公寓营销方案

iiii价格策略模型价格策略模型超值策略经济策略3-2超值策略经济策略3-2层15-21层优良价值策略9-L4层产品价格3.货值盘点4-14层拟打造精装公寓共154套,7749.53田2均价14000元/m2,货值总计1.04亿；15-21层拟打造清水公寓，共91套，4492.53m2,均价11600元/m2,货值总计0.52亿；三期公寓产值共计1.56亿。鲁能城三期公寓货值盘点公寓楼层装修标准套数套数占比总建筑面积面积占比均价总价4-14精装15462.9%7449.5362.4%140001.0415-21清水9137.1%4492.5337.6%116000.52合计245100.00%11942.06100.00%1.56四、销售目标.业绩目标：为达成年度销售目标，在住宅预售无法突破的请下，公寓产品保证最大去化量，年度销售1.5亿销售目标；公寓首开销售目标8500万，为去化56.7%，即销售139套；.蓄客目标：按照来访转成交市场平均转化率10%，本案245套公寓预计需求客户量为2450组；首开销售139套，客户需求量为1390组；五、营销策略由于公寓整体取证时间滞后，且为实现更多的价格溢价空间，需在产品价值打造方面提供更多支撑，故对公寓的营销策略思考如下：策略1：提前启动线下蓄客，找准客户，提前落位；结合公寓当前进度，9月下旬启动大客户的挖掘，通过资源电call、企业团购、合作单位团购等形式，进行大客户拓展前置，缩短蓄客周期；策略2：附加值打造，提高溢价支撑由于整体产品设计较为平淡，无突出设计亮点，为实现更多溢价，建议增加公寓产品附加值产品打造，利用底层商业空间配置更多公共配套，提升产品价值。借鉴WEWORK模式，打造共享空间配套包装，叠加三大泛社交会所，提升价值，统一招商，带租约销售。共享配套配置健身房、书咖、自助洗衣房、私宴馆、公共会客区、专属储物仓等功能。策略3：分段销售，清水与精装同时打造，提高转化；将公寓分为高低区，高区产品以清水为主，销售对象为整层大客户和只够买清水的客户；低区以精装产品为主，主要销售对象为投资性散客，同时利用精装和清水价格差形成客户挤压。

策略4:小步快跑，快蓄快销；首次开盘过后，进入持销阶段，采用“小步快跑，快蓄快销”策略，对当周到访客户进行引导，拼层销售，当周蓄客当周开盘，形成热销氛围，同时避免整栋楼被卖散。六、执行计划整体营销计划铺排：9.259.3010.2110.28前置蓄客办卡启动9.259.3010.2110.28前置蓄客办卡启动廿嘉信就 升盎9月25日-9月30日10月1日-10月8日10月9日-10月20日10月21日-10月27日10月28日销售阶段前置蓄客办卡阶段认筹阶段开盘推广主题一席尽藏城东繁华总价40万起争藏城东繁华致敬少数远见者鲁能•东方里重磅开盘输出价值点项目价值、产品信息项目价值、产品信息、办卡启动信息项目价值、产品信息、开盘信息主打开盘信息推广诉求释放项目新品即将加推信息，重新唤起市场对项目的关注，同步启动意向客户登记，为后续转卡累计客户释放项目办卡信息，制造紧张氛围，提高办卡期间上访量释放项目开盘热销信息，同时以低总价优势吸引投资客户关注。通过推广宣传开盘热销信息，提升项目影响力媒体建议线下包装为主、朋友圈、微信等公交站台、朋友圈、商圈道闸、车库灯箱搜狐焦点、朋友圈、电梯轿厢朋友圈、论坛、官微、搜狐焦点等渠道开展项目专场推介、媒体单位拓展资源电CALL、合作单位拓展、大客户拓展活动配合周末公寓专场发布推介会暖场资源活动、超级月亮展、品牌活动、样板间开放开盘活动销售方式1.4-14楼精装销售;2.15-21层清水销售；3.整层销售为主，散售为辅，散客装层销售、大客户整层销售；（一）销售策略1.销售阶段:9月25日-9月30日：媒体单位拓展，专项推介前置蓄客，为后续排卡客户做准备；10月1日-10月20日：资源电CALL、合作单位拓展、大客户拓展全面拓客开展，启动客户办卡登记；10月21日-10月27日：资源电CALL、合作单位拓展、大客户拓展等拓客动作持续开展，在前期办卡客户基础上启动认筹；10月28日：公寓开盘。2.销售方式：整层销售为主，散售为辅分层销售，最大化转化客户，同时保证楼层完整性。为满足更多客户需求，加快销售速度，公寓4-14层以精装房进行销售15-21层以清水房进行销售；同时满足精装客户和清水房客户的需求；为避免客户将楼层选花，将散客装层销售，为后期整层客户预留空间.其他销售模式.政企合作：与政府合作联合打造人才公寓。根据8月3日成都市城乡房产管理局公布的成都市促进产业发展的住房保障政策措施，租住由政府提供的人才公寓满5年后可申请按入住时市场价格购买，购房后5年内不得出售。租住人才公寓，规定租期为5年，租金标准由各区（市）县政府（管委会）根据人才和项目情况，按照市场租金的一定比例确定。租住满5年后，可在满5年之日起6个月内申请购买，人才公寓的出售价格为人才入住时的市场价格。由房源业主单位参考同区域、同品质商品住房市场价格确定，并在房屋租赁合同中予以明确。.大客户整栋包销：寻找有实力的单位，对整栋公寓进行整体打包销售，制定分期付款协议，首付款不低于10%；）.托管运营模式：不改变业主房屋产权，将房屋按照星级酒店客房

标准整理、布置，由托管平台进行推广，实现租赁，获取收益；采取收益分成。桃鞋 安部JL 芭龙…，辱等客源平台虑源和的端售托管养护全国入住虑源就求…经营平台

t就求…（二）推广策略本案公寓线上推广方面以“都会私人CLUB”多功能投资空间为概念进行宣传。线上以“东二环，双地铁，轻奢私人CLUB”为推广主线进行传播。线上通过对区域价值、双地铁及丰富的商业配套，利用网络、自媒体等平台进行话题炒作和价值的传播，线下通过资源类圈层活动、集团品牌活动、公寓样板间开放等节点活动将线上召集客户导流至案场。第一阶段：9月25日-9月30日推广主题：东二环、双地铁、大都会一席尽藏城东繁华建面约35-44nV轻奢私享CLUB即将发售推广诉求：释放项目新品即将加推信息，重新唤起市场对项目的关注，同步启动意向客户登记，为后续转卡累计客户；媒体建议：线下包装宣传为主，官微、朋友圈等活动配合：公寓专场推介发布会第二阶段：9月29日-10月8日推广主题：东二环、双地铁、大都会总价40万起，争藏城东繁华建面约35-44m2轻奢私享CLUBVIP卡启动办理推广诉求：释放项目办卡信息，制造紧张氛围，提高办卡期间上访量；媒体建议：公交站台、朋友圈、商圈道闸、车库灯箱等；活动配合：资源暖场活动第三阶段：10月9日-10月27日推广主题：东二环、双地铁、大都会致敬少数远见者建面约35-44m2轻奢私享CLUB即将开盘推广诉求：释放项目开盘热销信息，同时以低总价优势吸引投资客户关注。媒体建议：搜狐焦点、朋友圈、电梯轿厢等；活动建议：超级月亮展、资源暖场活动、品牌活动、精装样板房开放（三）渠道建议1、电call:针对前期业主及来访未成交客户，安排置业顾问进行电话回访，告知公寓销售信息；2、媒体推介：针对合作媒体，进行上门推介宣传，同时包装媒体购房专享折扣（额外享受1个点优惠），给予专属感，同时借助媒体进行市场传播；意向推介单位：搜房网、新浪网、凤凰网等；3、合作单位宣讲：走进合作单位，进行项目专场推介，制定专属优惠（额外享受1个点优惠），组织合作单位团购；意向推介单位：银行、总包单位、供应商单位等；4、大客户洽谈：提前启动潜在整层或半层大客户，如经济型酒店等，开盘前进行落位和锁客。（四）优惠体系公寓开盘前一次性最大优惠15%，按揭最大优惠13%。优惠政策优惠组成一次性优惠点数（%）按揭优惠点数（%）大客户优惠3%3%团购、专项优惠包装1%1%办卡VIP2.0%2.0%交10000抵2%2.0%2.0%开盘当天认购优惠3.0%3.0%按时签约1.0%1.0%按揭、公积金和其他付款方式0.0%1.0%一次性3.0%0.0%最高优惠合计15.0%13.0%（五）费用预估（按照开盘销售1亿，1个点的营销费用）序号费用名称预算金额（万）1物料制作印刷费用102网络、自媒体等线上投放40

3电梯轿厢、车库灯箱等线下广告304推介礼品费用55活动费用106合计95（六）公寓工作倒排成都鲁能城公寓工作筹备节点类别工作内容收口时间营销节点输出成果《公寓价格方案》9月28日《公寓营销推广方案》（广告、网推公司）9月29日《公寓蓄客方案》9月26日《首批次开盘方案》10月15日销售培训销售说辞及百问初稿9月28日周边市场及重点项目踩盘9月26日项目公寓交底培训（设计、客服、工程等）9月27日区域公寓市场及重点竞品培训9月27日公寓合同培训10月10日置业顾问考核上岗9月29日价格拟制定周边市场价格摸底9月25日测绘面积、结构、编号等核定9月26日公寓价格初稿（价格框架搭建）9月28日根据客户反应价格修正10月15日拟定价格材料，提交集团审批10月16日价格体系培训10月25日销售政策公寓银行、金融政策培训10月20日推广广告公司案名、宣传语、VI、LOGO确定9月28日主题定位展板、总平展板、投资价值展板、风险提示展板等设计确定9月29日网络媒体广告设计、其他媒体推广设计等线上物料确定9月29日

广告调性、平面表现、风格确定9月29日媒体组合思路确定9月30日媒体资源洽谈并确定排期10月5日销售物料设计和定稿10月2日项目推介PPT（第一版）9月28日网推公司区域价值炒作思路10月1日项目价值解读思路10月1日线上造势活动思路10月1日销售节点信息释放持续销售及活动节点单图发布持续公寓H5价值解读根据销售节点发布活动公司首批次公寓开盘活动10月30日每周暖场及节点活动持续包装展示区围挡画面更换10月2日销售中心增加三期公寓沙盘10月2日更换公寓价值展板及案场宣传画面10月2日物料销售物料筹备公寓价值手册、户型图、DM海报、三期总平图10月2日三期红线内外不利因素公示10月10日公寓效果图9月28日诚意登记书、意向落位表10月20日公寓样板间（若修建）10月21日公寓VR（若使用）10月22日工程进度工程进度确定公寓精装设计方案及配置标准9月1日工程进度达到正负零10月20日展示区呈现10月30日公寓样板间（若修建）10月20日看房通道搭建10月15日七、附加值打造1、公共配套打造借鉴wework共享办公模式，利用公寓公共空间，打造造高品质优

质服务、便利生活，同时满足自住与商旅客户的服务式公寓物业，提高

产品附加值。业态分布：1F引入776.05m2便利生活商业配套为主，2-3F打造1568.12m2共享服务空间，4-8F为精装公寓，9-21F为清水公寓。招商销售：2-3F共享服务空间部分进行业态规划，统一招商，带租约销售。精装分区：60m2以下公寓产品以单间精装为标准，60m2以上公寓产品可打造隔断，采用一室一厅精装标准，散卖。清水公寓：引入中高端商务酒店，整层销售，或引入酒店，带租约销售。2、工区打造为提高公寓及三期整体形象，在公寓10月1日前，完成公寓大堂及1-4层外立面的装修，对公寓大堂出入口的景观进行提前呈现，利用高品质的展示区，增加公寓的未来投资潜力。3、物业服务升值1）、打造物业APP服务。定制化人「「,贴心无忧物业服务，物业提供包括出租车电招、驾校报名、健康检测服务、代泊车、叫早服务、等服务。2）社区云商。社区局域商业平台，一站式解决社区商业与用户对接。如洗衣上门收取、在线订购上门送餐等。

整生活智能物管平台十