三水广场选址报告

三水广场选址分析报告05工商管理2班

05250101220朱昌和

05250101225梁冠华

05250101240叶志良Contents三水广场介绍及其地理位置特征一三水广场市场定位

二三水广场商圈分析

三三水广场周边竞争店状况四三水广场未来前景分析

五对三水广场的经营策略的建议

六一、三水广场介绍及其地理位置特征1、三水广场介绍

三水广场位于三水新老城区交汇处，按三水区政府最新的城市功能规划，项目处在未来城市中轴线上。总投资近3亿元人民币，总建筑面积近8万平方米，由清华大学进行总体规划设计，总体布局依照纯商业中心规划进行，业态分布合理，尽显科学与规划。集合了大型超市、时尚百货、品牌专卖店、数码专业市场、流行特区等各种零售业态，并配套有美食广场、动感儿童乐园、健身中心、五星级巨幕影城等各种休闲娱乐设施，是三水乃至周边地区近5年最大规模的SHOPPINGMALL，同时与近在咫尺的一个1.2万平方米、两个超过6000平方米的超大型户外广场组成三水区政府十大重点工程之一，是集“生态园林、美食、娱乐、旅游、观光”为一体的大型商业项目.世界500强之一的泰国正大集团下属零售企业易初莲花超市选址三水广场，于2005年8月17日隆重开张之后，世界各大品牌商家，如肯德基、麦当劳、周大福、钻石世家、国美、屈臣氏、百川阳光连锁、中域电讯、协亨电信、中国移动、中国电信、新华书店、碧玉丰珠宝、联邦家居、大地数字影院等纷纷抢驻三水广场。国内外知名品牌如李宁、金苹果、哥弟、利郎、自由鸟、金利来、班尼路、与狼共舞、皮尔卡丹、梦特娇、马思图、意大利都彭、堡马、歌莉娅、阿依莲、布衣奴、百丝、戴安娜、韩国树一派、意尔康、木林森、鳄鱼皮具、啄木鸟、Pom-pam皮具、虹蜻蜓等更是以百花齐放的方式奠定三水广场的商业龙头地位。经过两年的发展，三水广场一期物业出租率达100%，去年一年的营业额就达到1.5亿元人民币，无论是人流量还是营业额，今年比去年同期的增长大约为20%左右。目前三水广场二期正在有条不紊地建设中，将建成为集专卖店、百货、数码家电、家私广场、写字楼、酒店等为一体的综合体，总面积将超14万平方米，2009年全面投入使用。三水广场一期建筑面积超4万平方米，于2005年8月全部投入使用。到目前一期租赁率达到100%，更又多家国际知名品牌店加盟，有世界500强之一的易初莲花超市、餐饮巨头麦当劳、肯德基、周大福、钻石世家、国美电器、屈臣氏、班尼路、大地数字影院等一系列品牌店。三水广场二期于2007年4月24日奠基，现正处于建设中，预计2009年9月将正式投入使用。二期项目总建筑面积为达8万㎡，其中负一层为超大型停车场、一至三层为大型购物中心，与一期商场相连，构成一个总面积逾8万平方米的SHOPPINGMALL。另有南北两座塔楼，南塔楼设有铂金财智公寓、国际标准写字楼，北塔楼由商务公寓及酒店组成。2、三水广场地理位置

三水广场位于三水整个商业黄金地段和新旧城区的交汇地带，是三水发展规划的城市中心点，也是三水目前唯一的一个超大规模的购物中心。其地利、人和以及出色的经营理念全方面的配套服务，为三水乃至整个大佛山地区的商业发展起到重要的作用。三水的优势很多。一是区位优势，三水处于广州、佛山的“上风上水”金三角位置，处在珠三角城市核心群内。二是交通优势，水路、铁路、高速公路都有了，距广州新机场也很近，这是其他城市不具备的。三是土地优势，拥有可持续发展的土地874平方公里。四是在饮料、建陶、铝合金、塑料化工、家具和汽车配件等行业，已逐步形成了自己的产业链，世界五百强已经有三家落户三水。另外，非常重要的一点，有非常好的生态环境，社会治安也很好，这一点跨国公司非常看重。3、交通状况（1）公交线路汇聚三水广场位于三水新旧城区交汇地带，于三水中心城区西南镇康岗中路以东；移动通讯大楼以西；北面以张边路相对；南面与17万平方米的西南公园相邻，该公园作为三水最大的公园，为市民提供了一个良好的休闲场所，在夜间（19：00-20：00）其人流量高答30人次每分钟，将为三水广场带来强大的消费人流；三水广场周边道路网络发达，几千亩高级大型住宅区环绕四周，同时，其他配套设施如西南四小、十一小学、西南四中、体育馆、妇幼保健院等机构众多，这将吸引更多的购房者在项目周边区域购房，消费群体进一步增多。（2）靠近车站

从三水广场到车站步行20分钟即可到达。二、三三水广广场市市场定定位三水广广场以以时尚尚新颖颖潮流流为特特点，，目标标客户户群则则以三三水市市区家家庭为为主体体，全全方位位满足足以三三水，，为游游客提提供休休闲、、美容容、娱娱乐、、餐饮饮等服服务，，表现现出对对经济济性和和购物物乐趣趣的并并存追追求。。为更有有效地地吸引引消费费人流流，三三水商商业广广场推推行引引导式式消费费，合合理规规划商商业布布局：：负一一、二二层与与地铁铁站连连通，，是年年轻人人的流流行营营地；；一到到三楼楼专营营国际际名牌牌男女女服饰饰，四四楼高高级运运动用用品专专区；；六、、七两两层电电影院院，双双重震震撼力力；美美食广广场及及酒楼楼食肆肆遍布布多个个楼层层，大大饱口口福；；还有有商场场专层层、写写字楼楼等。。三水广场场目标定定位于三三水目前前唯一齐齐集购物物、娱乐乐、饮食食和休闲闲等多种种消费形形式于一一身的大大型综合合式购物物商厦。。（一）三三水的商商业龙头头三水广场场主要打打造成三三水的商商业龙头头，成为为三水的的中高层层收入人人群的购购物、娱娱乐等生生活消费费的天堂堂。三水广场场一期于于2005年9月12日盛大开开业，有有超市、、品牌专专卖店、、餐厅、、儿童游游乐园、、电影院院、大型型游艺场场、书店店以及大大型户外外和室内内广场等等消费服服务及配配套设施施，外加加面积超超过20，000m2的室外停车场场，让消费费者尽享购物物便利。世界500强之一的泰国国正大集团下下属零售企业业易初莲花超超市选址三水水广场，于2005年8月17日隆重开张之之后，世界界各大品牌商商家，如肯德德基、麦当劳劳、周大福、、钻石世家、、国美、屈臣臣氏、百川阳阳光连锁、中中域电讯、协协亨电信、中中国移动、中中国电信、新新华书店、碧碧玉丰珠宝、、联邦家居、、大地数字影影院等纷纷抢抢驻三水广场场。国内外知名品品牌如李宁、、金苹果、哥哥弟、利郎、、自由鸟、金金利来、班尼尼路、与狼共共舞、皮尔卡卡丹、梦特娇娇、马思图、、意大利都彭彭、堡马、歌歌莉娅、阿依依莲、布衣奴奴、百丝、戴戴安娜、韩国国树一派、意意尔康、木林林森、鳄鱼皮皮具、啄木鸟鸟、Pom-pam皮具、虹蜻蜻蜓等更是以以百花齐放的的方式奠定三三水广场。经过2年多的发展，，三水广场一一期物业出租租率达100%，去年一年的的营业额就达达到1.5亿元人民币，，无论是人流流量还是营业业额，今年比比去年同期的的增长大约为为20%左右。目前三三水广场二期期正在有条不不紊地建设中中，将建成为为集专卖店、、百货、数码码家电、家私私广场、写字字楼、酒店等等为一体的综综合体，总面面积将超14万平方米，2009年全面投入使使用。三、三水广场场商圈分析1、主要商圈分分析三水广场位于于三水新旧城城区交汇地带，于三水水中心城区西西南镇康岗中中路以东；移动动通讯大楼以以西；北面以以张边路路相对对；南南面与与十七七万平平方米米的西南公公园相相邻，，该公公园作作为三三水最最大的公园园，为为市民民提供供了一一个良良好的的休闲场所所，在在夜间间（19：00－20：00）其人人流量量高达达30人次/分钟，，将为为项目目带来来强大大的消消费人人流；；项目目周边边道路路网络络发达达，几几千亩亩高级级大型型住宅宅区环环绕四四面，，同时时，其其他配配套设设施如如西南南四小小、十十一小小学西西南四四中、、体育育馆、、妇幼幼保健健院医医院等等机构构众多多，这这将吸吸引更更多的的购房房者在在项目目周边边区域域购房房，消消费群群体进进一步步增多多。主要商商圈次要商商圈分分析据佛山山三水水区统统计局局公布布数据据，在在2006年全区区经济济保持持快速速、协协调、、健康康发展展态势势。初初步核核算，，2006年全区实现现地区生产产总值（GDP）255.3亿元，比上上年增长25.3％。其中，，第三产业业增加值71.85亿元，增长长13.5％。按常住住人口计算算，人均地地区生产总总值48490元，比上年年增加10745元，增长28.5％。中心城区城城市人口15.73万人，人口口密度1780人/平方公里。。城镇居民民生活水平平不断提高高。在岗职职工人均月月工资（预预计）2024元/月，较06年同期增长长16.4％。城镇居居民人均可可支配收入入（预计））为14823元，比06年同期增长长10.2％。消费品市场场畅旺，全全年实现社社会消费品品零售总额额64.57亿元，比上上年增长16.2％。其中，，城镇零售售额49.49亿元，增长长16.1％。社会保障体体系不断完完善。年末末全区参加加企业养老老、失业、、医疗、工工伤保险人人数分别为为9.08万人、7.63万人、9.75万人和7.21万人，分别别比上年增增长10.7％、5.3％、8.3％和6.1％。全年征征收社会保保险基金4.1亿元，发放放社会保险险基金2.2亿元。从以上的数数据可以看看出，三水水城区人群群可支配收收入较高，，消费能力力强，社会会保障制度度不断完善善，再加上上在整个三三水国民经经济快速增增长的推动动下，人们们在将来的的消费能力力将得到更更大的提高高。这为以以整个三水水中心城区区为次要商商圈的三水水广场提供供了广阔的的市场空间间。次要商圈边际商圈分分析由于三水区区旅游资源源丰富，生生态环境优优美，有首首批中国历历史文化名名村——大旗头村，，有佛山新新八景之一一的三水荷荷花世界及及云东海、、森林公园园、温泉高高尔夫球场场等众多颇颇具特色的的景点景区区，已成为为广东乃至至全国新的的旅游热点点。近年更更先后举办办了国际龙龙舟争霸赛赛、世界龙龙狮锦标赛赛、全国九九运会女篮篮赛、中国国男子乒乓乓球超级明明星大奖赛赛等多项国国际国内赛赛事，开创创了“小城城办大赛””的先河。。旅游资源源的丰富，，吸引了不不少来自泛泛珠三角、、全国乃至至全球各地地的游客，，这为三水水广场形成成了强大的的一块消费费群体。四、三水广广场竞争状状况（一）本地地各种零售售业态的竞竞争对手本地各种零零售业态的的竞争对手手主要有日日日昇、三三水步行街街、菜市场场、部分小小型商业街街等，但他他们与三水水的目标消消费人群不不同，因此此未能对三三水广场构构成直接威威胁。（1）日日昇等等超市，他他主要是超超级市场，，但是经营营历史较长长，对三水水的主要顾顾客拥有较较高的忠诚诚度，这点点对于三水水广场来说说需要一定定的时间来来建立顾客客忠诚度；；但是，日日日昇的地地理位置不不够三水广广场优越，，主要是因因为它在三三水老城区区，交通等等方面比较较拥挤，同同时，因为为日日昇是是在上个世世纪九十年年代初成立立的，建筑筑物面积相相比三水广广场来说简简直小巫见见大巫，因因此对于日日日昇来说说，场地过过小是它的的硬伤。而而且日日昇昇设备普遍遍较老，这这也是他们们的弱点。。（2）三水步步行街三水步行街街的主要竞竞争对手主主要是集中中在一些专专卖店，例例如服装店店李宁专卖卖等等，他他们普遍属属于专业商商家，对各各自的专业业零售领域域拥有较高高的专业销销售能力，，但是，他他们普遍不不是大卖场场，只能争争得一些方方面的市场场份额，因因此他也不不是三水广广场的强竞竞争对手。。（3）菜市场等等小商店虽然这类小小商店无法法形成强烈烈的竞争冲冲击，但是是，他们属属于传统的的零售商，，在便利性性和价格等等有竞争力力。但随着着三水人们们GDP的增长，人人们对购物物环境的要要求更高，，因此，菜菜市场等小小商店也无无法和三水水广场进行行直接竞争争。（二）周边边城市同属属多功能聚聚集的竞争争对手分析析（1）百花广场场座落在佛山山的市中心心，拥有大大型购物商商场、甲级级写字楼、、豪华型公公寓、美食食娱乐城、、摩天观光光球、大型型地下停车车场、直升升飞机坪、、亚洲最高高观光梯，，是佛山及及周边地区区集商、住住、玩、购购于一体的的最大型的的多功能商商业大厦，，更是佛山山市的标志志性建筑之之一。百花花拥有悠久久历史和知知名度，他他们的产品品面普遍属属于高档品品的，这导导致他们主主要吸引较较高收入的的客户到来来，因此生生意红火。。（2）南海广场场南海广场位位于佛山市市南海区桂桂城南海大大道，作为为佛山首家家区域性购购物中心，，集休闲、、购物、饮饮食、文化化、娱乐、、健身、观观光为一体体，占地面面积为25000平方米，建建筑面积80000平方米。设设计风格融融汇中西文文化精髓，，外部恢弘弘气派、高高雅大方，，内部豪华华精致、美美美幻，各各种服务配配套设。。南海广场以以“一站终终点”的现现代化消费费模式，把把握未来商商业的发展展态势，遵遵循业态互互补互助的的组合理念念，使在场场的各业态态商业功能能得到强势势组合，为为商家创造造无限的商商机和发展展空间。购购物方面，，经营面积积超过20000平方米的大大型百货公公司天蓝百百货，名牌牌荟萃，花花色品种超超10万种，家电电城、服装装城在本地地区最具影影响力和代代表性；经经营面积超超5000平方米的大大型超市，，在本地区区率先推出出“现代代街市”经经营理念；；饮食方面面，有本地地区规模最最大、装修修最豪华的的大型宴会会厅；有汇汇聚日本、、东南亚、、台湾以及及全国各地地风味小吃吃的大型美美食广场；；有世界品品牌快餐肯肯德基；娱娱乐方面，，有桑拿中中心、沐足足馆、保龄龄球馆、儿儿童乐园；；文化方面面，有书城城、电影城城等，文化化气息浓郁郁。南海广场已已成为周边边市民休闲闲和心身放放松的理想想场所。（3）顺德顺联联万利商业业广场顺联万利商商业广场位位于佛山禅禅城、南海海、顺德，，广州番禺禺、芳村五五大区域的的交汇处，，佛山市中中心组团陈陈村商圈的的中心地段段，规划总总建筑面积积12万平方米，，现建成面面积7万多平方米米，配有1000多个停车位位。2005年12月23日，顺联广广场携手SUNLINK百货、天星星影城、华华润万家、、京华食街街、国美电电器、屈臣臣氏、麦当当劳、肯德德基、大家家乐等知名名商家在万万众瞩目中中盛大开业业。作为佛山极极具特色和和规模的大大型商业中中心，顺联联广场下设设三大功能能区：购物物功能区、、酒店及饮饮食娱乐功功能区、中中心商业园园林功能区区、配备有有六大功能能主力店：：大型超市市、综合百百货公司、、家居折扣扣店、IT数码产品专专卖、星级级酒店、顺顺德美食街街等。依托花卉之之乡陈村独独特的区位位优势，秉秉承“以人人为本”的的经营理念念，顺联广广场定位为为以30分钟车程为为主的区域域消费中心心，致力于于缔造一个个集休闲娱娱乐、现代代百货、大大型超市、、美食长廊廊和文化园园林于一体体的体验式式消费场所所，为消费费者提供一一种全新的的消费环境境。2、广州的竞竞争来自广州的的竞争主要要是一些高高档商场夺夺走了三水水的相当部部分顾客。。面对这种种事实，三三水广场也也定位明确确，就是尽尽力换回三三水顾客，，使通往广广州的购物物、休闲等等顾客截留留于三水广广州完成消消费。但是是，广州的的竞争对手手还是比较较强大，主主要体现在在广州本来来就是省会会大都市，，市场雄厚厚，企业人人财物等等等基础厚实实。但最致致命的缺点点在于交通通不便，毕毕竟一些客客人不喜欢欢长途跑到到广州买件件衣服，然然后又回来来。看看广广州的竞争争对手。（1）光明广场场光明广场试试营业半年年以来，经经营状况不不是很理想想，中华广广场下属的的盛世中华华百货有限限公司正式式接手光明明广场的招招商运营和和物业管理理。有专家家认为，这这一举动意意味着中华华百货已经经杀入炙手手可热的北北京路商圈圈。中华百货货接盘后后，将把把光明广广场的定定位重新新调整为为“新生生代欢乐乐天地””，将其其打造成成年轻人人的购物物中心，，以青少少年为目目标消费费群，并并兼顾中中高端消消费者需需求。中中华广场场接盘光光明广场场后，无无疑将对对北京路路商圈的的现有格格局造成成不小的的冲击。。（2）潮楼潮楼由广广州著名名商业操操盘手海海印集团团投资1000万元开发发，海印印集团方方面表示示将照搬搬流行前前线的成成功模式式，为北北京路商商圈增加加流行元元素。潮潮楼选址址于北京京南丽都都大酒店店裙楼，，楼高7层，每层层面积约约为1300平方米，，总面积积近1万平方米米，是北北京路南南端目前前商业面面积最大大的综合合商场。。（三）百百货商场场业态的的竞争对对手1、广百百百货广百百货货总店位位于广州州市繁华华的北京京路商业业街，1991年2月8日开业，，是广百百百货旗旗舰店。。继广百百股份有有限公司司2002年4月份正式式成立后后，5月1日，与广广百大厦厦层层连连通的广广百新翼翼落成新新张，构构建成一一间集购购物、饮饮食、娱娱乐、展展示于一一体的大大型购物物中心，，百货经经营面积积扩大至至4.8万平方米米。广场场一至九九层由广广百股份份公司统统一布局局、统一一策划、、统一管管理，建建有全市市百货公公司中规规模最大大的高科科技家电电会展中中心、运运动城、、珠宝城城、名鞋鞋之都、、“现代代街市””形式的的大型超超市、热热带雨林林式的美美食广场场，国内内第一个个空中停停车场等等设施，，连续11年荣获广广州市单单间零售售大店销销售第一一。2、新大新新百货新大新公公司本部部地处市市中心繁繁华的商商业地段段-北京路与与中山山五路交交界处，，商圈辐辐射力强强，南来来北往的的顾客络络绎不不绝。新新大新公公司始终终以时尚尚的商品品和优质质的服务务，牢牢牢捕捉捉住顾客客的视线线，与时时俱进，，时时创创新，公公司营业业额从1990年开业初初的1.17亿，发展展到今日日的年销销售额超超10亿，实实现了一一年一级级跳的奋奋斗目标标，形成成了引领领时尚，，推陈出出新的经经营理念念、以穿穿戴类为为主导，，服装为为龙头，，各类商商品经营营组合配配套发展展]的经营特特色和与与市场相相适应的的科学化化、制度度化、规规范化的的管理体体制，为为新大新新公司日日后向连连锁百货货发展奠奠定了坚坚实的基基础。五、三水水广场未未来前景景分析（一）S-O优势机会会分析1、地理位位置优越越三水广场场位于三三水市区区的中轴轴线上，，是个非非常有优优势的地地点，未未来交通通主干道道也将穿穿过三水水广场的的主要马马路，这这是得天天独厚的的区位条条件。2、附近高高档商品品房出售售良好。。三水广场场附近的的几个楼楼盘都获获得了很很好的销销售业绩绩，这带带给三水水广场源源源不断断的客源源，更重重要的是是，这些些客户都都是中产产阶级，，收入都都较高，，为三水水广场带带来了优优质客户户。（二）W-T劣势威胁胁分析1、商业亮亮点乏善善可陈劣势：（1）发展空空间将受受到地理理范围的的限制，，三水广广场的地地理空间间已经地地下，可可以利用用的地皮皮几乎没没有，所所以想在在地理范范围上扩扩大是相相当的难难的（2）作为城城区的中中心地带带，有过过往的车车辆，加加上城镇镇的发展展，很易易形成车车辆的堵堵塞，给给顾客的的往来带带来一定定程度上上的阻碍碍，威胁：目前在三三水是以以三水广广场为商商业中心心，因为为这里集集中了所所有的休休闲、美美容、娱娱乐、餐餐饮等服服务，消消费着来来到这里里基本上上可以买买到自己己想要的的东西。。但是也也要看到到他面多多的威胁胁。由于于商业中中心地带带的低价价和租金金等相对对较高，，所以在在价格方方面任然然会高于于周边地地区的商商业街。。由于经经济支付付能力的的上升，，消费者者也许并并不是很很看看重重价格，，但是在在价格上上提升自自己的竞竞争力，，将使得得三水广广场更加加具有强强大的消消费吸引引能力。。2、由于商商业环境境影响缺缺乏亮眼眼的特色色个性重要要性，由由于三水水广场现现在还没没有直接接的本城城市竞争争对手，，但如果果冒出一一个对手手后，个个性化与与品牌的的要求就就会凸显显出来，，所以，，三水广广场需要要突出个个性。六、对三三水广场场的经营营策略的的建议1、提升服服务质量量和形成成服务特特设，是是吸引顾顾客、留留住顾客客最有效效的手段段。例如如为驾车车购物的的消费者者提出方方便快捷捷的停车车服务，，导购服服务。2、美化三三水广场场环境，，让置身身其中的的人有着着特别的的感受，，给消费费者留下下良好的的印象3、对三水水广场里里的商家家进行统统一的管管理和规规划，树树立三水水广场整整体形象象。Clicktoeditcompanyslogan.ThankYou!9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。03:14:1203:14:1203:141/5/20233:14:12AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2303:14:1203:14Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。03:14:1203:14:1203:14Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2303:14:1203:14:12January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20233:14:12上午03:14:121月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:14上上午午1月-2303:14January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/53:14:1203:14:1205January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。3:14:12上午午3:14上午午03:14:121月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。03:14:1203:14:1203:141/5/20233:14:12AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2303:14: