上海高端客户住宅需求偏好三

上海高端客户

住宅需求偏好模型

了解客户从哪里来？研究目的探究客户购买的目的挖掘客户核心价值关注点剖析客户真正需求溯源客户获知楼盘信息途径媒体如何投放?广告如何诉求?说辞如何定制？2引子高端物业是什么样的？上海的高端物业在哪里？

土地指标配套成熟的中心城区稀缺资源公认的高档区块或社区上海高端物业定义MARKETPOSITIONING

居住指标品质外观优质物业管理高素质居住群体

价值指标具备群体区隔力的房屋总价长期保值的租金收益高端物业三大特征国际社区：古北、碧云、联洋、华漕配套成熟中心区：徐家汇、静安南京西路、卢湾新天地、长宁中山公园、黄埔人民广场等自然资源区：滨江、佘山、西郊、淀山湖、苏州河沿岸新兴高端板块：世博板块、张江、新江湾城上海高端物业主要分布MARKETPOSITIONING淀山湖板块佘山板块西郊板块浦东滨江张江世博板块成熟中心区苏州河沿线新江湾城华漕古北碧云

联洋目录：一、高端客户细分维度二、高端客户细分解析目录高端客户细分维度PARTI购买力

不同购买力的群体关注的产品总价层次不同产品类型公寓：关注公寓的群体通常较为关注生活/工作/社交的便利性别墅：关注别墅的群体通常关注自然环境高端住宅居住体悟居住过高端住宅并有成熟体悟的群体，往往是高端市场的意见领袖，他们有明确的需求和自成体系的衡量标准对高端住宅体验少的群体，往往以中端房产的标准衡量高端房产，并有可能成为成熟型群体的跟随者房屋态度购买什么样的住宅，代表了购买者的一种生活态度职业在一个城市中，由于产业结构等因素，有一些主力职业类型可以代表这个城市的高端人群。来源地

客户一方面会受来源地的物业标准影响选择房产并参考房价，另一方面也受到本地市场影响而逐渐改变。不同来源地的客户置业标准有较大不同，比如外籍群体更关注家人（尤其是小孩和妻子）的需求；上海本地人相对外地人，具有更强的地缘情结和区域偏好。——可能细分的维度————上海高端客户购买力模型——根据《上海客户分类研究模型》，目前上海高端客户购买力如下：

公寓价格范围别墅价格范围

30万-100万100万-300万300万以上物业价格1000万800万购买力600万500万300万300万富裕级富贵级富豪级标签/体验验别墅相对公公寓式全新新居住体验验对别墅没有有清晰的产产品需求视别墅为进进入高端阶阶层的标签签尊贵/享受受熟悉别墅生生活方式，，有清晰的的别墅生活活理论有明确的高高端别墅的的居住需求求，对别墅墅的设计要要求精细舒适/享受受有明确的高高端公寓置置业标准偏好市区公公寓带来的的便利（工工作/购物物/娱乐等等）初级体悟成成熟体悟别墅公公寓寓——产品类型与高端客户户居住体悟——便利/改善善目前正处于于事业奋斗斗期，关注注工作/生生活便利功能驱动受高端房产产某方面功功能的吸引引（大面积/复式）进进入高端市市场——别墅类型与高端客户户居住体悟——自然景观资源型别墅人文历史高尔夫资源城市地位类别墅非资源型别别墅经济型别墅初级体悟成成熟体悟——资源类类型别墅分分析——资源型别墅墅——资源型别墅墅就是项目目所处的区区域中具有有得天独厚厚的资源条条件，包括括自然景观资资源、人文文历史资源源、城市地地域资源以以及高尔夫夫资源等。具备此此类资源的的别墅产品品具有一定定的稀缺性性，并且已已经为大众众所认可。。另：非资源源类别墅指指项目自身身所处区位位并无可依依托的资源源条件的别别墅产品。。——资源类类别墅板块块分布———西郊板块佘山板块世纪公园板板块汤臣高尔夫夫别墅淀山湖板块块天马花苑依托资源：：国家森林林公园代表项目：：世茂山庄庄、上海紫紫园依托资源：：淀山湖、、大淀湖代表项目：：绿洲江南南园、海源源别墅依托资源：：西郊国宾宾馆代表项目：：西郊一品品园依托资源：：浦东金融融中心、国国际社区代表项目：：九间堂、、御翠园高尔夫别墅墅代表高尔夫别墅墅代表——资源类类别墅板块块特征———资源类别资源名称代表板块代表项目客户特征自然景观佘山国家森林公园佘山板块世茂山庄上海紫园随着大量的星级娱乐设施进驻、这里发展趋向成熟，成为上海名副其实的顶级富人区，别墅总价1000万-1.5亿不等。淀山湖大淀湖朱家角淀山湖板块绿洲江南园海源别墅受佘山板块挤压，区域发展缓慢，形象档次不高，特别由于上海退界淀山湖300米的要求，许多别墅无法真正利用资源湖景资源，目前别墅在700-1000万不等。人文历史西郊国宾馆西郊别墅板块檀宫西郊一品园西郊赋予的特殊人文价值使得该区域成为隐秘的富豪区，上海传统富豪喜欢居住于此，由于该区域发展成熟后续项目较少。别墅总价在1000-8000万左右城市地位浦东金融中心国际社区定位世纪公园板块九间堂御翠园位于城市中心城区，土地资源缺乏赋予项目较高的价值，别墅产品多样性，总价在1600-6000万不等高尔夫球场高尔夫球场/颖奕博园别墅汤臣高尔夫天马花苑分布比较分散，虽然靠近景观资源旁，但更多依托自身标准高尔夫球场给人的档次感，上海高尔夫球场较少因而显出其资源稀缺性，别墅总价在1000万左右。便利舒适阶层求异享受符号财富基本层次房屋是满足足便利生活活的场所升级层次房屋是提高高自己生活活品质的场场所最高层级房屋是体现现自己被认认可和尊重重的内心情情感需要的的媒介——房屋态度————媒体关关注度———1、口碑传递2、小众媒体3、大众媒体最重要的信信息获取渠渠道信赖感：口碑好的的楼盘在居居住品质上上更令人信信赖认同感：被同一层层次的人认认可的楼盘盘可以满足足高端客户户重视自己己受到认可可的需要美誉度：可以很好好的提高产产品或品牌牌的美誉度度高端群体接接受度较高高的渠道财经类报刊刊（上海楼楼市）、家家居杂志或或直投杂志志信息到达率率较高可以提升产产品或品牌牌的形象传统信息媒媒体（电视视广告和报报纸广告））和房产中中介第一一财财经经频频道道的的地地产产节节目目是是消消费费者者比比较较多多提提及及的的电电视视节节目目东方方早早报报/外外滩滩画画报报/周周末末画画报报外企企外外籍籍高高管管欧美美留留学学归归国国创创业业人人士士财力力雄雄厚厚的的港港台台商商人人外企企高高管管、、高高级级白白领领/金金领领国企企高高管管高薪薪律律师师、、会会计计师师和和高高级级知知识识分分子子中小小企企业业主主———上海海高高端端客客户户职业业特特征征———七大代代表表职职业业香港港人人高级级白白领领为为主主多数数重重视视工工作作的的便便捷捷性性暂时时居居住住，，关关注注转转手手的的难难易易程程度度台湾湾人人以台台商商为为主主关注注居居住住的的舒舒适适和和保保值值增增值值偏好好成成熟熟的的生生活活氛氛围围，，如如古古北北偏好好大大面面积积住住宅宅单价价参参考考台台北北，，3万万是是道道坎坎浙商商投资资客客为为主主，，如如温温州州炒炒房房团团短线线投投资资获获取取差差价价为为目目的的外资资投投资资客客的的跟跟随随者者上海海本本地地人人明显显的的地地域域情情结结重视视物物有有所所值值对社社区区绿绿化化率率环环保保十十分分重重视视东南南亚亚人人以外外企企高高管管为为主主重视视工工作作便便捷捷如果果携携家家来来沪沪、、尤尤其其关关注注孩孩子子和和妻妻子子的的居居住住需需要要山西西煤煤老老板板生态态移移民民或或为为子子女女教教育育自住住为为主主，，注注重重私私密密安安全全欧美美人人以外外企企业业高高管管为为主主重视视社社区区居居民民身身份份的的同同质质性性注重重会会所所和和小小区区绿绿化化七大典典型型来源源地地———上上海海高高端端客客户户来源源地地特征征————工作型生活型身份尊型总体特征台湾人相对来说会以在上海定居发展作为其长期目标，因此会较多地考虑自住需求另外，投资需求也是台湾人考虑的一个因素，但是他们在考虑上海的房价时，会较多地以台北的房价作为标准，来权衡是否值得投资台湾客群区域性较强。虹桥、青浦区域导入性强。购买力层次差异性较大。背景来沪工作的高级白领来沪工作的高级白领或生意人士带家人一起在沪定居来沪定居的企业老板资金雄厚购房考虑因素周边生活配套的完备交通便利保值周边生活配套的完备未来保值与增值重视风水社区的档次（邻居的素质和层次）房屋的高标配带来的居住舒适购房动机偏好交通便捷的中心城区（如徐汇和静安）偏好生活配套（购物/饭店/娱乐等）成熟的区域（如古北）喜欢客厅大，卧室也大的方方正正的房子不考虑保姆房偏好稀缺的地段（如浦东滨江）偏好靠水近，风水好偏好南北通透不考虑保姆房典型群体分析：台湾人人口口特特征征：：一般般都都是是山山西西做做煤煤炭炭生生意意的的老老板板购房房动动机机：：为子子女女教教育育在上上海海有有生生意意往往来来（（主主要要是是包包钢钢的的供供应应商商））生态态移移民民（（山山西西的的居居住住、、教教育育环环境境较较差差））这部部分分消消费费者者规规模模不不会会太太大大上海海不不是是他他们们移移民民的的首首选选地地，，大大多多会会选选择择北北京京不以以纯纯投投资资为为目目的的，，而而是是以以自自住住为为主主要要目目的的购买买行行为为特特征征小孩孩的的需需求求影影响响较较大大主要要集集中中在在静静安安、、浦浦东东和和虹虹桥桥别别墅墅区区喜欢欢气气派派的的大大堂堂、、宁宁静静的的小小区区、、不不喜喜欢欢没没有有人人气气的的社社区区比较较注注重重隐隐私私、、低低调调内内敛敛，，不不喜喜欢欢在在家家里里进进行行商商务务性性社社交交活活动动别墅墅喜喜欢欢简简洁洁的的风风格格由于于大大多多数数是是商商人人，，存存在在着着商商务务需需求求对高高端端房房产产并并没没有有太太多多认认识识和和体体验验，，可可能能会会用用价价格格和和开开发发商商品品牌牌/物物业业公公司司品品牌牌来来衡衡量量高高端端房房产产的的标标准准一次次性性付付款款朋友友介介绍绍时时很很重重要要的的渠渠道道典型群体分析：山西商人人口口特特征征：：一般般是是来来上上海海工工作作两两年年或或者者以以上上的的企企业业高高级级白白领领，，从从事事着着广广告告、、营营销销、、或或者者其他他高高级级管管理理职职位位。。他们们一一般般都都拥拥有有公公司司提提供供的的住住房房津津贴贴。。在在中中国国的的主主要要目目的的就就是是工工作作，，没没有有长长期定定居居的的打打算算。。购房房动动机机：：不想想租租房房，，更更好好地地利利用用津津贴贴，，把把津津贴贴转转化化为为个个人人资资产产。。另外外，，具具有有保保值值/投投资资需需求求购买买行行为为特特征征以工工作作便便利利为为主主要要购购房房考考虑虑要要素素，，因因此此购购买买交交通通便便利利、、或或者者靠靠近近工工作作地地点点的的住住房房。。例例如如徐徐汇汇、、静静安安等等地地方方追捧捧香香港港本土土开开发发商商品品牌牌，区区域域性性弱弱。。易转转手手：：楼楼层层中中高高（（8-20楼楼）），，楼楼盘盘不不要要太太大大，，外外力力面面要要求求耐耐性性好好需要要有有会会所所，，进进行行商商务务活活动动购买买房房型型是是三三房房以以上上，，往往往往要要求求有有客客人人房房偏好好装装修修房房，，需需要要有有卫卫星星电电视视重视视物物业业服服务务（（热热情情周周到到的的服服务务，，能能够够提提供供需需要要的的帮帮助助））典型群体分析：香港人人口口特特征征：：大多多数数是是外外派派到到中中国国，，一一般般都都拥拥有有比比较较高高的的管管理理职职位位，，享享有有公公司司提提供供的的住房房津津贴贴对于于东东南南亚亚人人来来说说，，分分为为两两种种不不同同的的群群体体独自自一一人人来来中中国国与家家人人一一起起来来中中国国购房房特特征征：：对于于第第一一类类人人（（独独自自来来中中国国））而而言言，，其其消消费费需需求求类类似似于于香香港港人人，，以以工工作作便利利为为驱驱动动，，重重视视房房子子的的易易转转手手性性对于于第第二二类类人人而而言言，，其其购购房房特特征征：：重视视家家庭庭需需求求，，尤尤其其是是小小孩孩的的需需求求优优先先生活活便便利利要求求有有国国际际学学校校，，重重视视中中文文和和英英文文的的教教育育，，小小孩孩今今后后能能够够适适应应本本国国的的文文化化氛氛围围典型群体分析：东南亚人人口口特特征征：：大多多数数是是外外派派到到中中国国，，一一般般都都拥拥有有比比较较高高的的管管理理职职位位，，享享有有公公司司提提供供的的住住房房津津贴贴三口之家家，多小小孩客户层次次较东南南亚人更更高购房特征征：重视家庭庭需求，，尤其是是小孩的的需求优优先会所设施施齐全，，是其重重要的社社交场所所生活便利利，家乐乐福、英英文招牌牌的西餐餐厅必不不可少要求有国国际学校校，重视视中文和和英文的的教育，，小孩今今后能够够适应本本国的文文化氛围围典型群体分析：欧美人人口特征征：本地土生生土长的的成功人人士，观观念较为为传统。。亲戚朋朋友一大大堆，有有自己的的生活圈子子，来来往密切切的多是是中学、、大学同同学或新新同事。。事业上上的拼搏搏让他们已经经感觉有有些疲惫惫。购房特征征：位置或地地段在市市中心等等传统的的“上只只角”。。周围生活活配套完完备，大大卖场、、便利店店，甚至至不排斥斥菜市场场。对社区环环境要求求较高，，绿化率率高、安安静。典型群体分析：本地人高端客户户细分解解析PARTⅡⅡ同样，通通过对住住宅产品品特征的的分析，，可以推推导出其其对应的的高端客客户。通过对不不同类别别的高端端客户的的购房态态度研究究，推导导出其喜喜好的住住宅产品品特征。——购购房态态度&产品品特征征———地段周边配套小区环境产品类型装修风格建筑风格最高层级升级层级基本层级来源地关注度高端居住体验购买力阶层财富符号享受舒适便利求异针对不不同能能够类类别高高端客客户的的购房房态度度，对对其进行行细分分。共共10大类类别。。——细细分群群体———标签型型高端新新体验验型尊贵型型生活享享受型型自我陶陶醉型型享乐型型适度理理财型型生活便利型型舒适型型工作便便利型型最高型型升级型型基本型型200万富富裕级级300万万富富贵贵级600万万富富豪级级阶层符符号号财财富享享受舒舒适适便便利利求求异异——高高端新新体验验型———典型客客户中青年年，生生意人人/白白领经济实实力刚刚够进进入高高端市场客户描描述初次进进入高高端物物业的的消费费者希望获获得改改进的的居住住体验验购买力力中等房屋需需求产品类类型偏偏好：：受高高端房房产的的某些些因素素（如如复式式结构构、别别墅等等）的的吸引引力而而冲动动购买买房屋态态度：主要还还是中中档房房产的的要求求（主主要关关注工工作和和生活活的便便利））寻求一一种新新鲜的的与中中低端端不同同的居居住经经验认知度度：对对高端端房产产需求求认知知较少少，要要求比比较简简单购房行行为总体来来说是是属于于中端端消费费者的的需求求行为为可能会会有其其中某某某方方面特特别吸吸引消消费者者，与与一般般中端端房产产区隔隔，从从而吸吸引消消费者者去购购买，，例如如：户型结结构：：复式式、别别墅不同的的外立立面不同的的建筑筑风格格不同的的社区区环境境或自自然资资源代表楼楼盘：：新江江湾的的高档档公寓寓——工工作便便利型型———典型客客户中青年年，高高级白白领，，大都是是港台台或外外籍华华人，事事业发发展稳稳定客户描描述没有在在中国国定居居的打打算利用住住房津津贴来来购房房购买力力中等房屋需需求功能需需求交通便便利居住便便利房产保保值购房行行为大都偏偏好靠靠近工工作地地或交交通便便利的的闹市市区附附近的的高档档公寓寓偏好酒酒店公公寓式式物业业管理理（物物业可可以在在生活活上提提供帮帮助））偏好装装修重视转转手租租赁的的容易易度以以及保保值增增值空空间代表楼楼盘：：东方曼曼哈顿顿、永永新城城、静静安四四季、、静安安枫景景——生生活便便利型型———典型客客户事业发发展稳稳定，，重心心从工工作逐逐步向向生活活过渡渡客户描描述重视孩孩子和和家人人的生生活需需要通常家家庭成成员较较多（（至少少有孩孩子））重视成成熟生生活，，配套套会选选择商商业配配套，，教育育配套套完备备成熟熟的区区域很多台台湾人人和本本地人人都属属于此此类购买力力中等房屋需需求便利：：生活活配套套齐全全（如如购物物/娱娱乐/饭店店等））舒适：：居住住空间间足够够大周围住住户要要有较较好的的素质质户型：：合理理、科科学购房行行为偏好闹闹中取取静的的区域域（如如静安安，台台湾人人则回回选择择古北北）社区内内有可可供孩孩子娱娱乐嬉嬉戏的的场所所会所有有游泳泳池、、健身身房物业要要求提提供安安保服服务（（最好好是人人保））代表楼楼盘：：古北二二期、、静安安枫景景、中中凯城城市之之光——舒舒适型型———典型客客户中青年年，高高级白白领，，事业业发展展稳定定，缺缺乏足足够的的高端端居住住体验验客户描描述希望改改善生生活品品质，，追求求舒适适生活活环境境通常在在前几几年已已经购购置过过一套套不错错的中中档房房产有丰富富的中中端房房产的的居住住体验验，有有成熟熟的置置业观观，但但对高高端房房产认认知不不多购买力力中等偏偏上房屋需需求舒适：：虽然然缺乏乏足够够的高高端住住宅的的居住住体验验，但但对房房产的的居住住舒适适度有有明确确要求求便利：：大都都目前前尚处处于事事业发发展期期，工工作的的便利利性也也是需需要兼兼顾考考虑的的购房行行为1偏好闹闹中取取静的的区块块，往往来人人流不不要太太多太太杂社区居居民层层次高高（相相信价价格是是区分分人群群层次次的有有效手手段））周边交交通便便利：：靠近近工作作地点点或打打车/开车车距离离不远远偏好现现代风风格的的建筑筑风格格代表楼楼盘：：长宁区区（延延安路路附近近高档档公寓寓），，浦东东世纪纪公园园附近近购房行行为2物业：：保安要要控制制好进进出的的人流流提供一一些生生活上上的帮帮助（（如代代缴费费，待待叫车车、叫叫水等等）房型：：偏好面面积大大，大大户型型层高要要高，，不压压抑至少要要有四四房（（一主主卧、、一书书房、、孩子子房、、一客客房））社区区配套套社区会会所至至少要要有游游泳池池，网网球，，还有有比较较好的的餐厅厅和比比较好好的服服务，，供招招待商商务上上的朋朋友社区环环境绿绿化率率高，，最好好有山山有水水有景景致——生生活享享受型型———典型客客户中年，，高级级白领领或成成功生生意人人，事事业发发展稳稳定，，很可可能会会购买买别墅墅（独独栋））客户描描述社会成成功人人士（（目前前没有有太大大的生生活压压力））可能有有国外外高端端住宅宅的居居住体体验有成熟熟的居居住理理念对房产产的各各项需需求明明确（（如物物业要要求较较高））对细节节的关关注度度很高高，标标准制制定者者购买力力较高，，可以以为了了某种种目的的购买买一处处住宅宅房屋需需求功能性性需要要：偏好别别墅小区设设计精精细而而讲究究，让让人感感觉置置身幽幽静的的欧洲洲小镇镇会重点点关注注小孩孩的需需求情感性性需求求：强强调享享受的的生活活氛围围和生生活方方式购房行行为1（成成熟的的别墅墅体验验）开发商商：做做事比比较规规范由国外外设计计师进进行整整体设设计国外设设计师师具有有居住住体验验，经经验较较丰富富注重细细节（（包括括开关关的位位置等等都非非常合合理））一部分人不不喜欢中国国人和国外外人一起设设计的别墅墅，中西结结合不好，，不伦不类类。代表楼盘：：绿宝园，碧碧云社区公公寓，汇贤贤居，静安安豪景，虹虹桥别墅区区，兰乔圣圣菲等购房行为2（成熟的的别墅体验验）社区周边配配套：希望社区周周围有好的的餐馆和农农贸市场从小孩角度度考虑，希希望周边有有国际学校校从投资角度度考虑，希希望周边有有很多大公公司，出租租会很容易易，（因此此金桥别墅墅很受欢迎迎）社区内部配配套社区有国外外的感觉（（很干净、、草地多，，房子看上上去很舒服服，生活环环境好）社区环境好好，绿化好好（树多而而大，树的的种类多而而名贵，绿绿草如茵））会所内希望望项目多（（足球场、、网球场、、篮球场，，室外游泳泳池；室内内的篮球场场和羽毛球球场，游泳泳池，壁球球，冰球，，练瑜伽））购房行为3（成熟的的别墅体验验）房屋属性：：车库的要求求希望车库一一定要宽敞敞，最好有有杂物间，，还有放自自行车的地地方不喜欢建在在地下室，，也不喜欢欢是倾斜的的，最好在在一个平面面上车库外可以以做一个篮篮球场架，，带小孩打打篮球自家的院子子要大，最最好分前院院和后院房型要求非常重视主主餐厅的设设计，希望望有一个正正餐厅和一一个早餐厅厅，早餐厅厅可以提供供给女主人人一边准备备早餐一边边与家人聊聊天二楼以上是是专属家人人的活动空空间需要有卧房房（每个房房间都有一一个衣帽间间），书房房大露台家人专用小小厅一楼和地下下室需要保姆室室（装修很很好的套间间）和一个个大厅地下室的厅厅作为小孩孩的活动室室厨房的装修修需求设计计合理，功功能区齐备备，做到小小而全——适度理理财型———典型客户中老年，高高级白领，，对事业没没有太高的的追求和目目标，希望望平稳的享享受生活客户描述购房需求成成熟，未来来升级可能能性小已购置了多多处高端房房产房屋被视为为财产的物物化形式购买力中等偏上房屋需求重视房屋的的保值和增增值等理财财功能，因因此重视房房屋的地段段和物业有高端房产产的居住体体验，了解解高端房产产的需求购房行为房型：采光（全朝朝阳，阳光光普照）卫生间，厨厨房一定要要宽敞卫生间双卫卫客厅一定要要宽敞，（（要求宽４４米４，高高３米）四房比较合合适，有主主卧，儿童童房，客卧卧，书房或或健身房。。代表楼盘：：国际丽都城城购房行为２２偏好自己装装修，装修修材料要非非常讲究，，洁具要求求名牌看中建筑材材质，外立立面（这会会影响房屋屋的耐久性性，进而影影响房屋的的投资价值值）社区配套社区绿化３３０％左右右，且绿化化一定不要要千篇一律律，要不同同地点有不不同的绿化化（颜色，，植物都有有变化）社区会所最最好有游泳泳池，网球球场（收费费也能接受受）物业：物业只要做做到保洁和和保安工作作既可不要特别奢奢华的服务务（２４小小时热水，，中央空调调）供水水质好好，社区本本身可净水水，纯净水水到户——尊贵型型——典型客户中年以上，，企业家或或事业有成成的生意人人士（山西西人也属于于该群体））客户描述已经拥有多多套高端住住宅重视“身份份尊贵”的的阶层概念念希望占有稀稀缺资源（（如佘山，，浦江）重视住房的的私密性购买力较高，可以以为了某种种目的购买买一处住宅宅房屋需求重视房屋的的保值和增增值等理财财功能，因因此重视房房屋的地段段和物业有高端房产产的居住体体验，了解解高端房产产的需求购房行为靠近绝对稀稀缺景观资资源：水对对他们来说说是财富的的体现而且且要求是景景观最好的的希望社区居居民与其身身份相符合合，一些名名人、企业业家入住对对其非常具具有吸引力力气派设计：：大堂气派派，房间层层高要高，，大于３．．１米面积要大，，三房以上上，至少两两间房朝南南，通风性性好视野要宽和和远，楼间间距要大，，对别墅而而言，希望望有许多树树木掩盖注重私隐性性，不喜欢欢在家会见见一般的商商业性朋友友，因此具具有商务功功能的会所所对他们来来说比较重重要风水因素会会重视代表楼盘：：虹桥高尔夫夫，财富海海景，衡山山路４１号号——享乐型型——典型客户３０岁上下下，出身巨巨富家庭客户描述重视生活享享受偏好享乐型型配套较为为成熟的中中心城区购买力较高房屋需求功能性需要要：看重周边的的生活环境境是否适合合自己的生生活方式注重与朋友友的联系，，会考虑朋朋友的需求求情感性需要要：享乐生活方式购房行为地段：喜欢欢静安，新新天地附近近的地段；；平常的生生活娱乐比比较方便，，和朋友聚聚会比较方方便社区：幽静静，适合散散步社区周边生生活配套的的便利性，，就把，小小店等比较较多，方便便逛街；房型：方正正，朝南楼层高，视视野广需要有客人人房自己装修物业重视安安全和服务务周到代表楼盘：：新天地附近近高端楼盘盘（如汇贤贤居，翠湖湖天地雅苑苑，锦麟天天地等）9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。03:24:1403:24:1403:241/5/20233:24:14AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2303:24:1403:24Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。03:24:1403:24:1403:24Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2303:24:1403:24:14January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20233:24:14上午午03:24:141月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:24上上午1月-2303:24January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/53:24:1403:24:1405January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好