第3章资产评估的基本方法

会计学1第3章资产评估的基本方法第一节成本法（Thecostmethod）

（三）注意问题1、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性第1页/共64页二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算

基本公式：①评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗②评估值＝重置成本×综合成新率

第2页/共64页（一）重置成本及其计量△相同点：均采用现行价格计算。△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。第3页/共64页1、重置核算法

按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。

采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。第4页/共64页2、功能系数法

如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。第5页/共64页（1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：

该方法计算的一般是更新重置成本。第6页/共64页3、物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数注意问题物价指数法计算的是复原重置成本。第7页/共64页4、统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。△计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K第8页/共64页（二）有形损耗及其计量

有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。

计量方法:1、观察法被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）2、使用年限法实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。

第9页/共64页（三）功能性损耗及其计量

1.

功能性损耗的含义是无形损耗的一种，体现在两方面：

(1)运营成本（物耗、能耗、工耗等）

(2)产出能力2.

超额运营成本的计算步聚：

(1)计算年超额运营成本

(2)计算年净超额运营成本年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）

(3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:

被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）第10页/共64页（四）经济性损耗及其计量1.

经济性损耗的含义

因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。2.

表现形式①资产利用率下降 ②资产年收益额减少第11页/共64页3.

计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率4.因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n）

注意问题

第12页/共64页（五）综合成新率及其计量1.

含义资产的现行价值/资产的重置权价2.

计量方法(1)、观察法(2)、使用年限法(3)、修复费用法第13页/共64页【例题】评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产量为15万件。如果规模经济指数为0.7时，该设备的重置全价为？

【解】被评估资产的重置成本=参照物成交价×（被评估资产生产能力/参照物生产能力）x=25×（8/15）0.7=16.10（万元）

第14页/共64页【例题】1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）2万元。若定基物价指数1991年为1.05，1993年为1.20，1995年为1.32。则该设备的重置成本是？

【解】被评估资产的重置成本=20×1.32/1.05+2×1.32/1.20=27.34（万元）91929394952万20万第15页/共64页【例题】某被评估资产与目前普遍使用的技术先进的资产相比，在完成同样的生产任务的情况下，能耗超支3万元，工耗超支1万元。经鉴定，该资产尚可使用3年，同行业的资产平均收益率为10%，企业所得税率为33%，求该资产的功能性贬值。

（30000+10000）×（1–33%）×(P/A，10%，3)=26800×2.4689=66649（元）【解】第16页/共64页

三、对重置成本法的评价

1、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。3、并非所有评估对象都适合采用成本法。

第17页/共64页第二节收益法

一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础效用价值论资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（二）收益法的评估思路

预期收益折现（三）收益法运用的前提条件

1、资产的收益可用货币计量并可以预测

2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量

3、被评估资产的预期收益年限可以预测第18页/共64页二、收益法的基本计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。（一）未来收益有限期

1、每期收益不等额

2、每期收益等额第19页/共64页（二）未来收益无限期

根据未来收益是否稳定分为两种方法。

1、稳定化收益法（年金化法）

稳定化收益A的估算方法：（1）（2）历史收益加权平均法

计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数

(3)注意:

方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。第20页/共64页【年金化法例题】某企业未来5年的收益分别是：13、14、11、12、15万元，折现率和资本化率均为10%，用年金化法评估该企业价值。1314111215A第21页/共64页【历史收益加权平均例题】某资产评估前五年收益与加权评估计算结果如下，资本化率为11%，求资产的价值。年份历史收入（万元）权重加权收入（万元）20005001500200158021160200262031860200362042480200469253460总计159460加权平均9460/15≈631资产评估值=631/11%=5736（万元）第22页/共64页2、分段法

若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。第23页/共64页前期（设n=5）后期

0123456789分段法图解

选择前期期限的基本原则

（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。第24页/共64页3、增长率法第25页/共64页三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额

1、预期收益的类型

(1)

税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金＝税后利润+折旧－追加投资（2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。1.1税后利润2.1净现金流3.1利润总额税后净收益，被普遍采用第26页/共64页2、预期收益的测算

以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。（1）时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况1990199119921993199419951996199719981999··········收益时间图3－2使用时间序列法预测某企业的净收益第27页/共64页

表3－3 评估前每年收益年份净收益（万元）1990100019911150199212101993130019941340

按时间序列计算的回归方程：预测年收益＝（年份数×83）－163638第28页/共64页

表3－4预测年收益年份净收益（万元）1995144919961532199716151998169819991781第29页/共64页（2）因素分析法①确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；②预测这些因素未来可能的变动情况；③估算基于因素变动的未来收益水平。第30页/共64页（二）折现率与本金化率

1.

二者无本质区别

2.

内涵上略有区别:

折现率＝无风险报酬率+风险报酬率本金化率＝折现率－未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零，则二者相等。第31页/共64页3.

确定折现率的基本方法(1)、加和法折现率＝无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率的确定：国债收益率风险报酬率的确定：（3.1.1）风险累加法第32页/共64页（3.1.2）系数法

适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM：第33页/共64页(2)、资本成本加权法

如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:•折现率＝长期负债占资产总额的比重×长期负债利息率×（1－所得税率）+所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率

•投资报酬率＝无风险收益率+风险报酬率第34页/共64页(3)、市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。四、对收益法的评价1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。第35页/共64页6.机器设备1太，3年前购置，无替代产品。账面原值10万元，其中买价为8万元，运输费0.4万元，安装费1万元，调试费0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40%、30%、20%。求该设备的重置成本。重置成本=购买价+运输费+安装费+调试费

=9.5+0.4*（1+40%）+1*（1+30%）+0.6*（1+20%）

=12.08（万元）第36页/共64页7.1995年1月评估设备1台，该设备于1991年12月购建，账面原值20万元，1993年进行一次技术改造，费用为2万元。若定基物价指数1991为1.06，1993为1.20，1995为1.32，求该设备的重置成本。第37页/共64页9.某专用技术预计可使用5年，预测未来5年的收益分别为40万元，42万元、44万元、45万元、46万元，年折现率为12%，求该技术的评估值。第38页/共64页第三节市场比较法一、市场比较法的基本原理（一）理论基础均衡价值论:

由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。（二）评估思路（三）运用的前提条件1、充分发育活跃的资产市场。2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。第39页/共64页二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）寻找参照物。

1、成交价必须真实。

2、至少三个交易案例。

3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。

4、成交价是正常交易的结果。

5、尽可能选择近期成交的交易案例。标底、预算控制价、投标价第40页/共64页（二）调整差异1、时间因素2、区域因素参照物所在区域比被估资产好：；反之系数>1一般以被评资产为100，第41页/共64页3、功能因素功能系数法4、成新率因素5、交易情况调整（三）确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。

第42页/共64页三、市场比较法的具体操作方法（一）直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。（二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×……第43页/共64页【例】某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物

ABC交易单价

5,000

5,960

5,918

成交日期

2002.6

2002.9

2002.10

区域条件

比被评估资产好

比被评估资产好

比被评估资产好

交易情况

正常

高于市价4%

正常

第44页/共64页

被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元参照物

ABC交易单价

5,000

5,960

5,918

时间因素修正

117/100

104/100

100/100

区域因素修正

100/107

100/110

100/108

交易情况修正100/100

100/104

100/100

修正后的价格

5,467

5,418

5,480

第45页/共64页四、清算问题

清算价格属于非正常价格(一）、清算价格的确定方法

1、市价折扣法清算价格＝公允市价×折扣率

2、模拟拍卖法（意向询价法）第46页/共64页五、评价

1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法2、该方法的运用需具备一定的前提条件（1）对市场成熟度的需求；（2）对被估对象的要求。通用性资产第47页/共64页第四节资产评估方法的选择一、资产评估方法的多样性和可选择性从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。二、资产评估方法的最适选择由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。第48页/共64页1、与评估对象相适应在评估时首先应区别被估资产是：单项/整体，有形/无形，通用/专用，可复制/不可复制一般讲：

2、受可搜集到的数据和信息资料的制约

成本法适宜评估可复制的资产专用资产单项资产收益法适宜评估资源性资产无形资产整体资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产第49页/共64页当堂练习1.某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计提折旧20年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。经专家估算，该资产还能使用8年。由于技术落后，设计不合理，该资产耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税率为25％，假定折现率为10％）。要求：根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。（计算过程中数字保留4位小数，计算结果保留3位小数）

第50页/共64页2.被评估机组构建于2009年3月，主要有主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值60万人民币，其中主机占70%，辅助装置占20%，工艺管道占10%。到评估基准日，主机价格下降2%，辅助装置价格上升1%，工艺管道价格上升了5%。求该机组评估基准日的重置成本。第51页/共64页（三）现金流量图概念：在项目的经济分析与评价中，将项目寿命期内的时间标在横轴上，将对应各期的现金流入（箭头朝上）和现金流出（箭头朝下）标在纵轴上。这种类似于坐标图的图形称现金流量图。作用：形象地表现资金活动过程和结果；使计算思路简单明了。0123n现金流量的大小、方向和时间点第52页/共64页（四）资金的等值计算资金等值计算指按复利方法进行的本金、期限、利率、到期本息和等指标之间的相互换算。设i为利率；n为计息期数，P为现在值，F为将来值；A为年度等值，简称年值。1.一次性支付终值公式或称为一次支付终值系数或者终值系数如一人存入银行10000元，年利率为10%，5年后他可以从银行取出多少钱？F=10000*（1+10%）^5=16105(元)第53页/共64页2.一次性支付复利现值公式

或称为现值系数如企业要在2年后筹资10万元购买设备，问现在存入银行多少钱？银行年利率10%。P=10*（P/F，i，n）=10*（1+10%）^(-2)=8.264(万元)第54页/共64页3.等额收付系列年金终值公式或称为年金终值系数如某人每年初存入银行1000元，连续5年，年利率为10%，问第5年末本利和是多少？F=1000*(（1+10%）^5-1)/10%=6105(元)第55页/共64页4.等额支付偿债基金公式或称为偿债基金系数如小张为4年后购买一台10000元豪华笔记本，银行年利率为10%，小张每年末存入银行多少钱可以满足需要？A=10000*10%/((1+i)^4-1)=2155(元)第56页/共64页5.年金现值公式或称为年金现值系数问题：若n→∞，则P等于什么？第57页/共64页例某人出国3年，请你帮助付房租，每年租金1000元，设银行存款年利率为10%，问他现在应该在银行存入多少钱？