XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路

金科·云湖天都（暂名）项目策划框架性思路鉴于本项目容积率的限制，以及与绿韵康城形成差异化定位的战略需要，本项目必须以花园洋房为主体。故本报告以此为大前提，仅定向研究项目主题定位、户型配比、项目功能配置及商业部分的定位。同类型物业市场竞争的激烈区域市场对价格的低预期以及项目本身的高成本将迫使我们必须营造不一样的花园洋房将迫使我们必须营造不一样的洋房社区第一部分：背景分析一、重庆房地产市场近期发展概况1、今年1-9月，全市新开工房屋面积为1362.18万平方米，仅比去年同期增长1.2%。其中，住宅新开工面积为1075.19万平方米，办公楼新开工面积为26.81万平方米，商业用房新开工面积为191.67万平方米。（明年预计新开工面积将可能出现负增长）2、2006年1-10月份主城区商品房成交均价2322元/平方米，同比增长14.5%（全国增幅第四）。3、经济适用房成交放量较大，面积、金额同比上升19.5%和41.6%；别墅、高档公寓市场放量面积下降4.6%,但交易金额显著上升（表明单价上升）。4、2006年1-10月份主城区二手房转让面积336.88万平方米，转让金额44.18亿，同比增长26%、53.1%，交易房型以二房、三房为主。（三级市场的活跃，必将推动二次/三次置业的放量——中高档，这也是今年推动楼价上升的重要原因之一）5、2006年，中高端市场明显表现出对花园洋房的偏好，花园洋房供应量和成交量均出现了空前增长；其中以天湖美镇（卖湖卖花园/露台）、奥林匹克花园（卖配套）、中央美地（卖英伦风情）、晋愉·绿岛（卖公园）市场影响力最大。6、组团式布局造成的区域壁垒仍未完全打破，北部新区主力客户群仍来自江北/渝北，只吸引了一部分的渝中客户；九龙坡、大渡口、沙坪坝的主力客户群仍来自各自区域，跨区域销售较少；只有南坪在近4成销售来自区域外。7、商品房交易量的同比增速方面,1-10月交易量增速已达到近两年来的最低点,宏观调控政策及银行加息的影响已经显现出来。（预计明年10月前，市场将步入相对平稳阶段）二、重庆花园洋房发展概况1、据不完全统计：2006年花园洋房放量超过185万。其中北部新区140多万方。余下45万方主要是南岸区和九龙坡区。2、花园洋房2002年市场占有率仅2%，到2006年上升到10%，预计2007年将超过10%。3、花园洋房呈多样化发展。如：东方山水的迷你花园洋房；天湖美镇的退、错、露；中央美地别墅级英伦花园洋园，美茵河谷是德国风情小镇等。4、花园洋房的的价格持续走走高。从天籁籁城·美社到紫园再再到天湖美镇镇，价格由一一期的3600元到现在4300元/平方米。5、就大西区而而言，花园洋洋房供应相对对较少，九龙龙坡目前仅有有广厦城，大大渡口只有晋晋愉·绿岛，沙坪坝坝只有阳光水水城有极少量量的货供应；；从已面市的的广厦城和晋晋愉·绿岛销售看，，大西区对花花园洋房的承承接能力明显显不如北部新新区。6、市场已普遍遍认同花园洋洋房的品质感感，并将其视视为房地产的的高档产品。。三、消费者偏偏好和抗拒花花园洋房的原原因1、偏好花园洋洋房的原因A）低容积率。适度的人口密密度，既有效效避免了高层层的杂居，又又避免了别墅墅的冷清。B）亲地亲自然。带露台、地地面花园、入入户花园、屋屋顶花园及高高覆盖率社区区园林，而且且上下楼方便便，有利于营营造更和谐的的邻里关系和和更近距离享享受自然环境境。C）大多处于新新兴开发区。。周边环境好好、空气好、、噪声少。D）户型亮点突突出。一梯两两户，实用率率高（90%左右），南北北对流，基本本实现了全面面无暗室，并并大大增强了了开放型的活活动空间（如如露台）。E）别墅的过渡渡型产品。既既有接近别墅墅的内外部环环境和品质，，又有远低于于别墅的总价价，满足了大大部分想住别别墅又住不起起的人的需要要。F）对花园洋房房的品质认同同带来的荣耀耀感。2、抗拒花园洋洋房的原因A）楼间距近。一般在15至20米，对望严重重，私密性极极差。（最值得关关注的点，这这也是报社好好几个客户在在天湖美镇退退房的最大原原因）B）多在新兴开开发区。周边边配套设施差差，生活成本本高；而且公公交车少，不不是每一个家家庭成员都有有车。C）安全性较差差。D）蚊虫亦较难难避免。一个值得注意意的有趣现象象：住惯了高层的的想住低层（（花园洋房））；住惯了低层的的想住高层（（如金砂水岸岸）。如天湖美镇就就被水晶郦城城和金砂水岸岸分流了相当当数量的客源源。另一个值得注注意的事实：：据了解，已交交付使用的竞竞地·溯源居之业主主，对竞地·溯源居的满意意度相当低，，不满主要指指向低楼间距距造成的低私私密性。四、区域住宅宅消费市场分分析区域住宅市场场现时消费群群构成1、杨家坪商圈个个体工商户2、九龙坡区周周边大型工业业企业及国有有企业管理及及技术人员（（如重钢）3、九龙园区以以及二郎科技技新城管理及及技术人员4、九龙坡急切切改变居住环环境的原住居居民5、“进二退三”拆迁户区域住宅市场场可挖掘的消消费群1、石桥铺IT从业人士（包包括技术/销售人员及个个体工商户））2、沙坪坝部分分追求高品质质生活环境的的人士（如政政府高级公务务员/高校教职员工工/马家岩建材市市场个体工商商户等）3、大渡口高收收入人群（如如政府高级公公务员）4、渝中大坪、、袁家岗一带带原住居民区域住宅市场场有效需求和和供给分析主城各区GDP及人均可支配配年收入列表表2005年从前面四个表表我们看到：：一方面九龙坡坡虽GDP排位第一，而而且人均消费费总额为8556元，高于江北北区的6797元；另一方面，九九龙坡的人均均工资在主城城各区又排位位靠后。以上两方面的的对立统一，，说明了一个个以前我们并并没有注意到到的事实：九龙坡消费市市场活跃，消消费意愿在主主城各区处于于前列。我们还了解到到这样一个事事实：南岸区的中高高档房大约有有30%的购买人群来来自九龙坡区区。如上两方面再再加上绿韵康康城大户型的的热销，所以以我们认为：：九龙坡事实上上并不缺乏购购买力，缺乏乏的应该是高高吸引力的楼楼盘。高吸引力一为为高档次高品品位楼盘，一一为经济适用用房。当然，也不是是说区域市场场具备了高档档房的高承接接能力，只能能说区域市场场两极分化较较为明显，这这在我们对本本项目的定位位思考过程中中，将作为一一个重要的参参考要素。而就区域周边边几个颇具影影响力的楼盘盘而言，无论论骏逸新视界界/晋愉愉·绿岛岛，，还还是是广广厦厦城城，，事事实实上上也也都都有有所所欠欠缺缺。。骏逸逸新新视视界界：：小小户户型型为为主主，，建建筑筑密密度度大大晋愉愉·绿岛岛：：园园林林营营造造极极差差，，户户型型无无亮亮点点广厦厦城城：：周周边边环环境境较较差差，，产产品品无无特特点点，，物物管管口口碑碑差差五、、区区域域竞竞争争环环境境分分析析1、就就整整个个大大西西区区而而言言，，目目前前整整体体市市场场仍仍呈呈现现出出求求大大于于供供的的态态势势，，近近期期开开出出的的骏骏逸逸新新视视界界、、绿绿韵韵康康城城、、国国窖窖明明城城、、渝渝洲洲新新城城、、晋晋愉愉·绿岛岛均均取取得得了了优优异异或或不不错错的的销销售售成成绩绩。。2、目目前前整整个个九九龙龙坡坡区区、、高高新新区区及及大大渡渡口口区区大大部部分分都都是是高高层层建建筑筑，，唯唯有有美美茵茵河河谷谷、、晋晋愉愉绿绿岛岛、、广广厦厦城城有有花花园园洋洋房房，，但但都都做做得得不不纯纯粹粹，，有有花花园园洋洋房房，，也也有有高高层层，，还还有有联联排排别别墅墅和和独独立立别别墅墅。。3、从从区区域域所所开开发发的的楼楼盘盘来来看看，，品品质质都都不不高高。。晋晋愉愉绿绿岛岛和和广广厦厦城城规规模模大大，，但但做做得得相相当当粗粗糙糙。。只只有有美美茵茵河河谷谷的的德德国国风风情情小小镇镇显显示示了了一一定定的的品品质质。。晋愉愉绿绿岛岛、、美美茵茵河河谷谷及及广广厦厦城城实实景景图图片片晋愉愉绿绿岛岛广厦厦城城美茵茵河河谷谷六、、典典型型个个案案分分析析（（截截止止12月28日））顶跃跃：：销销售售较较差差，，面面积积越越大大，，销销售售越越差差；；平层层：：115M2销售售比比率率最最高高，，130M2左右右销销售售总总量量最最大大。。顶跃跃：：销销售售极极差差，，销销售售比比率率最最低低；；平层层：：一一层层104M2销售售比比率率最最高高，，一一层层113M2销售售总总量量最最高高。。一、、二二期期推推出出全全为为花花园园洋洋房房，，一一期期均均价价2700元，，二二期期均均价价3100元，，400套用用一一年年时时间间才才消消化化完完；；新新推推的的36套花花园园洋洋房房属属别别墅墅补补充充产产品品，，尚尚未未正正式式开开售售。。各楼楼盘盘花花园园洋洋房房已已面面市市总总量量、、销销售售周周期期及及销销售售套套数数、、价价格格走走势势列列表表？同属属北北部部，，天天湖湖美美镇镇以以均均价价4300元/M2和中中央央美美地地以以均均价价4000元M2，均均取取得得了了非非常常良良好好的的销销售售业业绩绩。。不同同的的是是，，天天湖湖美美镇镇顶顶跃跃相相对对滞滞销销，，而而中中央央美美地地却却非非常常畅畅销销；；细细心心比比较较，，我我们们发发现现，，天天湖湖美美镇镇余余下下的的顶顶跃跃面面积积在在200M2左右右，，总总价价在在90万左左右右，，而而中中央央美美地地顶顶跃跃最最大大在在180M2左右右，，总总价价在在70万左左右右，，而而且且在在定定价价上上，，采采用用了了单单价价反反而而要要比比平平层层低低的的策策略略。。所以以，，我我们们认认为为中中央央美美地地顶顶跃跃的的畅畅销销不不具具备备代代表表性性。。此属属渡渡假假型型物物业业，，且且总总价价大大都都在在20万以以下下，，故故其其畅畅销销对对绿绿韵韵康康城城的的参参考考意意义义不不大大，，不不过过也也可可说说明明一一点点：：总总价价低低的的房房子子一一定定比比总总价价高高的的房房子子卖卖得得更更快快，，这这是是不不容容置置疑疑的的。。还有有一一个个不不得得不不说说的的事事实实：：今年年引引起起极极大大市市场场轰轰动动的的奥奥林林匹匹克克花花园园，，其其户户型型面面积积亦亦比比天天湖湖美美镇镇小小一一轮轮，，三三房房的的占占了了75%，其其125M2以下下户户型型占占了了差差不不多多60%，最最小小面面积积小小到到81M2。从如如上上几几个个表表可可以以看看到到：：A）无无论论北北部部新新区区，，还还是是大大西西区区，，顶顶跃跃均均比比较较滞滞销销；；B）大大西西区区明明显显呈呈现现出出偏偏小小户户型型更更好好卖卖的的特特征征；；C）大大西西区区畅畅销销户户型型总总价价在在35-45万元元之之间间。。通常常来来讲讲，，一一个个市市场场单单价价之之均均价价水水平平，，是是由由市市场场的的承承接接力力和和产产品品的的品品质质共共同同决决定定的的。。因此，虽虽说晋愉愉绿岛的的均价只只有3200元/M2，但凭着着金科做做花园洋洋房的经经验，我们完全全可以对对单价均均价做更更高预期期。但是，有有一点却却是不容容乐观的的，一个个市场最最容易被被接受的的总价范范围，却却更多是是由市场场承接力力决定的的，所以以对总价我我们切不不可太过过乐观。第二部分分：地块块自身及及区域城城市规划划发展状状况一、用地地规划控控制指标标1、总占地地面积182758平方米2、规划控控制容积积率约1.83、规划控控制总建建筑面积积326336平方米4、土地性性质商住住，商业业最高可可达8万平方米米二、地形形地貌高斜坡地地，最高高落差达达到66米，东面面长约60米，南面面长约480米，西面面长360米，北面面长约900米。地块总体体呈现“一线三面面两点”的物征。。一线：北面蟠龙龙大道向向彩云湖湖两面：标高335、345左右的两两个台地地三点：标高353、355、372左右的三三个山头头东面北面南面西面北面现状状全貌335标高台地地335标高菜地地372标高山头头355标高山头头345标高台地地项目地块块资源地形高差差利用——天然的地地形高差差，使项项目靠火火炬大道道旁形成自然然隔音带带，保证小小区内部部的宁静静。地块坡度度逐步升升高，丰丰富了整整个小区区的天际线变变化，使我们们在建筑筑形态上上有多种种选择方方案。三、现时时交通状状况周边道路路密集，，以火炬炬大道为为主干道道，与迎迎宾大道道，创业业大道和和陈庹路路纵横交交错。随随着九龙龙大桥的的开工和和建成，，交通将将变得更更加快捷捷方便，，四通八八达。目目前已开开通239、204、117等公交线线路火炬大道道蟠龙大道道陈庹路翼龙路向东：杨家坪步步行街3.5公里通达范围围：本案凤天路至至沙坪坝坝区沿陈庹路路至大渡渡口区沿沿途经过过双山社社区通往杨家家坪地区区，延伸伸至南岸岸区沿陈庹路路至石桥桥铺高新新区【车行15分钟生活活圈】向南：大渡口九九宫庙3.5公里向西：沙坪坝三三角碑7公里向北：石桥铺转转盘5公里（经经陈家坪坪）分析：良好的通通达性促使本项项目客户户群，不不仅仅局局限于九九龙园区区内。N【步行45分钟生活活圈】本案通达范围围：向东：杨家坪动动物园向南：双山社区区向西：二郎科技技新城向北：陈家坪地地区分析：按常人日日常生活活能最大大接受45分钟步行行时间为为例，其其活动范围围包含了了整个九九龙园区区和二朗朗科技新新城，高新区区内所以以市政、、生活配配套都能能加以利利用享受受。N四、现时时市政配配套情况况及资源源利用双山社区区绿韵康城城本项目九龙坡区区公、检检、法九龙园区区管委会会巴国城商业资源源体育场场运动资资源源中学校舞蹈学院院教育资资源源彩云湖公公园景观资资源源五、区域域规划及及实施节点点预期发展总目目标：三年初具具规模、、八年基基本建成成。力争到到2005年科工贸贸收入达达到80亿元，高高新技术术产业产产值达到到10亿元，形形成基础础设施基基本完善善、高新新技术产产业初具具规模、、整体形形象良好好的示范范区。到2010年技工贸贸收入达达到180亿元，高高新技术术产业产产值达到到50亿元，将将九龙园园区建设设成为九九龙坡区区高新技技术产业业基地、、最具活活力的核核心区、、重要的的经济增增长极。。本案1、仿明清清建筑的的巴国城城商业项项目占地地250亩，预计计2005年10月正式营营业。2、九龙大大桥预计计2006年完工。。3、秋池商商业步行行街目前前规划基基本完毕毕，预计计2006年开街。。4、彩云湖湖工程是是桃花溪溪二期治治理重点点工程，，预计2007年形成。。重大实施节点点预期5、二郎开开发区内内的留学学生创业业园已动动工建设设，预计计2005年下半年年正式开开园。6、规划中中与火炬炬大道平平行的新新区大道道，预计计在2007年完工，，建成之之后将减减弱火炬炬大道的的交通压压力，减减弱项目目临火炬炬大道噪噪声影响响。第三部分分：项目目定位一、目标标市场定定位基础客户户群【分布区域域】：杨家坪坪、二郎郎科技新新城、九九龙园区区等。【人群特点点】：个体工工商户/企业管理理及高级级技术人人员/政府高级级公务员员等。年年龄在28—50岁之间，，多属三三口之家家。家庭庭月收入入在6000以上（包包括显性性和隐性性收入））。【消费特点点】：希望在在离工作作地点较较便捷的的地方有有自己的的居所；；追求品品质和身身份的认认同，但但又不会会太张扬扬（就算算有钱，，也不会会买别墅墅）；户户型需求求呈两极极分化，，一部分分约在100-130平米之间间，一部部分在150平米以上上。拓展客户户群【分布区域域】：石桥铺铺高新区区、大渡渡口区、、渝中大大坪/袁家岗一一带。【人群特点点】：个体工工商户/企业管理理及高级级技术人人员/政府高级级公务员员等。大大多属高高知人群群，年龄龄在28—40岁之间。。多属三三口之家家，家庭庭月收入入在6000以上。【消费特点点】：注重环环境，已已属二次次甚至三三四置业业，追求求社区的的品质感感，户型型需求约约在120-150平米之间间。重点拓展展区域：：石桥铺铺高新区区争取客户户群【分布区域域】：沙坪坝坝、渝中中其他片片区、南南岸靠鹅鹅公岩片片区、江江津/永川进城城置业客客户、上上海/浙江投资资客、本本地投资资客等【人群特点点】：个体工工商户/企业管理理及高级级技术人人员/政府高级级公务员员等。【消费特点点】：自居客客户注重重环境，，已属二二次甚至至三四置置业，追追求社区区的品质质感；投投资客户户注重楼楼盘资源源的稀缺缺性和增增值潜力力。重点争取取客户：：郊县进进城置业业群体另一个个必须须清晰晰界定定的层层面：：由于项项目所所能强强度辐辐射的的区域域整体体购买买力同同北部部新区区相比比，还还是要要弱一一些，，故我我们锁锁定的的人群群不能能只局局限在在中产产及中中产以以上的的阶层层，为为形成成项目目的快快速销销售，，我们们必须须扩大大目标标客户户层面面，以以中产产为基基础，，向下下趋向向于中中间阶阶层，，毕竟竟这才才是房房地产产最主主力的的消费费市场场。经历了了变化化的大大时代代，又又有着着相对对优越越的生生活。。他们们有文文化，，有审审美鉴鉴赏力力，有有独立立思想想，有有自己己的生生活态态度。。他们们平时时这样样休闲闲：旅旅游、、读书书、听听音乐乐、看看影碟碟、会会朋友友、体体育健健身等等。目标客客户群群相对对优越越的生生活，，是以以超长长时间间工作作为前前提，，以承承担更更大工工作压压力及及更高高工作作强度度为代代价的的。目标客客户群群的幸幸福天天秤永永不平平衡——生活，，总比比工作作重要要：“自己那那么辛辛苦，，就应应该享享受好好一些些”，“努力工工作不不就是是为了了活得得更好好？”归结起起来，，应该该是：：——工作与与生活活完全全剥离离工作就就是工工作生生活就就是生生活——更健康康的生生活——更舒适适且略略带体体闲味味的生生活——更纯粹粹高尚尚的身身份认认同感感二、项项目主主题定定位抓住目目标客客户正正在显显现的的身心心需求求，大大打““生态态”牌牌，全全面提提升居居住的的价值值。项目主主题定定位关关键词词：生态、、健康、、休闲五重复复合生生态体体系：：A）1400亩生态态公园园B）坡地地原生生植被被C）活性性水体体D）前庭庭后院院E）空中中露台台、入入户花花园项目主主题定定位实实施三、项项目主主力物物业产产品理理念乡村洋洋房脱离花花园洋洋房概概念，，以全全新的的概念念暗示示本项项目将将创造造性地地打造造花园园洋房房的跨跨越式式升级级版。。生态洋洋房情景洋洋房参考概概念：：然后，，我们们将向向市场场大声声宣告告“乡乡村洋洋房””十大大标准准！“乡村洋洋房””十大大标准准（一））退：：随形形就势势的退退台设设计，，原生生植被被保护护率不不低于于30%（二））露：：首层层前庭庭后院院，中中间层层露台台、入入户花花园，，顶层层屋顶顶花园园，实实现100%的户户户花园园（三））宽：：所有有楼间间距最最低不不少于于20米（四））低：：容积积率不不超过过0.9，人口口密度度每百百平方方米用用地不不超过过2.3人（五））近：：上下下班步步行距距离不不能超超过100米（独独立车车库和和集中中车库库相结结合））（六））绿：：植被被覆盖盖率不不低于于40%（七））净：：空气气洁净净指数数不低低于80%，空气气负离离子含含量不不低于于1000/CM3（八））透：：明厅厅、明明卧、、明厨厨、明明卫设设计，，采光光率100%；室内内外的的融合合度不不能低低于20%（九））通：：通风风对流流达到到空气气流动动率不不能低低于90%（十））大：：大景景观，，大视视野，，开阔阔度不不低于于1000米四、项项目规规划布布局建建议组团式式布局局，满满足项项目分分期开开发战战乱略略所需需，并并设置置中心心景观观带，，强化化内部部景观观效果果。规划布布局总总体原原则规划布布局要要点提提示1、为弱化化对视视，楼楼间距距最窄窄不低低于20米，而而且楼楼体尽尽可能能错开开排列列；中央美美地透透视效效果图图2、随形形就势势，最最大限限度地地减少少土石石方量量，一一方面面节约约成本本，另另一方方面也也支持持项目目生态态主题题概念念；3、座向服从从景观，座座向服从地地势；天湖美镇中中心景观图图

4、停车库尽尽可能分散散到楼体各各幢，洋房房物业以半半地下阳光光车库为主主；5、洋房物业业部分容积积率尽可能能保持在0.9左右。规划布局建建议图示临街商业区区临街商业区区绿化广场销售中心山顶公园（（会所）中央景观带带高层住宅区区集中商业区区高层住宅区区乡村洋房B区乡村洋房A区小高层区五、建筑风风格建议美式1+5乡村洋房（略带休闲闲味）美式风格的的特点在于于：色彩对比强强烈，线条条简洁明快快，非常符符合重庆的的心里偏好好。目前重庆市市场蓝湖郡郡和棕榈泉泉在建筑上上采用的是是美式风格格，而我们们的取向虽虽同是美式式风格，但但更偏向于于美式乡村村风格，也也就是说休休闲味更足足，让我们们饱受工作作压力的目目标客户能能将家与工工作完全剥剥离，成为为身心栖息息的港湾。。另：所谓1+5，为跃式为为首二层，，三层及三三层以上全全为平层。。这样做的原原因是因为为首二层因因陡地高差差后侧无法法通风光，，唯有以地地面大花园园提升其吸吸引力。再者：错层结构经经过几年的的市场实践践，其弱点点已逐渐被被市场所认认识，故建建议本项目目在建筑结结构上回归归平层结构构。六、户型配配比建议众所周知，，户型总价价是影响成成交至关重重要的因素素，加之九九龙坡及周周边区域的的购买力的的确在主城城各区排位位靠后，故故我们必须须慎重把握握本项目的的户型总价价范围，方方能以此为为依据确定定主力户型型的面积。。北部新区参参考项目：：天湖美镇主主力户型总总价在60-70万之间，中央美地主主力户型总总价在45-60之间，奥林匹克花花园总价在在35-45万之间；西部片区参参考项目：：晋愉·绿岛畅销户户型总价在在35-45万之间，广厦城畅销销户型总价价在38-43万之间；因此，我们们建议本项项目洋房的的总价控制制的最佳范范围为40-50万。还原到户型型面积上则则为套内100-130平方米。具体户型分分布如下：：首二层：跃跃式套内170平方米左右右（带不低低于50平米前庭大大花园）总价：75万左右三层：套内内130平方米左右右（带不低低于50平米的前花花园和后露露台）总价：55万左右四层：套内内120平米左右（（带不低于于20平米露台））总价：50万左右五层：套内内110平米左右（（带不低于于15平米入户花花园）总价：45万左右六层：套内内90平米左右（（带小露台台及不低于于30平米屋顶花花园）总价：40万左右具体户型配配比如下：：170平米五房：：20%130平米四房：：20%120平米三房：：20%110平米三房：：20%90平米两房：：20%40-50万的单位：：占60%55万的单位：：占20%75万的单位：：占20%而至于高层层，为与乡乡村洋房形形成错位，，再加上区区域小户型型市场的火火热，故建建议以为100平米以下小小户型为主主。具体户型配配比如下：：（一梯六户户或八户））90平米左右紧紧凑型三房房占有30%70平米左右紧紧凑型两房房占30%50平米左右一一房一厅占占40%七、户型亮亮点建议1、户户花园园（露台、、前庭、后后院、入户户花园、屋屋顶花园））2、幢幢设半半地下阳光光车库3、室内空间间双流向设设计、动静静分区、干干湿分区、、功能分区区。4、首层和顶顶层可考虑虑设阳光花花房。5、三明设计计天湖美镇户户型平面图图中央美地户户型平面图图鲁能星城坡坡地底跃户户型平面图图八、园林风风格及亮点点营造建议议秉持自然、、生态的风风格，尽可可能呈现坡坡地原生植植被的感觉觉，杜绝裸裸露高切坡坡营建中心水水体景观带带，此部分分要呈现精精致细腻的的园艺品质质感营建12米的水体意意景瀑布，，另令其成成为社区一一大景观亮亮点点缀各种美美式乡村园园艺小品，，尽可能地地营造休闲闲味九、相关功功能配套建建议1、1500平米的山顶顶会所：里里面设置咖咖啡座、棋棋牌室、健健身房，壁壁球式、桑桑拿室、阅阅览室等2、在园林设设置羽毛球球场、攀岩岩壁等，在在山顶设置置游泳池等等运动休闲闲设施3、停车位配配置比为1.5：14、公共装修修档次及品品味必须高高档5、配设一个个1000平米的公交交车总站站站场，既满满足本项目目需要，也也满足绿韵韵康城需要要山顶会所综上所述，，我们将把把倚绿山庄庄打造成为为：以超前的生生态健康居居住理念，，五重复合合生态体系系，全新的的“乡村洋房”概念，以及及超宽楼间间距，无极极视野，户户户花园，，1400亩外部生态态景观，高高品位的精精致生态园园林，以及及特有的美美式坡地建建筑形态等等，全面领领跑西城楼楼市，成为为西城楼市市第一盘。。十、关于商商业1、沿蟠龙大大道以中高高档特色餐餐饮，中高高楼休闲娱娱乐为主，，设内街，，变半边街街为内街步步行街格局局，建筑风风格偏向美美式，楼高高两层，临临湖面进深深15米，两边开开门，靠山山面进深12米，均为开开间8米。2、靠火炬大大道以集中中商业和临临街商业相相结合，以以集中商业业为主体的的形式，定定位于家居居装饰材料料市场；并并于操作中中提前与国国内外大型型建材超市市洽谈，寻寻求部分定定单地产的的可能。集中商业8米柱网，大大开间，销销售时再分分割有小单单位。临街商铺8米开间，进进深12米，不要采采用骑廊。。集中商业首首层平面布布局示意建筑体建筑体建筑体建筑体车辆回旋带带内街形象示示意图临街形象示示意图室内形象示示意图十、项目分分期开发战战略一期开发用用地二期开发用用地三期开发用用地机动用地四期开发用用地开发面积：：约6万平米；开发物业：：纯乡村洋洋房，约450套；相关配置：：销售中心心、路口绿绿化广场、、山顶公园、中心心景观带全全部建成，，并保证看房通通道及景观观通道的畅畅通，临湖商业预预留用地临临时绿化。。一期开发战战略销售中心示示意图开发面积：：约6万平米；开发物业：：乡村洋房房4万平米，约约300套，临湖商业2万平米；相关配置：：山顶会所所、山顶游游泳池。二期开发战战略开发面积：：约9万平米；开发物业：：高层6万平米，约约750套，小高层2万平米，约约150套，火炬大道临临街商业1万平米；相关配置：：地下停车车场，临火火炬大道底底二层商业。三期开发战战略开发面积：：约5万平米；开发物业：：全部高层层，约450套；相关配置：：地下停车车场，临火火炬大道底底二层商业。四期开发战战略开发面积：：约4万平米；开发物业：：全部商业业；相关配置：：大型地面面停车场；；操作要点：：先寻求定定单地产可可能，如不不能则改为为底二层建临临街商业，，塔楼则建建高层。机动用地开开发战略共分四期开开发，可售售总建面为为30万平米，加加上配套设设施和地下下停车库，，总建32.6万平米。第四部分：：项目经济济分析一、经济技技术指标预预设总用地182758平米总容积率1.8总建面32.6万平米乡村洋房10万平米高层/小高层13万平米商业7万平米室内停车场场2万平米其他配套设设施：0.6万平米乡村洋房容容积率：约约0.9其他容积率率：约2.4绿地率：45%总户数：约约2100户停车位：800个（不含商商业）二、开发成成本效益预预测1、花园洋房房建筑面积积均价3600元/平方米（套套内4000元/平方米）2、高层住房房建筑面积积均价2600元/平方米（套