市场定位三水广场选址报告三水广场市场定位(一)

三水广场选址分析报告05工商管理2班

05250101220朱昌和

05250101225梁冠华

05250101240叶志良Contents三水广场介绍及其地理位置特征一三水广场市场定位

二三水广场商圈分析

三三水广场周边竞争店状况四三水广场未来前景分析

五对三水广场的经营策略的建议

六一、三水广场介绍及其地理位置特征1、三水广场介绍

三水广场位于三水新老城区交汇处，按三水区政府最新的城市功能规划，项目处在未来城市中轴线上。总投资近3亿元人民币，总建筑面积近8万平方米，由清华大学进行总体规划设计，总体布局依照纯商业中心规划进行，业态分布合理，尽显科学与规划。集合了大型超市、时尚百货、品牌专卖店、数码专业市场、流行特区等各种零售业态，并配套有美食广场、动感儿童乐园、健身中心、五星级巨幕影城等各种休闲娱乐设施，是三水乃至周边地区近5年最大规模的SHOPPINGMALL，同时与近在咫尺的一个1.2万平方米、两个超过6000平方米的超大型户外广场组成三水区政府十大重点工程之一，是集“生态园林、美食、娱乐、旅游、观光”为一体的大型商业项目.世界500强之一的泰国正大集团下属零售企业易初莲花超市选址三水广场，于2005年8月17日隆重开张之后，世界各大品牌商家，如肯德基、麦当劳、周大福、钻石世家、国美、屈臣氏、百川阳光连锁、中域电讯、协亨电信、中国移动、中国电信、新华书店、碧玉丰珠宝、联邦家居、大地数字影院等纷纷抢驻三水广场。国内外知名品牌如李宁、金苹果、哥弟、利郎、自由鸟、金利来、班尼路、与狼共舞、皮尔卡丹、梦特娇、马思图、意大利都彭、堡马、歌莉娅、阿依莲、布衣奴、百丝、戴安娜、韩国树一派、意尔康、木林森、鳄鱼皮具、啄木鸟、Pom-pam皮具、虹蜻蜓等更是以百花齐放的方式奠定三水广场的商业龙头地位。经过两年的发展，三水广场一期物业出租率达100%，去年一年的营业额就达到1.5亿元人民币，无论是人流量还是营业额，今年比去年同期的增长大约为20%左右。目前三水广场二期正在有条不紊地建设中，将建成为集专卖店、百货、数码家电、家私广场、写字楼、酒店等为一体的综合体，总面积将超14万平方米，2009年全面投入使用。三水广场一期建筑面积超4万平方米，于2005年8月全部投入使用。到目前一期租赁率达到100%，更又多家国际知名品牌店加盟，有世界500强之一的易初莲花超市、餐饮巨头麦当劳、肯德基、周大福、钻石世家、国美电器、屈臣氏、班尼路、大地数字影院等一系列品牌店。三水广场二期于2007年4月24日奠基，现正处于建设中，预计2009年9月将正式投入使用。二期项目总建筑面积为达8万㎡，其中负一层为超大型停车场、一至三层为大型购物中心，与一期商场相连，构成一个总面积逾8万平方米的SHOPPINGMALL。另有南北两座塔楼，南塔楼设有铂金财智公寓、国际标准写字楼，北塔楼由商务公寓及酒店组成。2、三水广场地理位置

三水广场位于三水整个商业黄金地段和新旧城区的交汇地带，是三水发展规划的城市中心点，也是三水目前唯一的一个超大规模的购物中心。其地利、人和以及出色的经营理念全方面的配套服务，为三水乃至整个大佛山地区的商业发展起到重要的作用。三水的优势很多。一是区位优势，三水处于广州、佛山的“上风上水”金三角位置，处在珠三角城市核心群内。二是交通优势，水路、铁路、高速公路都有了，距广州新机场也很近，这是其他城市不具备的。三是土地优势，拥有可持续发展的土地874平方公里。四是在饮料、建陶、铝合金、塑料化工、家具和汽车配件等行业，已逐步形成了自己的产业链，世界五百强已经有三家落户三水。另外，非常重要的一点，有非常好的生态环境，社会治安也很好，这一点跨国公司非常看重。3、交通状况（1）公交线路汇聚三水广场位于三水新旧城区交汇地带，于三水中心城区西南镇康岗中路以东；移动通讯大楼以西；北面以张边路相对；南面与17万平方米的西南公园相邻，该公园作为三水最大的公园，为市民提供了一个良好的休闲场所，在夜间（19：00-20：00）其人流量高答30人次每分钟，将为三水广场带来强大的消费人流；三水广场周边道路网络发达，几千亩高级大型住宅区环绕四周，同时，其他配套设施如西南四小、十一小学、西南四中、体育馆、妇幼保健院等机构众多，这将吸引更多的购房者在项目周边区域购房，消费群体进一步增多。（2）靠近车站

从三水广场到车站步行20分钟即可到达。二、三三水广广场市市场定定位三水广广场以以时尚尚新颖颖潮流流为特特点，，目标标客户户群则则以三三水市市区家家庭为为主体体，全全方位位满足足以三三水，，为游游客提提供休休闲、、美容容、娱娱乐、、餐饮饮等服服务，，表现现出对对经济济性和和购物物乐趣趣的并并存追追求。。为更有有效地地吸引引消费费人流流，三三水商商业广广场推推行引引导式式消费费，合合理规规划商商业布布局：：负一一、二二层与与地铁铁站连连通，，是年年轻人人的流流行营营地；；一到到三楼楼专营营国际际名牌牌男女女服饰饰，四四楼高高级运运动用用品专专区；；六、、七两两层电电影院院，双双重震震撼力力；美美食广广场及及酒楼楼食肆肆遍布布多个个楼层层，大大饱口口福；；还有有商场场专层层、写写字楼楼等。。三水广广场目目标定定位于于三水水目前前唯一一齐集集购物物、娱娱乐、、饮食食和休休闲等等多种种消费费形式式于一一身的的大型型综合合式购购物商商厦。。（一）三水水的商业龙龙头三水广场主主要打造成成三水的商商业龙头，，成为三水水的中高层层收入人群群的购物、、娱乐等生生活消费的的天堂。三水广场一一期于2005年9月12日盛大开业业，有超市市、品牌专专卖店、餐餐厅、儿童童游乐园、、电影院、、大型游艺艺场、书店店以及大型型户外和室室内广场等等消费服务务及配套设设施，外加加面积超过过20，000m2的室外停车车场，让让消费者尽尽享购物便便利。世界500强之一的泰泰国正大集集团下属零零售企业易易初莲花超超市选址三三水广场，，于2005年8月17日隆重开张张之后，世世界各大大品牌商家家，如肯德德基、麦当当劳、周大大福、钻石石世家、国国美、屈臣臣氏、百川川阳光连锁锁、中域电电讯、协亨亨电信、中中国移动、、中国电信信、新华书书店、碧玉玉丰珠宝、、联邦家居居、大地数数字影院等等纷纷抢驻驻三水广场场。国内外知名名品牌如李李宁、金苹苹果、哥弟弟、利郎、、自由鸟、、金利来、、班尼路、、与狼共舞舞、皮尔卡卡丹、梦特特娇、马思思图、意大大利都彭、、堡马、歌歌莉娅、阿阿依莲、布布衣奴、百百丝、戴安安娜、韩国国树一派、、意尔康、、木林森、、鳄鱼皮具具、啄木鸟鸟、Pom-pam皮具、虹虹蜻蜓等更更是以百花花齐放的方方式奠定三三水广场。。经过2年多的发展展，三水广广场一期物物业出租率率达100%，去年一年年的营业额额就达到1.5亿元人民币币，无论是是人流量还还是营业额额，今年比比去年同期期的增长大大约为20%左右。目前前三水广场场二期正在在有条不紊紊地建设中中，将建成成为集专卖卖店、百货货、数码家家电、家私私广场、写写字楼、酒酒店等为一一体的综合合体，总面面积将超14万平方米，，2009年全面投入入使用。三、三水广广场商圈分分析1、主要商圈圈分析三水广场位位于三水新新旧城区交交汇地带，于三三水中心城城区西南镇镇康岗中路以东；移移动通讯大大楼以西；；北面以张边路相对对；南面与与十七万平平方米的西南公园相相邻，该公公园作为三三水最大的公园，为为市民提供供了一个良良好的休闲场所，，在夜间间（19：00－20：00）其人流流量高达达30人次/分钟，将将为项目目带来强强大的消消费人流流；项目目周边道道路网络络发达，，几千亩亩高级大大型住宅宅区环绕绕四面，，同时，，其他配配套设施施如西南南四小、、十一小小学西南南四中、、体育馆馆、妇幼幼保健院院医院等等机构众众多，这这将吸引引更多的的购房者者在项目目周边区区域购房房，消费费群体进进一步增增多。主要商圈圈次要商圈圈分析据佛山三三水区统统计局公公布数据据，在2006年全区经经济保持持快速、、协调、、健康发发展态势势。初步步核算，，2006年全区实现现地区生产产总值（GDP）255.3亿元，比上上年增长25.3％。其中，，第三产业业增加值71.85亿元，增长长13.5％。按按常住住人口口计算算，人人均地地区生生产总总值48490元，比比上年年增加加10745元，增增长28.5％。中心城城区城城市人人口15.73万人，，人口口密度度1780人/平方公公里。。城镇镇居民民生活活水平平不断断提高高。在在岗职职工人人均月月工资资（预预计））2024元/月，较较06年同期期增长长16.4％。城城镇居居民人人均可可支配配收入入（预预计））为14823元，比比06年同期期增长长10.2％。消费品品市场场畅旺旺，全全年实实现社社会消消费品品零售售总额额64.57亿元，，比上上年增增长16.2％。其其中，，城镇镇零售售额49.49亿元，，增长长16.1％。社会保保障体体系不不断完完善。。年末末全区区参加加企业业养老老、失失业、、医疗疗、工工伤保保险人人数分分别为为9.08万人、、7.63万人、、9.75万人和和7.21万人，，分别别比上上年增增长10.7％、5.3％、8.3％和6.1％。全全年征征收社社会保保险基基金4.1亿元，，发放放社会会保险险基金金2.2亿元。。从以上上的数数据可可以看看出，，三水水城区区人群群可支支配收收入较较高，，消费费能力力强，，社会会保障障制度度不断断完善善，再再加上上在整整个三三水国国民经经济快快速增增长的的推动动下，，人们们在将将来的的消费费能力力将得得到更更大的的提高高。这这为以以整个个三水水中心心城区区为次次要商商圈的的三水水广场场提供供了广广阔的的市场场空间间。次要商商圈边际商商圈分分析由于三三水区区旅游游资源源丰富富，生生态环环境优优美，，有首首批中中国历历史文文化名名村——大旗头头村，，有佛佛山新新八景景之一一的三三水荷荷花世世界及及云东东海、、森林林公园园、温温泉高高尔夫夫球场场等众众多颇颇具特特色的的景点点景区区，已已成为为广东东乃至至全国国新的的旅游游热点点。近近年更更先后后举办办了国国际龙龙舟争争霸赛赛、世世界龙龙狮锦锦标赛赛、全全国九九运会会女篮篮赛、、中国国男子子乒乓乓球超超级明明星大大奖赛赛等多多项国国际国国内赛赛事，，开创创了““小城城办大大赛””的先先河。。旅游游资源源的丰丰富，，吸引引了不不少来来自泛泛珠三三角、、全国国乃至至全球球各地地的游游客，，这为为三水水广场场形成成了强强大的的一块块消费费群体体。四、三三水广广场竞竞争状状况（一））本地地各种种零售售业态态的竞竞争对对手本地各各种零零售业业态的的竞争争对手手主要要有日日日昇昇、三三水步步行街街、菜菜市场场、部部分小小型商商业街街等，，但他他们与与三水水的目目标消消费人人群不不同，，因此此未能能对三三水广广场构构成直直接威威胁。。（1）日日日昇等等超市市，他他主要要是超超级市市场，，但是是经营营历史史较长长，对对三水水的主主要顾顾客拥拥有较较高的的忠诚诚度，，这点点对于于三水水广场场来说说需要要一定定的时时间来来建立立顾客客忠诚诚度；；但是是，日日日昇昇的地地理位位置不不够三三水广广场优优越，，主要要是因因为它它在三三水老老城区区，交交通等等方面面比较较拥挤挤，同同时，，因为为日日日昇是是在上上个世世纪九九十年年代初初成立立的，，建筑筑物面面积相相比三三水广广场来来说简简直小小巫见见大巫巫，因因此对对于日日日昇昇来说说，场场地过过小是是它的的硬伤伤。而而且日日日昇昇设备备普遍遍较老老，这这也是是他们们的弱弱点。。（2）三水水步行街街三水步行行街的主主要竞争争对手主主要是集集中在一一些专卖卖店，例例如服装装店李宁宁专卖等等等，他他们普遍遍属于专专业商家家，对各各自的专专业零售售领域拥拥有较高高的专业业销售能能力，但但是，他他们普遍遍不是大大卖场，，只能争争得一些些方面的的市场份份额，因因此他也也不是三三水广场场的强竞竞争对手手。（3）菜市场场等小商商店虽然这类小商商店无法形成成强烈的竞争争冲击，但是是，他们属于于传统的零售售商，在便利利性和价格等等有竞争力。。但随着三水水人们GDP的增长，人们们对购物环境境的要求更高高，因此，菜菜市场等小商商店也无法和和三水广场进进行直接竞争争。（二）周边城城市同属多功功能聚集的竞竞争对手分析析（1）百花广场座落在佛山的的市中心，拥拥有大型购物物商场、甲级级写字楼、豪豪华型公寓、、美食娱乐城城、摩天观光光球、大型地地下停车场、、直升飞机坪坪、亚洲最高高观光梯，是是佛山及周边边地区集商、、住、玩、购购于一体的最最大型的多功功能商业大厦厦，更是佛山山市的标志性性建筑之一。。百花拥有悠悠久历史和知知名度，他们们的产品面普普遍属于高档档品的，这导导致他们主要要吸引较高收收入的客户到到来，因此生生意红火。（2）南海广场南海广场位于于佛山市南海海区桂城南海海大道，作为为佛山首家区区域性购物中中心，集休闲闲、购物、饮饮食、文化、、娱乐、健身身、观光为一一体，占地面面积为25000平方米，建筑筑面积80000平方米。设计计风格融汇中中西文化精髓髓，外部恢弘弘气派、高雅雅大方，内部部豪华精致、、美美幻，各各种服务配套套设。南海广场以““一站终点””的现代化消消费模式，把把握未来商业业的发展态势势，遵循业态态互补互助的的组合理念，，使在场的各各业态商业功功能得到强势势组合，为商商家创造无限限的商机和发发展空间。购购物方面，经经营面积超过过20000平方米的大型型百货公司天天蓝百货，名名牌荟萃，花花色品种超10万种，家电城城、服装城在在本地区最具具影响力和代代表性；经营营面积超5000平方米的大型型超市，在本本地区率先推推出“现代代街市”经营营理念；饮食食方面，有本本地区规模最最大、装修最最豪华的大型型宴会厅；有有汇聚日本、、东南亚、台台湾以及全国国各地风味小小吃的大型美美食广场；有有世界品牌快快餐肯德基；；娱乐方面，，有桑拿中心心、沐足馆、、保龄球馆、、儿童乐园；；文化方面，，有书城、电电影城等，文文化气息浓郁郁。南海广场已成成为周边市民民休闲和心身身放松的理想想场所。（3）顺德顺联万万利商业广场场顺联万利商业业广场位于佛佛山禅城、南南海、顺德，，广州番禺、、芳村五大区区域的交汇处处，佛山市中中心组团陈村村商圈的中心心地段，规划划总建筑面积积12万平方米，现现建成面积7万多平方米，，配有1000多个停车位。。2005年12月23日，顺联广场场携手SUNLINK百货、天星影影城、华润万万家、京华食食街、国美电电器、屈臣氏氏、麦当劳、、肯德基、大大家乐等知名名商家在万众众瞩目中盛大大开业。作为佛山极具具特色和规模模的大型商业业中心，顺联联广场下设三三大功能区：：购物功能区区、酒店及饮饮食娱乐功能能区、中心商商业园林功能能区、配备有有六大功能主主力店：大型型超市、综合合百货公司、、家居折扣店店、IT数码产品专卖卖、星级酒店店、顺德美食食街等。依托花卉之乡乡陈村独特的的区位优势，，秉承“以人人为本”的经经营理念，顺顺联广场定位位为以30分钟车程为为主的区域域消费中心心，致力于于缔造一个个集休闲娱娱乐、现代代百货、大大型超市、、美食长廊廊和文化园园林于一体体的体验式式消费场所所，为消费费者提供一一种全新的的消费环境境。来自广州的的竞争主要要是一些高高档商场夺夺走了三水水的相当部部分顾客。。面对这种种事实，三三水广场也也定位明确确，就是尽尽力换回三三水顾客，，使通往广广州的购物物、休闲等等顾客截留留于三水广广州完成消消费。但是是，广州的的竞争对手手还是比较较强大，主主要体现在在广州本来来就是省会会大都市，，市场雄厚厚，企业人人财物等等等基础厚实实。但最致致命的缺点点在于交通通不便，毕毕竟一些客客人不喜欢欢长途跑到到广州买件件衣服，然然后又回来来。看看广广州的竞争争对手。（1）光明广场场光明广场试试营业半年年以来，经经营状况不不是很理想想，中华广广场下属的的盛世中华华百货有限限公司正式式接手光明明广场的招招商运营和和物业管理理。有专家家认为，这这一举动意意味着中华华百货已经经杀入炙手手可热的北北京路商圈圈。中华百货接接盘后，将将把光明广广场的定位位重新调整整为“新生生代欢乐天天地”，将将其打造成（2）潮潮楼楼潮楼楼由由广广州州著著名名商商业业操操盘盘手手海海印印集集团团投投资资1000万元元开开发发，，海海印印集集团团方方面面表表示示将将照照搬搬流流行行前前线线的的成成功功模模式式，，为为北北京京路路商商圈圈增增加加流流行行元元素素。。潮潮楼楼选选址址于于北北京京南南丽丽都都大大酒酒店店裙裙楼楼，，楼楼高高7层，，每每层层面面积积约约为为1300平方米，总面面积近1万平方米，是是北京路南端端目前商业面面积最大的综综合商场。（三）百货商商场业态的竞竞争对手1、广百百货广百百货总店店位于广州市市繁华的北京京路商业街，，1991年2月8日开业，是广广百百货旗舰舰店。继广百百股份有限公公司2002年4月份正式成立立后，5月1日，与广百大大厦层层连通通的广百新翼翼落成新张，，构建成一间间集购物、饮饮食、娱乐、、展示于一体体的大型购物物中心，百货货经营面积扩扩大至4.8万平方米。广广场一至九层层由广百股份份公司统一布布局、统一策策划、统一管管理，建有全全市百货公司司中规模最大大的高科技家家电会展中心心、运动城、、珠宝城、名名鞋之都、““现代街市””形式的大型型超市、热带带雨林式的美美食广场，国国内第一个空空中停车场等等设施，连续续11年荣获获广州州市单单间零零售大大店销销售第第一。。2、新大大新百百货新大新新公司司本部部地处处市中中心繁繁华的的商业业地段段-北京路路与与中山山五路路交界界处，，商圈圈辐射射力强强，南南来北北往的的顾客客络绎绎不不绝。。新大大新公公司始始终以以时尚尚的商商品和和优质质的服服务，，牢牢牢捕捕捉住住顾客客的视视线，，与时时俱进进，时时时创创新，，公司司营业业额从从1990年开业业初的的1.17亿，发发展到到今日日的年年销售售额超超10亿，，实现现了一一年一一级跳跳的奋奋斗目目标，，形成成了引引领时时尚，，推陈陈出新新的经经营理理念、、以穿穿戴类类为主主导，，服装装为龙龙头，，各类类商品品经营营组合合配套套发展展]的经营营特色色和与与市场场相适适应的的科学学化、、制度度化、、规范范化的的管理理体制制，为为新大大新公公司日日后向向连锁锁百货货发展展奠定定了坚坚实的的基础础。五、三三水广广场未未来前前景分分析（一））S-O优势机机会分分析1、地理理位置置优越越三水广广场位位于三三水市市区的的中轴轴线上上，是是个非非常有有优势势的地地点，，未来来交通通主干干道也也将穿穿过三三水广广场的的主要要马路路，这这是得得天独独厚的的区位位条件件。2、附近近高档档商品品房出出售良良好。。三水广场附附近的几个个楼盘都获获得了很好好的销售业业绩，这带带给三水广广场源源不不断的客源源，更重要要的是，这这些客户都都是中产阶阶级，收入入都较高，，为三水广广场带来了了优质客户户。（二）W-T劣势威胁分分析1、商业亮点点乏善可陈陈劣势：（1）发展空间间将受到地地理范围的的限制，三三水广场的的地理空间间已经地下下，可以利利用的地皮皮几乎没有有，所以想想在地理范范围上扩大大是相当的的难的（2）作为城区区的中心地地带，有过过往的车辆辆，加上城城镇的发展展，很易形形成车辆的的堵塞，给给顾客的往往来带来一一定程度上上的阻碍，，威胁：目前在三水水是以三水水广场为商商业中心，，因为这里里集中了所所有的休闲闲、美容、、娱乐、餐餐饮等服务务，消费着着来到这里里基本上可可以买到自自己想要的的东西。但但是也要看看到他面多多的威胁。。由于商业业中心地带带的低价和和租金等相相对较高，，所以在价价格方面任任然会高于于周边地区区的商业街街。由于经经济支付能能力的上升升，消费者者也许并不不是很看看看重价格，，但是在价价格上提升升自己的竞竞争力，将将使得三水水广场更加加具有强大大的消费吸吸引能力。。2、由于商业业环境影响响缺乏亮眼眼的特色个性重要性性，由于三三水广场现现在还没有有直接的本本城市竞争争对手，但但如果冒出出一个对手手后，个性性化与品牌牌的要求就就会凸显出出来，所以以，三水广广场需要突突出个性。。六、对三水水广场的经经营策略的的建议1、提升服务务质量和形形成服务特特设，是吸吸引顾客、、留住顾客客最有效的的手段。例例如为驾车车购物的消消费者提出出方便快捷捷的停车服服务，导购购服务。2、美化三水水广场环境境，让置身身其中的人人有着特别别的感受，，给消费者者留下良好好的印象3、对三水广广场里的商商家进行统统一的管理理和规划，，树立三水水广场整体体形象。Clicktoeditcompanyslogan.ThankYou!9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。02:29:0402:29:0402:291/5/20232:29:04AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2302:29:0402:29Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。02:29:0402:29:0402:29Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2302:29:0402:29:04January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20232:29:04上上午午02:29:041月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月232:29上午午1月-2302:29January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/52:29:0402:29:0405January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。2:29:04上上午2:29上上午午02:29:041月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。02:29:0402:29:0402:291/5/20232:29:04AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2302:29:0402:29Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可