XXXX-湘潭项目第一次汇报稿

城郊·韶山东路地块前期思考湖南·湘潭湘潭韶山东路地块项目组2010年12月15日一、项目整体定位思考二、项目产品组合建议三、项目产品附加值增益建议目录Contents四、项目营销思初步考报告整体观点项目整体属性的界定：老城核心区，小规模的以住宅和商业为主的中档楼盘项目住宅产品思路：住宅以商务型公寓，主要以30-80平方米面积为主项目商业思路：一楼商业拆分单独出售，二三楼整体出售项目溢价及增值部分：公建式的外立面、独特的小区小品以及酒店式的公寓大堂项目推售顺序：先销售住宅，在销售商业项整体开发周期：一年销售期，一年项目结束一、项目定位思考项目地块基础数据：占地：4亩容积率：4.8总建筑面：1.28万㎡面宽67米，进深40米目前产品定位：1-3层为商业裙楼4-6层位写字楼7-15层位住宅项目属性界定一：项目地处河西，地块较小，容积率高地块属性界定二：该项目地块为旧城拆迁，地块内无其他特殊资源项目地块内旧房，正在逐步拆迁中，目前尚余二栋旧住宅未被迁掉项目整体界定项目整体属性界定：城市老城核心区，小规模的以住宅和部分商业为主的中档楼盘规模区位物业形态2、项目形象定位：本项目对外推广形象为“时尚+精致”为主的中档精致楼盘项目规模虽然小，但在操作时必须做到精致，以体现自己的竞争力时尚：本项目的客户主要指年轻时尚的特征精致：主要指项目产品小巧精致，契合与项目的产品定位二、项目产品组合建议根据甲方提供资料，目前项目产品报规如下写字楼及住宅商业部分53米20米17米67米40米3层商业3层写字楼9层住宅产品组合方案案例一：长沙沙香颂国际,是以小型商商业综合体和和住宅为主的的城市核心的的小型综合体体香颂国际位于于韶山南路107号物业形态：高高层绿绿化率：：28%占地面积16323.06㎡容积率：5建筑面积：108061.43㎡总栋数：1栋栋总套数：800套停车位数：地地上80个，，地下483个案例借鉴意义义：1、商住结合合，引进大型型商业项目家家乐福，提高高项目整体溢溢价空间2、独特的写写字楼式的外外立面，弱化化项目住宅感感3、电梯直接接入户，减少少成本投入产品组合思考考1、调整小幅幅度规划，将将写字楼面积积增大，7楼楼预留住宅景景观面，提高高住宅的宜居居性和住宅价值2、住宅部分分产品将主要要以商务公寓寓产品的形式式存在，从而而提高项目的的消化率和最最终收益1、整体规划划调整原有规划3层商业3层写字楼9层住宅3层商业3层写字楼9层住宅现有规划写字楼增加部部分增加部分：53米x3米米住宅部分增加加绿化面积约：53米x3米写字楼+商务务公寓产品组组合形式2、住宅产品品组合组合原则：受项目自身面面宽控制，住住宅面宽为17米考虑市场接受受程度考虑项目最终终受益产品的舒适性性得到体现7.5米2米7.5米做成商务公寓寓形式住宅，，每层将有20-24户户，面积从30㎡—80㎡小户型将面宽宽做到3.5-3.7米米，将对成本本有较大的节节约该商务公寓也也可做成酒店店式公寓，操操作手法较多多小户型在单价价将较大户型型高，整体收收益较大面积积住宅高楼体电梯2、住宅产品品组合3、商业部分分思考商业定位自身资源条件区域商业格局研究规划概念建议消费者及投资者需求启示商业街状况分析商业街铺状况分析集中式商业状况分析专业市场商业状况分析3、商业部分分操作思路商业操作总原原则：一楼独立划分分成商铺销售售(增大临街街商铺面积)业态：可作为为小区居住商商业配套路口二边作为为商铺分散式式销售一楼预留二楼楼商铺入口大大堂及电梯入入口二楼、三楼集集中销售业态：作为餐餐饮及休闲娱娱乐整体销售售商业格局划分分思考：一楼商铺划分分：将临街面最大大区域划分成成小商铺集中中销售靠近居民路附附近则作为小小商铺，为小小区提供社区区配套性商业业预留一楼价差差位置作为二二三楼商业入入口及商业大大厅韶山东路居民区道路居民区道路作为二三层商商业入口及大大厅预留作为临街商铺铺销售三、项目产品品附加增益建建议1、建筑立面面设计单体住宅的建建筑立面，为为了提高营销销速度，一般般不采用住宅宅的暖色的色色调，而采用用具有写字楼楼、商务酒店店等形式的““公建式”外外立面建筑采用淡灰灰色，不压抑抑，大方，具具有强烈的时时尚氛围外立面线条流流畅、简洁、、空间通透将住宅溶于写写字楼等办公公型物业色调调，提高住宅宅居住档次2、公寓大堂堂入户大堂示意意——临时时休息的椅子子、视觉景观观、采光、通通透性都应该该非常讲究3、住住宅小小区小小品品及休休闲设设施原则：：受项项目自自身面面积限限制，，该部部分仅仅做休休闲、、娱乐乐性设设施(增加加情趣趣性)雨中消消失的的椅子子只能给给你爱爱常绿树树DAYTRIPPER4、车库入入口和和采光光和通通风井井设计计除了广广场预预留位位置作作为商商业经经营车车位以以外，，住宅宅仍需需要大大量的的停车车位，，因此此必须须设立立地下下停车车室四、项项目后后期营营销思思考1、项项目产产品推推售先先后考考虑:一般综综合体体推售售顺序序为：：先进行行项目目商业业招商商，然然后再再进行行住宅宅销售售先进行行商业业招商商，对对商业业进行行前期期培育育，形形成商商业氛氛围和和固定定人流流经过商商业的的成功功运营营，在在提高高住宅宅价值值进行行住宅宅销售售，获获得项项目最最大收收益本项目目推售售顺序序为：：先进进行住住宅销销售，，然后后进行行商业业销售售先进行行住宅宅销售售能加加快项项目开开发速速度，，缩短短建设设周期期同时通通过住住宅的的销售售形成成项目目固定定的居居住人人口，，提高高商业业经营营的预预期，，增强强商业业的销销售溢溢价2、项项目开开发周周期分分析:2011年年3月月份2011年年6月月份2011年年10月份份2011年年12月份份2010年年12月份份策划公公司完完成住住宅市市场调调研、、商业业市场场调研研；形成项项目定定位报报告以以及项目物物业发发展建建议开发公公司完完成项项目拆拆迁工工作；；建筑设设计公公司、、施工工单位位基本本开始始确定定项目基基本达达到““三通通一平平的要要求””并开开始基基础施施工策划公公司完完成项项目销销售团团队组组建营销部部售楼楼部开开始修修建项目营营销大大纲的的确定定营销团团队开开始培培训项目住住宅开开始市市场推推广开始初初期客客户积积累工工作项目基基本已已完成成商业业裙楼楼部分分的施施工前期筹筹备工工作基础施施工住宅销销售商业销销售项目住住宅取取得预预售许许可证证项目写写字楼楼及住住宅部部分盛盛大开开盘项目主主体进进入70%阶段段进入附附属工工程装装饰部部分商业部部分进进入蓄蓄客阶阶段商业盛盛大开开盘项目剩剩余尾尾货产产品集集中消消化区域部部分景景观开开始修修建项目取取得圆圆满成成功项目结结束业主交交房3、项项目案案名建建议城郊﹒糖果公公寓案名取取名原原则：：时尚的的、引引领潮潮流的的，契契合于于项目目主要要客户户群体体精致、、小巧巧，充充满温温馨的的，契契合与与项目目产品品自由的的、写写意的的，自自我为为中心心的主推案案名：：城郊郊﹒CK公公寓城郊﹒8090城郊﹒私寓辅助案案名Theend，，thanks虑远积积厚，，守正正筑坚坚附件项项目经经济初初步测测算1、项项目基基础经经济指指标序号项目面积计算方式1占地面积26684亩*6672建筑面积12806.41*4.83商业面积318053米*20米*3层4写字楼部分270353米*17米*3层5住宅部分810953米*17米*9层6车库部分1500按照小区1:0.5配置2、项项目成成本计计算序号项目金额(万元)估算说明二前期费用400

2.1勘察设计费37

2.2前期工程费3630元/平方米2.3报建费363商业325，住宅240三建安成本2477

3.1地上建安成本2177按照1700元/平方米3.2地下车库建安成本3002000元/平方米四管理费用86（2+3）*3%成本合计

2963

备注：：以上上成本本不计计入项项目土土地获获取成成本3、项项目收收入计计算序号项目面积单价金额（万元）一商业部分318073332332一楼1060120001272二楼10606000636三楼10604000424二写字楼270350001352三住宅810942003406四车位100个8万/个800合计

78904、项项目销销售利利润计计算表表序号项目金额单位1总成本2963万元2总投资万元3销售收入7890万元4利润总额4927万元5投资回报率

备注：：以上上成本本不计计入项项目土土地获获取成成本9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。23:57:2723:57:2723:571/4/202311:57:27PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2323:57:2723:57Jan-2304-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。23:57:2723:57:2723:57Wednesday,January4,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2323:57:2723:57:27January4,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。04一月月202311:57:27下下午23:57:271月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2311:57下下午1月-2323:57January4,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/423:57:2723:57:2704January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。11:57:27下下午11:57下下午23:57:271月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Wednesday,January4,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。23:57:2723:57:2723:571/4/202311:57:27PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2323:57:2723:57Jan-2304-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。23:57:2723:57:2723:57Wednesday,January4,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2323:57:2723:57:27January4,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。04一月202311:57:28下午午23:57:281月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月2311:57下午1月-2323:57January4,202316、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2023/1/423:57:2823:57:2804January202317、空山新雨后后，天气晚来来秋。。11:57:28下午午11:57下下午23:57:281月-239、杨柳柳散和和风，，青山山澹吾吾虑。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、阅阅读读一一切切好好书书如如同同和和过过去去最最杰杰出出的的人人谈谈话话。。23:57:2823:57:2823:571/4/202311:57:28PM11、越是是没有有本领领的就就越加加自命命不凡凡。1月-2323:57:2823:57Jan-2304-Jan-2312、越是无无能的人人，越喜