万山新农贸市场商业步行街营销推广方案

“万山新农贸市场”-“万山商业步行街”

营销推广方案汇报呈送：中房集团怀化房地产开发有限公司12要点提炼1.属性与市场定位：万山首个商业情景步行街、万山星级农贸市场2.目标客户群定位：（见内文）。3.目标命名定位：万山商业情景步行街、万山新农贸市场4.项目广告语定位：一间好旺铺百年摇钱树！5.★商业定位：负一楼定位新农贸市场，负二楼为星级网吧、超市、休闲娱乐城，部分面积建议做成幼儿园，步行街业态定位见下文。6.营销推广策略：１、活动为主，广告为辅。２、高姿态入市，引入地产发展新理念。3、整合资源，逐步提升。4、推、销结合，直投为主。5、充分利用口碑营销。7.价格策略：为保持项目的较高形象和公司利益，本项目总体价格策略是“平”开高走，分阶段的进行销售提价，同时采取一房（铺）一价。8.入市时机选择，销售旺季入市：本项目选择6月底日入市是合适的，前期诚意认购期间在4月。9.销控策略：在销售前期，以少量的优势房源带动相对劣势房源的销售，后期以较大量的优势房源来配合价格的提升，实现优劣势房源销售节奏的控制，做到项目收益最大化；10.促销手段建议：1、业主联谊会；2、直销；3、外展点；4、团购；5、“新婚套餐”；6、“夕阳红套餐”；7、“分期付款套餐”；8、“装修按揭套餐”；9、送物业管理费。11.认卡后到目前近2个月时间，项目售卡165张，按照销售节点来讲，6月份月内开盘是理想的；12.项目开盘必须按照工程进度进行，否则相应时间有所推延；3前言

“天生丽质不自弃”，策划是一个发现美、挖掘美、传播美的过程。庸人花毕生精力矫正自己的缺点，而智者却懂得将自己的长处发挥至登峰造极。万山农贸市场、万山商业情景步行街是万山特区政府重点招商工程，但本身却存在开发商工程速度缓慢、配套简单、万山人口有限的缺陷。策划不是考虑矫正缺陷，而是考虑怎样把长处发挥至登峰造极。俩人在森林散步，突遇一老虎。一人赶快弯腰系鞋带，另一人说：“系什么鞋带，你能跑得过老虎吗？”那人说：“我不用跑过老虎，我只要跑过你就行了。”策划不能创造人赛老虎的奇迹，但策划可以训练系鞋带的意识，将颓势扔给竞争者。本案的成功，需要所有人员“系鞋带”的训练与实践。毛泽东在《湖南农民运动考察报告》中提出“搅浑水”作为弱势力量寻求生存的战略。国共之战，毛不断搅浑水，敲打蒋鞭长莫及的痛处，“欲取之，先予之”，待得羽翼丰满，便“百万雄师过大江”。本案在面临房产危机、开发商资金短缺的情景下，如何搅浑水，如何欲取之，先予之，这是要考虑的战略。

4策略分析思路总体思路脉络消费者需求企业目标项目属性竞争状况

营销推广策略

首先我们明确本案的目标是为了满足万山人民消费需求，提供了一种新的城市投资与居住方式，如何制定合理、有效的营销推广策略，需结合消费者需求、项目属性、市场竞争状况及企业目标，并由消费者需求出发，分阶段阐述与深化。5目录ContentsPART1——分析Analyse1)市场解析◆市场背景分析◆竞争状况

2)项目属性

3)消费者需求PART3——营销推广阶段划分Stage1)营销推广阶段划分2)销售准备期3）内部认购期4)强销期5）品牌延续期PART2——策略Strategies1）项目的5张王牌

2）项目定位

3）项目营销策略

4）销售策略

附1：本阶段广告文案集；；附2：农贸市场业主市调；附3：市场商家市场调查；6PART1——分析Analyse1)市场解析◆市场背景分析◆竞争状况2)项目属性3)消费者需求71）市场解析一【市场背景回顾】●目前万山特区经济基础薄弱，产业转型、矿工转岗、矿工安居、社会保障、市政建设、生态治理等社会性事务建设矛盾重重，2009年3月5日，万山正式被列为国家第二批资源枯竭型城市，正在向旅游产业进程，但城市整体经济任然在上升阶段；●据前期市场调查，2008年，万山房地产开发投资上升一般，销售大不如意：如盘山花园等，另外有些私人建的房子几年都没卖出去；●消费承受能力有限：万山特区总人口6.64万，其中少数民族占人口总数的70%以上，而万山镇城区人口只有近2万人不到，人均收入较低，2008年农民人均纯收入突破2000元，整体消费能力有限；●市场需求主要为刚性需求：以自住为主，受政策等影响较小；●地产市场日趋成熟，但与走在万山前面的其它地区比较尚有差距，开发理念、产品形态亟待创新和突破。

以上数据来自万山特区区政府信息网8●万山特区中心一带已经很少有至尊地王，本区域区成为置业热点；●主流消费群为万山当地人及周边地县入城人员；●目前市场对投资型产品比较饥渴；●口碑传播是万山市场上一条重要推广渠道；●市场缺乏创新产品；●客户注重性价比和产品形象以及信誉度；【市场竞争环境】1）市场解析二

★

2009随着经济危机的进一步影响，楼市持续低迷，市场呼叫救市声音不断高涨，政府房产新政一波跟一波，虽有部分城市有回暖迹象，但整体动态并不明显，整个市场情景不容乐观。91）市场解析三【市场回顾结论】●产品需要向多元化、个性化、创新化方向发展；●多次置业需求为购房主流，一次置业、刚性住房有待引导；●消费需求整体档次上升，地段、环境、配套及物业管理渐渐成为关注的焦点。消费者的购房行为日趋理性；●价格仍是影响购房的重要因素；●随着市场供应量的增加、市场消费需求的变化，项目开发风险、市场销售阻力及竞争将越来越大，项目开发短、平、快化操作是项目成功的唯一出路；10地理位置:位于城市主干干道“解放路路与官山路交交界处”，属属于城市核心心地段，与城市主主要部分的关关系紧密。周边配套：诸如电信、医医疗、教育、、金融等城市市公共事业在在项目周边均均匀分布；超级市市场货店等生生活配套亦步步亦及其丰富富。交通通：地处核心地段段，各类交通通工具自城区区任意地点均均可无障碍到到达本案，交通便便利，交通通成本少。环境境：项目周边建筑筑物的构筑时时间大多在15年以上，色调调陈旧，外观观破败，但周边百百米范围内有有万山休闲广广场，形成资资源共享。周边人口：核心地段造就就区域范围内内密集的经商商人口和原来来本地居民，，人口密集。2）项目属性性认识--项目描述112）项目属性认认识--SWOT【项目SWOT分析】——优势●开发商为为中房集团万万山房地产开开发有限公司司在许多城市市成功开发多多个项目，切切名字响亮，，能够体现开开发商永续开开发的姿态，，可提高购买买者信心；●本项目从从立项到规划划设计、认筹筹得到政府的的大力支持，，而且项目本本身在万山也也不存在复制制性，在万山山当地具有良良好的口碑；；●项目面临临解放路与官官山路，且拆拆迁旧农贸市市场打造新农农贸市场，具具有强大的交交通组织与社社会资源；●项目在万万山是规模最最大的项目，，具有规模优优势，且产品品种类繁多（（农贸市场、、步行街、住住宅）；●项目所在在的万山镇投投资增长势头头平稳，可为为此区域房地地发展提供有有力的支撑；；●从项目4月3日购卡开始，，通过扫街等等方式已经得得到市场很大大的认可；●本项目是是万山区具备备代表性的工工程。122）项目属性认认识--SWOT【项目SWOT分析】——劣势●规划中项项目面临许多多拆迁和安置置房，增加了了操作难度和和降低了开发发利益；●项目价格格入市肯定比比其它楼盘较较高，同时物物业管理在本本区域还未完完全得到市场场的认可；●部分客户户对前面房地地产项目工期期和政府持怀怀疑态度，导导致本项目工工程工期在消消费者心中信信心不足，部部分客户观望望情绪严重；；1314152）项目属性认认识--SWOT【项目SWOT分析】——机会●万山房地地产发展还处处于初级阶段段，在产品设设计、推广手手段上相对较较为落后，使本本项目有较大大的提升空间间；●2009年特区委计划划完成2000套廉租住房主主体工程、336户采空区搬迁迁安置第三期期工程和512户农村危房改改造工程建设设任务；在一一定程度上带带动房地产市市场的需求；；●万山区旅旅游经济的发发展，为万山山带来了眼球球经济，有利利于本项目的的开发运作；；●当地居民民对投资型产产品有一定的的认可度和接接受度。162）项目属性认认识--SWOT【项目SWOT分析】——威胁●万山市房房地产销售价价格增长较为为缓慢，这种种现象会使购购房者形成对对于房价涨幅幅的心理惯性性，因而延长长购房决策时时间；●万山城区区人口较少，，随着近几年年开发项目的的不断累积，，城区人口住房的刚性需需求在很大程程度上得到了了满足，因此此常住人口的的目标客户数量在逐逐年递减；●金融危机机的影响，房房产持续低迷迷。172）项目属性认认识【项目综合条件件分析】项目所处位置置得天独厚，，属万山区目目前较为难得得的理想经商商、居住地；；周边竞争项目目较少，有利利于本项目快快速销售预期期的实现；城市功能转型型，市场爆破破力强，给本本案带来了契契机。183）目标客群特特征分析--步行街【步行街部分目标客户户】●地缘客户（（城区）适应人群：万万山中、高收收入阶层，人人群主体为私私营企业主、、公务员年龄区间：30—55岁之间；主力力客群为35—45岁之间家庭构成：已已婚并有儿女女，子女在学学收入状况：收收入预期稳定定，家庭月收收入在2000-3000元以上购房动机：投投资、自营置业类型：二二次置业或多多次置业关注点：：投资环境、、物业管理、、升值潜力个性观点：能能接受新鲜事事物，喜欢舒舒适的经商环环境19【步行街部分目标客户户】●万山城区周周边区县、乡乡镇客户适应人群：向向往在市区创创富的富裕阶阶层年龄区间：35—50岁之间；主力力客群为35—45岁之间家庭构成：已已婚并有儿女女，子女在学学收入状况：收收入预期稳定定，家庭月收收入在2000元以上购房动机：往往镇政府靠，，看重万山发发展潜力置业类型：市市区一次或二二次置业关注点：：投资前景个性观点：寻寻找身份感和和认同感3）目标客群特特征分析--步行街20【步行街部分目标客户户】●外来经营者者适应人群：长长期在万山市市区从事贸易易经营年龄区间：30—45岁之间；家庭构成：已已婚并有儿女女，子女在学学收入状况：收收入预期稳定定，家庭月收收入在2000—3000元以上购房动机：投投资置业类型：属属于一次置业业关注点：：区位、价格格、环境个性观点：购购房决策较为为谨慎3）目标客群特特征分析--步行街21【步行街街部分目目标客客户】●外来来投资资者适应人人群：：长期期各地地投资资获利利者年龄区区间：：30——45岁之间间；家庭构构成：：已婚婚并有有儿女女，子子女在在学收入状状况：：投资资收益益购房动动机：：投资资置业类类型：：多次次置业业关注注点点：区区位、、价格格、环环境、、升值值潜力力个性观观点：：看中中便下下手，，雷厉厉风行行3）目标标客群群特征征分析析--步行街街22【步行街街部分目目标客客户】●本地地外出出务工工人员员适应人人群：：祖籍籍万山山区，，但长长时间间在以以外区区域（（广州州、深深圳））发展展年龄区区间：：25——40岁之间间；收入状状况：：收入入预期期稳定定，月月收入入在2000——3000元购房动动机：：获得得归属属感，，显示示在外外发展展的成成就或或为在在本地地亲人人置业业置业类类型：：属于于一次次或二二次置置业关注注点点：环环境、、物业业管理理个性观观点：：对项项目档档次和和产品品品质质要求求较高高3）目标标客群群特征征分析析--步行街街23【目标客客户共共性特特征】在本区区域属属于高高收入入人群群，且且多次次置业业社会地地位较较高，，但不不过分分张扬扬注重升升值潜潜力3）目标标客群群特征征分析析--步行街街24【农贸市市场部分目目标客客户】●经营营者适应人人群：：祖籍籍万山山区，，长时时间在在农贸贸市场场经营营者年龄区区间：：25——40岁之间间；收入状状况：：收入入预期期稳定定购房动动机：：置业业、投投资置业类类型：：属于于一次次或二二次置置业关注注点点：环环境、、物业业管理理、价价格个性观观点：：自信信、果果敢3）目标标客群群特征征分析析--农贸市市场25【目标客客户共共性特特征】对本区区域、、本市市场的的认可可；3）目标标客群群特征征分析析--农贸市市场喜欢好好东西西识货货！注重实实惠！！26【负二楼楼部分目目标客客户】●休闲闲娱乐乐经营营者适应人人群：：长时时间从从事娱娱乐休休闲经经营者者年龄区区间：：25——40岁之间间；收入状状况：：月收收入上上万元元购房动动机：：置业业、投投资置业类类型：：属于于一次次或二二次置置业关注注点点：环环境、、物业业管理理、价价格个性观观点：：大胆胆3）目标标客群群特征征分析析--负二楼楼273）目标标客群群特征征分析析--住宅【住宅市市场部分目目标客客户】适应人人群：：居住住在万万山的的中、、高收收入阶阶层收入状状况：：家庭庭存款款5万元以以上购房动动机：：自住住、投投资关注注点点：：开发发商的的市场场口碑碑、品品牌信信誉度度、环环境个性观观点：：能接接受新新鲜事事物，，喜欢欢安全全、舒舒适的的居住住感觉觉28【目标客客户共共性特特征】对本区区域、、本产产品的的认可可；可以满满足其其对新新鲜事事物的的追捧捧，对对纯净净生活活空间间的苛苛求；；可以满满足其其对居居住环环境、、居家家理念念更换换的需需求；；可以满满足其其对人人生价价值、、社会会地位位、身身份体体现的的需求求；可以满满足其其对生生活品品质、、品味味的需需求；；可以满满足其其为培培养子子女健健康成成长的的需求求。3）目标标客群群特征征分析析—住宅通过本本项目目目标标客群群共性性特征征，我我们将将进一一步设设定本本项目目的营营销策策略方方案。291）项项目的的5张王牌牌2）项项目定定位3）项项目营营销策策略4）销销售策策略PART2———策略Strategies301）项目目的5张王牌牌实力开开发商商万万山山政府府规划划第一一大盘盘清清朗朗化外外形元元素超超高高性价价比（（高品品质、、高升升值潜潜力、、优惠惠价格格)经典户户型、、物管管312）项目目定位位【属性定定位与与市场场定位位】项目属属性定定位，，即USP销售主主张，，就好好比一一件价价值连连城的的物品品、珍珍品,是需要要人们们对其其赋予予一种种内涵涵，将将一种种独特特的、、与众众不同同的东东西融融入其其中，，楼盘盘也同同样如如此，，就怀怀化整整个房房地产产界为为例，，每个个楼盘盘都有有自身身的特特色如如：世世纪花花园——怀化本土的的第一一个标标准化化社区区；龙龙泉雅雅苑——怀化本土第第一个个细分分市场场的先先导者者；湘湘渝世世家——以差异异化手手段切切市，，创造造当年年度前前所的的销售售速度度；紫紫园——2007上半年年市场场的唯唯一性性；天天龙御御园——新生活活示范范豪宅宅，每每一个个楼盘盘都有有它独独特的的销售售主张张。综合前前面的的分析析、周周边配配套情情况、、SWOT.分析，，我们们认为为本项项目之之市场场属性性定位位可以以概括括为：：322）项目目定位位--步行街街【属性定定位与与市场场定位位】万山首首个商商业情情景步步行街街城市的的投资型型唯一性性332）项目目定位位--农贸市市场【属性定定位与与市场场定位位】万山新新农农贸贸市场场城市的的投资型型、产品说说明与旧形形成对比比34【属性定定位与与市场场定位位】总体商商业市市场定定位描描述:满足中中高收收入人人群的的高档档投资资城市市商业业综合合体2）项目目定位位352）项目目定位位--商业【主打广广告语语定位位】一间好好旺铺铺百百年年摇钱钱树——我的财财富天天堂362）项目目定位位--住宅万山性性价价比最最高的的经经典生生态态社区区城市的的经典户户型、、物管实惠丰富的的、生生态态的372）项目定位位--住宅【属性定位与与市场定位位】市场定位描描述:满足中高收收入人群的的高档生态态人居社区区382）项目定位位--住宅【主打广告语语定位】一个城市的的居住梦想想——我的幸福天天堂392）项目定位位1.体现项目的的商业投资资，住宅以以及项目整整体的建筑筑风格、园园林主题、、规模和档档次；2.强调创意、、气派、响响亮和具有有特色；3.有利于项目目VI识别系统的的实施；4.体现独特、、易记、好好听、朗朗朗上口、充充满想象的的特点。【命名原则则】万山新农贸贸市场万山商业步步行街锦绣皇城403）项目营销销策略【营销推广目目标】销售增长通过项目市市场进入““高起点””、产品推推广“差异异化”的的传播策略略，赢得市场先机，，提升项目目品牌价值值，充分实实现项目潜潜在价值最最大化，使使项目获得销售最最大收益。。市场拓展通过项目定定调、推广广定位、销销售定时三三位一体的的整合营销销塑造项目目及品牌“特性””，在实现现销售预期期的同时，，充分拓展展市场资源源，开发产产品销售和推广渠渠道。品牌塑造通过营销推推广传播工工作，树立立项目品牌牌、开发商商品牌，增增强市场认认知度和美誉度。。413）项目营销销策略【营销推广原原则】统一性原则则持续性原则则互动性原则则“创新”主主题原则效益最大化原则以“地产创创新”、““新时代运运动”为推推广原则塑塑造进行项项目差异宣宣传在推广宣传传活动中始始终保持与与消费者的的沟通与交交流推广过程中中的任何步步骤、环节节都保持与与产品特色色和推广主主题高度统统一将产品特色色延伸而出出的推广主主题进行持持续有效的的活动推广广和广告宣宣传423）项目营销销策略【营销推广策策略】高姿态入市市，引入地产产发展新理理念项目高调宣宣传的入市市，有利于于消费者认认同项目品品质界定项项目身份，，为产品入入市和销售售价格打下下伏笔；提升项目考考评标准——利用一、二、三三线城市的商业、住宅标准区区分市场其他项项目，以利于提升项目市市场形象；以“地产创创新”的开开发思路引引起市场关关注，以““新生活运运动”塑造造产品差异异。433）项目营销销策略【营销推广策策略】整合资源，，逐步提升升根据开发、、销售的不不同阶段合合理释放项项目资源优优势，在保保持市场温温度的同时时不断积累累消费者心心中的价值值认同。通过对产品品入市时机机的选择和和不同阶段段资源释放放的控制，，不断进行行价格调整整，提高产产品获利值值。443）项目营销销策略【营销推广策策略】活动为主广告为辅围绕项目工工程和销售售时间节点点，根据项项目卖点开开展活动营营销，增强推广的目的性和和有效性；；广告作为辅辅助手段，，针对不同同的节点，，做策略性性、配合性性、告知性性投放。453）项目营销销策略【营销推广策策略】推、销结合合，直投为为主推广与销售售紧密结合合——根据不同销销售时机选选择不同目目标客群设计促销活动动方案，并并以直投的的推广形式式将项目资资料和活动动信息传递给目标受受众。充分利用口口碑营销做好新老客客户服务，，凭借良好好的客户维维护，挖掘掘老客户的的市场潜力。464）销售策略略【价格格策策略略】为保保持持项项目目的的较较高高形形象象和和公公司司利利益益，，本本项项目目总总体体价价格格策策略略是是““平平””开开高高走走，，分分阶阶段段的的进进行行销销售售提提价价。。具体价价格策策略待待进一一步根根据市市场调调查与与开发发商讨讨论制制定！！474）销售售策略略【入市时机选选择】入市时时机与与方式式把握握得好好，才才能产产生销销售开开局，，而““良好好的开开端是是成功功的一一半””，故故何时时入市市，怎怎样入入市值值得慎慎重思思考与与布置置，故故应遵遵循下下列原原则：：A、不不匆忙忙入市市：即即准备备不充充分不不急于于入市市我们们要避避免为为一个个特定定的时时间入入市，，为某某种偏偏好入入市，，或为为入市市而入入市。。在销销售策策略不不明确确，市市场动动向不不把握握，销销售工工具不不齐备备，内内外包包装不不到位位的情情况下下入市市，销销售前前景将将是暗暗淡的的。B、无无造势势不入入市：：在现现阶段段万山山市房房地产产竞争争态势势越来来越趋趋于理理性化化的时时候。。“无无造势势即无无市场场”，，故入入市准准备时时间再再短也也不能能忽视视造势势，而而且还还要费费尽心心机造造好势势。不不造势势或造造势不不佳，，入市市极易易造成成销售售“死死火””。C、销销售旺旺季入入市：：本项项目选选择6月底入市是是合适适的，，前期期诚意意认购购期间间选择择4月。D、有有控制制地入入市：：即根根据工工程进进度、、消费费者心心理、、配合合价格格策略略、销销售导导向等等，分分期、、分批批、有有调整整地向向市场场推出出产品品，避避免蜂蜂拥上上市，，好房房抢尽尽，劣劣房积积存。。484）销售售策略略【销售控控制】修正定定价策策略；；促进进位置置较差差的房房源销销售，，同时时使好好位置置的房房源价价值最最大化化；销销控策策略结结合价价格手手段应应用达达到充充分挖挖掘项项目价价值的的目的的。在销售售前期期，以以少量量的优优势房房源带带动相相对劣劣势房房源的的销售售，后后期以以较大大量的的优势势房源源来配配合价价格的的提升升，实实现优优劣势势房源源销售售节奏奏的控控制，，做到到项目目收益益最大大化；；房源销销控的的目的的：销控原原则：：494）销售售策略略【促销手手段建建议】业主联联谊会会直销巡展会会、外外展场场团购★个性性促销销针对目目标客客群分分别涉涉及的的：“新婚婚套餐餐”“夕阳阳红套套餐””“分期期付款款套餐餐”“装修修按揭揭套餐餐”……………………………………………等等等等等等精准，，但又又能适适应市市场变变换的的个性性化营营销模模式的的应用用，足足以确确保应应付各各类市市场环环境501)营销推推广阶阶段划划分2)销售准准备期期3）内内部认认购期期4)强销期期5）品品牌延延伸期期PART3———战术Tactics511）营销推推广阶阶段划划分【工程推推出计计划】阶段时间推出单位工程进度广告费用销售准备期3个月（09.3—09.5）——完成拆迁15.5万内部认购期约2个月（09.6—09.7）推出步行街和农贸市场工程进度农贸市场盖板7.26万强销期5个月（09.8—09.12）全部推出主体工程完成1∕32.86万延续期4个月（10.1—）基本封顶、现房2.86万费用预算：28.48万元不可预见费用包括条幅、平时政府公关等4万元521）营销推推广阶阶段划划分2009.06内部认认购期期强销期期销售准准备期期延续期期2009.042010.012009.08项目开开盘开卡客户联联谊会会产品推推介会会53练好内内功、、完善善物料料；阶段性性市场场目标标：阶段性性销售售目标标：2）销售售准备备期（（2009.3－2009.5）进行客客户积积累，，为内内部认认购进进行准准备；；54一间好好旺铺铺百百年摇摇钱树树4月3日财富巨子全全城火热招募募营销推广方式式：本阶段的推广广工作重点落落实在现场环环境包装和视视觉传播上，，完善销售中中心的包装，，建立健全销销售道具，启启动户外广告告和户外引导导系统，锁定定视觉引导。。推广主题2）销售准备期期（2009.3－2009.5）55阶段工作内容1、完善现场包包装：•户外：包括广告牌、、灯箱、指引引牌、条幅、、道旗。目的：营造现现场热销气氛氛，提供指引引，使客户顺顺利到达销售售现场。位置：重点区区域设置在汽汽车站、万山山往铜仁、怀怀化的交通要要塞，来营造造现场的氛围围，实现区域域视觉控制。。2）销售准备期期（2009.3－2009.5）•施工现场：虽然农贸市场场完成拆迁，，但前面楼体体并没有完成成拆迁，可展示面并不不强，不建议议现在做围墙墙广告；562、建立、健全全销售道具：：简易单页、海海报客户通讯户型、规划图图册销售现场用品品–名片、手提袋袋、销售单据据等沙盘：展示区区域规划和未未来生活远景景，使现场销销售更具说服服力。效果图：全区区鸟瞰图、园园林效果图、、建筑单体效效果图A、销售道具：：阶段工作内容2）销售准备期期（2009.3－2009.5）572、建立、健全全销售道具：：售楼处展板：：依客户引导导之需求，进进行更新现场带看动线线之指示、指指标系统设计计销售现场之旗旗帜、横幅、、POP等客户赠品之LOGO画面设计B、宣传用品：：阶段工作内容2）销售准备期期（2009.3－2009.5）583、媒体组合：：媒体安排1、户外广告主要运用进出出城市高速路路边的T型广告牌，在在城市主要目目标人群聚集集区域设置大型户户外看板和户户外灯箱。2、大众媒体主要采用新闻闻海报形式发发布，进行活动告知。3、直投进行活动告之之阶段工作内容2）销售准备期期（2009.3－2009.5）59部分费用预算算：2）销售准备期期（2009.3－2009.5）投放类型载体投入量主诉求（或方式）费用预算电媒电视台时每日滚动4次产品特性卖点诉求3千∕月平媒户外喷绘（县内）3块产品特性卖点诉求和品牌阐述5万∕年汽车4辆穿行县城的原则，主品牌诉求3000元∕年∕台计：1.2万元道旗、灯箱200个项目周边500范围内，吸引和引导客户50元∕个

计：1万元指示牌3个售楼处外面及附近当道口2000元∕个

计：0.6万元海报2万份投放于本地及各乡镇0.5元∕份

计：1万元手提袋2000份产品特性卖点诉求2元∕份

计：0.4万元户型、规划单张、算价单总数10000份0.4元∕份

计：0.4万元水杯5000个产品特性卖点诉求0.4元∕份

计：1千元三维DVD光碟1分钟制作2000张完美的演绎产品的设计细节、丰满产品内涵、展示产品形象，现场销售促进制作费用500每秒计3万元短信整个项目时期10万条0.5万元费用：13.5万（未包括售楼部包装费用）公关费用：2万60树立品牌形象象，打造品牌牌联想，调节节市场热度和和品牌知名度度，扩大社会会认知度。阶段性市场目目标：阶段性销售目目标：展开内部认购购3）内部认购期期（2009.6－2009.7）61推广方式：以持续性活动动带动项目宣宣传，以立体的广告攻势，，全方位的进行品牌传传播。在整个个区域范围内内，制造“热点”和“焦点”，以强势宣宣传攻势吸引引关注。解读居住理想想实现现居住梦想6月日万山农贸市市场商业步步行街盛大开开盘推广主题3）内部认购期期（2009.6－2009.7）62公关活动1、开盘庆庆典在项目施工进进度具备开盘盘所需的环境境要求时，在项目现现场举办开盘盘仪式，正式式引爆项目。。以舞蹈表演作作为活动的主主要内容，通过时装表演来预示示万山的情趣趣。同时舞蹈蹈的优雅、华美又与我们们产品的形象象气质较为吻吻合，能有效提升产品形形象，同时风风笛表演的活活动形式，对聚揽人人气也是非常常有帮助的。。3）内部认购期期（2009.6－2009.7）63媒体推广1、电媒利用电媒重点点传播产品概概念和产品功功能，为消费者深入了解解产品提供机机会，构建产产品的权威性。阶段工作内容2、户外延续前期的发发布区位及产产品形象主题题，延续媒体的信息提提示效应，但但应适当的选选择时机及时更新户外外广告画面，，以保证持续续性视觉刺激。3、直投宣传产品信息息、活动信息息。3）内部认购期期（2009.6－2009.7）4、外展场宣传产品信息息、活动信息息。643）内部认购期期（2009.6－2009.7）费用预算：投放类型载体投入量主诉求（或方式）费用预算电媒电视台时每日滚动4次主要诉求点为开盘日期，优惠措施及方法6千平媒户外喷绘+工地围墙3块产品特性卖点诉求和品牌阐述换广告画面0.5万元∕次汽车4辆主要诉求点为开盘日期，优惠措施及方法换广告画面400元∕台计：0.16万元道旗、灯箱200个项目周边500范围内，吸引和引导客户，主要诉求点为开盘日期，优惠措施及方法换广告画面30元∕次计：0.6万元印刷品海报1万份投放于县里及各乡镇0.4元∕份计：0.4万元费用：2.26万公关费用：3万外展场：2万65阶段性市场目目标：阶段性销售目目标：完成60%的销售扩张品牌知名名度，张扬品品牌个性，4）强销期（2009.8－2009.12）66推广方式：加强推广攻势势，针对目标标受众，加强强利益点的宣宣传力度，利用开展契合合该阶段主题题思想的活动动实现供需双双方向的信息及情感交交流。热烈祝贺万山山新农贸市场场、商业步行行街开盘胜利利完成60%销售或者针对对性客户促销销活动推广主题4）强销期（2009.8－2009.12）67公关活动1、客户户联谊活动在前期客源积积累的条件下下，邀约已成成交客户和意向客户户，定期在销销售现场举办办现场互动性活动。以此来展示项项目销售热烈烈、火爆的氛氛围，吸引社会的关关注；借助政府和高高端人群的社交文化，实现关关联销售及促促进项目的口口碑传播；同同时还能够促进社区区融合，有利利于营造良好好的社区氛围，带动销销售。4）强销期（（2009.8－2009.12）68媒体推广强化传播手手段，全方方位刺激人人群的感官官感受，增增强体验过过程，强化化社会认知知，创造社社会认同。。2、户外延续前期的的发布区位位及产品形形象主题，，延续媒体的信息息提示效应应。在重大大销售节点点，将相关活动信息息向社会公公示。3、直投宣传产品信信息、活动动信息。阶段工作内容1、电媒利用电媒，，进一步保保证产品信信息的全部部覆盖4）强销期（（2009.8－2009.12）69费用预算：：4）强销期（（2009.8－2009.12）投放类型载体投入量主诉求（或方式）费用预算电媒电视台时每日滚动4次销售情况和项目工程进度6千平媒户外喷绘、工地围墙3块销售情况和项目工程进度换广告画面0.5万元∕次汽车4辆销售情况和项目工程进度换广告画面400元∕台计：0.36万元道旗、灯箱200个项目周边500范围内，吸引和引导客户，销售情况和项目工程进度换广告画面30元∕次计：0.6万元印刷品海报1万份投放于县里及各乡镇0.4元∕份计：0.4万元费用：1.86万公关费用：1万70打造品牌美美誉度，巩巩固产品品品牌形象。。阶段性市场场目标：阶段性销售售目标：完成前各阶阶段价格高高、朝向、、采光较差差等难点商商铺、户型型的销售；；最终达成销销售利润的的资金回收收。5）品牌延续续期（2010.01－－项目目完成）71推广方式：：强化针对重重点目标人人群的宣传传，扩展挖挖掘消费潜潜力，实现现信息传递的的对称性和和交流的亲亲切、紧密密性，同时时以成交客客户的体验为为传播重点点内容，影影响潜在客客群的消费费选择。最后的大餐餐，卖完就就绝版！推广主题：：5）品牌延续续期（2010.01－－项目目完成）72攻关活动农贸市场试试营业在农贸市场场市场试营营业的时候候进行别开开生面的趣趣味公关活活动；5）品牌延续续期（2010.01－－项目目完成）73媒体推广增强公关活活动应用，，保持常规规推广传播播力度。2、户外延续前期的的发布区位位及产品形形象主题，，延续媒体的信息提提示效应。。4、直投宣传产品信信息、活动动信息。1、电媒利用电媒进进一步保证证产品信息息的全部覆覆盖阶段工作内容5）品牌延续续期（2010.01－－项目目完成）74费用预算：：投放类型载体投入量主诉求（或方式）费用预算电媒电视台2各月促销信息0.4万元平媒户外喷绘、工地现场3块促销信息换广告画面0.5万元∕次汽车4辆促销信息换广告画面400元∕台计：0.16万元道旗、灯箱200个项目周边500范围内，吸引和引导客户，促销信息换广告画面30元∕次计：0.6万元印刷品海报0.5万份投放于县里及各乡镇0.4元∕份计：0.2万元费用：1.86万公关费用：1万5）品牌延续续期（2010.01－－项目目完成）75附件一：下下阶段紧急急文案1、道旗万山新农贸贸市场万山商业步步行街即即将撼世世登场！项目地址：：官山路和和解放路交交界处财富热线：：3522788开发商：湖湖南中房集集团怀化房房地产开发发有限公司司营销策划：：深圳全鑫鑫地产经纪纪有限公司司2、户外万山新农贸贸市场万山商业步步行街即即将撼世世登场！○万山首个个商业情景景步行街○○万山新星级级农贸市场场○高标准准高起点点高质量量○配套套设施最完完善、统一一经营、管管理项目地址：：官山路和和解放路交交界处财富热线：：3522788开发商：湖湖南中房集集团怀化房房地产开发发有限公司司营销策划：：深圳全鑫鑫地产经纪纪有限公司司76附件一：下下阶段紧急急文案3、车身广告万山新农贸贸市场万山商业步步行街即即将撼世登场！项目地址：：官山路和和解放路交交界处财富热线：：3522788开发商：湖湖南中房集集团怀化房房地产开发发有限公司司营销策划：：深圳全鑫鑫地产经纪纪有限公司司4、单页万山新农贸贸市场万山商业步步行街即即将撼世世登场！○万山首个个商业情景景步行街○○万山新星级级农贸市场场○高标准准高起点点高质量量○配套套设施最完完善、统一一经营、管管理项目地址：：官山路和和解放路交交界处财富热线：：3522788开发商：湖湖南中房集集团怀化房房地产开发发有限公司司营销策划：：深圳全鑫鑫地产经纪纪有限公司司反面：投资资优势解释释（投资价价值分析））5、电视文案以项目开盘盘信息为主主77附件一：下下阶段紧急急文案6、纸杯LOGO财富热线：：35227887、手提袋吊旗LOGO一间好旺铺铺百年年摇钱树项目地址：：官山路和和解放路交交界处财富热线：：3522788开发商：湖湖南中房集集团怀化房房地产开发发有限公司司营销策划：：深圳全鑫鑫地产经纪纪有限公司司78步行街：5大优势突显显无限自由由的财富空空间政企联手，，财富全程程护航。万山政府2009年重点招商商项目，重重点规划万万山商业航航母—万山商业情情景步行街街，湖南知知名房地产产开发企业业中房集团团怀化房地地产开发有有限公司亲亲情打造，，强力打造造万山财富富核动力。。纯临街商铺铺，1+1+n的交流和回回报模式。。铺铺临街，，以一层的的价格买联联体2层商铺，超超值享受，，全新的投投资理念，，掀起万山山商业地产产的革命时时代。灵动空间，，自由组合合，随心匹匹配。框架架结结构构，，每每层层5.4米的的层层高高使使您您随随心心所所欲欲，，垂垂直直楼楼梯梯连连接接上上、、下下两两层层，，并并可可跟跟随随项项目目及及喜喜好好进进行行自自由由分分割割。。风情情广广场场流流动动醇醇醇醇商商机机。。最聚聚集集人人气气与与财财气气的的步步行行街街休休闲闲娱娱乐乐广广场场及及花花园园绿绿地地，，是是人人们们茶茶前前饭饭后后乐乐于于聚聚集集的的地地方方。。无无限限商商机机将将在在这这里里延延展展。。业态态为为王王，，引引领领万万山山商商业业新新航航向向。。*百百货货：：珠珠宝宝、、眼眼镜镜、、服服装装、、饰饰品品、、鞋鞋帽帽、、家家居居、、主主题题性性专专卖卖、、皮皮具具、、箱箱包包*品品牌牌生生活活超超市市：：日日常常生生活活用用品品*餐餐饮饮：：冷冷饮饮、、咖咖啡啡馆馆、、酒酒楼楼、、茶茶艺艺馆馆、、美美食食、、小小吃吃一一条条街街*娱娱乐乐：：卡卡拉拉ok厅、、歌歌舞舞厅厅、、游游戏戏城城、、酒酒吧吧等等*休休闲闲：：书书店店、、音音乐乐城城、、文文化化廓廓*服服务务：：美美容容美美发发、、桑桑拿拿、、洗洗衣衣店店、、旅旅馆馆、、摄摄影影冲冲印印、、健健身身、、药药店店、、足足疗疗保保健健等等*修修理理：：家家电电维维修修、、电电脑脑、、手手机机维维修修*商商务务：：商商务务服服务务中中心心、、银银行行、、证证券券、、基基金金79—谢谢谢！！—809、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-2