论屋顶平台的法律定位及转让研究与分析

人民水行政主部门建立水土保持屋顶平台的法律定位及转让屋顶平台的法律定位及转让

作者

湖南金州律师事务所文颖律师

2002年4月笔者承受某房地产开发的委托承办了一件“屋顶花园使用权转让纠纷〞案件该案件的原告凌士于2000年11月向被告某房地产开发〔以下简称房地产开发〕购置顶层住宅一套双方在订立?商品房买卖合同?之后又订立了一份?补充协议?约定凌士以119800元从房地产开发受让与其所购房屋等面积的屋顶平台使用权凌士承诺对屋顶平台面积专做屋顶花园之用。后来由于双方为付款方式、付款限形成矛盾凌士遂一纸诉状以屋顶属公用面积不得转让为由要求解除?补充协议?终止履行。该案经调解最终以房地产开发同意解除?补充协议?收回屋顶平台凌士作出适当补偿结案。

无独有偶在昆明也产生了相类似的案例李士在2000年春节向一家房地产开发购置了一套顶层复式楼入住之后李士一家发现原来自家的屋顶平台已经被开发商当作屋顶花园转让给了邻居。由于屋顶屡次漏水李士又无法进入邻居已购得的屋顶李士遂向起诉要求开发商收回公共屋顶。与前一案例相似的是最终双方经过法庭调解李士与开发商达成了调解换房协议。

与上述两件案件相似的纠纷越来越多的涌现于全国各地据?厦门?2002年7月11日报道该房地产纠纷中有关开发商屋顶平台〔晒台或露台〕的约占全部房地产纠纷的30。而我国现行法律、法规、解释对此却无明确规定。因此在受理此类型的案件之后往往采取多沟通、多疏道矛盾的方式促进当事人之间的调解。笔者认为随着我国房地产经济的纵深开展针对屋顶平台的权属、转让等法律问题应通过详细明确的法律规定加以标准。

一、正视屋顶平台的使用价值肯定屋顶花园的存在意义

屋顶平台或称晒台、露台是指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。从所有权的角度分析异产毗连房屋〔指构造相连或具有共有的房屋〕的毗连部往往既是某个业主享有专有所有权的建筑单元的一个组成部同时也是与其他业主共有的一部。这个毗连部同时具有专有及共有的属性。屋顶平台它不仅是下层单元的“盖〞还是整栋房屋的“顶〞而且平台上半部及其上部空间不属于下层单元具有整栋房屋全体业主共同所有的属性。从构造上分析屋顶平台是房屋建筑最上层的外围护构件起着覆盖遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热的作用。此外屋顶平台在风力等自然力的作用下还具备一定的承重作用。从功能上看屋顶平台是整栋房屋的屋顶对整栋房屋的消防疏通起着非常关键的作用是必须的消防平安通道。由于屋顶平台的位置特性具备空旷、光充足等特点又是种植花草植物的极佳地点。

既然屋顶平台具备以上功能和作用是否屋顶平台就不能通过某一种法律途径使之变为某一权利人的专用屋顶花园呢？学术界对此颇有争议笔者认为：在合理的范围内将屋顶花园的一部让与某一特定权利人以做屋顶花园之用符合国际惯例和社会公益应当予以支持。如东京由于人口稠绿化缺乏即专门制定标准性鼓励和标准屋顶花园的建立。又如我国首都北京为筹办2021年北京奥运会特地将新建大型城屋顶花园作为一项绿化指标来施行。屋顶花园作为城中的一道风景如因房屋平台的法律性质定位不清而制止或限止建立那么是因噎废食的短行为。

二、屋顶平台专用于屋顶花园建立的法律障碍。

由于我国现行法律、法规以及其他标准性均未明确规定屋顶平台的归属权问题给屋顶平台的法律处理带来了一系列的问题。首先屋顶平台没有计入整栋房屋的建筑面积。房屋的建筑面积是指房屋外墙〔柱〕勒脚以上各层的外围程度面积包括台、走廊、地下室、室外楼梯等且具备上盖构造结实层高2、20米〔含〕以上的永久性建筑。建筑部?商品房购销面积计算及公共建筑面积分摊规那么?第八条公用建筑面积组成部也不包括屋顶平台。也就是说根据我国现行建筑标准屋顶是不计入整栋房屋的建筑面积的更不可能计入分摊面积。其次屋顶平台不能以形式进展权利登记。根据我国?房地产理法?的规定?房屋所有权证?是确定不动产所有权的唯一合法凭证。屋顶平台虽然具备不动产的属性且具备多种使用价值但房屋主部门是断不会为屋顶平台颁发权证的。以上两点我们得出的推是：屋顶平台的面积不在建筑面积之内屋顶平台没有法律意义上的所有权。而却是屋顶平台是可以丈量具备多种实用功能的实实在在的面积屋顶平台的客观存在本身就说明了屋顶平台不应当是无主物。从现行法律、法规看成认屋顶平台确属共用面积的标准性有两个：一是1992年6月15日建立部发布的?公有住宅售后维修养护理暂行方法?一是1998年11月9日建立部发布的?住宅共用部位公共设施设备维修理方法?而成认屋顶具备产权的标准性至今仍是空白。随着商品房的不断开发和开展对于屋顶平台的标准不应仅仅停留在“谁维修〞“谁维护〞的浅层根底之上更应着眼于现实与将来对屋顶的开发和利用。当前不少房地产开发商往往采取两种方式来攫取“屋顶平台〞这桶金一是借屋顶平台设置广告位出租一是变相进步顶层房屋价格以“买屋顶送屋顶花园〞施行屋顶平台的使用权转让。这些开发商的做法显然违背了1992年7月、建立部、、中国人民银行结合发布的?商品住宅价格理暂行方法?第五条住宅价格构成的规定且实际损害了全体业主的经济利益。

然而屋顶平台专用于屋顶花园无非是两种或是全体业主委托物业理统一建立、维护或是某一特有权利人单独享有这项权利和承当这项义务。笔者认为以上两种途径均是适当之道可因时、因势而定。但本文暂不就委托理的法律关系进展阐述仅就某一特定权利人获得屋顶平台特定权利问题进展讨即：某一特定权利人获得屋顶平台特有权利必须产生一种转让法律关系。要建立屋顶平台的合法转让机制就必需要从法律的高度认可它的法律地位以及权利性质。屋顶平台专有权利转让需要解决的法律问题包括：

1、法律标准确认屋顶平台的使用权是一项合法权利并可以依法进展转让。

2、法律标准对屋顶平台使用权加以必要的限制。包括屋顶平台之上不可搭建违章建筑屋顶平台需满足消防平安之需要屋顶平台的专用属性等。

3、法律标准确认屋顶平台有偿转让法律关系的对价双方主体。即屋顶平台有偿转让的一方当事人为屋顶平台权利的受让人另一方当事人应为房屋的全体业主房地产开发商不可将出让屋顶平台所获的收入纳入已身利润。

4、法律标准确认有权代理全体业主出让屋顶平台的主体。经业主会受权委托物业理可以代表全体业主与购置人订立?屋顶花园使用权转让合同?。

5、法律标准确定出让屋顶平台的业主表决机制。

三、有关屋顶平台转让的法律建议

1、修改现行建立标准成认屋顶平台属于具备价值的实用面积

尽在学术界已经普遍成认了屋顶平台的实用属性但由于我国现行建立标准仍然停留在根据传统的建筑面积折算房屋面积无视了屋顶平台的价值定位给屋顶平台的法律属性造成了前提性真空。因此建议在建立标准中将屋顶平台纳入实用面积并在规划、报建、房屋勘测以及确定房屋面积的过程中对该面积加以确认。

2、从法律的高度确认屋顶平台的所有权人。

从所有权的角度出发商品房在未经之前房屋归房地产开发商所有；之后归房屋受让的业主所有。由此屋顶平台的原始所有权人应以此而推即商品房在未经之前屋顶平台的所有权人为开发商；商品房在之后屋顶平台的所有权人为全体业主。全体业主可以通过某种形式的表决将屋顶平台的使用权出让给某一特定权利人受让后该权利人可以依法享有屋顶平台的使用权。既然我国实行了不动产权利登记制度就完全有必要对屋顶平台这项不动产的所有权和使用权加以登记确认以确保屋顶平台所有权人和使用权人的合法利益。

3、屋顶平台使用权人的权利限制。

〔1〕屋顶平台所有权的制止性标准。

A、八层以上且未装乙级以上防火门的楼栋必须保障主楼梯与屋顶直接相通。屋顶平台所有权人必须留足面积以供消防平安之用。

B、不得在权利面积内建筑不合符城规划的违章建筑物。

C、不得对房屋顶层进展损坏性装修。

D、未经答应不得擅自使用屋顶平台作广揭发布的经营性使用。

〔2〕建议在屋顶平台作权属登记时明确屋顶平台的专用属性。屋顶平台转让之时转让双方可约定屋顶平台专为屋顶花园之用。

4、转让

〔1〕屋顶平台使用权可以依法转让给某一特定权利人的时间限制：

如今许多开发商往往在与购房人订立?商品房买卖合同?的过程中要求购房人放弃屋顶平台的使用权。且多使用格式条款施行。而后开发商再将屋顶平台变相转让获利。笔者认为屋顶平台作为一项不动产其物权必然将归属于购置了房屋的全体业主。开发商以格式条款要求购房人放弃屋顶平台权利本质上就是在攫取业主的经济权利。该行为显失公平不可支持。

既然屋顶平台的物权将属于购置房屋的业主开发商在未获得业主的普遍答应的前提下是无权出让屋顶平台使用权的。只有当业主以某种形式普遍答应了这种转让的情况下方可施行转让行为。而需获得“普遍答应〞必要的前提是已购置房屋的业主占房屋全体业主的绝对多数已购置房屋的业主有足够的表决权代表全体业主作出。即商品房已经完成超过全部面积50的销售量且已购置房屋的业主形成有效表决同意出让屋顶平台之后方可进展屋顶平台的转让。

〔2〕转让方式：

一旦业主形成同意出让屋顶平台的业主即可受权物业理代为出让屋顶平台的使用权。购置者首先必须具备业主身份方可有权购置。如欲购置房屋平台的业主