XXXX年项目管理中的品质管理中建大公馆项目实践经验

—中建大公馆项目实践经验分享项目管理中的品质管理中建大公馆实景展现（Click）

品质概念：为了判断其制品或部品是否达到其使用目的与顾客的约定的评价对象和固有的性质。品质管理观点分享品质管理观点分享品质管理的目的最大程度满足客户现在及未来的需求品质管理的6大误区1、差不多先生与马虎小姐2、品质越高，成本越高=品质需要花钱3、错在一线员工4、销量第一，品质滞后5、成本第一，品质第二6、1%失误不算什么，任何失误都有特殊性品质管理观点分享品质管理观点分享上海公司

品质管理过程中四要点

树立理念强化意识

步调一致

制度保障品质管理=全生产链协同=全面质量控制管理全员、全过程品质管理，打造高品质项目为目标，以满足客户为最终目的品质管理观点分享中建大公馆品质管理分享目录一、市场决定定位，需求决定品质二、品质决定细节，细节决定成败三、成本决定控制，控制在于过程

9贵胄之地土地属性、核心地段1.0容积率、最后一片生态湿地14座学府为邻、位于第3代国际社区外滩以北10公里半径内唯一城市别墅项目一、市场决定定位，需求决定品质项目属性、历史使命中建大公馆项目定位为城市中心纯别墅项目，要求打造符合客户目前及未来需求的豪宅产品，拥有豪宅别墅产品的品质标准。品质一、市场决定定位，需求决定品质降本增效、过过程控制在保证品质标标准的前提下下，尤其是地地王项目，如如何打造豪宅宅产品，降本本增效和成本本控制则成为为项目品质管管理的重中之之重。成本一、市场决决定定位，需需求决定品质质突破贵胄之地成本品质一、市场决决定定位，需需求决定品质质10大突破一、市场决决定定位，需需求决定品质质综合地块属性性，项目品质质及成本等多多方面的考虑虑，意味着中中建大公馆项项目在定位之之初，只有突突破传统，打打开思路，方方能做出被市市场、客户认认可的项目。。土地性质由普通到别墅墅拍卖取得的土土地性质为普普通商品住宅宅，当时园区区内禁止建设设别墅类地产产开发项目，，在经过多方方努力和沟通通后，该地块块设置类独栋栋别墅低层住住宅得到允许许。1一、市场决决定定位，需需求决定品质质限墅商业面积将10%的商商业面积变成成了住宅，可可售比达到98.6%2一、市场决决定定位，需需求决定品质质建筑密度由≤25%到≤30%建筑密度由≤≤25%提升到≤30%。在有限的土土地内产出最最大的货量。。3一、市场决决定定位，需需求决定品质质建筑高度由20米到23米多层的建筑高高度由20米提升到23米；由低层不不高于10米到突破到11米。由此，大小独独栋产品的首首层由3.6米突破到3.9米，叠叠加产品首层层层高3.6米，标准层高高达到3.2米。4一、市场决决定定位，需需求决定品质质小区标高由0.3米到1.2米小区道路标高高高于市政道道路标高0.3米以内，提升升到1.2米，即室内正正负高于市政政道路2.2米。地下一层层达到了4.4米全明半半地下附送空空间。做到下下挖两层，地地下两层均为为附赠空间；；车位比例达达到1：2，赠送空间做做到了极致和和最大化。5一、市场决决定定位，需需求决定品质质高附赠的最后后盛宴440m²=1200m²地下阔绰空间间500m²地下室5个车位附赠民防面积由3万m²到4000m²²原指标按建筑筑物基地面积积设置人防，，项目需逾3万m²的民防面积，，经过多方努努力和协调沟沟通，将地下下集中人防面面积争取到4000m²²。6一、市场决决定定位，需需求决定品质质公建配套由计容2350m²到1460m²公建配套面面积将2350平米缩减到到1460平米，将将社区活动动中心（560平方米）、、居委会（（200平方米）和和托老所的的（面积1000平方米）的的部分功能能放在地下下一层和阁阁楼。7一、市场场决定定位位，需求决决定品质一、市场场决定定位位，需求决决定品质社区活动中中心卫生服务点点居委会托老所控线要求3米，连线退界VS直接内退原退界线为为道路规划划红线直线线段与曲线线切点的连连线退界3米，现行建建筑控制制线是按规规划道路红红线及曲线线直接内退退3米的曲线计计算。8一、市场场决定定位位，需求决决定品质绿地率35%VS35%（含私家庭庭院绿化））将35%的绿地率中中，争取到到将赠送的的私家庭院院绿化面积积共同计入入统计范围围内。9一、市场场决定定位位，需求决决定品质景观让35%>35%高密度、覆覆土有限公共通道由必须到不不设置原指标要求求基地设置置绿色公共共通道，控控制宽度不不小于12米，必须保保证通道之之间的顺畅畅衔接；现现行指标则则不设置公公共通道。。10一、市场场决定定位位，需求决决定品质天下大事，，必做于细细—从改变观念念着手二、品质决决定细节，，细节决定定成败二、品质决决定细节，，细节决定定成败99大手段用心才能看看得见——细节的实质质品质品质品质与质量量密不可分分二、品质决决定细节，，细节决定定成败产品功能细细节地上、地下下统筹设计计为保证产品品使用功能能合理化，，加强产品品高附加值值，地下一一层使用功功能与地上上结合。1二、品质决决定细节，，细节决定定成败二、品质决决定细节，，细节决定定成败为保证产品品使用功能能合理化，，加强产品品高附加值值，地下一一层使用功功能与地上上结合。户型方面力力求创新，，紧密围绕绕别墅产品品特征细节节，努力做做到:（1）内部部空间需求求最大化、、功能空间间实用性、、使用空间间灵活性（2）外部部空间独享享性、私密密性和私有有化；（3）物超超所值，全全方位立体体式附加空空间：（4）上赠赠阁楼、下下送阳光地地下室，横横有露台，，地面有花花园，独门门独户，电电梯直达。。提亮地下一一层，实现现“双首层层”丰富地下二二层，拓展展生活功能能部品研究反复推敲、、细节为王王入户门、铁铁艺栏杆、、窗、柱、、线脚、砖砖、瓦每一一个细节必必须反复推推敲2二、品质决决定细节，，细节决定定成败铁艺的式样样、材质、、断面形式式、表面肌肌理、安装装方式、铸铸造工艺、、搭接构造造和价格等等多方面考考虑。二、品质决决定细节，，细节决定定成败细化设计全专业细化化二次设计计立面深化设设计石材幕墙专专项深化设设计弱电智能化化专业设计计标识导视设设计销售用效果果图和户型型图设计门窗专项深深化设计入户门专项项深化设计计铁艺专项深深化设计3二、品质决决定细节，，细节决定定成败实施落实样板墙、材材料封样设计方案提提案、定稿稿、施工送送样、施工工小样、1：1样板墙全程程控制4二、品质决决定细节，，细节决定定成败依据立面成成本控制，，对面砖的的品种、颜颜色、质感感、面状、、勾缝等方方面精细对对比选择二、品质决决定细节，，细节决定定成败法规规范的的挖掘充分挖掘、、合理利用用深入挖掘设设计规范要要求，利用用坡屋顶及及南北退台台处理，节节省日照间间距，充分分挖掘土地地价值。5二、品质决决定细节，，细节决定定成败常规做法的的突破由必须到可可能原上海市规规范要求，，住宅避雷雷装置，必必须采用避避雷带，施施工难度大大，且极其其影响美观观，后经多多方设计咨咨询，在前前期部配合合，实现最最少量的避避雷针解决决。6二、品质决决定细节，，细节决定定成败避雷是明敷敷做法与与别墅定位位不协调，，施工难度度大。原避雷做法法现避雷做法法二、品质决决定细节，，细节决定定成败53品质匹配的的投入成本本档次匹配的的部品别墅、叠拼拼部品成本本标准分别别设置（窗窗、门、石石材面积））、下沉庭庭院墙面次次要部位采采用真石漆漆替代石材材；采用混混凝土屋面面瓦替代石石片瓦，，在保证外外观质量的的前提下降降低成本。。7二、品质决决定细节，，细节决定定成败石板瓦水泥瓦售楼处采用用了豪宅常常用的石板板瓦，实践践后发现石石板瓦的施施工难度与与后期维护护难度大，，之后改用用拉法基的的水泥瓦，，即保证了了屋面的效效果与性能能，同时保保证了施工工的工期和和后期维护护的方便二、品质决决定细节，，细节决定定成败材料研究常规不一定定最优经过大量比比较和调查查，并经过过多轮式样样和1：1样板墙实验验，挑战传传统经验，，率先使用用进口的石石材，价格格低于大量量使用的国国产品种。。8二、品质决决定细节，，细节决定定成败建筑立面石石材效果二、品质决决定细节，，细节决定定成败施工做法研研究成本与质量量的平衡在扩初及施施工图阶段段，组织各各部门、各各专业技术术人员对工工程做法进进行详细研研究，使材材料和施工工费用双控控制。9二、品质决决定细节，，细节决定定成败高品质≠高成本花小钱也能能办大事，，低成本也也能铸就高高品质三、成本决决定控制，，控制在于于过程质量进度成本事前事中事后横向纵向三、成本决决定控制，，控制在于于过程三、成本决决定控制，，控制在于于过程55种措施成本制度化化控制、费费用最佳化化应用.运用5种措施在中中建大公馆馆项目上，，将成本在在事前，事事中，事后后过程化严严密控制。。全过程成本本控制成本快测与与设计修改改坚持方案、、招标前施施工图、施施工图中期期全程成本本快测，使使成本设计计控制流程程化。立面面石石材材线线条条经经成成本本快快测测进进行行设设计计简简化化，，节节省省成成本本。。1三、、成成本本决决定定控控制制，，控控制制在在于于过过程程全专专业业多多方方案案比比较较看不不到到的的成成本本可可视视由于于上上海海地地区区地地质质情情况况复复杂杂，，地地下下成成本本较较高高，，为为使使围围护护成成本本可可以以在在设设计计阶阶段段得得以以控控制制，，组组织织外外请请专专家家组组进进行行专专题题讨讨论论，，并并在在投投标标中中进进行行多多方方案案比比较较，，简简化化地地库库轮轮廓廓，，大大大大降降低低成成本本投投入入。。2三、、成成本本决决定定控控制制，，控控制制在在于于过过程程全链链条条控控制制由源源头头控控制制产产品品质质量量全程程派派人人监监控控材材料料、、部部品品生生产产供供应应，，如如面面砖砖、、木木饰饰面面、、石石材材等等，，保保证证供供货货质质量量。。3三、、成成本本决决定定控控制制，，控控制制在在于于过过程程到面面砖砖厂厂家家进进行行生生产产监监督督，，对对加加工工的的过过程程进进行行管管控控，，确确保保供供货货时时间间和和产产品品质质量量。。料场场风风化化烘干干砖块块劈劈开开砖块块成成型型三、、成成本本决决定定控控制制，，控控制制在在于于过过程程66全配配置置现现场场技技术术管管理理不间间断断的的技技术术改改善善工程程、、设设计计、、合合约约现现场场办办公公解解决决技技术术问问题题4三、、成成本本决决定定控控制制，，控控制制在在于于过过程程全员员整整体体计计划划制制定定、、监督督、、执执行行=全体体集集合合公司司各各部部门门制制定定整整体体计计划划，，协协同同执执行行5三、、成成本本决决定定控控制制，，控控制制在在于于过过程程整体体计计划划，，协协同同执执行行谢谢谢聆聆听听！！品质质管管理理需要要热热情情、、创创新新、、更更需需要要坚坚持持9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。00:49:2700:49:2700:491/5/202312:49:27AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2300:49:2800:49Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。00:49:2800:49:2800:49Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2300:49:2800:49:28January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月202312:49:28上上午00:49:281月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2312:49上午1月-2300:49January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/50:49:2800:49:2805January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。12:49:28上午午12:49上上午00:49:281月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。00:49:2800:49:2800:491/5/202312:49:28AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2300:49:2800:49Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。00:49:2800:49:2800:49Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2300:49:2800:49:28January5,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。05一一月202312:49:28上上午00:49:281月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。。一月月2312:49上上午午1月月-2300:49January5,202316、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2023/1/50:49:2800:49:2805January202317、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。12:49:28上上午午12:49上上午00:49:281月-239、杨柳散散和风，，青山澹澹吾虑。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、阅阅读读一