资产评估-ch1基本理论

资产评估任课老师韩颖慧工作单位金融学院E-mail前言一、《资产评估》的性质和研究对象（What）

资产评估是多种学科交叉结合的一门综合性学科。它的研究对象是在现代市场经济条件下,在资产管理与产权交易中,确定资产现时价值的基本原理、原则与方法.资产评估行业是运用专业优势，对市场主体的各类资产价值及相关事项，提供测算、鉴证、评价、调查和管理咨询等各种服务的现代服务业。行业现状中国资产评估业用了短短20多年的时间就从无到有、从小到大，发展成为了一支注册资产评估师3万多人、机构总数近3000家、年业务收入超80亿元的庞大队伍，39所高等院校开办了资产评估专业本科教育，68所院校取得了资产评估硕士专业学位开办资格中国资产评估行业发展规划一是法律制度基本健全、有效实施。着力推动资产评估立法工作，加强资产评估相关配套制度建设。二是执业范围和服务领域不断拓展。力争实现资产评估行业传统业务收入年递增20%以上，全部收入300亿元的目标。三是资产评估机构规模优化、布局合理。重点培育5家左右年收入超过10亿元、20家左右年收入超过5亿元的特大型资产评估机构。积极扶持50家左右年收入超过1亿元的大型资产评估机构。中国资产评估行业发展规划四是资产评估机构管理科学、核心竞争力增强。资产评估机构健全各项制度，充分运用信息化手段，强化风险管理和质量控制，全面提升核心竞争力。五是从业人员队伍壮大、素质过硬。制定和实施资产评估行业人才规划，努力打造300名左右能够提供高端服务的复合型人才，培养5000名左右业务骨干，执业人员数量超过10万人，从业人员数量超过30万人。六是执业环境切实改善、规范有序。执业范围和服务领域—跨界涵盖了企业价值、珠宝首饰、金融资产、文化资产、碳排放交易权等多个领域传统的价值评估：包括了企业改制、公司上市、并购重组、资产交易、公允价值计量等诸多业务提供有关金融衍生工具估值的服务拓展业务：价值咨询、管理和运营领域，为政府决策、社会管理、财政改革和企业“走出去”等提供专业价值服务企业经营效益评价、风险管理等服务，财政资金运用、政府预算绩效管理、内部控制体系评价等服务，还可以为城镇化的建立、资源补偿、司法鉴定、绩效评价、生态价值评估等提供价值咨询等等注册资产评估师制度简介

CertifiedPublicValuer（一）考试科目：资产评估经济法财务会计机电设备评估基础建筑工程评估基础考试时间：9月滚动周期：三年

（二）考试报名条件1.取得经济类、工程类大专学历、工作满5年，其中从事资产评估相关工作满3年。2.取得经济类，工程类本科学历，工作满3年，其中从事资产评估相关工作满1年。

3.取得经济类、工程类硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，工作满1年。4.取得经济类、工程类博士学位。5.非经济类、工程类专业毕业，其相对应的从事资产评估相关工作年限延长2年。6.不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济、会计、审计专业初级资格考试，取得相应专业技术资格，并从事资产评估相关工作满5年。

国发〔2014〕27号《关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》有利于降低就业创业门槛、营造良好的人才发展环境，进一步激发市场创业主体的积极性。职业资格的

许可和认定的取消2014年8月12日国务院公开发布国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定

，取消了注册资产评估师的职业资格的许可和认定。2014年9月6日-7日举行的注册资产评估师考试将延期举行。相关考试工作安排请随时关注中评协网站及微信账号(CAS-ZCPG)。房地产经纪人、注册税务师、土地登记代理人、矿业权评估师、注册资产评估师等5项准入类职业资格调整为水平评价类职业资格。正确认识27号文27号文决定取消注册资产评估师职业资格认定和许可事项，并非取消注册资产评估师职业资格，更不是取消资产评估行业，而是通过对职业资格管理方式的改革，赋予了行业协会更多的管理职能，进一步强化了行业自律管理。《资产评估法(草案)》已经经过了全国人大常委会两次审议，并且继续列入了全国人大常委会2014年立法工作计划。《资产评估法》的立法宗旨充分体现了简政放权、强化行业自律管理的精神，它的出台有利于明确资产评估行业的法律地位，促进资产评估行业科学健康发展。全行业要高度重视、全力支持资产评估立法工作，积极推动《资产评估法》早日出台。哈佛毕业主修经济学，副修社会学林书豪的中文域名()已经被人抢注，转让费用叫价26万元。“Linsanity”(林来疯)已被林书豪本人抢注成商标，申请费1625美元雅虎体育估算，林书豪的市场价值已达到1400万美元(2012.2)《福布斯》:如保持发挥，2012/2013赛季林书豪的经济价值可达1.5亿美元关注：ipad商标侵权案赛季工资2010-11赛季工资47万美元2011-12赛季工资78万美元2012-15赛季工资500\520\1490万美元2014年7月25日，湖人官方宣布正式签下林书豪，林书豪将披17号球衣。南京高科(600064)关联交易公告(2011.8.18)南京高科“白菜价”甩卖资产最终控制人下属企业笑纳

南京新港高科技股份有限公司澄清公告南京高科贱卖资产再遭质疑房地产专业人士：交易价应达2亿南京高科贱卖资产被揭露终止仙林项目转让南京高科(600064)关联交易公告(2011.12.13)远兴能源资产评估遭疑低价转让涉嫌利益输送南京新港高科技股份有限公司关联交易公告(2011.8.18)公司控股子公司高科置业拟将南京仙林商务管理有限公司（简称仙林商务）99％、1％的股权分别转让给南京仙林新市区开发有限公司（以下简称新市区开发公司）和南京仙林大学城科技园有限公司（以下简称仙林科技园公司），交易价为7625.34万元，交易完成后，高科置业预计获得收益1987.21万元高科置业栖霞区国资投资中心南京高科新市区开发仙林商务公司100%80%19.8%仙林科技园99%南京市国资委仙林商务公司——C地块该项目规划建设用地面积4.07万平方米，总建筑面积10.24万平方米，其中地上建筑面积7.22万平方米，地下建筑面积3.01万平方米，土地使用性质为商务办公性质，土地使用权出让年限为40年。南京高科官方网站以及2010年年报显示，C地块商务办公楼项目位于仙林中心区，金鹰天地以东、南京邮电大学以南，距离地铁2号线仙林站步行仅5分钟路程；项目于2009年12月22日奠基，目前正进行主体工程施工。南京新港高科技股份有限公司关联交易公告(2011.12.13)公司控股子公司高科置业拟将南京仙林商务管理有限公司（简称仙林商务）99％、1％的股权分别转让给南京仙林新市区开发有限公司和南京仙林大学城科技园有限公司，以其2011年9月30日经江苏中天资产评估事务所有限公司与中联资产评估集团有限公司评估的净资产值平均额

14,760万元为依据，转让价格分别为

14,612万元和148万元。高科置业预计将实现净收益7,341.52万元

苏中资评报字[2011]第3021号资产评估报告根据仙林商务公司聘请的具有证券、期货评估资格的江苏中天资产评估事务所有限公司出具的报告，截至2011年9月30日，仙林商务公司总资产评估值为30,686.48万元，增值9,516.14万元，增值率44.95%，净资产评估值为14,487.45

万元，增值9,516.14万元，增值率191.42%。中联评报字[2011]第906号资产评估报告根据公司聘请的具有证券、期货评估资格的中联资产评估集团有限公司出具的报告，截至2011年9月30日，仙林商务公司总资产评估值为31,231.24万元，评估增值10,060.90万元，增值率47.52%，净资产评估值为15,032.21万元，评估增值10,060.90万元，增值率202.38%。

仙林商务评估结论比较表评估机构立信永华江苏中天中联评估基准日2010.12.312011.9.302011.9.30交易公告日2011.8.182011.12.132011.12.13总资产评估值(万元)16,098.0730,686.4831,231.24负债评估值(万元)8472.7316199.03净资产评估值(万元)7,625.3414,487.4515,032.21交易价值(万元)7625.34

14,760二、教学内容体系

基本理论和方法

评估实务管理篇资产评估基本理论资产评估基本方法资产评估程序房地产评估

机器设备评估无形资产评估企业价值评估

以财务报告为目的的评估评估报告资产评估管理与规范三、参考书:1.中国资产评估协会.资产评估--2013年全国注册资产评估师考试用书.中国经济出版社.2013.42.郑万生,孙宝珩.资产评估案例模板.北京科学技术出版社.2011.53.朱萍.资产评估学教程（第四版）上海财经大学出版社.2012.84.乔志敏，宋斌.资产评估学教程（第四版）.中国人民大学出版社.2013.065.熊晴海.资产评估学.清华大学出版社.2009.56.（美）科勒（Koller·T.）等著，高建等译.价值评估:公司价值的衡量与管理(第4版).电子工业出版社.2007.02四、考核形式考核方式：平时作业、课堂抽测、期末考试相结合。平时课堂提问、抽测占15%作业占20%期中考试占15%期末考试占50%南京审计学院金融学院资产评估

第一章资产评估基本理论

本章重点和难点1.资产评估基本要素和特点2.资产的特点及分类；3.资产评估价值类型及其划分标准、适用范围4.各种资产评估假设的内涵和实质5.资产评估各种原则内涵及其应用

第一章资产评估基本理论第一节导论第二节资产评估理论基础第三节资产评估的主体和客体第四节资产评估目的与假设第五节资产评估的价值类型及其基础第一节总论一、资产评估及其发展

二、资产评估的种类、功能、特性和作用三、资产评估与社会经济发展

一、资产评估及其发展（一）资产评估活动的起源

交易所的交易行为起源说海上贸易保险起源说房地产交易起源说

资产评估是市场经济的必然产物

一、资产评估及其发展（二）社会经济背景及其发展规律1、资产评估活动产生的社会背景（1）交易对象和交易空间的扩大（2）交易各方信息的不对称（3）交易的公允性要求2、资产评估不同的发展阶段（1）原始评估阶段（2）初级（经验）评估阶段（3）规范评估阶段。

规范评估阶段资产评估的特征①资产评估机构公司化②评估人员专业化③评估业务多元化④评估手段和方法的科学化⑤评估技术规程和评估职业道德规范化

（三）资产评估发展现状与趋势1、发达国家资产评估发展的现状与趋势（1）市场经济发达国家资产评估发展的现状

——规范评估阶段（2）市场经济发达国家资产评估发展的趋势评估领域多元化、细化、专业化评估理念、认识与规范趋于统一

（三）资产评估发展现状与趋势2、我国资产评估发展1）起步:20世纪80年代末国有资产管理国务院第91号令国有资产评估管理办法

2）发展：1993年12月，中国资产评估协会成立，政府直接管理向行业自律管理过渡，评估对象各类所有制的资产过渡1995年3月，加入国际评估准则委员会3）规范化发展

——评估准则、指南和指导意见的陆续颁布

——以核准制和备案制取代了立项确认制由财政部发布的准则包括：3资产评估准则——基本准则（2004）资产评估职业道德准则——基本准则（2004）资产评估准则——无形资产（2001）

由中国资产评估协会发布的准则包括：(5+6+1+4+8=24)属具体准则层次的程序性准则有：（5）

资产评估准则——评估报告（2007）资产评估准则——评估程序（2007）资产评估准则——业务约定书（2007）资产评估准则——工作底稿（2007）

资产评估准则——利用专家工作（2013）

属具体准则层次的实体性准则有：（6）

资产评估准则——机器设备（2007）资产评估准则——不动产（2007）资产评估准则——无形资产（2008）资产评估准则——珠宝首饰（2010）资产评估准则——企业价值（2012）资产评估准则——森林资源资产（2013）资产评估职业道德准则---独立性（2013）由中国资产评估协会发布的准则：(5+6+1+4+8=24)评估指南（4）以财务报告为目的的评估指南（试行）（2007）企业国有资产评估报告指南（2008）金融企业国有资产评估报告指南（2011）评估机构业务质量控制指南（2011）指导意见

（8）注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（2003）

金融不良资产评估指导意见（试行）（2005）资产评估价值类型指导意见（2007）专利资产评估指导意见（2008）投资性房地产评估指导意见（试行）（2010）著作权资产评估指导意见（2011）

实物期权评估指导意见（试行）（2011）商标资产评估指导意见（2012）中国评估准则体系图欢迎光欢迎光临中国资产评估协会

资产评估法草案五龙治水资产评估、房地产估价、土地估价、矿业权评估、旧机动车鉴定估价和保险公估在内的六大类评估专业，分别由财政部、住房和城乡建设部、国土资源部、商务部和保监会等五个部门管理。2006年成立资产评估法草案起草组2012年2月27日,十一届全国人大常委会第二十五次会议初次审议资产评估法草案2013年8月二审十二届全国人大常委会第四次会议2014年8月计划中的三审未如期进行2015年有望审议否则该法律案终止审议（四）资产评估及其构成要素1、资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学的方法，对资产的价值进行进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。其核心是对资产在某一时点的价值进行估算。资产评估依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

——《资产评估准则—基本准则》（四）资产评估及其基本构成要素P82、基本要素：资产评估主体资产评估客体资产评估目的资产评估假设资产评估价值类型资产评估途径与方法资产评估程序资产评估执业标准资产评估基准日资产评估结论二、资产评估的种类、功能、

特点和作用（一）种类

P9（1）按资产评估的对象、内容和评估报告形式,国际上分为：评估、评估复核和评估咨询（2）按资产评估是否受限以及与是否运用了评估准则中的背离条款分类：完整性评估和限制性评估（3）按资产评估对象及适用原则分类：单项资产评估和整体资产评估（4）按资产评估时点分类：现实性评估、追溯性评估和前瞻性评估二、资产评估的种类、功能、特点和作用（二）功能P101）评价及评值功能基本功能2）管理的功能辅助功能二、资产评估的种类、功能、特点和作用（三）特点P10（1）市场性（2）公正性（3）专业性（4）咨询性二、资产评估的种类、功能、特点和作用（四）作用P11-121）咨询2）管理3）鉴证第二节资产评估理论基础一、资产评估价值论和价值观二、资产评估价值的影响因素三、评估结论的多样性四、资产评估适用的一般经济技术原则

一、资产评估价值论和价值观资产的交换价值决定因素价值类型衡量手段价值表达（一）资产评估学的研究对象（二）资产的价格和价值1.价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。2.资产评估中的价值是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。3.资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。（三）经济学中的价值理论和价值观四大价值理论1）劳动价值论—社会必要劳动时间2）边际效用价值论—稀缺性与效用的结合3）生产费用论---工资、利润和地租4）供求均衡价值论---马歇尔新古典主义（三）经济学中的价值理论和价值观三大价值观1）生产成本观2）供求平衡价值观3）预期效用价值观二、资产评估价值的影响因素1、资产的使用价值资产的功能和资产的使用方式；2、市场供求关系

三、资产评估结论的多样性（一）评估结论多样性的表现P281、同类、同种或同样的非同一资产存在不同的评估结论2、同一资产可能存在不同的评估结论

三、资产评估结论的多样性（二）评估结论多样性的条件和原因P29①相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程度上的差异②相同或同一资产在同一评估基准日可能面对着不同的细分市场

③相同或同一资产即使在同一细分市场中，可能面对着不同的交易主体，不同的交易主体拥有着不同的交易动机和交易地位④相同或同一资产即使在同一细分市场中可能面对着不同的交易时限和交易方式等。四、资产评估的经济技术原则P31（1）预期收益原则最基本的原则

（2）供求原则（3）贡献原则（4）替代原则（5）评估时点原则单项选择题资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的社会中介机构完成的。这一点说明资产评估具有（）。A.市场性B.公正性C.咨询性D.专业性资产评估和市场的关系是（

）A.以市场为基础但高于市场B.模拟市场条件有时接受市场检验C.模拟市场条件但又必须接受市场检验D.和市场无关单项选择题资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关系（）。A.前者必须高于后者B.前者必须低于后者C.前者必须等于后者D.前者可以高于、低于或等于后者单项选择题从性质上讲，资产的评估价值是注册资产评估师对被评估资产在评估基准日的(

)估计值。A.成交价格B.重建成本C.交换价值D.劳动价值从理论上讲，资产评估结果只是评估师对被评估资产在评估基准日的(

)。A.价值估计数额B.价值计算数额C.价格估计数额D.价格计算数额单项选择题资产评估中确认资产的基本标准之一是看其是否具有(

)。A.历史成本B.历史收益C.预期成本D.预期收益不可确指的资产是指（）A.没有事物载体的资产B.具有综合获利能力的资产C.不能脱离有形资产而单独存在的资产D.经营性盈利的资产第三节资产评估的主体与客体一、资产评估主体二、资产评估行业管理体制三、资产评估客体第三节资产评估主体与客体

一、资产评估主体P32（一）资产评估主体及其类型

-1）概念：具体从事资产评估工作的评估人员及其由评估人员组成的评估机构。

-2）类型按执业范围划分：综合、专项按企业组织形式划分：合伙制（5）、有限责任制（8）“采用合伙形式设立评估机构，应当有两名以上注册评估师；其合伙人三分之二以上应当是具有三年以上执业经历且最近三年内未受停止执业处罚的注册评估师。”“采用公司形式设立评估机构，应当有八名以上注册评估师和两名以上股东，其中三分之二以上股东应当是具有三年以上执业经历且最近三年内未受停止执业处罚的注册评估师。”“评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上执业经历且最近三年内未受停止执业处罚的注册评估师。”资产评估法（草案二次审议稿）（二）资产评估机构执业资格制度统一政策、分级管理1、资产评估机构的设立2、资产评估机构的等级划分

省级以上资产评估行政管理部门颁发资格证书（A级含上市企业、B级）05年前

国有资产管理行政主管部门05年后财政部22令《资产评估机构审批管理办法》财政部、省级财政部门设立评估机构，应当经省级以上人民政府资产评估行业管理部门核准，由工商行政管理部门办理登记。”New设立评估机构，应当向工商行政管理部门申请办理登记。评估机构应当自领取营业执照之日起三十日内向有关资产评估行政管理部门备案。有关资产评估行政管理部门应当将评估机构备案情况向社会公告；发现评估机构不符合本法规定条件的，应当通报工商行政管理部门依法处理。资产评估法（草案二次审议稿）（三）注册资产评估师制度注册资产评估师

CertifiedPublicValuer注册资产评估师资格考试制度注册制度执业管理制度后续教育制度二、我国资产评估行业管理体制资产评估的政府监管统一政策、分级管理评估机构的管理评估业务的管理评估收费的管理评估的法制管理资产评估的行业自律管理——资产评估协会三、资产评估客体

（一）定义资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。资产评估对象或资产评估中的资产并不完全局限于企业中的资产，和会计学中的资产定义略有差异。三、资产评估客体（二）资产评估中的资产的基本特征（1）资产必须是经济主体拥有或者控制的。（2）资产可以用货币计量。（3）资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可能给经济主体带来现金流入的资源。三、资产评估客体（三）资产的分类：

1、按资产存在形态分类:有形资产和无形资产。2、按资产是否具有综合获利能力分类:单项资产和整体资产１＋１≠２3、按资产能否独立存在分类:商誉P40可确指的资产和不可确指的资产4、按资产在生产经营过程中的作用分类:经营性资产和非经营性资产第四节资产评估的目的与假设一、资产评估目的P45-49

一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化（一）资产评估一般目的资产在评估时点的公允价值。是对评估对象在各种条件下与评估条件相匹配的、合理的评估价值的抽象。

P45

评估中的公允价值与会计中的公允价值的区别P46一、资产评估目的（二）资产评估的特定目的资产评估界通常把引起资产评估的资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。

1）国有资产管理法规规定的需要进行资产评估的国有资产产权变动及相关的经济行为2）公司法、证券法等法规规定的需要或可以进行资产评估的投资、融资及相关的经济行为3）其他法律、法规规定的需要或可以进行资产评估的涉及财产、经济赔偿等的案件、事项等4）

市场投融资活动和交易活动（三）资产评估特定目的在资产评估中的地位作用P491、资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，而且还是资产评估活动所要达到的目标。是评估时必须首先明确的基本事项2、资产评估特定目的是界定评估对象的基础。3、对于资产评估中具体参数选择具有约束作用3、资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。一、资产评估目的二、资产评估假设

P51-63交易假设——基本情景假设公开市场假设——市场条件假设持续使用假设——评估对象状况假设清算假设

（一）交易假设

1.含义：

交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。2.意义：

（1）为资产评估得以进行创造了条件

（2）限定了资产评估的外部环境：资产是被置于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤立的进行资产评估。

（二）公开市场假设1.含义：

（1）公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。

（2）公开市场的含义：P53

（3）公开市场是有范围的，可以根据实际评估业务确定其范围。

（4）资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。（二）公开市场假设公开市场的含义指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制，或者不受限制的条件下进行的。

（二）公开市场假设2.使用条件

凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估3.意义：

持续使用假设和清算假设都是以公开市场假设为基本参照。（三）持续使用假设1.含义：P542.使用条件

持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常是有限制的，他只对特定的买者或者卖者是公平合理的3.分类：

该假设细分为三种情况：P55

在用续用；转用续用；移地续用

（四）清算假设

1.清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明2.清算评估值通常要低于公开市场假设和持续使用假设前提下同样资产的评估值。

资产评估假设在评估中的作用资产评估前提假设在资产评估中创造或构筑资产评估得以顺利进行的基础和条件。是通过资产评估前提假设将被评估资产置于一个相对固定的市场环境中，以及将被评估资产设定到某一种状态下。第五节资产评估的价值类型一、资产评估的价值类型的含义资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。它是对资产评估的一个质的规定。不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异。二、资产评估的价值类型的分类1.以资产评估的估价标准：

重置成本、收益现值、现行市价和清算价格2.从资产评估假设的角度：

公开市场价值、持续使用价值和清算价值★3.以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分：

市场价值和市场价值以外的价值。4.从资产业务的性质，即资产评估特定目的划分：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。三、市场价值与市场价值以外的价值1.市场价值与市场价值以外的价值的划分标准（1）资产评估时的市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件。（2）资产评估时的资产的使用状态：正常使用（最佳使用）还是非正常使用。（3）资产评估时的所用的信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息。三、市场价值与市场价值以外的价值2.市场价值：

（1）定义P68、71

《国际评估准则》中，市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫和压制。”评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。

（2）市场价值的四项基本要求P72

（3）市场价值的四个特点P73对于整体市场上潜在的买者和卖者相对公平合理单选题资产评估中的市场价值，其合理性是相对于（）而言的。

A.市场整体B.市场中每一个市场主体

C.某一市场主体D.某一类市场主体【答案】A

三、市场价值与市场价值以外的价值3.市场价值以外的价值（又叫非市场价值、其他价值）（P74）（1）定义

凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。

（2）市场价值以外的价值是局部的市场认同

只对于特定的资产业务当事人来说是公平合理的

3.市场价值以外的价值（3）种类

①在用价值：（表述有变化）

企业组成部分或者要素资产，按照其正在使用的方式和程度，对其所属企业贡献价值的估计数，而不考虑该资产的最佳用途或变现的情形

②投资价值：资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或某类投资者具有的价值

③清算价值④残余价值

注意投资价值与投资性资产价值的区别：投资性资产价值指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。特定业务引起的评估价值类型

以税收为目的的资产评估以保险为目的的资产评估业务以财务报告为目的的资产评估业务已抵（质）押为目的的资产评估业务已拆迁补偿为目的的资产评估业务

相关法律、法规及有关管理机关的规定没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为评估结论的价值类型

3.市场价值以外的价值（4）《国际评估准则》认为市场价值以外的价值产生的价值基础分为3类

①特定主体从资产所有权中获得的收益（如投资价值）

②特定双方达成的交换某项资产合理的协议价格（如特殊价值和合并价值）

③法律法规或者合同协议中规定的价值

三、市场价值与市场价值以外的价值4.明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用。

1）指引资产评估人员P83

2）评估报告使用者正确理解和使用评估结果四、关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系1.价值类型的选择与资产评估目的等相关条件的关系其一要从正确选择价值类型的角度，来关注资产评估目的等相关条件对所选择价值类型的影响。其二要从价值类型的选择对实现资产评估目的，以及满足其他相关条件的角度，来关注价值类型的正确选择。四、关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系

2.

资产评估价值类型的确定需要考虑的因素：

（1）影响资产评估价值的基础条件：资产评估特定目的

（2）影响资产评估值的内因：评估对象自身功能、利用方式和使用状态

（3）影响资产评估值的外因：评估时的市场条件

以上三大因素的不同排列组合，便构成了不同价值类型的形成基础四、关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系3.资产评估价值类型的合理选择也应该成为实现评估目的，以及满足资产评估相关条件的重要途径

（1）资产评估中的公允价值的相对性

对于某一资产而言，公允价值不是一个确定不变的值，而是一个相对的值。不同的评估特定目的、不同的市场条件等因素使得同一资产有不同的合理价值，但是该价值相对于他们各自面对的条件都是合理和公允的

四、关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系（2）市场价值在资产评估中的作用

①市场价值是资产公允价值的坐标。

·市场价值是正常市场条件下的公允价值

·市场价值是正常使用（最佳使用）状态下的公允价值

·明确了市场价值，有利于把握市场价值以外的价值

·明确了市场价值，有利于把握公允价值

②市场价值在其评估所依据的市场范围内，对任何交易当事人都是相对合理和公允的。而市场价值以外的价值的相对合理公平性受到某些条件严格限制五、资产评估与会计的联系1.特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论；2.资产评估需要参考会计数据资料；

资产评估与会计的区别

1.基本职能不同

会计反映和监督是会计的基本职能；资产评估评估和咨询是资产评估的基本职能。

2.资产确认和计价不同

会计主要以可靠计量的历史成本为依据的。

资产评估以资产效用和市场价值为依据。

3.运用的方法不同

会计中的资产计价方法主要采用核算方法。

资产评估中的资产价值评估采用核算方法、预期收益折现、市场售价类比等多种技术方法。

4.基本目标不同

会计为企业管理、会计核算和会计信息披露服务

资产评估为资产交易和产权变动服务。六、资产评估与审计（一）资产评估与审计的联系

1.资产评估中资产清查阶段，就其工作方法而言，包括对委托方申报的评估对象进行核实和界定，有相当部分工作采用了审计的方法，具有“事实判断”的性质。

2.根据我国现行资产评估法规要求，流动资产及企业负债也被纳入企业价值评估范围之内，而流动资产和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法进行。

3.在企业价值评估中，经审计后的财务报表及相关数据可以作为企业评估的基础数据。

4.审计审核会计资产计价要大量运用资产评估技术和方法。（二）资产评估与审计的区别1.特征不同

审计：对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公证性特征。

资产评估：为委托人与相关当事人的被评估资产做出价值判断，具有明显的咨询性特征。2.专业原则不同审计：公正、防护和建设三大专业原则。

资产评估：供求、替代、贡献、预期等基本经济原则3.专业知识基础不同

审计：以会计学、税法及其他经济法规等知识资产评估：除了由经济学、法律、会计学等知识组成外，工程技术方面的知识，也是其重要的组成部分。4.工作标准不同

审计对业务的处理标准与会计是同一的，而与资产评估却是大相径庭，例如市场价值与历史成本等。主要知识点总结（1）资产评估构成要素及其相互关系。

（2）资产的分类及其特征，准确界定评估对象。

（3）资产评估的特点，恰当理解资产评估。

（4）资产评估中的预期收益原则、替代原则、供求原则、贡献原则、评估时点原则等经济技术原则及其在资产评估实践中的应用

（5）交易假设、公开市场假设、持续使用假设、清算假设等评估假设的实质、在实务中的恰当使用。

（6）各种评估假设使用范围及约束条件。

（7）资产评估价值类型及其划分标准。（8）市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）之间的区别，在资产评估实务中恰当选择价值类型。

（9）市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）在资产评估实务应用中的作用。

。单项选择题1、资产评估中的价值类型选择与许多因素密切相关，其中包括(

)。A.评估方法B.评估原则C.评估程序D.评估依据的市场条件2、对评估结果价值类型的选择必须要考虑(

)因素。A.评估方法B.评估计划C.评估目的D.行业管理单项选择题3、下列价值类型中属于从资产评估假设角度表达的价值类型是（）A收益现值B市场以外价值C公开市场价值D投资价值4、（

）是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。A、公开市场假设B、交易假设C、清算假设D、在用续用假设单项选择题5、下列不属于资产评估假设的是（）。A.持续使用假设B.清算假设C.公开市场假设D.企业主体假设6、从本质上讲，资产评估是一