2017年浙江房地产估价师制度与政策物业服务收费的费用构成试题

2017年浙江省房地产估价师《制度与政策》：物业服务收费的费用构成试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为18分0钟，总分10分0，60分及格。一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1个事最符合题意）1、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用 __。A口条形基础B口独立基础C口箱形基础D口桩基础2、下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是。A：完成工程设计和合同约定的各项口容B：对当地居民有所安置C：建设单位已按合同约定支付工程款D：有施工单位签署的工程质量保修书E：执行层的组织协调3、某建筑物实际经过年数为 10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物， 判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为 22年，残值率为 4％，用直线法计算该建筑物的成新率为。A：43．8％B：50％C：56．8％D：70％E：工业用地的监测点评估价格4、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为 75％和 80％，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的风险。A：市场B：财务C：政策D：经营E：借款合同5、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是 __。A口建筑剖面图B口建筑构造详图C口建筑平面图D口总平面图6、房地产开发投资企业所得税税率一般为 __。A．30%B．32%C．33%D．18%7、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过__万元。A．3.00B．3.80C．4.00D．6.008、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。A．5%B．10%C．15%D．20%9、规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经批准。A：政府B：城市规划行政主管部门C：城市建设行政主管部门D：城市土地主管部门E：借款合同10、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。A.初始B.变更C.转移D.他项权利11、房地产投资资本金不能低于总投资的__。A．10%B．20%C．30%D．40%12、某宗房地产的总建筑面积为6000m2,房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2,该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为__。A．5.00%B．5.25%C．5.42%D．5.75%13、根据工程量清单计价法,假设某建筑安装工程中,直接费为6000万元,间接费为1500万元,利润为500万元,税金为300万元,该建筑安装工程费为万元。A：7500B：8000C：8300D：9000E：执行层的组织协调14、某套商品住宅现房的建筑面积为100面，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%,类似商品住宅期房的市场价值为5000元/近，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5％。该套商品住宅现房的市场价值为元/近。A：4653B：5347C：5352D：5366E：工业用地的监测点评估价格15、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是。（2008年试题）A：贴现债券B：附息债券C：抵押债券D：浮动利率债券E：执行层的组织协调16、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是。A：生活方式B：受教育程度C：购买动机D：自我形象E：借款合同17、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为__。A．17.13%B．18.30%C．18.61%D．21.47%18、以保险的实施形式为标准，可将保险分为A：商业保险、社会保险和政策保险B：财产保险和人身保险^自愿保险和强制保险D：定值保险和不定值保险E：执行层的组织协调19、某宗土地面积2000m2,土地单价1600元/mz,建筑密度40%,建筑总楼层16层，则楼面地价为。A：300元/m?B：4000元/mC：1600元/m?D：250元/m?E：工业用地的监测点评估价格20、征收基本农田，须经批准。A：国务院B：省级人民政府C：市级人民政府D：县级人民政府E：执行层的组织协调21、《城市房地产开发经营管理条例》规定，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设以上的，不征收土地闲置费。A：3个月B：6个月C：9个月D：一年E：房地产估价机构必须加盖公章22、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。A：该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金B：该房改房现时上市交易的正常价格C：现时该房屋的房改成本价D：当时该房屋的房改成本价E：工业用地的监测点评估价格23、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。A．536B．549C．557D．81624、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50％，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/近，楼面地价为1200元/近，则该宗土地的总价为万元。A：96B：192C：240D：480E：工业用地的监测点评估价格25、面积误差比的计算公式为__。A.面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/产权登记面积又100%B.面积误差比二（合同约定面积-产权登记面积）/合同约定面积又100%C.面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积又100%D.面积误差比二（合同约定面积-产权登记面积）/产权登记面积又100%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。A.市场集中化B.产品专业化C.市场专业化D.全面覆盖2、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是__。A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地3、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于。A：不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B：资本化率的求取C：市场比较法中交易日期修正D：不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较E：折旧的计算4、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。A：临街状况B：是否便于动力取得C：是否便于废料处理D：是否接近大自然E：是否便于产品和原材料运输5、下列属于建筑物折旧的是__。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.结构折旧E.性质折旧6、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的。A：第一阶段B：第二阶段C：第三阶段D：第四阶段E：借款合同7、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有。A：中华人民共和国物权法B：中华人民共和国城市房地产管理法C：城市房地产开发经营管理条例D：房地产估价规范E：城市房屋拆迁估价指导意见8、下列资金中，可以用于购买国债的有。A：担保公司资金B：在建工程抵押贷款C：商品房预售资金D：住宅专项维修资金E：住房公积金9、在下列费用中，属于债务融资成本的有。A：承诺费B：手续费C：担保费口：利息E：税费10、拍卖人应当于拍卖日__日前发布拍卖公告。A．3B．5C．7D．1111、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确的是。A：要认定抵押的有效性，对未进行抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置B：被拆迁房屋进行抵押的，抵押合同从登记之日起生效C：及时通知抵押人，也就是接受被拆迁房屋抵押的银行D：能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可E：不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿12、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的__。A.施工方案B.工期C.质量目标D.报价E.市场售价13、__是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。A.房地产经营B.房地产管理C.房地产开发D.房地产运作14、不属于影响消费者购买因素的是（）。A.经济因素B.社会因素C.个人因素D.理性因素15、下列属于强制拍卖的特点是。A：主体的不定性B：权利义务的对等性C：国家强制性口：目的的利他性E：标的非自有性16、房屋抵押权自__之日起生效。A.抵押合同签订B.抵押合同生效C.抵押权登记D.核发他项权利证书17、最高额抵押权确定的情形有。A：最高额抵押权已转让B：新的债权不可能发生C：抵押人破产D：约定的债权确定期限届满E：抵押财产被查封18、其他条件相同，期房价格一般__现房价格。A.高于B.低于C.等于D.不可比19、__常以每月每平方米为基础计算。A.百分比租金B.基础租金C.建筑面积租金D.使用面积租金20、根据《注册房地产估价师管理办法》，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有__。A.缓刑期未满的人员B.现职公务员C.年龄超过65周岁的人员D.具有完全民事行为能力的人员E.申请在2个房地产估价机构执业的人员21、某房地产开发企业以其土地使用权进行抵押，向特定几个投资商发行为期3年，票面年利率为15％的债券，债券必须经过背书才能转让。这种债券的类型属于。A：公债券B：抵押债券C：私募债券D：记名债券E：公司债券22、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。A.文献查阅B.观察C.专题讨论D.问卷调查E.实验23、下列工程中，不需要实行监理的是__。A.大中型企业投资建设的工程B.利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程C.成片开发建设的住宅小区工程D.大中型公用事业工程24、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有。A：社会养老保险B：健康保险C：劳动工伤保险D：意外