XXXX年辽宁北方农资城农资产业基地项目竞标

厦门有巢氏沈阳分公司

2012.02.09中国北方农资城项目竞标报告打造中国北方现代农资产业基地城市宏观背景沈阳古称：盛京，是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城;沈阳全市市域总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里，建成区面积约900平方公里;沈阳市户籍人口810万人，城区实际居住人口超过1000万（包括外来和流动人口）;沈阳市辖和平、沈河、皇姑、大东、铁西、东陵、于洪、浑南、沈北、苏家屯10个市区.以及新民（市）、辽中、法库、康平4个县。沈阳全景沈阳故宫沈阳：古老与现代并存，工业重镇，东北中心城市宏观背景——城市介绍沈阳是东北最大的交通枢纽，中心城市，辐射东三省沈阳是东北最大的交通枢纽，已建成由民航、铁路、高速公路交织的现代交通网络。沈阳是中国东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，工业门类齐全，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市。沈阳有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。城市宏观背景——城市定位金廊、银带的十字架构城市格局。东扩、西进、南括、北统四大发展空间，加快城市升级■北部：政府力争打造生态、宜居、文化、科技复合型沈北新城金廊银带■南部：民用航空整机制造及维修产业基地、现代化的文体中心、会展中心、高新技术产业研制出口基地■西部：装备制造核心区、化学工业区、钢铁深加工及有色金属加工业区■城市中心区：建设现代服务业聚集区和大都市形象展示区金廊沿线两边主要以综合体建筑为主■东部依托棋盘山国际风景旅游区，建设国内外知名的旅游度假区城市宏观背景——城市规划城市宏观背景——城市经济2011年沈阳GDP总值预计超过5950亿元，比上一年增长12.6%房地产投资保持高位运行，成为沈阳经济发展的主要支柱产业,未来经济的发展仍需要房地产行业的支撑。城市宏观背景——城市经济沈阳三大产业逐年增长，其中第一产业保持稳定的增长；沈阳第二产业占比较大，主要以工业为主，第三产业近年发展较快扩城计划启动——沈阳晋升为国家级战略以后，城市格局发生了翻天覆地的变化，过去的城郊变市区，三四五环规划现已启动。城市板图变革——沈阳的城际线将延伸至周边城市鞍山、抚顺、辽阳、本溪等。使城市具有更大的包容性与延展性。城市健康发展——沈阳的各项经济均按照正常轨迹循序发展，不存在市场崩盘现象。GDP增长快速——沈阳市GDP同比增长12.6%，增长速度迅猛，能支撑各个行业的发展。财政增长稳定——财政收入除2007年出现负增长外，均为正增长趋势。沈阳经济稳步上升，未来发展潜力无限城市宏观背景——小结沈北区域发展概况■1990年3月，党中央、国务院宣布开发开放上海蒲东，从此蒲东发展掀开新的篇章。■功能定位：成为改革开放先行实验区、自主创新示范引领区、现代服务业核心集聚区；全面建成外向型、多功能、现代化新城区。■2006年6月，批准天津滨海新区为全国综合配套改革实验区；2009年9月，正式成立滨海新区行政机构。■功能定位：滨海新区将建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。■新区位置：2006年3月，沈阳市政府批准新城子区与辉山农业高新区合署办公，组建沈北新区；同年10月，新区经国务院批准正式挂牌成立。■功能定位：吸纳百万人口、特色旅游之乡，生态宜居城市，高校集中地区，城际连接走廊。■2001年9月，河南省省委政府规划郑东新区远景总体概念，2004年，国家正式批准成立郑东新区。■功能定位：建设成为国家区域性中心城市，概念规划范围150平方公里，共分中央商务区、商业物流区、龙湖生态居住区、龙子湖高校园区、科技物流区、郑州经济技术开发区六个功能分区。沈北区域发展——新区成立第四个国务院批准建立的“新区将给当地在经济发展、城市化建设、人才引进等方面带来翻天覆地的变化。2006年10月，沈北新区区经国务院正正式批准成立立，成为全国国又一行政新新区；2006年12月，经国家发发改委同意，，新区被省政政府确定为辽辽宁省唯一的的综合配套改改革试验区。。新区享有市市级经济管理理权和部分城城市规划建设设权；沈北新区划分分为蒲河新城和新新城子两大板块，其其中蒲河新城城含道义开发发区、虎石台台开发区和辉辉山开发区三三大经济区；；道义经济开发发区依托沈北大学学城，以沈阳阳光电信息产产业园为平台台，着力发展展通讯电子、、信息光电子子、能源光电电子、软件及及信息服务业业等高新技术术产业；虎石台经济开开发区依托10平方公里的蒲蒲河岛生态商商务区，引进进金融商贸、、科技文化、、总部经济及及现代服务业业项目，逐步步建成区域性性商务商业中中心和市民服服务中心；辉山经济开发发区依托辉山国家家农产品深加加工示范区，，壮大以粮油油、乳品、畜畜禽、果蔬饮饮料为主导的的农产品加工工业；引进生生物医药、生生物农业、生生物制造、生生物能源等项项目，提升农农产品精深加加工产业水平平。沈北区域发展展——区域概况道义开发区虎石台开经济发区辉山农业经济开发区道义板块四至至：东至文储街，，西至沈北新新区西界，南南至环城高速速路，北至蒲蒲河路。板块形成原因因：该板块是以建建设北部大学学城、总部基基地、电子信信息产业为主主的板块。辽辽宁大学、沈沈阳师范大学学、沈阳工程程学院等高校校在该板块均均有校区。交交通方便，地地铁二号线直直达市中心，，紧临三环绕绕城高速公路路。广州碧桂园等等来自全国的的地产大鳄抢抢占沈北，催催生地块房地地产价值急剧剧攀升，投资资置业的升值值空间迅速膨膨胀。随着土土地拆迁的速速度不断加快快，范围不断断扩大，导致致区域内的大大部分拆迁户户继续购买住住房满足生活活需要，部分分来自周边的的客户购房提提高生活质量量，还有大部部分沈阳市区区的客户看好好沈北未来发发展潜力以及及丰厚的投资资回报率，在在此投资置业业。虎石台板块四四至：东至辉山大街街，南至沈北北路，西至文文储街，北至至蒲河路。板块形成原因因：虎石台经济技技术开发区以以农产品加工工、电子电器器、精细化工工和生物制药药、汽车及汽汽车零部件四四大支柱产业业为重点发展展产业。开发发区内已引进进蒙牛乳业集集团、北京凯凯必盛自动门门技术发展有有限公司、大大连华良集团团、沈阳斯沃沃电器有限公公司等众多实实力企业投资资。目前，开开发区年工业业总产值实现现50亿元人民币；；固定资产投投资累计实现现30亿元人民币。。此外，辽宁宁金融职业学学校、辽宁经经济职业技术术学院、辽宁宁省交通高等等专科学校等等高校也落户户开发区。虎虎石台开发区区具有良好的的区位优势和和便利的交通通条件，京哈哈铁路和哈大大铁路在此设设有二级货运运站；沈阳环环城高速公路路在开发区设设有出入口，，经高速公路路网可与辽宁宁省内14个城市相连接接。知知名企业业及高等学府府云集，良好好的经济及人人文环境，造造成了较大的的置业需求，，虎石台板块块以成为众多多开发商竞相相角逐的又一一焦点区域。。辉山经济开发发区板块四至至：即辉山风景区区辐射区域板块形成原因因：辉山农业高新新技术开发区区成立于2002年1月28日，是省级开开发区，国家家级农产品加加工示范园区区。随着政府府加大招商引引资的力度，，区域内近年年引进高新技技术企业近300家，其中不乏乏世界500强企业，形成成了乳品产业业、粮食深加加工产业、畜畜禽加工产业业、饮品加工工产业、生物物纸品产业及及饲料加工产产业六大产业业框架。辉山山开发区自然然景观秀丽，，山水相映，，林木相间，，空气洁净度度，水土环保保指数为沈城城最佳，是名名副其实的生生态之城、宜宜居之城。沈北区域发展展——区域板块划分分板块发展条件件人口导入产业支撑配套跟进辉山科学城，，规划吸纳30万人口虎石台文化城城，规划吸纳纳50万人口“道义大学城城”，规划吸吸纳50万人口新城子现代副副城，规划吸吸纳30万人口农产品深加工工-沈阳乳业、南南京雨润、华华美畜禽、金金石豆业、禾禾丰牧业、东东亚种业、通通威饲料电子信信息产产业：：美国国通用用电气气、德德国西西门子子、韩韩国三三星、、荷兰兰TNT、法国国达能能、中中粮集集团职业教教育产产业物流仓仓储盛京医医院沈沈北院院区三横七七纵交交通网网，轻轻轨、、地铁铁、城城际铁铁路二中、、育才才、大大学城城规划中中的兴兴隆、、沃尔尔玛、、家乐乐福沈北区区域发发展——区域板板块发发展政府规规划和和空间间结构构规定定，沈北新新区将将独立立发展展成为为一个个新的的城市市。辽宁省省政府府规划划目标标(至2020年)■6个各具具特色色的功功能型型经济济区■绿化率率达到到50%■辉山、、虎石石台、、道义义、新新城子子4个现代代化城城市组组团■城市规规模达达到300平方公公里■经济总总量达达到2000亿■人口达达到100万■创新型型、生生态型型、现现代化化的新新城市市以新城城市为为定位位的沈沈北新新区将将使得得区域域房地地产市市场进进入提提速阶阶段—■巨大的的发展展空间间将吸吸引大大量房房地产产开发发企业业进入入，品品牌开开发商商的中中高端端物业业引入入将提提升区区域整整体房房地产产档次次；■经济发发展和和人口口红利利将使使房地地产市市场价价格将将保持持强劲劲的上上升态态势；；■市场保保持供供求平平衡，，区域域房地地产增增值保保值特特征明明显。。沈北区区域发发展——区域规规划沈北区区域发发展—产业带带1、2010年7月5日沈于于沈北北新区区的东东北总总部基基地正正式启启动，，总总计分分为三三大区区，西西区独独栋总总部楼楼区、、中区区总部部生活活区和和东区区蒲河河岛。。首首期开开工的的为西西区，，占地地面积积约7000亩，在在三个个区中中面积积最小小。由由2000栋面积积800－6000平方米米的独独栋总总部楼楼组成成，投投资额额约200亿元，，预计计建设设周期期3至5年，计计划引引进东东北地地区的的成熟熟企业业2000家。2、2015——2020年为该该项目目二期期工程程，二二期计计划建建设1000栋到2000栋总部部楼，，一、、二期期项目目全部部建成成后，，将引引进大大中型型企业业总部部500余家，，地区区总部部及中中小企企业总总部1000余家，，全部部达标标达产产后，，园区区可实实现产产值1000亿元以以上，，利税税100亿元以以上。。东北““总部部基地地”项项目启启动后后，将将极大大提升升北部部区域域的产产业积积聚能能力华强““文化化科技技产业业园””项目目启动动之后后，将将改变变整个个北部部区域域属性性，带带动区区域休休闲产产业链链除游乐乐场之之外，，更成成为集集创意、设设计、、研发发、生生产、、展示、经经营及及人才才培养养于一一体的文化化科技技产业业基地地，实实现年接待待能力力500万人次次以上上。目前地地基已已完成成，今今年基基本完成主主体工工程，，2011年营业业。沈北区区域发发展—产业带带沈北新新区发发现温温泉，，唐都都温泉泉度假假村、、九龙龙云天天温泉泉酒店店等项项目将将共同同构建建北部部区域域休闲闲产业业链唐都温温泉度度假村村东至至陵园园北街街、南南至蒲蒲河大大道、、北至至规划划路占占地面面积约约26万多平平方米米。投投入使使用后后将极极大提提升北北部区区域整整体价价值。。此外总总投资资40亿的九九龙云云天温温泉酒酒店项项目、、总投投资30亿的荣荣盛温温泉旅旅游项项目也也将以以休闲闲度假假等形形式成成为拉拉动区区域发发展的的加速速器。。沈北发发现温温泉沈北区区域发发展—产业带带2010年，蒲蒲河道道义段段8.8公里治治理工工作将将全面面启动动，建建成人人杰湖湖、地地坤湖湖、天天乾湖湖等人人工景景观沈北区区域发发展—景观资资源三大湖湖区定定位为为休闲闲区，，包括括绿化化、水水上运运动、、草地地运动动、湿湿地、、人工工岛等等休闲闲商业业设施施。沈北区区域发发展—景观资资源规划绿绿化及及水域域面积积占总总用地地47%，绿化化覆盖盖率超超过60%，将其其打造造为沈沈阳的的“城城市后后花园园”。。沈北区区域按按沈阳阳“后后花园园”功功能规规划““五横横五纵纵、两两河五五湖一一园””的生生态格格局。。沈北区区域发发展—景观资资源沈北区区域发发展—交通环环境区域规规划““五横横五纵纵”的的干道道网，，结合合京哈哈高铁铁、沈沈铁城城际铁铁路以以及地地铁二二、四四号线线形成成立体体化的的交通通体系系五横：：蒲昌昌路、、沈北北大道道、蒲蒲南路路和蒲蒲地路路、蒲蒲河大大道五纵：：怒江江北街街、道道义大大街、、梅江江北街街、陵陵园北北街和和鸭绿绿江北北街新沈阳阳北站站将建建成为为集高高铁、、地铁铁、公公交、、长客客等多多种方方式换换乘的的综合合客运运枢纽纽。新新沈阳阳北站站是京京沈高高铁与与哈大大高铁铁的转转换站站地铁一一、二二号线线2013年全线线贯通通运营营之后后，从从道义义可以以方便便到达达沈阳阳任何何重要要节点点沈北区区域发发展—交通环环境地铁四四号线线地铁四四号线线沿线线主要要经过过新沈沈阳南南站、、沈阳阳北站站等重重要交交通枢枢纽，，重点点连接接沈阳阳北站站、沈沈阳站站、新新沈阳阳南站站和桃桃仙空空港，，建成成后将将进一一步拉拉近沈沈阳北北站与与桃仙仙空港港的距距离，，合理理衔接接城际际铁路路和市市域快快线，，推动动沈抚抚、沈沈本、、沈鞍鞍、沈沈铁一一体化化进程程。沈北区区域发发展—交通环环境沈铁城城际铁铁路2013年全线线贯通通之后后，道道义对对铁岭岭、虎虎石台台和新新城子子区域域辐射射力大大大加加强。。沈北区区域发发展—交通环环境沈北区区域发发展—小结政府导导向地域的的政策策规划划走向向，区区域内内居住住环境境的全全面提提升，，城市市路网网的不不断完完善，，以及及楼市市价格格所蕴蕴涵的的巨大大升值值空间间，是是支撑撑沈北北区域域地产产市场场发展展的重重要基基石。。区域价价值加加速释释放城北板板块的的先天天优势势明显显，加加之发发展后后劲十十足，，居住住于此此，可可以真真切感感受到到城市市发展展的速速度，，其所所呈现现的繁繁荣景景象、、人文文环境境的升升级与与产品品品质质化竞竞争趋趋势，，都将将因区区域价价值的的提升升带动动地块块价值值的增增长，，居者者则坐坐享生生活品品质的的转变变与物物业增增值的的经济济效益益。诸诸多利利好因因素，，使城城北地地产不不断升升温，，市场场关注注度迅迅速提提高。。大盘催生品品质人居一个区域的的连续开发发总能让人人感觉到它它的活力。。碧桂园、、龙湖、东东北总部基基地、泰盈盈等等多家家品牌大盘盘的开发建建设，推动动着城北地地产的迅猛猛发展，除除了大盘拉拉动生活配配套的愈加加完善外，，品牌开发发商的入驻驻标志着城城北地产进进入了一个个高层次品品质竞争时时代。而旧旧房拆迁置置换出可供供开发的大大片土地，，让城北的的房产市场场拥有广阔阔的发展空空间。发展机遇预预判短看浑南，，长看沈北北。沈北新新区自然环环境优势明明显、学区区教育氛围围浓厚，随随着政府导导向作用的的不断加强强，把其建建设成为产产业创新的的先导区、、新农村建建设的示范范区、和谐谐社会共建建的先行区区和全面振振兴的重要要增长区。。板块走势预预判随着各型投投资型、无无污染产业业的进驻和和区域配套套的不断完完善，沈北北新区成为为沈城最具具潜力的发发展版块。。城市商业整整体发展沈阳商业发发展1、沈阳自开开埠以来，，历经几百百年之沧桑桑，中街地地区、太原原街地区、、老北市地地区三个具具有百年历史史的商业旺旺地，对于于沈阳商业业发展影响响至今犹存存。2、随着振兴兴东北老工工业基地的的落实，扩扩城计划迅迅速启动，，一些新的的副属极商商圈快速崛崛起。3、商业发展展，由传统统的地摊式式集市商业业—大棚底商—老百货中心心—专业市场—到购物中心心发展演变。4、沈阳近几几年商业发发展较为迅迅速，其中中以零售百百货类商业业最为迅速速、专业市市场发展也也已涉及到各各行业业，并且在在功能上进进行了适当当的升级。。街区式商业业——沈阳东北城城占地面积：：1560亩，总建筑筑面积160万平方米开发商：中中豪威尔集集团斥资80亿元人民币币倾情打造造项目规划：：五城、一一MALL、六中心、、三大基地地五城或称为为五大专业业市场，一一MALL是指一个购购物中心；；六中心是是指商务中中心、会展展中心、信信息中心、、美食娱乐乐中心、加工工中心和仓仓储物流中中心。三三大基地即即中小企业业创业孵化化基地、产产品下乡采采购基地和和大学生创创业基地.沈阳市重点点项目，集集批发、零零售、商务务、会展、、宾馆、餐餐饮、休闲闲、娱乐、、仓储、运运输、加工、信息息服务于一一体的具有有新城特色色的轻工产产品集散中中心街区式商业业——淘乐新天地地地理位置：：地处道义义大学城中中心，东邻邻梅江街、、西邻沈阳阳工程学院院、南邻沈沈阳师范大大学、北邻邻沈阳航空空学院、沈沈阳美术学学院；建筑面积：：约70000平米，其中中商业部分分5层、公寓部部分3层，共计8层。已进驻品牌牌：中国邮邮政、中国国移动公司司、彤徳莱莱火锅、顺顺天娱乐城城；已达成成意向的公公司有：李李宁运动服服饰、361度、美特斯斯邦威、CBA、阿迪达斯斯、耐克、、顶好快餐餐、盛京红红磨坊、莱莱咖啡等诸诸多知名品品牌加盟业态分布及及经营模式式●经营模式式项目首创开开放式商业业街区经营营模式，所所有商铺均均可卖可租租。项目实行24小时经营，，打造沈北北不夜城。。●售价临街：（邻邻蒲昌路））为一拖二二商铺，售售价16000-18000元/㎡,面积在300㎡左右内街：均为为单个产权权商铺，售售价15000元/㎡，面积在50-100㎡之间。●租金及政政策租金：2-3元/天/㎡物业费：4元/月/㎡,电费自理政策：签三三年合同，，第一年免免租金，收收取一个月月的租金作作为押金●业态分布布一层：农贸贸、轻工、、百货、精精品店二、三、四四层：超市市、餐饮、、服装和生生活配套。。五层：电影影院、KTV和健身●销售进度度目前销售情情况良好，，销售出租租率达到一一半左右。。街区式商业业——淘乐新天地地办公产业基基地——东北总部基基地项目分三区区开发建设设：西区—独栋总部楼楼区、中区区—总部生活区区、东区—蒲河岛；其中，首批批建设的西西区和中区区占地约7000亩，总建筑筑面积约500万平米，平平均容积率率约1.1，绿化率约约50%；由2000栋智能化、、低碳节能能型、面积积约800-6000平米的独栋栋总部楼组组成，累计计总投资约约200亿元元人人民民币币；；销售售均均价价：：6600元/平打造造东东北北地地区区大大型型企企业业总总部部办办公公集集群群，，形形成成总总部部集集中中的的极极化化趋趋势势，，以以基基地地为为核核心心，，辐辐射射周周边边产产业业，，以以点点带带面面。汽配专专业市市场——国瑞汽汽配城城项目位位置：：大东东区东东北大大马路路398号项目规规模：：总建建筑面面积160万平米米项目规规划：：以经经营汽汽车配配件的的独立立产权权式商商铺为为主，，兼合合整车车展销销、汽汽车百百货、、汽车车配件件、汽汽修汽汽保、、汽车车美容容、多多家综综合汽汽车用用品主主题店店等汽汽车相相关产产业于于一体体。项目开开业：：2008年项目现现状：：开业业商户户600余户，，开业业率达达90%以上项目价价格：：均价价：8000元/平方米米项目面面积：：130-260平（（三层层）第一个个全业业态汽汽车汽汽配专专营市市场、、第一一个地地处汽汽车城城核心心板块块的专专营市市场、、第一一个领领先规规划设设计的的汽车车汽配配专营营市场场唯一汽汽车城城汽配配流通通产业业区、、唯一一工程程机械械配件件交易易集散散地、、唯一一汽车车汽配配全品品类交交易中中心、、唯一一成立立工商商注册册汽配配行业业协会会的专营营市场场。鼎立打打造东东北首首席汽汽车汽汽配全全业态态集采采平台台，在在东北北市场场开创创三项项第一一，四四项唯唯一五金类类专业业市场场——亿丰五五金城城项目位位置：：浑南南新区区抚顺顺经济济开发发区沈沈抚路路69号项目规规模：：总占占地面面积1200亩，800亩作为为商业业运营营及住住宅开开发400亩作为为仓储储物流流基地地规划总总建面面：约约200万平（（其中中商业业经营营面积积75万平、仓仓储物物流中中心40万平、、住宅宅88万平））。项目功功能：：全面面融合合了品品牌展展览展展示、、批零零采购购、仓储物物流、、信息息发布布、商商贸洽洽谈、、商务服务务、生生活配配套于于一体体。项目业业态：：包括括陶瓷瓷、建建材、、家居居、灯灯具、、门业业、地板、、五金金、机机电设设备等等。项目开开发节节奏：：2011年5月10日正式式开工工2011年8月28日一期期开盘盘销售售项目价价格：：均价价10000元/平；面面积30-120平；沈抚新新城重重点招招商引引资项项目，，在沈沈北地地区打打造的的又一一大型型商贸贸综合合体，，辐射射东北北亚产产业群群，创创建全全方位位五金金、建建材、、家居居品牌牌展示示销售售中心心和市市场分分销物物流基基地。。农业发发展态态势聚焦2012年中央央一号号文件件，聚聚焦农农业科科技一号文文件突突出强强调部部署农农业科科技创创新，，把推进进农业业科技技创新新作为为今年年“三三农””工作作的重重点。。搞好农农业科科技创创新是是发展展现代代农业业、增增加农农产品品需求求、提提升农农产品品国际际竞争争力、、建设设和谐谐社会会的需需要。。通过中中央一一号文文件看看出，，中国国对农农业的的重视视程度度，力力争加加大农农业的的科技技含金金量.中国农农业发发展态态势中国粮粮食产产量逐逐年递递增，，2010年达到到全年年粮食食产量量54641万吨，，比上上年增增加1559万吨，，增产产2.9%；我国农农业生生产稳稳定增增长，，粮食食连续续七年年增产产，2010年第一一产业业全年年增加加值为为40497亿元，，同比比增长长4.3%；“十一五五期间间”我我国农农业发发展保保持稳稳步发发展中国农农业发发展态态势“十一五五期间间”农农业综综合生生产能能力稳稳步提提高2010年农业业产值值达36933亿元，，5年年均均增长长4.4%；2010年林业业产值值达2606亿元，，5年年均均增长长6.9%；2010年畜牧牧业产产值达达20870亿元，，5年年均均增长长4.8%；2010年渔业业产值值达6440亿元，，5年年均均增长长5.7%；农、林林、牧牧、渔渔各业业在全全面发发展的的同时时，结结构调调整也也不断断深化化，农农产品品优质质率、、生产产集中中度和和加工工转化化水平平明显显提高高中国农农业发发展态态势“十一五五期间间”农农村居居民收收入保保持较较快增增长农村居居民人人均纯纯收入入由2005年的3255元提高高到2010年的5919元，增增加2664元，名名义增增长81.8%，年均均增长长12.7%；扣除除价格格因素素后，，实际际年均均增长长8.9%。中国农农业发发展态态势国家提提升东东北地地区农农业战战略地地位国家发发改委委、农农业部部联合合制订订的《关于加加快转转变东东北地地区农农业发发展方方式建建设现现代农农业的的指导导意见见》，经国国务院院同意意于日日前对对外发发布。。《意见》提出，，要把东东北地地区建建设成成为维维护国国家粮粮食安安全的的战略略基地地、全国国重要要的畜畜禽水水产品品生产产加工工基地地和农农业现现代化化示范范区，，力争争到2015年，使使东北北地区区粮食食综合合生产产能力力稳定定在1亿吨以以上。。东北地地区是是我国国重要要的商商品粮粮和农农牧业业生产产基地地，也也是农农业资资源禀禀赋最最好、、粮食食增产产潜力力最大大的地地区中国农农业发发展态态势2010年，东东北三三省粮粮食产产量达达到1946亿斤，，比2009年增产产265亿斤，，占全全国粮粮食产产量的的17.8％。其其中黑黑龙江江省粮粮食产产量达达到1002亿斤，，吉林林省达达到590亿斤，，辽宁宁省达达到353亿斤。。黑龙龙江省省粮食食产量量跃居居全国国第二二位，，以占占全国国1/10的耕地地面积积，生生产了了占全全国1/4的商品品粮。。现代代农业业建设设步伐伐加快快，黑黑龙江江省、、吉林林省粮粮食增增产工工程建建设顺顺利实实施。。东北农农业在在全国国的地地位农业与与农资资定位位王者以以民为为天而民以以食为为天农业是是人类类母亲亲产业业，农农业养养活并并发展展了人人类！！[关键词词]人类生生存的的根本本：农业是是人类类的衣衣食之之源、、生存存之本本。第一产产业：：只有在在农业业和工工业发发展的的基础础上，，才会会有第第三产产业的的发展展。国民经经济基基础：：我国的的自立立能力力相当当程度度上取取决于于农业业的发发展，，不能能保持持自给给，过过多依依赖进口口，必必将受受制于于人。。安定天天下的的产业业：粮食是是人类类最基基本的的生存存资料料。大到国国家安安定，，小到到个人人生计计，农农业起起到了了拳头头作用用。中国农农业耕耕耘的的熟悉悉画面面中国的的农业业只利利用7%的耕地地，基基本解解决了了世界界22%的人口口问题题奇迹中国的的粮食食、棉棉花、、花生生、油油菜籽籽、猪猪肉羊羊肉等等产量量居世世界第第一是水稻稻、谷谷子、、大豆豆、茶茶叶等等原材材料的的主要要产地地地位全世界界农业业大国国中国位位居其其中之之一，，其它它国家家分别别分美美国、、巴西西、印印度、、澳大大利亚亚……等。中国：：棉花花产量量世界界第一一、水水稻面面积世世界第第二、、水稻稻产量量世界界第一一（占占全球球总量量的31％）、、……印度水水稻种种植面面积世世界第第一……美国：：美国国无论论是从从科研研技术术上还还是产产值上上都处处于世世界霸霸主的的地位位。美美国堪堪称农农业第第一国国度。。中国，，印度度，澳澳大利利亚，，巴西西：科科研技技术位位于相相对领领先地地位，，更重重要的的是从从事农农业人人口比比例大大，农田面面积较较大。。法国，，以色色列，，荷兰兰：以以最先先进的的技术术成为为其农农业的的代言言词，，特别别是以以色列列。中国农农业大大省江西省省，山山东省省，黑黑龙江江省，，河南南省，，四川川省，，安徽徽省，，湖南省省，湖湖北省省，河河北省省，江江苏省省，吉吉林省省，浙浙江省省华中地地区：：江西西省、、河南南省、、湖南南省、、湖北北省华东地地区：：山东东省、、江苏苏省、、安徽徽省、、浙江江省东北地地区：：黑龙龙江省省、吉吉林省省西南地地区：：四川川省华北地地区：：河北北省本案所所在的的东北北农业业市场场，位位居全全国前前列农业定定义农业是是国民民经济济中一一个重重要产产业部部门，，是以以土地地资源源为生生产对对象的的部门门。它它是通通过培培育动动植物物生产产食品品及工工业原原料的的产业业。广义农农业：：是指包包括种种植业业、林林业、、畜牧牧业、、渔业业、副副业五五种产产业形形式。。狭义农农业：：是指种种植业业。包包括生生产粮粮食代代作物物、经经济作作物、、饲料料作物物和绿绿肥等等农作作物的的生产产活动动。农业在在世界界经济济发展展中的的地位位农业是是世界界经济济中最最古老老而又又最基基本的的部门门。不不但在在古代代、近近代乃乃至现现代经经济的的发展展,就整个个世界界而言言,都是以以农业业为基基础的的。尽尽管现现代发发达市市场经经济国国家已已经走走完了了以农农业为为基础础来发发展国国民经经济的的发展展阶段段,但他们们的人人口只只占全全世界界人口口的一一小部部分。。世界界上绝绝大多多数国国家和和地区区,其经济济的发发展仍仍要以以农业业的发发展为为基础础。农业是是世界界经济济发展展基础础的基基础，，农业业是世世界经经济发发展之之根本本。农业在在中国国的经经济地地位与与发展展农业在在中国国整个个国民民经济济中处处于基基础的的地位位，起起着基基础的的作用用：1.农业是是人类类衣食食之源源，生生存之之本。。2.国民经经济的的其他他各部部门的的存在在和发发展都都离不不开农农业。。3.农业是是最基基本的的生产产力，，是人人类最最先产产生的的经济济，是是国民民经济济的源源泉，，是一一个国国家的的经济基基石。。农业在在我国国的发发展：：我国人人多地地少，，生产产规模模小，，农业业资源源人均均占有有量较较少。。农业业历经经“男男耕女女织，，刀耕耕火种种”自自给自自足的的自然然经济济时期期、传传统农农业经经济等等几个个时期期，目目前国国家正正主导导农业业由传传统农农业向向现代代农业业转变变，走走中国国特色色农业业发展展之路路。中国对对农业业发展展的扶扶植政政策中国是是发展展中的的农业业大国国，农农业在在国民民经济济发展展中具具有突突出重重要的的战略略发展展地位位。但但由于于国家家在一一个时时期内内曾侧侧重工工业的的发展展，导导致农农业发发展相相对滞滞后，，为调调整社社会产产业结结构，，促进进农业业发展展，我我国采采取了了一系系列农农业措措施：：※加大投投入力力度，，有力力的支支持农农村小小康建建设；；※改善农农业生生产基基本条条件，，显著著的提提高了了农业业综合合生产产能力力；※支持农农业产产业化化经营营发展展，有有效的的促进进了农农民增增收；；※提高开开发科科技含含量，，推动动农业业科技技进步步；※推进改改革创创新，，形成成了别别具特特色的的财政政支农农形式式；※由依靠靠政策策向依依靠科科学转转变，，由传传统农农业向向现代代农业业转变变；※不断开开拓国国际市市场，，依托托科学学技术术，提提高农农产品品质量量；※建立完完善国国家农农技推推广体体系，，切实实解决决三农农问题题。……………………………………………东北地地区农农业发发展在前面面的中中国农农业大大省排排列中中,东北地地区位位居前前列东北拥拥有世世界三三大黄黄金玉玉米带带的吉吉林黄黄金玉玉米带带，玉玉米产产量巨巨大。。大豆，，水稻稻，高高粱，，玉米米，不不是在在数量量上居居首，，就是是在产产量上上全国国第一一！农业的的特殊殊意义义远古时时代—人们的的食物物来源源靠的的是狩狩猎和和采集集，其生活活要以以野生生植物物和动动物提提供的的多少少为转移，，但相对对来说说并不不稳定定。农业时时代的的开始始—作物的的栽培培和动动物的的养殖殖，意意味着着人类类开始始用自自己生生产的的食品品来代代替自自然提供供的野野生食食物，，从而而结束束了狩狩猎和和采集集时代代，开开创了了一个个崭新新的时时代——农业时时代。。农业为为人类类提供供了充充足的的食品品保证证只有人人民生生计得得已充充分的的供给给，人人类才才能赖赖以生生存，，农业业是国国民支支柱第第一产产业。。农业与与农资资的关关系农资为为农业业生产产提供供生产产资料料，扩扩大农农业生生产，，农业业的变变革和和发展展影响响农资资的发发展，，二者者互为为因果果，互互相促促进。。农资为为农业业生产产提供供种子、、化肥肥和农农药，，还有有农机机具、、农膜膜等其其它农农用生生产资资料，用以以提高高农业业生产产，从从而促促进农农业发发展。。农资资是现现代农农业发发展不不可或或缺的的重要要生产产资料料。定义农农资农用物物资简简称农农资，，一般般是指指在农农业生生产过过程中中用以以改变变和影影响劳劳动对对象的的物质质资料料和物物质条条件，，如农农业运运输机机械、、生产产及加加工机机械、、农药、、化肥肥、农膜膜等等等。农用物物资应应用于于农业业生产产，必必须采采用先先进的的农业业技术术，才才能使使其发发挥更更大的的作用用。如如科学学使用用化肥肥和防防治病病虫害害，采采用现现代技技术改改土治治田，，建立立科学学的耕耕作制制度等等。随随着农农业生生产水水平的的不断断发展展，农农用物物资的的概念念也不不断扩扩大，，现代代科技技方法法也可可称为为农用用物资资，如如电脑脑农业业专家家系统统在农农业生生产中中的应应用，，使微微电脑脑也成成为农农业生生产中中的一一部分分。农资在在我国国的发发展伴随市市场经经济的的发展展，我我国农农资产产品由由最初初的计计划经经济体体质转转向市市场经经济体体制，，基层国国有农农资经经营机机构、原供销销社和和农资资公司司的技术术力量量纷纷加加入了了流通通领域域，农资生生产企企业彻彻底摆摆脱了了旧的的农资资流通通体制制的束束缚，走向向自由由竞争争市场场。形形成公公有制制经营营和个体经经营户户并存的的分销网网络格格局，大大大促进进农资资市场场的发发展。。农资由由计划划体制制走向向市场场农资在在东北北地区区的发发展现现状东北农农资需需求量量有增增无降降耕地面面积及及农业业发展展程度度决定定了农农资产产品的的发展展及发发达程程度。。据统统计，，东北北全境境耕地地面积积4.346295亿亩，，为我我国主主要产产粮大大区之之一，，从而而为农农资市市场提提供了了巨大大的市市场空空间和和发展展机遇遇。规模化耕耕作、稳稳定的种种植面积积和顺畅畅的农产产品销售售成为农农资投入入的重要要条件。。我国东东北地地区耕耕作种种植面面积稳稳定、、种植植规模模上升升，粮粮食产产量连连续丰丰产、、销售售顺畅畅，农农民种种植积积极性性持续续高涨涨，有有力地地刺激激了农农资消消费，，对农农资的的需求求量保保持了了平稳稳的需需求量量，并并呈现现局部部上升升的态态势。。为什么么将沈沈北地地区作作为农农资发发展的的核心心区域域沈北——农业产产业集集群效效应的的聚集集地、、示范范区※沈北新新区有有着丰丰富的的自然然资源源，拥拥有70万亩肥肥沃的的良田田，是是名副副其实实的““鱼米米之乡乡”。。※沈北将将着力力打造造全国国最大大最好好的农农产品品深加加工产产品集集群和和东北北亚科科技创创新与与成果果转化化基地地；※沈北将将重点点建设设以生生态居居住、、科技技研发发、农农业高高新技技术产产业为为主导导的辉辉山科科学城城；※沈北将将建成成以玉玉米生生物产产业、、电子子信息息产业业为主主体的的超千千亿产产值的的重要要经济济增长长区域域；※沈北将将建成成为未未来新新农村村的示示范区区。随随着国国家及及沈阳阳对沈沈北地地区蓝蓝图建建设的的完成成，可可以预预见，，沈北北将成成为农农业产产业集集群效效应的的聚集集地和和示范范区。。沈北农农业市市场发发展前前景市场前前景广广阔按照国国务院院、有有关部部委批批复要要求，，沈北北新区区将利利用区区域农农业发发展优优势，，大力力发展展和推推动农农业市市场及及农产产品的的建设设和开开发，，将建建设成成为东东北老老工业业基地地改革革开放放的试试验区区、产产业创创新的的先导导区、、新农村村建设设的示示范区区等形形象示示范单单位集中培培育发发展建建设全国最最大最最好的的农产产品深深加工工产品品集群群、东东北亚亚科技技创新新与成成果转转化基基地等等特色色产业业。由此，，形成成良好好的农农业产产业集集群效效应，，农业业市场场发展展前景景广阔阔。现代农农业给给沈北北地区区带来来的巨巨大变变化目前，，沈北北形成成了东东部林林果、、中部部蔬菜菜、西西部水水稻，，旱田田、水水田、、效益益田各各占1/3的生产产格局局。农业产产业化化进程程不断断加快快，优优质米米、苹苹果梨梨、棚棚菜、、露地地菜、、肉食食鸡、、蛋奶奶、肉肉牛、、玉米米制种种、淡淡水鱼鱼、花花卉等等十大大农副副产品品基地地已初初具规规模。。兴建了了优质质米加加工、、肉鸡鸡屠宰宰等五五大涉涉农龙龙头企企业。。全区农农业产产业化化步入入了种种、养养、加加相结结合，，产、、供、、销一一条龙龙，贸贸、工工、农农一体体化的的良性性发展展轨道道，并并正在在向基基地化化、区区域化化、专专业化化、深深加工工、创创汇型型方向向发展展。“两高一优””农业方兴兴未艾，产产业化发展展规模初成成沈北地区现现有农资市市场情况沈北现代农农业“七星星”闪耀未来几年，，沈北新区区将建设发发展与沈阳阳和生态城城市相匹配配的现代都都市农业，，做强优势势特色产业业，拓展农农产品加工工及物流产产业规模，，构筑“七七星”带状状板块分布布的现代农农业区域布布局。七星之一：：以辉山开发发区为核心心，立足沈沈阳经济区区，将其打打造成国际际化的农业业硅谷。七星之二：：以道义、虎虎石台、财财落街道为为核心，加加快构建农农产品现代代流通市场场框架，推推进农产品冷链链物流体系系。进一步步推进沈北北新区花卉卉交易市场场和农资交交易市场等等产地交易市场场项目建设设.七星之三：：以兴隆台、、石佛街道道为核心，，以全国绿绿色食品原原料标准化化生产基地地为依托，，打造以沈北大米为为资源的特特色名片。。七星之四：：以沈北、尹尹家、黄家家街道为核核心，进一一步升级传传统温室农农业，发展展规模化、、标准化、、精品化的优优质高效设设施农业。。七星之五：：以马刚、清清泉街道为为核心，发发展生态采采摘、农事事体验、休休闲度假等等多功能农农业产业。。七星之六：：以清水街道道为核心，，重点发展展以农业科科技研发，，新品种、、新技术试试验示范等等为主体的农业科技技推广应用用示范区。。七星之七：：以清泉街道道为核心，，以东亚种种业研发中中心和省、、市农业科科研院所为为依托，着着力打造全国重要的的现代种业业创新区、、北方地区区重要的优优质良种生生产基地、、科技技术术创新和科技成果转转化基地。。七星功能规规划及各自自产业特色色小结1、作为国民民经济支柱柱产业的农农业，在世世界经济发发展课题中中起到核心心发展作用用。2、中国位居居世界农业业大国行列列之中，为为中国、乃乃至世界的的农业发展展作出了突突出贡献。。3、项目所在在的沈北区区域，未来来将打造成成现代化农农业产销基基地，作为为北方区域域的农业供销大城。。4、站在全球球角度，无无论从宏观观还是微观观看，农业业和农资占占有很大的的市场空间间并拥有强势的发展展前景。项目解析项目原整体体规划总用地面积484.25亩323000平方米展销区3层1248户119808平方米供销金融中心10层22720平方米仓储库房1层40栋40860平方米南区网点3层南区网点8476平方米南区4层37栋151552平方米网点2层14805平方米库房网点加办公3层23136平方米合计381457平方米容积率1.18项目经济技技术指标项目地理优优势项目位于沈沈阳市沈北北新区鸭绿绿江北街（（毗邻沈新新公路，与与文大公路路接壤、距距朱尔屯高高速路口4公里）。项目隶属于于政府重点点规划的沈沈北七星农农业发展规规划之二，，地理优势势明显。项目原整体体定位沈阳北方农农资交易中中心是集批发、、零售、仓仓储、运输输、加工五五位一体的的大型农资资市场。从原项目定定位可以看看出，交易易服务功能能上只满足足商户最基基本的交易易过程，项项目价值未未作到最大大化挖掘。。而我们需需要提供的的是从前期期—中期—到后期的现现代商业综综合功能的的专业市场场。我们将项目目原规划进进行功能业业态分解：：项目原商业业部分：交易中心（（种子交易易区域、化化肥、农药药交易区域域、农膜交交易区域、、农机、农农具、日用杂品交交易区域、、饲料、兽兽药、渔具具交易区域域）项目只是满满足了业态态种类经营营的多元化化，并未将将其在功能能上进行升升级。要想想在沈阳乃乃至东北地地区作出特特色，将存存在一定的的风险性。。问题一：原原有商业部部分如何发发展？问题二：原原有地产部部分如何发发展？针对项目原原定位，我我司提出了了两点核心心问题：从商业角度度分析本项项目打造一个主主题为农资资的现代化化大型专业业市场从前期顺利利开业——入驻经营—后期持续发发展将整体项目目分阶段、、分主题持持续性包装装，保证每每期项目都都能够顺利利开起来。。打造一个有有商业主题题和规范要要求的商铺铺集群规划出一定定面积的街街区式商铺铺进行产权权式销售，，保障资金金回流和项项目利润最最大化。从地产角度度分析本项项目我司对本案案的操作想想法我司打造的的项目整体体定位中国北方农农资交易展展示中心提供专业化化、功能化化、现代化化、多业态态、一站式式的以沈阳阳为中心辐辐射并引领领整个东北北区域的大大型现代化化农资商贸贸产品、商商贸物流中中心及产业业总部基地地。项目功能定定位货物集散、、仓储功能能、物流配配送、深加加工、连锁锁经营、品品牌展示、、信息网络络、展示展展销、电子子商务、质质量检测、、价格引领领、综合服服务等十二二大主题功功能服务。。集合交易服服务功能及及综合服务务功能项目的成功功将升级并并规范中国国北方农资资市场，成成为农资行行业的示范范标杆。为为农资行业业发展提供供一个“旗旗舰”式平平台。针对于项目目原规划的的调整思路路在对本案进进行业态规规划调整前前，我们遵遵循农业发发展及其相相关联产业业，进行业业态规划调调整：遵循农用三三条规划发发展主线：：主线一：农农业产品产品本身包包含：种植植业、养殖殖业、林业业、牧业、、水产业极极其附属产产业。主线二：农农业生产者者包括从事农农业生产的的单位和个个人。主线三：农农业装备农业生产中中使用的各各种机械设设备统称。。在规划调整整中，我们们需要满足足三条主线线中的任何何一点，进进行业态含含概及规划划。主线一：农农业产品各主线规划划延展按照农业一一年四季周周期性生长长规律，进进行业态划划分：从土地开垦垦—作物种植—作物生长过过程中所需需要的农料料—作物收获——半成品作物物加工、运运输等一系系列关联产产业，力争争作到：专业化：覆盖农资行行业的各个个产品相关关领域的经经营品类，，作到品类类齐全化、、品牌集约约化、业态态品牌化、、规模化等等。多功能：以农资产品品交易为主主要功能，，提供农业业相关产业业交易服务务。主线二：农农业生产者者满足其一切切附属需求求所提供的的配套服务务。各主线规划划延展附加功能：：办公基地农业会议、、会展现代化信息息功能技术研发、、技术交流流、培训电子商务营营销平台检测功能信息服务化化技术研发中中心餐饮、住宿宿、物业管管理配套等等主线三：农农业装备从种植农业业所需要的的一切装置置设备到收收割后的运运输配置等等。各主线规划划延展附加功能：：整机售卖机器检测设备维修保保养原料配件农业设备设设施仓储服务运输物流……针对三条发发展主线重重新调整业业态规划，，建议如下下图办公配套仓储企业总部企业总部种子、农药、化肥、饲料、添加剂农机具农副产品企业总部会展中心项目分期开开发次序1期1期2期2期4期1期：农资类类2期：农机具具类3期：农副产产品4期：农业技技术研发产产业基地（办公公、会展））1期4期3期项目操盘策策略如何保证项项目成功招招商运营？？如何保证项项目顺利销销售？如何保证项项目成功招招商运营？？（一）整体体思路招商原则找到长期从从事农业生生产、加工工、销售的的龙头企业业，通过政政府政策扶扶持、区域域规划运营营、项目发发展等一系系列炒作点点，找到第第一批敢于于吃“螃蟹蟹”的企业业及租户，，通过商家家及租户的的进驻，以以此保证项项目的经营营成功。用用垄头企业业的带动作作用，形成成以点带线线、以线带带面的火爆爆场景。未来农资行行业并将向向家电行业业和快速消消费品行业业一样，几几个龙头企企业垄断市市场的大部部分份额。。因此在招招商上我们们遵循：1、龙头商家家先行在全国各地地挑选农资资品牌TOP商户，将其其列为招商商的首要任任务，进行行攻克，借借助其品牌牌影响力和和带动作用用，为后续续招商奠定定基础。2、核心商商家次之之在龙头商商家基本本确定意意向的前前提下，，核心商商家将是是第一批批签约商商家。3、小商家家大面积积招商在龙头商商家