万科典型标准户型的优化设计

万科典型标准户型的优化设计——深圳市国人建筑设计咨询有限公司陈国才提要：市场上各种奇葩、灾难的户型太多，千千万万的住户没有少骂开发商和设计师祖宗十八代。包括身为建筑设计师的我也一样，几乎绝大多数户型都存在一堆问题、甚至是傻逼的设计，包括著名地产公司的部分标准户型和国内知名设计院的很多作品；最近也在微型平台多次评论过编辑们推崇的户型为垃圾图。一直没有发过比较好的图，为的是保护甲方的利益，避免当地出现类似竞争产品；到现在实在忍不住了，就拿万科典型的标准户型来优化好了，谁叫你一直号称是注重研发的行业老大呢。主要内容：对万科典型标准户型的具体优化设计原户型户型来源：户型库微信号发表的万科标准户型。户型实用地区：冬冷夏热地区。建筑层数：33层和18层。户型面积：110平米和90平米（CAD图仅含标准层公摊），这两种类型为最主流的产品，项目面积或市场销量占比70%左右，同时也适用于中国大部分地区项目。下面为原18层户型图及其指标

套内建筑面积公摊面积（全楼）得房率标准层建筑面积（含全搂公摊）门厅机房面积套型建筑面积（含全楼公摊）90m172.53]0268Z33%395.7S4sg288.79noW904019.4DIO9.S下面为原33层户型图及其指标

套内建筑面积公搏面积（全楼）得房率标准层建筑面积（含全楼公摊）门厅机房面积套型建筑面积（含全楼公摊）90m172.53193279.57%409.5153.8891.85iitrnr90.4023.21113.61大家很容易发现，18层和33层户型套内竟然是完全一样的，可能万科要追求高度的标准化。F面是放大的套内平面6032&00240030033财72003000360033009600咋一看这两个户型也比较合理，除了争议比较大的天井，公摊大外，没有明显的败笔，是大江南北到处都有的户型；毕竟还是行业老大的作品啊，这就对了，要优化就找最好的公司的好作品优化，这样才有点难度和能够说明问题。为了便于比较，我还亲自把它们变成了CAD图。先下手33层的好了，原户型CAD图如下：

需要说明一下的是，户型左右对称，蓝色数字分别为核心筒面积和套型建筑面积，括号内为套内面积。原户型重点点评1、户型总面宽较小，品质低，需要总图规划争取面宽。2、存在三个内天井，且有卧室门开向天井（基本为开不了窗帘的废房），体型系数大，保温多，造价高。3、公摊面积大，为70.8平米，比最合理的设计浪费8-10平方米，户均损失2平方米多套内；如一20万平米的项目则损失套内面积约4000平方米，成本造价约720万。优化户型1优化1方案为微调方向，红色数字标示为优化之处：1、通过压缩楼梯尺寸和合理管井布局，缩小体型，减少公摊面积2.7平方米。2、避免原管井对中间天井的影响，适当缩小中户厨房面积。3、改变卧室1开门位置，让餐厅更加稳定。4、改变厨房开门位置，使用效果等同，而缩小了与餐厅的距离，保持玄关空间的完整。5、主卫生合理布局可设下浴缸。6、增设卧室1、2侧窗，空气可以随时对流，让住户三分之一的睡觉时间呼吸好空气。7、轴线与楼梯对齐，节约结构造价，同时玄关柜子更长、与客厅电视柜形成整齐统一。8、改变卫生间开门，可增设洗衣机位。9、合并卧室开门，既不影响卧室使用，又有利于卧室隐私和避免影响客厅界面。优化户型2优化户型2优化2方案为优化1方案的微调方向，对称了中户:1、卧室1更加私密，便于利用空调板赠送。2、厨卫更加集中，有利于管井布置。优化户型317100.2600dAOOi2400L3000i1700l1600i 36001710030003600300036003300优化3方案为优化1方案的小调方向，改变了核心筒：如电梯厅面积计算一半，公摊面积为59.6平方米，比原设计减少11.2平方米；如电梯厅全部计算面积，公摊面积为64.9平方米，比原设计减少5.9平方米；不过此方案厨房干扰电梯厅稍大。优化户型4

优化4方案为优化1方案的大调方向，改变了核心筒，中户卧室1避免开窗于天井:1、公摊面积为61.3平方米，比原设计减少9.5平方米。2、天井减少一个，其尺度更大。3、由于公摊减少，端户主卧和阳台进深拉大0.5米。4、由于公摊减少，中户卧室1面积加大，朝南开窗，较原设计稍舒适。优化户型5

3100开It外耳30003100开It外耳3000370021900优化5方案为重做方案，加大了面宽，中户卧室1避免开窗于天井:1、公摊面积为60.1平方米，比原设计减少10.7平方米。2、中户卧室1正常宽度朝南开窗，且南北通透。3、中户主卧室开设侧窗，空气能对流。4、端户客厅朝南、客餐厅南北通透。5、端户避免长走道浪费空间。优化户型6

21SC03300 3C00180013000।18001 3600L2700। 4000M21SC03300 3C00180013000।18001 3600L2700। 4000M720025400优化6方案为优化5方案微调方向：1、在与原设计同样面积和各空间同样的尺寸或使用效果的情况下，端户加设了半间多功能房，可以为二胎户型;如把鞋柜放开敞外廊，则尺度更舒适，为2.3*2.5米。优化户型6与原户型对比一、周长与轮廓面积对比如下，数字大致相当，优化6户型略有优势。周长:128.0米面积：4742平米周长：126.0米面积：472.4平米二、套型保温周长对比如下，数字大致相当，优化户型略有优势。套型保温周长：118.4米套型保温周长：117.6米套型保温周长：118.4米套型保温周长：117.6米三、优化6方案有如下明显优势：1、整体布局合理，品质大大提高，各细节优化。2、标准层公摊面积比原设计减少10.7平方米；如一20万平米的项目则损失套内面积约5000平方米，成本造价约900万。3、电梯使用效率高。4、天井减少一个，其尺度更加舒适。5、端户增客厅朝南，客餐厅南北通透，多半间房。6、中户卧室1面积更大，且正常宽度朝南开窗，南北通透，主卧室与卧室1空气能对流。特别说明：优化6方案面宽增加了9.4米，需要与总图结合创造条件。（根据大量实际项目案例，通过精细化总平优化，一般项目是能够部分和全部加大到足够面宽）。18层原户型CAD图如下优化户型18层原户型CAD图如下优化户型1由于很多优化与33层类似，下面仅仅列举几个重要方面：1、核心筒避免了受天井厨房和卫生间的影响，电梯使用效率更高。2、多数卧室空气可以对流，中户卧室1避免主要窗户开于天井。3、其他多处优化与33层优化5户型类似。优化户型2

180027004900开酗标卧室135003000180027004900开酗标卧室135003000优化2与33层优化6户型类似。结束语通过以上优化对比，我们发现，哪怕是住宅领军企业的典型标准户型，也可能存在各种不合理。通过优化减少10平方米的公摊是很经常的事情；再通过多处的精细合理化，产生增加半间房或者变半废的小房间为正常开窗和尺度的房间不是问题，这样户型就升级一个档次了，大大提高其销售的竞争力和居住的舒适度。现在是去库存时代了，多数产品面对的是要求较高的改善性需求，产品的设计尤为重要，好的产品才容易占领有限的市场，不好的产品和企业也许可能被首先淘汰的。以上仅为针对原户型的优化，具体项目会有很多灵活创