2023年商业地产上市公司年报综合分析

2023年商业地产上市公司年报综合分析要点：1、“十二五〞规划为商业地产带来开展契机，房地产调控推动商业地产对住宅地产的替代效应；去年商业地产销售增速明显高于住宅市场。营业收入保持快速增长，利润增长率却相对落后；高负债经营、偿债能力差成为商业地产业的普遍现象；土地储藏与在建工程丰富，商业地产潜在供给量巨大；租赁经营收入增速大于持有物业规模扩张速度，平均租金水平渐涨。专业商业地产公司以销售为主，自持比例较小；混业经营商业地产公司追求住宅与商业的平衡，战略上以商业为主导；新进入者将商业地产作为一种战略补充，效劳于住宅地产。以销售回款与借款为主的资金流入格局未发生改变，且有增强趋势；业内企业开始积极探索新型融资渠道，但尚未成气候。一、研究标本选择中国社科院发布的2023年?住房绿皮书?指出，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司多达802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。为摆脱住宅地产市场深度调控所带来的困局，越来越多的房地产上市公司开始或加大商业地产投资。在此背景下，本报告依据商业地产业务所占营业收入比重从中选取十五家代表性商业地产类上市公司作为研究样本，以便能全面、真实的反映商业地产行业经营现状及未来走势。类别样本企业选择依据一类：专业商业地产公司世茂股份商业地产及其产业链所占营业收入比例为100%SOHO中国商业地产及其产业链所占营业收入比例为100%中国国贸商业地产及其产业链所占营业收入比例为100%南国置业商业地产及其产业链所占营业收入比例为100%二类：混业经营商业地产公司金融街商业地产及其产业链所占营业收入比例到达70%以上陆家嘴商业地产及其产业链所占营业收入比例为54%北辰实业商业地产及其产业链所占营业收入比例约为50%万通地产商业地产及其产业链所占营业收入比例为20%华润置地商业地产及其产业链所占营业收入比例约为12%阳光股份商业地产及其产业链所占营业收入比例约为8%三类：新进入商业地产公司保利地产未来方案继续加大商业地产工程的投资，目标实现商业地产投资和住宅地产投资的比例为3：7金地集团战略架构实现重大突破：以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼招商地产公司战略委员会确立了住商并举、产居一体的商业模式远洋地产2023年，远洋地产在商业地产领域将到达百亿元的经营目标龙湖地产到2023年，商业工程由现时6个增加至18个，租金收入增加至约20亿元，投资物业业务占整体利润的10%本报告重点分析专业类与混业经营类商业地产公司〔十家〕；对于新进入类商业地产公司〔五家〕，由于商业地产方面数据资料普遍缺失，本报告仅对其开展模式进行简要分析。二、宏观环境及行业研判样本企业年报对商业地产所处宏观环境及行业总体情况进行了分析与判断，基于此，本局部将主要代表性观点归纳总结如下：1、“十二五〞规划为商业地产带来开展契机一方面，“十二五〞规划倡导转变经济增长方式，大力开展现代效劳业以及城市功能升级，从2023年起将拉动内需，实现以消费为主导的经济增长。作为消费产业的上游环节，商业地产正契合了这一经济开展战略。另一方面，“十二五〞规划要提出的主要目标之一就是“城镇化率提高4个百分点，城乡区域开展的协调性进一步增强〞。这就意味着到2023年，中国的城镇化率将由现在的47.5%提高到51.5%，城镇人口数将首次超过农村人口数。城镇化进程的快速推进成为商业地产开展的根本驱动力。2、房地产调控推动商业地产对住宅地产的替代效应2023年伊始，相继出台的“国八条〞和试点房产税，预示针对房地产市场的宏观调控将更加严厉和深入，未来楼市也将在动态中到达新的均衡。商业地产在这波变动周期中何去何从，各方几乎达成共识，即商业地产对住宅地产的替代效应将逐步显现。与饱受考验的住宅市场相比，商业地产一枝独秀，几乎没有受到政策的限制。商业地产将成为地产投资的唯一出口，估计将吸引大量投资性资金流入。万科、金地等原来专注于住宅市场的地产巨鳄在年报中明确表示进军商业地产，便是这种替代效应的明显表达。但这却是一把双刃剑，“言必称商业地产〞成为当前地产市场的一道奇观，商业地产仿佛成为最后的避难所，供大于求的市场风险在不远的将来可能会变为现实，商业地产的泡沫也许正在积累之中。3、商业地产销售增速明显高于住宅市场2023年，随着世界经济逐步回暖，我国经济继续保持稳步增长。在宏观经济形势影响下，商业地产市场出现复苏迹象，投资和销售都实现了快速的增长，特别是商业地产销售的增长速度明显高于住宅的销售增长。世界兴旺经济体的轨迹说明，一旦一个经济体的人均GDP超越3000美元以上，商业将进入全面开展阶段。2023年，中国的人均GDP已突破4000美元的关口。就城市层面而言，一线城市人均GDP普遍已超过10000美元，商业地产市场的开展势头强劲；另外，很多二三线城市的人均GDP均已远超4000美元，随着城市化进程的推进，这些城市的商业地产必将得到萌动和加速，进而成为引领未来新一轮行业上升的市场主力。三、经营数据分析1、营业收入保持快速增长，利润增长率却相对落后2023年样本企业平均营业收入增长率高达84.61%，但净利润未能保持同比例上升，平均增长率仅为35.09%。究其原因，2023年样本企业所持商业地产物业中，新增或前期阶段工程较多，其正处于经营的爬坡阶段，前期费用、经营费用及财务费用高〔工程投入运营后利息费用不再资本化〕，而租金水平较低，甚至局部是免租金状态，从而导致净利润增长率相对较低。由此可以说明商业地产与住宅地产的不同，前者是一种长期投资，需要时间积累，不断培育，才能产生期望的收益，而后者是短期投资，快进快出，追求速度。2、高负债经营、偿债能力差成为商业地产业的普遍现象此处选择一、二类商业地产公司中的八家进行偿债能力分析〔SOHO中国与华润置地系香港上市公司，不便于统计分析〕短期偿债能力指标变化趋势图长期偿债能力指标变化趋势图首先看短期偿债能力，流动比率、速动比率及现金比率三大短期偿债指标濒临危险水平。流动比率呈下降趋势，逐步偏离平安标准2；速动比率虽有一定上升，但与平安标准1还有一定距离；现金比率出现波动，最高也仅为51.05%再看长期偿债能力，资产负债率、产权比率及利息保障倍数三大指标一致反映商业地产公司长期偿债能力不断下降。自2023年，资产负债率一路走高，目前已经到达60.06%；产权比率不断增加，说明所有者权益对债权人的保障程度逐步下降；与前两者相反，利息保障倍数下降趋势明显，意味着样本企业支付利息费用的能力在下降。此外，经营净现金流量为负且不断放大，不利于缓解不断恶化的偿债形势。2023年，样本企业经营净现金流量仅有两家为正，合计总额为-67.27亿元，相对于上一年减少58.82亿元，降幅空间巨大。这说明样本企业大多采取了市场扩张的经营策略，支付土地款、工程初始阶段租金低、前期费用高等原因，共同导致了经营净现金流量出现巨幅下降。在此背景下，商业地产公司必须积极开拓融资渠道，以便缓解日益严峻的偿债能力。3、土地储藏与在建工程丰富，商业地产潜在供给量巨大2023年，十家样本企业〔一、二类〕除万通地产外，其余均有新增土地储藏，合计新增规划建筑面积高达1052.82万平方米；且商业地产用地所占比例不断提高，以金融街为例，该年商业地产用地占土地储藏比例为73.58%，同比上升近41个百分点。土地获取方式方面，工程收购以其独特优势逐步超越招拍挂，成为商业地产公司的首选，比方SOHO中国新增66.9万平方米土地储藏全部通过工程收购方式获得。与此同时，样本企业在建商业地产工程高达1274.88万平方米，甚至超越新增土地储藏。丰富的土地储藏与在建工程，预示着未来商业地产供给面积巨大。如此强大的产品供给确保了商业地产市场的可持续开展，但却可能导致供大于求，市场竞争加剧。商业地产土地储藏及在建面积之所以迅速放大，原因有二：第一，在国家对住宅市场密集调控下，商业地产对住宅地产的替代效应开始产生，地产商将对住宅地产的投资转投向商业地产。第二，对于资金实力雄厚的公司，尤其是混业经营的公司，往往采取逢低纳入的市场策略，即在市场低谷的时候，积极进行土地拓展，为迎接市场顶峰做好准备。4、租赁经营收入增速大于持有物业规模扩张速度，平均租金水平渐涨限于年报数据提供情况，我们从样本企业中选取陆家嘴、金融街、阳光股份、北辰实业及华润置地五家企业分析租赁经营情况。计算说明，2023年五家企业持有商业地产规模为367.66万平方米，同比增长35.89%；租赁经营收入为45.63亿元，同比增长52.51%；平均租金水平从2023年的92.16元/平方米/月上涨至103.42元/平方米。从而可以发现，租赁经营收入增速大于持有物业规模扩张速度，平均租金水平渐涨。样本企业持有物业规模〔万平方米〕租赁经营收入〔亿元〕平均租金〔元/平方米/月)2023年2023年2023年2023年2023年2023年陆家嘴83.2474.127.034.7670.3853.52北辰实业104.0051.0014.148.19113.30133.82华润115.0280.0314.8910.53107.88109.65金融街46.0046.007.305.33132.2596.56阳光股份19.4019.402.271.1197.5147.68根据仲量联行研究数据，由于跨国公司增多，且国内企业开始追求高品质写字楼，导致2023年中国市场甲级写字楼需求增加，租金水平保持上涨趋势，空置率下降。同时，国内商业零售活动强劲，多数市场的租金水平呈现增长态势。四、开展模式研究研究发现，专业、混业经营及新进入三大类商业地产公司的经营开展模式存在较大差异，本局部将依次进行解析：1、专业商业地产公司以销售为主，自持比例较小专业商业地产公司市场定位明确，全部营业收入均来自于商业地产，国内典型代表为万达地产〔未上市〕、宝龙地产〔未上市〕、世茂股份、SOHO中国、中国国贸及南国置业等知名企业，本报告选取后面四家上市公司就开展模式进行分析。由之前研究可知，商业地产盈利模式的本质是租售比例的分配，共分为杀猪派〔全部销售〕、养鱼派〔全部出租〕及骑墙派〔租售结合〕三大派别。年报显示，四家样本企业中世茂股份、SOHO中国及南国置业为租售结合，且以销售为主；仅中国国贸一家实行全部出租经营的模式。商业地产行业投资大，回收期长，需要强劲的资金支撑才能成功挺过漫长的工程培育期。对于专业商业地产公司，唯一的经营现金来源是商业地产所带来的相关收入，没有其他业务可以为其提供支撑，再加上自身财务实力有限，无奈之下，不得不忍痛割爱，销售绝大比例的商业地产工程，以便缓解紧张的现金流。当然，这也不是绝对的，如果公司资金实力雄厚，比方中国国贸，那么可以采取全部自持的方式，通过精心培育，获取成熟阶段物业长期稳定的收益，并坐收商业地产工程的巨大升值空间。2、混业经营商业地产公司追求住宅与商业的平衡，战略上以商业为主导目前，国内商业地产公司纷纷向香港地产商学习，采用物业开发〔住宅地产〕与物业投资〔商业地产〕混合的经营模式。其本质是合理分配住宅开发与商业地产工程持有比例，以住宅开发收益支持商业地产工程持有与培育，以商业地产长期稳定收益平衡公司经营风险；在出租物业上大多奉行顺周期的扩张策略，只求稳定的绝对收益，而不求更高的投资回报率；在开发物业上，或是套利低谷、耐心等待价格上升，或是“货如轮转〞、不惜打折以维持周转。本报告所选取的五家混业经营样本企业是国内实践这种模式的典型代表，通过其年报可窥见一斑。样本企业开展战略金融街业务模式由最初单纯的土地开发向房地产开发转变，再由房地产开发向“房地产开发+持有经营〞转变，逐渐形成具有公司特色的可持续的开展模式北辰实业不断致力于打造开展物业、投资物业、商业物业三业并举、三位一体的独特业务模式，实行开展物业、投资物业、商业物业“5:3:2”万通地产遵循“滨海新区，美国模式、万通价值观和打造绿色公司〞的战略方针，在稳固住宅业务的同时，加大力度开发商用物业，到达商用物业与住宅业务并重华润置地坚持“差异化〞的竞争战略和“住宅开发+投资物业+增值效劳〞商业模式，成为中国最具实力的综合性地产公司，并在中高端住宅及商业地产领域引领行业开展方向。阳光股份坚决以商业地产开发与持有经营为主线的经营思路，保持商业地产持有经营业务与住宅开发业务的合理比例，培育长期稳定的盈利能力陆家嘴是混业经营公司的特例，土地批租是公司的另一项主营业务，2023年占营业收入比例为46%。未来该公司的营收模式也将发生根本改变，从以土地批租收入为主转变为以长期资产管理收入〔即商业地产〕和短期资产出售收入并重的模式。3、新进入者将商业地产作为一种战略补充，效劳于住宅地产面对纷纷进入商业地产的“繁荣景象〞，相关企业必须保持足够清醒的头脑，不能够盲目跟风。首先要弄清这些企业进入商业地产的初衷是什么？归纳起来，有这么几点：增加利润点、加强拿地竞争力、完善产业链〔住宅商业配套〕等。它们本质上是公司战略的调整与补充，以住宅地产为主的战略并未改变，进军商业地产是为了更好开展住宅地产。以住宅地产老大万科在北京地区的商业地产试水为例，无论是长阳工程20多万平方米的商业街，还是五号公社的花园办公，又或是万科蓝山G1、G3号楼的企业独栋，均是以住宅为依托，集中表达了住宅开发的核心。五、融资方式梳理1、以销售回款与借款为主的资金流入格局未发生改变，且有增强趋势2023年样本企业资金来源比例图近三年样本企业资金来源趋势图首先从横向角度看，2023年样本企业销售回款〔包括销售收入、物业租赁收入等〕与借款占资金来源比例的平均值为88%，南国置业更是高达99%，可见这两种方式仍是商业地产公司最主要的资金来源渠道。再从纵向角度看，近三年，销售回款与借款所占比例逐年提高，2023年仅为66.84%，2023年迅速上升为78.63%，说明商业地产公司融资渠道略显单一，对传统融资方式的依赖性越来越强，融资格局亟待改善。2、开始积极探索新型融资渠道，但尚未成气候.2023年样本企业在融资方面做了大量的有益探索，积极拓展融资渠道，创新融资方式，尽力为商业地产开展提供充足的资金保障。虽然受国家宏观政策收紧的影响，样本企业的定向增发等活动受阻，未能从证券市场融资，但在其他融资渠道方面取得一些成绩。比方，金融街积极探索工程层面的合作模式