房地产可行性

第三章房地产投资的可行性研究可行性研究概述房地产开发项目可行性研究内容房地产投资经济效益分析第一节可行性研究概述一、可行性研究的概念与作用

1.可行性研究的概念2.可行性研究的作用：投资决策的依据、编制设计文件的依据、筹集资金的依据、签定协议合同的依据、开发项目前期准备的依据和项目后评价的依据。3.可研的要求：坚持实事求是的原则，确保可研的客观性、准确性、可靠性、科学性和公正性。二、可行性研究的阶段划分

阶段研究重点投资估算方法投资机会研究投资环境分析参照类似项目套算初步可行性研究市场需求分析、项目宏观必要性、主要建设条件指标估算可行性研究全面深入研究逐项估算项目评估和决策可行性研究的真实可靠程度逐项估算三、可行性研究的步骤

1.签定合同与筹划准备。2.调查研究与收集信息（需求、价格承受能力、市场供给、资源调查、选址、金融和资金来源）。3.方案设计（投资方案）。4.评价与详细研究。5.方案优化与选择。6.编写可研报告书。7.可研报告的评估和审批。第二节房地产开发项目可研内容一、可研的主要内容

1.进行市场研究：主要对市场的需求进行分析，以解决项目建设的“必要性和可行性”问题；

2.进行工艺技术方案的研究，以解决项目建设的技术“先进性和适用性”问题；3.进行项目的财务和经济分析，以解决项目建设的“合理性和有效性”问题。二、房地产开发项目可研报告的编写内容

1.总论（项目的背景与概括）2.开发项目用地的现状调查及动迁安置3.市场分析和建设规模的确定4.规划设计方案选择5.资源供给（资金、材料、施工力量、水电供应等）6.环境影响和环境保护7.项目开发组织机构和管理费用研究8.开发建设计划9.项目经济及社会效益分析（投资估算、资金筹措、成本估算、收入估算、财务评价、国民经济评价、风险分析）10.结论与建议第三节房地产投资经济效益分析确定性分析法1.财务评价2.国民经济评价非确定性分析法1.盈亏平衡分析法2.敏感性分析法3.风险概率分析法一、房地产项目财务评价现金流量分析法：净现金流量、累计净现金流量等。静态分析法：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、投资回收期、贷款偿还期。动态分析法：净现值、净现值率、内部收益率、动态投资回收期。（一）财务评价的含义概念：从开发企业角度分析和测算项目的效益和费用，计算项目在财务上的获利能力，以判断项目财务上的可行性。是可研的核心内容，是决定项目命运的重要决策依据。其主要内容：1.盈利能力（项目建成后、整个寿命期内）2.清偿能力（财务、债务）3.财务外汇效果4.风险分析（二）开发项目财务评价的程序

1.分析和估算开发项目的财务数据；2.编制财务基本报表（预计现金流量表、资产负债表、预计收益表、借款还本付息表、财务外汇流量表）；3.计算并评价财务效益指标；4.进行不确定性分析；5.风险分析；6.得出评价结论。（三））财务务评价价的基基本方方法1.静静态分分析法法（1））投资资利润润率：用用来描描述房房地产产销售售项目目的静静态经经济效效益指指标，，是年年利润润总额额与项项目总总投资资之比比。反反映项项目单单位投投资的的盈利利能力力。年利润润总额额=年产品品销售售收入入-年产品品销售售税金金-年总成成本费费用（2））投资资利税税率用来描描述房房地产产项目目总投投资的的盈利利能力力，是是每年年的利利税总总额与与项目目总投投资之之比。。反反映单单位投投资对对国家家和社社会的的贡献献水平平。年利税税总额额=年销售售收入入-年总成成本费费用（3）资本本金利利润率率用来描描述房房地产产项目目资本本金的的盈利利能力力，是是每年年的平平均利利润总总额与与资本本金之之比。。反反映项项目的的资本本金的的盈利利能力力。（4）投资资回收收期：以项项目的的年租租金纯纯收入入来抵抵偿全全部投投资所所需的的时间间，反反映项项目的的财务务投资资回收收能力力或财财务清清偿能能力的的一个个重要要评价价指标标。（4））借款款偿还还期Rp----第t年可用用于还还款的的利润润D'----第t年可用用于还还款的的折旧旧R0----第t年可用用于还还款的的其他他收益益Rr----第t年企业业留利利2.动动态分分析法法（1））净现现值法法n:项目的的计算算期ic:基准收收益率率NPV0时，项项目可可行.NPV<0时，项项目不不可行行。（2））内部部收益益率法法（IRR）：指项目目在建建设经经营期期限内内净现现值等等于零零时的的贴现现率。。反映映项目目的盈盈利能能力。。IRR时，项项目可可行。。IRR时，项项目不不可行行。用试算算法求求IRR：（3））投资资回收收期法法：用全部部投资资现金金流量量表累累计净净现金金流量量现值值求得得。项目现现金流流量表表（单单位：：万元元）二、房房地产产开发发项目目国民民经济济评价价（一））概念念：考考虑资资源合合理配配置，，从国国民经经济和和全社社会角角度考考察项项目的的效益益和费费用，，用影影子价价格、、影子子工资资、影影子汇汇率和和社会会折现现率等等经济济参数数分析析。（二））国民民经济济评价价与财财务评评价的的区别别：1.评评价的的角度度和目目标不不同2.效效益和和费用用的含含义与与划分分不同同3.效效益和和费用用的计计算算价格格不同同4.使用用的贴贴现率率和评评价的的判据据不同同（三））国民民经济济评价价主要要指标标：经经济净净现值值（ENPV）、经济内内部收收益率率（EIRR）、经济净净现值值率（（ENPVR）、、投资净净效益益率（（NBR）（四））国民民经济济评价价的步步骤：：1.确确定项项目各各种合合理的的经济济价格格，如如影子子价格格等。。2.按按影子子价格格调整整项目目的投投入和和产出出，重重新计计算项项目的的支出出和收收入。。3.从从整个个国民民经济济的角角度来来划分分和考考察项项目的的效益益与费费用。。4.按按国家家统一一规定定的社社会折折现率率对项项目的的效益益和费费用进进行分分析，，