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北京万豪国际公寓营销案

主要通过德润集团上层决策和资源及既有中介商带动发售成功的案例

考虑到价格政策等绝密权限，以下三部分有省略

营销推广第一步:方向阶段

刘旭涛2003年6月至8月第一部分、项目分析介绍物业类型:公寓建筑类型:塔楼户型大小:68.86平方米-320平方米物业状态:现房所属区县:朝阳区环线位置:东二、三环间均价:13000.0物业管理费:3.7元/平米开盘日期:2001年6月28日入住日期:2003年10月30日开发商合作商

德润房地产开发有限公司加拿大泛太平洋有限公司北京建国物业管理有限公司北京天桥建筑公司住总六公司

销售许可证:项目现状:项目地址:京房售证字第883号已入住

朝阳区建国门外大街永安里

1、项目概况总占地面积70000.0总建筑面积300000.0容积率4.8绿化率40.0

住宅幢数7

开工日期2001年7月1日

目前状况已入住

总

户

数：400停

车

位：每户一位主力户型一居69.24平方米；二居133.86、160.23平方米；三居165.89平方米；四居235.75平方米；复式320.45平方米万豪国际公寓寓一号楼可销销售户型序号房房号户户型型1A—1E134．．242A——1G167．573A——2F134．244A——3F134．245A——8M67．696A——9A200．137A——10N67．698A——12E134．249A——15F134．2410A——18F134．2411A——18M12A——19F134．2413A——21D189．6514A——21N67．8915A——23E134．2416A——23H167．5717A——23B18A——25E167．57万豪国际公寓寓2号楼销控对照照表一、17套已已售户型一室一厅一卫69．24平米6层M户型（正北）69．24平米21层M户型（正北）69．24平米6层N户型（正北）备注：7月19日前房展及消化期主推户型，以投资小户型带动项目总体人气。两室两厅一卫160．23平米8层A户型（正南）160．23平米10层A户型（正南）160．23平米12层B户型（正南）备注：7、8月份销售中主推户型，以此带动其他户型销售。三室两厅两卫165．89平米9层G户型（东北）165．89平米11层G户型（东北）165．89平米12层G户型（东北）165．89平米19层G户型（东北）备注：此户型将做中期销控，注重主推西北户型。

173．58平米1层H户型（西北，与标准层165．89平米H户型同方位）四室一厅两卫235．75平米8层C户型（东南）235．75平米9层C户型（东南）235．75平米16层C户型（东南）235．75平米6层D户型（西南）备注：7、8月份推广中主推户型，继小户型热销后，以此带动整体发售。320．45平米15、16层A户型（正南，与标准层160．23平米A户型同方位）320．45平米26、27层B户型（正南，与标准层160．23平米B户型同方位）二、11套销销控户型两居99．79平米26层M户型（带露台正北，与标准层69．24平米M户型同方位）99．79平米26层N户型（带露台正北，与标准层69．24平米N户型同方位）三室两厅两卫165．89平米7层G户型（东北）继续作销控跃层320．45平米17、18层A户型（正南，与标准层160．23平米A户型同方位）320．45平米19、20层A户型（正南，与标准层160．23平米A户型同方位）320．45平米21、22层A户型（正南，与标准层160．23平米A户型同方位）320．45平米26、27层A户型（正南，与标准层160．23平米A户型同方位）320．45平米15、16层B户型（正南，与标准层160．23平米B户型同方位）320．45平米17、18层B户型（正南，与标准层160．23平米B户型同方位）320．45平米19、20层B户型（正南，与标准层160．23平米B户型同方位）320．45平米21、22层B户型（正南，与标准层160．23平米B户型同方位）——2号楼可售户型型为182套。单位ABCDEFGHMN朝向南南东南西南东西东北西北北北建筑面积160.23160.23235.75235.75133.86133.86165.89165.8969.2469.246层12797127971291112622124211194312672121881307113071

205046320504633043768297563716626751598690210215820218679050369050362号楼价单示例例记录时间均价最低价最高价2004-3-1913000元/平方米

2003-11-1713000元/平方米

2003-10-1512000元/平方米

2003-7-913000元/平方米

2003-7-912000元/平方米

2002-4-2211500元/平方米11500元/平方米11500元/平方米2001-10-911000元/平方米10000元/平方米13000元/平方米2001-6-1510700元/平方米10700元/平方米10700元/平方米2、规划设计计问题点焦点房地产网网2002年12月09日18:01新北京楼市厉厉林网上报道原文文：记者找到了万万豪开发商德德润房地产开开发公司工程程总顾问李宗宗普。他表示示，万豪和通通用土地，原原先都属于土土地粮油食品品工业公司。。而万豪当初初拿到的，就就只有这两幢幢楼的土地。。万豪的项目目分两期，分分别为两幢楼楼。一期于去去年8月动工工，今年年底底完工。二期期于今年4月月动工，明年年8月完工。。两期各有224套房。。目前，万豪豪与通用没什什么关系，两两个项目有各各自独立的会会所，没有道道路公用的，，其他没有任任何关系。经与通用时代代国际中心项项目有关负责责人联系，两两家房产公司司分别是不同同的开发商，，拥有各自独独立的项目。。对于两家开开发商是否有有合作的可能能，正在进行行探讨，包括括征询客户的的意见。厉林——规划问题题后期已不是是主要问题。。3、装修标准档档次存在一定定偏差4、施工质量，，1号楼入住业主主退房直接影影响2号楼5、周边环境均均为平房，同同时存在前期期合同补充协协议问题6、买楼赠地/码头游艇的使使用权/施工扰民细节节7、单价总价稍稍微偏高8、开发商前期期销售队伍有有些涣散，有有些业务员变变相拒绝客户户等第二部分、万万豪国际公寓寓营销解决第第一步（6月份）前言（重新梳梳理买点）

万豪国际公寓寓是一个国际际文化底蕴浓浓厚的名绅宅宅邸；

界于投资潜力力剧增的赛特特商圈与京城城最热点的CBD商务区核心，，北揽神州国国街无以复加的尊尊崇地位，南南依CBD的商务休闲码码头通惠河无无限风光，四四重主人身份犒赏业主高高山远止般的的高贵社会地地位；

建成后的百米米纵长国际文文化街，将取取代驰名中外外的唐人街，，进而与建外外SOHO商业街并肩升华华为长安街/赛特/CBD两区一线的世世界名街；

东西最小38米的横向楼楼间距，与南南北仅有两栋栋楼宇长达70米的纵向向楼间距，以以较低容积率的的利润代价，，真诚换回良良好的日照采采光与通气性性能；

顺风依水的地地理形态及高高标规划，优优质的空气指指数、正南正正北的风量控控制原理、CBD高塔独有的低低密健康指数数、内外空间间适居的身心心尺度——打造造成长安街畔/CBD核心依水健康阔宅宅。

万豪国际公寓寓是一个能够够妥善解决前前期遗留问题题的高档精品品楼盘，万豪豪是一个能够够重新整合良良好口碑及形形象的个案。。我们应有足足够的信心于于2004年年春节之前，，平均每月消消化掉20套套房；

针对前期营销销推广不力的的一面，我们们有足够的准准备以非常规规的策略迅速速扭转，在项项目结案之前前塑造良好的的项目品牌，，为公司开发发后续楼盘打打下良好的双双赢根基。

迅速将积累的的问题逐一良良性消化，迅迅速提升来电电来访的质量量，迅速创收收资金尽快结结案，需要各各领导层及各各部门的全力力配合，需要要背水一战的的决心，需要要大家的群策策群力。

推广是明线，，消化解决入入住问题是暗暗线，两者相相互促动影响响。以下着重重针对影响销销售成交率之之核心问题———营销推广广部分，提出出系列操作方案，经经开发商领导导层决策确定定后，予以全全面执行。一、销售任务务指标2号楼共210套，包括括12套复式式，均价11600元/平米（含全全套精装修白白家、电冰箱箱、洗衣机、、微波炉），，地上销售面面积约18000平米（（不包括2号号楼地下销售售面积，2号号楼总建筑面面积3.413369万万平米）。总总计2.088亿。以80%销售额额计算，计1.6704亿。除去2号楼保保留的11套套户型2929.07平平米，除去2号楼已售的的17套户型型3109.45平米，，余下182套共计11961.5平平米销售面积积。销售额共计1.4亿元左右。以80%销售售额计算，计1.1亿元左右。03年6月至04年春节2月之前八个月月，平均每月月完成22.75套任务务。以80%销售套数计算算，必须平均每月完成成18.2套的销售任务。。二、营销推广广概算北京房地产高高端公寓产品品一般推广费费用占项目总总销售额的2%左右，但但大多数楼盘盘在项目即将将结案时发现现甚至超过了了2%，如康康堡花园、东东方银座、旺旺座等，有的的项目甚至超超过3%，如如海晟名苑。。鉴于2号楼即即将交付使用用，社区会所所、商业街、、园林绿化先先后面临竣工工，社区形象象及品质即将将完整呈现，，2号楼属准准现房发售阶阶段；同时为为扭转并重塑塑公司与项目目于社会、公公众的形象及及口碑，为集集团后续项目目开发做有利利铺垫，建议议本案自03年6月始至至04年春节节8个月，营营销推广控制制性投入比例例为2号楼销销售额1.4亿元的1.5%，共210万元，，平均每月26.25万万元，投入产产出比略显不不足；如果按总销售售额3.26亿元（总建建筑面积—保保留面积—已已售面积=28094平平米）的1.5%，包括括地下车库的的可售面积，，共计489万元，平均均每月61万万元，显然有有违于投入产产出比例；CBD高档楼盘的停停车位较适于于投资与租赁赁，从众多楼楼盘的成交来来看，业主仍仍偏向于租赁赁合算。最终终建议营销推推广按照销售售额1.4亿元的1.8%，共252万元，，平均每月31.5万元元。既吻合投入产产出比例，又又对项目后期期形象的塑造造及商业街、、经营性会所所功能、车库库等租售均能能起到良好的的促动作用。。三、核心推广广策略（明线线）1、2号楼案案名万豪国际公寓寓自2001年6月份开开盘至今，入入市已持续整整整两年时间间。2号楼自自2002年年6月份开盘盘至今，亦持持续有一年。。万豪国际公公寓于市场上上塑造的知名名度足够，美美誉度不足，，继续推出剩剩余的2号楼楼，必须以一一种全新的面面貌塑立项目目保鲜价值，，同时又要与与既有的形象象相融合。在在万豪国际公公寓案名不变变前提下，建建议给2号楼楼新立案名，，作为营销推推广操作方案案至关重要的的第一步。重点推荐：万豪君天下释义：本案虽虽非豪宅项目目，CBD亦不适合打造造豪宅的土壤壤，但CBD高端住宅产品品竞争十分激烈，如通用用国际中心、、东方瑞景、、金地国际花花园、新城国国际、世纪财财富中心、北北京财富中心等；从塑造造楼宇高附加加值方面务必必使目标客群群感受物超所所值。“亲水”是项项目最大卖点点之一，尤其其是2号楼位位于水岸近侧侧，三面视野野十分开阔，，颇有居临御水之尊，，较之通用项项目的高密度度社区更具赏赏水优势。““君天下”从从气势上足以以压倒一切同同类竞品，有利利于2号楼后后期调价，且且“君天下””包容了国际际化的特征，，如国际文化化街十足的多多元底蕴，CBD国际化的浓郁郁氛围及长安街国街无无可比拟的神神街地位。——以上“君君天下”推荐荐案名从十余余个起名中比比选得出，并并经市场部集集体公正表决决一致推荐。。针对项目Logo标准色过于繁繁杂（共6种种色系），不不太符合国际际化楼盘的特特征（现代简简洁），同时时建议更换Logo，重新设计，以以淡蓝、高级级灰、和暖色调的深黄黄为主。2、项目推广定定位国际街区依依水稀居精精装装现房释义：万豪国国际公寓一开开始的“弹力力生活”诉求求流同于概念念，到“纯纯居人文社区区”缺乏差异化诉诉求，至“一一个没有国界界的社区”偏偏向感性，再再到文化力十十足但跟销售挂钩不紧密密的“中和之之美”，始终终缺乏一个吻吻合项目的准准确推广定位位。项目深厚的文文化底蕴及别别具一格的国国际文化，在在推广中只能能作为一个项项目的底蕴进行辅助助诉求，因因为北京房房地产市场场迄今尚未未达到以文文化力带动动项目销售售的程度。这正正是项目推推广过程中中最大的问问题之一。。提炼项目最最大卖点转转化为推广广语言称之之为：推广广定位。在在非典之后后的现阶段段整合项目最大大卖点有：：1万平米米的国际文文化街；通通惠河亲水水牌；CBD难得一见的的精品社区齐齐全配套；；CBD少有的现房房发售；长长安街畔/赛特CBD的三重地位位与区位等。“国际街区区”以“街街区作为项项目的灵魂魂”代表整整个项目，，倡导街区区文化；““依水稀稀居现房”包包容了以上上列举的““亲水；高高塔每户室室独享的超超大配套面面积、商业业面积、绿地面积积和良好的的人居指数数”等三个个卖点。整整体诉求明明确，与其其他项目形形成差异化3、核心营销销策略1）重塑诚信工工程，信誉誉透明化。。于主力媒体体上公布万万豪规划变变更内幕，，彻底打消消潜在客群群购房心理理障碍；于于网站针对对问题及时时解答客户户疑难，扭扭转前期不不利的社会会口碑形象象；妥善解解决一期进进驻问题，，变被动为为主动，实实事求是开开诚布公，，以一期客客群带动二二期发售；；2）推广势势必出新，，形成项目目差异化；；每一则广广告均需立立竿见影，，不做人为为形象铺垫垫；提高来来电质量，，提升来访访量；现房销售短短平快，后期不宜宜拉价过高高，售价不不宜变更频频繁，一切切战术讲求求速战速决决3）重点是是新闻造势势，采用新闻事件营营销策略贯穿操盘全全局，利用用媒体新闻闻报道，新新闻事件促促销公关活活动，新闻闻广告刊登登，新闻卖卖点提炼等达到信誉誉美誉度双双收，争取取年底前结结案，塑造造良好的项项目品牌。。4、营销组合合战术1）横纵联联合的诚信信姿态公公开公布““合作协议议”公开德润房房地产开发发集团有限限公司与北北京通润房房地产开发发有限公司司“合作协协议”全内内容。事先先由公司董董事长亲自自出面与通通润董事长长沟通““公告”原原因，阐明明两家项目目说词相互互不一带来来双向影响响，理应和和为贵，获获得双赢。。并于“通通告”下方方由董事长长亲自落款款签名。2）新闻集集中造势在发布““公告”的的北青相同同版面或相相近版位，，刊登新闻闻稿或软性性文章。同同步刊登软软文的媒体体有：北晨晨、精品、、北晚、新新北京楼市市、《万房房》、《新新地产》等等。力求以以最小的投投入一个月月内取得明明显销售反反馈，获得得最大的综综合收益。。视反馈效效果可延续续成一项战战术。新闻闻造势主题题例：京城出现两两个天下（（君天下/耕天下400余户业主主享受30000余余平米的社社区配套万豪国际公公寓现房启启动诚信工工程入住零纠纷纷的背后………CBD罕有纯居现现房攻略CBD纯居先锋10月竣工工都会游艇家家族独独立社社区的开放放文化部落落万般世界的的独立居住住王国竖向城市稀稀居纯净净生活CBD的绿卡究竟竟花落谁家家尊重CBD尊重长安街街尊尊重赛特尊尊重通通惠河尊尊重唐唐人街长安街/CBD/赛特/通惠惠河的国际际通行证东有建外SOHO商业街西西有万豪豪文化街游艇旺族与与白昼国际际场（以上含括括部分广告告主题）3）工体露露天房展会会时间间：2003年6月27——29日地点点：工人人体育场主题题：夏季季露天房地地产展示交交易会主办办：北京京建委参展情况：：为数众多多的新项目目，展位基基本征定完完毕，剩下下展位越早早定越好参展目的：：塑立2号号楼现房新新盘形象，，以“君天下高塔塔公寓的稀稀居计划”全新亮市，同时以以2号楼带动1号楼销售。。4）、建议议继续沿用用1号楼“买宅宅送地”的的促销手段段，最终确定定落实2号楼如前十十名购房者者承诺一定定予以兑现现。另外辅辅以买房送送车位使用用权、减免免物业费、、送会所VIP会员卡等根根据推广战战术可随机机运用，虽虽显老套但但能产生实实效。5、6月份份广告投放放（房展+媒体发布布+销售工工具约40万元左右右）广告主题内内容：万豪豪国际公寓寓2号楼湾湾天下，今今日正式启启动“阔宅稀居居依依水现房”鉴赏计计划，隆重推出出3席极品品大三居。。典藏仅有有的压轴尊尊位168席，应客客户要求首度公公开发售。。系列卖点支支持：现房房实景；世世界文化街街量化业态态功能/会会所/居所所动静分区区；三面环水风光光视野开阔阔/38米米横向楼间间距，70米纵向楼楼间距/1户1车位位/1万平平米世界文化街区区/私家游游艇等媒体投放计计划：6月9—30日焦焦点房产产网站硬广广/公告；；6月18--20日日北北青硬硬广/软文文/公告各各半版；北晨/北晚晚/精品各各半版软文文；6月23——30日北北京交通台台15秒促促销广告6月26--27日日北北青青硬广/软软文各半版版；新北京楼市市等其他软软文；7、8月份份以第二营营销渠道为为主，6月月份着手准准备预定《《万房》软软文、《生生活速递》、《新新地产》、、《目标》》、《中国国民航》、、汽车地图图及《银行行家》，赛赛特、燕莎商场场、中国大大饭店、国国际俱乐部部中英文杂志志直投广告告。6、客户成成交预测鉴于6月中旬之后后于主流媒媒体才开始始真正刊登登广告，加加上房展一一般持续10天左右的消消化过程，，且受到非非典后期一一定影响，，预计至7月中旬，在内外功功修备前提提下，计划完成销销售20套左右。四、现场及及相关配合合建议（暗暗线）观点：内线线配合到位位，是取得得良好销售售业绩不可可缺少的重重要条件。。一个楼盘销销售的成功功，得益于于领导层的的高瞻决策策与诸多部部门的方方方面面的配配合，决非靠靠个人英雄雄主义而成成气候。其其中任何一一条链子松松动都有可可能带来无无法挽回的损损失，尤其其在较为成成熟的理性性消费市场场和十分敏敏感的北京京楼市。以以下几点来自自于一周以以来的综合合调查及反反馈，如果果得以有效效实施，对对于推广销销售将会产生生十分有利利的促动。。1、销售通通道建议最最好穿过唐唐人街现售楼处租租约至年底底，退租可可能性甚小小，年底前前售楼处仍仍将继续过过渡使用。。目前客户户从北侧长长安街直插插而入行走走较为不便便，只能通通过南侧尚尚未修好的的通惠河北北街来到现现场；希望望上层领导导与唐人街街方面达成成协议，销销售通道从从华彬大厦厦首层进行行引导，能能够带客户户穿过唐人人街直接看看房。2、现场包包装连贯到到位本案卖场实实际上由于于特殊地域域交通环境境显得较为为松散和宽宽泛，现房房销售过程程中的指示示引导尤显显重要。建建议从华彬彬售楼处至至现楼现场场沿线、乃乃至社区内内设置指示示牌、灯杆杆吊旗，社社区门口悬悬挂灯笼、、彩球、条条幅、对联联并布设花花卉绿草，，显示1号楼楼入入住住喜喜庆庆气气氛氛。。3、、合合约约或或广广告告承承诺诺的的要要予予以以兑兑现现如装装修修质质量量、、装装修修档档次次、、装装修修标标准准；；合合约约或或广广告告承承诺诺抽抽奖奖送送旅旅游游，，买买房房赠赠地地，，买买房房送送户户口口；；复复式式户户型型改改为为平平层层等等。。1号号楼楼存存留留问问题题希希望望在在2号号楼楼主主力力发发售售期期间间尽尽量量解解决决。。4、、明明确确规规划划变变更更内内容容如万万豪豪总总建建筑筑面面积积、、园园林林绿绿化化率率、、会会所所功功能能权权属属，，可可在在2号号楼楼合合同同补补充充协协议议中中明明确确说说明明；；2号楼楼、、会会所所、、商商业业街街交交付付使使用用日日期期，，园园林林绿绿化化竣竣工工日日期期一一定定要要最最终终落落实实，，以以便便销销售售员员统统一一说说词词，，以以免免发发生生不不必必要要的的误误导导。。5、、1号号楼楼部部分分房房屋屋装装修修有有待待修修缮缮，，2号号楼楼现现房房精精装装样样板板间间质质量量要要进进行行严严格格把把关关，，品品质质有有所所提提升升。。6、既为为酒酒店店式式服服务务社社区区，，物业业管管理理增增设设24小时时酒酒店店式式服服务务内内容容（取取费费结结合合免免费费）），，从从细细节节增增加加一一些些人人性性化化的的举举措措，，如如业业主主生生日日赠赠送送小小礼礼品品等等，，有有利利于于提提升升企企业业形形象象。。7、、退退房房处处理理建建议议

1号号楼楼批批量量退退房房已已成成为为现现象象，，大大多多数数是是因因为为规规划划变变更更导导致致退退房房。。规划划问问题题的的公公开开澄澄清清势势在在必必行行。。装修修质质量量远远不不符符合合标标准准的的事事实实需需要要向向业业主主致致歉歉，，赔赔付付损损失失是是必必然然，，从从业业务务员员到到客客服服至至总总监监、、从从物物业业到到装装修修公公司司、、从从骨骨干干层层到到领领导导层层，，关键键要要建建立立及及时时迅迅速速的的决决策策反反馈馈系系统统，，积积极极、、主主动动全全面面重重视视1号号楼楼每每一一位位退退房房客客户户的的妥妥善善处处理理与与协协调调。。如沟沟通通致致歉歉——翻翻修修补补偿偿---无无理理由由退退房房，，一一定定要要尽尽最最大大努努力力挽挽回回口口碑碑（（否否则则对对于于2号号楼楼的的销销售售制制约约和和负负面面影影响响显显而而易易见见）），，尽尽最最大大努努力力采采取取补补救救措措施施（（如如网网站站公公开开致致歉歉说说明明）），，责责任任到到人人，，追追回回客客户户给给与与相相应应奖奖赏赏。。

附附：：6月5日统统计计结结果果，，现现已已退退房房客客户户名名单单20名，，正正在在办办理理退退房房客客户户7名，，占占1号楼楼总总户户数数的的12%。2号楼楼17套已已售售户户型型，，相相当当一一部部分分来来自自1号楼楼业业主主的的带带动动及及介介绍绍。。退退房房原原因因92%是因因为为规规划划变变更更问问题题，，48%是因因为为装装修修问问题题，，7%是因因为为户户性性与与元元户户型型不不符符，，3%是因为个人资资金问题。

结合非常规推推广策略，建建议采取措施施如下：——同时于北北青显眼版面面、焦点房地地产网万豪网网页发布关于于规划变更的的“合作协议议”公告；并并对焦点网业业主论坛的过过激内容进行行修正——于焦点房房地产网万豪豪网页发布因因装修不足采采取的补救措措施及补偿办办法，并致歉歉意；同时建建议外聘京城城知名装修顾顾问或家装委委员会做监理理，换回诚信信，打消购房房者的后期疑疑虑。——针对自身身物业管理公公司之物业服服务内容、取取费标准等向向业主公开致致函解释原委委并采取相应应的物业费减减免措施或增增加服务内容容。——针对1号号楼交房问题题如户型的调调整等，由市市场部起草，，总经理亲自自签名，其他他相关领导及及合作单位负负责人联名签签署“致万豪豪1号楼业主主的一封信””，表明诚信信态度，说明明并给与业主主合情合理的的综合答复；；——在恰当的的时机，举办办1号楼业主主双向沟通会会或答谢会，，最好在2号号楼正式推广广之前，业主主免费使用会会所1年；——户型调整整引起的退房房可以采取协协议式补偿，，如赠送地下下储藏间或车车位使用权等等，针对东西西两居室采光光不足的缺陷陷，有的可以以通过反光镜镜、玻璃屏风风等装修设计计方法予以解解决。8、其他需要规避避的是前期营营销成本投入入过高，如大大小楼书、请请柬、名片、台历等销销售工具、印印刷品制作出出现一定的浪浪费等，要尽尽可能节约利利用，发挥其其应有价值；；市场部（新招招聘人员及开开发商自属人人员）作为项项目及公司的的前锋部队，，与各上级领领导，工程部部、物业公司司、广告公司司、装修公司司、律师行、、按揭银行等等应履行积极极、主动的配配合职能五、销售组织织与执行

作为公司于北北京开发的第第一个项目的的市场部，包包含了销售、、策划、客服服、签约等职能。一方面面结合项目现现状形成相互互紧密配合、、管理效率较较高的紧凑型型结构，另一方面从公司司市场部队伍伍的建设考虑虑，理应为公公司后续开发发的项目打基基础，塑造一支具备弹性性空间的管理理架构。在深深入调查每一一个人员的基基础上，结合合既往经验，，一切从销售和和队伍发展出出发，提出以以下建议：

鉴于现公关关部李锐同志志工作认真负负责，尤其在在客户服务、、签约方面表表现突出，建建议提为客服主主管；同时公公关部取消，，赵慧颖仍继继续履行行政政助理兼客户户协助公关职能；两人注注意保管号签签约室的合同同；

通过一周以来来的综合摸底底调查，建议议2号楼购房房热线直接刊刊登售楼处一一楼直拨电话话，届时楼上1名前台接待待调至楼下；；楼上8层总总机由于1号号楼业主电话话咨询较多，，与一号楼业主的的事务处理尽尽量放到楼上上，以免给新新客户带来不不利影响。楼楼上前台除接记电话，应应履行前台秘秘书的职责；；

程葆同志自项项目发售以来来兢兢业业，，踏实努力，，在协助销售售管理、客户户谈判、1号号楼问题处理理方面表现突突出，拥有丰丰富的销售作作战经验，特特提议升为销销售经理，本本月及下月重重点进行销售售队伍的现场场管理，并处处理协调1号号楼存留事务务，同时辅佐佐市场部总监监的日常销售售工作，尤其其做好2号楼楼销控。

为使策划销售售更好地结合合，发挥促动动作用，即日日起策划经理理袁雪松同志志上班地点以以现场及售楼楼处为主，并并随时听从庄庄总安排与调调遣，积极协协调于广告公公司的工作配配合；

现市场部整体体人员编制共共12名，销销售经理策划划经理各1名名，2名销售售主管，2名名业务员，3名前台，2名行政客服服。建议于6月10日之之前增加1名名销售代表，，分为两个组组，每组2人人，每月业绩绩说话，实行行相对应的竞竞争机制；原原则上至项目目结案为止，，销售员不超超过6个人。。

即日起，销售售经理、客服服主管、销售售主管、销售售代表、保洁洁恢复照常上上班，每天上上班前消毒一一次；每人每每周轮休一天天；

对项目对公司司提出建设性意意见及可行性性建议者，给给与50—500元不等等的奖赏；

行政室务必下下班关闭电脑脑；名片按需需印制；上班班期间总机不不能打私人电电话；其他电电话私人通话话不超过3分分钟；每人案案头每天自己己整理整齐；；销售工具资资料不能随便便乱扔；上班班不能玩电脑脑游戏；以上上情况发现者者提出警告，，三次照犯者者罚以50——100元罚罚金

所有销售代表无折折扣，销售主主管折扣权限限99折，销销售副经理98折，市场场部总监最高高97折；

其他月底前定定做夏季工服服；上班进办办公室前要洗洗手；定期市市调、每周客客户来电来访访表作细，每每周未成交客客户调查表做做深入。六、营销/推推广细化执行行1、案名执行行万豪国际公寓寓万豪君天下释义：君—项目气质质，CBD住区港湾；通通惠河畔水岸岸；旺中取静静；鉴定并重重塑楼盘性格格；天下——CBD的天下，复指指CBD/长安街/赛特特国际氛围；；国际化的客客群；国际化化的商业文化街；君天下——景景观优势无与与伦比；住宅宅稀居优势十十分罕有；国际文化街独独有；长安街街/赛特/CBD/依水的四重身身份地位与尊尊贵感独一无无二。责任分工：广广告公司设计计相应Logo，标准色，标准准字；市场部部所有人员务必必清楚以上释释义，以便与与客户到位沟沟通。执行配合：袁袁雪松名片重新设计计（万豪湾天天下置业顾问问）完成时间间：6月13日前2、推广定位位

推广定位：独立国际街区区依水水稀居现房（于户外、报报纸、电台、、杂志、现场场等传媒自始始至终全程贯贯穿）

推广主线：推广主诉求明明线——依水稀居现房房计划口碑形象塑造造暗暗线——诚信工程

核心推广语：：一切尊享因因稀居彻变变明线责任分工工：执行配合合袁雪松；设设计制作广告告公司；暗线责任配合合：工程/装装修/物业/广告/销售售客服等各部部门负责人2号楼样板间、、现场及售楼楼处装饰施工工包装完成时时间：19日前3、系列推广广主题系列1：硬广主题：万豪君天下硬广内容：2003年6月19日，，万豪2号楼楼“湾天下””，应业主及及社会各界愿愿望，于今日正式公开开，全新发售售。并全面启启动“独立国际街区区，依水·稀居·现房”鉴赏计划。全楼总供168席。一切切尊享，因稀稀居彻变！卖点支持：当当面沟通全新新整合之文案案；大量留白白版面的稀居居设计软文主题：君天下“独立国际街区区/依水稀居居现房计划”全新启动！媒体发布：6月19日北北青整版新闻闻版广告；铜铜版纸半版软软文责任分工：刘刘旭涛/袁雪雪松/广告公公司销售配合：每每一则广告发发布刊出前一一天，召开市市场部员工说说明会系列2：硬广主题：一切尊享因因稀居彻变变辅助主题：独立国际街区区依依水稀居现房硬广内容：从从内到外和谐谐统一的稀居居指数软文主题：1号楼入住““0纠纷”的的背后……媒体发布：6月26日北北青半版新闻闻版广告；铜铜版纸半版软软文责任分工：刘刘旭涛/袁雪雪松/广告公公司4、东二环户户外广告执行行案名：万豪君君天下，其中中“君天下””要大一些醒醒目，放左上上角；内容：CBD住宅降温，放放中间；广告语：依水水稀居现房计计划电话：85288075/76发布完成时间间：6月12日前喷绘设计计施工完成，，每月换一次次内容5、交通电台台广告时段：15秒秒频次：上午8：30、、中午12：：00、下午午6：00各各一次播出时间：6月12日——30日完成时间：脚脚本撰写、录录音需6月12日前完毕毕主要内容：尊重CBD、尊重长安街、、尊重赛特，，尊重通惠河河6月19日，，万豪隆重推推出四重国宾宾级居邸———湾天下依水，稀居，，现房，独立立街区一切尊贵享受受，因稀居彻彻底改变！全楼总供168席前十名亲临鉴鉴赏者有惊喜喜鉴赏热线：852880766、新闻媒体体造势7、网站广告告修正与发布布8、杂志软文文及广告9、现场/售售楼处/交通通/社区包装装配合

售楼处

现场

交通

社区10、样板间间11、买卖合合同补充协议议12、销控执执行13、销售组组织与执行14、销售成成交计划监测测15、营销推推广预算附：市场部人人员任职书市场部人职变变更薪资调整整建议关于市场部建建议提议的奖奖赏9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。03:24:5703:24:5703:241/5/20233:24:57AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2303:24:5703:24Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。03:24:5703:24:5703:24Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2303:24:5703:24:57January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20233:24:5