XXXX年月日成都郫县创智公园项目投资方案报告

成都·郫县·创智公园项目投资方案报告ENTER上海汇欣投资有限公司

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二零一一年二月二十六日前言

通过前期调研、实地考察和论证分析，对本项目展开系列研究，逐步明确以郫县新城经济高速增长为契机，以千年历史沉淀为历史依托，以步行街区、标志性建筑和景观小品为导向，结合创智公园现有的优美景观，营造传统商业和现代商业有机结合的核心商圈；打造商业中心、购物休闲、餐饮娱乐、商贸金融、旅游观光、行政商务于一体的首席复合主题的生态商务区。本项目以“成都西·首席低碳智能城市大型商业综合体”的总体定位，成为领袖郫县的商业商贸、休闲娱乐和文化聚会的龙头，乃至成都西的商业引擎。而如何在商业氛围有限的条件下先人一步，打造项目的品牌标杆形象，做到项目的“超前性、主题性、可持续发展性”，并兼顾项目的销售与日后的商业经营管理，就必须形成清晰、连贯、有预见性的商业规划思路。项目区域商业价值解析项目总体定位解析项目业态分布解析项目效益预期公司商业资源介绍项目建筑设计效果图展示目录项目区域商业价值解析成都带动郫县！郫县影响成都！

根据成都海关提供的资料显示,目前位于综保区的企业包括英特尔、富士康、戴尔、德州仪器、莫仕连接器等20多家，投资总额22.3亿美元，区内从业人员近5万人，还有一批IT企业即将入住。预计到2015年，综保区将形成5000亿元产值的IT产业集群。成都三大核心商圈：春熙路、盐市口、骡马市成都三大核心商圈：春熙路、盐市口、骡马市成都市区各大现有卖场分布图：

郫县概况况与经济济：城市区位位及地位位：郫县地处处川西平平原腹心心，位成成都市西西北近郊郊，与彭彭州、新新都、金金牛、温温江、都都江堰等等５个县县（市、、区）的的２０个个镇（乡乡）接壤壤。属成成都上游游地区，，距市区区中心18公里里，历史史悠久，，区位优优越，物物产丰富富，人杰杰地灵，，素以““银郫县县”享誉誉中外城市结构构：郫县正在在突破““单中心心圈层式式”的城城市布局局，城市市结构将将由“圈圈层式””向“扇扇叶式””、单一一中心向向城乡一一体化转转变。目目前郫县县下设14个镇镇：郫筒筒镇、犀犀浦镇、、红光镇镇、安靖靖镇、团团结镇、、唐昌镇镇、三道道堰、新新民场、、花园镇镇、安德德镇、唐唐元镇、、德源镇镇、古城城镇、友友爱镇。。城市功能能定位：：近年来来，郫郫县始始终坚坚持以以经济济建设设为中中心，，调整整优化化经济济结构构为主主线，，先后后被列列入全全国乡乡村城城市化化试点点县、、国家家软件件产业业化基基地、、国家家级出出口加加工区区、国国家中中药现现代化化科技技产业业园、、国家家生态态示范范区、、全国国蔬菜菜标准准化生生产示示范区区、中中国盆盆景之之乡等等。城市发展方向向：近几年，郫县县大力发展旅旅游业，推出出“古蜀新区区、都市水乡乡”主题，围围绕打造成都都－都江堰－－九寨沟黄金金旅游线节点点，制定县域域旅游业发展展规划和望丛丛祠保护开发发规划；培育育沙西线生态态休闲餐饮产产业带和沿河河田园水乡休休闲度假产业业带，提升乡乡村特色旅游游档次，打造造古蜀文化旅旅游品牌；大大力发展房地地产业，突出出生态化、人人性化特色，，与周边区县县形成差别竞竞争，健全房房地产市场运运作机制，加加快拆迁安置置房和经济适适用房建设，，高起点成片片区开发生态态住宅社区，，努力营造房房地产业新优优势。城市特色：郫县是全国国“农家乐””和“乡村酒酒店”休闲旅旅游发源地、、全国乡村城城市化试点县县、中国盆景景之乡、国家家生态示范区区、全国交通通现代化试点点县、综合经经济实力连续续7年进入四四川省“十强强县”。城市人口：全县幅员面积积437.5平方公里，，总人口48万人，城镇镇居民和流动动人口近24万。非农业业人口10万万人。近年,郫县人口由由于外来人口口的增多,还还在不停地增增加。城市交通：成灌高速、国国道317线线、沙西线等等高等级快速速通道横贯全全境，县域内内各镇均二级级公路相通相相联。公路密密度210公公里/百平方方公里，达世世界发达地区区水平；规划划中的成都地地铁东西线穿穿越境内，届届时乘地铁10分钟可到到达成都。郫县经济主要要发展数据：：根据郫县的发发展基础和发发展趋势，结结合在成都市市的定位，逐逐步形成“一一城一区一园园三带”的空空间发展格局局，促进资源源的有效整合合和合理配置置，实现城镇镇建设和产业业协调发展。城市发展片区区的发展要以以居住休闲、、行政商务办办公、文化、、科研教育和和商贸等功能能为主导，不不断完善公共共配套设施，，增强城市功功能，改善城城市风貌，提提升城市文明明程度。旧城城区要加大改改造整治力度度，完善人居居、商贸功能能，新城区建建设要着力配配套服务于成成都市高新西西区的发展郫县县区区域域商商业业概概况况:1、商商业业沿沿革革2002、商业现状

郫县的商业现状与成都周边其它区县一样，以临街独立底商为主，消费群的消费习惯也是以县城中心周围为主。

3、商业业态

目前郫县商业的业态杂乱，服装、超市、电器等商业业态均没有进行统一的、集中的规划。据了解，星光大道项目在前期开发时，开发商曾对业态进行了统一规划，但项目销售完成后，由于投资者的无序租赁，打乱了原有的业态规划。

4、商业租售价格

郫县主要街区租金如下：

东大街：20－150元/㎡•月西大街：18－80元/㎡•月南大街：16－100元/㎡•月北大街：30－260元/㎡•月在售售商商业业项项目目价价格格：：A、、上上都都项项目目：：位置置：：郫郫县县小小北北街街商业业形形态态：：独独立立底底商商的的内内廊廊式式商商业业街街区区形形式式价格格：：均均价价7800元元/㎡㎡主力力面面积积：：50－－80㎡㎡B、、龙龙湖湖.弗弗莱莱明明戈戈位置置：：郫郫县县蜀蜀都都新新城城高高专专路路与与西西区区大大道道交交汇汇处处商业业形形态态：：底底楼楼独独立立商商铺铺体量量：：10000㎡㎡价格格：：均均价价10000元元/㎡㎡C、蜀蜀都.恒创创广场场位置：：东大大街和和二环环路交交界处处商业形形态：：两层层独立立商铺铺体量：：15000㎡㎡价格：：均价价11000元/㎡郫县商商业市市场现现状商铺以以临街街独立立商铺铺为主主，目目前没没有大大型的的集中中式商商业体体量；；商铺租租金以以城区区中心心地段段最高高，且且逐渐渐向四四周递递减；；在售项项目1F独独立商商铺均均价为为7200－12200元/㎡；；区域在在售项项目开开发商商已考考虑在在后期期修建建独立立式商商业项目区区位概概况项目位位于郫郫县南南北大大道西西侧，，紧邻邻成灌灌高速速郫县县入城城口，，四邻邻环绕绕行政政中心心、五五星级级酒店店、高高端住住宅及及市政政公园园和广广场等等项目区区位概概况项目区区位概概况地块属属性项目由由南北北两地地块组组成，，建议议容积积率为为2.5，，南地地块占占地125亩，，建筑筑面积积,17万万㎡，，北地地块70亩亩，建建筑面面积10万万㎡。。总建建筑面面积（（含地地下室室）约约30万㎡㎡项目区区位特特点项目位位于郫郫县新新城行行政中中心位位置项目将将成为为郫县县未来来最繁繁华的的商业业中心心，辐辐射全全县范范围环绕风风景得得天独独厚的的城市市公园园，亲亲水优优势明明显周边商商业价价值逐逐渐增增加，，投资资预期期价值值增长长明显显各大楼楼盘销销售情情况良良好，，30万常常住人人口即即将入入住，，消费费力强强劲郫县现现状整整体缺缺乏高高端行行政办办公建建筑及及大型型商业业综合合体郫县需需要一一个立立足成成都，，服务务西南南的城城市综综合体体来吸吸引商商机与与互动动发展展项目总总体定定位解解析项目总总体定定位：成都西西·低低碳智智能大型城城市商商业综综合体体！郫县首首个融融合智智能办办公基基地、、文化化创意意产业业基地地、星星级酒酒店、、会议议中心心、购购物中中心、、饮食食之都都为一一体的的外向向型商商业贸贸易中中心，，崭新新的城城市地地标何谓谓大大型型城城市市商商业业综综合合体体？？区域域地地标标集集群群，，城城市市核核心心节节点点，，蔓蔓延延域域中中心心的的繁繁华华以极极富富城城市市形形象象的的地地标标建建筑筑，，引引领领城城市市文文化化的的时时尚尚元元素素，，充充满满无无限限魅魅力力的的城城市市图图景景，，寻寻找找新新的的城城市市主主场场，，以以完完美美的的夜夜景景识识别别系系统统打打造造区区域域地地标标。。城市市商商业业综综合合体体的的地地位位和和作作用用：：城市综合合体作为为带动区区域发展展的龙头头，促进进区域内内各中心心城市一一体化整整合，形形成直接接承接国国际化、、全球化化影响的的大城市市群。核心城中心城中心城镇小城镇城市群城市带城市圈城市综合合体形成成的肌理理与价值值链特征征：城市群城市带城市圈投资吸引城市品牌认知度城市形象影响力城市文化凝聚力城市游客满意度企业活跃度人力资源资本市场成熟度市场开放度创新环境城市治理结构增长能力社会进步可持续发展市场空间产业结构城市功能经济规模资源效率社会成本集聚能力扩张能力流通能力打造城市实力系统形成城市活力系统打造城市实力系统大特强完全跨区域的若干中心城市的大城市联合体依托行政区划打造城市网络实现城市强势整合联结国际舞台对接国际市场辐射全国城市联结区域内大中城市以产业整合提升城市竞争力整合区域内产业优势形成特色产业链条以产业化带动城市化完全行政区域内特色化产业的城镇带状系统城市潜力系统城市魅力系统共同作用系统国际大型型商业综综合体解解析：美国中心心、英国国沼硅、、印度MindSpace美国中中心心(一一)概况占地约1.62平方公公里，已已建成50%27家公公司购置置土地，，63家家商务公公司入驻驻，约6,100位工工作人员员威斯康星星州浓厚厚的商业业氛围，，低企业业税收，，拥有高高等教育育的工作作人员位置位于威斯斯康星州州南部的的中心，，90/94/39号号州际高高速公路路及国道道151的交叉叉处近威斯康康星州州州府麦迪迪逊市中中心，威威斯康辛辛州州立立大学及及麦迪逊逊机场配套设施施高档餐厅厅，购物物中心、、专卖店店、健身身娱乐设设施等生态环境境良好，，大面积积开发空空间及绿绿色景观观商务办公公区周边边建有传传统及现现代的住住宅区域域五星级酒酒店包括括喜来登登，希尔尔顿，皇皇冠假日日等众多州立立大学,如威斯斯康星州州大学麦麦迪逊分分校良好的培培训中心心入驻公司司多为金融融机构及及咨询公公司的总总部美国家庭庭人寿保保险，Johnson银行行，美国国公用事事业公司司，Summit合合作银行行，VirchowKrause会计计事务所所，士达达策咨询询，BaxterandWoodman咨询询等医疗中心购物中心办公楼美国中中心心(二二)英国沼沼硅硅（一一）概况英国电子子信息产产业高技技术中心心形成于20世纪纪70年年代的剑剑桥科学学园占地约0.53平方公公里，以以小公司司为主，，约14,000名工工作人员员古老的英英国大学学城，剑剑桥郡的的行政中中心位置位于英格格兰剑桥桥郡，距距离伦敦敦约80公里区内密集集的公路路网络区内铁路路可直达达伦敦各各站靠近伦敦敦的卢顿顿机场和和斯坦斯斯特德机机场配套设施施毗邻剑桥桥大学内内的各类类图书馆馆、健身身运动中中心等周边设有有各类住住宅、商商业、剧剧场及美美术馆等等设施周边高级级酒店，，包括皇皇冠假日日酒店，，皇家剑剑桥酒店店，剑桥桥花园酒酒店，Felix酒店店等入驻公司司以计算机机、电子子、生物物技术、、仪器制制造等为为主的高高科技公公司和机机构，多多为研发发中心和和科研机机构ARM公公司，马马歇尔尔航宇公公司(NAPP)，艾艾康计算算机，东东芝、诺诺基亚、、甲骨文文、日立立、施乐乐、微软软等剑桥大学NAPP实验室英国沼沼硅硅（二二）印度MindSpace（（一）概况地产商K.Raheja投投资14亿美元元建成办公住宅宅商业综综合项目目，占地地约46.45万平方方米，总总建筑面面积约为为80万万平方米米印度孟孟买商商业金金融中中心，，汇聚聚了各各类高高层次次人才才聚集了了各类类跨国国公司司，已已成为为东亚亚地区区的跨跨国公公司聚聚集中中心地地位置位于孟孟买西西部的的郊区区Malad区区域距孟买买市中中心约约30公里里,孟孟买机机场约约12公里里火车站站及地地铁站站位于于周边边配套设设施众多购购物中中心，，如Inorbit购物物中心心，大大型超超市，，百货货商店店，娱娱乐中中心及及美食食广场场等邻近高高级运运动会会所Goregaon周边五五星级级酒店店，包包括拉拉玛达达棕榈榈树林林酒店店，凯凯宾斯斯基里里拉酒酒店，，希尔尔顿入驻公公司入驻企企业多多为IT行行业、、需要要大量量IT技术术支持持的企企业及及IT后台台型企企业IBM，，诺基亚亚，美林林证券，，摩根士士丹利，，摩根大大通，E-FundTecnimontICB，Epicenter(印度最最大的提提供客户户服务/呼叫中中心外包包服务的的公司之之一)印度MindSpace（（二）案例启启示示智能低碳碳城市商商业综合合体，““智能和生生态”是两大大核心理理念”“智能””和“科科技”，，满足现现代商务务活动对对时间和和效率的的追求“低碳””和“生生态”，，是成熟熟社会对对于自身身和城市市的关怀怀集大成者者，赢成功大型型城市商商业综合合体总结结：项目业态态分布解解析智能低碳碳商务总部基基地主题精品品商业城城文化创意意产业基基地世界美食食博览中中心集各种业业态之大大成，成就郫县县顶级商商业综合合体综合商业业配套规划各建建筑经济济指标图图各组团经经济技术术指标及及业态分分布综合商业业配套区区：①#楼②②#楼综合商业业配套区区具体业业态分布布：①#楼具具体业态态：综合性百百货购物物商城、、小型商商务酒店店、高档档茶楼、、KTV、大型型超市、、小型办办公楼、、亲子乐乐园、时时尚精品品店等小型商务务酒店、、小型商商务办公公楼、数数码影城城、电玩玩城、健健身中心心、茶楼楼、时尚尚精品商商业②#楼具具体业态态：智能低碳碳商务总总部基地地：⑤#楼⑤#楼定定位为智能低碳碳商务总总部基地地，业态包括括5A级级智能低低碳写字字楼、超超五星级级国际酒酒店、国国际多媒媒体会议议中心等等⑤#楼具具体业态态：文化创意意产业基基地：⑨#楼④④#楼④#楼具体体业态：：④#楼定定位为文化艺术术中心，包括廖廖昌永艺艺术中心心、金色色演艺大大厅、风风情水吧吧、酒吧吧、音乐乐人俱乐乐部等⑨#楼具具体业态态：⑨#楼定定位为文化创意意产业中中心，业态包包括原创创工作室室、创意意研发中中心、音音像制作作中心、、录音棚棚、画展展中心、、DIY创作中中心等。。主题精品品商城组组团：⑦#楼⑧⑧#楼⑦#楼具具体业态态：⑦#楼定定位为世界名品品城，业态包包括国际际时装名名品城、、国际名名表城、、珠宝名名品城、、4S店店、国际际精品旗旗舰店等等⑧#楼具具体业态态：⑧#楼定定位为巴蜀特色色名品展展销中心心，通过引引入商检检将其称称为蜀锦锦、茶叶叶等各种种民俗特特色产品品的展示示和销售售中心。。世界美食食博览中中心：⑥#楼⑥#楼具具体业态态：⑥#楼定位位为世界美食食博览中中心、业态包包括中华华美食城城、欧洲洲美食城城、东南南亚美食食城及以以魔幻表表演为特特色的美美国魔幻幻美食城城等