沉阳综合项目前期市场研究及定位3

会计学1沉阳综合项目前期市场研究及定位34.0写字楼市场从写字楼供应类型看，三大商圈中甲级写字楼占比为24％，约41万平米，共9个，平均规模为4.6万平米；总体供应量不大，而且项目单体体量小，有较大部分为单栋建筑，缺乏其他物业的有利支持，而且部分建设时间早，设计上具有缺陷。三大商圈中乙级写字楼约77.3万平米，占比约43％。其中，2000年以前的写字楼为33.1万平米，占乙级写字楼的42.8％，这部分写字楼较大部分由于维护差，建设较早，设备设施配置落后且老化，品质不高。在所有办公物业中，商务公寓供应约56.2万平米，占比高达32％，比例较高。其中有较大部分早期设计为居住功能，根据市场的选择，转变成为以办公为主的商务楼，随着市场的发展，很难满足发展壮大公司的需求。4.1.3产品特征图4.4：沈阳主要商圈各类写字楼比例第1页/共54页4.0写字楼市场从硬件水平和客户品质综合来看，目前沈阳最好的写字楼是城市广场、华新国际和总统大厦，这些优质写字楼商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。相对而言，北站区域目前较好的方圆大厦吸引的主要是国内企业客户，外资比例小。目前这些最优质的写字楼依然存在以下问题：城市广场：电梯位置不明显，大堂不气派，候梯时间长，内部和外部装修档次不高；华新国际大厦：远离市中心区域，停车位配备不足，内部设施陈旧老化，部分单元出售；总统大厦：外立面造型优美、华丽；但电梯数量和停车位少，监控探头数量不足；方圆大厦：过于追求独特的造型，不符合甲级写字楼所要求的庄重感，而且也造成使用率低；由于目前写字楼普遍品质不高，有少数实力雄厚的企业选择在酒店内办公，如喜来登酒店、商贸酒店、辽宁宾馆等星级酒店，租户既可享有酒店高档次的形象，又能享有优良的服务。由于目前最优质的写字楼品质与北京、上海等比存在较大差距，从长远来看，难以满足日益发展的市场需求。吸引开发商推出品质更高的写字楼，如北方传媒大厦，更生态的玻璃幕墙系统、3.5米/秒的快速电梯、大厦内的挑空花园等。相比而言，北京部分乙级写字楼已推出室内挑空花园，甲级写字楼更是在此基础上设置高挑空大堂、更生态的空调系统、更灵活的网络地板等，物业管理均为国际知名公司。一般优质写字楼仅是在平面布局、电梯配置以及公共空间的装修上等区别于住宅，但仍然存在有较多的缺陷；如写字楼层高仅有3.3米、电梯数量不足且梯速慢、空调系统落后、不重视物业管理服务、散卖等。而占近年供应主要部分的商住公寓，由于设计之初较多是以居住公寓的使用功能设计，作为办公物业，存在较多缺陷。例如居住和办公人群的冲突、不利于连通的单元分割、缺乏灵活性的室内布线、不够开放的门禁、较慢的梯速等；整体而言，沈阳的各种档次的写字楼存在较大的缺陷，具有较大的提升空间。第2页/共54页4.0写字楼市场4.1.4北站商圈北站商圈位于沈阳的北部，包含惠工广场周边和市府广场周边。区域为市政府机构集中区域，以市政府和大型国有企业为基础，区域逐渐形成商务办公集中区。目前区域内共有办公物业60.8万平米，总供应量虽然不小，但目前缺乏顶级的写字楼，而且入住企业主要为国内企业。区域客群主要以金融、制造业、服务业为主。目前区域缺乏高档酒店等商务配套，现有的凯莱酒店和格林酒店物业老化，难以满足高端商务客户的需求；同时区域形成的商业主要以满足北站旅客需求，不符合办公人群的需求。整体而言，目前区域的商务配套缺乏。区域内办公物业相对集中，路网较完善发达，办公环境相对较好。区域作为政府规划的金融商贸开发区，由于政府的大力推动，区域的影响力在逐渐上升。项目名称位置级别入住时间建筑面积入住率远东大厦南京北街21号乙级19931350094％新华国际大厦市府广场北侧乙级19942600075％高登国际大厦青年大街乙级19972800070％许兄弟大厦北京街21号乙级19991016895％新港澳大厦北站路51号乙级20012700050％金厦广场大西路187号甲级20027400079％方圆大厦悦宾街1号甲级20034800095％中韩大厦惠工街124号甲级20044000085％奉天银座友好街19号

商务公寓20052577680％光达大厦北站路与友好大街交汇商务公寓200512000050％嘉兴国际商务公寓北站路146号商务公寓20051300075％嘉兴国际写字楼北站路146号乙级200520000财富中心E座北站路55-59号甲级20064500070％财富中心CD座北站路55-59号乙级20069000070％汇宝大厦B座中山路395号乙级20074064320％表4.1：北站商圈写字楼供应第3页/共54页4.0写字楼市场财富中心入驻公司代表行业公司举例金融东亚银行中美大都会人寿新家坡大华银行沈阳乾元亨通投资有限公司中期嘉合期货经纪公司制造特灵空调长安福特马自达美国舒克工业投资集团沈阳北新节能设备有限公司中国石油东北化工销售公司沈阳市邦杰辰信通讯有限公司三雄·极光照明贸易万雄集团辽宁省总商会钢铁贸易商会沈阳凯西（国际）贸易有限公司其他分众传媒沈阳紫气东来文化票务有限公司恒隆地产世博外语学校总部沈阳翔瑞航空服务有限公司方圆大厦入驻公司代表行业公司举例房地产沈阳华锐集团韩国(株)利尔利己集团沈阳办事处金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司中原（沈阳）物业代理有限公司沈阳高原建筑装修有限公司金融太平人寿保险有限公司辽宁分公司韩国中小企业银行有限公司沈阳分行中国人寿保险股份有限公司第四营销部沈阳融信国有资产管理经营有限公司黑龙江恒通拍卖有限责任公司沈阳办事处日本三菱东京日联银行股份有限公司制造霍尼韦尔东北技术服务中心

蒂森克虏伯电梯五矿钢铁沈阳有限公司伊藤忠商事（株）沈阳事务所顾问服务辽宁恒信律师事务所沈阳分所辽宁维权律师事务所杜塞尔多夫展览有限公司沈阳欧昊美境外就业服务有限公司派特森英语方圆分部其他沈阳纵横通信网络工程有限公司沈阳宏生堂绿色生物工程有限公司岚山嵌入系统(沈阳)有限公司沈阳安娜贸易有限公司表4.2：财富中心客户类型示意表4.3：方圆大厦客户类型示意第4页/共54页4.0写字楼市场4.1.5五里河商圈五里河商圈位于城市的南部，写字楼主要分布在彩电塔以南的青年大街沿线和三好街内。三好街作为东北区域最大的IT数码产品集散地，数码商场较多。众多的数码代理商带动了区域的办公需求。同时，由于距离东北大学近，以及IT公司多，区域也成为IT相关科技公司办公的首选之地。IT及相关科技企业成为区域的主要办公需求，但大部分企业为中小型公司，需求面积小，可承受的租金水平低，选择在三好街的乙级写字楼和商务公寓内；少部分大品牌制造商对写字楼品质要求较高，选择在华新大厦办公。由于区域处于城市的南部边缘，出行成本高，生活配套不足，且IT产业聚集特征明显，实力雄厚的非IT类企业不愿在此办公。同时，近年由于三好街数码市场的激烈竞争，数码产品代理商户的利润空间下降，对高品质写字楼的需求不高。近年由于辽宁电视台的扩租，以及未来辽宁日报的迁入和会展中心的投入使用，区域的文化、影视、会展类的行业特征将会有所突出。项目名称位置级别入住时间建筑面积入住率物产科贸大厦三好街54号乙级19994200090％华新国际大厦青年大街219号甲级20003300095％信息产业大厦三好街乙级20003960085％百脑汇科技大厦三好街乙级20035200090％奉天硅谷大厦三好街商务公寓20031600085％金科大厦文化路19号乙级20033130085％地王国际大厦文艺路春河巷16号乙级20041900070％中润·国际三好街18号乙级20043000065％五里河城五里河体育场北侧乙级20055000050％艾特国际公寓三好街30号商务公寓200511000065％昌鑫置地广场青年大街西320号乙级20064600020％北方国际传媒大厦青年大街165号甲级20074000070％表4.4：五里河商圈写字楼供应第5页/共54页4.0写字楼市场华新国际租户代表行业租户代表IT华为3Com技术有限公司沈阳办事处英特尔（中国）沈阳办事处清华同方股份有限公司辽宁办事处IBM驻沈阳分公司爱普生(中国)有限公司沈阳分公司惠普公司制造业富兰格电力技术有限公司沈阳分公司上海国泰密封材料有限公司施耐德电器（中国）有限公司沈阳办事处UT斯达康（中国）有限公司沈阳办事处艾睿(Arrow)电子中国有限公司沈阳办事处沈阳北方交通工程机械飞利浦（中国）沈阳办事处设计业阿特金斯国际有限公司沈阳办事处新加坡胜科工程建筑唐阁设计策划有限责任公司其他佳和房地产开发有限公司宝芳家纺科技公司沈阳双鼎制药有限公司远中租赁有限公司百脑汇科技大厦行业租户代表IT北方电脑金正网络沈阳天和信息技术有限公司兴和软件北京汉邦高科数字技术有限公司沈阳分公司沈阳市兴达科技开发有限公司沈阳市高思博影视制作中心沈阳万众联达科技有限公司沈阳迅时网络科技有限公司益佰电脑回收维修华美新科技制造天驰设备南海山特电源其他北商咨询辽宁省因私出入境中介机构行业协会沈阳大航海咨询顾问有限公司羽嘉商贸百脑汇科技大厦表4.5：华新国际大厦客户类型示意表4.6：百脑汇大厦客户类型示意第6页/共54页4.0写字楼市场4.1.6租金和售价沈阳最优质的写字楼租金报价在1300-1600元/平米/年（使用面积），实际成交租金约为950-1300元/平米/年（使用面积），如华新国际、总统大厦、城市广场等。一般写字楼的租金在800-1000元/平米/年（使用面积），实际成交租金约为600-800元/平米/年（使用面积）。如新港澳国际大厦、高登国际大厦、商务公寓和老旧的写字楼租金为500-750元/平米/年（使用面积），实际成交租金约为400-600元/平米/年（使用面积）。沈阳一般写字楼的售价在8000-9000元/平米（建筑面积）。商务公寓的售价主要在6500-7500元/平米左右。部分带精装修的酒店式公寓售价可达8000-9000元/平米。由于一般居住租赁客户难以承受较高的租金，这部分精装修公寓最终只能转向办公客户；但由于其自身作为办公用途的诸多不适性，租金报价仅在700-800元/平米/年，这部分公寓的性价比相对较低。在此类公寓供应高潮候，预计此类公寓的市场接受度会较差；第7页/共54页4.0写字楼市场4.1.7写字楼需求状况全市平均入住率为71％。其中太原街以其核心的地理位置和传统办公商圈的影响力，吸引了商贸企业以及各类企业的销售分部，平均入住率为76％，处于各商圈最高水平。五里河区域由于有良好的IT和科技需求支撑，入住率相对较高；但由于处于城市南部边缘，出行不便利，影响了新写字楼对其他行业公司的吸引力，导致新写字楼空置率较高，拉低了平均入住率水平。北站区域由于未充分发展，原有的办公物业入住率不高，再加上新入住物业较低的入住率，使得平均入住率处于最低水平，仅为68％。从不同品质写字楼入住率看，城市广场、总统大厦、华新国际大厦和方圆大厦等沈阳最优质写字楼，由于自身良好的市场影响和服务等因素，维持在95％以上的高入住率，优质写字楼表现为较好的需求。新入市的写字楼虽然品质有所提高，但由于较大部分采取高定价策略，相当于老办公楼租金的两倍，对在老办公楼内的优质企业吸引力不大。这部分楼宇的需求主要来自新进入沈阳的企业、实力雄厚的国有企业以及关联企业，入住率在75％以下。一些老办公物业由于办公客户在过去几年业务发展慢，较少扩租面积，在与其他楼宇的性价比没有巨大差距情况下，迁出的少，维持有较高的入住率，部分楼宇入住率可达到85％以上。随着沈阳写字楼品质的逐渐提高，在租金没有太大提升的情况下，预计老写字楼的优质客户会期望入驻性价比更高的新写字楼。表4.5：主要商圈入住率比较第8页/共54页4.0写字楼市场目前入住沈阳的外资企业和省外知名企业多为办事处，主要负责东北区域的销售任务，较多不具备管理、研发和人事等职能，对写字楼需求面积从50-300平米，部分在800平米以上，其需求的面积随着销售额的增长而增长。外资公司普遍采取租赁写字楼，而很少购买写字楼。这些外资公司对写字楼的需求分为四大类：实力雄厚且对品质要求较高、人数不多的公司选择在四五星级酒店内办公人数较多，且对办公品质要求较高的公司通常会迁出酒店，选择顶级的写字楼办公，扩大面积，降低租金；部分驻沈人数少，为兼顾办公品质和交通便利性的公司，会选择在面积分割较小的3星级酒店办公。部分进入沈阳较早的外资公司，由于习惯了原有的办公环境，而且扩租面积慢，在没有外部推动因素下，仍然留在老旧的办公楼内。这部分公司是未来新增供应的重要需求来源。从现有已入住外资公司来看，面积扩租速度相对较慢，外资公司新增写字楼需求主要来自新进入沈阳公司的需求。近年由于企业的改制，部分大型企业和集团由自建办公楼转为向市场购买，但这部分数量相对较少。虽然有较多写字楼前期采取整租整售，但实际成交案例较少。沈阳需求增长速度最快的属沈阳当地的中小企业，这部分企业在沈阳经济快速发展过程中，获得了良好的发展机遇，发展速度快，需求面积不断扩大。第9页/共54页4.0写字楼市场4.1.7未来发展展望从未来供应看，未来供应主要集中在北站商务区，其次是五里河商圈。相对而言，太原街商圈供应量小。从新增项目品质看，有较多项目处于青年大街沿线，交通和可视性好，较多项目规划高度在300米以上，力争建成地标性建筑，预计其写字楼品质较高，将超越现有写字楼品质；但同时多个高品质项目规划建设，也将加剧高端写字楼市场的激烈竞争。众多高品质写字楼的建设，一方面将提升沈阳写字楼的整体品质，另一方面也将提高投资机构对沈阳市场的关注；从供应时间看，未来写字楼供应主要集中在2010年后；较多项目为大型综合项目，体量大，开发时间将有可能延续较长；在时间上会对未来高端写字楼的竞争有所缓和。相对而言，2007-2009年期间，竣工入住的写字楼项目不多，而且有部分写字楼在目前已开始销售部分，预计在这个时期内竞争相对缓和。项目名称商圈位置入住时间写字楼面积备注希尔斯联邦北站北站路115、117号200724390－银河国际北站北京街51号200730000－华府天地一期北站惠工广场西200818900总建面40万平米沈阳财富中心A座北站北站路55，57，60号200970000－新华国际金融中心北站市府广场北侧201270000总建面35万平米东北世贸广场北站财富中心南2011N.A总建面34万平米东森总部商务广场北站市府大路256号2008N.A总建面26万平米华府天地二期北站惠工广场西2012N.A总建面150万平米环球国际大厦北站北站敬宾街西201268000总建面16万平米沈阳国际金融中心北站金融商贸开发区的C13号地块2011N.A总建面25万平米恒隆市府广场北站市府广场南侧N.AN.A总建面80万平米领先国际城太原街沈河区青年大街市委对面200840000－曼哈顿观邸太原街和平区中华路69号200820113－万达广场二期太原街太原南街2010N.A－泰宸·湖畔佳园五里河南五马路183号200752000－皇朝万鑫五里河青年大街390号200750000－东北传媒文化广场五里河原五里河体育场北201080000总建面25万平米新世界会展中心五里河南二环路与青年大街交汇西南2010后100000总建面70万平米五里河.世贸广场五里河原五里河体育场N.AN.A总建筑面积160万平米，公建60％华润万象城五里河文艺路与青年大街交汇西南N.AN.A总建筑面积45万平米，公建70％表4.7：主要商圈未来写字楼供应第10页/共54页4.0写字楼市场4.1.8未来发展展望随着东北经济的腾飞，东北区域的市场容量也将快速增长，东北区域将更受到重视，将使更多公司在东北设立销售分部，同时原有公司也将随着销售额增长而扩大需求面积。随着WTO的实施，中国对外资在中国业务的限制将越来越少，吸引更多的外资公司进入；沈阳作为外资公司进入东部区域的窗口，将吸引更多的外资公司进入，尤其是俄罗斯、日本、韩国等临近国家的企业。随着外资公司在沈阳业务的拓展和更多外资公司的进入，办公客户对写字楼品质要求越来越高，促进写字楼品质的提升，增加高端写字楼的需求。同时，随着沈阳大型企业改制成功以及国际化程度提高，将会更加注重办公物业的形象，增加高档写字楼的需求。随着沈阳和周边抚顺、鞍山等城市的融合，将吸引更多辽宁乃至东北其他城市的企业在沈阳设立管理总部，拓展沈阳的写字楼需求。沈阳经济的快速发展，最大办公需求增长将来自于中小企业；随着中小企业的发展壮大，将有更多企业要提升企业形象，脱离商住公寓，选择形象更好的写字楼。第11页/共54页4.0写字楼市场4.1.9整体市场结论沈阳写字楼市场目前还不发达，写字楼分布较分散，三大商圈并没有占绝对优势的商圈；写字楼品质普遍不高，顶级写字楼少，绝大部分是商务公寓和老旧的写字楼，而且产品在层高、电梯、空调、平面布局上存在有较大的额缺陷，产品存在有较大提升空间；沈阳有较多商务公寓原先设计以居住为主，价钱高，作为办公使用存在较多缺陷；专门针对中小企业，提供优惠购房贷款，性价比较高的较少，预计未来以办公为主、但能提供优惠贷款政策的商务公寓将受到较大的欢迎。从入住率看，顶级写字楼入住率比较高，顶级写字楼具有一定的市场空间；太原街由于处于核心位置和传统的影响力，入住率要高于北站和五里河商圈；仍然有较多的优质公司选择在老旧写字楼内，预计未来提供品质较好，但价钱提升不多的写字楼，预计可吸引这为数较多的优质企业。未来写字楼供应量较大，尤其是优质写字楼，但主要集中在北站和五里河商圈，竞争激烈；未来供应时间将主要集中在2010年以后，之前市场竞争相对缓和。同时，在未来随着沈阳以及东北经济进一步快速发展，作为东北窗口的沈阳写字楼需求将得到增更快增长。第12页/共54页4.0写字楼市场4.2区域市场根据写字楼的聚集性和客户来源的类似性，在此将写字楼的区域研究范围如下：东至和平大街沿线，南至南五马路，西至胜利大街，北至市府路。4.2.1区域供应编号项目名称位置级别入住时间建筑面积租金售价入住率1鸿源大厦南京南街乙级199515000790只租75%2鸿运大厦和平北大街乙级199514000850只租75%3联营物业大厦南京南街1甲乙级199640000850只租85%4亚贸中心中山路111号乙级199653527888880093%5东宇大厦和平南大街2号乙级199940000900只租92%6城市广场南京北街206号甲级1999328261600只租95%7中兴商业大厦中华路乙级200022000650只租85%8华利大厦和平北大街28号乙级200344000850只租90%9总统大厦和平北大街69号甲级2004770001350只租95%10海润·国际南京南街270号商务公寓200418000750888835%11商贸国际太原南街88号商务公寓200460000400449080%12新华大厦中山路70号商务公寓200530000800660085%13腾龙商务公寓同泽北街25号商务公寓200516000700830070%14年华国际大厦市府大路55号商务公寓200648748700646040%15SOHO新天地中华路121号商务公寓200634000600600045%16海悦城市广场城市广场后面甲级2007200001400只租20%17曼哈顿观邸中华路69号乙级200820113未售8500未售18沃达广场太原北街甲级2009n.an.an.an.a19万达广场二期太原南街乙级n.an.an.an.an.a甲级乙级商务公寓1未来供应2345678910111213141516171819本项目表4.8：区域写字楼供应图4.6：区域写字楼分布图第13页/共54页4.0写字楼市场区域现有办公物业供应约56.5万平米，约占三大商圈写字楼供应的33％，目前是沈阳重要的写字楼供应区域，。其中，甲级写字楼供应约13万平米，占比23％；虽然整体供应量不大，但城市广场和总统大厦从客户品质和市场影响力看，代表了沈阳最高水平，成为区域其他档次写字楼发展的重要带动力量。乙级写字楼供应22.9万平米，占比约40％，其中1996年以前入住的约占乙级写字楼供应的63％，这部分写字楼存在物业老化，预计未来将难以满足办公企业日益提高的品质期望。商务公寓供应约20.7万平米，占比约37％；其中有较大部分原定位为投资型的小户型公寓，以居住为主；由于租赁居住客户难以承受较高的租金，最终转变为商住公寓，但作为办公使用有较大的缺陷。另外，从办公物业品质来看，区域内低端的商务公寓和老旧的写字楼占比较高，而中高端的写字楼供应量较小。从未来供应看，区域未来供应的写字楼项目不多，共三个；其中沃达广场和万达广场二期与本项目在位置和物业组合上具有较大的类似性，沃达广场将早于本项目入市，预计将成为本项目的重要竞争对手。从写字楼分布来看，写字楼主要分布在和平北大街、南京北大街和中华路两侧区域。和平北大街和南京北大街由于交通条件和可视性好等原因，是区域高档写字楼主要集中的主要地带。相对而言，中华路由东向西单行，两侧有较多商业，车流和人流两大，道路较拥挤，除原有的一些老旧写字楼外，新发展的主要是商务公寓。第14页/共54页4.0写字楼市场4.2.2价格区域甲级写字楼租金在1350-1600元/平米/年（使用面积），其中代表最高水平的城市广场租金高达1600元/平米/年。乙级写字楼租金主要集中在790-900元/平米/年（使用面积），位置、交通条件较差，且老旧的中兴商业大厦写字楼租金仅为650元/平米/年（使用面积）。商务公寓由于在办公形象、位置、硬件条件等方面存在较多缺陷，租金水平较低，主要集中在600-750元/平米/年（使用面积）；人流较混杂的商贸国际租金水平仅在400元/平米/年（使用面积）。总统大厦、城市广场和海悦城市广场采取只租不售，目前没有售价。乙级写字楼售价在8500-8800元/平米（建筑面积）左右；交通条件较好的商务公寓的售价主要在6000-6600元/平米左右，部分带有精装修的小户型公寓售价达到8300-8888元/平米。而商贸国际由于交通条件差，人流杂，销售较早，售价与周边住宅价格类似，仅为4490元/平米。第15页/共54页4.0写字楼市场4.2.3需求情况城市广场作为沈阳最好的写字楼之一，吸引的客户资源比较广泛，主要集中在运输物流、贸易、制药、汽车、通讯，以及服务于沈阳重工业企业的数控机床、精密测量、电力设备、污水处理等制造企业。外资企业比例在90％以上，企业主要为欧美和日本的知名企业。总统大厦作为沈阳最好的写字楼之一，入住公司除了服务于沈阳工业企业的机电等制造企业外，还有较大比例的IT通讯、品牌代理、传媒广告、房地产开发、化工、金融等企业。入驻企业知名度不如城市广场。外资企业比例在60-70％之间，除欧美企业外，有较多韩国企业。区域以城市广场和总统大厦内入住的国际知名企业为核心，在乙级写字楼、酒店以及商务公寓内分布有较多服务于沈阳制造业的数控机床、精密测量仪器、电力设备、工业废弃物处理等企业，以及运输物流、品牌代理、顾问咨询等企业。较多企业选择在此区域办公，是由于区域浓厚的商务氛围，已聚集有较多类似企业，有利于促进业务发展；同时区域处于城市中心区，周边配套丰富，出行成本低。其中区域内有较多优质企业目前在金都酒店、升龙酒店、辽宁宾馆、银都大厦、商贸饭店等三四星级宾馆内办公，随着这些企业的发展及周边优质写字楼的兴建，这部分酒店的办公客户将成为未来新写字楼的优质客户。例如原商贸的上海贝尔阿尔卡特移动通信公司迁入总统大厦。相对于南京北京以及和平北大街制造业企业比例高的特征，中华路和太原街作为商场集中区域，聚集的企业更多是针对个人的品牌代理、产品直销、教育留学咨询、旅游、广告等类别公司。这部分企业看重的是接近于产品的销售终端以及区域内聚集的众多消费人群。第16页/共54页4.0写字楼市场城市广场客户代表机电3M中国有限公司沈阳办事处松下电工(中国)有限公司沈阳分公司ABB(中国)有限公司富士施乐(中国)有限公司沈阳分公司雷尼绍制药安斯泰莱制药(中国)有限公司沈阳办事处诺和诺德(中国)制药有限公司沈阳办事处通讯朗讯科技中国有限公司沈阳办事处上海贝尔阿尔卡特辽宁分公司摩托罗拉中国电子有限公司沈阳分公司贸易英中贸易协会沈阳代表处奥地利联邦商会-沈阳代表处J.P贸易有限公司运输物流大韩航空公司沈阳办事处日本邮船(中国)有限公司沈阳办事处大连华迅国际运输有限公司沈阳分公司日邮物流(中国)有限公司沈阳办事处汽车丰田通商(大连)有限公司沈阳事务所丰田汽车公司沈阳事务所总统大厦客户代表机电大金(中国)投资有限公司沈阳办事处佳能(中国)有限公司沈阳分公司山高刀具(上海)有限公司沈阳办事处富士达电梯沈阳销售分公司正泰集团东北办事处通用电气(中国)有限公司沈阳办事处IT通讯北京创博巍网络技术有限公司沈阳办事处辽宁天洋伟业电子商务安全服务有限公司深圳市腾讯计算机系统有限公司沈阳分公司浪潮集团有限公司沈阳办事处品牌代理广州百事高企业发展有限公司沈阳办事处尤妮佳生活用品服务(上海)有限公司沈阳分公司爱茉莉太平洋贸易有限公司沈阳分公司沈阳发现姿源服饰商行法派集团职业装辽宁办事处传媒广告金辉阳光(沈阳)广告有限公司沈阳康利公交广告有限公司辽宁阳光加信广告有限公司博域传媒(辽宁)有限公司沈阳沙诺环球传媒有限公司房地产沈阳安邦置业发展有限公司沈阳中驰房地产开发有限公司沈阳宝弘房地产开发有限公司沈阳玛莉蓝国际实业有限责任公司SR开发韩国总部沈阳销售部城市广场总统大厦表4.10：总统大厦客户类型示意表4.9：城市广场客户类型示意第17页/共54页4.0写字楼市场由于区域良好的区位条件以及原来形成的浓厚商务氛围，区域内企业的平均入住率为76％，高于全市平均71％的入住率，也高于其他两个商圈的入住水平。城市广场和总统大厦由于其良好的硬件、优质的龙头企业带动、良好的展示性以及区位等因素，入住率在95％左右，拥有较高的入住率。乙级写字楼由于区域良好的商务氛围，入住率也保持较高的水平，普遍在85％以上；部分老旧的写字楼由于自身品质下降以及新建楼宇的争夺，入住率稍微低些，在75％左右，但也高于沈阳整体平均水平。对于商住公寓，入住率相对较低；入住率低部分是由于入住时间不长，另外一方面由于居住和办公混杂，降低了对办公客户的吸引力。相对而言，纯粹办公的商务公寓，由于其办公氛围相对纯粹，保持有相对理想的入住率，如商贸国际和新华大厦等。对于城市广场和总统大厦此类甲级写字楼，客户需求的面积主要集中在100-300平米之间，少部分大客户需求面积在800-2500平米左右。乙级写字楼的客户需求面积在80-200平米左右，部分入住的大型国内企业集团需求的面积在1500-5000平米左右。商务公寓主要针对处于发展初期的公司，面积需求在40-200平米之间；其中40-80平米的主要针对投资型客户，出租给公司刚起步的公司；相对而言，购买自用的公司客户需求面积普遍在100-250平米左右。第18页/共54页4.0写字楼市场4.3写字楼专业人员访谈为了进一步把握沈阳写字楼市场及未来发展趋势，在此选择部分代表性写字楼的专业人员进行访谈，分别为城市广场、华新国际和沈阳财富中心。以上三个项目分别是太原街商圈、五里河商圈和北站商圈的代表性项目。具体访谈内容如下：访谈对象基本情况整体市场情况项目名称商圈姓名职务需求增长情况客户需求特征客户关注因素未来发展趋势华新国际大厦五里河周先生销售主管需求增长慢，负责华新两三年租户很少扩租，几大优质写字楼之间争夺客户，价格一直难以提升一般需求面积在100-200平米，象甲骨文、IBM等大客户面积在1000平米左右；很少搬迁，两年内仅迁走两个客户主要看重项目自身，硬件方面比较关注电梯、空调和停车位；部分优质客户并不完全只看品质，如柯达原来在星光大厦老楼，万科部分办公在云顶大厦；需求增长慢，供应增长快，空置率会上升；如果建优质写字楼会有一定市场，但有较大部分要争夺其他楼的客户沈阳财富中心北站桂先生销售主管经济增长快，需求有增长，但不快；金融商贸去规划多年，增长也不快；项目最好售的是170平米左右的。大面积购买客户是当地的私营企业，并不完全是国企主要看重的是地理位置、交通条件、电梯、空调、车位配比和价格未来优质写字楼供应量大，对未来市场前景也不是很确定，项目的A座写字楼开发还要看后期市场情况城市广场太原街蒯越丽租户关系主任需求增长还是较快，每年都有很多新公司进入沈阳；但现有客户扩租面积不大需求面积从80-90平米起，主要集中在100-300平米先看区域和地段，其次是价格，最后是整体形象、硬件配置、服务水平以及户型面积未来供应量大，但不会存在太大问题；部分销售不好，主要是自身原因表4.11：写字楼访谈内容第19页/共54页4.0写字楼市场项目名称区域看法区域商务氛围区域公司特征对本项目建议其他建议华新国际大厦2002年以前商贸酒店、联营大厦、中兴商厦客户不错，部分租金曾达到2000元/年目前主要是一些商贸物流类公司可以吸引商场品牌代理公司、房地产公司平；租金不要太高，也就在800元/年，建议还是出售做服务式公寓需求小，华新作为外企主要集中地，真正的老外少，公司负责人多为本地人或者大连人，会自己买房沈阳财富中心整体感觉比较乱，商务气氛不浓厚，交通也不好，太原北街好于南街有较多商贸、物流类公司，多是中小型的公司，需求面积在100以下到200平米现有条件不适于建太高档写字楼，中等档次有一定市场，太原街有部分公司到本项目咨询购买。但规模不要太大－城市广场除了城市广场，周边多是商务公寓和联营、中兴这样的老写字楼可能主要是私营企业，有部分是商场品牌的管理公司如果建档次不是很高，租金在800-900元/年的中档写字楼还是有较好市场，需求量还是比较大如果建服务式公寓，档次不要太高，本项目里集中沈阳最好的外资公司，真正外籍较少。外地来的，多是北京和上海的，在大公司里比例约20％左右访谈对象认为沈阳写字楼需求增长不是很快，现有租户面积扩租少，需求增长主要依靠新进入公司产生的需求。客户需求面积主要集中在80-300平米之间，但在100-200平米之间的户型会更受欢迎。客户选择写字楼时，除了地段外，项目自身硬件条件、服务水平和价格所起的作用非常大。未来供应量很大，虽然需求量在增长，但存在较大的风险，尤其是优质写字楼。太原街商圈原来商务氛围好，现在有所下降；除了城市广场和总统大厦，品质普遍不高。本项目所处位置不好，不适宜建太高档写字楼；如果建中等档次的写字楼还是有较大的需求量；由于沈阳真正常驻的外籍人士少，开发高档的服务式公寓会有较大的风险。第20页/共54页4.0写字楼市场4.4案例考察为进一步把握区域写字楼发展机会，为本项目的发展提供借鉴参考，在此选择距离本项目较近、具有较相似区域环境的中兴商业大厦和联营物业大厦项目作为个案参考。中兴商业大厦、联营物业大厦距离本项目近，写字楼为商业上部建筑，在项目周边环境以及项目自身物业构成上具有较大相似性，在此将其作为参考案例。4.4.1中兴商业大厦项目基本情况位置：中华路与太原北街交汇的西北角建成时间：一期：1987年二期：2000年10月总建筑面积：145,000平米一期：54,000平米二期：91,000平米商业：108,000平米写字楼：22,000平米，南楼自用，北楼外租地下：15,000平米，车位360个楼层：地上18层，地下2层

1-8层商业北楼：9-18层写字楼南楼：9-11层地下1-2层为停车位及设备用房第21页/共54页4.0写字楼市场写字楼硬件设施电梯：6部空调：中央空调供电：双路供电消防系统：自动报警喷淋系统安防系统：保安监控系统通讯系统：光纤宽带接入，卫星电视接收系统写字楼经营情况面积分割：35-170平米租金：650元/年/平米（使用面积）入住率：85％入住公司：自用、商贸公司、制造类公司、美容美发公司、科技类公司第22页/共54页4.0写字楼市场楼层房号公司名称9层0901中兴财务部现金科0902中兴财务部10层1001金饰品商场1001中兴国际名品广场1002中兴针织运动休闲商场1003中兴通讯电器商场1003A中兴商务会馆管理办公室1004国际名品化妆广场1005国际名品化妆广场1006中兴儿童百货商场1007中兴租赁公司,中兴商务会馆1008中兴鞋品皮具商场11层1101中兴连锁超市总部1102中兴连锁超市总部1103中兴连锁超市人力资源部,电脑部1104中兴连锁超市采购供应部1105中兴连锁超市财务部核算室1106中兴连锁超市财务部1107中兴连锁超市防损部1108中兴连锁超市经理办公室1109中兴连锁超市研发部1110中兴连锁超市会议室1111中兴连锁超市会议室12层1201奥的斯电梯(中国)投资公司1202奥的斯电梯(中国)投资公司1203奥的斯电梯(中国)投资公司1209会议室1210会议室楼层房号公司名称13层1306北京诗兰百丽化妆品有限公司1309沈阳市和平区仙平美容美体工作室1310沈阳市和平区仙平美容美体工作室14层1401沈阳悠竹健身有限公司1404中国大学生信息沈阳分站1406沈阳慧点捷讯通讯有限公司1407思兰德生活会馆1408思兰德生活会馆1409会议室1415千瑶高级服饰有限公司15层1501沈阳市嘉宾塑美专业护肤中心1502沈阳市嘉宾塑美专业护肤中心1503沈阳市嘉宾塑美专业护肤中心1504杭州瑞表公司沈阳办事处1507智比(上海)玩具贸易有限公司1509智比(上海)玩具贸易有限公司1510沈阳永利实业有限公司1516北京空中信使信息技术有限公司16层1609会议室1616沈阳大世界钟表眼镜公司1618吴羡摄像机维修中心17层1701香港艺田设计工程有限公司1705沈阳金永佳商贸有限公司1706亚英女子形象设计室1709沈阳市和平区安安丹日用品经销部1710沈阳市昊天物资有限责任公司1718沈阳君明福环保有限公司表4.12：中兴商业大厦入住客户第23页/共54页4.0写字楼市场优劣势分析优势：处于商业中心区，自身有处于市场领导地位的商业设施，吸引相关的贸易、品牌代理以及美容美发等服务于消费者的公司；电梯数量充足；规模体量不大，有较大部分自用；租金低，有较高的性价比。劣势：写字楼大堂入口位于项目西侧，比较杂乱；停车位数量不足；参考与借鉴可以利用处于商业区和项目自身大规模商业的优势，吸引商贸、品牌代理以及服务类公司；依托于太原街商圈知名外资企业聚集的优势，利用较高的性价比，吸引知名外资公司，如中兴的奥的斯电梯公司；第24页/共54页4.0写字楼市场4.4市场结论沈阳写字楼需求增长除来源于现有办公企业的扩租，更大来源于沈阳经济快速发展所吸引的企业进入。沈阳写字楼分布较分散，品质普遍不高。三大商圈中，太原街商圈由于处于城市核心位置，为形成较早的传统商圈，聚集有较多的外资公司和国内知名公司，在三大商圈中入住率水平最高，在此发展写字楼，商圈内可以提供较多优质客户资源。北站和五里河商圈有较多地标性的写字楼项目规划，未来优质写字楼市场竞争激烈，在交通和可视性并不占优势区域开发高档写字楼具有较大风险。由于一些老旧写字楼的租金水平不高，仍然有较多优质公司在这些品质不高的老旧写字楼内办公。未来针对这部分公司，提供一些品质提高但价钱提升不大的中高档写字楼，具有一定的市场前景。由于沈阳较多的商住公寓初始设计时更多考虑居住功能，作为办公使用具有较多缺陷；而针对中小型公司，提供优惠购房贷款，具有较纯粹办公特征的商务楼宇较受欢迎。如果能在此基础上进一步提高性价比，将更具有优势，如loft商务公寓，但控制价格水平。本项目地处商业和外资企业企业集中区，可以利用此区域特征，可将目标客户定位为以品牌代理公司、针对个体服务的旅游、留学、日用品直销等公司为主体，吸纳部分区域内老旧写字楼内的优质客户。第25页/共54页5.0酒店市场沈阳是传统的重工业城市，旅游业发展起步较晚，酒店的发展也较为缓慢。除了早期兴建的国宾馆——辽宁友谊宾馆外，直到1994年，全市才出现真正的挂牌四星级酒店——新世界万怡酒店（现更名为新世界酒店）。随着国家振兴东北经济政策的出台，沈阳市在东北地区以至东北亚经济圈的区域发展战略已日渐明确。沈阳市每年举办的全国、国际性会议相应增加，为酒店业带来了新的发展机会。九十年代末至新世纪初，一批五星级、四星级酒店相继建成或重新改造，并引入了一些国际知名酒店管理集团，如洲际酒店管理集团、万豪酒店管理集团及香格里拉集团等都纷纷进入沈阳酒店市场。沈阳的酒店市场逐渐发展起来。考虑到本项目发展酒店物业的可能性，本报告针对沈阳高档酒店市场进行研究。这里所指的高档酒店为五星（包括准五星级酒店）和四星级酒店。图5.2:沈阳市四、五星级酒店客房数对比图5.1:沈阳市四、五星级酒店个数对比5.1整体市场第26页/共54页

项目名称行政区域位置开业时间客房数量(套)5

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店皇朝万豪酒店和平区青年大街388号

1999436洲际酒店和平区南京北街208号2001297丽都喜来登饭店和平区青年大街386号2002590黎明国际酒店大东区长安路10号2003245凯宾斯基饭店沈河区青年大街109号2004332沈阳宾馆（准5）皇姑区泰山路2号20051464

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级

酒

店辽宁大厦皇姑区黄河南大街105号1959370友谊宾馆皇姑区黄河北大街一号1970160凤凰饭店皇姑区黄河南大街109号1984189玫瑰大酒店沈河区中街路201号1989170新世界酒店和平区南京南街2号1994261凯莱大酒店沈河区北站迎宾街32号1995289商贸饭店和平区中华路68号1996588高登大酒店沈河区青年大街52号1996200金都饭店和平区太原南街189号1998228格林大饭店沈河区北站路72号1998225沈阳七宝山饭店和平区十一纬路79-81号2000170沈阳假日酒店和平区南京北街204号2000186时代广场酒店沈河区北站路99号2001274辽宁政协会馆皇姑区崇山东路73号2002210清文化主题酒店沈河区大西路287-1号2004134表5.1：现有四、五星级酒店概况5.0酒店市场第27页/共54页5.0酒店市场5.1.1高档酒店现有供应沈阳的高档酒店市场形成较晚，直到1994年才出现第一家挂牌四星级酒店——新世界酒店；1999年出现沈阳市第一家五星级酒店——皇朝万豪酒店。沈阳市现有四星级酒店15家，60％以上的供应都集中在最近的10年间，提供客房总量为3,654间，占全市高档酒店客房数量的64.1%；拥有五星级酒店6家，可提供各类客房2,046间，占全市高档酒店客房数量的35.9%。九十年代初沈阳的高档酒店市场几乎呈现空白，主要原因是沈阳的经济在计划经济向市场经济过渡的过程中一度发展缓慢，外资企业及国内大型企业落户沈阳的数量较少，导致商务型酒店需求很小；另外沈阳不是传统旅游城市，旅游景点开发不充分，国内外游客数量很少。九十年代中期以后，随着沈阳经济的复苏，以及后来的“振兴东北”政策带来的经济快速发展，为高档酒店带来了发展机会。五星级酒店自1999年皇朝万豪酒店开业以来直到2005年基本上以每年一家的速度增长，平均客房数为341间；四星级酒店在九十年代中后期开始在沈阳增大供应，2000开始供应量显著增加，到2004年止平均以每年1-2家的速度增长，平均客房数为244间，2005年直到现在，四星级酒店未出现新的供应。总体来看四星级酒店的供应速度大于五星级酒店，规模小于五星级酒店。图5.3:沈阳市五星级酒店供应趋势图5.4:沈阳市四星级酒店供应趋势第28页/共54页5.0酒店市场5.1.2高档酒店分布沈阳的21家高档酒店主要集中分布在和平、沈河、皇姑三区。区域位置与商务、商业氛围是影响分布的最主要因素。和平区和沈河区是沈阳两大商业集中地且商务活动相对频繁，酒店分布特点与其吻合。高档酒店比例分别达到38%和33%，两个区的酒店供应量占全市总体供应半数以上。沈阳高档酒店分布十分集中，但五星级酒店和四星级酒店在分布上又有各自特点。沈阳市五星级酒店基本分布在市区南部，除黎明国际酒店位于大东区，洲际酒店位于沈阳传统商圈太原街商圈外，其他三家五星级酒店均分布在商务氛围相对浓厚的青年大街南部，方圆2公里范围内。此位置距离国际机场15公里，距离市中心5公里，靠近内环及中环线，交通十分便利。由于四星级酒店的客源比五星级客源广泛，故沈阳市四星级酒店分布范围比之五星级酒店广阔。主要分布在沈阳站和沈阳北站附近以及黄河南大街上。从四、五星级酒店的分布上可以明显看出，四星级酒店集中分布在城市中部和北部，而五星级酒店则几乎都分布在城市的南部，分布上缺乏互补搭配。图5.6:沈阳市高档酒店按行政区分布比例：图5.5:沈阳市高档酒店分布图：1453212345678915.清文化主题酒店14.辽宁政协会馆13.时代广场酒店12.沈阳假日酒店11.七宝山饭店10.格林大饭店9.金都饭店8.高登大酒店7.商贸饭店6.凯莱大酒店5.新世界酒店4.玫瑰大酒店3.凤凰饭店2.友谊宾馆1.辽宁大厦四星级酒店名称5.凯宾斯基6.沈阳宾馆4.黎明国际3.丽都喜来登2.洲际1.皇朝万豪五星级酒店名称1011121314156五星级酒店四星级酒店本项目第29页/共54页5.1.3高档酒店价格状况表5.2：五星级酒店客房价格项目名称管理集团标间协议价（元）备注丽都喜来登饭店美国喜达屋饭店及度假村国际集团568不含早；宽带上网收费50元/天洲际酒店英国洲际酒店管理集团560含单早；宽带上网收费50元/天皇朝万豪酒店美国万豪酒店管理公司（现已撤出）500不含早；宽带上网收费50元/天凯宾斯基饭店德国凯宾斯基酒店管理集团540含双早；宽带上网免费黎明国际酒店香港天伦国际酒店管理集团500不含早；宽带上网免费沈阳宾馆(准5)隶属于沈阳市政府办公室438含双早；宽带上网免费五星级酒店价格沈阳各五星级酒店标准间协议平均价格为518元/天，对比东南沿海地区以及华北地区其它主要城市价格偏低，例如杭州五星级酒店平均房价为620元/天，天津、济南为580元/天。沈阳高档酒店价格水平从一个侧面反映了一个城市经济的发展水平。沈阳五星级酒店标准间协议价格差异不大，丽都喜来登酒店和洲际酒店由于位于商务、商业核心区，由国际知名酒店管理公司管理,定位档次较高且装修奢华，价格相对较高；黎明国际酒店价格偏低，原因在于其位于大东区，位置相对较偏且非国际管理集团管理；沈阳宾馆隶属于沈阳市政府办公室，属于按五星级标准兴建的准五星级酒店，价格最低。定位较高的五星级酒店宽带上网均收取网费50元/天。虽然万豪已撤出皇朝万豪酒店，但对其酒店价格无太大影响。5.0酒店市场第30页/共54页项目名称开业时间标间协议价（元）备注商贸饭店1996400不含早，上网免费香格里拉管理沈阳假日酒店2000400含双早，上网50元/天洲际管理友谊宾馆1970380不含早，上网60元/天国宾馆凯莱大酒店1995338含双早，上网30元/天凯莱管理高登大酒店1996330含单早，上网30元/天时代广场酒店2001330含双早，上网免费凤凰饭店1984320含双早，上网免费金都饭店1998300不含早，上网免费新世界酒店1994300含单早，上网免费万豪管理辽宁政协会馆2002300含双早，上网免费辽宁大厦1959298含双早，上网免费格林大饭店1998298含双早，上网免费清文化主题酒店2004288含双早，上网免费玫瑰大酒店1989280不含早，上网免费沈阳七宝山饭店2000278含双早，上网免费表5.3：四星级酒店客房价格四星级酒店价格沈阳四星级酒店标准间平均协议价格为320元/天。价格最高的商贸酒店、假日酒店，房价均为400元/天，明显高于其他四星级酒店。主要原因在于这两家酒店从硬件标准上均接近五星级酒店且位于商业核心区太原街商圈内，通达性好，另外均由专业的国际酒店管理集团管理，管理水平及服务质量有保证。其他四星级酒店中，友谊宾馆房价较高，是因为其为国宾馆，设施完善且周边环境优美。新世界酒店和凯莱大酒店虽也由知名酒店管理集团管理，但由于酒店建造时间较早，酒店内硬件设施配备不佳，如房间面积小、部分房型格局不方正等原因，房价较低。其他非国际知名酒店管理公司管理的地方性四星级酒店，也大都因为不处在核心区或设备设施老久，房价在240-340元之间。5.0酒店市场第31页/共54页名称2003年2004年2005年2006年皇朝万豪酒店58%52%58%

63%

沈阳洲际酒店72%74%74%75%丽都喜来登酒店78%75%75%

78%黎明国际酒店30%32%35%40%

凯宾斯基饭店－45%48%55%

沈阳宾馆(准5)－－N/A38%表5.4：五星级酒店各年年均入住率五星级酒店入住率就沈阳各五星级酒店2006年的年均入住率来看，酒店平均入住率为60%，个体表现差异较大，经营良好的洲际酒店和丽都喜来登酒店入住率均在75％以上，而皇朝万豪、黎明国际、凯宾斯基三家酒店的入住率在35％－65%的范围。从酒店入住率来看，入住率90％以上将使酒店超负荷运营，不利于酒店长期经营；80-90％为理想状态；60％-80％表明经营状况一般；60％以下将较可能进入亏损状态；目前沈阳整体五星级酒店市场表现一般。洲际与喜来登酒店硬件设施先进，由知名酒店管理公司进行管理，从开业到目前都保持了优质的品质。另外从位置上讲，洲际酒店临近甲级写字楼城市广场，喜来登酒店临近甲级写字楼华新国际大厦；这些写字楼有大量的知名外企租户，与其他城市业务往来密切，又能承担五星级酒店的价格，因而为酒店带来稳定的客源。皇朝万豪酒店临近喜来登酒店，具有位置优势，但随着美国万豪酒店管理集团的撤出，其管理水平服务质量近年来有所下降，市场表现为入住率相对较低。凯宾斯基饭店开业初期一直做高端路线，客房价格居高不下，入住率较低；随着其经营策略的灵活变通，入住率有所提高。黎明国际酒店由于偏离市中心且没有知名管理公司提供的有保障的管理服务，入住率一直偏低。5.0酒店市场5.1.4高档酒店需求情况5.1.4.1高档酒店入住率情况第32页/共54页5.0酒店市场四星级酒店入住率沈阳市四星级酒店的入住率相比五星级酒店低，平均入住率为55%且呈下降趋势，从2000年的70%到2006年的55%，下降了15个百分点。2000－2004年共新增供应6家，占目前总供应量的40%。供应量增多，但需求的增长相对滞后是造成入住率持续下降的主要原因。同时我们也看到，在四星级酒店中，商贸、假日、凯莱三家酒店，由于地理位置上的优势且采用了国际专业酒店集团管理，入住率高于其它酒店。新世界酒店虽然也为国际酒店管理公司管理，但因其停业装修后于2006年才重新开业且一些客房户型格局上的缺陷无法改变等原因，入住率较低。图5.7:沈阳市四星级酒店入住率走势：表5.5：2006年沈阳四星级酒店年均入住率情况酒店名称客房数年均入住率年均出租客房数凯莱大酒店28965%188沈阳假日酒店18665%121商贸饭店58860%353格林大饭店22559%133凤凰饭店18959%112高登大酒店20056%112新世界酒店26149%128时代广场酒店27446%126金都饭店22846%105沈阳七宝山饭店17045%77辽宁大厦370N/AN/A友谊宾馆160N/AN/A玫瑰大酒店170N/AN/A辽宁政协会馆210N/AN/A清文化主题酒店134N/AN/A第33页/共54页对四个国际酒店连锁品牌销售经理进行访谈，进一步了解沈阳的酒店市场并征求业内人士对本项目发展酒店物业的看法和建议。内容如下：5.0酒店市场5.1.4.2高档酒店访谈名称目前在沈阳的发展对沈阳酒店市场的看法对本项目酒店物业的建议开业时间位置星级沈阳洲际酒店2001年南京北街5

沈阳属于二线城市，经济发展水平较低，酒店房价一直偏低且一些高档酒店设备老化，不利于酒店市场的发展沈阳酒店市场基本饱和，目前对高端酒店仍有需求，但未来五星级酒店供应量巨大以商务、会议需求为主入住高档酒店的客人比较注重酒店的性价比、知名度、舒适度，硬件设施以及周边环境等国内、国外客人比例为7：3，外国客人以韩国、日本、美国为住，大部分为商务出差、会议客人，也有一部分长住客人，游客相对较少，其他需求还有比如婚宴等长住客人偏好标准间，租期半年到一年，可承受的价格在500元/天左右洲际酒店整体平均房价为520元/天，入住率70%-75%左右，整体来看业主方不挣钱

沈阳真正高档的写字楼几乎都集中在和平区以及北站附近，所以本项目地的酒店市场有一定的发展前景。鉴于本项目位置偏离太原街商业核心，且未来五星级酒店供应量大，不适合建五星级酒店，建议建由知名管理公司管理的高档四星级酒店；建筑面积在20000平方米左右，300间客房，420元/天整体平均价，预计入住率为65%凯宾斯基大饭店2004年青年大街5

沈阳不属于旅游城市且经济发展较慢，主要客源来自商务出差(如在沈阳建厂、设立分公司等)、会议以及大型集会(如世博会)所带来的外地、外国客人沈阳目前对高档酒店还有需求，但未来规划的五星级酒店众多，未来酒店市场竞争将越来越激烈五星级酒店国内、国外客人比例为6：4，其中国外客人一半以上来自韩国、日本以及欧美长租客人60%来自国外，偏好普通标准间，少部分也会选择套房；可承受的价格每天在400-600之间建设经济型酒店或者顶级品牌酒店管理公司管理的高档酒店表5.6：沈阳高档酒店访谈情况第34页/共54页名称目前在沈阳的发展对沈阳酒店市场的看法对本项目酒店物业的建议开业时间位置星级商贸饭店1996年中华路4

沈阳的酒店市场主要靠商务氛围带动，比如外企在沈阳设立办事处，大企业的各种会议(商务会议、年会、答谢会等)

除了房价以及酒店的软硬件设施周边环境外，不同客人的需求不同：会议客人比较注重会场的规模装修设备等，商务客人更注重酒店的通达性四星级酒店80%为国内客源，国外客源中韩国、日本客人占比最大，韩国人多为投资做生意，日本人一般是在沈阳开设办事处长租户中国外客人比较多，多为外企在沈阳办事处的管理者，偏好的房型为普通标准间(当然有服务式公寓更好),可承受的价格范围在400-500元/天高品质的四星或者五星级酒店，管理公司一定要是国际品牌，300-400间客房，其中还可含有20间左右服务式公寓新世界酒店1994年南京南街4

近年来沈阳酒店价格明涨实降，竞争激烈，尤其是一般的三、四星级酒店基本已经饱和，对于国际酒店管理公司管理的高挡酒店、价格便宜的经济型酒店和真正的服务式公寓还有一定需求在四星级酒店客人比例构成中，国内客人占80%，国外客人占20%，其中大部分来自韩国、日本以及欧美(美国、加拿大等)

从长租户的来源看，四星级酒店以国内客人为主，五星级酒店国外客人较多；从可承受的价格来看，四星级酒店范围在300-400元/天，五星级酒店在400-500元/天或者建性价比高的经济型酒店或者建品牌过硬管理严格服务到位的高档酒店，客房300间左右，10-20间服务式公寓表5.6：沈阳高档酒店访谈情况续5.0酒店市场第35页/共54页5.0酒店市场表5.6：沈阳高档酒店访谈情况续名称目前在沈阳的发展对沈阳酒店市场的看法对本项目酒店物业的建议开业时间位置星级万豪酒店管理集团/目前只有南京南街新世界酒店一家四星级酒店/

万豪与业主方闹翻，所以才会撤出皇朝万豪酒店沈阳酒店的整体市场不景气，投资回收期长，大概要12年方可收回成本目前在沈阳只对浑南地区有兴趣，有入驻此地的意向本项目周边环境不太好，虽处在太原街商圈内但位置较偏，人流量小且可视性不好，不适合建五星级酒店；建议建四星级酒店，要有专业的外资酒店管理集团管理，建筑面积24000平方米，300间客房，整体平均价在500元/天上下，预计未来入住率为65%第36页/共54页5.0酒店市场高档酒店访谈小结沈阳不属于旅游城市，且为二线城市经济水平较低，举行大型国际会议展览的机会不多，酒店市场主要由商务氛围带动，如依靠中资、外资在沈阳办厂、开设办事处或者投资项目等。沈阳酒店客人中国内、国外客人比例为7：3，国外客人多来自韩国、日本和欧美各国。酒店客人尤其是入住高档酒店的客人，在对酒店的价格、舒适度、通达性、硬件设施和服务有更高的要求外，更加注重酒店的管理质量及其知名度（如是否是国际品牌酒店管理集团管理等）。沈阳酒店客人中存在一部分长租户，多为外地或国外大企业的管理者，其有一定的消费力，注重酒店品质和性价比，偏好高档酒店的普通标准间，可承受的房间价格范围300-500元/天。沈阳酒店市场虽然几乎饱和，但是对国际品牌的高品质酒店仍有需求。鉴于本项目特点，不适合建五星级酒店，建议为由知名酒店管理公司管理的高档四星级酒店，客房在300间左右，面积在20000平左右，客房价格在400-500元之间，预计未来入住率为65%。第37页/共54页5.0酒店市场5.1.5高档酒店的未来供应由于未来酒店项目处于规划中，不排除其中有部分项目调整规划，且酒店规模和档次不明，故未来高档酒店供应存在一定的不确定性。根据目前统计数据，未来3-5年内的高档酒店新增供应约22家，预计提供客房将超过5,000套。未来酒店供应仍主要集中在和平、沈河两大商务、会议会展比较集中的区域。这些未来项目酒店规划均为五星级。未来五星级酒店供应量巨大，未来供应量是目前沈阳市高档酒店房间存量的两倍以上，由此可见未来五星级酒店竞争将相当激烈。未来五星级酒店的大量供应势必带来更多国际顶级酒店品牌入驻沈阳酒店市场，预计将使得沈阳的酒店市场更为国际化，整体档次将有明显提升。未来沈阳高档酒店的发展方向是：档次提升，国际品牌酒店管理公司管理，设施先进，具有高性价比，靠近商务区域和良好的通达性。由目前的统计资料来看，四星级酒店的未来供应空白。在未来3-5年，随着现有四星级酒店在硬件缺陷及设备老久等硬伤愈加明显，未来客人对价格在300-500元、硬件设施先进完善且为国际知名酒店管理公司管理的四星级标准酒店的需求将增大。图5.8:沈阳市未来高档酒店酒店分布17201345678910121314151618192112122本项目第38页/共54页5.0酒店市场序号项目名称行政区位置星级标准开业时间客房数量(套)管理公司备注1富丽华大酒店和平区中华路65-1号5(产权式酒店)2007-10450大连富丽华(沈阳)大酒店管理有限公司售价12000元/平米2黄金广场和平区南宁北街5N/AN/AN/A项目目前烂尾3里兹卡尔顿酒店和平区银信国际附近52008N/AN/A建筑面积15000㎡4香港恒隆地产斗姆宫项目和平区市府广场南侧52009N/AN/A香港恒隆地产开发大型综合项目5新世界会展中心酒店一和平区浑河桥北头西侧52009N/AN/A新世界集团开发大型综合项目6新世界会展中心酒店二和平区浑河桥北头西侧52009N/AN/A新世界集团开发大型综合项目7新恒基国际大厦沈河区西顺城街5N/AN/AN/A/8沈阳北站富丽华大酒店沈河区敬宾街5号5N/A406N/A项目目前停工9沈阳德郡豪生国际大酒店沈河区惠工街5(产权式酒店)2007-6212豪生集团产权式酒店;售价8000元/平米10沈阳财富中心大酒店沈河区北站路52008400N/A与正锦江和希尔顿集团洽谈表5.7：沈阳未来高档酒店供应第39页/共54页序号项目名称行政区位置星级标准开业时间客房数量(套)管理公司备注11沈阳世纪金城沈河区青年大街52009N/AN/A美国洲际财团投资开发12深圳茂业集团沈阳五里河项目沈河区青年大街52009N/AN/A项目位于五里河体育场的原址13皇城万鑫酒店沈河区青年大街5N/AN/AN/A/14世贸国际大酒店沈河区沈阳北站52009312N/A新恒基房地产集团开发15东森总部商务广场沈河区市府大道52009N/AN/A/16锦江海韵酒店铁西区

兴工北街52008400锦江集团/17第一城铁西区建设大路52009N/AN/A新恒基房地产开发大型综合项目18瑞宝五星级酒店浑南新区浑南新区52008N/A香港高瀛酒店管理公司建筑面积200000㎡19香港保利达集团浑南新区项目浑南新区浑南新区52009N/AN/A/20沈阳皇冠假日酒店大东区小什字街52009N/A洲际集团/21万达广场二期酒店和平区太原南街5N/AN/AN/AN/A22沃达广场酒店和平区太原北街5N/AN/AN/A2008年完工28层综合物业商业、酒店和写字楼表5.7：沈阳未来高档酒店供应续5.0酒店市场第40页/共54页5.2区域市场5.0酒店市场根据本项目所处的位置以及市场环境，将酒店区域市场界定为东至和平大街，南至南五马路，西至胜利街，北至市府大路的围合区域。区域内高档酒店所指为五星级酒店、四星级酒店和准四星级酒店。5.2.1区域高档酒店供应图5.9:区域高档酒店分布图：区域内现有高档酒店8家，提供客房总量为2,279间，占全市高档酒店客房数量的40.3%，平均每间酒店客房数为285间