XHJZL星河集团发展战略规划发展战略规划报告

发展战略报告——发展战略规划

二零零八年十一月八日CBHandsun深圳华盈恒信管理顾问有限公司星河集团机密XHJT-ZL04发展战略报告之二房地产企业分析发展战略报告之三企业内部分析发展战略报告之一外部环境分析发展战略报告之四发展战略规划本报告仅供星河内部使用，禁止其它机构传阅、引用或复制。本报告涉及重大经营管理信息，建议星河用严格保密措施进行保管与查阅。编制批准唐东方刘世成、李森审核冉斌2008年11月8日2008年11月10日2008年11月8日确认刘世成、李森2008年11月10日报告编制本报告分八部分，现在阅读的是产业发展战略产品发展战略愿景与战略目标报告说明与总结深圳市场巩固与发展全国市场拓展职能战略长期战略展望华盈恒信采取华盈恒信企业发展战略框架为星河制定发展战略规划去哪里？战略目标愿景业务战略职能战略愿景：未来要成为一个什么样的企业？战略目标：未来要达到一个什么样的发展目标？业务战略：未来要在哪些产业，哪些区域发展？重点发展什么样的产品？职能战略：需要怎样的职能战略以支持愿景、战略目标、业务战略实现？华盈恒信企业发展战略框架10年至20年5年左右5年左右3年左右星河五年战略可以简称为“三三三四”战略“三”：五年保持年均30%的增长速度（先慢后快）

“三”：三大战略方向：重点开发中高档住宅系列化产品先规范管理，提升能力；后快速发展，实现规模效益先巩固与发展深圳市场；后拓展珠三角经济发达城市“三”：三年内实现上市（2011年前）“四”：构建与培育四大核心竞争能力“三三三四”五年战略星河长期战略展望十年战略展望巩固和发展珠三角市场，开拓华中、西南、华东、华北等区域市场策略性进入一线城市中高档住宅开发市场，并适当持有商业地产、酒店经营资产，提高企业知名度和品牌形象；大力开拓二三线城市中高档住宅市场，提高市场份额

二十年战略展望完善全国房地产市场布局完善商业地产经营模式，持有优质商业地产、酒店等经营资产培育和发展新兴行业战略展望报告总结1星河愿景1.1星河愿景是“成为中国房地产行业一流品牌企业”。1.2

星河可以分“深圳—珠三角—全国”三步走来实现企业愿景。2战略目标2.1星河未来五年的房地产销售面积增长速度要达到30%左右的增长率目标。2.2星河采取“先慢后快”、“先规范后规模”的发展策略来实现战略目标，即在2009年至2011年以规范管理，提升能力为主，保持适度增长；在2011年至2013年以实现规模效益为主，保持快速增长。3业务战略3.1产业战略：大力发展住宅开发业务，审慎发展商场、写字楼经营业务，维持现有旅游、酒店业务。3.2产品战略：3.2.1房地产开发业务产品战略：以中高档住宅开发为主，适量开发豪宅系列，合理控制普通住宅开发量。3.2.2商业地产经营产品战略：审慎发展地区购物中心，适当发展邻里购物中心完善住宅产品配套。3.2.3星河房地产产品要走标准化、系列化之路。住宅产品可以在改进和完善星河丹堤项目和星河国际项目的基础上进行标准化复制。报告总结（续）3业务战略（续）3.4区域战略：3.4.1近期(2009年至2011年）以巩固与发展深圳市场为主，中期（2011年至2013年）开拓珠三角市场，远期（2014年后）拓展到全国其它经济区域。3.4.2在近期巩固与发展深圳市场发展阶段，项目选择区域重点考虑关内及周边区域以及深圳规划中的未来城市副中心龙华新城、光明新城、体育新城、东部新城。3.4.3在中期开拓珠三角市场发展阶段，重点考虑深圳、东莞、惠州、广州、珠海、佛山、中山、江门等市场。3.4.4在长期开拓全国其它区域市场发展阶段，应策略性进入一线城市，重点考虑全国二、三线城市的拓展。4职能战略4.1星河要3年内（2011年前）实现上市。4.2星河未来五年要着力构建和打造产品规划与实现能力、组织与管控能力、品牌与资金实力和人才队伍能力四大核心竞争力。本报告分八部分，现在阅读的是产业发展战略产品发展战略愿景与战略目标报告说明与总结深圳市场巩固与发展全国市场拓展职能战略长期战略展望根据房地产行业发展环境和星河自身生存发展的要求，星河愿景应定位为“成为中国房地产行业的一流品牌企业”中国经济过去20多年保持10%左右的增长，未来较长时间还将保持快速增长，房地产行业将保持快速发展我国2007年人均GDP为1.87万元，折合2800美元，根据世界银行研究表明，我国房地产行业正处于发展快速时期我国近年城市化进程保持快速发展，2007年城市化率仅为44.9%，离80%的发达国家水平还有较大的增长空间房地产市场增长空间巨大，发展前景好房地产行业集中度较低，与发达国家有较大差距，本身面临行业整合的要求近年房地产行业利润率高于社会平均利润，吸引了不少其它行业优秀公司加入竞争，行业竞争加剧以万科、富力、碧桂园为代表的领先公司不断扩大市场份额，必将淘汰许多竞争力不强的房地产企业房地产行业竞争将加剧，行业面临整合要求不断提高企业经营管理能力，增强企业的市场竞争能力，是企业未来生存和发展的基础随房地产行业的逐步全面市场化，房地产行业利润率将保持在社会平均利润率水平，唯有一流品牌企业才能取得较高的利润率随着发达城市工业化完成，房地产市场发展机会会转向全国其它发展中城市，企业长远发展必须面向全国新兴城市提高竞争能力和扩大规模是企业生存和发展的要求星河的愿景定位“成为中国房地产行业的一流品牌企业”星河愿景为““成为中国房房地产行业一一流品牌企业业”成为中国房地地产行业一流流品牌企业。。星河愿景中国一流品牌牌企业释义：：经营范围覆盖盖全国多个省省市主要经济指标标处于行业领领先水平品牌提及率及及美誉度处于于行业领先水水平具有行业领导导地位的产品品和业务组合合拥有强大的资资金和技术实实力在全国拥有强强大的品牌影影响力公司发展战略略对行业产生生一定影响具有高度统一一价值观的经经营管理团队队过去推动星河河快速发展的的核心因素主主要是扩大项项目规模和提提高产品档次次，而未来需需要增加项目目数量和进行行区域扩张支支撑星河发展展增长因素星河运用现状说明扩大项目规模星河明居项目规模比祥和花园、星河锦居等前开发项目规模扩大了两倍星河国际、星河丹堤项目规模比星河明居等前开发项目扩大的数倍扩大项目规模对支撑企业发展的作用比较有限提高产品档次与价格星河国际比星河明居等前开发项目档次和价格提高了不少星河丹堤比星河国际等前开发项目档次和价格提高了不少提高项目档次和价格的对支撑企业发展的作用也比较有限增加项目数量星河华居、星河明居、海悦华城几个项目同时运作，公司由单一项目运作过度到三个项目同时运作星河世纪、星河Coco-park、星河丹堤等项目同时运作2006年后，星河在增加项目数量上突破不够增加项目数量对支撑企业发展的空间非常大进行区域扩张星河目前还未实现区域扩张区域扩张对支撑企业发展的空间非常大多元化星河目前已经涉及到住宅开发、商业房地产开发与经营、酒店旅游等多元化多元化对支撑企业发展的作用有限星河可以分““深圳—珠三三角—全国””三步走来实实现企业愿景景深圳的星河珠三角的星河河全国的星河巩固深圳市场场，适当增加加开发项目的的数量开拓珠三角部部分城市市场场，增加经营营城市的数量量开拓全国其它它区域市场，，进入全国多多个经营区域域2009年至至2011年年2011年至至2013年年2014年及及以后根据外部环境境和星河内部部发展要求，，星河未来必必须保持较快快的发展速度度中国房地产销售面积近10年年均增长23.8%，销售额近10年年均增长32.4%，保持了较高的增长速度我国城市化还有巨大的发展空间，人均GDP还会保持快速的增长，我国房地产行业还处于快速发展阶段预计未来10年我国房地产行业还将保持快速发展，预计销售面积年均增长速度为16%左右房地产行业快速发展为星河快速发展提供机遇近10年一些大型的优秀房地产企业，如招商、金地、华侨城等，年均增长率在35%左右，抢占中小企业市场份额万科销售结算面积近10年增长了15.9倍，年均复合增长率为31.9%，超越了中海、首开等老牌企业，取得国内行业龙头地位一些民营上市公司保持了更快的增长，富力近5年主营收入年均复合增长率为45.0%，碧桂园近3年营业收入复合增长率为76.7%优秀房地产企业快速增长迫使星河快速发展保持快速发展，达到一定经营规模，才能产生规模效益，企业规模是星河保持连续经营和市场竞争能力的基础品牌是建立在一定规模的基础上，而品牌的价值体现在规模化运用方面星河目前经营区域主要在深圳及周边地区，星河必须保持较快的发展速度，才能成为“中国房地产行业一流品牌企业”为实现企业愿景，星河需要保持较快的发展速度星河必须保持持较快的发展展速度综合考虑，星星河未来主营营收入保持在在30%左右右的发展速度度比较合适类型保守增长稳妥增长激进增长增长速度增长区间10%至25%的增长率30%至50%的增长率55%以上的增长率优点比较容易实现稳健的发展项目资金需求压力小人力资源需求压力小比较容易保证项目质量界于两者之间能实现快速发展，企业能较快实现规模能抢占更多区域市场缺点对集团管控能力要求一般发展速度较慢，可能会比较长的时间才能达到一定规模可能较好的市场机会被竞争对手抢占先机界于两者之间对公司战略决策能力要求高对集团管控能力要求特高项目资金需求压力大人力资源需求压力大比较难保证项目质量与优质服务50%40%20%10%60%30%70%受制于未来两两年房地产不不景气和内部部经营不够规规范，星河未未来两年需要要以规范管理理、提升能力力为主，适当当控制增长速速度2007年，全国商品房施工、新开工、土地购置面积分别为2359、946、406百万平方米，预计消化这些库存需要2至3年时间在2006至2007年销售的商品房中，有不少是用于投资用途，这些房在未来2至3年会增加房地产市场的供给2005至2007年房地产行业的高利润，吸引了不少其它产业资本进入房地产行业，如海尔地产、长虹地产等，增加行业竞争程度房地产库存及投资房消化还需一段时间2008年后，全国房地产市场都进行了调整，销售价格缓慢下降，销售量急速萎缩，这种趋势预计会持续2至3年一些发达城市，如深圳、北京在2005年房地产交易量达到顶峰，近几年交易量每年都在递减，预计未来两年这种趋势还会保持国家的宏观紧缩政策虽在最近有所放松，但连续长达4年的紧缩政策对降低经济速度、降低居民购买能力的作用还会保持一定贯性房地产行业近两年调整，未来两年还会延续星河虽然在国际、丹堤等项目中取得了非凡的成功，但还需要时间把这些成功经验转化为规范化、文件化的运作模式星河近年的经营管理还主要以人治为主，但随公司未来的进一步扩张，需要规范化、制度化的法治来作保证未来的发展需要由单一项目开发到多项目开发转变，单一地区经营向多地区经营转变，星河管理体系和人才都需要时间来积累星河目前管理规范化程度不够，扩张基础不扎实星河未来两年年要有打基础础为主，适当当控制增长速速度星河未来五年年可以采取““先慢后快””、“先规范范后规模”两两阶段战略2009年初初501002011年初初保持适度增长长，以完成现现有储备项目目为主改进和完善优优质项目，提提升项目核心心竞争力，推推行项目标准准化和系列化化加强内部管理理规范化建设设完善项目管理理体系，培育育和完善多项项目运作与管管控体系2013年底底健康、强壮星星河实力、强大星星河内部规范与整整合为主实现规模效益益为主保持快速增长长，增长率为为40－50%增加项目数量量，复制标准准化、系列化化项目，实现现项目规模优优势与效益拓展经营城市市，实现企业业规模优势与与效益培育和完善多多城市运作与与管控体系实现上市星河未来五年年房地产销售售面积要达到到30%左右右的增长率目目标2009年至至2013年年销售面积战战略目标单位：万平方方米2009年2010年2011年2008年2012年X2013年X五年年均增长长率达到30%XXXX星河集团2009年至2013年主主营收入与净净利润战略目目标主营收入：X亿元净利润：Y亿亿元净资产收益率率：20%2013年年年度目标单位：亿元20102011201220092013XY2008利润销售额星河集团2009年至2013年主主营收入与利利润战略目标标XY星河集团及其其子公司未来来五年经营目目标企业名称指标2008年2009年2010年2011年2012年2013年房地产开发收入(亿)净利润(亿)净资产收益率(%)物业管理收入(亿)净利润(亿)净资产收益率(%)房地产经营收入(亿)净利润(亿)净资产收益率(%)酒店收入(亿)净利润(亿)净资产收益率(%)旅游收入(亿)净利润(亿)净资产收益率(%)收入(亿)净利润(亿)净资产收益率(%)星河集团合计收入(亿)净利润(亿)净资产收益率(%)本报告分八部部分，现在阅阅读的是产业发展战略略产品发展战略略愿景与战略目目标报告说明与总总结深圳市场巩固固与发展全国市场拓展展职能战略长期战略展望望从行业发展周周期来看，我我国工业地产产已经进入成成熟期，住宅宅地产和商业业地产正处于于快速成长期期，住宅地产产和商业地产产面临更多的的机会时间销售量根据发达国家家经验：房地地产行业各子子行业的发展展顺序为，工工业地产最先先起步，而后后是住宅地产产，再后是商商业地产。我国以工业地地产发展为主主导的工业地地产发展时期期已经过去，，现在正处于于以住宅地产产为主导的住住宅地产发展展时期，而未未来我们会步步入商业地产产快速发展时时期。2050年2025年2000年1978年工业地产快速速发展时期商业地产快速速发展时期住宅地产快速速发展时期012345678910星河各产业的的市场发展前前景和星河竞竞争能力比较较市场吸引力行业平均利润率行业增长率行业市场规模行业经营难度行业竞争激烈程度行业进入和退出难度星河竞争能力业务规模与盈利能力研发、生产、销售和服务能力品牌影响力组织与流程有效性内部管理能力可利用资源（人力、财力）低/弱程度高/强住宅开发酒店商场经营写字楼经营旅游低低小难强难小弱小弱弱弱高高大易弱易大强大强强强从市场吸引力力和星河竞争争能力分析，，住宅开发属属于一类业务务，商场经营营属于二类业业务，写字楼楼经营、旅游游和酒店属三三类业务弱星河竞争能力市场吸引力低中高中强住宅商场写字楼酒店旅游一类业务二类业务三类业务一类业务：市市场吸引力较较高，且星河河竞争力较强强，如住宅开开发二类业务：介介于一、三类类业务之间的的业务，如商商场经营三类业务：市市场吸引力较较差或者星河河竞争较弱，，如写字楼经经营、旅游、、酒店说明注：以上图中中“住宅”指指“住宅开发发”，“商商场”指“商商场经营”，，“写字楼楼”指“写字字楼经营”，，“旅游””指“旅游服服务”，“酒酒店”指“酒酒店经营”。。建议星河总体体产业战略：：大力发展住住宅开发业务务，审慎发展展商场、写字字楼经营业务务，维持现有有旅游、酒店店业务弱星河竞争能力市场吸引力低中高中强酒店旅游一类业务二类业务三类业务大力发展住宅宅开发业务审慎发展商场场经营经营业业务维持现有写字字楼、旅游、、酒店业务产业战略住宅商场谨慎进入市场选择性成长全力奋斗有限扩充或先撤退选择性补充保持优势减少损失全面收获有限收获星河竞争能力市场吸引力

高低中弱中强住宅酒店旅游商场写字楼写字楼从房地产行业业产业战略看看，星河产业业属“以住宅宅开发为主，，商业地产经经营为辅”类类型序号产业战略类型企业典型特征举例1专注住宅开发能保持高速发展盈利能力强受房地产行业周期影响大万科、金地碧桂园（商业、酒店、学校主要围绕住宅业务，以完善配套，提升房地产价值）2以住宅开发为主，商业地产经营为辅能保持快速发展盈利能力较强能抵御一定的房地产行业周期影响富力、卓越、珠江、招商、中海3以住宅开发与商业地产经营并行发展速度较慢盈利能力一般基本能抵御房地产行业周期影响亿城股份（由商业地产扩张到住宅地产）世贸股份（由商业地产扩张到住宅地产）4专注商业地产发展速度慢盈利能力较低不受房地产行业周期影响中国国贸金融街5多元化华侨城：“旅游＋地产”相互促进茂业集团：“商业＋地产”相互促进海尔地产：从制造业进入到房地产行业6产业定位不明确企业发展不连续，波动性较大盈利波动性较大受房地产行业周期影响非常大主要以中小型地产企业为主产业战略的主主要战略要点点产业战略产业定位投入比例主要战略要点大力发展住宅开发住宅开发业务是公司核心业务和战略业务；是公司主要利润来源和主要战略投入点总资产的70%以上不断提高住宅开发业务核心竞争力在具备核心竞争力前提下，投入大部分资源用于住宅开发业务，大力进行规模扩张审慎发展商场、写字楼经营经营商场经营、写字楼经营是公司的次核心业务，主要目的是提高星河品牌知名度、平稳公司现金流以及为住宅开发提供相关配套总资产的20%左右不断完善现有商场经营、写字楼管理模式，提升盈利能力为配合住宅开发业务拓展需要，适当投入少量资源用于商场经营，提升企业知名度投入少量、适当资源用于完善住宅开发项目商业配套维持现有酒店、旅游业务酒店、旅游是公司的边缘业务，现有写字楼经营、酒店业务主要是为提升星河品牌知名度，现有旅游业务为住宅开发业务发展做战略储备不超过总资产的10%不断完善现有写字楼、酒店、旅游经营管理模式，提升盈利能力除非能促进住宅开发业务发展，否则不考虑其它写字楼、酒店、旅游项目投资本报告分八部部分，现在阅阅读的是产业发展战略略产品发展战略略愿景与战略目目标报告说明与总总结深圳市场巩固固与发展全国市场拓展展职能战略长期战略展望望我国住宅目前前正处于保障障性需求快速速增长时期，，而未来将迈迈入改善性需需求快速增长长时期；目前前部分发达城城市已经迈入入改善性需求求时期时间销售量根据发达国家家经验：一个个国家房地产产行业快速发发展初期，其其推动因素主主要是人口增增长、城市化化进程导致的的保障性需求求为主，当人人均GDP达达到4000美元时，房房地产行业的的快速发展将将转为居民收收入水平提高高而导致的改改善性需求为为主。我国2007年人均GDP1.87万元，折合合2800美美元，我国目目前正以保障障性需求为主主导的住宅房房地产发展时时期，而未来来我们将步入入以改善性需需求为主导的的住宅房地产产快速发展时时期。事实上上，我国部分分一线城市住住宅房地产已已经进入改善善性需求时期期。2050年2025年2000年1978年保障性需求为为主改善性需求为为主从未来供给与与需求分析，，中高档住宅宅和高档住宅宅开发拥有更更好的发展前前景，尤其是是进入改善性性需求为主的的发达城市类型竞争品需求及影响因素供给及影响因素未来前景预测豪宅少需求主要来自于新增高收入家庭住宅需求和投资性住宅需求主要以二次或以上购房居民为主人均收入水平提高，高收入家庭增加，需求增加供给主要来自于开发商新开发豪宅供给和投资性住宅供给政府限制大面积用房，供给相对紧张需求大量增加，供给受到一定限制，供不应求需求量增长率高，投资回报率高中高档住宅少需求主要来自于新增较高收入家庭住宅需求和投资性住宅需求主要以二次或以上购房居民为主人均收入水平提高，较高收入家庭大量增加，需求增加供给主要来自于开发商新开发中高档住宅和投资性住宅供应政府限制大面积用房，供给相对紧张需求大量增加，供给受到一定限制，供不应求需求量增长率高，投资回报率高普通住宅二手旧住宅需求主要来自于新增普通家庭住宅需求和投资性住宅需求主要以首次购房为主城镇人口增多，新增城镇家庭大量增加，需求增加开发商新开发普通住宅和投资性住宅供应二次购房居民将原住房售出，将增加普通住宅的供给政府政策要求大量普通用房建设政府的保障性住房需求大量增加，供给同样大量增加，供求相对平衡需求量较大，投资回报率一般经济适用房农民房廉租房需求主要来自于新增普通家庭住宅需求主要以首次购房为主城镇人口增多，新增城镇家庭大量增加，需求增加供给主要来自于政府经济适用房供应和廉租房供应政府加强保障性住房供给需求大量增加，供给同样大量增加，供求相对平衡需求量较大，投资回报率较低从市场吸引力力和星河竞争争能力分析，，中高档住宅宅、豪宅属于于一类产品，，普通住宅属属于二类产品品，经济适用用房属于三类类产品弱星河竞争能力市场吸引力低中高中强豪宅一类产品二类产品三类产品一类产品：市市场吸引力较较高，且星河河竞争力较强强，如中高档档住宅、豪宅宅二类产品：介介于一、三类类产品之间的的业务，如普普通住宅三类产品：市市场吸引力较较差或者星河河竞争偏弱，，如经济适用用房说明注：以上图中中“高档”指指“高档住宅宅”，“中中高档”指““中高档住宅宅”，“普普通”指“普普通住宅”，，“经济””指“经济适适用房”。。中高档档经济普通建议星星河住住宅产产品战战略：：以中中高档档住宅宅开发发为主主，适适量开开发豪豪宅系系列，，合理理控制制普通通住宅宅开发发量弱星河竞争能力市场吸引力低中高中强豪宅一类产产品二类产产品三类产产品以中高高档住住宅开开发为为主开发一一定量量的豪豪宅，，提升升中高高档住住宅项项目档档次和和品位位合理控控制普普通住住宅开开发量量，合合理避避免政政府对对相关关普通通住宅宅开发发约束束的限限制产品战战略中高档档豪宅中高档档经济普通普通在商业业零售售业态态中，，购物物中心心主要要包括括邻里里中心心、社社区购购物中中心、、地区区购物物中心心和超超级购购物中中心几几类便利店店大型综综合超超市超级市市场百货商商店购物中中心专卖店店专业店店我国商商业零零售业业态类型说明邻里购物中心提供附近居民顾客需要的日夜便利购物，主要由超市、药店及提供药物、杂物、速食和劳务服务的众多商店组成社区购物中心提供更广泛的服饰和其它软商品，其中大多数店是超市、超级药店、折扣百货店及销售服饰、居家-家俱用品、玩具、电子产品或体育用品的平价零售商组成地区购物中心提供足够深度和品类的一般商品与服务。它的主要吸引力在于它的锚店：如传统的商品、众多的商家或折扣百货店或时尚专卖店、娱乐场所、休闲场所超级地区购物中心类似于地区购物中心，但由于它大的规模巨大，一个超级地区购物中心有更多的锚店、更深的商品选择并吸引更多的基本人群购物中中心几几种类类型建议星星河的的商场场产品品战略略：审审慎发发展地地区购购物中中心，，适当当发展展邻里里购物物中心心完善善住宅宅产品品配套套小商品的消费额度商品的消费频率低高大现代商商业零零售业业的发发展趋趋势是是消费费频率率高、、消费费额度度不大大的日日常用用品越越来越越走社社区化化路线线，而而消费费频率率低，，消费费额度度较大大的商商品越越来越越走集集中化化或中中心化化趋势势审慎发发展Coco-park购物物公园园类似似的社社区购购物中中心项项目，，建议议在取取得比比较成成功的的经验验基础础上再再发展展适当发发展满满足社社区需需要的的邻里里购物物中心心，完完善自自我开开发住住宅项项目的的社区区配套套说明邻里超级注：以以上图图中““邻里里”指指“邻邻里购购物中中心””，，“社社区””指““社区区购物物中心心”，，““地区区”指指“地地区购购物中中心””，，“超超级””指““地区区超级级购物物中心心”。。社区地区社区化化集中化化新项目建立原同类产品系列的项目认知的基础上，更加容易宣传和推广顾客通过产品系列的识别，可以更加容易了解项目的风格、特色，减少项目认知难度和交易成本经典项目的系列化，尤其是项目不断的完善，使项目良好形象不断叠加和强化，从而形成经典的项目品牌产品标准化、系列化能提高项目知名度产品标标准化化、系系列化化不但但可以以提高高品牌牌知名名度，，还可可以降降低项项目开开发成成本，，星河河未来来产品品开发发必须须走产产品标标准化化、系系列化化之路路产品标准化、系列化可以使预期投资收益预测更加准确，降低项目经营风险，使公司扩张变得更加容易产品标准化、系列化有利于项目经验的积累，不断改进和完善产品系列，同时容易形成流程、管理的标准化产品标准化、系列化可以大家对项目达成共识，减少不同项目环节沟通成本，降低项目开发难度，降低项目开发成本和项目开发周期产品标准化、系列化能降低项目开发成本万科有四大系列，金色系列、城花系列、四季系列、高档系列，其中四季花城是其非常经典的产品碧桂园只有碧桂园单一产品系列，碧桂园在进入新拓展区域前，当地客户对碧桂园产品就有了较清楚的认知富力地产的富力城系列产品是其经典产品，是其主要盈利来源卓越地产目前也在长沙、武汉等地推行其蔚蓝系列，效果不错优秀企业基本上都有经典的系列化产品星河必必须走走产品品标准准化、、系列列化之之路星河国国际和和星河河丹堤堤项目目都取取得了了非凡凡的成成功，，有其其可贵贵的成成功之之处好差服务价格地理位位置交通条条件小区规规模周边及及小区区配套套自然资资源与与环境境风格星河国国际中星河丹丹堤好：指指对客客户非非常具具有吸吸引力力差：指指非常常排斥斥客户户成功之之处成功之之处与有独独特、、稀缺缺自然然景观观的类类似住住宅项项目相相比，，地理理位置置、交交通状状况较较优准确预预料到到城市市中心心变迁迁；与与类似似项目目相比比，户户型、、配套套较优优星河在在产品品设计计上要要逐步步以““提提供价价值空空间””设设计理理念为为指导导把住宅宅楼结结构、、户型型结构构设计计好，，满足足顾客客对住住房的的需要要提供住住宅把小区区结构构、社社区配配套设设计好好，满满足顾顾客对对日常常生活活的需需求提供社社区创造顾顾客一一个身身心享享受的的理想想空间间，一一个展展现自自我的的理想想空间间，一一个创创造价价值的的空间间提供价价值空空间设计理理念的的进步步星河产产品标标准化化、系系列化化可以以在产产品设设计理理念的的指导导下，，围绕绕现有有的星星河丹丹堤、、星河河国际际产品品改进进来进进行产品系列顾客定位选地原则产品设计原则需新增因素丹堤系列企业家机关事业单位部门负责人金融、高科技等行业专业人士其他成功精英具有独特、稀缺自然景观土地面积较大，在20万m2以上城郊结合部，离市区比较近靠近主要交通干道，半小时左右能到达市繁华区域小区景观与自然景观协调大面积住宅（合理应对90/70政策）增加小区配套弥补周边社区不足适量的别墅群提升住宅价值独特的设计风格高雅的休闲、娱乐场所，提高生活质量，增加生活情趣增加和完善小区配套，更好满足居民日常生活需求建议增加邻里购物中心国际系列金领高级白领市中心或区中心地段（最好是规划中的）土地面积5至10万m2多条主干道或地铁口附近（或规划中）周边配套成熟（或规划中）合围式小区结构，创造中间绿地、安静大面积住宅（合理应对90/70政策）裙楼建设地区购物中心增加绿化XX系列确定顾客定位确定选址原则确定产品设计原则本报告告分八八部分分，现现在阅阅读的的是产业发发展战战略产品发发展战战略愿景与与战略略目标标报告说说明与与总结结深圳市市场巩巩固与与发展展全国市市场拓拓展职能战战略长期战战略展展望深圳市市商品品房销销售面面积2006年年后出出现大大幅萎萎缩，，预计计这种种萎缩缩趋势势会延延续到到2010年，，2011年后后会重重会上上升轨轨道深圳市市近年年商品品房取取得快快速增增长，，近18年年商品品房销销售面面积年年均复复合增增长率率为12.3%，但但复合合增长长率小小于全全国的的18.2%的的水平平。2008年年上半半年销销售面面积为为170万万平方方米，，同比比下降降54.38%。。数据据来来源源：：根根据据深深圳圳统统计计年年鉴鉴和和深圳圳市市2007年年国国民民经经济济和和社社会会发发展展统统计计公公报报整整理理从长长远远发发展展前前景景看看，，住住宅宅需需求求优优于于商商业业用用房房需需求求，，而而办办公公楼楼需需求求会会出出现现下下降降趋趋势势商品品住住宅宅办公公楼楼商业业营营业业房房单位位：：万万平平方方米米1997年年，，商商品品住住宅宅销销售售面面积积为为337万万平平方方米米，，至至2007年年，，商商品品住住宅宅销销售售面面积积为为500万万平平方方米米，，占占整整个个商商品品房房销销售售面面积积的的90.1%，，10年年间间增增长长了了50%1997年年，，办办公公楼楼销销售售面面积积为为28.9万万平平方方米米，，至至2007年年，，办办公公楼楼销销售售面面积积为为20.9万万平平方方米米，，占占整整个个商商品品房房销销售售面面积积的的3.8%，，10年年间间减减少少30%1997年年，，办办公公楼楼销销售售面面积积为为27.4万万平平方方米米，，至至2007年年，，办办公公楼楼销销售售面面积积为为30.6万万平平方方米米，，占占整整个个商商品品房房销销售售面面积积的的5.5%，，10年年间间增增长长了了10%1997年年3372007年年5001997年年28.92007年年20.91997年年27.42007年年30.61.5倍0.7倍1.1倍倍90.1%3.8%5.5%比例例1997年年至至2007年年间间，，深深圳圳市市商商品品住住宅宅销销售售面面积积增增长长最最快快，，商商业业营营业业房房次次之之，，办办公公楼楼销销售售面面积积出出现现下下降降深圳圳市市城城市市化化进进程程在在2001年年后后迅迅速速变变缓缓，，只只保保持持3%左左右右的的水水平平，，而而且且有有进进一一步步递递减减的的趋趋势势，，未未来来保保障障性性的的住住房房需需求求将将逐逐步步减减少少数据据来来源源：：根根据据深深圳圳统统计计年年鉴鉴和和深圳圳市市2007年年国国民民经经济济和和社社会会发发展展统统计计公公报报整整理理深圳圳市市人人均均GDP保保持持高高速速增增长长，，近近年年增增长长率率保保持持在在12%左左右右，，消消费费能能力力在在迅迅速速增增长长，，未未来来改改善善性性用用房房需需求求将将会会增增加加2008年年9月月5日日，，人人民民币币汇汇率率为为：：6.8436人人民民币币＝＝1美美元元，，7.92万万元元人人民民币币折折合合1.16万万美美元元2007年人均均GDP1.16万美美元，达达到了发发达国家家经济发发展初级级阶段水水平数据来源源：根据据深圳统统计年鉴鉴和深圳市2007年国民民经济和和社会发发展统计计公报整整理从深圳各各区人口口数量及及特征看看，未来来的房地地产市场场中高档档住宅的的消费能能力主要要来自于于关内从从业人员员和少数数高科技技企业聚聚集地区域产业特征2007年人口人口特征需求类型数量(万)比率福田以公司总部经济、金融、高科技、销售、商业贸易为主119.9413.97%数量较大，以中高收入人群为主，消费能力较强改善性需求为主罗湖以公司总部经济、金融、高科技、销售、商业贸易为主87.4510.25%数量较大，以中高收入人群为主，消费能力较强改善性需求为主南山以公司总部经济、金融、高科技、销售、商业贸易为主94.3210.87%数量较大，以中高收入人群为主，消费能力较强改善性需求为主盐田以物流、旅游休闲为主22.132.58%数量较小，以中高收入人群为主，消费能力较强改善性需求为主宝安以加工制造为主344.6539.93%数量大，以工厂职员、工人等低收入人群为主，消费能力较差少部分工厂中高层、高科技公司员工收入较高，有较强的消费能力保障性需求为主龙岗以加工制造为主193.0522.40%数量大，以工厂职员、工人等低收入人群为主，消费能力较差少部分工厂中高层、高科技公司员工收入较高，有较强的消费能力保障性需求为主总计861.55100%消费能力主要集中于关内从业人员考虑到深深圳市人人口密集集程度和和未来规规划城市市变迁，，星河项项目位置置重点考虑关内内及周边边区域以以及龙华华新城、、光明新新城、体体育新城城、东部部新城松岗公明沙井光明福永石岩新安西乡南山区龙华布吉观澜平湖福田区罗湖区横岗盐田区坪山龙岗坪地坑梓葵涌大鹏南澳市级次中中心市级中心心深圳中心心区华强北商商务区东门商务务区后海商业业区宝安中心心区区级中心心布吉商业业街体育新城城龙华新城城东部新城城光明新城城未来城市市变迁中中心现有消费费能力强强区未来将成成为深圳圳市城市市副中心心，成为为人口聚聚集地，，土地升升值目前关内内就业的的人员有有较强的的消费能能力，通通常在关关内及周周边购买买住房民乐雅宝龙岗星河未来来五年在在深圳的的战略定定位为：：努力开开发好现现有规划划项目的的基础上上，适当当利用行行业调整整中出现现的机会会战略具体战略略措施努力开发发好现有有规划项项目适当利用用行业调调整中出出现的机机会龙岗中心心城项目目民乐项目目雅宝项目目占地面积积：19.52万m2建筑面积积：26.38万m2占地面积积：8.2万万m2建筑面积积：33万m2占地面积积：28万m2建筑面积积：120万m2产品定位位：中高高档系列列，新设设计客户定位位：白领领，首次次置业产品定位位：国际际系列客户定位位：白领领，首次次置业产品定位位：高档档写字楼楼，新设设计客户定位位：优秀秀企业，，办公楼楼改善土地竞争争减弱，，土地价价格大幅幅下降房地产企企业经营营困难，，出现资资金链断断裂或严严重亏损损根据经营营目标与与预算，，购买符符合产品品定位的的地块根据经营营目标与与预算，，寻求收收购或合合作符合合星河产产品定位位的地块块或项目目对于房地地产企业业出现经经营困难难带来的的机会，，星河可可以根据据自己现现金流和和可行性性分析情情况，以以较低价价格实现现合作合作模式式影响因素素发展速度度抗风险能能力资金需求求可能导致致的品牌牌受损单项目收收益项目可控控性管理力度度大小慢低高大小快高低小大强弱控股比例例高低全资控股合资参股本报告分分八部分分，现在在阅读的的是产业发展展战略产品发展展战略愿景与战战略目标标报告说明明与总结结深圳市场场巩固与与发展全国市场场拓展职能战略略长期战略略展望我国20个城市市2007年商商品房销销售面积积达500万平平方米以以上，房房地产市市场规模模巨大数据来源源：根据据各市国民经济济和社会会发展统统计公报报整理城市房地地产消费费需求水水平主要要由潜在在消费对对象数量量和人均均消费能能力决定定，它们们最关键键取决于于人均GDP和和常住人人口两个个指标人均消费费能力城市房地地产需求求消费对象象数量人均GDP人均收入入增长水水平常住人口口数量常住人口口增长速速度人均GDP增长长速度购房年龄龄人口…………我国有20多个个大中城城市人均均GDP超过了了3000美元元，这些些城市房房地产市市场都处处于快速速发展时时期人均GDP3000美美元左右右被认为为是现代代化的门门槛，也也是我国国2020年全全面建成成小康社社会的主主要标志志。根据据发展国国家发展展规律，，当城市市的人均均GDP达到3000美元时时，房地地产行业业的发展展会进一一步加快快，其发发展速度度会快于于第一、、二产业业的发展展。目前前我国已已有二十十多个大大中城市市人均GDP超超过3000美美元，其其中苏州州、深圳圳、广州州人均GDP超超过了10000美元元。数据来源源：根据据各市国民经济济和社会会发展统统计公报报整理在这些发发达城市市中，有有20多多个发达达城市常常住人口口达500万以以上，商商品房消消费市场场巨大数据来源源：根据据各市国民经济济和社会会发展统统计公报报整理沈阳人均GDP水平平高和常常住人口口多的城城市具有有较强的的消费能能力和更更多的消消费对象象，商品品房需求求较强一线城市市二线城市市三线城市市1000500一线城市市三线城市市二线城市市苏州广州深圳北京上海无锡佛山杭州宁波南京青岛天津烟台济南武汉长春郑州泉州长沙成都重庆福州常州哈尔滨珠海惠州合肥西安1074一线城市市：上海海、深圳圳、广州州、北京京。二线城市市：天津津、杭州州、青岛岛、无锡锡、成都都、宁波波、佛山山、东莞莞、烟台台、南京京、武汉汉、沈阳阳、济南南、重庆庆、长沙沙、泉州州、哈尔尔滨、郑郑州、福福州、长长春、西西安。三线城城市：：常州州、珠珠海、、中山山、合合肥、、惠州州、江江门。。四线城城市：：落后后地级级市、、落后后县级级市。。说明四线城城市常住人口弱人均GDP少中多强中中山东莞江门房地产产企业业跨区区域发发展三三种典典型模模式区域扩扩张模模式通通常有有渗透透型、、集聚聚型和和机会会型三三种渗透型型集聚型型机会型型如：碧碧桂园园如：万万科如卓越越根据星星河目目前管管理状状况，，建议议星河河采取取渗透透型的的扩张张模式式扩张模式渗透型集聚型机会型定义按现有经营区域由近至远扩张。如从广州到整个珠三角，由珠三角至周边的省市进入全国几个核心城市，再由核心城市到周边城市群。如先进入北京、上海、广州，再围绕它们进入周边卫星城市无明确城市定位，看准某城市出现的机会时，适时抓住优点有利于区域市场经验积累和政府关系的充分利用有利于地域品牌效应积累与发挥外地项目可由集团直接操控，管控体系的压力相对较小，可以渐近式推进能够较快实现全国扩张能抢占全国发展机会比较好的区域市场有比较好的运用区域市场经验能充分的应用产品开发经验能够针对性地抓住城市发展机会，往往能开发一个项目成功一个项目当产品系列化时，有利于产品经验的积累与运用缺点扩张速度一般较慢，可能会丧失全国其它区域市场的一些发展机会需要非常规范健全的管理体系需建立完善的管控体系管理的规模效应没有充分发挥不利于品牌的积累与发挥组织结构模式一般采用二级结构模式，总部直接对项目比较好运用矩阵式结构一般采用“总部－区域总部－项目”三级组织结构总部对区域实行区域式结构，而区域总部对项目实行矩阵式结构一般采用二级结构模式，总部直接对项目公司项目公司有比较完整的建议星星河实实行““深圳圳－珠珠三角角－全全国””三三步走走区域域发展展战略略深圳的的星河河珠三角角的星星河全国的的星河河巩固深深圳市市场，，适当当增加加开发发项目目的数数量开拓珠珠三角角部分分城市市市场场，增增加经经营城城市的的数量量开拓全全国其其它区区域市市场，，进入入全国国多个个经营营区域域2009年年至2011年年2011年年至2013年年2013年年后从广东东各地地市人人口与与经济济状况况来看看，星星河应应重点点定位位于深深圳、、广州州、珠珠海、、佛山山、中中山、、东莞莞、惠惠州、、江门门地市GDP（亿元）常住人口（万人）城镇化率（%）城镇人口（万人）人均GDP（万元）深圳6802862100.0%8627.96广州7109100582.2%8257.18珠海89614585.1%1246.17佛山360559291.0%5396.12中山123825185.0%2134.95东莞315269585.2%5924.60惠州110538862.0%2402.89江门110741348.7%2012.69阳江40823645.9%1081.74茂名102560539.3%2381.71汕头85050070.1%3501.70清远59436634.4%1261.63韶关47229546.3%1361.60肇庆59337544.9%1681.59潮州38025562.9%1601.50湛江89368139.3%2671.32河源32828240.1%1131.17云浮27123749.8%1181.15揭阳58657045.0%2571.03汕尾29128752.4%1501.03梅州41141146.5%1911.00星河在在广东东发展展的重重点就就要集集中于于珠江江中下下游沿沿岸经经济发发达城城市一、二二、三三、四四线城城市房房地产产市场场典型型特征征城市类型定义市场典型特征一线城市三大发达经济区域核心城市常住人口大于800万，流动人口比率高人均GDP在6万元，约8000美元以上市场化成熟，市场需求量非常大房地产需求主要以本地改善性需求和新进入城市人口需求为主房地产企业多，竞争激烈二线城市发达省会城市或特发达地级城市常住人口多为400万至800万之间，流动人口比率高人均GDP在3万元6万元之间，即4000至8000美元之间市场化较为成熟，市场需求量较大房地产需求主要以本地改善性需求和新进入城市人口需求为主房地产企业数量一般，竞争程度一般三线城市落后省会城市及经济发达地级市常住人口多为100万至400万之间，流动人口比率较低人均GDP在2万元3万元之间，即3000至4000美元之间市场化程度不高，政府关系影响很大，市场需求量一般房地产需求主要以本地居民改善性需求为主房地产企业较少，缺乏竞争四线城市落后地级市、县级市常住人口100万以下，流动人口比率低人均GDP在2万元以下市场化处于盟芽状态，市场需求量较少，主要以自建房为主房地产需求主要以本地居民改善性需求为主房地产企业很少，基本无竞争二、三三线城城市房房地产产开发发市场场正处处于快快速发发展阶阶段，，有非非常大大的发发展大大发展展空间间，而而且竞竞争激激烈不不如一一线城城市房地产产开发发/产产品型型市场场房地产产投资资/资资本运运作型型市场场房地产产服务务/服服务型型市场场时间行业规模一线城城市香港美国二线城城市三线城城市四线城城市经济特征高利阶段中等风险/高回报产品创新常利阶段中等风险/中等回报资本优势/规模优势微利阶段低风险/低回报规模优势市场特征供不应求新增住房需求快速增长竞争激烈程度一般供求平衡新增需求稳定，以提升住房质量的需求为主竞争激烈程度高供略过于求新增需求下滑，以二手房交易、旧房改建为主竞争激烈程度高在城市市拓展展选择择上，，星河河未来来十年年应是是策略略性进进入一一线城城市，，重点点拓展展二、、三线线城市市市场容容量一线城城市四线城城市二线城城市三线城城市竞争强强度星河在在这些些城市市有优优势！！除深圳圳外，，星河河在北北京、、上海海、广广州没没有优优势！！市场才才启蒙蒙，规规模小小，风风险较较大！！为了更更好的的实现现战略略扩张张需要要，星星河可可以采采取控控股的的方式式与拓拓展地地本地地房地地产企企业结结成战战略联联盟，，实现现优势势互补补合作模模式影响因因素发展速速度抗风险险能力力资金需需求可能导导致的的品牌牌受损损单项目目收益益项目可可控性性管理力力度大小慢低高大小快高低小大强弱控股比比例高低全资控股合资参股星河主主要项项目开开发规规划五年项目规划主要项目规划龙岗中心城项目民乐项目雅宝项目淡水项目珠海项目南沙项目其它项目1其它项目2其它项目32009年2010年2011年2012年2013年储备储备待定待定待定星河各各项目目各年年度建建筑面面积计计划项目计划总建筑面积（万m2)2009年2010年2011年2012年2013年丹堤36.058龙岗中心城26.375民乐33雅宝120深圳其它1深圳其它2淡水154.5珠海13.39南沙珠三角其它1珠三角其它1合计星河各各项目目销售售面积积、收收入与与净利利润预预测项目经济指标2009年2010年2011年2012年2013年总计丹堤销售面积主营收入净利润龙岗中心城销售面积主营收入净利润民乐销售面积主营收入净利润雅宝销售面积主营收入净利润淡水销售面积主营收入净利润珠海销售面积主营收入净利润南沙销售面积主营收入净利润合计销售面积主营收入净利润星河各各项目目现金金流预预测项目经济指标2009年2010年2011年2012年2013年丹堤资金收入资金流出资金净注入龙岗中心城资金收入资金流出资金净注入民乐资金收入资金流出资金净注入雅宝资金收入资金流出资金净注入淡水资金收入资金流出资金净注入珠海资金收入资金流出资金净注入南沙资金收入资金流出资金净注入合计资金收入资金流出资金净注入星河资资金缺缺口与与融资资计划划项目经济指标2009年2010年2011年2012年2013年房地产开发资金收入资金流出资金净注入房地产经营资金收入资金流出资金净注入酒店、旅游资金收入资金流出资金净注入合计资金收入资金流出资金净注入还贷款计划现金存量还货计划借贷计划股权融资计划本报告告分八八部分分，现现在阅阅读的的是产业发发展战战略产品发发展战战略愿景与与战略略目标标报告说说明与与总结结深圳市市场巩巩固与与发展展全国市市场拓拓展职能战战略长期战战略展展望建议星星河2011年年前实实现上上市，，可以以极大大的促促进公公司的的发展展2011年年前企企业实实现上上市满足企企业发发展资资金的的需求求实现股股东最最大价价值提高企企业知知名度度规范企企业管管理星河在在实行行“深深圳——珠三三角——全国国”三三步走走过程程中，，各阶阶段都都需构构建相相应的的核心心能力力，并并根据据核心心能力力采取取相应应的战战略措措施阶段深圳巩固阶段珠三角拓展阶段全国拓展阶段时间2009年至2011年2011年至2013年2014年及以后阶段战略巩固深圳市场，适当增加开发项目的数量开拓珠三角部分二三线城市市场，增加经营城市的数量开拓全国其它区域市场，进入全国多个经营区域关注焦点项目产品规模、品牌需要关键能力投资决策能力项目定位策划能力项目施工与营销能力多项目运作管控能力产品规划与实现能力区域品牌影响力集团二级管控能力资金实力与融资能力产品规划与实施能力规模效益能力全国品牌影响力集团三级管控能力资金实力与融资能力主要战略措施改进和完善优质项目，提升项目核心竞争力，推行项目标准化和系列化加强内部管理规范化体系建设培育和完善多项目运作与管控体系不断完善深圳市场运作经验，将深圳市场经验运用到其它开拓城市加强区域性品牌建设实现公司上市，增强企业融资能力和提高企业知名度培育和完善集团多城市运作与管控体系在珠三角运作成熟的基础上，在全国其它经营区域推广珠三角运作经验加强全国性品牌建设培育和完善集团多区域、多城市下的运作与管控体系资金需求需较强的资金实力和融资能力需非常强的资金实力和融资能力人才需求职能管理人才项目运营人才集团管理人才城市运营人才集团管理人才区域运营人才类型型职能管管理型型矩阵式式管理理型开发设计工程销售职责分分工开发设计工程销售项目部部项目部部只负负责施施工现现场管管理部部门项目部部成为为项目目执行行的负负责主主体，，职能能部门门成为为资源源提供供、建建议与与监督督主体体优点对项目目环境境的反反应较较慢；；需要要高层层协调调工作作多，，容易易形成成决策策堆积积员工介入双双重职权之之中，需要要公司良好好的人际关关系和全面面的培训适用条件项目数量少少，特定区区域经营客户定位专专一，项目目实施环境境不确定性性低公司高层介介入项目协协调工作项目数量较较多，需要要人才共享享，不适用用于全国经经营客户较稳定定，但不确确定性较高高的项目环环境公司有专业业技能提升升要求项目部缺点职能部门内内部实现规规模经济对项目环境境反应迅速速，便于实实现项目产产品的创新新和技术专专业化的提提升项目公司开发设计工程销售项目管理型型项目公司或或项目部开发设计工程销售项目公司成成为开发工工作的全权权负责主体体项目执行风风险较大；；不利于公公司职能知知识积累和和专业化发发展跨多个地域域经营或客客户需求变变化多项目目管理前期的客户户定位非常常准确更强调项目目产品对客客户需求满满足程度对项目环境境反应灵敏敏，清晰的的产品责任任，容易达达到客户的的满意星河要实现现深圳到珠珠三角的扩扩张，2008-2010年要逐步步完善职能能管理型组组织，2011年年后要过渡渡矩阵式管管理组织根据三步走走战略，星星河未来五五年需要构构建四大核核心竞争力力核心竞争力力定义核心竞争力力因素二级因素产品规划与改进能力产品标准化能力项目运营能力品牌实力盈利能力融资能力产品规划与实现能力品牌与资金实力组织与管控能力组织职责分工能力目标管理能力制度与流程管理能力队伍知识、技能与经验队伍激情与抱负激励体系有效性人才队伍能力核心竞争力力是企业竞争争力中那些些最基本的的能使整个个企业保持持长期稳定定的竞争优优势、获得得稳定超额额利润的竞竞争力，是是将技能资资产和运作作机制有机机融合的企企业自有组组织能力，，它具有以以下特征：：能决定组织织是否成功功的关键性性因素能够显著地地为客户创创造价值或或节约成本本塑造这种能能力花费了了相当长的的时间，竞竞争对手难难以在中短短期内模仿仿星河未来五五年需要大大力提高四四大核心竞竞争力核心竞争力力因素二级因素产品规划与实现能力产品规划与改进能力产品标准化能力项目运营能力组织与管控能力组织与管控体系有效性目标管理能力制度与流程管理能力品牌与资金实力品牌实力资金实力融资能力人才队伍能力队伍知识、技能与经验员工激情与抱负激励体系有效性012345678910弱核核心竞争力力程度强强目前能力目标能力在产品规划划与实现能能力方面，，星河最关关键要提高高产品规划划与改进能能力和产品品标准化能能力产品规划与与实现能力力产品规划与与改进能力力项目运营能能力产品标准化化能力重大重要关注产品改进与与规划客户需求研研究体系建建设施工标准化化体系建设设项目定位策策划体系项目规划设设计体系项目施工体体系项目营销体体系产品标准化化体系建设设产品开发与与改进研究究体系建设设选地标准化化模型设计计市场成功产产品研究体体系建设土地购买与与项目投资资决策体系系建设项目整体计计划与进度度管理体系系建设在组织与管管控能力方方面，星河河最关键要要提高目标标管理能力力和组织与与管控体系系的有效性性组织与管控控能力组织与管控控体系有效效性制度与流程程管理能力力目标管理能能力多城市管控控体系建设设房地产公司司组织梳理理与优化制度与流程程规划（含含需求调查查）制度与流程程管理体系系制度与流程程监督与评评估体系目标管理体体系建设多项目管控控体系建设设（矩阵式式）项目预算体体系建设公司预算体体系建设多区域管控控体系建设