XXXX思源BDA国际企业大道C地块产品定位报告

BDA国际企业大道63C1地块

市场定位报告本案定位流程图本案市场定位本案的前景与展望市场研究地块限制条件市场定位可行性论证以价值创造市场以竞争力规避风险独栋办公价值点各类需求研究各类供给研究1/18/20232目 录一、市场研究——3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少二、本案定位价值点与地块限制条件——在限制条件下确保独栋办公三、本案市场定位——3000-6000平米及以上独栋办公四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案的前景与展望——以突破性产品升级实现A+B模式七、本案产品规划设计建议1/18/20233市场研究——大体量独栋办公存在需求，但供给较少1、3000-6000平米以上办公面积需求充分2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少1/18/20234盈创动力客户需求3000平米以上的占到17%面积600-10001000-20002000-30003000-50005000以上来电来访16187334020来电来访47%26%10%11%6%来电来访需求主要以中小面积为主。3000平米以上的需求占到总需求的17%。1/18/20235市区写字楼3000平米以上的需求占总需求的20%样本数量:81市区写字楼面积需求分布图从图表可以看出市区内写字楼需求特征：2000平米以下需求有一定市场，说明中小企业数量较多3000平米以上产品虽然不是市场需求主流，但是也占20%的比重5000平米以上大体量办公也有一定的市场需求数据来源见后表，北京写字楼大全网站2004年2季度-2005年1季度统计数据1/18/20236序号成交客户名称（2004年2季度-2005年1季度）成交物业成交面积（平米）1富士胶片惠通时代广场1002北京竞越投资顾问有限公司城建大厦107.813美国施乐普医疗用品有限公司北京办事处光大大厦1404台积电（上海）有限公司量子芯座2005MIRAPOINT东方广场2006苏州利加电子有限公司北京分公司大成大厦2007北京太斗时空技术有限公司东升大厦3008北京创科汇讯综合客户服务技术开发有限公司金运大厦4009芬欧汇川纸业有限公司汉威大厦40010北京元太世纪广告有限公司新华保险大厦40011美国奔峰软件公司京泰大厦40012北京威奥特信通科技有限公司成铭大厦44713斯德锐公司银科大厦50014华创天元实业发展有限责任公司城建大厦50015当代经理人杂志社华腾北塘516.4316北京远洋投资集团公司大康大厦60017北京金诺盟企业形象策划有限公司富海大厦60018京都薇薇远大中心60019上海威柯空调大成大厦63420美国孚莱国际公司国企大厦737.04北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据1/18/2023721旭格幕墙门窗系统（北京）有限公司南银大厦815.3622妙士乳业理想国际大厦90023大陆汽车国航大厦98024卡特比勒中国人寿大厦100025长安世杰医疗管理雨霖大厦100026中辰国际集团有限公司尚独国际100027华高莱斯国际地产顾问有限公司丰联广场100028BSI英标管理体系认证（北京）有限公司新华保险大厦100029北京石油化工设计院远大中心A座1015.1830北京国都信业实业集团科实大厦110031美国易金卡技术有限公司金运大厦1118.3832书生数字技术公司世宁大厦120033中电奥胜北科大厦120034深圳飞通光电股份有限公司（北京分公司）环球贸易中心120035东方仁德广告有限公司万达广场130036招商证券股份有限公司首钢国际130037正华健康保险股份有限公司（分部）新洲商务大厦1352.5238北京即时俊业软件有限公司航星科研楼146039智联招聘网惠通时代广场150040金普斯华丽大厦1500北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据1/18/2023841中美大都会保险东方广场E二座150042北京广告公司瑞赛大厦2期150043宁波杉杉服装有限公司北京分公司交道口东街6号楼152844中英人寿大成大厦155045IDG亚洲数据公司大成大厦170046同仁医疗产业（集团）有限公司迪阳大厦170047现代设备有限公司大成大厦1744.2448环球康业疹疗中心建外SOHO175049上海友讯网络集团建外SOHO175050千橡科技公司中国人寿大厦200051北京中联钢电子商务雨霖大厦200052华夏日报雨霖大厦200053爱普生（北京）技术服务城建大厦200054和勤软件公司新华保险大厦200055法国电信融科资讯中心c座250056陶然居腾达大厦250057德星电子理想大厦250058信益陶瓷（中国）有限公司北四环小楼250059椰之风装饰设计有限公司城建大厦250060北京青年报法制周刊惠通时代广场2500北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据1/18/2023961中油燃料油有限公司惠通时代260062中国国际经济技术交流中心雍和大厦260063金诚律师华厦银行270064中咨律师国投大厦280065高特兄弟律师嘉里中心290066LG

CNS公司国门大厦二期300067中英人寿保险公司东方广场300068中华网东方广场300069正华健康保险东方广场300070中保集团理想国际300071中国青少年计算机信息网新闻大厦300072凯撒国旅国门大厦300073正华健康保险股份有限公司东方广场300074腾讯公司银科大厦300075新世界软件公司鹏润大厦360076新华信市场咨询公司兆维大厦400077空中网腾达大厦400078上海文化广播影视传媒集团阳光100420079湘临天下腾达大厦700080大富豪国兴大厦c座930081普华永道北京财富中心19000北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据1/18/202310市场研究究——大大体量独独栋办公公存在需需求，但但供给较较少1、3000-6000平米米以上办办公面积积需求充充分2、3000-6000平米米以上办办公需求求绝对数数量估算算3、3000-6000平米米以上企企业独栋栋供给较较少1/5/2023113000-6000平平米以上上办公需需求的企业绝对对数量分分析——以朝朝阳区为为例数据摘自自：朝阳阳区统计计局网站站2003年报报，注：1、以以上全全部为为纳入入统计计年报报的企企业数数量，，户均均资本本为8527.1万万元；；非朝朝阳区区实际际全部部企业业数量量2、规规模以以上企企业指指全部部国有有及年年产品品销售售收入入500万万元以以上的的非国国有企企业；；2001-2003年规规模以以上企企业（（见注注释2）单单位变变动情情况（（单位位：户户）

年份200120022003全区企业合计115131371113766规模以上企业合计341738054009第一产业201621第二产业106011091088第三产业233726802900392家亿亿元企企业的的资产产总量量占朝朝阳区区企业业近43.7%。。①即使除除开亿亿元企企业后后企业业户均均资本本0.85亿亿*13766户*（1-44%）/（13766-392）户户=4800万万②规模企企业中中亿元元以下下企业业4009-392=3617，，假设户户均8000万万资本本，则则非规规模企企业均均资本本（0.48*13374-0.8*3617））/（（13374-3617）=3600万可知纳纳入该该统计计年报报中的的企业业资产产均较较高基本均均达到到购买买力条条件1/5/2023123000-6000平米米以上上办公公需求求的企企业（见注注释））行业分分布——以朝阳阳区为为例朝阳区规模以上企业4009其中高技术产业企业260现代制造业企业254现代服务业企业803其他2692从BDA项项目条条件和和B区区销售售成交交来看看，最最有可可能进进入BDA项目目的客客户分分布在在高技技术产产业和和现代代制造造业中中。朝阳区区本案案潜力力客户户：（（购买买力符符合本本案要要求，，产业业性质质决定定容易易受BDA项目目吸引引）规模企企业260+254=514家企企业+年年报范范围非非规模模企业业类似似企业业结合企企业动动迁比比例等等因素素保守守估计计合计计约200家注释1：规规模以以上企企业指指全部部国有有及年年产品品销售售收入入500万万元以以上的的非国国有企企业，，其基基本达达到3000-6000平米米体量量的购购买力力条件件。1/5/2023133000-6000平米以上上办公需求求绝对数量有有充足保障障1000-3000平米办公用户3000-6000平米办公用户市场上需要要3000-6000平米办公面面积的企业业虽然不占多多数比例，，但绝对量仍仍然较大。。全市上千家家目标客户仅朝阳区区成为本本案潜力力客户的的数量就就达200多家家。1/5/202314市场研究———大体量独栋栋办公存在需需求，但供给给较少1、3000-6000平米以上办办公面积需求求充分2、3000-6000平米以上办办公需求绝对对数量估算3、3000-6000平米以上企企业独栋供给给较少1/5/202315对潜在竞争项项目和可类比比项目的深入入分析总部基地置地星座华远首府德胜尚城非中心硅谷亮城玉泉慧谷凤凰城3期1/5/202316总部基地———基本概况及及优劣势分析析总建筑面积：：120万平方方米容积率：1.59单栋体量：1200－6000平米米标准层面积：200－500平米层高：3.4米，挑挑空部分4.2米销售情况：一期销售90％，二期销销售80％，，三期今年年年底开盘。2000平米米左右的独栋栋户型销售情情况最好。绿化比率：占总面积约50%总投资额：约45亿人民民币建设周期：3年优势：占地面积大，，总体体量高高，能形成规规模开发效应应。处于经济开发发区，对企业业有吸引力。。劣势：距离城区较远远，办公交通通成本较高丰台区商务氛氛围不强1/5/202317总部基基地———产产品结结构及及比例例单体面积（平米）1187-12531620-16581900-19182176-22082835-28803144-31473426-34505943-5993层数667810111212数量30412554182512比例16％22％13％29％10％1％3％6％1/5/202318总部基基地———A型楼楼（5960平平米））结构：：12层商商务楼楼，二二楼座座组合合电梯：：2台台/楼楼座，，计4台。。层高：：首层层4.2米米，标标准层层高3.4米，，顶层层高3.3米，，建筑筑高度度46.4米。。面积：：单体体5960平米米，标标准层层面积积500平平米。。1/5/202319总部基基地———B型楼楼（2860-3445平米米）结构：：10－12层层商务务楼，，二楼楼座或或三楼楼座组组合电梯：：2台台/楼楼座，，计4台或或6台台层高：：首层层4.2米米，标标准层层高3.4米，，顶层层高3.3米，，建筑筑高度度39.6米。。单体面面积：：10层--2860平平米；；11层--3150平平米；；12层--3445平平米。。1/5/202320总部基基地———C型楼楼（1620-2190平米米）结构：：6－－8层层商务务楼，，二楼楼座或或三楼楼座组组合电梯：：1台台/楼楼座，，计2台或或3台台层高：：首层层4.2米米，标标准层层高3.4米，，顶层层高3.3米，，建筑筑高度度26米。。单体面面积：：6层层--1620平米米；7层--1910平平米；；8层层--2190平米米。1/5/202321总部部基基地地————D型型楼楼（（1190-1250平平米米））结构构：：6层层商商务务楼楼，，四四楼楼座座组组合合电梯梯：：1台台/楼楼座座，，计计4台台层高高：：首首层层4.2米米，，标标准准层层高高3.4米米，，顶顶层层高高3.3米米，，建建筑筑高高度度26米米。。单体面积积：1190平平米或1250平米。。1/5/202322总部基地地——E型楼（（1625-2210平米））结构：6－8层层商务楼楼，四楼楼座组合合电梯：1台/楼楼座，计计4台层高：首首层4.2米，，标准层层高3.4米，，顶层高高3.3米，建建筑高度度26米米。单体面积积：6层层--1625平米；；7层--1900平平米；8层--2210平米米。1/5/202323总部基地地——配配套设施施交通：附近有有10多多条公交交线路，，2008年之之前地铁铁在附近近建成，，有的公公司设有有班车。。餐饮：每个区区域都有有一个会会所，提提供餐饮饮服务，，由于园园区内不不准生明明火，都都是外部部送餐服服务。会所：每个庭庭院中心心均设置置有面积积约为200-500平米的的会所，，满足企企业总部部的工作作用餐、、休息会会客需求求酒店：总部基基地入口口处将来来建成一一标志性性建筑———五星星级酒店店公寓：五星级酒酒店后面面配有上上千套面面积约30-50平方方米的小小公寓物业：园区内部部统一物物业管理理，楼内内由企业业自己管管理。会所1/5/202324总部基地地3000~6000平米的的户型仅仅占到总总体的10％总部基地地各种面面积户型型构成图图总部基地地3000-6000平米独独栋仅占占到总户户数的10%1/5/202325总部基地产产品结构与与销售状况况统计面积区间1000-2000平米/套2000—30003000-60006000左右单体面积（平米）1187—12531620—16581900—19182176—22082835—28803144—31473426—34505943—5993层数667810111212套数9672712已销售套数373049产品供给结构比例（各面积区间总套数/总套数）52%38%4%6%产品消化状况比例（各面积区间已售套数/各面积区间总套数）39%42%57%75%市场需求结构比例（各面积区间已售套数/总套数）20%16%2%5%总套数：187套已销售套数数：80套套总销售率：：43%1/5/202326总部基地3000-6000平米的产产品市场销销售状况相相对良好从销售情况况统计来看看当考虑到各各种户型已已售和未售售的对比关关系，发现现3000-6000平米及及6000平米的产产品虽然数数量不多，，但是销售售情况较好好。总部基地各各楼型销售售图表39%42%57%75%1/5/202327总部基地———客户构构成总部基地对对客户群的的定位是高高新技术企企业、跨国国企业、国国资委下属属的中字头头的企业（（他们在改改制的过程程中也需要要企业总部部）、外地地进京的高高新技术企企业等;目前已经签签订了80多家企业业，所涉行行业包括物物资、建材材、机电、、通讯电子子、医疗等等高新技术术领域。中中国诚通集集团及其6家直属大大型集团公公司，联通通的大股东东——中华华通信系统统有限责任任公司也准准备将总部部从CBD迁过来;1/5/202328总部基地———主力客客户以北京信海海丰园生物物医药科技技发展有限限公司等10家企业业为主体的的生物医药药产业；以北京贝尔尔通信设备备制造有限限公司等7家企业为为主的IT产业；以北京金自自天正智能能控制股份份有限公司司等12家家企业为主主体的光电电一体化产产业；典型企业：：北京贝尔尔、北方华华为、燕化化高新、北北方天鸟、、四环科宝宝、欧典企企业、中国国诚通控股股公司、中中国质量认认证中心、、中华通信信系统公司司、中成进进出口公司司、中国航航天时代电电子公司、、长征火箭箭技术股份份公司、中中牧实业股股份公司、、中国汽车车技术研究究中心、中中国中金科科技股份公公司、中国国物资运输输总公司、、中国集装装箱控股集集团公司、、正泰电器器股份公司司、长城汽汽车股份公公司、建龙龙钢铁控股股公司、特特变电工股股份公司等等；1/5/202329置地星座———基本概概况及优劣劣势分析占地面积：：１４３０００平方米项目建筑面面积：７１３９９９平方米容积率约：：３．３８停车位：４８９个物业管理费费：１６元／平平方米／月月类别：：住宅立项的的写字楼装修标准：：毛坯价格：：18000－19000元/平方米入住时间：：2004-12开发商商：华润置地（（北京）股股份有限公公司优势：地处金融街街商圈，商商务环境极极佳；交通直达性性好，对企企业有吸引引力；商住立项，，产权期长长；劣势：总价较高；；容积率高，，企业独栋栋绿化环境境不能和郊区产品品竞争。1/5/202330置地星座———产品结构及及面积A座B座C座D座E座F座G座H座层数899813121213顶层近千米为带花园泳池豪宅办公面积40004500450040006500600060006500商业首层、二层，裙房一到四层办公三层以上五层以上总面积地上面积包括裙房等48000平方米8个独栋标准层500平米，办公面积合计约42000平米1/5/202331置地星座———技术指标置地星座平面面图单栋办公体量量：4000－6500平米标准层面积：：350－600平米层高：3米外窗：小分格格窗销售情况：总总共8栋独栋栋办公楼，目目前还有2栋栋在售。1/5/202332置地星座———客户分析置地星座的客客户群被定位位于国字头的的企业、外地地进京的大型型企业、北京京本地的大型型企业以及外外地驻京办等等;作为只有8栋栋小体量企业业总部楼的置置地星座项目目来说，只需需要8个客户户，目前３栋栋已经入住，，还有2栋在在售。置地星座客户户为中铁物资、国家储备局、中铝集团、棉花总公司，以及一个上海国际公司司；1/5/202333华远·首府——项目目概况及优劣劣势分析位置：东城区区安定门西滨滨河路护城河河北岸五栋3000—10000平米的独独立办公楼。。占地面积：10135平平米总建筑面积：：38700平米5层，7层，，8层的楼体体容积率：2.54绿地率：30%开发商：北京京华远房地产产开发公司优势：位于北二环，，地段较佳，，商务环境成成熟；庭院式独栋办办公群，产品品有一定稀缺缺性。劣势：占地太小，密密度高，不成成规模；城市交通拥堵堵，通达性差差；整体成本很高高；1/5/202334华远首府———产品结结构及比例例单体面积3000－6000平米10000平米以上数量41比例80％20％1/5/202335华远远·首府府景景观观A座座与与其其它它四四座座分分离离，，A座座设设有有空空中中花花园园B，，C，，D，，E共共享享20米米高高的的玻玻璃璃中中庭庭中庭庭配配备备9部部通通透透的的观观光光电电梯梯，，通通过过电电梯梯可可充充分分欣欣赏赏中中庭庭。。1/5/202336华远远·首府府---内内部部空空间间首层层层层高高4.2米米，，其其它它层层层层高高3.6米米A，，B，，C，，D座座单单层层面面积积约约625平平米米E座座单单层层面面积积约约1200平平米米A座座标标准准层层设设置置1/5/202337华远远·首府府---内内部部空空间间B，，C，，D座座标标准准层层的的内内部部结结构构基基本本类类似似E座座标标准准层层设设置置D座座标标准准层层设设置置1/5/202338德胜胜尚尚城城————项项目目概概况况及及优优劣劣势势分分析析位置置：：德德胜胜门门西西北北200米米七栋3600-9300平米米独栋办办公楼占地面积积：22048平米米建筑面积积：71662平平米地下两层层，地上上5层车位：498个个（108辆/万M2）容积率：：2.08绿化率：：24.5％价格：16000元/平米开发商：：北京金金融街房房地产开开发公司司优势：位于北二二环德胜胜门，地地段较佳佳，配套套好；属于中关关村—德德胜门科科技园项项目，整整体推广有比较较好的市市场基础础；庭院式独独栋办公公群，产产品有一一定稀缺缺性。劣势：占地太小小，密度度高，独独栋感觉觉不易表表现；城市交通通拥堵，，通达性性差；整体成本本很高；；1/5/202339德胜尚城城——产产品结构构及比例例单体面积3000平米5000平米6000平米7000平米8000平米9000平米数量121111比例14％28%14％14％14％14％销售情况已售待售已售待售待售已售1/5/202340德胜尚城城——项项目特色色1、庭院院式独栋栋办公群群本项目由由七栋独独立的五五层写字字楼组成成。七七栋写字字楼均拥拥有自己己的私属属庭院，，地上五五层均为为大空间间办公围围绕庭院院布局，，通过斜斜街、广广场、胡胡同、庭庭院等室室外公共共空间，，使建筑筑群拥有有具备自自己特征征的小环环境。2、特色色屋顶观观景每栋建筑筑屋顶露露台设计计了一到到两个观观景办公公室，可可满足接接待、会会议、休休息多重重需求。。3、休闲闲商业配配套在古树和和城市广广场之间间是一处处新建仿仿古四合合院，其其功能为为茶室或或会所，，供写字字楼员工工及客户户休憩交交流之用用；斜街街内部得得首层在在布置了了部分咖咖啡厅、、商业及及展示用用房1/5/202341非中心-中弘国国际商务务花园位置：朝朝阳区定定福庄常常营乡（（五环外外）一期为纯纯写字楼楼，选用用三个矩矩形商务务办公楼楼和一个个圆形辅辅助建筑筑作为基基本构成成形态，，面积在在400—3000平平米不等等，并可可灵活分分割。总建筑规规模：45万平平米一期占地地面积：：107227平米一期建筑筑面积：：138858平米其中地上上100463平米，，地下38395平米米，包括办公公114562平米，，会所23000平米米容积率：：0.9建筑密度度：0.22绿化率：：30.8%车位：地地上202个，，地下1098个封顶时间间：2005年年9月价格：1000美金左左右/平平米开发商：：北京中中弘投资资公司优势：地块规模模较大，，能进行行综合项项目开发发；交通直达达性好，，且位于于朝阳区区，对企企业有吸引力；；低密度，，建筑上上能充分分实现商商务花园园定位劣势：距离CBD较远远，办公公交通成成本较高高；小区域几几乎没有有商务氛氛围，周周边环境境较落后后1/5/202342硅谷亮亮城———项项目概概况及及优劣劣势分分析位置:海淀淀区上上地入入口处处15栋栋2000-20000平米米企业业独栋栋总占地地面积积：272605平平米规划建建设用用地面面积：：101479平米总建筑筑面积积：272605平米地上总总建筑筑面积积：192811平米（（商业：：50000平米，，办公：：142811平米））建筑密密度：：35%容积率率：1.90绿化率率：30%总停车车数量量：1643辆辆（地地上490；地地下1153））开发商商：北北京万万景房房地产产开发发公司司优势：：位于上上地产产业园园区入入口，，交通通通达达性好好;处于中中关村村高科科技园园区辐辐射地地带，，享受受中关村优优惠政政策；；规模较较大，，可以以实现现综合合开发发；劣势：：开发商商实力力不强强（四四季青青乡玉玉泉大大队农农工商公司司））项目知知名度度不足足；1/5/202343硅谷亮亮城——产产品结结构及及比例例面积区间3000平米以下4000－8000平米10000平米以上数量1113比例7％73％20％1/5/202344硅谷亮亮城———项项目特特色该项目目采用用多栋栋独立立的建建筑形形式，，现现阶段段可接接受企企业客客户自自由定定制，，按使使用要要求灵灵活调调整施施工方方案，，写字字楼共共15栋，，每栋栋2000多至至2万万平米米，并并可通通过公公共空空间（（大堂堂、连连廊等等）实实现有有机连连结，，提供供多种种不同同面积积组合合。除“三三减三三免””政策策外，，如果果企业业购置置其办办公楼楼作为为办公公总部部进驻驻，还还将给给予更更优惠惠的政政策。。1/5/202345玉泉慧慧谷———项项目概概况及及优劣劣势分分析项目规规模：：33单体体办公公楼（（目前前开发发）占地面面积：：140968平平方米米总建筑筑面积积：94505平平方米米（地地上82844平平米，，地地下11661平米米）停车场面积积：5205平米建筑高度：：7－9米米（地下1层，地上上2－3层层）建筑密度：：23.5%，绿绿化率：46%容积率：0.588位置：西四四环、五环环之间，闵闵庄路旁开发商：玉玉泉农工商商公司入住企业：：以国内外外高新技术术企业和跨跨国公司入入驻商务办办公、发展展产业和设设立研发中中心、采购购中心、结结算中心为为主优势：位于四环、、五环之间间，紧邻闵闵庄路，交交通便利;处于中关村村高科技园园区辐射地地带；海淀区生态态办公区（（EOD））概念，容容积率低，绿化较较好，生态态化办公；；劣势：开发商实力力不强；项目知名度度不足；1/5/202346玉泉慧谷———产品结构及及比例单体面积1715平米3315平米3476平米数量121110比例37％33％30％未出租数量9111/5/202347玉泉慧谷———规划布局特特色科技园区商务园区文化园区产业园区办公楼10栋栋业务楼15栋栋研发实验楼11栋国际高科技展展览中心1栋栋配套生活辅助助设施15栋商务办办公楼下沉式绿意广广场健身设施各种形式的会会所系列生活建筑筑车间及配楼1栋办公楼2栋业务楼6栋研发实验楼7栋绿树围合的怡怡然磁场和音音乐广场的2个主题建筑筑。玉泉慧谷园的的规划设计概概念以科技园园区南部为研研发实验区，，北部为业务务办公区，以以中部半圆形形主题绿地广广场为主形成成中心，展览览中心、健身身场等生活配配套设施，建建筑物呈南北北方向布置。。1/5/202348凤凰城城三期期华润在在置地地星座座取得得成功功的基基础上上，计计划将将凤凰凰城三三期26万万平方方米定定位于于企业业总部部写字字楼，，由11栋栋单体体面积积在5000-18000平平方米米的楼楼组成成，并并且在在符合合项目目总体体规划划的前前提下下可以以按照照客户户需求求“定定制””。2007年年6月月计划划落成成，现现在还还没有有太多多相关关信息息。。1/5/202349竞争项项目产产品结结构及及比例例统计计面积区间3000平米以下3000－6000平米6000－10000平米10000平米以上总部基地16819N/AN/A置地星座N/A62N/A华远首府N/A4N/A1德胜尚城N/A43N/A硅谷亮城1563玉泉慧谷1221N/AN/A合计18159114比例71％23％4％2%1/5/202350潜在竞竞争项项目和和可类类比项项目供供应小小结据以上上项目目合计计，在在未来来2-3年年内入入市独独栋产产品总总量达达到200万平平方米米。3000以以上的的产品品总栋栋数并并不多多，仅仅占总总供给给量的的29%，，竞争项项目产产品面面积构构成比比例1/5/2023513000平平米米以以上上独独栋栋产产品品市市场场销销售售情情况况小小结结企业独栋办公市场销售案例分析3000-4000平米总部基地7栋（已售4栋）华远首府1栋（已售1栋）4000-6000平米总部基地12栋（已售9栋）置地星座8栋4500-6500（已售6栋）6000-10000平米华远首府4栋（已售1栋）1/5/2023523000平平米米以以上上独独栋栋产产品品客客户户情情况况小小结结大型型企企业业，，特特别别是是国国字字头头企企业业大型型企企业业部部门门或或下下属属公公司司项目名称单体面积（平米）3000－6000平米独栋数量价格（元/平米）客户情况总部基地6000127500中国诚通控股公司、中国质量认证中心、中华通信系统有限公司等置地星座4000－6500818000国字头企业，如中铁物资、国家储备局、中铝集团、棉花总公司1/5/2023533000-6000平平米米以以上上独独栋栋办办公公存存在在需需求求，，但但供供给给较较少少市场场研研究究————小小结结1/5/202354目 录一、市场场研究———3000-6000平米米以上独独栋办公公存在需需求，但但供给较较少二、本案案定位价价值点与与地块限限制条件件——在在限制条条件下确确保独栋栋办公三、本案案市场定定位———3000-6000平米及及以上独独栋办公公四、以价价值创造造市场———本案案针对各各类客群群需求的的价值点点五、以竞竞争力规规避风险险——本本案的抗抗风险力力与盈利利能力分分析六、本案案的前景景与展望望——以以突破性性产品升升级实现现A+B模式七、本案案产品规划设计计建议1/5/202355价值提升升本案的价价值提升升关键点点——独独栋办公公独栋办公集约式厂房产品价值值集约式办公<3000元/平米4800元/平平米5800元/平平米B地块独立办公产品价值值集约式办公5000元/平平米6000元/平平米A地块价值提升升独栋办公5800元/平平米1/5/202356独栋办公是本本案产品定位位的原则和基基本出发点1/5/202357在现有2.0以上容积率率和35米限限低条件下3-4层1500-3000平米米0.86-10层3000-6000平米米1.53-4层1500-3000平米米1.53-4层1500-3000平米米容积率及限低低条件难以满足独栋办公难以以满足较好满足限制条件及独独栋办公1/5/202358如何进一步步满足2.0以上容容积率的条条件？———适当拆分分容积率4.06-8层3500-4000平米8-10层层5000-6000平米10-12层8000-9000平米1.52.510-12栋6-8栋2栋++综合容积率率达到2.0以上15层以上上10000-12000平米米5.0+1栋1/5/202359目 录一、市场研研究——3000-6000平米以上上独栋办公公存在需求求，但供给给较少二、本案定定位价值点点与地块限限制条件———在限制制条件下确确保独栋办办公三、本案市市场定位———3000-6000平米米及以上独独栋办公四、以价值值创造市场场——本案案针对各类类客群需求求的价值点点五、以竞争争力规避风风险——本本案的抗风风险力与盈盈利能力分分析六、本案的的前景与展展望——以以突破性产产品升级实实现A+B模式七、本案产产品规划设计建建议1/5/202360本案案产产品品组组合合化化定定位位————3000-6000平平米米及及以以上上独独栋栋办办公公产品建筑面积（m2)数量(栋）01（3000~6000m2）01-13500~400010~1201-25000~60006-802（6000m2以上）02-18000~9000202-210000-1200011/5/202361本案案产产品品组组合合化化定定位位————3000-6000平平米米及及以以上上独独栋栋办办公公6-8层层3500-4000平平米米8-10层层5000-6000平平米米10-15层层8000-9000平平米米1.52.54.0++保证证可可有有效效拆拆分分为产产品品01-1产品品01-1产品品01-2产品品02-110-12栋栋6-8栋栋2栋栋10-15层层10000-12000平平米米5.0产品品02-21栋栋保证证可可有有效效拆拆分分为产产品品011/5/202362本案案客客群群定定位位产品01-1：3500-4000平米独栋需求量在3000-6000平米的中型企业客户市区集约写字楼1500－3000平米的中型企业客户产品01-2：5000-6000平米独栋产品02-1：8000-9000平米独栋大中型企业的企业总部产品02-2：10000-12000平米独栋大型企业、跨国企业区域总部客群群1：：客群群2：：客群群3：：客群群4：：1/5/202363目录录一、市市场研研究———3000-6000平米米以上上独栋栋办公公存在在需求求，但但供给给较少少二、本本案定定位价价值点点与地地块限限制条条件———在在限制制条件件下确确保独独栋办办公三、本本案市市场定定位———3000-6000平米米及以以上独独栋办办公四、以以价值值创造造市场场———本案案针对对各类类客群群需求求的价价值点点五、以以竞争争力规规避风风险———本本案的的抗风风险力力与盈盈利能能力分分析六、本本案的的前景景与展展望———以以突破破性产产品升升级实实现A+B模式式七、本本案产产品规划设设计建建议1/5/202364以价值值创造造市场场———本案针针对各各类客客群需需求的的价值值点1、企企业具具备郊郊区化化独栋栋办公公趋势势2、企企业自自建郊郊区化化独栋栋的拿拿地途途径受受到政政策制制约3、本本案为为客户户带来来的价价值分分析3000-6000平米米市区区租赁赁客群群3000-6000平米米市区区购置置客群群1500-2000平米米市区区租售售客群群6000平平米以以上的的独栋栋办公公客群群1/5/202365郊区化化办公公产品品形成成的重重要因因素产业结结构的的变化化，是是催生生郊区区化办办公产产品的的重要要因素素办公需需求的的多元元化，，决定定了郊郊区化化办公公产品品的生生存空空间经济结结构的的变化化，是是促进进郊区化化办公公产品品规模发发展的的重要要因素素郊区化化办公公产品品1/5/202366产业结结构的的变化化———催生生郊区区化办办公产产品的的重要要因素素高科技技产业业在产产业结结构中中的地地位日日趋显显著，，这些些企业业依赖赖员工工脑力力保证工工作人人员的的工作作效率率激发员员工创创作灵灵感避免与与同行行业公公司挤挤在一一个办办公楼楼选择具具有自自身独独门独独院的的办公公空间间创造良良好的的办公公环境境防止技技术人人才流流失郊区化化办公公产品品1/5/202367经济结构构的变化化——促进进郊区化化办公产产品规模模发展的的重要因因素当一个国国家或地地区人均均GDP3000美元元，到人人均GDP10000美元前前，有一一个较长长的经济济高速增增长时期期。此时时整个城城市功能能进入扩扩展阶段段，由此此带动郊郊区化办办公产品品的规模模发展以美国为为例，在在美国经经济发展展从人均均GDP3000美元元到10000美元的的过程中中，美国国大公司司在郊区区办公的的比例逐逐年增多多。2003年，北北京市人人均GDP已经经突破3000美元，，大公司司郊区化化办公趋趋势也将将到来美国人均均GDP3000－10000美元元过程中中，大公公司郊区区办公比比例增多多1/5/202368办公需求求多元化化——推推动北京京郊区化化办公发发展在一个城城市中，，仅有CBD的的办公物物业并不不能满足足所有企企业的办办公需求求，多元元化的企企业需要要多元化化的办公公物业。。郊区化办办公产品品是对统统一城市市中CBD办公公物业形形式的一一种有力力补充，，郊区办办公产品品是商务务办公需需求多元元化的必必然结果果。市区大体体量办公公企业，，由于办办公成本本较高，，越来越越青睐郊郊区化产产品；摩摩托罗拉拉，北方方电讯、、索爱、、西门子子纷纷将将公司总总部从城城中心区区迁出。。因为CBD昂贵贵的楼价价、拥挤挤的交通通已经越越来越使使这些大大公司感感到无法法忍受，，而北京京四环以以外地区区日益发发达和完完善的交交通和市市政条件件也使办办公郊区区化变得得越来越越现实。。1/5/202369郊区化办办公产品品与城市市中心高高层传统统写字楼楼的区别别项目郊区化办公产品城市中心CBD高层写字楼位置分布城市边缘区域，郊区城市化（城市郊区化）较为完善的区域城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合用地紧张度较低土地资源相对紧缺，用地紧张度高产品形态低容积率，高绿化率高容积率，低绿化率建筑密度低建筑密度高小体量，低层大体量，高层独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权标准化、统一个性化，满足公司自身个性的特别需要。写字楼是公司个体形象的载体。强调写字楼整体的形象，写字楼是某一群/档次公司群体形象的载体。客户群需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、研发等。需要浓厚的商业氛围以啬商业机会的服务产业：如贸易、广告、律师、会计、咨询等公司或部门。需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业，以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自身商务事业发展。某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不需要聚集在商务花园成本很高的城市中心区。对企业自身形象展示的需求很高。

客户需求心理通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提高工作效率。这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需要聚集在城市中商务/业区以降低其商务综合成本。以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌。以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业自信。1/5/202370以价值创创造市场场——本本案针对对各类客客群需求求的价值值点1、企业业具备郊郊区化独独栋办公公趋势2、企业业自建郊郊区化独独栋的拿拿地途径径受到政政策制约约3、本案案为客户户带来的的价值分分析3000-6000平平米市区区租赁客客群3000-6000平平米市区区购置客客群1500-2000平平米市区区租售客客群6000平米以以上的独独栋办公公客群1/5/202371企业自建郊郊区化独栋栋的拿地途途径受到政政策制约亦庄经济技技术开发区区域大型生产型型企业购买买工厂用地地，自主办办公：诺基基亚、德国国Bayer、同仁仁堂、美国国GE等现在厂房用地已已被大面积积征用，且且自主购地地需要企业业具有相当当规模和大大型投资，，因此一般般需求3000-10000平米独立立办公的企企业在亦庄庄独立拿地地变得几乎乎不可能。。初期满足企业独独栋办公需需求——BDA国际际企业大道道的价值1/5/202372以价值创造造市场———本案针对对各类客群群需求的价价值点1、企业具具备郊区化化独栋办公公趋势2、企业自自建郊区化化独栋的拿拿地途径受受到政策制制约3、本案为为客户带来来的价值分分析1500-2000平米市区区租售客群群3000-6000平米市区区租赁客群群3000-6000平米市区区购置客群群6000平平米以上的的独栋办公公客群1/5/2023731500-2000平米市区区租售客群群——同样样总价、更更大面积，，预留发展展空间市内写字楼BDA项目办公面积500平米以下公司一般规模不大采取租赁市内写字楼为主一般不考虑需要购买1500平米以上办公面积1500平米*12000元/平米=1800万（市区写字楼均价12000元/平米）1800万/6000元*平米=3000平米企业形象1500平米集约写字楼混合办公3000平米企业独栋办公可扩展空间困难灵活扩展，为企业发展预留了办公扩展空间说明在购买力一定的情况下，由于价格差异影响购买决策，需求弹性变大，最终实际购买需求可能被放大。因此市内成交面积在1500-2000平米/户的中型客户可能选择本案3000平米以上的户型。1/5/202374本案产品均均价：6000元元/平米市区写字楼楼均价：12000元/平米米同样1800万以独栋写字字楼承载公公司深厚实实力和品牌牌。更多企业发发展弹性空空间生态化的办办公环境1500-2000平米市区区租售客群群——同样样总价、更更大面积，，预留发展展空间多拥有1500平米米办公空间间1/5/2023753000-6000平平米米市市区区租租赁赁客客群群————3-4年年租租金金可可购购置置独独栋栋办办公公租赁市区3000-6000平米写字楼办公购买本案产品成本（3年半时间计算）平均租金5元/天.平米*360天*4000平米*3.5=2520万均价6000元/平米*4000平米=2400万额外成本物业费较高（4-5美金/月/平米）较低（物业费5-6人民币/月/平米）交通成本较低（交通拥挤，时间成本未节省）较高（可通过企业班车较易解决）3年半后花费2520万，以后依然需要继续租赁办公空间花费2400万，拥有企业资产独栋办公物业办公形象集约办公独栋办公、独立大堂、企业LOGO、独立观景电梯等办公环境高密度、低绿化生态化：生态化大堂、中庭、退台、空中花园等1/5/202376本案案产产品品均均价价：：6000元元/平平米米租赁赁市市区区写写字字楼楼5元元/天天.平平米米3-4年年租租金金3000-6000平平米米市市区区租租赁赁客客群群————3-4年年租租金金可可购购置置独独栋栋办办公公4000平平米米独独栋栋办办公公以独独栋栋写写字字楼楼承承载载公公司司深深厚厚实实力力和和品品牌牌。。更多多企企业业发发展展弹弹性性空空间间生态态化化的的办办公公环环境境1/5/2023773000-6000平平米米市市区区购购置置客客群群————同同样样面面积积、、更更低低总总价价以4000平米计算购置市区写字楼购买本案产品购置成本平均12000元/平米*4000平米=4800万均价6000元/平米*4000平米=2400万物业费平均4美元/平米*月较少物业费额外成本——交通成本（可通过企业班车、地铁等较易解决，）合计花费4800万花费2400万办公形象集约办公独栋办公、独立大堂、企业LOGO、独立观景电梯等办公环境高密度、低绿化生态化：中庭、退台、空中花园等1/5/202378本案案产产品品均均价价：：6000元元/平平米米××4000平平米米＝2400万万市区区写写字字楼楼均均价价：：12000元元/平平米米××4000平平米米＝4800万万节约约成成本本2400万万元元真正正的的企企业业独独栋栋办办公公，，以独独栋栋写写字字楼楼承承载载公公司司深深厚厚实实力力和和品品牌牌。。预留留投投资资升升值值空空间间，，成为为企企业业资资产产保保值值增增值值的的有有效效途途径径生态态化化的的办办公公环环境境，，激发发研研究究工工作作人人员员的的创创造造力力，，提提高高工工作作效效率率。。3000-6000平平米米市市区区购购置置客客群群————同同样样面面积积、、更更低低总总价价1/5/2023796000平米米以上的办公公客群——同同样面积、更更低总价以8000平米计算购置市区写字楼购买本案产品购置成本平均12000元/平米*8000平米=9600万均价6000元/平米*8000平米=4800万物业费平均4美元/平米*月较少物业费额外成本——交通成本（可通过企业班车、地铁等较易解决，）合计花费9600万花费4800万办公形象集约办公独栋办公、独立大堂、企业LOGO、独立观景电梯等办公环境高密度、低绿化生态化：生态化大堂、中庭、退台、空中花园等1/5/2023806000平米以上的办办公客群——同样面积积、更低总价价本案产品均价价：6000元/平米×8000平米＝4800万万市区写字楼均均价：12000元元/平米×8000平米米＝9600万万节约成本5000万元真正的企业独独栋办公，以独栋写字楼楼承载公司深深厚实力和品品牌。预留投资升值值空间，成为企业资产产保值增值的的有效途径生态化的办公公环境，激发研究工作作人员的创造造力，提高工工作效率。1/5/202381目 录一、市场研究究——3000-6000平米以上上独栋办公存存在需求，但但供给较少二、本案定位位价值点与地地块限制条件件——在限制制条件下确保保独栋办公三、本案市场场定位——3000-6000平米米及以上独栋栋办公四、以价值创创造市场———本案针对各各类客群需求求的价值点五、以竞争力力规避风险———本案的抗抗风险力与盈盈利能力分析析六、本案的前前景与展望———以突破性性产品升级实实现A+B模模式七、本案产品品规划设计建议议1/5/202382以竞争争力规规避风风险———本本案的的抗风风险力力与盈盈利能能力分分析1、规规避风风险的的途径径之一一：打打造项项目核核心竞竞争力力2、规规避风风险的的途径径之二二：产产品设设计的的灵活活组合合与拆拆分3、本本案盈盈利能能力论论证：：综合合经济济分析析1/5/202383本案规规避风风险的的途径径之一一———打造造项目目核心心竞争争力生态化化独栋栋办公公形象象低总价价获取取舒适适空间间1、针针对市市区集集约化化写字字楼产产品的的竞争争力2、针针对1000-2000平米米郊区区化独独栋办办公产产品的的竞争争力3、针针对3000-6000平米米及以以上郊郊区化化独栋栋办公公产品品的竞竞争力力1/5/202384本案定位对对比市区集集约化写字字楼产品的的竞争优势势竞争项目本案定位竞争优势市区集约化写字楼独栋办公概念更好的形象展示，如企业LOGO，独立大堂等。生态化的办公空间，如中庭、退台、空中花园等。可扩展的办公空间，如在市区写字楼1500－2000平米办公面积可以在本案扩展到3000－4000平米，为企业的发展预留更大的办公空间。总价优势，即使3000－4000平米的独栋产品，也能比市区写字楼节约2000万。1/5/202385本案定位对对比1000-2000平米米郊区化独独栋办公产产品的竞争争优势竞争项目本案定位竞争优势郊区1500－2000平米独栋产品更完备的独栋产品功能结构，在更大的空间条件下，可以实现部门分层办公、设置员工空间等功能。扩展的办公空间，可为企业预留发展空间。更强的商务感形象，如观光电梯、楼座高度、现代感建筑风格、外立面等。真正的企业独栋，1500－2000平米真正意义上应是部门独栋，3000平米以上才可能实现“一栋建筑，一个企业，一种理想”的真正企业独栋。1/5/202386本案定位对对比3000-6000平米米及以上的的郊区化独独栋办公产产品的竞争争优势竞争项目本案定位竞争优势郊区3000－6000平米及以上的独栋产品市场供应少，存在空白点，说明本身这种产品竞争就比较小。经济技术开发区的区位优势，本项目所在的经济技术开发区的整体规划及园区软硬件配套，相对其他项目所在区域有一定竞争力。“A＋B”模式1/5/202387本案规避避风险的的途径之之二———产品设设计的灵灵活组合合与拆分分6-8层层3500-4000平平米8-10层5000-6000平平米10-15层8000-9000平平米1.52.54.0++保证可有有效拆分分为产品01-1产品01-1产品01-2产品02-110-12栋6-8栋栋2栋10-15层10000-12000平米米5.0产品02-21栋保证可有有效拆分分为产品011/5/2023883500-4000平平米/单单元作为为基本设设计单元元产品体量量上要可可灵活组组合及拆拆分，以以满足企企业的扩扩展性需需求或规规避市场场对大体体量营销销的风险险。产品品体量上上的灵活活拆分体体现在：：5000-6000平平米/栋栋、8000-9000平米米/栋、、10000-12000平平米/栋栋的产品品均可看看作是基基本单元元的有机机组合，，设计上上应考虑虑到整栋栋销售和和分割销销售的不不同形式式和解决决方案。。尤其对于于体量越越大的产产品要求求的灵活活拆分性性能更强强。1/5/202389产品灵活组合合的意义———满足企业扩扩展需求独栋办公企业业的业务拓展展要求灵活的的可扩展的办办公空间：本案低总价优优势使该类企企业在同样总总价下可预留留更大发展空空间。小面积的多个个企业办公场场所为企业内部沟沟通带来不便便大体量独栋办办公产品设计计的必要性1/5/202390产品灵活拆分分的意义———规避大体量量营销风险大体量企业独独栋比小体量量企业独栋具具有一定的市市场风险市场风险很大大程度来自于于不可控因素素，如政府行行为影响的企企业决策8-15层5000-12000平平米传统独栋形态态——体量上上不可拆分创新独栋设计计——体量上上可拆分形式式1/5/202391本案的盈利能能力论证：综综合经济分析析综合经济分析——对项目的盈利能力与抗风险能力的数量论证项目静态经济测算——本案税后利润率22.8%；盈亏平衡点8.55万平米，盈利能力可观项目动态经济测算——投资峰值不超