北京上地仓储项目可行性报告

上地仓储项目可行性分析报告大纲第一部分序言第二部分项目概况第三部分市场调查与分析第四部分项目分析第五部分项目定位第六部分投资风险分析及其规避方式提示第七部分结论第八部分附件第一部分序言项目投资可行性分析报告是全案最为关键的环节，反映了投资商选择投资项目的过程，这个过程是考验和衡量投资商在房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资可行性分析报告可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避投资风险进行策略提示，还对项目投资节奏提出专业意见。第二部分项目概况一、位置及环境上地仓储项目位于北京市海淀区上地信息产业基地东部，毗邻小营西路与地铁13号线的交汇处，上地桥的东北角，东通八达岭高速，南至全国高等学府基地（北大、清华等），西靠上地信息产业基地，北通西二旗轻轨站。二、楼宇介绍1、规模：总建筑面积8041平米，其中主库房5480平米，配楼面积2400平米。2、配套序号基础设施具体参数1上下水管道已安装2污水处理系统已安装3变压器2台共1000ＫＷ（每每台500ＫＷ）4喷淋系统完备5消防栓及管线450平米水的消消防水池6天燃气管线已经布入园区内三、项目参数一、楼宇参数：项目占地面积：5831平方米楼高：13米总建筑面积：8041平方米使用率：待定%车位数量：无收费标准无库房建筑面积：4800平方米净高：库房9.5米其它功能及分布：仓储,大开间暂无分割5库房结构：钢架结构抗震等级：待定6货运楼面积：2400平方米层高：2.87货运楼结构：钢混结构抗震等级：待定8楼板承重：待定9建筑等级：待定10屋顶防水等级：待定11耐火等级：待定二、配套1、空调品牌：无功率：无新风量：无入户状态：无工作形式无制冷量无制热量无3、电力最高用量待定每层电力分布：待定4、电话最高引入数量可达到：无5、网络入户标准：无电视系统：无保安系统：无消防系统：1个450平方米的消防水池；库房已有完善的消防喷淋系统给水系统：无综合布线：无供热系统:无排污系统:1个3号化粪池和一套日处理5吨污水的污水处理系统;项目周边无污水管线,仅有雨水管线。12、然气系统：院内有直径D500的高压管线，未减压变径。10、物业公司：无等级资质：无特点：无水费：无电费：无物业费：无取暖：无制冷：无第三部分市场调查与分析一：项目用地周边环境调查地块周边的建筑物：项目以东是怡美、颐清家园以及二炮部队大院；以南是由华润置地投资的橡树湾住宅区；以西是联想大厦、神州数码大厦和盈创动力大厦；东北侧是在建的高档住宅区上地MOMA以及成熟社区当代城市家园。绿化景观：项目周边环境规划水平普遍不高，绿化率低。环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标群兴趣；不利于提升项目在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。自然景观：由于项目所在的整个区域是近期开发的，以前属于农耕地，除了项目西面有一座百望山以外无其他自然景观。历史人文景观：在项目二级辐射区（3公里）内是全国的高等学府基地，云集了全国著名的高等学府。环境污染状况：项目西侧有城铁13号线和京包线，存在过往列车的噪音污染；项目东侧有近200户待拆迁的村落，环境卫生和治安情况较差。二：地块交通条件调查地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划：项目与主马路相临，距五环路2.43公里，距机场高速18.4公里，距上地科技园区0.15公里，周边有轻轨13号线西二期站和上地站，公交线路有20条，未来还有4，5，10路公交线路，4号轻轨线，交通位置方便快捷。附交通位置图：三：周边配套设施调查.购物场所：华润项目商业街（规划）、超市发超市、金五星、清河百货商场；.文化教育：上地实验小学、中关村二小、清河中学、上地实验中学、北清华、农大、体育大学、蓝天幼儿园；.医疗卫生：上地医院.金融服务：工行、农行、建行、北京银行、交通银行等.邮政服务：清河邮局.娱乐、餐饮、运动：九头鸟、肯德基、良子健身中心；.生活服务：怡美家园、当代城市家园、上地佳园的底墒（超市、便利店、洗衣店、药店、宠物店、美容美发店）.娱乐休息设施：二炮招待所、国电宾馆、银燕宾馆；四：区域市场现状及其趋势判断项目所在地概况项目毗邻上地信息产业基地，该区域是以高新技术产业为主的研发基地，海淀区为进一步推动园区发展，营造繁荣的园区生活，达到国际化要求，目前滞后的生活配套设施也必然要与世界接轨。为此，海淀区政府提出了要打造公园化、科技化、人性化的生态环境，使得产业、居住、商贸协调发展。项目所在地的房地产形态及比重现在整个上地高科技园区以写字楼为主，配少量的公寓、住宅，还有为整个园区配套的少量的商业地产。具体比例见下图类别百分比总建筑面积单位住宅56万平米写字楼91万平米商业地产9万平米新开发住宅84万平米合计240万平米项目所在地房地产市场总体供求现状上地高科技园区的发展是以软件开发为基础的，这就决定了园区发展伊始就是已写字楼为主的。造成了该地区各种房地产形态的供需比例严重失调，大量单一房地产形式的出现，随着园区的发展，大量人群的拥入，必然急剧造成其他形态房地产的需求量的增加，使得住宅类和商业类地产与市场的需求严重脱节，出现了供不应求的局面。具体比例见下图（四）项目所在地房地产市场的板块划分及其差异上地园区的整体规划是以城市轻轨13号线为界，以西是写字楼集中的上地信息产业基地，以东是刚开发的新型居住区，区域版块明显，严重脱节的商业生活配套，在房地产市场的板块划分中，明显的反映出这一问题。海淀区政府为配合园区的整体发展推出了一系列的发展计划，为发展为国际性的园区在努力。（五）项目所在地的住宅、写字楼及各类市场情况分析由于供求关系的影响，园区内各种形态的房地产的价格指数以不同的趋势在市场上表现:写字楼由于供大于求，租售价格都出现了下滑趋势；住宅类产品亏缺，而需求量的增加，住宅类的租售出现了强劲的上升趋势；各类市场的亏缺，造成区域内居民需求无法满足。写字楼、住宅租售价格趋势见下图五：上地地区写字楼市场调查与分析供应市场调查与分析1、写字楼供应量从写字楼市场供给量来看，自海淀区政府开发上地高科技园区以来，写字楼大量开发，写字楼入市量很大。目前高科技园区约有76多栋栋写字楼，建筑面积总计约156万平方米。截止到去年年底，上地写字楼空制率28.3%,达到13.58万平方米。写字楼的市场以达到了饱和的状态，写字楼的空置率正在逐年增加。2、写字楼供应区位特征写字楼供应板块特征明显，这说明上地商务区办公环境有了成熟的发展，正在已中心的形态在发展，投资区域集中化开始向多元化方向发展，由“单一型”房地产市场向“多业态、差别化、综合性主题”综合性房地产市场转变的过程。这种地产形态的演变既是上地商圈发展的需要，也是上地商圈发展的方向。这些区域写字楼的集聚所形成的商业氛围无一例外的与该区域的整体经济发展前景有着直接的关联，同时这些商圈的形成又直接带动了本区域其它类型房地产的发展。在区域化的发展过程当中，逐步产生的对居住的市场需求也是呈区域化集聚的，住宅供应同区域需求的同步发展也随着区域需求的不平衡而出现了较为明显的区域化分布。需求市场调查与分析1、市场需求概述从总体上看，上地写字楼的需求比前几年有明显地下降，据戴德梁行的数据反应，写字楼的空置率也出现了大幅上扬，从去年第一季度的14.2%涨到去年第四季度的28.3%，上涨了将近两倍。当然，造成这种状况的原因是多方面的。首先，2000年蓬勃发展的软件开发行业今年发展一般，许多公司缩减面积，或者干脆倒闭；其次，跨国公司的需求缩水；第三，大型公司外牵，许多国外大公司开始自盖大楼。写字楼市场总体需求量在减少，空置率增加。2、市场需求主体复杂上地特殊的地理位置决定了这里的物业、尤其是写字楼物业目标客户的单一性和局限性。由于这里是高科技研发基地，无论是从区域的角度，还是从政治的角度来看，上地写字楼的辐射范围都极其局限的，它的辐射对象相对于北京其他区域来说无疑要小出许多，因此这里涉及的需求客户只有是IT研发企业。客户群的需求层次较为贫乏，对写字楼的需求相应的有限，尤其是随着海淀区政府对上地入住企业在土地上的优惠政策，企业也开始自建自有写字楼项目，造成了需求量的进一步缩小。主要写字楼表：公司名称地理位置科贸大厦中关村北大街上地大厦中关村北大街金隅科技中心上地三街中关村创业大厦上地三街与信息路路十字路口东东北侧留学人员创业园上地三街与信息路路十字路口东东北侧实创集团上地三街与信息路路十字路口东东北侧信息路路22号春生泰克大厦上地东路西群英科技园上地五街与创业路路交汇东南角角中关村发展大厦上地五街路南昊海大厦上地五街路北方正集团开拓路与上地五街街交汇处东北北角上地数码大厦中关村北大街中关村国际卵化园园分部上地六街南中关村生物医药园园开拓路西侧清华同方电脑上地七街南小结：从上述我们可以看出，整个上地的写字楼市场的供应量已远远超出了市场的需求，达到了饱和状态，而单一形态的产业发展也局限了他的需求量的扩大，特别是近几年来，海淀区政府也意识到了上地发展的弊病，加大了对其他基础设施和配套的建设速度，而对于大量空制的写字楼，区政府出了一系列的优惠政策，吸引企业来上地办公，一是为了繁荣上地的持续发展，另外也是为了缓解高空制率带来的压力。六：上地地区公寓住宅市场调查与分析产权式住宅供应市场调查与分析1；供应市场调查与分析（1）、普通住宅上地高科技园区周边住宅商品房以低密度住宅为主，主要集中在上地环岛及轻轨附近。上地环岛的楼盘主要有上地东里，西里，目前已全部住满，建筑业态为多层、小高层；房型有两房和三房，户型较老，结构不合理，而且都是老房。轻轨附近以高层为主，单社区规模较小，居住环境较次，他们都属于一般的普通住宅，而居住人群，主要由当地的居民和清河范围内的拆迁户。近几年上地地区又陆续推出了上地佳园、当代城市家园、怡美家园等，他们在建筑设计及环境上都有了很大的改变，从感觉和视觉上有了很大的提高，均价在6900元/平方米左右，从销售情况上来看出现了很大的市场需求量，价格还有上升的空间；目前市场供应量有已开盘的当代城市家园二期和颐清家园；购买群体主要是当地的居民和在上地高科园区工作的白领人群。（2）、高档公寓上地地区的高档生活区的楼盘有上地MOMA，当代城市家园二期，领袖硅谷等，均价在7970元/平方米；建筑业态为甲级住宅、别墅；周边楼盘的购买群体，主要由外籍人士、当地私营业主、园区内中高级管理人员等组成。最新开盘的多为高档住宅，销售呈供不应求状态。根据我们对上地的房地产供应量的统计，在04年上地地区住宅市场新增量48万平方米。在05年上地地区住宅市场新增量0万平方米，但随着政府加速建设上地高科技园区，未来几年上地高科技园区将陆续有新住宅项目入市。06年将有76万平方米供应市场。上地地区住宅项目供应量与时间关系示意图：2；需求市场调查与分析上地区域包含234万平方米发展区。该区域是中国乃至世界罕见的科技智力资源高密集区。各类独立科研机构；科技人员高达6万人，目前入园高新技术企业已达10000余家，以联想、方正、清华同方为代表的一批高新技术企业群体已经形成，园区各项经济指标持续高速增长，经济总量在全国高新技术开发区中处于领先地位。上地产业园区的快速增长所带来的大批就业人群，导致对居住的需求出现激增态势。相对于区域内较为有限的住宅供应而言，上地区域的居住功能确实处于一种相对滞后的状态。因此产生了区域人群对于居住方面的一些不满和抱怨。所幸的是，海淀区政府已感觉到了这一供求矛盾，并已开始实际行动，在居住、生活配套、交通、娱乐等方面加以改善，未来就可以实现内部完整、闭合的生态系统，内部造血机制也因此得以完善。随着一批几十万平米住宅区的兴起，上地聚居区正逐渐浮出水面。园区内现有从业人员约6万名，员工平均收入约为2000元至5000元之间，而外资企业中相当数量的员工年薪在6万至10万元以上。而园区的生活配套、服务设施发展一度处于脱节的状态，相当数量的外企人士及年轻白领一族希望能有更高品位的与之相适应的物业出现。目前在整个园区内占地面积234万平方米的规划土地上，已拥有了156万平米的写字楼，已达到了饱和状态；但该地区目前住宅类市场供不应求，供需矛盾十分突出，未来二三年内，园区内的从业人员规划量将达到10万人，使得这种供需脱节现象更加难以平衡，潜在的需求态势使该地区的公寓、高层及多层住宅等综合物业将会有一定的市场表现。但在目前有限的土地资源上新增房地产项目基本是以住宅的形式推出的，华润置地、当代物业、中实·吉肯道夫入驻开发，总开发量为196.4万平方米，其推出的项目已引起园区内员工特别是驻区外来人士的关注。据了解，上地高科技园区规划容积率仅为2点多，同时由于园区以北是千亩大型绿地，生态环境首屈一指，规划中的高级标准的配套生活、娱乐设施业已启动；500强企业的纷纷入驻，为上地高科技园区住宅建设的可持续发展注入了强大的产业经济支撑。目前上地MOMA、领袖硅谷等高端物业已成雏形，人性化的建筑空间，优美的居住环境在上地住宅中自成风格，华润置地投资开发的橡树湾物业也将于近期推向市场，个别房产的最高价格已超过1万元/平方米。上地高科技园区经过近14年的开发，特别是近年来海淀区政府加大了对基础设施及商业配套的投资力度，上地地区由单一性的商务形态向综合性发展，逐渐形成了一个既适宜办公又适宜居住的外部环境，使滞后的房地产住宅的开发，迎来一波新的行情。随着上地高科技园区的进一步拓建，一个涵盖大量高收入年轻一族入居的楼市板块，一个有着中高档收入为主的群体力量，一个与高科技园区相匹配的房地产发展战略，将受到更多瞩目。由此产生了上地区域内比较集中的四类居住需求人群：大专院校的教职工中科院及其他科研院所的研究人员科技企业的管理人员及工程师；为上述三类企业及单位服务的大量配套服务企业的员工小结：上地地区自有住宅的供需矛盾随着大批量住宅的放量逐渐趋于缓和，各种档次物业的出现大大减轻了供应市场的压力，近一两年上地地区的自有住宅的供需矛盾基本能保持平衡的态势，大大加快了上地区域向综合性产业园区发展的步伐。租赁住宅供应市场调查与分析1；供应市场调查与分析园区的生活配套、服务设施发展一度处于脱节的局面：据不完全统计，到目前为止，地区可供租赁的价位在1000至1600元的普通住房仅1000套左右，仅占在上地临时居住人员用房的23.5％左右，远远满足不了区域内工作人群的需求。76.5％从业的员工急切地盼望在较短时期内能入户上地，而其中大部分人对未来商品房的期望价格约在800元至1500元之间，同时，我公司通过对园区内工作人士的访谈获悉，目前上地科技园区内各种生活商业配套设施严重缺乏，给园区工作者带来极其的不便，也导致园区“空城化”的原因之一。较高档次的商业设施，仅有几个休闲体育中心，酒店、餐饮业都处于初级阶段，缺乏衣、食、住的完善配套，阻碍了园区的发展。（1）区域总体特征分析a商业特征分析上地属于高科技产业集中的区域之一，众多高技术公司云集于此，公司的规模多样：从几个人的私人小公司到几百人的跨国企业应有尽有，因而各种档次的物业均有很大需求。b人文特征分析上地是高级人才的集中地，年轻化，单身化的现象比较多，租房成为此类人群的主要方向，此地区总体风格为前卫和休闲，不片面追求高档豪华，虽然有一些房屋在出租，但远远不能满足市场的需求，造成此区域的房屋租金价格一直处于上升趋势。租金走示图：(2)从供应时间来看从1994年开发上地以来，上地的发展可谓是日新月异，优惠的发展政策促使大量高新企业入住上地，随之而来的是大量人群的涌入，对于租住房屋的需求就开始了，大量的需求量和有限的供应量，把上地的租赁市场彻底分化了，由于本区域供应量的不足，大量的需求人群把目光转向了二级辐射区，虽然现在上地的住宅供应量有了大幅提高，但由于和目标群在需求上存在差距，所以真正可以提供的住宅还是很有限。(3)从供应价位来看由表可以看出，上地及其辐射区域住宅租赁市场价位在800至1600元之间。区域房租价格（楼房）一居两居上地10001500安宁庄8001560清河小营11001800回龙观8002000天通苑9001600西二、三旗7001600(4)从上地区域工作人群居住分布来看在已经标明租价的41个住宅小区中，上地区间住宅小区6个，占总量的14.6%。其他区域的住宅小区35个，主要集中在清河，安宁庄，小营等区域，占总量的85.4%%。我们通过对上地目标人群的调研，得出了上地区域目标人群的居住分布情况。上地地区流动人口口居住区与工作的距离示意图2；需求市场调查与分分析（1）需求人群情况在对本区域的需求求人群调查中中我们发现，本本区域需求人人群构成主要要为附近各大大公司的普通通员工，其余余为一些管理理人员，年龄龄主要集中在在22自35之间，月收入入范围在2000元至5000元，非京籍人人员占90%左右，该类类人群租房住住的占82%左右。目前上地住宅供应应量仅满足了了该区域工作作人群用房量的23.5％左右。大部分人对对未来住宅租售的期望价格格分别为房租价价格在800元至1500元之间，还有有相当数量的的高收入白领人人士希望能有有更高品位的的与之相适应应的物业出现现。（2）需求人群目前居住住分布需求人群调查说明明本地域对上上地的工作人人群还是有相相当大的吸引引力，但由于于供应量的缺缺乏，导致很很大一部分客客流外流，但但客流的分布布也是依轻轨13号线铺开的的。我们通过过对上地目标标人群的调研研，得出了上上地区域工作作人群的居住住分布情况如如下图。（3）需求人群调研报告告汇总分析下面的言论均是对对区域人群的的访谈纪录：：A：“我租的是一个一居居室，东西朝朝向，它的户户型非常不合合理。”B：“我是租的老房子，老老式的板楼，户户型差，通风风非常差，还还有一个就是是面积太小。”C：“老房子纵身很深，采采光也不太好好，对于我来来说这是一个个很大的问题题，另外一个个小毛病就是是以前的房子子层高比较低低，有一点压压抑。”D：“社区太小，一共不不到10万平方米米，因为社区区小管理比较较乱，里面的的人员居住成成分比较复杂杂，人员的素素质不齐。另另外因为社区区小，配套设设备也不全，像像现在会所都都没有用上。”E：“我现在住的小区物物业在打架，我我非常反感物物业有问题。我我喜欢好一点点的物业来管管，一般是希希望外聘物业业来做，我现现在住的小区区尤其车库产产权不清晰，车车辆非常乱，所所以我希望以以后小区可以以人车分流。”F：“原来的户型虽然小小，但是公摊摊不小，我是是朝南的那栋栋楼，公摊实实际上没有那那么大，但是是由于其他的的原因公摊非非常大，我非非常不满意”G：“最不满意的就是空空气，离近马马路，希望小小区远离马路路”“现在最不满满意最大的问问题就是噪音音，工作一天天特别累，回回到家里想安安静一下，不不希望房子临临街，或者是是靠马路太近近”H：“生活上不方便，希希望在小区周周边有超市什什么的。配套套不全，希望望有一些健身身，像游泳馆馆之类，能设设在小区周边边，别设在小小区里面，别别太闹腾了，在在小区周边，但但是离小区很很近，走几步步就能到了。”I：“居住环境太差，绿绿化少，树太太少，感觉像像是住在钢筋筋水泥的森林林中”J：“我到公司也就是55公里左右，坐坐车却要一个个小时”K：“我在清华工作，开开车甚至都没没有骑自行车车快”从被调查者的反映映我们可以看看出，他们现现在对所居住住的区域很不不满意，无论论是居住位置置，居住环境境，物业管理理，居住舒适适度还是交通通都提出了很很多的问题，但但由于本区域域内没有能满满足他们的供供应量，所以以在等待，希希望上地能有有他们心目中中理想的物业业出现。3、租房市场分析从我们的调查统计计数据可以看看出，上地已已经投入使用用的住宅基本本保持在95%以上的租售率。经过对调查结果的的分析，我们们得出如下结结论：1上地区域缺少大型型综合出租型型房地产项目目2能真正满足居住需需求的住宅不不多3项目周边房屋出租租率较高4租房人群择房以上上地为主，周周边为辅；标标准住宅出租租价格从10000元到16000元不等5社区景观环境不理理想，绿化率率低6距离公司或单位过过远，通勤不不方便同时，我们也对本本地域的工作作人群情况进进行了初步的的调查。我们们的调查结果果显示：1工作人群以高科技技公司员工为为主。2工作人群中租房的的占总人数的的79%。3工作人群对普通类类的住宅需求求量较大。上地区域出租的房房屋均属于小小业主所有，调调研中没有发发现只租不售售的青年公寓寓项目。目前前该区域剩余的的可租房屋不不多。小结：依照我们对当当代城市家园园，怡美家园园，上地佳园园、上地东里里、上地南里里、上地西里里、安宁庄小小区和毛纺南南小区区域进进行了初步的的调查分析,从调查结果果可以知道，上上地住宅项目目的规模均在在15万平方米以以上。都是单单一业主进行行出租。房屋屋的出租价格格从1000元/月到1600元/月不等，付付款多为半年年付和押一付付三。需求人人群是按独居居或合租形式式进行租赁，人人均承受价格格在600元左右。在我们对本区域的的需求人群的的调查中发现现，租赁房屋屋的多为上地地高科技公司司的员工，从从事是研发和和工人，各小小区房屋的出出租率基本上上保持在95%以上，选择清清河小营居住住的人群达13.6%以上，在回回龙观居住的的人群达14.8%以上，在西西二旗西、三三旗居住的人人群达17.2%。在调查中我们发现现，本区域需需求人群构成成主要为附近近各大公司的的普通员工，其其余为一些管管理人员，年年龄主要集中中在22自30之间这个调查说明本地地域对上地的的客户还是有有相当大的吸吸引力，但由由于供应量的的缺乏，导致致很大一部分分客流外流，但但客流的分布布也是一轻轨轨13号线铺开的的。上述种种情况表明明上地地区住住宅市场的前前景基本看好好，采取出租租的策略也可可谋求较高的的投资回报。七：上地区域市场场调查与分析析1；供应市场调查与分分析在做调查分析以前前我们有必要要就什么是市市场要分析一一下，因为他他是一个综合合性的概念，这这就要求我们们对他的细化化终端有细致致的了解。批发市场在国外是是有特定涵义义的，即指专专门经营农副副产品、水产产品、鲜活产产品的市场，而而在中国，批批发市场却几几乎涵盖了各各行各业、各各种商品，广广泛分布在农农副产品、服服装纺织品、日日用工业品、生生产资料等众众多领域，这这可以说是中中国市场经济济的一大特色色。批发市场产生原因因是，当商品品生产者数量量极多、商品品种类多、生生产批量小、效效率低且生产产关系不稳定定时，通过批批发市场能节节省交易费用用。在这种特特殊的情况下下，批发市场场更有效率。具具体到农副产产品、水产品品、鲜活产品品批发市场，则则是由这些商商品本身的特特性决定的。农农副产品、水水产品、鲜活活产品的生产产受自然条件件、气候条件件的影响较大大，而且产地地分散，距离离消费地较远远，生产者、零零售者中小规规模经营占多多数，因此，为为了保证农副副产品、水产产品及鲜活产产品的供给，稳稳定价格，及及时、快速地地将产品从产产地运往销地地，协调产销销矛盾，需要要一个中介场场所来承担集集中、分散和和价格决定的的功能，而批批发市场就是是起这一作用用的。名词解释：市场：商品交换的的场所。常常常被描述为商商品交换关系系的总和，体体现供给与需需求之间矛盾盾的统一体。市场的类型：完全全竞争市场、完完全垄断市场场、垄断竞争争市场、寡头头垄断市场。花卉市场：以绿植植、花卉、盆盆景、观赏鱼鱼及其附属品品为主要商品品的交易场所所。旧货市场：以已进进入生产消费费和生活消费费领域，处于于储备、使用用和闲置状态态，保持部分分或者全部原原有使用价值值的旧货为交交易商品的市市场。旧货市市场上物品的的价格会低于于相应的新商商品的市场价价格。也常被被称为“跳蚤市场”。建材城：以建筑材材料（包括五五金制品、地地板、陶瓷、玻玻璃、厨卫用用品、木制品品、装修材料料等）为主要要交易商品的的市场，具备备一定规模及及信誉度的，被被统称为建材材城。综合批发市场：涵涵盖各行各业业、各种商品品，如农副产产品、服装纺纺织品、日用用工业品、生生产资料等众众多领域的大大型综合类的的大宗批发性性质的产品交交易集散地。农贸市场：以快速速销售农副产产品，包括蔬蔬菜、水果、肉肉禽蛋类、粮粮食，水产品品，鲜活产品品的小型零售售性质的交易易场所对市场有了综合的了了解后，我们们又对各类市市场目前在北北京的发展趋趋势及未来发发展方向做了了充分的了解解，以便总结结出有目的性性的调查分析析。1、各类市场情况调研中我们在上地地地区仅发现现1个小型农贸市场场、1个物流市场场、1个中小型建材市市场、1个在建花卉市场场、4个钢材市场场，远远满足足不了上地地地区人群的消消费需求。3、市场供需对比示意意图：2；需求市场调查与分分析2、上地公寓、住宅宅小区数量普通住宅小区6个个分别是上地地佳园、上地地东里、上地地西里、上地地南里、当代代城市家园、怡怡美家园；高高档生活区3个分别是上上地MOMA，当代城市市家园二期，领领袖硅谷。各各住宅小区的的规模均在115万平方米米以上，总人人口在5万以上。但但该区域的生生活配套极为为缺乏，如市市场数量、规规模都远远满满足不了当地地人群的需求求。4上地区域人群调研研结果为落实上地区域居居住人群对各各类市场的需需求程度，我我们又进行了了有针对性的的人群调查。调调查中发现人人群对市场需需求程度的排排序如下图：上述情况表明上地地地区农贸市市场的前景基基本看好，在在该方面投资资经营可谋求求较高的投资资回报。第四部分SWOT分析一、项目优势分析析通过对本项目的分分析，我们认认为本项目具具有以下优势势：1、可操作空间较大，有有塑造概念的的空间。2、区位优势：本案位于海淀区上上地桥东北，紧紧邻城市铁路路１３号线，毗毗邻上地信息息产业基地，周周边有许多大大型综合社区区，交通相对对便利，有着着得天独厚的的区位优势。3、土地使用成本优优势：我公司是从合合作方租赁土土地来经营，这这就使得土地地的使用所占占据的资金相相对较少，资资金使用成本本相对较低。二、项目劣势分析析通过对本项项目的分析，我我们认为本项项目存在以下下的不足：1、周边小环境差紧邻项目东侧有一一个自然村落落，由于它的的存在，给项项目的整体形形象带来严重重的影响。这这个村子的拆拆迁问题迟迟迟得不到解决决，二百多户户居民的生活活垃圾和废水水四处随意排排放，村子周周边环境可以以用脏乱差来来形容，如果果这个村子不不能够尽快拆拆迁，对项目目今后的发展展是一个严峻峻的考验和威威胁。2、交通条件有缺陷在上地信息产业基基地工作的客客户及周边的的居民不能直直接到达项目目地，必须通通过上地桥绕绕过轻轨，它它极大地影响响了项目的发发展。3、噪音污染严重项目的南侧和西侧侧分别为小营营西路和城市市铁路和京包包线，这两侧侧的过往车辆辆噪音非常大大，对将来居居住于此的客客户来讲也是是不利的因素素。三、项目机会分析作为上地高科技园园区紧邻的地地段，我们认认为本项目拥拥有如下的机机遇：1、上地北区开始规规划扩张，总总规模面积巨巨大；2、政府规划中关村村北区的定位位，要以商务务服务为主，形形成一个重点点突出的商圈圈；3、北区的土地价格格现在也很高高昂了，直接接导致该地区区房地产价格格高；4、附近地区缺乏大大型的出租性公寓产品；5、附近地区缺乏农农贸市场和大大型综合性市市场。四、项目威胁分析析1、经济分析项目所在区域单一一的经济发展模模式不稳定。上地地区是以软件开发为主的科技园区，上地区域的经济发展直接受IT产业发展的影响，产业单一造成了上地地区经济发展的不稳定性。2、政策分析项目目前前的土地使用用性质是仓储储用地。我们们开发该项目目涉及到土地地使用性质的的变性问题，会会遇到一系列列的政策及审审批问题。第五部分项目定位功能定位（一）总体功能定定位建议为了能更好地推广广本项目，提提升本项目的的知名度，我我们认为有必必要对本项目目进行概念设设计。通过对上地现有房房地产市场的的分析，通过过对上地整体体的规划的考考虑，通过对对中关村北区区总体定位的的分析，结合合项目自身优优势，我们建建议把本地域域建设成为适适合年轻流动动一族集中展展住区，建成成后使本地域域成为上地区区域年轻流动动一族精神家家园。定位依依据如下：上地定位上地定位为：“上上地科技区核核心区，将建建设成一个以以高新技术为为特征的都市市中心。中关关村北区被称称为中关村的的“钻石宝地”，是未来高高新技术产业业的信息交流流和商务中心心。上地状况目前上地高科技园园区被称为中中国的科研中中心，虽然人人员文化层次次很高，但整整体环境缺乏乏便利氛围，居居住场所匮乏乏。客观存在在对本定位物物业的需要。项目预期这样的定位使本项项目真正成为为高科技园区区核心区的配配套地域。自身优势这样的定位符合本本地域业已存存在的需求氛氛围，可以继继续发挥自身身的优势，并并符合日后长长久经营的思思路。文化氛围文化的设计，符合合当前人们崇崇尚文雅，向向往休闲生活活的潜在愿望望。同时可以以合理有效借借助统一型管管理的便利所所体现的独特特性，使本地地域的定位具具有唯一性。（二）分区域功能能定位建议项目的功能定位为为居住、休闲闲、服务于一一体的综合性性物业。其首首成有500平米建议作作为以休闲服服务为中心的的商业设施。其他配套部分建议议如下：车位；餐厅；家政服务；二、价格定位租价定位建议本项目每套租价建建议每套在1000元/套。本价格由由两种方式推推算而来，为为建议价格，具具体的价格要要根据产品自自身的设计、客客户状况和市市场价格情况况进行适时的的调整，以灵灵活的方式进进行调整，以以保持价格的的竞争力和投投资商自身的的利益。具体推算见投资分分析需要指出的是，该该价格为我们们根据目前市市场情况分析析得来，由于于未来上地住住宅租价存在在受到非市场场因素干扰的的可能，我们们没有对未来来价格进行分分析修正；在在项目推向市市场前仍需要要重新进行价价格定位工作作。三、客群定位本项目客户定位要要放开视野，广广泛定位。通通过我们对上上地地区多年年的经验，在在上地发展的的企业不但有有软件开发行行业，还包括括一些软件制制造行业。因因此，我们建建议的客户定定位为：1软件开发行业2软件开发相关行业业，包括娱乐乐，咨询，物物流等3周边居住的年轻一一族4在软件开发中，我们们建议多关注注中小型公司司和企业。第六部分投资分析及其风险险规避方式提提示第一节财务分分析一、投资估算本项目仍处于可研研阶段，有5家设计施工工单位为本项项目设计初步步方案并出具具了方案的毛毛估算，以下下数据均采用用5家设计单位位毛估算的平平均值。（一）项目租赁（使使用）成本:假设设项目建设期期为一年。项项目的年租赁赁成本尚未与与甲方确定，此此时暂按80至160万区间的平平均值120万计算。（二）前期阶段有有关费用：1、规划设计费：47.4万元2、可行性研究及策策划：10万元3、工程勘察费:6万元（三）建筑安装工工程费：1,3544.20万元（四）开发间接费费:不计（五）管理费用:16.255万元（六）财务费用:116.991万元（七）其他费用:35.722万元（八）不可预见费费用:799.48万元（九）总投资=1120+100+6+477.40+11,354..20+166.25+1116.911+35.772+79..48=11,785..96万元二、资金筹措方案案1、资金筹措与投资资计划项目开发投投资资金的来来源有两个渠渠道：一是自自有资金，二二是外部借款款。资金运作作方式为：自自有资金全部部用于投资；；缺口资金则则向外部借贷贷。根据本项目目实际，资金金筹措方面，自自有资金500万元；外部部借款合计1,2855.96万元（本金1,1699.06万元，利息116.990万元）。项项目总投资1,7855.96万元，其中中：建设投资资1,6699.06万元，借款款利息116.990万元总筹资额：1,7785.966万元其中：自有资金金：500万元外部借款款：1,2855.96万元2、贷款本金偿还及及利息支付经营期收入入扣除有关税税费后，即可可用于还本付付息，还本付付息按8年等额分期期偿还。本项目在第一年向向外部借款1,1699.06万元，利率10%,建设期利息116.990万元。建设设期借款本息息合计1,2855.96万元,在经营期前8年等额偿还还，每年等额额支付本息241.005万元，8年可以还清清借款。三、项目经营期估估算（一）经营计划及及财务分析预预案项项目分为公寓寓和综合市场场两部分：公公寓200套房间，每每套每月租金金1100元人民币；；市场有效使使用面积4100平米，租赁赁价格均价为为1.9元/天/平方米。财财务分析预案案：承租期20年；年租赁赁成本120万元；外部部借款利率10%；年出租率85%。（二）年经营收入入确定（2000×0.111×12++0.41××1.9×3365）×85%==466.008万元经营期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年以后各年营业总收入466.088466.088466.088466.088466.088466.08466.088466.088466.088费用及税金681.422670.188657.811644.200629.244255.588237.477217.555195.633经营利润-215.344-204.099-191.722-178.122-163.155210.511228.622248.544270.455(三)经营期估算1、各期经营情况预预测2、静态利润预测：：暂按20年经营期、1200万元租赁成成本计算，静静态利润为2,0888.15万元四、财务指标分析析（一）静态指标分分析：由于本项目尚未与与产权方最终终确定承租期期和年租赁成成本，所以我我们按以下几几种条件对项项目的静态指指标进行分析析。承租期指标年租金成本预案（120万）100万元130万元140万元20年静态利润2088.152508.151878.151668.15静态投资回收期8.97年8.29年9.36年9.77年总投资利润率117%140%105%93%30年静态利润3,900..174,520..173,590..173,280..17静态投资回收期8.97年8.29年9.36年9.77年总投资利润率218%253%201%184%（二）动态指标分分析：由于本项目尚未与与产权方最终终确定承租期期和年租赁成成本，所以我我们按以下几几种条件对项项目的动态指指标进行分析析。1、基准收益率：基准收益率是投资资决策者对项项目资金时间间价值的最低低标准的判断断，也是投资资者可接受的的最低收益率率。当项目的的内部收益率率大于或等于于基准收益率率时，项目在在财务上才是是可行的。本项目基准收益率率为：资金成本率(100%)+风险补贴率率(0.02%%)+通货膨胀率率(1.8%))=12%2、指标分析承租期指标年租金成本预案（120万）100万元130万元140万元——基准收益率12%12%12%12%20年财务净现值305..10495..37209..97114..83动态投资回收期12年9年13.7年15年投资回报率18.28%30.04%12.51%6.80%内部收益率15.01%18.42%13.40%11.83%30年财务净现值470..60679..14366..33262..07动态投资回收期12年9年13.7年15年投资回报率28%41%22%16%内部收益率16.08%19.19%14.63%13.25%分析说明:1、项目预案经经上述指标分分析，结论是是可行的。2、当租赁成本本上浮到140万时，项目目内部收益率率小于本项目目基准收益率率0.17个百分点，提提请决策层注注意。五、不确定性分析析（一）盈亏平衡点点分析假定本项目总投资资不变，开发发经营周期为为20年，用地成成本为120万元/年，租赁价价格如基准方方案所设，则则通过计算得得，当出租率率为60.855%，利润总额额为零，即项项目刚能保本本(未考虑时间间价值)。（二）敏感性分析析本项目敏感性分析析主要是针对对投资全过程程的指标进行行评价，分别别计算租赁价价格、用地成成本、承租年年限、出租率率等单项指标标上下波动时时，对经济评评价指标的影影响。(基准收益率率：12%)指标种类基准方案(以以年租金1220万,承租期20年,资金成本率率10%，出租租率85%为基数数)出租率租赁价格变动75%85%95%-10%-5%+5%+10%财务净现值（折现现率为10%%）3055.10-95.554305.110705.755-91.770106.770503.511701.911投资回报率18.28%-5.72%18.28%42.28%-5.49%6.39%30.17%42.05%内部收益率15.01%8.50%15.01%22.27%8.50%11.74%18.3