2022年行业分析房产市场：中国地产业解析

房产市场：中国地产业解析

目前，在经济危机的扩散下，中国楼市却逆势而上，价格节节攀升，销售市场依旧火爆。许多人认为中国目前进入了房产泡沫快速膨胀期。然而，近日里昂证券中国宏观策略分析师罗福万表示，中国的通胀在今明两年还将维持一个较低水平，明年的CPI不会超过3%，这是特别健康的一个通胀水平，而且，目前房地产市场并没有消失泡沫的状况。

中国房产市场没有泡沫

目前，在经济危机的扩散下，中国楼市却逆势而上，价格节节攀升，销售市场依旧火爆。许多人认为中国目前进入了房产泡沫快速膨胀期。然而，近日里昂证券中国宏观策略分析师罗福万表示，中国的通胀在今明两年还将维持一个较低水平，明年的CPI不会超过3%，这是特别健康的一个通胀水平，而且，目前房地产市场并没有消失泡沫的状况。

罗福万还补充说，中国GDP有7%-8%的增长是来自于投资和消费，即使进出口是负数，但由于中国的消费和投资较为强劲，所以中国的GDP仍旧可以保持增长势头，并且增速保持在7%-8%。

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对此，里昂证券中国内地及香港策略讨论部董事总经理张耀昌表示，“我并不认为房市有泡沫”。罗福万也表示，尽管目前市场上有许多关于中国是不是遇到了泡沫的谈论，尤其是关于A股和房地产市场是不是有泡沫，但目前来看这两个市场都不存在泡沫。泡沫是一个特别长的资产价格通胀的终点，而不只由于资产价格上升了，就把它称为一个泡沫。特殊是因基本面的调整而发生了资产价格的上扬，不能称之为泡沫。

一位业内专家也称，房子作为多数人的安居之所，可能会在短期内有些波动，但是以其剧烈的刚性需求很难回到十年前的低价位。而且随着土地资源的日趋紧俏，地价的不断上涨，而在建筑成本、利税肯定的状况下，地价成为房价凹凸的主要变量，按阅历统计其比例一般大约是40%-50%，尤其是近些时日来“地王”现象频现，很大程度上带动了房价的上涨。以北京的房价为例，现在五环以内的房子基本在一万五左右，这个价位很可能就是将来房价的基准线。房子作为不断升值的投资方式始终被许多人奉为真理，所以，中国房产市场无论是现在还是将来都很难消失泡沫现象。

华润独创

地产生意模式

在中国地产行业竞争越来越激烈的时代，单纯依靠传统的拿地经营模式已经为时晚矣，而新奇独特的生意模式必将成为各家地产商提高市场占有率的杀手锏。近几年非常低调的地产巨擘华润置地最终在2022年9月10日揭开了神奇的面纱——在北京水立方正式启动全新高品质品牌战略——“品质给城市更多转变”，此品牌战略将全面运用于产品设计、工程施工、物业服务以及核心生意模式等各个方面。早在深圳万象城成为国内地产业奇葩之后，华润置地的进展重点就引起业内关注，向住宅还是商业地产倾斜成为争辩的焦点。而在此次品牌战略启动上，华润置地正式提出独创性的“住宅开发+持有物业+增值服务”生意模式和战略，将使华润置地在业务力量上与其他主营住宅的地产企业形成显著的差异。

在发布会上，华润置地与我国建筑、土木学科综合实力最强的同济高校设计讨论院正式签约挂牌，标志着双方将在设计方面绽开亲密合作，也意味着华润置地成为国内首个有自主设计力量的地产品牌。

进入2022年，华润置地提出全新高品质战略更特别招，华润置地主席王印对此表示：“以独特的生意模式，持续关注和提升产品与服务的品质，在设计、工程、物业服务等重点方面不断实践‘高品质’将为华润置地带来持续上升的客户满足度，乐观推动城市进展历程，同时也能给予华润置地更强大的抵挡风险的力量。”

当天出席发布会的业内专家分析，差异化的生意模式利润点由房屋销售、租金收入和长期资本增值组成，将使长短期回报平衡、盈利增长持续性和业务稳定性等方面得到优化，受地产政策及市场影响的盈利波动风险将会降低，同时也给客户资产的保值增值供应更多保障。而华润置地创新的生意模式中的供应精装、家私等增值服务，将满意客户日益增长的一站式服务需求作为利润增长点，必将带来长期收益和稳健升值，为行业树立典范。

最适合CBD人群投资的几大房产

在当前通货膨胀的压力下，不动产是否能够保值取决于地段的好坏。好地段的房子，不仅能够保值还能增值。日前北京CBD东扩的方案正式敲定，新增面积约3平方公里，随着CBD的范围不断扩大，使得这一优势区域内的住宅立显升值效应，再次验证了房地产业内优势地段的黄金定律。

区域内高端商务产业的聚集必将带来大量的高端人群，据了解，东扩CBD估计可吸纳约15万人就业，相当于再造一个CBD。而除了部分高端置业人群可以选择在中心区置业之外，更多在CBD工作的人士也已开头考虑在通州、亦庄乃至周边地铁沿线的房产项目进行置业，这样也给房产投资者们供应了更大的投资范围。

屯三里(永利国际中心)位于北京市东二环朝阳区工体北路，紧邻保利剧院、亚洲大酒店、港澳中心、其次使馆区、工人体育场和三里屯等，基础设施完备。项目拥有公寓酒店、LOFT、高端购物中心三大业态，主体建筑由三栋高层组成，南楼18层；中楼21层；北楼12层。户型面积60-280平米。毗邻保利剧院、亚洲大酒店、港澳中心、其次使馆区、工人体育场、工人体育馆和三里屯酒吧街等，是北京最具国际化气氛和传统文化的区域，其独特的消费文化及消遣气息著名中外。

前门前位于故宫南约800米，天坛北300米，紧邻前门大街及新世界。2、5、7号地铁均可到达，将来7号线将在项目门口设站，交通便利。同时，项目周边配套诸如：同仁医院、协和医院，光明学校、汇文中学等医教资源也非常集中，周边汇聚了众多国家部委和传媒机构。

首城国际中心位于朝阳区广渠路36号(双井桥向东600米)，建筑面积近60万平米,紧靠地铁10号线。D区位于整个项目的东南角，占地面积1.9万平米，地上建筑面积6.9万平米，由三栋板式28层住宅楼组成，共计784户。包括A、B、C、D四个住宅组团，一个商业组团以及2.3万平米的城市公园。项目以中小户型为主，90平米以下户型占70%以上。项目集住宅、商业、酒店式公寓、教育配套等多种产品形态于一体的大型城市综合体。

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