eFuture ONE R V3 用户指南 -租赁管理

eFutureONER2021V3用户指南--租赁管理文件名称eFutureONER2021V3用户指南–租赁管理密级机密版本eFutureONER2021V3文件编号eFutureONER2021V3制作部门富基融通科技-百货及购物中心行业开展部编写李敏、张弦、邓华2021年06月08日审核质量传阅范围版权声明所有权利保存

文件控制版本记录日期作者版本变更说明2021-6-29李敏、张弦、邓华R2021V3文档新建2021-1-11熊惠芹R2021V3文档更新审阅记录日期审阅者意见

目录1 功能简介 82 通用功能键介绍 103 根底资料 113.1 目的 113.2 适用部门 113.3 步骤说明 11 商铺资源定义 11 场地/广告位商位资源定义 14 商铺资源变更管理 16 场地/广告位资源变更管理 17 商位面积变更 19 定义支付方式返款方式 20 购物中心小票补登 22 收银机收银方式定义 23 定义租金归属 25 费用工程账单分类 25 定义结算主体 26 定义结算组 27 定义账单 293.4 报表说明 31 商位信息查询 31 商位出租情况查询 324 招商运营 324.1 目的 324.2 适用部门 334.3 流程图 334.4 步骤说明 35 招商租方案 35 租金方案 42 制定招商品牌方案 51 招商执行 555 租户引进和退场管理 575.1 目的 575.2 适用部门 575.3 流程图 585.4 步骤说明 59 潜在租户档案的维护 59 潜在租户状态的维护 60 意向租户评估单 61 租户门店配置 62 租户退场 636 商铺管理 656.1 目的 656.2 适用部门 656.3 流程图 666.4 步骤说明 67 签订商铺意向合同 67 开业前收费 73 意向合同转正 74 商铺合同管理 76 临时商铺合同管理 83 商位合并 89 商位拆分 90 合同撤场 916.5 报表说明 93 合同变更日志 93 合同综合查询 937 场地/广告位管理 957.1 目的 957.2 适用部门 957.3 流程图 967.4 步骤说明 96 场地广告位合同管理 96 商铺合同管理 104 合同撤场 1047.5 报表管理 105 合同费用查询 1058 物管与效劳 1068.1 固定商铺租户事务管理 106 目的 106 适用部门 106 流程图 107 步骤说明 1088.2 临时商铺租户事务管理 136 目的 136 适用部门 136 流程图 137 步骤说明 1378.3 场地租户事务管理 144 目的 144 适用部门 144 流程图 145 步骤说明 1458.4 广告位租户事务管理 153 目的 153 适用部门 153 流程图 154 步骤说明 1548.5 工作进程管理 159 目的 159 适用部门 159 步骤说明 1608.6 租户客服 166 目的 166 适用部门 166 步骤说明 1679 能源计费 1739.1 目的 1739.2 适用部门 1739.3 流程图 1749.4 步骤说明 175 定义设备类型 175 定义计量设备 175 日常抄表 177 生成能源费用 179 审核能源费用单 180 生成结算单 181 仪表设备变更 181 仪表撤除 1839.5 报表说明 18410 租赁结算 18610.1 目的 18610.2 适用部门 18610.3 流程图 18710.4 步骤说明 188 检查合同条款 188 结算前录入租户的临时费用 201 结算前录入租金及费用调整 204 生成结算单 205 租户押金管理 210 结算单对账并审核 21410.4.7 收款/付款 21610.5 报表说明 219 租户费用明细表 219 租户押金报表 219 应收应付报表 22111 供给商绩效评定 22211.1 目的 22211.2 适用部门 22211.3 流程图 22311.4 步骤说明 224 供给商绩效评定 22411.5 报表说明 231 查询指标评分情况 231功能简介现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从“商业管理〞蜕变成“物业管理〞，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一效劳监督和统一物管。在购物中心兴旺的国家和地区，开展商对购物中心的信息系统建设都非常重视。购物中心作为一个以零售为主的商业组织形式，更需要精细化管理。当然餐饮、娱乐经营也需要精细化管理，而精细化管理需要数字说话，统一的信息系统就能提供决策者、管理者想要的数字以及用数字数据为顾客与商户效劳。eFutureONER2021V3百货连锁版系统——租赁管理功能，为购物中心建立统一的信息管理平台，从招商管理、营销推广、效劳监督、物业管理，财务结算到统筹分析，为购物中心运营的全程提供管理支持。其具体功能如下：阶段模块功能应用前期筹划根底信息维护字典管理：合同字典商位资源管理：固定商铺、临时商铺、场地/广告位租户档案管理：潜在租户、意向租户、正式租户招商运营招商方案：目标业态、目标租金、目标销售、目标费用招商品牌：品牌方案组合招商进程管理：接洽、看现场、签意向书招商分析：最正确品牌组合、最正确租金收益运营合同管理租户合同的生命周期管理：意向、正式、签约、生效、撤场灵活多样的结算条款租户事务管理租户收楼、退楼工作进程管理卖场巡检租户客服能源计费仪表管理：租户表、公共表计费管理：不同能源的单价设置抄表管理：抄表、导入费用生成：根据用量和单价自动计算财务管理销售数据采集：统一收银、销售数据补登租户费用管理：周期性费用、合同费用、临时费用租户押金管理：保证金、押金租户结算管理：结算、对账收款、付款管理：收款、抵扣、付款供给商评价对租户进行综合考评统筹分析业务分析全方位对商位、招商及财务进行分析通用功能键介绍〔本文档以下单据功能键操作雷同，不再说明。以下功能键，每张单据不一定都包含，具体以系统界面提供按钮为准。〕新增：增加一张单据修改：将系统上的状态由‘查询’转为‘编辑’，进行下步操作删除：删除未审核状态的单据保存：保存修改后单据复制：将当前单据的相关信息复制出来，用于编辑新单据将单据状态变为‘已审核’状态，审核后的单据不允许再修改取消：取消已审核的单据查询：激活查询条件窗口过滤：激活查询条件窗口，对已查出的数据再选择条件过滤打印：激活打印条件对话框，打印当前窗口内容关闭：关闭当前窗口文件：激活选择文件的对话框导入：将文件导入系统收款：对已审核的费用进行现金收款图形分析：激活图形分析的窗口，对查出的数据做图形分析统计：激活设置统计计算窗口，对查出的数据进行分组统计红冲：对当前单据审核的逆向操作生成：对查询出来的记录生成单据，例如生成结算单、能源费用单自动：调整付款时多付的金额转正：将合同状态变为正式状态撤场：将合同状态变为已撤场状态分解：将年方案分解到具体的月方案审批：对所有月方案一次性审核根底资料目的在购物中心建成投入使用前期，商业管理机构需要先行介入，获得管理权，建立组织架构，招聘人员并进行培训，配合产权方编写商铺经营租赁合同，或者就租赁合同结合物业管理提出意见，编制?物业管理方案?、?商户手册?、?管理效劳公约?等，建立相关经营管理制度，以便于后续工作的开展。根底资料主要用于在系统中定义商位资源信息，输入合同字典，商位资料变更，定义租金归属，结算组，结算主体这些根本资料，为后续的招商及租户进场后的运营管理做好准备。适用部门业务管理部门，财务部门。步骤说明场景描述：购物中心要进行招商运营，必须先由租赁部门专员根据招商方案将商位划分好并进行定义，建立合同字典，再由财务部门人员定义租金归属这些根本资料，以利于进行下一步的招商工作。商铺资源定义功能说明：用于定义固定商铺和临时商铺。操作路径：【档案管理】→【商位租户管理】→【商位资源】→【K0201A商位资源定义〔商铺〕】图1图2操作说明：新增商位信息按增加按钮输入商位的必填项〔界面上黄色字体标注的项〕，其他栏目根据实际需要填写按保存按钮〔此时系统会提示保存成功〕，“商位编码〞系统自动生成保存后商位的状态为“录入〞状态，可通过后面的审批操作，可将商位的状态修改为“待租〞。

注：审批操作的目的是为了在电脑系统中审核〔复核〕一次商位的主要资料如果要输入下一条记录重复上述步骤，否那么按关闭按钮退出当前界面修改商位信息右键“查询〞菜单，设置查询条件，按确认按钮，系统显示出所有符合条件的商位信息列表双击列表中要修改信息的商位，这里只能修改“录入〞状态的商位信息。按修改按钮修改相关栏目的内容，但商位编码不允许修改按保存按钮〔此时系统会提示保存成功〕如果要修改下一条记录重复上述步骤，否那么按关闭按钮退出当前界面删除商位信息按查询按钮，设置查询条件查找“录入〞或“待租〞状态的商位信息用鼠标单击选中要删除的商位。按删除按钮，系统给出提示信息点击“是〞按钮删除此商位信息，否那么点击“否〞按钮如果要删除下一条记录重复上述步骤，否那么按关闭按钮退出当前界面复制商位信息按查询按钮，设置查询条件，按确认按钮，系统显示出所有符合条件的商位信息列表单击列表中要被复制的商位按复制按钮，那么系统自动将被复制商位的信息，除位置代码、状态外的，继承下来，其商位编码已重新生成。修改商位信息的相关栏目后，按保存按钮〔此时系统会提示保存成功〕，如果要复制下一条记录重复上述步骤，否那么按关闭按钮退出当前界面工程说明：必填项门店选择后，一级机构按所选门店自动过滤，二级机构按所选一级机构自动过滤。楼栋、楼层继承组织机构中二级机构的楼栋、楼层属性。必填项建筑面积和租金面积可以不用相等。操作信息中的内容不用填写，都是系统根据当前操作自动填写的。如果该商位有对应的正式签约的合同，该商位对应的合同号那么由系统回填到对应的合同号字段。场地/广告位商位资源定义功能说明：用于定义活动场地和广告位类型商铺。操作路径：【档案管理】→【商位租户管理】→【商位资源】→【K0201B商位资源定义〔场地/广告位〕】图3图4操作说明：同【HYPERLINKK0201A商位资源定义】相同。工程说明：必填项门店选择后，一级机构按所选门店自动过滤，二级机构按所选一级机构自动过滤。楼栋、楼层继承组织机构中二级机构的楼栋、楼层属性。如果所选类型是广告位类型，那么广告类型和广告介质也属于必填项。必填项建筑面积和租金面积可不相等。操作信息中的内容不用填写，都是系统根据当前操作自动填写的。如果该商位有对应的正式签约的合同，该商位对应的合同号那么由系统回填到对应的合同号字段。商位状态说明：录入：新增商位信息并保存，此状态下不可进行业务流转待租：审核商位资源信息，此状态下可进行招商、与租户签订合同等。意向：此状态是固定商铺特有，签订意向合同后商位的状态就变更为意向。已租：正式合同生效后商位状态为已租。作废：商位拆分、合并单生效后，被拆分、合并的商位状态即变成作废，作废的商位不允许进行任何业务流转。商铺资源变更管理功能说明：用于修改已审核的固定商位和临时商位根本信息。操作路径：【档案管理】→【商位租户管理】→【商位资源】→【K0203A商位资源变更单〔商铺〕】图5图6操作说明：1、新增单据，在商位编码栏下拉选择商位信息后，系统自动将商位的根本信息带出，其中商位类型、门店、一级机构、二级机构、楼栋、楼层、建筑面积、租金面积和状态等信息不可修改。2、界面只能修改和删除未审核的单据信息。工程说明：待租、意向、已租的商位都可以进行修改场地/广告位资源变更管理功能说明：用于修改已审核的场地、广告位商位根本信息。操作路径：【档案管理】→【商位租户管理】→【商位资源】→【K0203B商位资源变更单〔场地/广告位〕】图7图8操作说明：新增单据，在商位编码栏下拉框中选择商位信息后，系统自动将商位的根本信息带出，其中商位类型、门店、一级机构、二级机构、楼栋、楼层、建筑面积、租金面积和状态等信息部可修改。界面只能修改和删除未审核的单据信息。工程说明：待租、意向、已租的商位都可以进行修改广告位类型的商位还可以修改广告类型、广告介质商位面积变更功能说明：用于修改已审核的固定商位、临时商位的建筑面积和租金面积。操作路径：【档案管理】→【商位租户管理】→【商位资源】→【K0204商位面积变更单】图9图10操作说明：新增单据，在商位编码栏下拉框选择商位信息后，系统自动将商位的根本信息带出，其中商位类型、门店、一级机构、二级机构、楼栋、楼层、状态等信息不可修改。单据增加了“生效日期〞属性，当生效时间设定为当前时间或小于当前时间的，单据审核后，单据状态变更为“已生效〞。生效时间设定为大于当前时间，单据审核后，单据状态变更为“已审核〞，到生效时间时，单据状态变为“已生效〞。界面只能修改和单据删除未审核的单据信息。定义支付方式返款方式功能说明：用于定义付款方式对应的返款类型。操作路径：【档案管理】→【商位租户管理】→【根底字典】→【K0104支付方式返款定义】场景案例设置：是否管理租户收到的款项，一般有三种管理方式：自主收银，租用POS和统一收银。图11操作说明：如果是自主收银，又需要系统管理，那么就要做销售补录〔请见【HYPERLINKD0101购物中心小票补登】〕如果是租用POS，那么系统只管理卡，不管现金，就需要在支付方式中把卡的相关付款方式定义为返款，这是指不管是自主收银还是统一收银，卡付款的收入都要进行返还。如果是统一收银，那么系统管理卡和现金，就可以把支付方式定义为：统一收银的款机返款，那么只限于统一收银机才返，不是统一的就不会返款了。定义收银机是统一还是自主，请见【HYPERLINKD0565收银机收银方式定义】。注意：定义操作一定要在销售之前定义好，否那么销售之后再去定义就不会返款了。考前须知：当页面中单据数据行为米色时处于查看状态无法修改，当点击“修改〞按钮，数据行为白色处于修改状态才能进行修改付款方式代码列由自定义的付款方式定义中生成，不可手工新增付款项，只可修改记录数据，可修改返款类型。工程说明：返款类型：不返，返款，统一收银的款机返款。单据中的付款方式代码列，来源于【A1622付款方式定义】购物中心小票补登功能说明：主要用于补录自有收银系统租户的销售情况。操作路径：【销售管理】→【收银对账】→【销售补登】→【D0101购物中心小票补登】图12图13考前须知：补登小票的收银机号为0000，即收银方式都为自主收银。 明细中的销售数量为正代表销售，为负代表退货。审核后生成小票信息，系统会自动进行销售处理，以审核小票的时间来统计收入和本钱。收银机收银方式定义功能说明：主要用于租用商场POS机的情况，修改收银机的收款方式为自主收银。操作路径：【销售管理】→【收银对账】→【POS维护】→【D0564收银机收银方式定义】图14图15考前须知：系统默认所有收银机的收银方式为统一收银。 设置收银机收银方式为统一收银、自主收银的生效时间。相同条件下，以最后时间审核的单据为准。定义租金归属功能说明：根据商位属性，定义商位租金的所属公司。操作路径：【档案管理】→【商位租户管理】→【根底字典】→【K0105租金归属定义】图16费用工程账单分类功能说明：用于费用账单工程的类别。操作路径：【档案管理】→【租赁合同管理】→【合同字典】→【K1021费用工程账单分类】图17操作说明：新增一条记录，编码在“保存〞时由系统自动生成。勾选“启用〞那么该类别可被系统使用。定义结算主体功能说明：用于定义结算主体信息。操作路径：【档案管理】→【租赁合同管理】→【合同字典】→【K1005 结算主体】图18操作说明：点击增加按钮，增加一行明细行。录入编码、结算主体名次，编码不可重复，选择结算主体状态。录入开户银行、人民币帐户、户名、帐号。点击保存。点击修改，修改结算主体信息后，点击保存。点击修改，选中一行结算主体信息，点击删除，确认删除后点击“保存〞按钮，可成功删除一条结算主体信息。定义结算组功能说明：用于定义结算时对应的结算组。操作路径：【档案管理】→【租赁合同管理】→【合同字典】→【K1022结算组定义】图19操作说明：点击增加按钮，增加一行明细行。录入结算组编号、结算组名称，编号不可重复，选择结算组状态。点击保存。点击修改，修改结算组编号和名称后，点击保存。点击修改，选中一行结算组信息，点击删除，确认删除后点击“保存〞按钮，可成功删除一条结算组信息。定义账单功能说明：用于定义账单信息，包括账单对应的结算组，账单日，账单中包括要收取的费用工程。操作路径：【档案管理】→【租赁合同管理】→【合同字典】→【K1023账单定义】图7图8操作说明：点击增加按钮，输入账单编号，编号不可重复,选择结算组，默认为启用状态，是否开业前账单这个根据需要进行勾选，输入账单名称，选择账单日。〔如果勾选了开业前账单，可以操作开业前收费这张单据，下面会提到，也可以不操作，看具体情况而定〕点击增加，在工程账单分类中选择本账单需要的表达的账单名称，再选择工程编号，输入工程显示顺序，保存。点击修改，修改结算组，账单名称，账单日，工程账单分类和工程编号，工程显示顺序，点击保存。点击修改，选中一行工程账单分类，点击删除，确认删除后点击“保存〞按钮，可成功删除一条工程账单分类信息。考前须知：是否开业前账单：勾选后，此账单只能选择合同开始日期之前进行结算。主要是用于合同签订后的第一次租金收取。结算组的选择请见【HYPERLINKK1022定义结算组】。报表说明商位信息查询功能说明：用于查询某个门店下的区域商位信息。操作路径：【档案管理】→【商位租户管理】→【商位资源】→【K0207商位信息查询】图20操作说明：必填项门店必须输入才能查询成功；根据需要选择相应的查询条件后，点击查询按钮即可查询相应的记录。双击状态“已租〞的商位，下面明细自动带出商位主次等信息。商位出租情况查询功能说明：用于查询商位出租信息。操作路径：【档案管理】→【商位租户管理】→【商位资源】→【K0210商位出租情况查询】图21操作说明：必填项门店必须输入才能查询成功；根据需要选择相应的查询条件后，点击查询按钮即可查询相应的记录。选定商位，下面的明细自动带出该商位的相关合同信息。招商运营目的购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，招商要始终维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。招商的顺序可按照：核心主力店现行，辅助店随后的原那么；零售购物工程优先，辅助工程配套的原那么。针对购物中心前期的招商工作进行统筹规划，系统支持：维护招商阶段及招商团队信息；维护招商组的工作方案及招商信息来源；维护各商位租金方案〔包括商铺、场地、广告位〕；维护招商品牌方案；针对每个阶段的招商进度，及时跟踪反应招商进程。适用部门招商部门流程图场景描述：购物中心经过经营定位、经营品项、效劳功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计这些阶段后，购物中心便可开始进行统一招商，首先规划招商阶段，组建招商团队；制定招商组方案，租金方案，制定品牌方案；招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽，并对招商进程进行管理，最终促使招商成功。步骤说明招商租方案招商阶段定义功能说明：维护招商的各个阶段信息操作路径：【招商管理】→【招商管理】→【招商组织】→【K0321招商阶段定义】图1特别说明：阶段编码不允许重复。已被保存的招商阶段其序号和阶段编码不容许修改，可修改阶段名称。招商阶段一旦被使用，不能删除。招商组定义功能说明：定义招商组信息操作路径：【招商管理】→【招商管理】→【招商组织】→【K0322招商组定义】图2招商人员定义功能说明：用于定义招商人员操作路径：【招商管理】→【招商管理】→【招商组织】→【K0323招商人员定义】图3特别说明：一个招商员在相同的门店下只能属于一个招商组。招商组方案功能说明：用于定义招商组方案操作路径：【招商管理】→【招商管理】→【招商组织】→【K0324招商组方案】选择招商组后，招商人自动根据招商组进行过滤图4选中一个招商组方案后，点击分解按钮，可以将选中的年度方案按照月来自动分解；分解后的月方案可以点击批审按钮来一次性审核通过。图5招商信息来源功能说明：用于定义招商信息来源操作路径：【招商管理】→【招商管理】→【招商组织】→【K0325招商信息来源】图6图7中介档案管理功能说明：用于定义中介档案信息操作路径：【招商管理】→【招商管理】→【招商组织】→【K0326中介档案管理】图8图9招商员工作移交功能说明：用于维护招商员工作移交信息，操作路径：【招商管理】→【招商管理】→【招商组织】→【K0328招商员工作移交】场景案例设置：如果某招商员因工作原因调离岗位，他原有的工作任务以及方案需要进行交接，将他负责招商的租户移交到另外一个招商员手里，便于后期工作的开展和进行。图10点击“修改〞按钮后，在交接人栏目选择招商人后，自动带出该招商人员的租户，选择一个或者多个租户后，点击按钮，可以将租户信息分配到右边的移交区域，选择一个移交接受招商员后保存，那么交接人下的租户都转到接手人下面。图11租金方案场景案例设置：明确招商阶段以及组建招商组后，进行市场调研、目标客户分析，制定招商策略、租金方案；对不同的商位属性分别制定不同的租金方案。新增商铺租金方案新增租金方案〔商铺〕功能说明：用于新增商铺类型的租金方案操作路径：【招商管理】→【招商管理】→【租金方案】→【K0301 新增租金方案〔商铺〕】图12在明细中可对同一商位进行分月录入月租金图13特别说明：如下图，本文将该类型单据分为上下两局部说明，上面局部称为单据头，下面局部称单据明细。该模块针对不同人员权限，制定不同操作菜单。将租金方案的新增、修改、删除操作分不同的人员管控。修改租金方案〔商铺〕功能说明：用于修改商铺类型的租金方案操作路径：【招商管理】→【招商管理】→【租金方案】→【K0302修改租金方案〔商铺〕】图14图15删除租金方案〔商铺〕功能说明：用于删除商铺类型的租金方案操作路径：【招商管理】→【招商管理】→【租金方案】→【K0303删除租金方案〔商铺〕】图16图17新增场地/广告位租金方案新增租金方案〔场地/广告位〕功能说明：用于新增场地/广告位类型的租金方案。操作路径：【招商管理】→【招商管理】→【租金方案】→【K0304新增租金方案〔场地/广告位〕】图18图19修改租金方案〔场地/广告位〕功能说明：用于修改场地/广告位类型的租金方案操作路径：【招商管理】→【招商管理】→【租金方案】→【K0305修改租金方案〔场地/广告位〕】图20图21删除租金方案〔场地/广告位〕功能说明：用于删除场地/广告位类型的租金方案。操作路径：【招商管理】→【招商管理】→【租金方案】→【K0306删除租金方案〔场地/广告位〕】图22图23制定招商品牌方案场景案例设置：对商位制定租金方案后，需要制定相应的品牌方案，通过租金、业态、业种等多方面因素综合比拟，选择组合最优的品牌与租户。品牌定义功能说明：用于定义招商品牌。操作路径：【招商管理】→【招商管理】→【招商品牌方案】→【K0309品牌定义】图24考前须知：系统界面上暂时只支持一级架构的品牌编码。其中界面上的末级标志已被默认勾选。招商品牌模版定义功能说明：用于定义招商品牌模板操作路径：【招商管理】→【招商管理】→【招商品牌方案】→【K0310招商品牌模版定义】图25招商品牌方案管理功能说明：用于定义招商品牌方案操作路径：【招商管理】→【招商管理】→【招商品牌方案】→【K0311招商品牌方案管理】图26图27招商执行招商洽谈记录场景案例设置：招商组制定招商方案后，各个招商人员开始进行招商洽谈工作，并记录工作进程，该工作不仅能对招商员和招商组的工作量的评定，也可根据此步骤判断商位能否签约成功。功能说明：用于记录招商洽谈信息。操作路径：【招商管理】→【招商管理】→【招商进程管理】→【K0327招商洽谈记录】图28图29租户引进和退场管理目的在开发和经营购物中心的过程中，租户组合是最重要的一项业务。引进租户要符合购物中心的整体定位，关注业态结构与业态布局的科学性，关注租户结构、租约及租金定义的合理性，关注商铺招商、商铺出租率及商铺经营状态与商铺的奉献度，关注租金收入、收入的增长变化及租户往来结款的及时性。系统主要提供以下几个方面管理：1〕系统将租户根本信息及业态定位等重要信息进行维护，通过与前期商铺的预期定位信息进行匹配比拟，给招商人员参考，选择最符合购物中心定位与开展运营的租户，从而持续提升购物中心的经营业绩和市场竞争力；2〕建立了珍贵的资源库，使租户信息不致因为招商人员的离职而丧失，从而为持续的招商及调整以获得最正确租户组合提供有力的数据支持；3〕方便了连锁型购物中心的门店配置，减少同一租户多门店单独配置的繁琐工作；4〕租户退场：与租户没有签订有效的合同〔包括意向合同〕或租赁期满〔包括提前撤场〕，约定的租赁期限履行到期，如租户已清缴全部租金及其它应缴之费并无违约行为，营运部门为其办理租户退场、退还押金等手续。适用部门运营部门、招商部门、信息部门、物业部门。流程图场景描述：招商团队成员通过关系网和陌生拜访相结合的方式，联系与招商方案相符的租户。购物中心经理、租赁团队成员和市场营销经理需要保存所有重要的潜在租赁客户的详细资料。对于潜在的租户需要进一步的跟踪挖掘，力争与其签订合同。场景描述：当租户经营状况不好或是购物中心想要提前终止合同时，就需要进行租户退场的操作，将租户退出购物中心的经营。步骤说明潜在租户档案的维护功能说明：主要维护待引进租户的资料，包括：名称、店招、所属门店、品类、有意向的商位、营业执照等。操作路径：【档案管理】→【商位租户管理】→【租户档案】→【K3001潜在租户档案】场景案例设置：如图一所示，引进“供给商一〞租户目的主要是为了引进其品牌，品牌的影响力不仅决定租户的类型，还决定后期方案中收取的租金。图1潜在租户状态的维护功能说明：将潜在租户的状态转为正式或者意向。操作路径：【档案管理】→【商位租户管理】→【租户档案】→【K3004潜在租户状态维护】场景案例设置：对潜在租户进行筛选，通过洽谈确保可签订正式合同的租户，将其状态直接转正式；对于有意向的租户，可将其状态转意向。正式状态的租户可以签订正式合同。潜在、意向状态的租户只能签订意向合同。以图2为例，通过洽谈和审核，1000210租户满足条件，于是将其转正。图2意向租户评估单功能说明：通过商位的查询，将所有对该商位有意向的潜在租户查找出来，通过招商和洽谈，比拟商铺的预期收益和实际潜在租户的档案，将潜在租户的状态转为正式。操作路径：【档案管理】→【商位租户管理】→【租户档案】→【K3009意向租户评估单】场景案例设置：在维护潜在租户档案时，可以记录该租户对某个商位有意向，通过该商位可以将租户的档案调出来，比拟商铺的定位和预期与实际记录的租户信息是否相符，满足条件的租户可以对其转正。图3考前须知：意向状态的租户转正也可以通过后面图五中转正按钮进行操作。租户门店配置功能说明：将租户的信息配置到所需门店，防止了手工录入的繁琐工作操作路径：【档案管理】→【商位租户管理】→【租户档案】→【K3006租户门店配置】场景案例设置：一个租户同时要在多家门店经营时，可以对租户进行配置，而不需要在另外的门店对该租户的档案进行维护，只需查找出该租户，勾选需要配置的门店即可。图4考前须知：对任何状态的租户都可以进行配置。租户退场功能说明：将租户的状态变更为退场。操作路径：【档案管理】→【商位租户管理】→【租户档案】→【K3005租户状态维护】场景案例设置：出现以下情况时对租户进行退场操作：招商员与意向、正式状态的租户在洽谈合同过程中没有达成一致，最终没有能签订合同。正式租户签订的合同过有效期。正式租户签订了正式合同后，对合同进行提前撤场。图5考前须知：存在有效合同的租户不允许退场。退场状态的租户不能签订合同。商铺管理目的商铺作为购物中心的主体类型商铺、承当着整个购物中心的品牌定位、培育区域影响力和租金收益的决定性作用。对商铺进行“统一管理,分散经营〞是购物中心商铺区别于其他房地产的核心特点。系统通过合同为主线，从意向-正式-正式签约-正式生效-撤场的合同状态全程提供管理，并对应对商铺的状态，为商铺经营的中管理和效劳提供支持，并通过分析为商铺单位面积创造更大的收益做出分析和参考。主要有几个方面：1〕提供合同引进、经营管理、合同撤场的流程管理；2〕提供意向合同诚意金、周期性费用等的开业前费用收取，保证购物中心租金收益；3〕通过合同条款，约定双方的义务和权利；4〕提供分析报表，查询租户租金、费用等情况，为后续分析提供支持。适用部门租赁部门，财务部门。流程图场景描述：购物中心要引进一个固定商铺，租赁部门的首先要与租户签订意向合同，交诚意金，如果进一步就会由意向合同转为正式合同。场景描述：购物中心要引进一个临时商铺，租赁部首先要与租户商定面积，位置，租金，首期费用这些前提条件，然后签订正式合同，经过审批，引进工作就可完成。步骤说明签订商铺意向合同功能说明：用于定义固定商铺意向合同相关信息。操作路径：【档案管理】→【租赁合同管理】→【意向合同】→【K0901 商铺意向合同】图1图2图3图4图5图6操作说明：在合同主体界面，点击新增按钮，黄色字体字段为必选输入的工程，输入相应的信息后保存，合同主体信息保存成功后合同状态为录入中；这里的租户要是潜在、意向和者正式的租户；主商位是待租的固定商位；修改功能可以修改意向合同，删除功能能够删除录入中的合同；签约商位界面的商位默认为合同主体的主商位，这里可以新增多个签约商位来实现一个租户租多个商位；商位可以删除，但是主商位这里是不能删除的；租金明细中可以通过新增按钮来增加多个商位；费用明细中可以通过新增按钮来增加费用工程，如果增加了开业统一收费工程，那么该意向合同要做开业前收费，再进行单据审核。但程序没有控制，可以人工控制。周期费用是根据【A1630费用工程定义】中定义的账单分类中来的，可以根据需要进行选择使用，可以是多行。清算条款界面可以定义该合同的清算条款；操作日志可以查询出该合同做了那些操作，右键查询和点击菜单上的查询按钮都可以到达一样的效果。意向终止功能是针对意向合同转成的正式合同来使用的，如果使用了该功能，那么该合同转变成意向终止，终止后的合同将不再走合同的任何流程。开业前收费功能说明：对需要开业前收费的意向商铺合同进行开业前收费。操作路径：【档案管理】→【租赁合同管理】→【意向合同】→【K1011开业前收费】图9操作说明：点击新增按钮，选择相应的合同，单据头上系统自动带出租户、门店、主商位号等信息，明细中自动带出该合同的包装费金额；明细中输入实际的付款金额后保存，系统自动回填单据头上的收款合计、实收金额、余额，单据审核后，该笔包装费付款完毕，再做意向合同的审核操作。考前须知：开业前收费，此费用在合同费用中定义，来源于【A1630费用工程定义】中定义费用阶段为开业统一收费的费用工程。意向合同转正功能说明：用于商铺意向合同的审批。操作路径：【档案管理】→【租赁合同管理】→【意向合同】→【K0902商铺意向合同转正】图10图11操作说明：在合同主体界面，点击变更按钮，黄色字体字段为必选输入的工程，输入相应的信息后保存，合同主体信息保存成功；在合同列表界面按条件查询待审批的合同，选中合同进入合同主体界面，点击审批按钮，进行合同审批。签约商位界面的商位默认为合同主体的主商位，这里可以新增多个签约商位来实现一个租户租多个商位；商位可以删除，但是主商位这里是不能删除的；租金明细中可以通过新增按钮来增加多个商位，其中次商位的结算方式与主商位一样可以自行选择；周期费用是根据【A1630费用工程定义】中来的，可以根据需要进行选择使用，可以是多行。费用明细中可以通过新增按钮来增加费用工程，如果增加了开业统一收费工程，那么该意向合同必须先做诚意金付款，且付款完结后，意向合同才能审核。清算条款界面可以定义该合同的清算条款；操作日志可以查询出该合同做了那些操作，右键查询和点击菜单上的查询按钮都可以到达一样的效果。商铺合同管理功能说明：用于定义固定商铺类型的正式合同相关信息。操作路径：【档案管理】→【租赁合同管理】→【正式合同】→【K1008 商铺合同管理】场景案例设置：当合同谈到一定阶段，就可以进行正式合同的签订工作。图12图13图14图15图16图17操作说明：在合同主体界面，点击新增按钮，黄色字体字段为必选输入的工程，输入相应的信息后保存，合同主体信息保存成功后合同状态为正式合同；这里的租户要是正式状态的租户；主商位是待租的固定商位；修改功能可以修改保存成功的商铺合同，删除功能能够删除保存成功的合同；合同审批后状态变为正式签约，审核后的合同是不允许修改的；如果这个时候发现合同存在不正确的信息，可以通过变更按钮来实现修改的目的。变更操作可以通过【HYPERLINKK1015合同变更日志】查询。正式合同的来源有两种：一种是意向合同审批后转向正式合同，一种是直接在商铺合同管理中新增正式合同；签约商位界面的商位默认为合同主体的主商位，这里可以新增多个签约商位来实现一个租户租多个商位；商位可以删除，但是主商位这里是不能删除的；租金明细中可以通过新增按钮来增加多个商位；系统支持三大费用的预收，租金、管理费、推广费。在合同主档中定义各费用的预收月份〔必须大于0小于等于24个月〕；记租标志：是否收取月租金，不勾选表示免租。租金单位：每天和每月是指结算月为完整月；每天/平米和每月/平米是指每天或每月每一个平方租金是多少，在计算时是取建筑面积还是租金面积，是以各费用的商位面积在费用工程对照表中的面积基数值为准；期间段是指一段时间内租金是多少；每月〔30.5〕和每月〔30.5〕/平米是指结算期为整个周期时按单价收取，结算期缺乏一个周期时，费用按30.5天折算到每一天，再乘以本次结算天数〔或每天单价*本次结算天数*面积〕；管理费和推广费单位同理。周期费用只能是【K1630费用工程定义】中定义的账单分类来进行选择。费用明细中可以通过新增按钮来增加费用工程，正式合同这里不允许增加开业统一收费工程；清算条款界面可以定义该合同的清算条款；操作日志可以查询出该合同做了那些操作，右键查询和点击菜单上的查询按钮都可以到达一样的效果；一个商位在一个时间段内只能签订一份正式合同；租户在第一份正式的商铺合同审核时，假设合同中签订多个商位，或者是租户签订多个合同，都将商位信息添加到此商品档案的经营配置中。结算方式说明：纯租金：按固定的金额收取租金。场地广告位的结算方式只能是纯租金。纯抽成：按实际销售抽成。租金加抽成：在收取租金的根底上加收销售抽成。租金与抽成取高：将租金与抽成进行比拟。租金高那么按租金收取，抽成高那么按租金加上两者的差额局部进行收取。多扣率：将销售收入与超额指标进行比拟，销售收入小于超额指标那么按商品实际扣率计算抽成，销售收入大于等于超额指标那么按超额扣率计算抽成，系统支持五级超额。全额：整个销售收入按超额扣率计算抽成差额：超过局部按超额扣率计算抽成，其他按上一级扣率计算保底与抽成取高：将抽成与保底金额进行比拟。保底高那么按租金加上保底与租金的差额收取。抽成高那么按租金加上抽成与租金的差额进行收取。结算条款：月结日：指周期性费用以哪一天做为周期的截止日。“31〞表示周期为每个自然月，“5〞那么表示上月6号到本月5号为一个周期。收取方式：不提前收取：费用在发生后收取提前收取：本周期收取下一个周期的费用提前一个月收取：本周期收取下下一周期的费用合同状态说明：未生效：录入意向合同意向合同：审批意向合同意向终止：审核意向合同后终止，终止后不允许操作任何业务正式合同：意向合同转正、录入正式合同正式签约：审核正式合同，合同开始日期大于系统当前日期正式生效：审核正式合同，合同开始日期小于或等于系统当前日期合同撤场：正式生效合同撤场已过期：广告位合同过期注：除广告位合同，其它类型的合同即使过了合同有效期，合同状态也不会发生变化，必须手工进行续签或者撤场处理。如果要生成第一次费用，在合同开始日期之前的一个周期内，以合同月结日为准，进行账单生成，再进行收款操作。临时商铺合同管理功能说明：用于定义临时商铺类型的正式合同相关信息。操作路径：【档案管理】→【租赁合同管理】→【正式合同】→【K1009 临时商铺合同管理】图18图19图20图21图22图23操作说明：在合同主体界面，点击新增按钮，黄色字体字段为必选输入的工程，输入相应的信息后保存，合同主体信息保存成功后合同状态为正式合同；这里的租户要是正式状态的租户；主商位是待租的临时商位；修改功能可以修改保存成功的商铺合同，删除功能能够删除保存成功的合同；合同审批后状态变为正式签约，审核后的合同是不允许修改的；如果这个时候发现合同存在不正确的信息，可以通过变更按钮来实现修改的目的。签约商位界面的商位默认为合同主体的主商位，这里可以新增多个签约商位来实现一个租户租多个商位；商位可以删除，但是主商位这里是不能删除的；租金明细中可以通过新增按钮来增加多个商位。系统支持三大费用的预收，租金、管理费、推广费。在合同主档中定义各费用的预收月份〔必须大于0小于等于24个月〕；记租标志：是否收取月租金，不勾选表示免租。租金单位：每天和每月是指结算月为完整月；每天/平米和每月/平米是指每天或每月每一个平方租金是多少，在计算时是取建筑面积还是租金面积，是以各费用的商位面积在费用工程对照表中的面积基数值为准；期间段是指一段时间内租金是多少；每月〔30.5〕和每月〔30.5〕/平米是指结算期为整个周期时按单价收取，结算期缺乏一个周期时，费用按30.5天折算到每一天，再乘以本次结算天数〔或每天单价*本次结算天数*面积〕；管理费和推广费单位同理。费用明细中可以通过新增按钮来增加费用工程，正式合同这里不允许增加开业统一收费工程；周期费用只能是【A1630费用工程定义】中的账单分类中定义的来进行选择。清算条款界面可以定义该合同的清算条款；操作日志可以查询出该合同做了那些操作，右键查询和点击菜单上的查询按钮都可以到达一样的效果；一个商位在一个时间段内只能签订一份正式合同；租户在第一份正式的商铺合同审核时，假设合同中签订多个商位，或者是租户签订多个合同，都将商位信息添加到此商品档案的经营配置中。如果要生成第一次费用，在合同开始日期之前的一个周期内，以合同月结日为准，进行账单生成，再进行收款操作。商位合并功能说明：用于将同一个区域内的两个或多个商位合并成一个商位，合并后的商位面积等于要合并的几个商位之和。操作路径：【档案管理】→【商位租户管理】→【商位资源】→【K0206商位合并】场景案例设置：当商铺在营运过程中，由于经营的需要，在扩大面积或是缩小面积时，就要对商位进行拆分或合并的操作。图25操作说明：单据对“待租〞商位做商位合并，选择“待租〞商位后，商位详细信息自动带出。如果是“已租〞商位的合并，那么合并生效的日期要有原有合同生效日期之后才能审核。如果选择商位存在“未审核〞的商位面积变更单，那么不能做商位合并。商位合并是指将多个商位合并成一个商位，合并后的面积等于多个商位面积之和。新增单据的时候，明细中合并的几个商位的商位类型、门店和一级机构要与单据头所选商位一致。点击保存按钮，商位合并操作成功；点击审核按钮后，明细中的商位状态将变为“取消〞状态。〔取消状态仅指对“待租〞商位做商位合并〕商位拆分功能说明：用于将一个商位拆分成一个或者多个商位。操作路径：【档案管理】→【商位租户管理】→【商位资源】→【K0205商位拆分】图26图27操作说明：单据对“待租〞商位做商位拆分，选择“待租〞商位后，商位详细信息自动带出。对“已租〞商位进行拆分，那么拆分生效的日期要有原有合同生效日期之后才能审核。如果选择商位存在“未审核〞的商位面积变更单，那么不能做商位拆分。商位拆分是指将商位A拆分成商位B和商位C，拆分后，商位B的面积+商位C的面积等于原来拆分之前商位A的面积。点击新增按钮，单据头输入拆分的商位等信息后，点击右边的增行按钮，输入拆分后的位置编码和建筑和租金面积等信息后保存，再审核的时候，自动生成新的商位编码。拆分后的商位类型、门店、一、二级机构等根本信息与拆分的商位相同。合同撤场功能说明：租户合同到期撤场。操作路径：【档案管理】→【租赁合同管理】→【正式合同】→【K1019 合同撤场单】场景案例设置：租户合同到期，无意再继续经营，就要将合同撤场。图28图29操作说明：点击“新增〞按钮，默认的合同撤场时间为当天。选择要退场的租户，选择租约号带出主商位，保存，审核。报表说明合同变更日志功能说明：用于查询合同变更记录。操作路径：【档案管理】→【租赁合同管理】→【正式合同】→【K1015 合同变更日志】图30合同综合查询功能说明：用于查询合同综合信息。操作路径：【档案管理】→【租赁合同管理】→【正式合同】→【K1014 合同综合查询】图31操作说明：输入相应的查询条件后，点击查询按钮可以按照输入的查询条件来查询记录明细中查询出合同结果后，双击合同信息可以显示出该合同下的商位信息。场地/广告位管理目的除了商铺租金收入外，广告位收入也是购物中心收入的重要来源。首先对购物中心广告位进行整体规划，良好的广告位规划对营造购物中心商业气氛起着重要的作用，然后依据广告形式及效果进行定价招租。通过对广告位的管理，使墙体，电梯这些位置发挥更大作用，取得了可观的租金收入，更起到宣传推广的作用，促进租户销售。购物中心通常都有共享空间和大面积的公共区域，将这些区域利用起来作为内部租户及外部厂商进行推广活动的主要场所，举办与购物中心气质相符的活动，有助于提升购物中心品牌形象，吸引顾客来到购物中心并延长顾客在购物中心逗留的时间，进而促进租户销售。系统通过与租户签订场地/广告位合同，合理规划场地/广告位的档期及主题，提前收取租金及费用，以到达面积收益最大化、推广宣传购物中心，提升整体人流量和销售量的作用。适用部门市场推广部门，财务部门。流程图场景描述：购物中心要引进一个场地或广告位，租赁部首先要与租户商定场地或广告位的面积，位置，租金，首期费用这些前提条件，然后签订正式合同，经过审批，引进工作就可完成。步骤说明场地广告位合同管理功能说明：用于定义场地/广告位商铺类型的正式合同相关信息。操作路径：【档案管理】→【租赁合同管理】→【正式合同】→【K1010 场地广告位合同管理】图1图2图3图4图5操作说明：在合同主体界面，点击新增按钮，黄色字体字段为必选输入的工程，输入相应的信息后保存，合同主体信息保存成功后合同状态为正式合同；这里的租户要是正式状态的租户；主商位是待租的场地广告位商位；修改功能可以修改保存成功的商铺合同，删除功能能够删除保存成功的合同；合同审批后状态变为正式签约，审核后的合同是不允许修改的；如果这个时候发现合同存在不正确的信息，可以通过变更按钮来实现修改的目的。变更操作可以通过A1630费用工程定义】中定义的来进行选择。清算条款界面可以定义该合同的清算条款；操作日志可以查询出该合同做了那些操作，右键查询和点击菜单上的查询按钮都可以到达一样的效果；一个商位在一个时间段内只能签订一份正式合同；广告位合同，结束日期到期后，就认为该合同是自动失效的。结算方式说明：场地/广告位是纯租金。如果要生成第一次费用，在合同开始日期之前的一个周期内，以合同月结日为准，进行账单生成，再进行收款操作。结算条款：月结日：指周期性费用以哪一天做为周期的截止日。“31〞表示周期为每个自然月，“5〞那么表示上月6号到本月5号为一个周期。收取方式：不提前收取：费用在发生后收取提前收取：本周期收取下一个周期的费用提前一个月收取：本周期收取下下一周期的费用合同状态说明：正式合同：录入正式合同正式签约：审核正式合同，合同开始日期大于系统当前日期正式生效：审核正式合同，合同开始日期小于或等于系统当前日期合同撤场：正式生效合同撤场已过期：广告位合同过