上海南站海上名邸项目营销策划报告

海上名邸策划报告2007年8月市场背景条件研判看大势·知区域·察板块大势背景研判一整体市场：全市住宅供求开发商惜售·客户需求释放·价格上扬宏观面大势向好，稳步走高政策走向研判二2006年政策回顾2006房地产宏观调控成效不彰出台政策结果规范外资投资内地房地产小投资者减少，但大型外资基金依然蜂拥而入要求各地建设供应经济适用房至今仅北京表示要在今年扩大经济适用房建设国税总局强制征收物业转让差价的20％个人所得税各地二手交易并未明显下降，出现买卖双方采取各种方法避税的情况7090政策建设部承认，至去年底，大面积住房仍是市场供应主流严把土地闸门，限制地方政府乱批地政府被指限制供应，反而推高房价严限银行对开发商放宽信贷利益驱动下，银行有禁不止比比皆是“十七大”临近，关心国计民生、开好“十七大”已成为近期党和国家政治生活中的重头戏。近年房地产调控收效不明显，如何关注民生、调控房价很有可能已经成为本次“十七大”的焦点之一。2007年可能出台政策可能出台政策预计结果央行进一步提高存款准备金与加息房地产企业融资成本增加央行将组织全面清查房地产贷款，排查问题，重申制度。房地产企业融资难度加大提高土地出让金的回收及新建楼盘预售贷款管理房地产企业资金压力加大显著增加经济适用房与廉租房的供应量分流中低端市场需求开征物业税增加物业持有成本，制定复杂，效果有待观察进一步开放单位建房分流市场需求清查房地产开发商囤积土地增加市场供应出台相关规定规范集资合作建房民心所向，但可行性不高宏观政策的目的着力于解决民生问题，即主要针对中低端市场，除物业税政策外，对本项目影响较小。着力于民生.着重于执行体现和谐政策面政策前景比较稳定前景谨慎乐观区域走势研判三区域市场：：徐汇住宅宅供求住宅存在需需求·成成交外扩扩致使价格格稍有回落落.中心区区域供应稀稀缺区域面面区域需求有有支撑··前景较较乐观板块状状况况研判判四四内环环中环环本项项目目竞争争区区域域：：徐徐汇汇内内中中环环间间区区域域强销销项项目目不不多多，，成成交交集集中中。。竞争争市市场场：：在在售售项项目目分分布布尾盘盘项项目目多多，，有有效效供供应应少少；；区域域内内目目前前：：板块块市市场场：：板板块块价价格格沿沿革革竞争争市市场场：：在在售售项项目目概概况况总面积已推面积已售面积已推住宅总套数住宅销售套数销售率开盘时间目前价格中海瀛台32万981328609274266288%2006年8月16500(装修)百汇园34万277172059118714774%2007年4月20000(装修)徐汇临江豪园7.4万5690210503349148298%2006年7月16000(毛坯)竞争市场场：主力力产品特特征一房二房三房四房复式中海瀛台/100-110120-130120-130140-160190-220/35%7%9%44%3%百汇园/110-120130-150160-190/290-44029%33%34%4%徐汇临江豪园60-8090-100100-120130-140150-160160-170/8%8%43%25%7%1%本项目60-65100-105110127-138140-148166-17319118%12.5%6%12%32%19%1%100150200250300350400竞争市场场：主力力总价分分布区间间(万元元)160280135210180340150225本项目徐汇临江江豪园百汇园中海瀛台台竞争市场场：客户户来源区区域徐汇浙江闵行其他徐汇区区域客客户为为主竞争市市场：：客户户年龄龄结构构25-30岁30-35岁35-40岁40-45岁45-50岁50-55岁55-60岁其他中年客客户为为主加工制制造业业服务业业高新技技术产产业政府机机关教育业业个体经经营者者自由职职业其他竞争市市场：：客户户职业业、职职务特特征多从业业于徐徐汇区区企事事业单单位、、政府府、私私营企企业竞争市市场：：客户户职业业、职职务特特征企业主主中高层层管理理者私营老板普通受薪者高级白领政府官员教师其他中高层管理者者、私营业主主为主竞争争市市场场：：后后续续供供应应体体量量项目在建项目现有项目后续汇成项目上房项目上房南站项目本项目百汇园中海瀛台地址长桥华发路南站康健龙华长桥后续面积（㎡）11万20万11万7万32万22万合计103万㎡未来来后后续续供供应应主主要要集集中中于于徐徐汇汇内内环环以以外外区区域域，，目目前前康康健健田田林林板板块块处处于于供供应应空空白白期期，，在在建建项项目目预预计计08年年以以后后才才能能上上市市，，后后市市高高端端项项目目供供应应量量大大，，板板块块价价格格将将继继续续拉拉升升供应应集集中中在在徐徐汇汇内内中中环环··常常规规二二房房三三房房为为主主导导目前前康康健健田田林林板板块块市市场场供供应应空空白白主力力总总价价150－－200万万··单单价价在在15000元元/平平米米水水平平上上缠缠斗斗徐汇汇区区域域客客户户为为主主··存存在在高高端端需需求求板块面面市场上升升期··中高高端竞争争强··田林林板块““有机可可乘”关注点一一：宏观观形势———价量齐升升市场向好好关注点二二：徐汇汇区域———需求充足足房源去化化稳定关注点三三：竞争争板块———田林供应应空白··有机机可乘区域客户户为主总体市市场场背景景项目定位位方向研研判区位··产品··客户定位考量量因素区位角度客观因素适合途径产品角度客观因素适合途径区位产品项目定位位方向成熟康健健教育配套套交通便利利土地稀缺缺临近南站站区位价价值值基础础整体户型型种类多多样三房以上上舒适户户型为主主力二房产品品面积较较常规三房以上上产品空空间尺度度跳升产品房型面积范围套数比例(％)1R59.95-64.88101182R/199.69-106.97012.52R/2109.12346.13R/1127.51356.23R/2132.46-138.92325.7合计小于14027248.53R/2140.05-147.6418032.14R/2166.19-172.9910618.9复式4R/2190.830.5合计140以上28951.5总计561100本案目标标客户细细化分区区研究目标客户户群体区域内区域外换屋需求求江浙客户户西南其他他区域徐汇区域域本案目标客户户主要来源区区域分布特征描述年龄特征：年年龄跨度较大大，35—45岁中年为为主。工作特征：工工作或经商，，主要集中在在徐汇区域，，收入稳定。。其他特征：或或久居于康健健田林区域，，或因工作或或生意等原因因由外地迁入入，在该区域域已有较长时时间的居住经经历，因先前前居所难以满满足当前的生生活需求而产产生换屋动机机。这部分客户长长时间“蛰伏伏”于该区域域，对区域现现状已很适应应，对各项规规划及发展前前景也非常了了解。需求特征：大大两房、三房房为主。外区导入客户户主要以地铁一一号线和沪闵闵路为延伸辐辐射的城市西西南区域；沿A4入沪的的江浙客户外区客户特征描述年龄特征：30—45岁岁左右为主工作特征：工工作或生意主主要集中于上上海西南及市市中心区域，，有较高的职职业地位。其他特征：目目前未居于本本区域，但因因工作及社交交、亲属圈层层等关系，对对本区域有较较高认同度，，了解该区域域现状及规划划。经济实力力较强，对生生活空间尺度度有一定要求求。需求特征：改改善性需求为为主，以两房房以上户型为为主。大处着眼：立足区域中高高端客户·积极向外拓展展小处着手：以紧抓区域内内潜在的中高高端购房客户户，实现大体体量房源去化化为目标，以激发区域内内部客户购买买热情，从而而吸引区域外外的购房客户户为手段。本案客户定位位策略本案客户定位位结论徐汇内中环间间区域经济实实力较强的二二次购房者为为主；外来（江浙、、西南其他区区域）客户为为辅。住宅的区域因因素是客观的的、直观的。。住宅的个别因因素是根据我我们的SWOT分析，产产品定位和目目标客户定位位，结合我们们的专业经验验、项目运作作经验制定。。价格定位住宅区域因素直接比较表

区域因素权重估价对象百汇园徐汇临江豪园中海瀛台成熟程度0.3100909085交通条件0.2100909390配套设施0.2100858585环境条件0.1100908590城市规划0.2100939093小计110089.689.188.1住宅个别因素直接比较表

个别因素权重估价对象百汇园徐汇临江豪园中海瀛台外

观0.2100105100103公共装修0.1100120103115公建配套0.310010598103园林环境0.410010496103小计1100106.198.1104.2综合修正是在在考虑了区域域因素和项目目个别因素后后制定。权重的划分是是根据目标对对象相比的重重要性来确定定。通过市市场比比较法法，本本项目目住宅宅均价价建议议为19500元/平平米左左右本项目住宅价格市场比较法综合修正系数表项目名称修正因素估价对象百汇园徐汇临江豪园中海瀛台标准价（元/m2）

200001600016500区域因素修正10089.689.188.1个别因素修正100106.198.1104.2本项目住宅相对价格

210381830519549本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称估价对象百汇园徐汇临江豪园中海瀛台住宅相对价格

210381830519549权重100%30%50%20%加权后的相对价格

631191523910本项目住宅销售价格19373

产品分析部分容积率许可，追求利润最大化地块南北窄、东西宽住宅层数高建筑密度低日照间距大小区景观应该以集中绿化为主由此，，应牢牢牢把把握本本项目目集中中绿化化率高高的优优势，，对客客户进进行启启发与与引导导，从从而促促进整整体去去化速速度。。项目总总平图图项目目经经济济技技术术指指标标总建设用地面积47840M2

建筑占地面积13982M2占用街坊道路面积1940M2

建筑密度29.20%住宅及商业用地面积36300M2

总绿地面积16984M2文化设施用地面积5400M2

绿地率35.50%幼托中心用地面积4200M2

集中绿地面积9000M2总建筑面积100574M2

集中绿地面积率18.80%地上建筑面积85603M2

居住总户数562户住宅建筑面积72649M2

机动车停车位354辆（其中架空层面积）3166M2

地下停车位314辆商业建筑面积3789M2

地上停车位40辆文化设施建筑面积5131M2

自行车停车面积3651M2地下建筑面积14971M2

综合容积率1.72（其中车库面积）10027M2

小区内内集中中绿化化占绿绿化总总量的的53.0%，，形成成独特特的景景观特特色。。

住宅项项目底底层架架空，，设置置小型型便利利商业业及会会客大大堂，，品质质高贵贵。

地下自自行车车库通通过电电梯直直接入入户。。

户型设设计跨跨度大大，满满足各各阶层层业主主的需需求（（其中中三房房比重重过大大、二二房相相对不不足））。。

住宅朝朝向普普遍较较好，，充分分利用用了小小区内内的集集中景景观资资源。。

明厨明明卫，，满足足通风风要求求。

厨房工工作阳阳台结结合餐餐厅观观景，，在简简约面面积的的前提提下达达到功功能多多样化化的效效果。。住宅宅项项目目综综述述海上名邸户型配比一览表楼号门牌层数（层）1房1厅（套）1房2厅（套）2房2厅（套）3房2厅（套）4房2厅（套）复式（套）小计（套）1号楼17号18341717——————6818号18341716——————672号楼15号21——————2020——4016号21——————2020——403号楼11号11————1010————2012号11————1010————2013号10————99————1814号10————99————184号楼7号10————99————188号10————99————189号8————77————1410号8————77————145号楼1号18——————17161342号18——————35————356号楼3号18——————17161344号18——————35————357号楼5号18——————17161346号18——————35————35总计————6834103266883562权重————12.10%6.05%18.33%47.33%15.66%0.53%100%一号楼楼一号楼楼（17、、18号））以一一房和和两房房为主主，总总计135套，，其中中：一房一一厅共共68套，，占本本幢总总套数数的50.4%。一房二二厅共共34套，，占本本幢总总套数数的25.2%。两房二二厅共共33套，，占本本幢总总套数数的24.4%。17、、18号AA户型型（二二室二二厅二二卫））分析析：：客厅、、餐厅厅方正正大气气、实实用，，分户户门侧侧面的的储藏藏空间间设计计巧妙妙，不不占用用额外外空间间。17号号A型型客厅厅、次次卧飘飘窗朝朝向西西南（（朝向向有利利，缺缺少景景观）），18号号A型型飘窗窗朝向向偏东东北（（享受受集中中绿化化资源源，朝朝向略略差））。明厨、、明卫卫外加加北向向工作作阳台台，利利于堆堆物及及通风风。BBCB户型型（一一室一一厅一一卫））、、C户户型（（一室室二厅厅一卫卫）分分析：：由于本本幢采采用一一梯四四户的的小户户型设设计，，每户户的南南向开开间有有限，，因此此在保保证卧卧室朝朝南的的前提提下，，造成成客厅厅采光光面小小（B户型型）或或超向向有缺缺陷（（C户户型））。B户型型卧室室南向向飘窗窗出挑挑较大大，极极大拓拓展了了小户户型住住宅的的使用用空间间，深深受广广大业业主的的喜爱爱。建议为为裙房房商业业添加加屋顶顶绿化化，以以弥补补C户户型客客厅朝朝北而而且缺缺乏景景观的的尴尬尬。二号楼楼（15、、16号））以三三房和和四房房为主主，总总计80套套，其其中：：三房二二厅共共40套，，占本本幢总总套数数的50.0%。四房二二厅共共40套，，占本本幢总总套数数的50.0%。二号楼楼A户型型（四四室二二厅二二卫））分析析：：主卧、、书房房、衣衣帽、、卫生生空间间组合合紧凑凑合理理，使使主人人具有有安静静独立立的生生活工工作区区。针对对小小区区内内中中心心绿绿化化，，采采用用转转角角飘飘窗窗设设计计，，引引入入更更多多的的景景观观，，相相对对来来说说16号号A型型效效果果最最佳佳。。客厅、、餐厅厅距离离较远远而且且套内内纯交交通面面积浪浪费较较大。。A纯交通面积15、、16号15、、16号B屋顶绿化B户型型（三三室二二厅二二卫））分析析：：餐厅、、客厅厅错位位且距距离较较远，，不符符合大大多数数业主主的选选房标标准。。虽然有两个个卫生间，，但距离客客厅仍较远远，使用不不便。由于变形缝缝导致主卧卧及卫生间间空间的不不规则，影影响使用效效率。针对朝向景景观较少的的北厅，可可同1号楼楼C型房那那样在底商商设置屋顶顶花园，提提升住宅品品质。四号楼（7、8、9、10号）以二房和三房为主，总计64套，其中：二房两厅共32套，占本幢总套数的50.0%。三房两厅共32套，占本幢总套数的50.0%。三号楼（11、12、13、14号）以二房和三房为主，总计76套，其中：二房两厅共38套，占本幢总套数的50.0%。三房两厅共38套，占本幢总套数的50.0%。三、四号楼楼AB7、8、11、12号A户型（三三室二厅二二卫）分析析：房型规整，，经济实用用，主卧景景观飘窗美美观、大方方。储藏位于餐餐厅与卧室室之间，位位置合理，，做到两边边兼顾。主卧、次卧卧、书房被被双厅分隔隔得较远，，每去另一一个空间都都需要贯穿穿公共区域域。B户型（二二室二厅一一卫）分析析：房型较好，，方正大气气，预计去去化速度快快。北阳台略小小，导致用用餐时由于于视野受限限容易产生生压抑感。。CC户型（三三室二厅一一卫）分析析：书房朝向不不佳，有严严重的西晒晒；而且成成为通往卧卧室的过道道厅，对业业主平时工工作学习有有较大影响响。餐厅、客厅厅距离远且且错位，为为顺利通往往南北两侧侧的阳台，，需留出的的必要交通通空间较多多，导致功功能空间实实际使用面面积有限。。面积积大大于于90M2或三三房房以以上上（（含含三三房房））的的住住宅宅建建议议设设计计两两卫卫，，适适合合三三代代五五口口居居住住。。建筑筑为为贴贴合合集集中中景景观观的的走走势势，，使使得得主主卧卧外外墙墙斜斜率率较较大大，，只只有有部部分分空空间间可可做做小小型型衣衣帽帽间间。。由由于于小小区区内内类类似似户户型型套套数数较较多多，，综综合合上上述述其其他他问问题题，，建建议议选选取取本本户户型型做做样样板板房房用用以以展展示示不不利利条条件件的的化化解解方方式式。。7、、8、、11、、12号号DD户户型型（（二二室室二二厅厅一一卫卫））与与C房房型型类类似似。。9、、10、、13、、14号号与与7、、8、、11、、12号号对对称称，，恕不不累累述述。。7、8、11、、12号五号楼楼（1、2号））、六六号楼楼（3、4号））、七七号楼楼（5、6号））以三三房、、四房房为主主，每每幢各各为69套套，其其中：：三房二二厅共共52套，，占本本幢总总套数数的75.4%。四房二二厅共共16套，，占本本幢总总套数数的23.19%。。复式住住宅一一套，，占本本幢总总套数数的1.45%。五、六六、七七号楼楼1、3、5号AA户型型（四四室二二厅二二卫））分析析：客厅三三面留留出必必要的的交通通空间间，使使得实实际使使用空空间在在无形形中减减小，，不利利于家家俬的的摆放放与流流线的的组织织。主卧、、童卧卧等常常用休休息空空间通通过子子母门门与公公共空空间隔隔开，，动静静分区区明确确。书房与与次卧卧相结结合，，距离离主卧卧较远远；以以客厅厅为中中心，，形成成南、、北两两个生生活区区。明厨明明卫、、卫生生间做做到干干湿分分离。。B户型型（三三室二二厅二二卫））分析析：（（与后后页2、4、6号的的B户户型相相似））客厅、餐餐厅方正正、直通通，有利利于采光光与通风风。利用餐厅厅开间要要求小的的特点，，合理挖挖出主卧卧室的衣衣帽间与与储藏柜柜。餐厅厅、、厨厨房房共共用用3.6M2的观观景景阳阳台台，，虽虽然然面面宽宽小小，，但但也也能能享享受受北北侧侧的的小小区区集集中中景景观观资资源源。。主卧卧与与书书房房距距离离较较远远，，且且须须穿穿越越双双厅厅，，不不便便于于业业主主工工作作学学习习，，建建议议书书房房与与次次卧卧位位置置对对调调。。B1、、3、、5号号复式式户户型型（（四四室室二二厅厅三三卫卫））分分析析：：本户户型型总总共共三三套套，，属属于于稀稀缺缺产产品品。。附送送大大型型露露台台正正对对集集中中景景观观。。每个个卧卧室室都都配配备备附附属属卫卫生生间间，，居居住住宽宽敞敞舒舒适适。。餐厅厅和和楼楼层层次次卧卧西西晒晒严严重重。。1、、3、、5号号复复式式房房型型2、、4、、6号号ABA户户型型（（三三室室二二厅厅二二卫卫））分分析析：：主卧飘窗出挑挑0.9M，，拓展了室内内使用空间。。餐厅北侧有观观景阳台，眺眺望小区集中中景观。客厅、餐厅部部分错位，不不符合大多数数客户的喜好好习惯与卫生生要求。书房到主卧、、卫生间均需需绕过3M多多长的储藏室室，使用尤为为不便。2号B户型与与前页1号的的B户型类似似（添加飘窗窗元素），恕恕不累述。商业定位与包装商业总建面积积为8747平方米，其其中沿街商铺铺约4000平方米商业基本情况况幢号/门牌号面积（平方米）平均面积（平方米）1幢21、23、25、27号（桂林路）645.47161.371幢227、229、231、233、235、237号（浦北路）749.43107.062幢213、215、217、219、221、223、225号（浦北路）739.00105.573幢195、197、199、201、203、205、207、209、211号（浦北路）952.32105.814幢177、179、181、183、185、187、189、191、193号（浦北路）952．86105.87文化综合楼4708.06/合计8747.14/我们的关注点点？商业定位对未来生活形形态上的维新新商业不仅是消消费也可以是是一种文化既能满足日常常生活需要又又具有一定文文化特质的综综合商业模式式商业定位商业延展面———生活配套套类商业———海上生活馆商业核——文文化休闲类商商业——海上文化馆商业定位沿街商铺目标标商家商业定位商家类型面积需求（平方米）建议的商家便利店50-100可的、罗森美容美发200-400克丽缇娜点心房50-60可颂坊、元祖干洗店50-60金象医药店100-150国大药房音像店50-60美亚音像礼品店50-60/服饰店50-100休闲服饰中介店50-100中原床上用品店100-200澳西奴冲印店100-200柯达综合文化楼目目标商家商业定位商家类型面积需求（平方米）建议的商家Spa会馆200-400一米阳光足浴100-200大桶大足浴美容保健200-400香山瘦身茶室200-300天仁名茶馆

健身房300-500/画展1000以上陈十发艺术展企划前的思考考认清现状：众多客户翘首首以盼，销售售不是难点。。企划目目的：：并非为为了积积累客客群达达到尽尽快去去化，，而是是为了了提升升产品品形象象，进进而提提升销销售价价格格，并并使消消费者者能认认同价价格。。主题概念导入是品牌社社区（知名名品牌牌开发发商中中星，，值得得信赖赖）是规模模社区区（10万万方）有地段段价值值（南站新新中心心、康康健板板块）有教育育优势势（传统文文教区区，众众多学学校包包围）客户眼中,本项目目的优优点西南门门户，，康健健板块块最后后的大大型居居住社社区南站经经济枢枢纽，，优质质商业业配套套（依托托南站站，打打造自自身））优良的的教育育条件件，便便利的的交通通规划划中星品品牌实实力巨巨献中环线线内低低容积积率旺旺地静静宅50米米栋距距，9千M2大手笔笔集中中景观观用地地。近5千千M2文化综综合楼楼丰富富居住住生活活近4千千M2社区商商业贴贴心便便利地段价价值、、属性性价值值、社社会价价值优势细分提提炼利益核心价值提升人、健康社社区与文化化居所的和谐关系系地段——徐汇区·中中环线·康康健板块最最后一个大大型居住社社区品质——倡导一种有有文化、有品品质的城市经典生生活稀缺——新的都都市中心低低容积率健康住宅主题概念主题概念引引导让经典融入生活文化名宅，，健康社区概念切入点点和谐，凝结完美。珍藏，源于稀有。当多数人的欲望成为少数人的拥有，优越感便会油然心生。优越健康健康，不仅仅仅是身体体的健康，，还有心灵灵的健康、、精神的健健康以及社社区生活的的健康。文化文化，不仅仅仅体现于于读了多少少书，拥有有多高的学学历，更在在于日常的的熏陶和点点滴的积累累。品质好的社区，，不仅住人人，还能养养心。当社社区生活模模式成为一一种理想生生活模式，，品质便成成为我们的的口碑。概念落地——现实体验综合楼及社社区商业深深度宣传社区商业贴心、便民民、温馨关关爱人无我有，人有我全，人全我精程十发画廊廊绝无仅有的的顶尖艺术术精品赏鉴鉴茶艺馆地方名茶品品鉴及茶道道研习交流流健身俱乐部部更专业的场场所和教练练SPA会馆馆静心、养身身，享受身身心放松的的愉悦提升素养、、身心健康康、邻里互互动架空层提升升产品附加加值要点目的·多样化形式打造·与综合楼相对阳春白雪的功能定位错开·以社区泛会所概念丰富业主生活，和谐邻里关系。·以更亲民的形式落实社区文化，实现身心健康。可以是亲子子乐园小型儿童游游乐设施及及可擦洗心心情涂鸦板板，在家门门口与孩子子尽情嬉耍耍、亲情互互动。可以是遐想想空间某个潮湿的的雨天，或或仅仅是不不愿呆在房房间的一个个午后，可可以在此看看报、闲聊聊甚至是独独自发呆。。可以是邻里里互动不用跑去公公园，也不不用和别人人抢位，自自家楼下围围坐就可以以下棋、打打牌，当然然也可以家家长里短。。可以是自动动售货点再也无须为为买一听可可乐或一包包薯片特地地赶去超市市了。可以是壁画画展示这样的社区区，这样的的居所，谁谁能不心动动？可以是雅致致古韵文化墙、书书法墙，在在日常生活活细节中便便能品味传传统文化意意境。可以是品茗茗回廊聊聊茶经，，交流心得得，不花钱钱也可以！！可以是景观延延伸通透了视野，，更多了绿意意，居住的品品质真实可见见。推广诉求点传播调性确立立大气、品味、、格调、珍藏藏新城·新家··新生活推广语设计见证城市经典典传传承名宅风风范（展开层面：：南站城市新新中心+中星星品牌实力+中星城南块块商业前景+文化名宅打打造）居住，是一种种气质的表达达推广语设计新居住空间，，新邻里氛围围（展开层面：：社区文化氛氛围熏陶+区区域传统文教教优势+和谐谐健康邻里生生活）推广语语设计计（展开开层面面：宽宽栋距距视野野+大大面积积绿化化+景景观小小品组组团+架空空层多多样优优化））沉迷于于风景景直到沉沉迷成成了风风景在城市市中修修行在自然然中养养生雅士的的住所所，总总在动动与静静之间间。一面是是成熟熟的繁繁华，，一面面是幽幽雅的的静谧谧。尊贵的的居住住，雅雅致的的生活活，拥有了了品质质之后后，我我们还还需要要的，，是气气质。。有素养养的人人际环环境，，更容容易在在有文文化的的社区区中形形成。。而我们们还希希望优优良的的教育育氛围围，可以影影响孩孩子的的一生生。文字诉诉求位置决决定价价值，，眼光光影响响人生生。当生活活穿过过了流流金岁岁月，，文化在在历史史的沉沉淀中中弥久久弥淳淳，在这里里养生生、养养心，，闲暇时时品茶茶、赏赏画、、健身身、下下棋………古今多多少事事，都都付笑笑谈中中。当文化化融入入生活活，当当和谐谐无处处不在在，我们向向往的的健康康社区区生活活，正正在款款款展展开………文字诉诉求楼栋推推广名名建议议名筑雅郡上苑尊品领秀大观天骄海怡阁海清阁阁海悦阁阁海天阁阁海云轩轩海逸轩海风风轩轩市场场传传播播前前的的思思考考传播播要要点点：：重点点加加强强案案场场包包装装，，售售楼楼处处氛氛围围的的营营造造。。相相关关物物料料的的设设计计及及制制作作力力求求精精美美。。媒体体投投放放：：大众众媒媒体体仅仅在在开开盘盘时时广广而而告告之之，，扩扩大大品品牌牌影影响响、、提提升升楼楼盘盘形形象象。。无须须过过多多投投放放。。包装要点及推广计划包装装楼书、折折页设计计风格大大气而不不贵气、、典雅而而非奢华华形式及制制作用料料务必精精美传播通路路时间推广渠道规格/数量价格备注07年10月时代报10月19or26（周五）封底半版硬广约3.96万元形象广告及开盘预告新闻晨报10月18or25（周四）彩半版硬广约8.8万元形象广告及开盘预告新民晚报10月or11月彩半版软文一次约5万元从地段、产品、社区文化等各方面做深度宣传总计：约18万元开盘前后后媒体计计划Logo确认广告调性性确立VI应用用设计稿案场logo墙设计初稿完成楼书、折页、展板设计初稿完成VI应（名片、胸牌、手袋、便笺等）Logo墙设计并制作完成楼书、折页、展板设计并制作完成报纸稿设计稿完成9月10月8月视觉准备期物料准备期开盘前准准备工作作节点销售执行行策略销售目标标设定推盘策略略价格策略略销售配合合销售目标标设定整盘销售售周期预预计：18个月月左右二批08/01首批07/10三批08/05四批08/10五批09/01六批09/03首批二批二批三批三批四批五批推盘策略略首批：1＃、2＃二批：3＃、4＃、17＃三批：5＃、6＃、18＃四批：15＃、、16＃五批：7＃、8＃、9＃、10＃、、11＃＃、12＃、13＃、、14＃＃从每期房房源配比比合理性性考虑，，建议推推盘打破破幢单位位，以单单元号区区分单位位三批户型配比比房源套数数推出理由由3房74%.4房24%.复复式2%70套12341＃.2＃15＃.16＃＃3＃.4＃.17＃5＃.6＃.18＃南临高架架,处小小区中相相对不佳佳位置，，先行推推出，低低价试水水，探知知市场反反映时值07年底，，小幅放放量，观观效预判判，以求求蓄势后后发7＃.8＃9＃.10＃511＃.12＃＃13＃.14＃＃6推盘策略略户型配比比房源套数数推出理由由1房37%,2房12%,3房38%,4房12%.复复式1%二批138套，，三批137套套12341＃.2＃15＃.16＃＃3＃.4＃.17＃5＃.6＃.18＃通过前期期试水，，重组房房源，优优化价格格体系；；以单元元配比比充足足户型型以应应各类类需求求，利利用季季节及及形势势的回回暖，，打开开销售售局面面，现现场促促热，，初步步树立立热销销品牌牌根据不不同产产品的的市场场接受受度，，预判判后市市，指指导未未来战战略7＃.8＃＃9＃.10＃511＃.12＃13＃.14＃6推盘策略户型配比房源套数推出理由3房50%.4房50%80套12341＃.2＃15＃.16＃3＃.4＃.17＃5＃.6＃.18＃推升总价杠杆杆，为景观房房源上市做好好价格铺垫；；房源重组，向向上筛选客户户层次，逐渐渐置换目标市市场结合小区成熟熟，强化品质质卖点，拨升升楼盘形象7＃.8＃9＃.10＃＃511＃＃.12＃＃13＃＃.14＃＃6推盘策策略户型配配比房源套套数推出理理由2房50%，3房50%五批70套套、六六批70套套12341＃.2＃＃15＃＃.16＃＃3＃.4＃＃.17＃＃5＃.6＃＃.18＃＃紧凑型型热销销户型型应需需供应应，延延长热热销态态势；；最佳景景观区区位房房源集集中公公开，，两批批次短短频分分段，，自然然提价价，实实现利利润平平衡；；树立品品质标标杆，，巩固固市场场形象象，升升华项项目品品牌7＃.8＃＃9＃.10＃511＃＃.12＃＃13＃＃.14＃＃6推盘策策略户型所占比例（%）首批二批三批四批五批六批一房9.09.0二房3.03.06.75.7三房9.29.29.27.1%6.75.7四房3.03.03.07.1%复式0.20.20.2合计12.424.424.214.213.511.3推盘策策略分期户户型配配比表表－－－价格策策略平开稳稳走，，持续续递扬扬；高高频快快进，，顺势势自然然定价原则批次单元号总建面均价预估总销测算一1＃2＃988916518163346502二3＃4＃17＃1501117180257888980三5＃6＃18＃1488817380258753440四15＃16＃1259917600221742400五11＃12＃13＃14＃789018250143992500六7＃8＃9＃10925118500171143500总计69528175021216867322价格走势预预测（按市市场比较均均价为17500测测算）－－－价格策略销售配合工作内容时间节点支撑条件售楼处选址确定，现场包装落成开盘前4－6周销售形象营造方案通过销售团队组建、案场管理体系开盘前4－6周－－媒体发布开盘前4－6周整盘营销思路确立推广计划确认专用看房通道、样板区落成同媒体发布起开盘方案（含一房一价）开盘前２周跟踪性市场调研如期进行——THEEND———9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。03:17:1903:17:1903:171/5/20233:17:19AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2303:17:1903:17Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。03:17:1903:17:1903:17Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2303:17:1903:17:19Janu