世联大亚湾项目营销策划报告

大亚湾项目营销策划报告1/19/2023思维导图市场分析营销执行物业评估定位回顾物业建议区域发展研究宏观政策分析规划布局分析商务公寓建议住宅部分定位商业部分定位酒店公寓建议房地产市场分析项目属性概况产品特征分析项目营销策略项目推广策略项目活动策略大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现高速、强势发展态势2006年，大亚湾区地区生产总值突破百亿大关，实现100.2亿元，比上年增长90.3%，随着中海壳牌的顺利投产，拉动作用明显，大亚湾经济发展显著加快，国民经济高速发展，各项指标都有明显改善，经济质量进一步提高。2002－2006年大亚湾区生产总值（GDP）区域生产总值（亿元）增长幅度占全市比例大亚湾区100.290.3％10.7％惠阳区90.3916.2％9.7％惠城区394.0316.4％42.2％2006年惠州三区生产总值（GDP）比较表2006年，大亚湾区生长总值增长幅度为90.3％，增幅位居全市之首，占全市GDP约一成。不难看出，大亚湾区经济发展受支柱产业石油化工、电子、汽车、钢铁等影响较大。信息来源：市统计局信息来源：市统计局2006年惠州市石化工业强势崛起，规模以上工业实现增加值369.27亿元，增长30.2%。其中，电子工业214.2亿元，增长15.2%；石化工业53.42亿元，增长2.7倍。中海壳牌石化项目于3月份顺利投产，成为拉动惠州工业高速增长的主导因素，产业结构也向适度重型化调整，轻重工业比重由上年的52.9：47.1调整为45.2：54.8。宏观经济—整体GDP以中海壳牌龙头的第二产业发展迅猛，第三产业平稳第二产业：实现增加值72.7亿元，增长150.1%，其中工业增加值66.6亿元，大幅增长272.2%；由于中海壳牌项目投产，拉动工业迅速发展，三产比例进一步优化调整。2006年大亚湾区三大产业分布图（GDP）第三产业：实现增加值25.1亿元，增长16.8%。其中批发零售，金融，交通运输、仓储和邮政业发展速度较高，分别实现增加值1.63亿元、0.4亿元、7.58亿元，比2005年分别增长20.1%、25.0%和9.8%。四大支柱产业：2006年石化、电子、汽车、钢铁四大支柱产业产值270.4亿元，增长319.9%，占全区工业产值比重的89.7%。其中，石化产业完成工业产值194.2亿元；电子工业产值42.9亿元，增长27.7%；钢铁工业产值10.5亿元，增长32.5%；汽车工业产值22.8亿元，增长17.2%。高新技术产业：大亚湾区共有省级以上高新技术企业10家，新增1家。高新技术企业产值达215.7亿元，10家工业企业产值占全区工业比重71.5%，提供就业岗位2094人。单位：亿元2006年同比增长所占比例本区生产总值100.290.3％——第一产业2.42.8%2.4%第二产业72.7150.1%72.6%第三产业25.116.8%25.0%招商引资：2006年共洽谈引进项目86宗，涉及投资总额15.2亿美元，其中外资项目32宗，投资总额4.76亿美元，其中较大的外资有中海科技电子项目、星华电子项目等；内资项目54宗，内资比重不断加大，投资总额9.57亿美元，各占62.8％和63％，其中较大的内资项目有比亚迪电子项目、三鑫玻璃项目等。目前世界500强企业14家。信息来源：市统计局宏观经济—产业布局石油石化类项目成为经济发展的强力引擎，国际管理型人口剧增——2005年7月21日全球第二大石油和化工仓储公司——欧德油储集团公司在大亚湾石化区举行奠基仪式。——2005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程——牛湖山隧道动工。——2006年2月10日中海壳牌南海石化投产，项目总投资42亿美元。——2006年6月广东LNG惠州电厂投产，总投资约85亿元人民币。——2006年7月1200万吨南海炼油项目投产，基建投资193亿元人民币。——2007年4月9日深圳比亚迪携巨资60亿元人民币投向大亚湾。——2007年4月9日碧桂园在惠东开发凤凰城（集商住、休闲旅游配套项目和五星级酒店业一体的综合房地产项目），投资总额100亿元人民币，该项目与大亚湾霞涌紧密相连……大亚湾重大工程经典回放：石油石化、电子和港口物流等产业聚集运行、投产，为片区经济发展来带了使命契机，同时国际科技、管理型人口（人才）剧增，大量住房需求也将迅速释放。宏观经济—重点项目（1）

中海壳牌南海石化项目：中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目。合营企业外方是壳牌南海私有有限公司,它是荷兰皇家/壳牌集团的成员之一,占50%的股份;中方投资者为中海石油化工投资有限公司,占50%的股份,该公司是中国海洋石油总公司(持股90%)与广东广业投资集团有限公司(持股10%)的合资企业。发展格局大亚湾所处的特殊地理位置吸引着国内外大型石油化工、工业电子制造及港口物流业等企业的聚集。其中中海石化项目的建设及香港和记黄埔进驻惠州港，使大亚湾初步形成了大工业、大港口的发展格局。广东LNG惠州电厂项目：是广东LNG总体项目的配套新建项目之一,由中国海洋石油总公司、广东省粤电集团公司和广东省电力发展股份有限公司投资建设，总规划装机容量为210万千瓦，总投资约为85亿元人民币。

港口物流产业：作为国家一类对外开放口岸的惠州港，是开发区对外开放的重要门户，其建设目标是成为南中国海最大的油气化工储运基地和区域性的物流配送中心。惠州港现已建成码头28个，年吞吐能力达2560万吨，油气库区的建设规模即将突破200万立方米。

东风本田汽车零部件有限公司：成立于1994年12月，于1995年11月30日正式投产。公司位于广东省惠州市大亚湾经济技术开发区，与深圳、香港、广州近在咫尺，是发达的泛珠江三角洲经济圈东部要道。公司主要生产轿车发动机及底盘的保安和机能性零部件。1998年11月获得ISO9002质量认证；1999年11月获广东省高新技术企业称号；2002年11月获广东省先进技术型企业称号。

中海壳牌等大型企业成为支柱产业，辐射延至惠州及珠三角宏观经济—重点项目（2）人口变化2006年末，大亚湾区常住人口13.60万人，从业人员86294人，增长14.4%，就业大专以上学历人数12331人，占全区从业人员总数的14.3%，区内就业中级以上职称人数4090人，比2005年增加985人。区内在岗职工年平均工资为22553元，增长4.9%。大亚湾区域经济发展迅速，人均GDP大幅增长，房地产也快速发展城市/区域惠州市同比增长大亚湾区同比增长GDP（亿元）933.1916.3%100.290.3％人均GDP（元）2501914.3％7370077.5％房地产市场启动期平稳发展期减缓发展期房地产发展曲线800美元4000美元8000美元人均GDP快速发展期发展态势：

2006年惠州市人均GDP为3127美元，房地产市场处于快速发展期，大亚湾区由于人均GDP发展迅猛，房地产发展相对滞后，理应处在快速发展期。西蒙.库兹涅茨经济理论是80年代后期提出的，以当时的美元价格为参考，随着经济的发展，相应的边界应该适度增加，但理论基本结论是正确的。目前，就人均GDP来看，大亚湾区房地产市场处于非正常期，与大庆油田、科威特油田呈相似性。但就市场特征来研判，大亚湾区房地产市场仍处在快速发展期。2006年惠州市和大亚湾区人均GDP发展态势2006年惠州市GDP相当于1989年深圳，大亚湾区人均GDP超过深圳同年数据。宏观经济—与房地产对应关系大亚湾非正常期惠州正常期大亚湾规划定位惠州南滨海新区，项目位于行政商务区（城市功能重点区）大亚湾区“五区一岸线”规划图“五区一岸线”规划——“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线），全力描绘滨海石化新城区。中心区规划：本项目位于行政商务区，即中心区，总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。大亚湾区功能定位：力争通过5～10年时间的努力，奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。电子、汽车零部件产业行政、金融、商务和居住石油化学产业黄金海岸旅游区港口、物流宏观经济—大亚湾规划本项目位于中心区北片，片区的起点高、可建设性强的规划为项目赢得了发展先机大亚湾区中心区各片功能规划区域土地面积（平方公里）主要特征发展方向可建设性整体22——惠州城市南部的滨海新区强北片8清华大学编制了概念性规划；无历史遗留问题居住、文化娱乐强中片7环境比较差；设施配套不齐全行政办公、商业服务强南片7环境比较差；烂尾楼林立星级酒店、旅游休闲度假弱中心区北片介绍：

土地面积：位于淡澳河以北，总用地面积为8平方公里，目前建设量较小，规划控制得比较好。

功能定位：是以行政办公、商业服务、文化娱乐、生活居住为主的综合性城市功能区。

规划现状：现已由清华大学城市规划设计研究院编制了北片区核心地段2.3平方公里的概念性规划，近期将先启动建设北区主干道路、市政广场、虎头山公园。信息来源：大亚湾规划局宏观经济—中心区规划大亚湾区产业与周边城区形成有机互补现代石化数码、中海壳牌石化项目后勤基地电子加工、纺织、家具……高新技术、金融、物流、制造工业……东莞市深圳市惠州市工业制造、高新技术……石化产业区和港口物流产业基地大亚湾区大亚湾区及周边城区产业分布图信息来源：各地相关政府网站半小时生活圈深圳轨道交通、产业东延至大亚湾的利好因素加速了深圳与大亚湾生活圈的融合。惠阳区宏观经济—产业融合未来交交通网网络提提供动动力，，为吸吸引外外地客客增多多了筹筹码公路方方面：：连接区区内外外的高高等级级公路路—惠惠（州州）澳澳（头头）疏疏港大大道可可与深深汕、、惠盐盐、广广汕、、广惠惠、惠惠河等等高速速公路路联通通；大大亚湾湾沿海海公路路即将将动工工建设设，建建成后后将使使大亚亚湾至至深圳圳特区区（关关内））的距距离缩缩短至至36公里里。铁路方方面：京九铁铁路支支线———惠惠（州州）大大（大大亚湾湾）铁铁路已已建成成通车车。空运方方面：：开发区区距深深圳宝宝安国国际机机场70公公里，，距广广州国国际机机场150公里里，距距香港港赤鱲鱲角国国际机机场120公里里，均均在两两小时时车程程内。。2008年年3月月，惠惠州机机场将将恢复复飞行行。海运方方面：：开发区区内的的惠州州港是是京九九铁路路南端端最便便捷的的出海海口，，可直直航世世界各各大港港口。。大亚湾湾立体体交通通网络络形成引发产产业格格局延延伸交通优优势开发区区已初初步形形成了了由港港口、、航空空、铁铁路、、公路路和光光纤组组成的的立体体交通通通讯讯网络络。功能延延伸立体交交通网网络引引发片片区新新的产产业格格局延延伸，未来来的大大亚湾湾片区区依托托海港港的独独特优优势将将会成成为珠珠三角角新的的热点点区域域之一一。同时，，深莞莞惠立立体交交通网网络将将为大大亚湾湾带来来了大大量深深圳等等异地地投资资客。。宏观经经济——城际际交通通大亚湾湾规划划———参考考图片片大亚湾湾规划划鸟瞰瞰图大亚湾湾用地地规划划图大亚湾湾规划划夜景景图大亚湾湾小桂桂湾效效果图图大亚湾湾宏观观经济济与规划划———小结结1、大大亚湾湾区经经济整整体呈呈现高高速发发展势势头，，以中中海壳壳牌为为首的的第二二产业业发展展迅猛猛，其其辐射射性已已延至至惠州州及珠珠三角角。2、石石油石石化产产业成成为大大亚湾湾区经经济的的强力力引擎擎，国国际科科技、、管理理型人人才剧剧增，，由此此而引引来的的住房房需求求必将将释放放。3、大大亚湾湾区人人均GDP大幅幅增长长，房房地产产处在在快速速发展展轨道道。4、珠珠三角角产业业互补补和融融合，，大亚亚湾交交通网网络日日益完完善，，惠深深半小小时生生活圈圈（大大亚湾湾、惠惠城、、惠阳阳和龙龙岗区区）浮浮出水水面。。5、本本项目目位于于大亚亚湾中中心区区北片片，片片区的的起点点高、、可建建设性性强的的规划划为项项目赢赢得了了发展展先机机！2007年年1-4月月中央央重大大政策策一览览表类型文件政策内容政策目的对本项目影响金融上调人民币存款准备金中国人民银行决定从2007年1月15日、2月25日、4月16日起，分别三次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，人民币存款准备金率升至10.5％。紧缩贷款，以巩固调控成效★★央行再次加息央行3月18日起，个人公积金五年期以上的贷款利率从4.59%调整为4.77%，人民币存贷基准利率将分别上调0.27%。国家针对目前房地产市场过热的行为采取加压措施★★税收起征土地增值税从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。建造普通标准住宅出售的、增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税。调节房地产开发企业土地增值收益和利润★★★★（1）城镇土地使用税暂行条例出台2007年1月1日起开始执行的城镇土地使用税提高2倍的政策同样适用于外商投资企业和外国企业。提高城镇土地使用税，加大外商在内地投资限制力度★房产温家宝2007年政府工作报告1、发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式2、发展面向广大群众的普通商品住房，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度3、正确运用政府调控和市场机制两个手段，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控4、整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管保持固定资产投资适度增长，优化商品房供应结构，增加普通商品住宅，加强房价监管力度★★廉租房制在年底前建立建设部要求尚未建立廉租住房制度的市、县，要在2007年年底前建立。尚未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设比例的城市，要在今年一季度予以明确。增加廉租住房供应，解决人民生活居住问题★★《物权法》物权法明确规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权★★土地温家宝2007年政府工作报告1、认真执行土地利用总体规划和年度计划2、完善和严格执行节约集约用地标准，提高土地利用效率和集约化程度3、控制工业用地，坚决执行工业用地出让最低价标准4、落实建设用地税费政策，规范土地出让收支管理5、严格土地管理责任制，落实土地督察制度加强土地监管力度，提高土地利用效率，通过用地税费政策调控土地出让收支管理★★★（2）土地审批下放省级政府报国务院批准的城市建设用地，从2007年起调整为每年由省级政府汇总后一次申报。加大地方政府对土地的监管力度★运用遥感技术开展第七次土地执法检查国土资源部将应用遥感技术开展第七次土地执法检查，检查北京等90个城市的新增建设用地变化情况。这次检查的范围是卫星遥感监测图片（简称卫片）反映的2005年10月至2006年10月90个城市新增建设用地变化情况。加大土地监察力度，控制和规范城市新增建设用地情况★★（1））2007年年国家家开始始起征征土地地增值值费，，目前前大亚亚湾管管委会会已开开始土土地整整治土土地工工作，，倘若若开始始实质质整治治，必必将影影响到到本项项目。。（2））温家宝宝在2007年年政府府工作作报告告上提提出加加强土土地监监管力力度等等相关关政策策，其其作用用必将将影响响地方方土地地市场场。宏观政政策后市政政策预预测：：短期期内整整体影影响有有限，，物权权法和和人民民币升升值形形成正正面影影响2007年年，将将是房房地产产政策策、土土地政政策和和金融融政策策执行行非凡凡的一一年，，各类类政策策完善善和落落实必必将成成为政政策发发展主主方向向，主主要目目标仍仍是监监控土土地市市场、、调整整住房房结构构和规规范市市场秩秩序等等。其其中，，◎房房地地产政政策：2007年政政府必必将从从多方方位多多手段段调控控房地地产市市场———以以国六六条为为基础础，““90－70””住房房结构构政策策和经经济适适用住住房政政策将将会得得到进进一步步落实实，普普通商商品房房、廉廉租房房和经经济适适用房房供应应比例例将会会历史史性增增加。。◎土土地地政策策：地方土地地资源紧紧缺，2007年土地地调控不不会松弛弛，调控控将继续续在国六六条的““严格控控制土地地、优化化土地供供应结构构、打击击土地囤囤积”框框架下进进行，土土地政策策（土地增值值税）和规划政政策将继继续作为为政府调调整房地地产市场场供给方方面的主主要手段段。◎金金融政策策：预计2007年年房地产产调控将将在现有有的框架架下持续续，除加加强已有有政策的的执行力力度外，，增加保保障性住住房建设设，加息息、提高高准备金金、首付付比例、、物业持持有阶段段税费征征收等将将可能是是2007年金金融政策策调控的的几大热热点。◎物权法：2007年物权权法条文文进一步步清晰和和明确，，有效保保护权利利人的物物权。◎人民币升升值：2007年国际际油价、、矿石价价格涨幅幅都很大大，房地地产价格格持续上上扬，人人民币升升值的预预期正在在走强，，吸引大大量国际际游资涌涌入中国国。本项目住住宅和公公寓，受受此政策策影响较较大，户户型设计计90平平方米以以下须达达70%以上。。2007年政府府整治土土地市场场决心不不减，本本项目土土地受政政策影响响较大。。若本项目目通过贷贷款进行行建设，，则受金金融政策策影响显显著。消消费者方方面影响响不明显显。置业者购购买信心心增强。。宏观经济济—政策策影响本项目对对外资将将更有吸吸引力。。虽然就现现有条件件预测后后市政策策对本项项目影响响有限，，但是应应警惕国国家开发发政策风风险（大大亚湾规规划）、、城际关关联性开开发政策策风险。。大亚湾土土地政策策：整治治拉开序序幕，难难度和范范围不容容忽视大亚湾区区土地政政策：根据大亚亚湾管委委会惠湾湾[2007]5号文文件显示示：2007年年2月规规划修编编和闲置置土地清清查的范范围为：：全区整整治土地地面积36.54平方方公里，，其中西西区上杨杨4.92平方方公里，，霞涌大大岭1.81平平方公里里，响水水河南部部3.87平方方公里，，中心北区区10.65平平方公里里，占全全区整治治土地的的29.1％，中心南南区15.29平方米米。本项目位位于大亚亚湾中心心北区土土地整治治范围内内。大亚湾区区尤其中中心区土土地大多多已出让让，均掌掌控在开开发商手手中，土土地闲置置整治未未落实之之前土地地入市时时间不确确定，项项目未来来竞争不不明朗。。国务院关关于加强强土地调调控有关关问题的的通知（2006.8.31）一、进一一步明确确土地管管理和耕耕地保护护的责任任二、切实实保障被被征地农农民的长长远生计计三、规范范土地出出让收支支管理四、调整整建设用用地有关关税费政政策五、建立立工业用用地出让让最低价价标准统统一公布布制度六、禁止止擅自将将农用地地转为建建设用地地七、强化化对土地地管理行行为的监监督检查查八、严肃肃惩处土土地违法法违规行行为。本项目宏观经济济—地方方政策影影响（1）大亚湾土土地政策策：土地地放量较较大，未未来竞争争形势严严峻2007年惠州州市（大大亚湾区区）招商商引资推推介会招招商项目目用地根据惠州州市国土土局资料料显示，，2007年大大亚湾区区招商引引资推介介会招商商项目用用地合计计37宗宗，土地地面积为为691.3万万平方米米，建筑筑面积1382.6万万平方米米，容积积率多为为08－－2.0，其中中多为石石化工业业用地，，居住用用地仅三三宗，土地编号号为8、、9、10号，，土地面面积约164.7万平平方米，，建筑面面积329.3平方米米，地块块之大不不容忽视视。且于2007年年1月29日已已集中挂挂牌成交交。区土地供供应特征征：土地性质质：石化工业业土地占占主体，，居住用用地面积积约占23.8％；居住用地地：居住用地地地块数数量少，，但地幅幅完整，，且集中中于澳霞霞大道上上。出让时间间：三宗居住住用地于于2007年1月29日集中中挂牌成成交。竞争形势势：三宗居住住用地将将与本项项目形成成竞争。。宏观经济济—地方方政策影影响（2）大亚湾土土地市场场：放量量大，工工业用地地主导，，居住用用地数量量少但规规模大土地编号土地性质土地面积建筑面积容积率土地现状出让时间1石化工业用地1232892465780.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让2石化工业用地1017972035940.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让3石化工业用地48198963960.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让4石化工业用地1400002800000.8~2.0已完成征地补偿2006年10月14日已出让5石化工业用地965951931900.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让6石化工业用地1154422308840.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让7石化工业用地1798373596740.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让8居住用地800891601782已完成征地补偿2007年1月29日已挂牌成交9居住用地90386018077202已完成征地补偿2007年1月29日已挂牌成交10居住用地66287413257482部分征地补偿未完成2007年1月29日已挂牌成交11港口用地1545173090340.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让12港口用地125669925133980.8~2.0已完成征地补偿计划2008年3月前出让13石化仓储用地1130002260000.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让14港口用地964251928500.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让15港口用地57000011400000.8~2.0已完成征地补偿计划2008年3月前出让16工业用地1000002000001.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让17工业用地500001000001.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让18工业用地1120362240721.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让19工业用地524591049181.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让20工业用地40070801401.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让2007年惠州州市（大大亚湾区区）招商商引资推推介会招招商项目目用地表表（一））宏观经济济—地方方政策影影响（3）大亚湾土土地市场场：放量量大，工工业用地地主导，，居住用用地数量量少但规规模大土地编号土地性质土地面积建筑面积容积率土地现状出让时间21工业用地500001000001.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让22工业用0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让23工业用地1862803725601.0~2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让24工业用地1252622505241.0~2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让25工业用地855271710541.0~2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让26工业用地678001356001.0~2.0已完成征地补偿2006年5月30日已出让27工业用地20000400001.0~2.0已完成征地补偿2006年11月23日已出让28工业用地531251062501.0~2.0已完成征地补偿2006年11月23日已出让29工业用地500001000001.0~2.0已完成征地补偿2006年8月29日已出让30工业用地31000620001.0~2.0已完成征地补偿2006年8月14日已出让31工业用地25870517401.0~2.0已完成征地补偿2006年8月29日已出让32工业用地28250565001.0~2.0已完成征地补偿2006年8月14日已出让33工业用地20000400001.0~2.0已完成征地补偿2006年10月27日已出让34工业用地20000400001.0~2.0已完成征地补偿2006年10月8日已出让35工业用地997501995001.0~2.0已完成征地补偿2006年7月28日已出让36工业用地967751935501.0~2.0已完成征地补偿计划2008年3月前出让37工业用地94105818821161.0~2.0已完成征地补偿2006年8月29日已出让合计——691288413825768——————2007年惠州州市（大大亚湾区区）招商商引资推推介会招招商项目目用地表表（二））宏观经济济—地方方政策影影响（4）国家政策策——小小结1、2007年年是中央央和地方方房地产产、土地地和金融融等房地地产相关关政策落落实年，，国家起起征土地地增值税税等相关关工作，，土地市市场进一一步规范范，但后后期政策策效果有有待观察察。2、大亚亚湾区土土地整治治已展开开序幕，，难度和和范围不不容忽视视（36平方公公里），，项目入入市时间间不明朗朗，项目目未来竞竞争形势势严峻。。3、大亚亚湾区土土地市场场放量大大，工业业用地占占主导，，居住用用地数量量少但规规模大。。同时，，产业的的集聚引引发了工工业用地地的开发发，不仅仅拉动了了经济发发展，而而且将引引发大量量的高端端需求。。4、虽然然就现有有条件预预测后市市政策对对本项目目影响有有限，但但是应警警惕国家家开发政政策风险险（大亚亚湾规划划）、城城际关联联性开发发政策风风险。5、周边边项目入入市时机机难以把把握，本本项目面面临竞争争压力较较大，建建议本项项目就目目前大好好形势之之下尽早早入市，，抢占先先机。大亚湾区区供应集集中，大大盘时代代来临，，未来竞竞争不明明确峰景湾新天名城城SOHO世纪中天彩虹虹城富康国际际在售楼盘盘拟售楼盘盘海韵·国国际菩提园1期菩提园2期熊猫国际际2期熊猫国际际1期三三组团康汇花园园地块8号号君豪国际际公寓1期君豪国际际公寓2期地块9号号地块10号南山国际际已售楼盘盘惠阳区房地产市市场—大大亚湾战战国图坪山葵涌万科17英里金众项目目珠江东岸岸听涛雅苑苑广场明珠珠惠景豪苑苑半岛一号号1期锦绣豪苑苑2期华星·金金碧雅苑苑1期隆基天地地广场东方新城城1期本因坊··宝家园园都市广场场润鑫花园园丽江花园园尚城世家家1期壹品上城城2期信和苑2期华茂·倾倾城名钻钻长鸿花园园1期河滨世纪纪华城华宇·开开城公寓寓中豪华厦厦中豪国际际峰景左岸岸城市丽景景在售拟售锦上花华星·金金碧雅苑苑2期天安淡水水项目惠阳区快快速成长长，集约约发展已售锦绣豪苑苑3期海岸物业业项目SOHO世纪富康国际际中天彩虹虹城惠阳CBD秋长镇惠阳商业业中心区区房地产市市场—惠惠阳战国国图世贸广场场所属片区楼盘名称户型及比例主力户型大亚湾区熊猫国际一期三组团2房：83—91平方米占21%3房：126－128平方米占43%4房：147-153平方米占36%3房：120—128平方米4房：147—157平方米菩提园一期3房：153平方米占17%4房：204－298平方米占83%峰景湾2房：71-79平方米占23%3房：87-93平方米占46%4房：117-118平方米占31%海岸国际公寓1房：44－52平方米占70%2房：97平方米占10%3房：118－121平方米占20%康汇花园3房：128－136平方米占69%4房：157平方米占23%复式：230–239平方米占8%君豪国际公寓一期单房：28－34平方米占38%1房：36--50平方米占31%2房：61－71平方米占31%惠阳区华星金碧雅苑一期3房：131-133平方米占20%4房：143-151平方米占70%5房：155平方米占10%2房：70—90平方米3房：120—130平方米壹品上城1房：40-50平方米占60%2房：50-60平方米占40%中雄广场明珠1房：30-62.37平方米占20%2房：70-84.47平方米占35%3房：114.35-141.02平方米占45%都市广场1房：38.9-51.6平方米占80%2房：71.99-76.12平方米占20%半岛一号一期洋房2房：80-91平方米占50%3房：120-130平方米占33%4房：140-150平方米占12%隆基天地广场1房：43－50平方米占20%2房：70－90平方米占25%3房：124－160平方米占55%丽江花园2房：90.43平方米占20%3房：100-130平方米占70%4房：200-210平方米占10%大亚湾区区在售楼楼盘主要要以3房房和4房房为主，，面积大大于惠阳阳区户型构成成对比：：大亚湾区区与惠阳阳区在售售住宅主主力户型型差异大大。大亚亚湾区在在售楼盘盘主要以以3房和和4房为为主，3房面积积为120—128平平方米，，占32%，四四房面积积为147—157平平方米，，占29%；而而惠阳区区主要以以2房和和3房为为主，2房面积积为70—90平方米米，占27%，，3房面面积为120——130平方米米，占32%。。房地产市市场—大大亚湾户户型构成成所属片区楼盘名称户型创新卖点与本项目拟合度大亚湾区熊猫国际一期三组团客厅、餐厅独立布局，增加空间层次感和私密性，超大景观阳台形象、园林、居住环境★★★菩提园一期宽敞进道、宽大客厅、三阳台布局园林、景观★★★峰景湾无创新价格★海岸国际公寓超宽面观景大幅玻璃价格★康汇花园无创新地段★★君豪国际公寓一期结构简约，紧凑实用，投资型户型户型★★★惠阳区华星金碧雅苑一期超大入户花园和景观阳台园林★★壹品上城无创新地段★★中雄广场明珠超大阳台，入户花园地段、景观★★都市广场投资型户型地段★★半岛一号一期特设玄关，客、餐厅全明设计，所有房间观景窗设计形象、园林、户型、居住环境★★隆基天地广场投资型户型，分布合理地段★★丽江花园主卧南向270度落地凸窗，精品入户花园，超宽阳台品牌开发商、地段、景观★★★★假定本项目拟合条件：地段、形象、户型大亚湾户户型亮点点频现，，个别堪堪比深圳圳，初始始卖点为为主（价价格）户型创新新对比：：大亚湾和和惠阳片片区在售售楼盘大大部分户户型各有有千秋，，个别楼楼盘户型型设计新新颖，例例如：熊熊猫国际际一期三三组团———客厅、餐餐厅独立立布局，，增加空空间层次次和隐私私，客厅厅和卧室室共享超超大阳台台，并注注重南北北通透等等。卖点对比比：大亚湾区区主要以以初始为为主要卖卖点，如如价格和和地段，，而形象象、居住住环境、、物业管管理等方方面较少少。房地产市市场—大大亚湾户户型特点点熊猫国际际一期三三组团———户型型展示：：引导韩韩式居住住潮流，，动静区区分离超大景观观阳台独立客厅厅户型方正正，南北北通透客厅餐厅厅独立布布局超大厨房房空间三室两厅厅建建筑面面积：约约126.37—128.83平方方米两室两厅厅建建筑面面积：约约91.63平平方米前后分设设观景及及生活阳阳台客厅、餐餐厅分离离布局，，功能分分区科学学整体户型型方正实实用，通通透更敞敞亮尺度讲究究的凸窗窗，充分分照顾采采光及观观景房地产市市场—重重点项目目案例君豪国际际公寓一一期———户型展展示：公寓楼客客厅和卧卧室共享享大阳台台②①①②一房一厅厅：36—50平方米米两房一厅厅：61—71平方米米户型创新新分析：：客厅和卧卧室共享享超大阳阳台，并并注重南南北通透透户型时尚尚简约，，舒适怡怡人设计紧凑凑实用，，功能分分区清晰晰、合理理房地产市市场—重重点项目目案例所属片区楼盘名称均价（元/平方米）加权均价（元/平方米）大亚湾熊猫国际一期三组团42002845菩提园一期3400峰景湾3200海岸国际公寓2450康汇花园3000君豪国际公寓一期3000（含350装修）惠阳都市广场3700（含400装修）3465中雄广场明珠3600锦绣豪苑二期2100半岛一号一期一期最后一批单位价格未定本因坊·宝家园3200丽江花园3700尚城世家一期二期均价未定隆基天地广场3800（含480装修）润鑫花园2780华星金碧雅苑一期2800东方新城一期3400信和苑2期2300壹品上城4500惠景豪苑2380大亚湾区区在售楼楼盘价格格低于惠惠阳区，，但品质质大盘价价格高达达4200元/平方米米价格对比比：大亚湾在在售楼盘盘加权均均价为2784元/平平方米，，低于惠惠阳区620元元/平方方米，其其中熊猫猫国际一一期三组组团由于于成功异异地营销销策略和和高端形形象，销销售价格格最高，，达4200元元/平方方米，因因此拉升升了片区区销售价价格。注：加权权均价已已扣除装装修标准准房地产市市场—大大亚湾价价格现状状所属片区楼盘名称小区配套市政配套大亚湾熊猫国际一期三组团银行、游泳池、网球场、会所、餐厅、幼儿园、超市大亚湾中心幼儿园、大亚湾管委会、地税局菩提园一期游泳池、娱乐区、会所、网球场西区中学、兴汉小学、大亚湾西区医院、响水河超市、上杨度假村峰景湾篮球场、商业群楼西区中学、兴汉小学、大亚湾西区医院、响水河超市、上杨度假村海岸国际公寓酒吧、餐厅三星购物广场、大亚湾人民医院、大亚湾邮局、大亚湾中心幼儿园、大亚湾管委会、地税局康汇花园中心花园、会所、幼儿园红树林公园、体育中心、市政广场、大亚湾管委会、地税局君豪国际公寓一期商业街西区中学、兴汉小学、大亚湾西区医院、响水河超市、上杨度假村惠阳华星金碧雅苑一期游泳池、商业群楼惠阳区实验小学、淡水六小、惠阳人民医院壹品上城空中花园、会所、商业群楼好宜多购物广场、沃尔玛购物广场中雄广场明珠商业群楼市政广场、中医院、图书馆、雅园小学、三和医院都市广场商业群楼、空中园林市政广场、中医院、图书馆、雅园小学、三和医院半岛一号一期会所、临时幼教中心、体育公园、高尔夫球场、市政广场、中医院、雅园小学、三和医院隆基天地广场商业群楼市政广场、中医院、图书馆、雅园小学、三和医院丽江花园健身房、超市、咖啡厅、儿童游乐设施、商业步行街、双会所市政广场、中医院、图书馆、雅园小学、三和医院不齐全，，生活环环境有待待进改善善，居住住氛围弱弱配套设施施对比：：大亚湾区区楼盘配配套主要要是会所所、商业业群楼、、娱乐场场、球场场、学校校、医院院、政府府机构等等，但目目前投入入运营较较少，居居住生活活环境落落后于惠惠阳区。。但小区区和市政政配套规规划新，，建设无无障碍，，相信后后期配套套设施完完善，小小区入住住率和居居住氛围围必将上上升。房地产市市场—大大亚湾产产品配套套所属片区楼盘名称客户群体大亚湾熊猫国际一期三组团龙岗厂区中高级管理人员，深圳投资客，中海壳牌及周边企业中高级管理人员菩提园一期深圳、香港养老和投资客户，周边公务员、企业中级管理人员峰景湾深圳及其他外地投资客户，中海壳牌及周边企业中级管理人员海岸国际公寓深圳及其他外地度假、投资客户，澳头及海港厂区的投资客康汇花园周边公务员，部分大亚湾本土客户君豪国际公寓一期龙岗及深圳投资客，部分大亚湾和惠阳的投资客、企业白领惠阳华星金碧雅苑一期大亚湾厂区企业管理者、惠阳本土居民（主要用于换房）壹品上城深圳和本土投资客为主中雄广场明珠深圳、惠州投资客，以及周边原始居民、政府公务员（自住）都市广场深圳及惠州投资客，以及本地居民半岛一号一期深圳投资客户、深惠来往的商务客隆基天地广场深圳、惠州投资客，以及周边原始居民、政府公务员（自住）丽江花园政府公务员、商务人士、深圳投资客和香港人深圳客户户撑起大大亚湾住住房需求求半边天天，投资资市场前前景乐观观大亚湾区区客户来来源———本地客客户：外外地客户户＝5：：5大亚湾区区置业目目的———自住客客户：投投资客户户＝4：：6房地产市市场—大大亚湾客客户群体体大亚湾区区在售楼楼盘深圳圳客户比比例片区项目占地面积（平方米）建筑面积（平方米）规模主力户型目前工程进程入市时间大亚湾新天名城425001625689栋2房72-82平方米3房99-127平方米5月动工2007年下旬听涛雅苑——50000——单房：13平方米1房：28平方米2房：51－60平米已动工2007年5、6月珠江东岸6132281058679——1000套别墅——2007年下旬熊猫国际二期总640000总1110000————未动工——菩提园二期总1077261383935栋3房、4房打地基2007年中旬海韵国际——159561栋——在建10层2007年下旬君豪国际公寓二期总8000总600003栋1房、2房挖坑2007年中旬地块8号80089160178————————地块9号9038601807720————————地块10号6628741325748————————合计30582275889242————————大亚湾区区拟售住住宅资料料表房地产市市场—大大亚湾拟拟售项目目概况大亚湾区区拟售项项目有10个，，整体占占地面积积约306万，，建筑面面积为589万万平方米米，考虑虑分期开开发和推推售时间间等因素素，预计计近期内内推出建建筑面积积约100－200万万平方米米。大亚湾区区近期内内推出建建筑面积积100－200万平平方米截至日期期4月24日片区项目占地面积（平方米）建筑面积（平方米）规模主力户型目前工程进程入市时间惠阳区住宅部分海岸物业项目190841333001栋写字楼，1栋酒店式公寓，2栋住宅——未动工——华宇·开城公寓91391501栋13层单体建筑，底3层未商业群楼1房：35-55平方米2房：57-63平方米快封顶2007年中旬河滨世纪华城1135858977一层商业裙楼5488平方米，和5栋12层住宅楼，4栋18层住宅楼——打地基2007年底峰景左岸5955300002栋小高层——施工至9-10层2007年5月中豪国际900022161——1房、2房施工至10-11层2007年5月中豪华厦900029937——2房、3房施工至10-11层2007年5月中天彩虹城90000460000————打地基——天安淡水项目392000约780000——未定未动工未定华星金碧雅苑2期总30165总98533————未动工2008年城市丽景2964.535217————在建——华茂·倾城名钻38175400023层，1-3层为商场，4层为架空层园林风情1房：56-61平方米2房：87-100平方米3房：120平方米施工至10层2007年5月锦上花约2000约15000——小户型挖地基未定长鸿花园1期——52575————出地面——住宅合计6029371778850————————商务公寓SOHO世纪3610485481栋——5月动工——富康国际6000450001栋——建至6层2007年5月惠阳区拟拟售住宅宅资料表表注：SOHO世世纪、富富康国际际为商务务公寓，，截至日日期4月月24日日房地产市市场—惠惠阳拟售售项目概概况惠阳区近期期内推出商商住面积178万平平方米房地产市场场——小结结1、目前大大亚湾区在在售楼盘竞竞争不算激激烈，集中中于以熊猫猫国际为中中心的西区区。2、大亚湾湾区在售楼楼盘偏向居居家型物业业，三房和和四房居多多，而投资资型物业（（公寓）成成为市场新新宠。3、依托深深圳、香港港和国际知知名设计单单位，大亚亚湾区户型型设计亮点点频现，得得到异地置置业者的认认可和追捧捧。自身卖卖点较为初初始，仍需需挖掘和延延展。4、大亚湾湾在售楼盘盘价格低于于惠阳区，，但品质大大盘价格高高达4200元/平平方米。5、目前大大亚湾区市市政配套欠欠缺，居住住氛围不浓浓郁。随着着后期楼盘盘陆续入市市，片区居居住环境将将有所改好好。6、大亚湾湾区高尚品品质物业和和投资型物物业受到深深圳等异地地置业者的的认可和追追捧，个别别楼盘深圳圳置业者所所占比例约约五成。7、近期市市场供应量量较大，竞竞争市场趋趋于不明朗朗，走差异异化路线是是产品发展展的出路。。思维导图市场分析营销执行物业评估定位回顾物业建议区域发展研研究宏观政策分分析规划布局分分析商务公寓建建议住宅部分定定位商业部分定定位酒店公寓建建议房地产市场场分析项目属性概概况产品特征分分析项目营销策策略项目推广策策略项目活动策策略项目回顾产品定位分析客户定位分析形象定位描述价值预期项目开发思路整体定位———功能多元化化集办公、、商务、住住宅、商业业的综合体体满足于多层层次（城市市白领、商商务人群、、投资客、、实力型企企业）置业业需要的高高尚楼盘区域级商业业中心+社区服服务中心大亚湾CBD城市市综合体产品定位－－公寓大亚湾CBD,国际际酒店公寓寓大亚湾CBD,国际际商务公寓寓所属区域处处于大亚湾湾城市中心心区，并在在城市功能能中主要担担当具有酒店级生活活品质的居居住产品；属于城市现现实及未来来规划的CBD核心心区域的项项目，项目目产品能够够具备商务务接待与居居住的双重重功能；具备国际酒酒店级的配配套设施与与高品质服服务（星级级酒店式大大堂设计，，叫车服务务等）；服务的客户户来源多元元化（包括括外资企业业的外籍人人士等）所属区域处处于大亚湾湾城市中心心区，并在在城市功能能中主要担担当具有商商住两用的的高档居住住产品；属于城市现现实及未来来规划的CBD核心心区域的项项目，项目目产品能够够具备商务务接待与居居住的双重重功能；具备小型商商务办公的的软硬件条条件的居住住产品；服务的客户户来源多元元化（包括括外资企业业的外籍人人士等）产品定位－－住宅与商商业大亚湾城市市中心大型型生活社区区，高尚的的居家型中等等户型产品品所属区域处处于大亚湾湾城市中心心区，并在在城市功能能中主要担担当具有规模化社区区、人文文文化个性特特点、居家家型产品；服务的客户户来源多元元化（包括括异地、外外企、外籍籍人士等））城市级商业业中心区与与风情商业业街所属区域处处于大亚湾湾城市中心心区，并在在城市功能能中主要担担当具有综合型商业业集合体、、别具风情情的街区商商业、城市市极具规模模与特色的的商业中心心；产品功能、、档次及特特征定位主要满足当当地政府中中高层管理理人员；石石化及物流流产业中的的中高级白白领人士基基本的居住需求；以两两口及三口口之家为主主要的家庭庭结构特征征。需要长长期在大亚亚湾工作的的深圳商务务客户以及及看重大亚亚湾未来发发展前景和和良好居住住环境的较较有实力的的投资客户群体的的投资需求求，考虑长长线投资较较多；主要满足当当地政府部部门高层干干部、石化化及物流产产业的中高高级管理人人士自住与商务务交流、休闲闲娱乐的需求；深深圳经济实实力一般型型投资客户的投资资需求；考考虑短线投投资较多；；主要满足港港务、工业业、城市行行政职能的的商务人口口自住功能能，满足深深圳中产阶阶层，中小小型投资客户的投资资需求，产产品主要以以大一房和和小两房以以及少量复复式产品为为主，商务务公寓宜商商宜住，功功能复合，，投资风险险较小。住宅——本地中高档档住宅，异异地中档住住宅酒店公公寓———大亚湾湾CBD，，国际际酒店店公寓寓商务公公寓———大亚湾湾CBD，，国际际商务务公寓寓深圳客客户成成为大大亚湾湾主流流需求求，当当地大大型企企业员员工及及公务务员次次之专访发发现：：大亚亚湾购购房者者年龄龄集中中在25-50岁之之间，，文化化程度度不高高，大大家庭庭居住住习惯惯，私私营业业主占占多数数。且且深圳圳去大大亚湾湾购房房都占占了相相当的的比重重。本地客客户职职业构构成结论：从在在售楼楼盘的的客户户组成成来看看，深深圳客客户占占了相相当的的比例例，约约为35－－55％，，其中中以坪坪山、、坪地地等邻邻近大大亚湾湾的区区域的的客户户为主主。而而当地地的大大型企企业的的中高高层管管理人人员也也占了了不小小的比比重，，另有有部分分当地地公务务员。。从产产品类类型来来看，，部分分小户户型由由于地地段差差、产产品不不佳等等因素素较难难吸引引深圳圳客户户，但但地段段佳、、具有有升值值潜力力的小小户型型吸引引了大大批深深圳客客户。。购房客客户来来源客户定定位——片区区客户户区域域分析析访谈和和市场场调研研的结结果表表明：：本地地客户户以自自住需需求为为主，，深圳圳客户户以投投资需需求为为主投资与与自住住比例例：6:4本地与与异地地比例例：5:5调研结结论：：60.5%的购购房者者购房房目的的是收收益性性投资资的深深圳人人及当当地的的公务务员及及企业业管理理人员员；二二次购购房的的购房房者比比例仅仅次于于投资资者，，这部部份人人主要要是已已有自自建住住宅的的当地地居民民改善善现有有居住住环境境，彰彰显自自己的的身份份。客户定定位——片区区客户户结构构分析析调研表表明以以投资资为置置业目目的的的客户户占有有市场场较大大比重重合理的的价格格，自自然环环境和和升值值潜力力是访问问客户户都比比较看看重的的因素素。被被访者者在购购买时时还会会考虑虑楼盘盘的地地理位位置及及开发发商的的实力力。产品购购买力力要素素分析析—一房（45－55平平米））：区域发发展及及环境境>价价格>户型型>地地段>升值值潜力力两房（60－85平平米））：区域发发展及及环境境>户型>景观观环境境>价价格>地段段三房（90－120平米米）：：户型>景观观环境境>配配套>价格格>地地段四房（120－－150平平米））：户型>景观观环境境>配配套>价格格>地地段客户定定位——片区区客户户产品品需求求特点点访谈表表明住住宅置置业者者心理理接受受价位位在3600－－3800元/㎡左右右，基基本切切合市市场的的实际际价格格调查结结论：：3600元/㎡是是被访访者心心理预预算价价格，，但是是当问问及如如果产产品较较好但但价格格偏高高时，，被访访者表表示能能够承承受的的加权权平均均单价价在3800元元/㎡㎡左右右。4200元元/㎡㎡是购购买的的极限限能够够承受受的价价格。。产品户户型价价格需需求———一房（（45－55平平米））：单单价3600－－3800元/平米米两房（（60－85平平米））：单价3400－－3600元/平米米三房（（90－120平米米）：：单价价3300－3400元元/平平米四房（（120－－150平平米））：单单价3200－－3300元/平米米客户定定位——片区区客户户价格格承受受特点点游离客客户与大亚亚湾有有一定定工作作缘，，亲情情缘，，看重重大亚亚湾未未来发发展的的投资资型客客户（（包括括惠东东、东东莞等等）重要客客户港务流流动性性商务务人士士，当当地政政府部部门中中中高高层领领导；；惠州州，惠惠阳投投资客客户核心客客户当地石石化及及物流流等产产业中中的本本地公公务员员，当当地政政府公公务员员，深深圳投投资客客户客户定定位——本项项目客客户定定位形象定定位———大亚湾湾CBD,国际际领地地建筑风风格———本项目目建筑筑外立立面线线条简简洁、、流畅畅；建建筑物物顶部部设计计简约约；银银灰色色调的的色彩彩体现现国际际化时时尚简简约的的风格格人文景景观特特点———设区的的园林林景观观设计计中会会所以以及社社区服服务中中心的的设置置注重重营造造社区区的文文化氛氛围，，且注注重公公共参参与性性的园园林景景观节节点的的控制制产品及及客户户特征征———大亚湾湾CBD建建筑综综合体体项目目，所所属区区位具具备高高端领领先的的形象象特征征，物物业类类型和和产品品功能能多样样化；；并具具备国国际化化的生生活标标准，，多元元国际际的客客户来来源进进一步步增强强了社社区的的异国国情调调片区典典型项项目价价格走走势熊猫国国际：：06年年12月销销售价价格3600元元/平平米；；07年年4月月销售售价格格4200元/平米米；5个月月实现现600元元的价价格增增长,实现现6％％的增增长幅幅度。。君豪豪国国际际公公寓寓：：06年年12月月销销售售价价格格3000元元/平平米米；；07年年4月月销销售售价价格格3600元元/平平米米；；5个个月月实实现现600元元的的价价格格增增长长,实实现现6％％的的增增长长幅幅度度。。市场场价价格格增增长长：：本项项目目预预计计07年年12月月推推出出，，按按照照目目前前市市场场3200元元/平平米米的的均均价价水水平平，，保保守守预预计计