土地登记相关法律知识

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档土地登记相关法律知识目录：1、土地登记相关法律知识2、签约相关法律知识土地登记相关法律知识民法1、民法：调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律规范。2、实质意义上的民法，不仅包括成文的民法典、其他成文的民事法律法规，还包括判例法及相关的习惯法；形式意义上的民法，仅指成文的以民法典命名的法律规范，如民法典和《民法通则》。3、调整对象：1）平等主体之间的财产关系：(财产所有关系和财产流转关系，所有关系是流转关系的前提，流转关系是所有关系的手段与媒介)a.作为民事主体的公民、法人或其他组织地位平等；b.当时人意思表示自由；c.等价有偿2）平等主体之间的人身关系：（人格关系和身份关系）a.当事人主体平等；b.以特定人身利益为内容，不直接具有财产性质；c.与主体不可分割4、基本原则：平等、自愿、公平、等价有偿、诚实信用、公序良俗、禁止权利滥用5、诚实信用原则：在大陆法系各国，它几乎是民法中唯一的基本原则，号称“帝王条款”。基本内容：1）任何民事主体要对他人讲究信誉，恪守诺言，诚实不欺，依照善意的方式行使权利和履行义务。2）任何人应当充分尊重他人利益和社会公共利益，不得恶意加害于他人。要求平衡当时人之间的各种权利冲突和矛盾。民事法律关系1、特征：1）民事法律关系参加者的法律地位平等；2）民事法律关系式民法在调整平等主体的财产关系和人身关系的过程中形成的以民事权利和民事义务为内容的社会关系；3）民事法律关系的保障措施具有财产性与补偿性（一般不具有惩罚性）2、要素：主体、内容、客体3、主体：简称民事主体，又称民事权利义务的主体，指参加民事法律关系，享有民事权利和承担民事义务的人4、客体：又称标的，是指民事权利和民事义务共同指向的对象。5、民事法律事实：是指能够引起民事法律关系发生、变更或者消灭的客观事实，简称法律事实。6、民事法律事实的分类：1）事件：不以人的意志为转移，如：自然人的死亡，自然灾害，意外事故，时间的经过；2）行为：受人的意志支配的有意识的活动。7、民事权利的分类：1）支配权、请求权、形成权、抗辩权形成权：指权利主体仅凭自己的行为，即可使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利。如：撤销权、追认权、解除权、选择权。2）绝对权和相对权绝对权又称对世权，是指效力及于一切人的民事权利，即绝对权的义务人士不特定的任何人，权利人不必借助于义务人的积极行为就可以自行实现的权利，如所有权，人身权，知识产权；相对权又称对人权，义务人是特定人，权利人必须借助于义务人实施一定行为方可实现的权利，如债权。8、民事义务分类：1）积极义务：指以一定的作为为内容的义务，如交付财物、完成工作；2）消极义务：以一定的不作为为内容，如所有权关系中义务主体的义务，容忍义务等。9、民事责任是对民事法律责任的简称。10、特征：1）民事责任是因为违反民事义务而承担的法律后果；2）民事责任主要是一种财产责任；3）民事责任的范围是与违法行为所造成的损害范围相适应（反映了补偿性和复原性，主要不在惩罚）。11、承担民事责任的方式：停止侵害，排除妨碍，消除危险，泛海财产，回复原状，修理、重作、更换，赔偿损失，支付违约金，消除影响、回复名誉，赔礼道歉（后两项不能被强制执行）12、责任具有补救性和制裁性的双重性质。13、责任的分类：一般责任和特殊责任。14、一般责任构成要件：1）违法行为，是指违反了法律的强行性或禁止性的规定行为；2）损害事实；3）因果关系；4）主观过错，过错的形态分故意和过失。（特殊民事责任可以没有主观过错这一条）15、特殊民事责任：1）高度危险作业致人损害的民事责任，是一种典型的雾过错责任。2）动物致人损害的民事责任，动物饲养人或者管理人承担。民事权利主体1、自然人的民事权利能力：是法律赋予自然人参加民事活动，享有民事权利和承担民事义务的资格。特征：平等性。2、公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，胎儿或者脱离母体的时间作为出生时间，心跳停止和呼吸停止作为自然死亡的一半标志。3、关于胎儿利益的保护问题：尚未出生的胎儿不具被民事权利能力，不能享受民事权利，承担民事义务。遗产分割时，应当保留胎儿的集成份额。胎儿出生时是死体的，保留的份额按照法定继承办理。4、当相互有继承关系的若干人在同一时间中死亡的，若不能确定死亡的先后时间，推定没有继承人的人先死亡；死亡人各自都有继承人的，如几个死亡人辈分不同，推定长辈先死亡；辈分相同，推定同事死亡。宣告死亡又叫推定死亡或相对死亡，是指公民下落不明，超过了法律规定的时间，经利害关系人的申请，由司法机关依照法定程序和方式宣告该公民死亡的一种法律推定。5、自然人的民事行为能力，指法律确认自然人通过自己的行为充实民事法律活动，取得民事权利和承担民事义务的能力。6、不满10岁的，无；大于等于10小于18的，限制；大于等于18或者大于等于16小于18的（以自己的劳动收入为主要生活来源的），完全7、不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人；不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人8、宣告失踪和宣告死亡p489、监护：是为了保护无民事行为能力人和限制民事行为能力人的人身和特定财产权利而由公民或社会组织对其予以监督、管理、保护的制度。未成年人的监护人；精神病人的监护人顺序：配偶、父母、成年子女10、监护人职责：保护和管理被监护人的财产，除非为了被监护人的利益，否则监护人不得处分被监护人的财产。11、住所：是指民事主体进行民事活动的主要基地和中心场所；经常居住地，是指公民离开住所地最后连续居住一年以上的地方，但住院治疗除外；居所可以有多个，而住所只能有一个。12、法人特征：1）法人是按照一定方式组成的社会组织；2）是按照法定的条件和程序成立的；3）具有相应的民事权利能力和民事行为能力；4）具有独立承担民事责任的能力13、法人的民事权利能力：法律赋予法人从事民事活动、享有民事权利、承担民事义务的资格。（与法人的民事行为能力同时产生同时消失）14、法人的民事行为能力：法人根据法律的规定，以其行为从事民事活动，取得民事权利和承担民事义务的能力。15、法人成立的条件：有必要的财产和经费，有自己的名称、组织机构和场所。16、非法人组织：虽不具有法人资格但可以以自己的名义从事民事活动的组织体。17、国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体不得成为普通合伙人；普通合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，也可以用劳务出资；有限合伙人则可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产群里作价出资，但不能用劳务出资。18、有限合伙企业不能具有法人资格；有限合伙企业至少应当有一个普通合伙人，仅剩有限合伙人应解散，仅剩普通合伙人转为普通合伙企业；有限合伙企业由普通合伙人执行合伙事务，有限合伙人不执行合伙事务，不得对外代表有限合伙企业。民事法律行为1、民事法律行为的特征：1）民事法律行为是以发生一定民事法律后果为目的的行为；2）民事法律行为已意识表示为要素；3)民事法律行为是具有法律效力的合法行为2、分类：1）单方法律行为（形成权）、双方法律行为（一般合同、赠与）和共同法律行为（合伙合同、联营合同）；2）双务法律行为（买卖）和单务法律行为（赠与、使用借贷等合同行为）3）诺成法律行为（买卖、租赁、公益性赠与）和实践法律行为（交付标的物，一般赠与）3、附条件与附期限的民事法律行为区别：期限是将来确定能到来的事实，而条件则属于将来不确定的事实，它可能发生也可能不发生。4、无效民事行为的特征：当然无效、完全无效、自始无效、确定的无效5、无效民事行为的类型：一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下所为的；一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同；个人、集体利益受损的属于可变更、可撤销民事行为。6、可变更、可撤销的民事行为：有权请求人民法院或者仲裁机构。7、特征：1）可撤销的民事行为在撤销之前已经发生法律效力，其效力可以对抗任何人；2）可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。8、类型：重大误解的民事行为和显失公平的民事行为。9、效力未定的民事行为特征：其是否发生效力尚未确定，须待其他的行为而确定。10、效力未定民事行为类别：1）限制民事行为能力人订立的其依法不能独立订立的合同；2）无权代理人和表见代理人说订立的合同；3）法定代表人、负责人超越权限订立的合同；4）无处分权人处分他人财产所订立的合同11、代理特征：代理人在代理活动中必须有独立意思表示。12、代理种类：法定代理、委托代理、指定代理13、禁止滥用代理权：禁止自己代理，禁止双方代理，禁止恶意串通14、无权代理的类型：没有代理权的代理，超越代理权的代理，dialing权已终止后的代理。15、表见代理（外表授权）：代理人虽然不具有代理权，但因一些外在表面现象，足以使善意第三人相信代理人对被代理人有代理权而与代理人为法律行为，由此产生的大陆效果直接由被代理人承担的一种代理制度。属于广义的无权代理，效果同有权代理。时效与期限1、诉讼时效（消灭时效）：权利人在一定期间内不行使权利，即丧失请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。2、诉讼时效与除斥期间的区别：p128性质不同，构成要件不同，起算时间不同，效力不同，适用对象不同，期间的计算不同3、诉讼时效的种类：1）普通诉讼2年；2）特别诉讼1年：身体受到伤害要求赔偿的，出售质量不合格的商品未声明的，延付或拒付租金的，寄存财物被丢失或损毁的；3）因国际货物买卖和技术进出口合同发生纠纷的4年。4、权利的最长保护期限：从权利被侵害之日起超过20年的，人民发法院不予保护。5、诉讼时效期间中止条件：在诉讼时效期间的最后6个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。6、诉讼时效期间中断：在诉讼时效期间进行中，因法定事由的发生，致使已经经过的诉讼时效期间全部归于无效，待中断事由消除后，诉讼时效期间重新计算。7、法定事由：1）起诉；2）以请求、通知和催告等方式主张权利；3）义务人同意履行义务，又称承认或认诺。物权概述1、物权的法律特征：1）物权是绝对权；2）物权具有追及效力和优先效力：a.当物权与债权并存时，物权优先于债权；b.同一标的物上存在着两个或两个以上内容或性质相同的物权时，成立在先的物权优先于成立在后的物权2、物权法的基本原则：物权法定，一物一权，物权公示3、预告登记：为保全一项请求权儿进行的不动产登记，这项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。所有权1、所有权权能：占有权、使用权、收益权、处分权2、处分权：是所有权内容的核心，是拥有所有权的根本标志，是决定物之命运的一项权能。3、所有权的取得：原始取得，继受取得，善意取得。4、原始取得：所有权首次产生或不依赖于原所有人的意志为取得物的所有权。方式：1）生产；2）先占；3）添附：混合，附合，加工；4）发现埋藏物和隐藏物；5）拾得遗失物；6）国有化和没收5、善意取得：是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍可取得该财产的所有权。6、善意取得构成要件：1）受让人须是善意的；2）受让人必须支付了合理的价款；3）受让人已经占有了该财产。善意取得即可适用于动产，也可适用于不动产。不动产的转让以办理登记为物权变动的标志，如果没有完成登记，则受让人不能主张善意取得。禁止或限制流通物不适用善意取得制度，例如：枪支弹药、黄金、麻醉品等。货币和不记名证券是一种特殊的动产，谁持有就成为其权利主体，因此适用善意取得制度。记名证券不适用善意取得。7、共同共有和按份共有的区别：成立的原因不同，标的物不同，权利的享有不同，对第三人形式权利的不同，分割共有物的限制不同。8、建筑物区分所有权：《物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。9、建筑物各区分所有人的专有权：《物权法》第77条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。10、相邻关系与地役权的区别：1）相邻关系是土地所有权或使用权的当然限制或扩张，是法定的；地役权是土地所有权人或使用权人之间因协议而产生的权利的限制和扩张，是意定的；2）相邻关系不是独立的权利，是权力本身的限制或扩张；而地役权是独立的权利，属于物权的一种；3）相邻关系所生的权利义务不能单独地取得或丧失，他不因相对人的意思而取得、丧失和变更；地役权可因相对人的意思而取得、丧失和变更，其取得、丧失和变更有一定的原因；4）相邻关系的成立和对抗第三人不许经过登记；而地役权的成立需经登记才能对抗第三人；5）相邻关系中当事人行使权利是通常是无偿的；而地役权的取得既可使无偿的，也可以是有偿的。用益物权1、建设用地使用权特征：1)建设用地使用权的主体是符合法定条件的公民和法人；2）建设用地使用权的客体为国家所有的土地；3）建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的用益物权；4）建设用地使用权具有排他性，是一项独立的物权。2、建设用地使用权取得：有偿出让（招标、拍卖、挂牌、协议），划拨3、土地承包经营权的特征：1）承包经营合同是确认土地承包经营权的主要依据；2）土地承包经营权的主体是公民或集体组织；3）土地承包经营权的客体为全民所有的土地和集体所有的土地；4）土地承包经营权属于一种新型的用益物权4、宅基地使用权的特征：1）宅基地使用权属于一种用益物权，宅基地的所有权依然属于集体所有；2）宅基地使用权的主体是公民，而且主要为农村集体经济组织的成员；3）宅基地使用权的客体主要是集体所有的用于建造住宅及其附属设施；4）宅基地使用权必须遵循法定的申请程序，经过有关部门的批准后方可取得；5）宅基地使用权受国家法律的保护，非经法定程序，任何机关和个人都不得任意剥夺公民依法取得的宅基地使用权。5、海域使用权的特征：6、地役权的特征：1）地役权是利用他人的不动产的一种权利；2）地役权是为了提高自己不动产的效益；3）地役权是按照合同设立的。担保物权1、抵押权的标的：1）可以作为抵押权标的的财产：建设用地使用权，学校、幼儿园、医院等一公益为目的的事业单位、社会团体的非教育设施、非医疗卫生设施和非其它社会公益设施；2）禁止抵押的财产：宅基地，学校、幼儿园、医院等一公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施。2、浮动抵押的条件：1）设立浮动抵押的主体限于企业、个体工商户、农业生产经营者。除了上述三种主体，国家机关、社会团体、事业单位、非农业生产者的自然人都不可以设立浮动抵押；2）设立浮动抵押的财产限于生产设备、原材料、半成品、产品。除此之外的不动产和动产都不得设立浮动抵押。3、抵押权登记：《物权法》第187条规定，正在建造的建筑物，抵押权自登记时设立。《物权法》第188条规定，正在建造的船舶、航空器以及交通运输工具抵押的抵押权只抵押合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。4、最高额抵押的特征：最高额抵押担保的对象具有不特定性；最高额抵押时对一定期限内连续发生的债作担保。5、抵押权针对动产和不动产，不讲占有，而质权针对动产，讲占有。6、不可质押的：土地使用权证，房产证，保单7、留置权的特征：1）留置权是法定的担保物权。《物权法》第239条规定：同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。2）留置权只发生在特定的合同关系中，比如运输，保管财产。合同的概述1、合同的特征：1）合同当事人的法律地位平等；2）合同是在当事人自愿基础上进行的民事法律行为；3）合同是双方或多方的民事法律行为；4）合同是关于民事权利义务关系的协议。2、合同的分类：1）双务合同和单务合同；2)诺成合同和实践合同3、保证方式:1）一般保证：保证人对债权人可以拒绝承担保证责任的权利就是先诉抗辩权；2）连带责任保证：如果保证合同当事人双方对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。4、定金：合同当事人一方为保证合同的履行，在合同订立时或履行前，给付对方一定数额金钱的担保方式。5、定金罚则：根据法律的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。6、定金的数额：由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。7、定金与预付款的区别：1）定金是合同的担保方式，具有担保合同履行的作用，而预付款属于合同履行的一部分，不具有担保作用；2）因交付定金而成立的定金合同是从合同，定金本身具有证明主合同成立的效力，而交付预付款是主合同内容的一部分，没有证约作用；3）当事人不履行和同事，交付或者接受定金的应使用定金罚则，或丧失定金，或双倍返还；而交付或者接受预付款的则要承担违约责任。8、要约条件：1）要约必须是特定人的意思表示；2）要约是以订立合同为目的的意思表示；3）要约是向要约人希望与其缔结合同的相对人发出的意思表示；4）要约的内容必须具体确定。9、要约与要约邀请的区别（内容能否决定合同的主体框架）：1）目的和效果不同：要约得到的回应是承诺，要约邀请得到的回应是要约；2）对象不同：要约对象特定，要约邀请对象不特定；3）内容不同：要约具有合同的主体框架；4）法律约束力不同：要约发出后，在一定期间对要约人是有约束力的，要约邀请没有任何约束力。10、要约邀请的形式：寄送的价目表，拍卖公告，招标公告，招股说明书，商业广告；悬赏广告是要约。11、要约的撤回：要约可以撤回，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。12、要约的撤销：要约可以撤销，撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。13、要约撤回与撤销的区别：1）发生时间不同：合同生效前和生效后；2）性质不同：前者等于没有要约，后者等于反悔。14、承诺的要件：承诺的内容必须与要约的内容完全一致，受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。15、承诺的撤回：在发车承诺后，承诺生效前，受要约人宣告收回所发出的承诺，取消其效力的行为。16、缔约过失责任，应承担损害赔偿责任的：1）假借订立合同，恶意进行磋商；2）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；3）有其他违背诚实信用原则的行为。合同的变更与解除1、合同权利转让的通知义务：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。2、合同义务的转让：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。3、法定解除条件：1）因不可抗力致使不能实现合同目的；2）拒绝履行；3）迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行；4）迟延履行债务或者有其他违约行为只是不能实现合同目的；5）法律规定的其他情形。合同的履行与终止1、合同履行的原则：全面履行原则，诚实信用原则。2、双务合同履行中的抗辩权：1）同时履行抗辩权：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行；2）不安抗辩权：在双务合同中有先给付义务的当事人在有证据证明后给付人具有丧失或者可能丧失履行债务能力的情况时，可以中止自己先给付义务的履行。a.经营状况严重恶化；b.转移财产、抽逃资金，以逃避债务；c.丧失商业信誉；d.有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。只有在有确切的证据证明后给付义务人具有不能进行对待给付的现实危险，危机先给付义务人的债权实现时，才能行使不安抗辩权；3）先履行抗辩权：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。3、引起合同终止的原因：抵消、提存、混同。违约责任1、违约责任：违反合同的责任，指合同当事不履行或不适当履行合同义务所应承担的民事责任。2、违约责任的形式：1）继续履行；2）支付违约金：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款；3）违约损害赔偿。3、违约的免责事由：不可抗力，受害人的过错，免责条款。4、免责条款无效的：1）造成对方人身伤害的；2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。行政法1、行政法：指调整和控制行政权运行的法律规范的总称。2、调整对象：行政关系和监督行政关系3、行政法的特点:1）形式上的特点：a.尚无统一、完整的主体行政法典；b.有统一的行政程序法典；c.行政法规范机器存在形式特别多；2）内容上：a.内容广泛，数量庞大；b.易于变动，稳定性弱；c.实体规范与程序规范交织。4、行政法基本原则：1）行政合法性原则；2）行政合理性原则：产生的主要原因是由于行政自由裁量权的存在；3）行政应急性原则：面临突发事件，甚至停止某些宪法权利和大量权利、中断某些宪法和法律条款实施、或突破一般行政程序规范的行为，但不得限制和剥夺生命权、语言权、宗教信仰权等基本人权。行政主体1、行政主体：享有国家行政权力，能以自己的名义从事行政管理活动，并独立承担由此产生的法律责任的组织。2、行政机关：按照宪法和有关组织法的规定设立，依法享有并运用国家行政权，负责对国家各项行政事务进行组织、管理、监督和指挥的国家机关。P3243、行政机关的特征：1）执行性和法律从属性；2）相对独立性；3）组织体系上实行领导从属制，决策体制上实行首长负责制；4）社会性、专业性和服务性。4、行政机关的分类:1）中央行政机关和地方行政机关：a.国务院；b.国务院各部、委员会；c.国务院直属机构；d.国务院各部、委管理的国家局；e.国务院的办公和办事机构；2）一般权限的行政机关和部门权限的行政机关；3）派出机关与派出机构5、公务员：国家依法定方式和程序任用，在中央和地方国家行政机关中依法行使行政职权、执行行政职务、纳入国家行政编制、由国家财政负担工资福利的工作人员。（工勤不是公务员）6、公务员分类：政务类公务员（特别职公务员）和业务类公务员（一般职公务员）7、公务员的义务和权力：p3308、被授权组织：依照法律、法规授权而行使特定行政职能的非国家机关组织。9、受委托组织：受行政机关委托行使特定行政管理权的非国家机关的组织。行政行为概述1、行政行为的特征：1）行政行为是执行法律的行为；2）行政行为具有一定的裁量性；3）行政主体在实施行政行为时，具有单方意志性；4）行政行为是以国家强制力为保障实施的，带有强制性。2、行政行为的效力：1）确定力；2）拘束力；3）执行力。3、行政行为的分类：1）抽象行政行为：是指行政主体针对不特定的行政管理对象实施的行政行为，包括行政主体制定行政法规和行政规章的行为，也即行政立法行为，也包括行政主体制定其他规范性文件和行政措施、发布行政命令、通知、通告、决议、决定的行为等；具体行政行为：是指国家行政主体针对特定的行政管理对象实施的行政行为，包括行政许可、行政强制、行政处罚等行为，通常以具体、完整的行政决定的形式表现出来；2）依职权行政行为和依申请行政行为。主要的行政行为行政立法的性质：既具有行政的性质，是一种抽象行政行为，又具有立法的性质，是一种准立法行为。行政立法主体：1）国务院：制定行政法规；2）国务院各部门；3）省、自治区、直辖市人民政法和较大的市人民政府。较大的市：是指省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市，以及经国务院批注的较大的市，共19个。重庆（直辖市），唐山、大同、包头、大连、鞍山、抚顺、吉林、齐齐哈尔、青岛、无锡、淮南、洛阳、宁波、淄博、邯郸、本溪、苏州、徐州等18个。行政许可的特点：1）行政许可是依申请的具体行政行为；2）行政许可是一种受益性行政行为；3）行政许可存在的前提是法律的一般禁止；4）行政许可一般为要式行政行为。行政许可的设定权限：p352图行政许可实施的一般程序（重要期限）：1）补证告知应在5日内一次做出，否则视为受理申请；2）一机关决定20日，经本机关负责人批准可延长10日。平级多机关45日，经本级政府负责人批准可延长15日。跨级多机关，下级在20日内审查完毕；3）准予许可的，自决定之日起10日内颁证；4）听证、招标、拍卖、检验、检测、检疫等时间另计；5）需延续的在届满30日前申请，行政机关在届满前决定；6）听证：权利人在被告知听证权利之日5日内申请听证。行政机关在20日内组织听证，并在听证7日前告知听证时间、地点。行政许可的撤销：对不具备申请资格或不符合法定条件的申请人准予行政许可的要撤销。行政许可的注销：因不可抗力导致行政许可事项无法实施的。行政处罚是对外，行政处分是对内。行政处罚的种类：1）警告；2）罚款；3）没收违法所得、没收非法财物；4）责令停产停业；5）暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；6）行政拘留：只能由公安机关决定和执行；不适用于精神病患者、不满14岁的公民以及孕妇或者正在哺乳自己一周岁以内的婴儿的妇女、我国的法人和其他组织。行政处罚的设定：1）法律：6条均可；2）行政法规（国务院）：1-5条；3）地方性法规（省级、自治区、较大市）：1-4条；4）规章（地方人民政府）：1-2条。行政处罚的简易程序：又叫当场处罚程序。条件：1）违法事实确凿；2）法定依据明确；3）对公民处50元以下，对法人或者其他组织处1000元以下的罚款或者警告。行政处罚的听证程序：条件：1）适用于责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款；2）当事人在行政机关告知其有权申请后的三日内提出听证申请。当场收缴罚款的情形：依法给予20元以下罚款的。代执行：是指行政强制执行机关或者第三人代替义务人履行法定义务，并向义务人征收必要费用的强制执行措施。执行罚：即行政强制执行加冠对拒不履行不作为义务或不可替代作为义务的义务主体，科以金钱给付义务，以促使其履行义务的强制执行措施。直接强制执行分类：1）人身强制执行：强制拘留、传唤、隔离；2）财产强制执行。行政程序行政程序的基本原则：1）公开原则：依据必须公开，信息公开，过程公开，决定公开；2）效率原则（首长负责制）：时效制度、代理制度、不停止执行制度、紧急处置制度、委任制度、排除行政障碍制度和行政协助制度。行政复议管辖中一般管辖的两个例外：1）对海关、金融、国税、外汇管理等实行垂直领导的行政机关和国家安全机关的具体行政行为不服的，只能向上一级主管部门申请行政复议；2）不服国务院部门的，可以上人民法院提起行政诉讼，也可以向国务院申请作出最终裁决。特殊管辖：不服法律、法规授权组织的具体行政行为的复议申请，由直接管理该组织的地方人民政府、地方人民政府工作部门或者国务院部门管辖。行政复议参加人：申请人、被申请人、第三人。被申请人：1）被申请人法律、法规授权的组织作出的具体行政行为引起行政复议，该组织是被申请人；2）行政机关委托的组织作出具体行政行为引起行政复议，委托的行政机关是被申请人。第三人：在行政确权案件中，被驳回请求的人申请复议，被授予权利的人或者其他被驳回请求的人，可以作为第三人申请参加复议。申请复议期限：行政相对人应当在知道相应具体行政行为之日起60天内提出复议申请，法律规定超过60天的除外。复议审理期限：自受理申请之日起60日内作出行政复议决定，经行政复议机关的负责人批准，可以适当延长，并告知申请人和被申请人，最多不超过30日。行政诉讼行政诉讼：是指公民、法人或者其他组织认为行政机关和被授权组织作出的具体行政行为侵犯其合法权益，依法定程序向人民法院起诉，人民法院在当事人及其他诉讼参与人的参与下，对具体行政行为的合法性进行审查并作出裁决的制度。行政诉讼的特征：1）人民法院审理的行政案件只限于就行政机关作出的具体行政行为的合法性发生的争议；2）行政复议不是行政诉讼的前置姐夫按或者必经程序。行政诉讼的特有原则：1）当事人选择复议原则。在我国，复议不是行政诉讼的必经程序；2）具体行政行为不因诉讼而停止执行原则；3）不适用调解原则。人民法院不予受理的事项（行政诉讼法规定的排除性条款）：1）国防、外交等国家行为：统治行为或政治行为；2）行政法规、规章或者行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令：抽象行政行为；3）行政机关对行政机关工作人员的奖惩、任免等决定：内部行为；4）法律规定由行政机关最终裁决的具体行政行为：国务院最终裁决。（级别管辖）中级人民法院管辖三类案件：1）确认发明专利权的案件和海关处理的案件；2）对国务院各部门或者省、自治区、直辖市人民政府所作出的具体行政行为提起诉讼的案件；3）本辖区内重大、复杂的案件。特殊地域管辖：1）共同管辖：a.经过复议，复议机关改变原具体行政行为的，有最初做出具体行政行为的行政机关所在地或者有复议机关所在地的人民法院管辖；b.对限制人身自由的行政强制措施不服提起的行政诉讼，由被告所在地或原告所在地人民法院管辖。原告可以选择两个或以上有管辖权的人民法院中的一个起诉，同时向两个或以上法院起诉的，最先收到起诉状的人民法院管辖。被告的确定：1）经复议的案件：复议机关维持原具体行政行为的，被告是原具体行政行为的行政机关；复议机关改变原具体行政行为的，被告为复议机关；2）行政机关与非行政机关共同作出具体行政行为，当事人不服向人民法院起诉的，应以作出决定的行政机关为被告，非行政机关不能作为被告，但在行政赔偿诉讼中，人民法院应通知该非行政机关作为第三人参加诉讼；3）由法律、法规授权的组织作出的具体行政行为，该组织是被告；由行政机关委托的组织作出的具体行政行为，委托的行政机关是被告；4）行政机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关是被告；5）当事人不服经上级批准的具体行政行为，向人民法院提起诉讼的，应当以在对外发生法律效力的文书上署名的机关为被告。行政诉讼的举证责任：被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。在诉讼过程中，被告不得自行向原告和证人收集证据。起诉与诉讼时效：1）直接向人民法院起诉的一般时效是3个月；2）行政机关未告知起诉期限的，起诉期限从知道或者应当知道之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年；3）对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为超过5年提起讼诉的，人民法院不予受理。一审判决：1）维持判决；2）撤销判决：适用法律法规错误；3）限期履行判决：被告没有依法发给抚恤金、最低生活保障费用及社会保险金；4）变更判决：在行政处罚显示公正时；5）确认判决；6）驳回判决。执行管辖：行政机关申请人民法院强制执行起作出的法律文书的，由被执行人所在地的基层人民法院受理。执行阻却：1）执行中止：执行程序开始后，因出现特殊情况，人民法院暂时停止执行程序的实施；2）执行终结：因发生某种特殊情况，是执行程序没有必要或者不可能继续执行，从而结束执行程序。行政赔偿行政赔偿的特征：1）行政赔偿责任由国家承担；2）行政赔偿途径是多渠道的。国家不承担赔偿责任的情形：1）行政机关工作人员与行使职权无关的个人行为；2）因公民、法人或其他组织自己的行为导致损害发生；3）法律规定的其他情形。以国防、外交等国家行为或者行政机关制定发布行政法规、规章或者具有普遍约束力的决定、命令侵犯其个发权益造成损害为由，人民法院不予受理。行政赔偿诉讼：1）赔偿诉讼可以适用调解作为结案方式；2）行政赔偿诉讼不完全采取“被告负举证责任”。行政追偿：是指行政赔偿义务机关代表国家向行政赔偿请求人支付赔偿费用以后，依法责令有故意或重大过失的行政机关工作人员或受委托的组织或个人承担部分或者全部哦诶长费用的制度。侵犯公民生命健康权的赔偿计算标准：1）造成身体伤害的，应支付医疗费以及赔偿因误工减少的收入。减少的收入每日的赔偿金按国家上年度职工日平均工资计算，最高额为5倍；2）部分丧失劳动能力的最高额为国家上年度职工年平均工资的10倍，全部丧失的为20倍；3）造成死亡的，应支付死亡赔偿金，丧葬费，总额为国家上年度职工年平均工资的20倍。行政补偿行政补偿的特点：1）目的是为了弥补私人为公共利益所付出的特别牺牲；2）导致行政补偿的行为是行政机关的合法行为；3）行政补偿是行政机关为自身行为承担责任的一种法律形式。财产性利益补偿：1）财产性利益征收征用补偿；2）财产性利益限制补偿；3）公务行为附随效果损失补偿。间接补偿：带薪休假，额外增加计划内物资，解决农转非指标，有限安排就业，减免税费等。精品文档精心整理精品文档可编辑精品文档签约相关法律知识内部信息系统info.c21ax王倩发布于：2011-02-18点击136次签约相关法律知识

1、宪法是国家的根本大法，由国家最高权利机关经特殊程序制定和修改，综合规定国家、社会和公民生活根本问题。宪法具有最高的法律效力，一切法律，行政法规，地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。宪法中有关房地产的规定，是房地产法最重要的表现形式。2、法律由全国人大及其常委会依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面根本性的社会关系或基本问题的一种法。其地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中二级大法。由于房地产属于民法、物权法范畴，所以，有关民法的基本原则，民法中有关法人、代理、物权和债权、诉讼时效、民事责任的规定同样适用于房地产的运作过程。房屋买卖合同属于合同法调整范畴，因此，合同法也是签订商品房买卖合同时必须遵守的。房地产法律主要有三部，它们是《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年颁布，1995年1月1日起实施）、《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订，19993、行政法规及地方性法规它是由国务院依法制定和变动的有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。其效力低于宪法、法律，高于地方性法规、规章。房地产的行政法规主要有：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金》、《物业管理条例》、《物权法》等，地方性法规是根据地方特色制定的行政法规。4、部门规章行政规章是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性文件的总称。其地位低于宪法、法律、行政法规，不得与他们相抵触。房地产的部门规章主要有《房地产开发企业资质管理规定》、《城市房地产转让管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产中介服务管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等。这些部门规章都和房地产经纪息息相关，是房地产经纪过程必须熟知的。此外，还有地方性部门规章和房地产多项规范性文件以及技术法规等。

一、

合同相关1、合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

2、合同的分类（1）

买卖合同1）买卖合同是指一方当事人向另一方转移标的物所有权，另一方当事人支付价款的合同。在这一合同关系中，按照约定转移标的物所有权的一方为出卖人，接受所有权并支付价款的一方为买受人。2）房屋买卖合同即指标的物是房屋的买卖合同。（2）

租赁合同1）租赁合同是出租人将租赁物交付使用、收益。承租人支付租金的合同。2）房屋租赁合同即标的物为房屋的租赁合同。（3）

居间合同1）居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。2）居间合同的特征A、居间人按照委托人指示、委托业务的范围和具体要求进行业务活动。B、居间合同的目的是使委托人与第三人订立合同。C、居间合同是有偿合同。3）居间人的责任第四百二十五条

居间人应就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百一十二条

因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人、法定代表人或者清算组织承受委托事务之前，受托人应当继续处理委托事务。

3、合同的订立当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。合同上签字的人应当具有民事行为能力：年满18周岁、无精神疾病。

4、合同变更（1）

合同的变更变更合同，是一种法律行为，是指签约双方当事人在符合法律规定的条件下，就修改原订合同的内容所达成的协议。（2）

合同履行注意事项合同成交价、签署日期等条款，在买卖双方及居间方确认一致后，可以做适当的变更。但应该注意的是，对于合同内容的变更首先要确保与该合同相关联的其他合同的能够继续履行。在出现买卖双方中的一方违约情况时，尽量不能主动向守约方提出中止履行合同的建议。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行；有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：1）资产状况严重恶化2）转移财产、抽逃资金，以逃避债务3）丧失商业信誉

5、合同的解除（1）

合同解除的方式《合同法》对解除合同的限制十分严格，规定只有出现下列情形，才允许当事人解除合同：1）当事人可以在合同中约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时：【案例】客户A申请商业贷款购房，与银行签署了价款合同。在办理产权过户手续过程中，客户A提出将房屋买卖合同的买方由A变更为：A和A的未婚妻B。假如此时变更合同当事人，则房屋管理部门将按照变更后的合同上的当事人制作产权证书，即A为主证，B为副证。但是与银行签署的房屋抵押贷款的只有A本人，因此，银行将无法完成该房屋的抵押登记手续，那么这必然导致银行终止对A的商业贷款。2）当事人经协商一致；3）因不可抗力致使不能实现合同目的；4）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；5）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；6）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（2）

合同解除的法律后果合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

6、无效合同（1）

无效合同的表现形式无效合同是指不符合法律规定，不受法律保护，所订立的条款，对当事人没有法律约束力的合同。无效合同是违反合同法律行为的一种表现形式，也就是指订立合同的行为是违反法定条件的行为，其行为本身就是无效的。因而，所订立的合同从订立的时候起，就是无效合同，不但不受法律保护，而且应该根据其造成的法律后果，给予必要的处理。（2）

《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家的利益；2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3）以合法形式掩盖非法目的；4）损害社会公共利益；5）违反法律、行政法规的强制性规定。

二、违约责任1、违约责任是指合同当事人、第三人由于自身的过错造成合同不能履行或者不能全面履行，依照法律规定和合同约定，必须承受的法律制裁。违约责任可以采用一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。

2、承担违约责任的形式违约责任的承担形式依据合同法分为：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、违约金、定金等形式。

3、违约金的分类1）法定违约金法定违约金——是指法律上规定的当事人应当承付的违约金（是指双方当事人在订立合同时，在法律规定范围内协商确立的应由违约方承付的违约金）。2）约定违约金约定违约金——是指由双方当事人对违约金的适用和具体比例实行约定（约定的方式应参照有关法规的类似条款加以合理确定，一般可分为确定一定数额和一定伸缩幅度的两种）。是否采用违约金这一补救办法，必须是由合同当事人事先在合同中明确约定，否则，当事人一方无权要求违约方支付违约金。

4、不可抗力1）不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。因不可抗力而不能履行合同的，要相应的免除或减轻责任。合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。法律另有规定的，依照其规定。2）不可抗力的构成要件A、自然灾害B、政府行为。指当事人在订立合同以后，政府当局颁发新政策、法律和行政措施而导致合同不能履行。如订立合同以后，由于政府颁布禁运的法律，使某些运输合同不能履行。C、社会异常事件。主要是指一些偶发时间阻碍合同的履行。如罢工、骚乱等。这些行为既不是自然事件，也不是政府行为，而是社会中人为的行为，但对于合同当事人来说，在订约时是不可预见的，因此也可以成为不可抗力的事件。D、按照合同法规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并且应当在合同期限内提供证明。

三、产权的变更方式1、房屋买卖是指将自己名下的房产进行买卖。房产必须产权明晰且具备房屋产权所有证。

2、赠与1）《合同法》第185条：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。第186条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。第187条：赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。2）房产赠与是指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。一般来说，房屋赠与手续有五个步骤：A、赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。B、房屋赠与的当事人（受赠人）凭原房屋所有权证、赠与合同、按规定缴纳有关契税。C、办理公证。根据规定，房屋赠与必须办理公证。D、办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证明、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。E、赠与人将房屋交付受赠人。

3、继承房产

是指按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。继承是一种法律制度，继承关系要在一定的条件下才能发生。1）继承应当在被继承人（在房产继承中就是遗留下房产的人）死亡后才能发生。这是继承的首要条件。有的房产所有人为了避免继承人在日后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给继承人，如分给某个或各个子女，这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没有开始，而是生前的赠与行为。2）继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规定能作为继承人的继承人。这是继承的第二个条件。被继承人如果立下遗嘱，将房产指定给法定继承人以外的人，或是捐赠给国家、集体，这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。3）遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。这是继承的第三个条件。有的房产是共有的，如常见的夫妻之间的共有，当一方死亡以后，并不是所有的房产都成了遗产。这时，应当先将房产进行产权分割，将属于被继承人配偶的份额（除有约定者外，一般应分处房产份额的一半）分割出来以后，再对遗产进行继承。4）继承开始后，按照法定继承办理：有遗嘱的，按照遗嘱继承或遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。被继承人死亡后，如果其生前立有遗嘱，或是曾经与某一社会组织或个人签订有遗赠扶养协议的，应当先按遗嘱或遗赠扶养协议的内容对遗产进行处理。没有遗嘱或协议的，则按法定继承处理。5）继承的方式（1）

遗嘱继承指继承人按照被继承人所立遗嘱，继承被继承人遗产的方式，它的优点在于被继承人能够充分按照自己的意愿处分财产。遗嘱继承不受法定继承的影响。（2）

法定继承根据我国《继承法》规定，法定继承须在下列情况下适用：A、没有遗赠扶养协议，又没有合法遗嘱的情况下；B、遗嘱的继承人、受赠人先于遗嘱人死亡，遗嘱失去效力的情况下；C、遗嘱的继承人表示放弃继承的情况下；D、遗嘱继承人丧失继承权的情况下；E、遗嘱的受赠人表示放弃赠与的情况下；F、遗嘱的受赠人丧失受赠权的情况下；G、遗嘱不合法或因故而全部有效的情况下；H、遗嘱部分无效情况下无效部分的遗产；I、未涉及遗产处理的遗嘱，继承人对遗产的处理；J、遗嘱指定的继承人或受赠人不履行遗嘱中的合法义务，被人民法院决定取消继承或受赠权的情况下；K、遗嘱中为胎儿保留的特定遗产份额，出生时是死胎，其为胎儿保留的份额适用法定继承。6）法定继承的顺序（1）

第一顺序：配偶、子女、父母。（2）

第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母；A、子女，包括婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女；B、父母，包括生父母、养父母和有抚养关系的继父母；C、兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹，同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有抚养关系的继兄弟姐妹。7）出售房产属于遗产的处理方式此时所要出售的房产应当经过财产继承，明确房产继承情况，其配偶、父母、子女均享有继承权。首先应当完成继承更名手续。待继承的过户手续完成后，再由现房屋产权人办理出售过户手续。如果产权人为若干人，则需全部产权人共同同意出售该房产。如未留遗嘱则由所有第一顺序继承人到场办理继承公证后，办理更名手续即可。8）继承人的继承权可以因继承人的下列行为而丧失A、故意杀害被继承人的；B、为争夺遗产而杀害其他人的；C、遗产被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；D、伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。

4、房产分割是指将总的房地产面积根据需要分割成若干份，在房地产登记表上表现为《房地产证》的分证，即将一本《房地产证》分为几本《房地产证》，但总面积不发生变化。房产的继承和分割与其他财产不同，房产虽然可以分割但这种分割是有限的，如不能把一间房屋分成许多份。在这种情况下，可以由继承人共同继承，作为共有的房产。如一定要分割时，可以采用作价分