房地产北京万豪国际公寓营销案

北京万豪国际公寓营销案

主要通过德润集团上层决策和资源及既有中介商带动发售成功的案例

考虑到价格政策等绝密权限，以下三部分有省略

营销推广第一步:方向阶段

刘旭涛2003年6月至8月第一部分、项目分析介绍物业类型:公寓建筑类型:塔楼户型大小:68.86平方米-320平方米物业状态:现房所属区县:朝阳区环线位置:东二、三环间均价:13000.0物业管理费:3.7元/平米开盘日期:2001年6月28日入住日期:2003年10月30日开发商合作商

德润房地产开发有限公司加拿大泛太平洋有限公司北京建国物业管理有限公司北京天桥建筑公司住总六公司

销售许可证:项目现状:项目地址:京房售证字第883号已入住

朝阳区建国门外大街永安里

1、项目概况总占地面积70000.0总建筑面积300000.0容积率4.8绿化率40.0

住宅幢数7

开工日期2001年7月1日

目前状况已入住

总

户

数：400停

车

位：每户一位主力户户型一居69.24平方米米；二居133.86、160.23平方米米；三居165.89平方米米；四居235.75平方米米；复式320.45平方米米万豪国国际公公寓一一号楼楼可销销售户户型序号房房号户户型型1A—1E134．242A——1G167．．573A——2F134．．244A——3F134．．245A——8M67．696A——9A200．．137A——10N67．698A——12E134．．249A——15F134．．2410A——18F134．．2411A——18M12A——19F134．．2413A——21D189．．6514A——21N67．8915A——23E134．．2416A——23H167．．5717A——23B18A——25E167．．57万豪国国际公公寓2号楼销销控对对照表表一、17套套已售售户型型一室一厅一卫69．24平米6层M户型（正北）69．24平米21层M户型（正北）69．24平米6层N户型（正北）备注：7月19日前房展及消化期主推户型，以投资小户型带动项目总体人气。两室两厅一卫160．23平米8层A户型（正南）160．23平米10层A户型（正南）160．23平米12层B户型（正南）备注：7、8月份销售中主推户型，以此带动其他户型销售。三室两厅两卫165．89平米9层G户型（东北）165．89平米11层G户型（东北）165．89平米12层G户型（东北）165．89平米19层G户型（东北）备注：此户型将做中期销控，注重主推西北户型。

173．58平米1层H户型（西北，与标准层165．89平米H户型同方位）四室一厅两卫235．75平米8层C户型（东南）235．75平米9层C户型（东南）235．75平米16层C户型（东南）235．75平米6层D户型（西南）备注：7、8月份推广中主推户型，继小户型热销后，以此带动整体发售。320．45平米15、16层A户型（正南，与标准层160．23平米A户型同方位）320．45平米26、27层B户型（正南，与标准层160．23平米B户型同方位）二、11套套销控控户型型两居99．79平米26层M户型（带露台正北，与标准层69．24平米M户型同方位）99．79平米26层N户型（带露台正北，与标准层69．24平米N户型同方位）三室两厅两卫165．89平米7层G户型（东北）继续作销控跃层320．45平米17、18层A户型（正南，与标准层160．23平米A户型同方位）320．45平米19、20层A户型（正南，与标准层160．23平米A户型同方位）320．45平米21、22层A户型（正南，与标准层160．23平米A户型同方位）320．45平米26、27层A户型（正南，与标准层160．23平米A户型同方位）320．45平米15、16层B户型（正南，与标准层160．23平米B户型同方位）320．45平米17、18层B户型（正南，与标准层160．23平米B户型同方位）320．45平米19、20层B户型（正南，与标准层160．23平米B户型同方位）320．45平米21、22层B户型（正南，与标准层160．23平米B户型同方位）——2号楼可可售户户型为为182套。单位ABCDEFGHMN朝向南南东南西南东西东北西北北北建筑面积160.23160.23235.75235.75133.86133.86165.89165.8969.2469.246层12797127971291112622124211194312672121881307113071

205046320504633043768297563716626751598690210215820218679050369050362号楼价价单示示例记录时间均价最低价最高价2004-3-1913000元/平方米

2003-11-1713000元/平方米

2003-10-1512000元/平方米

2003-7-913000元/平方米

2003-7-912000元/平方米

2002-4-2211500元/平方米11500元/平方米11500元/平方米2001-10-911000元/平方米10000元/平方米13000元/平方米2001-6-1510700元/平方米10700元/平方米10700元/平方米2、规规划设设计问问题点点焦点房房地产产网2002年12月09日日18:01新北京京楼市市厉厉林林网上报报道原原文：：记者找找到了了万豪豪开发发商德德润房房地产产开发发公司司工程程总顾顾问李李宗普普。他他表示示，万万豪和和通用用土地地，原原先都都属于于土地地粮油油食品品工业业公司司。而而万豪豪当初初拿到到的，，就只只有这这两幢幢楼的的土地地。万万豪的的项目目分两两期，，分别别为两两幢楼楼。一一期于于去年年8月月动工工，今今年年年底完完工。。二期期于今今年4月动动工，，明年年8月月完工工。两两期各各有224套房房。目目前，，万豪豪与通通用没没什么么关系系，两两个项项目有有各自自独立立的会会所，，没有有道路路公用用的，，其他他没有有任何何关系系。经与与通通用用时时代代国国际际中中心心项项目目有有关关负负责责人人联联系系，，两两家家房房产产公公司司分分别别是是不不同同的的开开发发商商，，拥拥有有各各自自独独立立的的项项目目。。对对于于两两家家开开发发商商是是否否有有合合作作的的可可能能，，正正在在进进行行探探讨讨，，包包括括征征询询客客户户的的意意见见。。厉林林———规规划划问问题题后后期期已已不不是是主主要要问问题题。。3、装修标标准档次次存在一一定偏差差4、施工质质量，1号楼入住住业主退退房直接接影响2号楼5、周边环环境均为为平房，，同时存存在前期期合同补补充协议议问题6、买楼赠赠地/码头游艇艇的使用用权/施工扰民民细节7、单价总总价稍微微偏高8、开发商商前期销销售队伍伍有些涣涣散，有有些业务务员变相相拒绝客客户等第二部分分、万豪豪国际公公寓营销销解决第第一步（6月份份）前言（重重新梳理理买点））

万豪国际际公寓是是一个国国际文化化底蕴浓浓厚的名名绅宅邸邸；

界于投资资潜力剧剧增的赛赛特商圈圈与京城城最热点点的CBD商务区核核心，北北揽神州州国街无以复加加的尊崇崇地位，，南依CBD的商务休闲闲码头通惠惠河无限风风光，四重重主人身份犒赏业主主高山远止止般的高贵贵社会地位位；

建成后的百百米纵长国国际文化街街，将取代代驰名中外外的唐人街街，进而与与建外SOHO商业街并肩升升华为长安安街/赛特特/CBD两区一线的的世界名街街；

东西最小38米的横横向楼间距距，与南北北仅有两栋栋楼宇长达达70米的的纵向楼间间距，以较低容积率率的利润代代价，真诚诚换回良好好的日照采采光与通气气性能；

顺风依水的的地理形态态及高标规规划，优质质的空气指指数、正南南正北的风风量控制原原理、CBD高塔独有的的低密健康康指数、内内外空间适适居的身心心尺度——打打造成长安街畔/CBD核心依水健康阔阔宅。

万豪国际公公寓是一个个能够妥善善解决前期期遗留问题题的高档精精品楼盘，，万豪是一一个能够重重新整合良良好口碑及及形象的个个案。我们们应有足够够的信心于于2004年春节之之前，平均均每月消化化掉20套套房；

针对前期营营销推广不不力的一面面，我们有有足够的准准备以非常常规的策略略迅速扭转转，在项目目结案之前前塑造良好好的项目品品牌，为公公司开发后后续楼盘打打下良好的的双赢根基基。

迅速将积累累的问题逐逐一良性消消化，迅速速提升来电电来访的质质量，迅速速创收资金金尽快结案案，需要各各领导层及及各部门的的全力配合合，需要背背水一战的的决心，需需要大家的的群策群力力。

推广广是是明明线线，，消消化化解解决决入入住住问问题题是是暗暗线线，，两两者者相相互互促促动动影影响响。。以以下下着着重重针针对对影影响响销销售售成成交交率率之之核核心心问问题题————营营销销推推广广部部分分，，提提出出系系列列操作作方方案案，，经经开开发发商商领领导导层层决决策策确确定定后后，，予予以以全全面面执执行行。。一、、销销售售任任务务指指标标2号号楼楼共共210套套，，包包括括12套套复复式式，，均均价价11600元元/平平米米（（含含全全套套精精装装修修白白家家、、电电冰冰箱箱、、洗洗衣衣机机、、微微波波炉炉）），，地地上上销销售售面面积积约约18000平平米米（（不不包包括括2号号楼楼地地下下销销售售面面积积，，2号号楼楼总总建建筑筑面面积积3.413369万万平平米米））。。总总计计2.088亿亿。。以以80%销销售售额额计计算算，，计计1.6704亿亿。。除去去2号号楼楼保保留留的的11套套户户型型2929.07平平米米，，除除去去2号号楼楼已已售售的的17套套户户型型3109.45平平米米，，余余下下182套共共计计11961.5平平米米销销售售面面积积。。销售售额额共共计计1.4亿亿元元左右右。。以80%销销售售额额计计算算，，计1.1亿亿元元左右右。。03年6月至至04年春春节节2月之之前前八八个个月月，，平平均均每每月月完完成成22.75套套任任务务。。以80%销售套套数计计算，，必须平均每每月完完成18.2套套的销售售任务务。二、营营销推推广概概算北京房房地产产高端端公寓寓产品品一般般推广广费用用占项项目总总销售售额的的2%左右右，但但大多多数楼楼盘在在项目目即将将结案案时发发现甚甚至超超过了了2%，如如康堡堡花园园、东东方银银座、、旺座座等，，有的的项目目甚至至超过过3%，如如海晟晟名苑苑。鉴于2号楼楼即将将交付付使用用，社社区会会所、、商业业街、、园林林绿化化先后后面临临竣工工，社社区形形象及及品质质即将将完整整呈现现，2号楼楼属准准现房房发售售阶段段；同同时为为扭转转并重重塑公公司与与项目目于社社会、、公众众的形形象及及口碑碑，为为集团团后续续项目目开发发做有有利铺铺垫，，建议议本案案自03年年6月月始至至04年春春节8个月月，营营销推推广控控制性性投入入比例例为2号楼楼销售售额1.4亿元元的1.5%，，共210万元元，平平均每每月26.25万元元，投投入产产出比比略显显不足足；如果按按总销销售额额3.26亿元元（总总建筑筑面积积—保保留面面积——已售售面积积=28094平米米）的的1.5%，包包括地地下车车库的的可售售面积积，共共计489万元元，平平均每每月61万万元，，显然然有违违于投投入产产出比比例；；CBD高档楼楼盘的的停车车位较较适于于投资资与租租赁，，从众众多楼楼盘的的成交交来看看，业业主仍仍偏向向于租租赁合合算。。最终终建议议营销销推广广按照照销售售额1.4亿元元的1.8%，共共252万万元，，平均均每月月31.5万元元。既吻合合投入入产出出比例例，又又对项项目后后期形形象的的塑造造及商商业街街、经经营性性会所所功能能、车车库等等租售售均能能起到到良好好的促促动作作用。。三、核核心推推广策策略（（明线线）1、2号楼楼案名名万豪国国际公公寓自自2001年6月份份开盘盘至今今，入入市已已持续续整整整两年年时间间。2号楼楼自2002年年6月月份开开盘至至今，，亦持持续有有一年年。万万豪国国际公公寓于于市场场上塑塑造的的知名名度足足够，，美誉誉度不不足，，继续续推出出剩余余的2号楼楼，必必须以以一种种全新新的面面貌塑塑立项项目保保鲜价价值，，同时时又要要与既既有的的形象象相融融合。。在万万豪国国际公公寓案案名不不变前前提下下，建建议给给2号号楼新新立案案名，，作为为营销销推广广操作作方案案至关关重要要的第第一步步。重点推推荐：：万豪君君天下下释义：：本案案虽非非豪宅宅项目目，CBD亦不适适合打打造豪豪宅的的土壤壤，但但CBD高端住住宅产产品竞竞争十十分激烈，，如通通用国国际中中心、、东方方瑞景景、金金地国国际花花园、、新城城国际际、世世纪财财富中中心、、北京京财富富中心等；；从塑塑造楼楼宇高高附加加值方方面务务必使使目标标客群群感受受物超超所值值。“亲水水”是是项目目最大大卖点点之一一，尤尤其是是2号号楼位位于水水岸近近侧，，三面面视野野十分分开阔阔，颇颇有居居临御水水之尊尊，较较之通通用项项目的的高密密度社社区更更具赏赏水优优势。。“君君天下下”从从气势势上足足以压压倒一一切同同类竞品品，有有利于于2号号楼后后期调调价，，且““君天天下””包容容了国国际化化的特特征，，如国国际文文化街街十足足的多多元底蕴蕴，CBD国际化化的浓浓郁氛氛围及及长安街街国街街无可可比拟拟的神神街地地位。。——以以上““君天天下””推荐荐案名名从十十余个个起名名中比比选得得出，，并经经市场场部集集体公公正表表决一一致推推荐。。针对对项目目Logo标准色色过于于繁杂杂（共共6种种色系系），，不太太符合合国际际化楼楼盘的的特征征（现现代简简洁）），同同时建建议更更换Logo，，重新设设计，，以淡淡蓝、、高级级灰、、和暖色调调的深深黄为为主。。2、项目目推广广定位位国际街街区依依水稀稀居精精装现现房释义：：万豪豪国际际公寓寓一开开始的的“弹弹力生生活””诉求求流同同于概概念，，到““纯纯居人人文社社区””缺乏差差异化化诉求求，至至“一一个没没有国国界的的社区区”偏偏向感感性，，再到到文化化力十十足但但跟销销售挂钩不不紧密的的“中和和之美””，始终终缺乏一一个吻合合项目的的准确推推广定位位。项目深厚厚的文化化底蕴及及别具一一格的国国际文化化，在推推广中只只能作为为一个项项目的底底蕴进行辅辅助诉求求，因为为北京房房地产市市场迄今今尚未达达到以文文化力带带动项目目销售的的程度。这这正是项项目推广广过程中中最大的的问题之之一。提炼项目目最大卖卖点转化化为推广广语言称称之为：：推广定定位。在在非典之之后的现现阶段整整合项目最最大卖点点有：1万平米米的国际际文化街街；通惠惠河亲水水牌；CBD难得一见见的精品社区区齐全配配套；CBD少有的现现房发售售；长安安街畔/赛特CBD的三重地地位与区区位等。“国际街街区”以以“街区区作为项项目的灵灵魂”代代表整个个项目，，倡导街街区文化化；““依水稀稀居现房””包容了了以上列列举的““亲水；；高塔每每户室独独享的超超大配套套面积、、商业面面积、绿地面面积和良良好的人人居指数数”等三三个卖点点。整体体诉求明明确，与与其他项项目形成成差异化3、核心营营销策略略1）重塑诚信信工程，，信誉透透明化。。于主力媒媒体上公公布万豪豪规划变变更内幕幕，彻底底打消潜潜在客群群购房心心理障碍碍；于网网站针对对问题及及时解答答客户疑疑难，扭扭转前期期不利的的社会口口碑形象象；妥善善解决一一期进驻驻问题，，变被动动为主动动，实事事求是开开诚布公公，以一一期客群群带动二二期发售售；2）推广广势必出出新，形形成项目目差异化化；每一一则广告告均需立立竿见影影，不做做人为形形象铺垫垫；提高高来电质质量，提提升来访访量；现房销售售短平快快，后期不不宜拉价价过高，，售价不不宜变更更频繁，，一切战战术讲求求速战速速决3）重点点是新闻闻造势，，采用新闻事件件营销策策略贯穿操盘盘全局，，利用媒媒体新闻闻报道，，新闻事事件促销销公关活活动，新新闻广告告刊登，，新闻卖卖点提炼炼等达到信信誉美誉誉度双收收，争取取年底前前结案，，塑造良良好的项项目品牌牌。4、营销组组合战术术1）横纵纵联合的的诚信姿姿态公公开公公布“合合作协议议”公开德润润房地产产开发集集团有限限公司与与北京通通润房地地产开发发有限公公司“合合作协议议”全内内容。事事先由公公司董事事长亲自自出面与与通润董董事长沟沟通““公告””原因，，阐明两两家项目目说词相相互不一一带来双双向影响响，理应应和为贵贵，获得得双赢。。并于““通告””下方由由董事长长亲自落落款签名名。2）新闻闻集中造造势在发布““公告告”的北北青相同同版面或或相近版版位，刊刊登新闻闻稿或软软性文章章。同步步刊登软软文的媒媒体有：：北晨、、精品、、北晚、、新北京京楼市、、《万房房》、《《新地产产》等。。力求以以最小的的投入一一个月内内取得明明显销售售反馈，，获得最最大的综综合收益益。视反反馈效果果可延续续成一项项战术。。新闻造造势主题题例：京城出现现两个天天下（君君天下/耕天下下400余户业业主享受受30000余余平米的的社区配配套万豪国际际公寓现现房启动动诚信工工程入住零纠纠纷的背背后………CBD罕有纯居居现房攻攻略CBD纯居先锋锋10月月竣工都会游艇艇家族独独立社社区的开开放文化化部落万般世界界的独立立居住王王国竖向城市市稀稀居纯净净生活CBD的绿卡究究竟花落落谁家尊重CBD尊重长安安街尊尊重重赛特尊尊重重通惠河河尊尊重唐唐人街长安街/CBD/赛特/通通惠河的的国际通通行证东有建外外SOHO商业街西西有有万豪文文化街游艇旺族族与白昼昼国际场场（以上含含括部分分广告主主题）3）工体体露天房房展会时间间：2003年年6月27—29日地点点：工人人体育场场主题题：夏季季露天房房地产展展示交易易会主办办：北京京建委参展情况况：为数数众多的的新项目目，展位位基本征征定完毕毕，剩下下展位越越早定越越好参展目的的：塑立立2号楼楼现房新新盘形象象，以““君天下高塔塔公寓的稀稀居计划”全新亮市，同时以以2号楼带动1号楼销售。。4）、建议议继续沿用用1号楼“买宅宅送地”的的促销手段段，最终确定定落实2号楼如前十十名购房者者承诺一定定予以兑现现。另外辅辅以买房送送车位使用用权、减免免物业费、、送会所VIP会员卡等根根据推广战战术可随机机运用，虽虽显老套但但能产生实实效。5、6月份份广告投放放（房展+媒体发布布+销售工工具约40万元左右右）广告主题内内容：万豪豪国际公寓寓2号楼湾湾天下，今今日正式启启动“阔宅稀居居依依水现房”鉴赏计计划，隆重推出出3席极品品大三居。。典藏仅有有的压轴尊尊位168席，应客客户要求首度公公开发售。。系列卖点支支持：现房房实景；世世界文化街街量化业态态功能/会会所/居所所动静分区区；三面环水风光光视野开阔阔/38米米横向楼间间距，70米纵向楼楼间距/1户1车位位/1万平平米世界文化街区区/私家游游艇等媒体投放计计划：6月9—30日焦焦点房产产网站硬广广/公告；；6月18--20日日北北青硬硬广/软文文/公告各各半版；北晨/北晚晚/精品各各半版软文文；6月23——30日北北京交通台台15秒促促销广告6月26--27日日北北青青硬广/软软文各半版版；新北京楼市市等其他软软文；7、8月份份以第二营营销渠道为为主，6月月份着手准准备预定《《万房》软软文、《生生活速递》、《新新地产》、、《目标》》、《中国国民航》、、汽车地图图及《银行行家》，赛赛特、燕莎商场场、中国大大饭店、国国际俱乐部部中英文杂志志直投广告告。6、客户成成交预测鉴于6月中旬之后后于主流媒媒体才开始始真正刊登登广告，加加上房展一一般持续10天左右的消消化过程，，且受到非非典后期一一定影响，，预计至7月中旬，在内外功功修备前提提下，计划完成销销售20套左右。四、现场及及相关配合合建议（暗暗线）观点：内线线配合到位位，是取得得良好销售售业绩不可可缺少的重重要条件。。一个楼盘销销售的成功功，得益于于领导层的的高瞻决策策与诸多部部门的方方方面面的配配合，，决决非非靠靠个个人人英英雄雄主主义义而而成成气气候候。。其其中中任任何何一一条条链链子子松松动动都都有有可可能能带带来来无无法挽挽回回的的损损失失，，尤尤其其在在较较为为成成熟熟的的理理性性消消费费市市场场和和十十分分敏敏感感的的北北京京楼楼市市。。以以下几点点来自自于一一周以以来的的综合合调查查及反反馈，，如果果得以以有效效实施施，对对于推推广销销售将会会产生生十分分有利利的促促动。。1、销销售通通道建建议最最好穿穿过唐唐人街街现售楼楼处租租约至至年底底，退退租可可能性性甚小小，年年底前前售楼楼处仍仍将继继续过过渡使使用。。目前前客户户从北北侧长长安街街直插插而入入行走走较为为不便便，只只能通通过南南侧尚尚未修修好的的通惠惠河北北街来来到现现场；；希望望上层层领导导与唐唐人街街方面面达成成协议议，销销售通通道从从华彬彬大厦厦首层层进行行引导导，能能够带带客户户穿过过唐人人街直直接看看房。。2、现现场包包装连连贯到到位本案卖卖场实实际上上由于于特殊殊地域域交通通环境境显得得较为为松散散和宽宽泛，，现房房销售售过程程中的的指示示引导导尤显显重要要。建建议从从华彬彬售楼楼处至至现楼楼现场场沿线线、乃乃至社社区内内设置置指示示牌、、灯杆杆吊旗旗，社社区门门口悬悬挂灯灯笼、、彩球球、条条幅、、对联联并布布设花花卉绿绿草，，显示示1号楼入入住喜喜庆气气氛。。3、合合约或或广告告承诺诺的要要予以以兑现现如装修修质量量、装装修档档次、、装修修标准准；合合约或或广告告承诺诺抽奖奖送旅旅游，，买房房赠地地，买买房送送户口口；复复式户户型改改为平平层等等。1号楼楼存留留问题题希望望在2号楼楼主力力发售售期间间尽量量解决决。4、明明确规规划变变更内内容如万豪豪总建建筑面面积、、园林林绿化化率、、会所所功能能权属属，可可在2号楼楼合同同补充充协议议中明明确说说明；；2号楼、、会所所、商商业街街交付付使用用日期期，园园林绿绿化竣竣工日日期一一定要要最终终落实实，以以便销销售员员统一一说词词，以以免发发生不不必要要的误误导。。5、1号楼部分分房屋装修修有待修缮缮，2号楼楼现房精装装样板间质质量要进行行严格把关关，品质有有所提升。。6、既为酒店式式服务社区区，物业管理增增设24小时酒店式式服务内容容（取费结合合免费），，从细节增增加一些人人性化的举举措，如业业主生日赠赠送小礼品品等，有利利于提升企企业形象。。7、退房处处理建议

1号楼批量量退房已成成为现象，，大多数是是因为规划划变更导致致退房。规划问题的的公开澄清清势在必行行。装修质量远远不符合标标准的事实实需要向业业主致歉，，赔付损失失是必然，，从业务员员到客服至至总监、从从物业到装装修公司、、从骨干层层到领导层层，关键要建立立及时迅速速的决策反反馈系统，，积极、主主动全面重重视1号楼楼每一位退退房客户的的妥善处理理与协调。。如沟通致歉歉—翻修补补偿---无理由退退房，一定定要尽最大大努力挽回回口碑（否否则对于2号楼的销销售制约和和负面影响响显而易见见），尽最最大努力采采取补救措措施（如网网站公开致致歉说明）），责任到到人，追回回客户给与与相应奖赏赏。

附：6月5日统计结果果，现已退退房客户名名单20名，正在办办理退房客客户7名，占1号楼总户数数的12%。2号楼17套已售户型型，相当一一部分来自自1号楼业主的的带动及介介绍。退房房原因92%是因为规划划变更问题题，48%是因为装修修问题，7%是因为户性性与元户型型不符，3%是因为个人人资金问题题。

结合非常规规推广策略略，建议采采取措施如如下：——同时于于北青显眼眼版面、焦焦点房地产产网万豪网网页发布关关于规划变变更的“合合作协议””公告；并并对焦点网网业主论坛坛的过激内内容进行修修正——于焦点点房地产网网万豪网页页发布因装装修不足采采取的补救救措施及补补偿办法，，并致歉意意；同时建建议外聘京京城知名装装修顾问或或家装委员员会做监理理，换回诚诚信，打消消购房者的的后期疑虑虑。——针对自自身物业管管理公司之之物业服务务内容、取取费标准等等向业主公公开致函解解释原委并并采取相应应的物业费费减免措施施或增加服服务内容。。——针对1号楼交房房问题如户户型的调整整等，由市市场部起草草，总经理理亲自签名名，其他相相关领导及及合作单位位负责人联联名签署““致万豪1号楼业主主的一封信信”，表明明诚信态度度，说明并并给与业主主合情合理理的综合答答复；——在恰当当的时机，，举办1号号楼业主双双向沟通会会或答谢会会，最好在在2号楼正正式推广之之前，业主主免费使用用会所1年年；——户型调调整引起的的退房可以以采取协议议式补偿，，如赠送地地下储藏间间或车位使使用权等，，针对东西西两居室采采光不足的的缺陷，有有的可以通通过反光镜镜、玻璃屏屏风等装修修设计方法法予以解决决。8、其他需要规规避的是前前期营销成成本投入过过高，如大大小楼书、、请柬、名名片、台历等等销售工具具、印刷品品制作出现现一定的浪浪费等，要要尽可能节节约利用，，发挥其应应有价值；；市场部（新新招聘人员员及开发商商自属人员员）作为项项目及公司司的前锋部部队，与各各上级领导导，工程部部、物业公公司、广告告公司、装装修公司、、律师行、、按揭银行行等应履行行积极、主主动的配合合职能五、销售组组织与执行行

作为公司于于北京开发发的第一个个项目的市市场部，包包含了销售售、策划、、客服、签签约等职能。一方方面结合项项目现状形形成相互紧紧密配合、、管理效率率较高的紧紧凑型结构构，另一方面从公公司市场部部队伍的建建设考虑，，理应为公公司后续开开发的项目目打基础，，塑造一支具备弹弹性空间的的管理架构构。在深入入调查每一一个人员的的基础上，，结合既往往经验，一切从销售售和队伍发发展出发，，提出以下下建议：

鉴于现公公关部李锐锐同志工作作认真负责责，尤其在在客户服务务、签约方方面表现突突出，建议提为客服服主管；同同时公关部部取消，赵赵慧颖仍继继续履行行行政助理兼兼客户协助助公关职能；两人人注意保管管号签约室室的合同；；

通过一周以以来的综合合摸底调查查，建议2号楼购房房热线直接接刊登售楼楼处一楼直直拨电话，届时楼上上1名前台台接待调至至楼下；楼楼上8层总总机由于1号楼业主主电话咨询询较多，与与一号楼业主主的事务处处理尽量放放到楼上，，以免给新新客户带来来不利影响响。楼上前前台除接记电话话，应履履行前台台秘书的的职责；；

程葆同志志自项目目发售以以来兢兢兢业业，，踏实努努力，在在协助销销售管理理、客户户谈判、、1号楼楼问题处处理方面面表现突突出，拥拥有丰富富的销售售作战经经验，特特提议升升为销售售经理，，本月及及下月重重点进行行销售队队伍的现现场管理理，并处处理协调调1号楼楼存留事事务，同同时辅佐佐市场部部总监的的日常销销售工作作，尤其其做好2号楼销控。

为使策划划销售更更好地结结合，发发挥促动动作用，，即日起起策划经经理袁雪雪松同志志上班地地点以现现场及售售楼处为为主，并并随时听听从庄总总安排与与调遣，，积极协协调于广广告公司司的工作作配合；；

现市场部部整体人人员编制制共12名，销销售经理理策划经经理各1名，2名销售售主管，，2名业业务员，，3名前前台，2名行政政客服。。建议于于6月10日之之前增加加1名销销售代表表，分为为两个组组，每组组2人，，每月业业绩说话话，实行行相对应应的竞争争机制；；原则上上至项目目结案为为止，销销售员不不超过6个人。。

即日起，销售售经理、客服服主管、销售售主管、销售售代表、保洁洁恢复照常上上班，每天上上班前消毒一一次；每人每每周轮休一天天；

对项目对公司司提出建设性意意见及可行性性建议者，给给与50—500元不等等的奖赏；

行政室务必下下班关闭电脑脑；名片按需需印制；上班班期间总机不不能打私人电电话；其他电电话私人通话话不超过3分分钟；每人案案头每天自己己整理整齐；；销售工具资资料不能随便便乱扔；上班班不能玩电脑脑游戏；以上上情况发现者者提出警告，，三次照犯者者罚以50——100元罚罚金

所有销售代表无折折扣，销售主主管折扣权限限99折，销销售副经理98折，市场场部总监最高高97折；

其他月底前定定做夏季工服服；上班进办办公室前要洗洗手；定期市市调、每周客客户来电来访访表作细，每每周未成交客客户调查表做做深入。六、营销/推推广细化执行行1、案名执行行万豪国际公寓寓万豪君天下释义：君—项目气质质，CBD住区港湾；通通惠河畔水岸岸；旺中取静静；鉴定并重重塑楼盘性格格；天下——CBD的天下，复指指CBD/长安街/赛特特国际氛围；；国际化的客客群；国际化化的商业文化街；君天下——景景观优势无与与伦比；住宅宅稀居优势十十分罕有；国际文化街独独有；长安街街/赛特/CBD/依水的四重身身份地位与尊尊贵感独一无无二。责任分工：广广告公司设计计相应Logo，标准色，标准准字；市场部部所有人员务必必清楚以上释释义，以便与与客户到位沟沟通。执行配合：袁袁雪松名片重新设计计（万豪湾天天下置业顾问问）完成时间间：6月13日前2、推广定位位

推广定位：独立国际街区区依水水稀居现房（于户外、报报纸、电台、、杂志、现场场等传媒自始始至终全程贯贯穿）

推广主线：推广主诉求明明线——依水稀居现房房计划口碑形象塑造造暗暗线——诚信工程

核心推广语：：一切尊享因因稀居彻变变明线责任分分工：执行行配合袁雪雪松；设计计制作广告告公司；暗线责任配配合：工程程/装修/物业/广广告/销售售客服等各各部门负责责人2号楼样板间间、现场及及售楼处装装饰施工包包装完成时时间：19日前3、系列推推广主题系列1：硬广主题：：万豪君天下下硬广内容：：2003年6月19日，万万豪2号楼楼“湾天下下”，应业业主及社会会各界愿望望，于今日正式公公开，全新新发售。并并全面启动动“独立国际街街区，依水水·稀居·现房”鉴赏计划。全楼总供168席。。一切尊享享，因稀居居彻变！卖点支持：：当面沟通通全新整合合之文案；；大量留白白版面的稀稀居设计软文主题：：君天下“独立国际街街区/依水水稀居现房房计划”全新启动！！媒体发布：：6月19日北青整整版新闻版版广告；铜铜版纸半版版软文责任分工：：刘旭涛/袁雪松/广告公司司销售配合：：每一则广广告发布刊刊出前一天天，召开市市场部员工工说明会系列2：硬广主题：：一切尊享因因稀居居彻变辅助主题：：独立国际街街区依依水稀稀居现房硬广内容：：从内到外外和谐统一一的稀居指指数软文主题：：1号楼入住住“0纠纷纷”的背后后……媒体发布：：6月26日北青半半版新闻版版广告；铜铜版纸半版版软文责任分工：：刘旭涛/袁雪松/广告公司司4、东二环环户外广告告执行案名：万豪豪君天下，，其中“君君天下”要要大一些醒醒目，放左左上角；内容：CBD住宅降温，，放中间；；广告语：依依水稀居现现房计划电话：85288075/76发布完成时时间：6月12日前喷绘设设计施工完完成，每月月换一次内内容5、交通电电台广告时段：15秒频次：上午午8：30、中午午12：00、下午午6：00各一次播出时间：：6月12日—30日完成时间：：脚本撰写写、录音需需6月12日前完毕毕主要内容：：尊重CBD、尊重长安街街、尊重赛赛特，尊重重通惠河6月19日日，万豪隆隆重推出四四重国宾级级居邸———湾天下依水，稀居居，现房，，独立街区区一切尊贵享享受，因稀稀居彻底改改变！全楼总供168席前十名亲临临鉴赏者有有惊喜鉴赏热线：：852880766、新闻媒媒体造势7、网站广广告修正与与发布8、杂志软软文及广告告9、现场/售楼处/交通/社社区包装配配合

售楼处

现场

交通

社区10、样板板间11、买卖卖合同补充充协议12、销控控执行13、销售售组织与执执行14、销售售成交计划划监测15、营销销推广预算算附：市场部部人员任职职书市场部人职职变更薪资资调整建议议关于市场部部建议提议议的奖赏9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。02:59:4602:59:4602:591/5/20232:59:46AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2302:59:4602:59Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。02:59:4602:59:4602:59Thursd