XXXX年西安史家湾项目战略规划及定位报告

史家湾项目战略规划及定位报告思路决定出路，角度决定高度——城市的发展进程犹如人类的进化史，对于史家湾项目而言，如果不能抛开城改房的定位角度，将无法步入项目发展的新高度。她曾孕育过华夏名族的起源，她曾见证过无数兴衰成败的历史故事，她是长篇文学《白鹿原》原型，现在她再一次被历史推向发展的浪尖。第一篇：版块漂移第二篇：市场分析第三篇：客群分析第四篇：产品定位第五篇：规划建议纲举目张：◆道与不见之手◆项目DNA分析◆项目地块分析项目地所处位置在浐河西岸，城中村区域史家湾村腹地。欲做此项目，必要对项目周边地形、地貌做客观的评析，以此为基础逐步深入……俯视项目地版图项目区域概述新城区灞桥区雁塔区项目地项目地位置非常尴尬，行政管辖属于雁塔区，治理改造却属于浐灞生态区。由于都偏离了三个行政区域的核心位置，周边人口比较稀疏大多是城中村居民，房地产项目较少，自然景观有待进一步改造。看似一家亲，实则两张皮区域道路交通设施比较完善，东侧东三环、绕城高速四通八达。北侧咸宁路，长乐路贯穿西安主城区，周边幸福路、万寿路以及未来多条规划路纵横交错。规划的地铁5号线和地铁6号线分别贯穿项目地南北，不久的将来进出西安入主城区、南下长安，北上经开交通将会异常便利。交通便利，道路四通八达地铁六号线地铁五号线项目地多多超市迎客隆超市巧玲百货超市福润超市延河超市建设银行工商超市农业银行片区内商圈众多、金融配套丰富，但大多集中在咸宁路上，项目地周边只有个别小型超市。北侧的暖山康城在社区东侧沿街规划有三层沿街商铺，其中包括精品服饰、日用百货、休闲餐饮、经融证券等，目前已经在做定向招商，预计一期入住后投入使用。商圈云集，商业设施完善区域内内的教教育、、卫生生医疗疗设施施较为为完善善，其中中包括括中学学3所，小小学4所基本本满足足周边边居民民子女女上学学问题题。大大型医医院有有7家，灞灞桥康康复医医院、、陕西西省纺纺织医医院、、等驾驾坡医医院、、东郊郊第一一职工工医院院、省省建材材医院院。中中小型型医疗疗卫生生诊所所和社社区医医院多多达数数十个个，足足以保保障基基本的的医疗疗卫生生服务务。省纺织织医院院省建材材医院院东郊职职工医医院古城医医院东方医医院灞桥康康复医医院等驾坡坡医院院穆将王王小学学史家湾湾小学学田家湾湾小学学省安装装公司司二小小市47中学高桥中中学东方中中学生活设设施齐齐全，，满足足居民民医疗疗、教教育需需求史家湾湾——一颗埋埋没在在曲江江、浐浐灞光光芒下下的星星项目地地块评评述曲江核核心区区浐灞核核心区区西曲江江、东东浐灞灞，看看似咫咫尺间间实则则千里里远周边的的区域域都在在如火火如荼荼地大大跨步步发展展，然然而这这片孕孕育了了华夏夏文明明的土土地，，这条条滋养养了关关中大大地的的河流流，却却随着着时间间的流流逝，，渐渐渐走出出了人人们的的视线线，甚甚至被被越来来越多多的人人所淡淡忘。。项目地占地地面积约XXXX亩东西长XXX米南北长XXX米土地性质属属于居住用用地东西北南项目地所处处位置位于于史家湾村村核心腹地地，北部紧贴贴暖山康城城，南部靠靠近雁鸣湖湖一号湖。。项目期西侧是一马马平川的农农民房，三到四层层的低矮建建筑鳞次栉栉比，本地地居民生活活其中，勉勉强维持着着表面上看看似幸福的的生活。城中村腹地地，农民房房鳞次栉比比项目地周边边的高压输电铁铁塔威严矗立，，看似一位位位钢铁卫卫士，其实实带来了巨大大的安全隐隐患。空气中弥漫漫的不是泥泥土的芳香香和芳草的的气息，而而是从翻着白沫的的池塘里散散发出垃圾圾的恶臭。。高压电塔林林立，空气气污浊东侧的浐河河西路，双双向两车道道，向南一一直延伸可可以到达三三环线和绕绕城高速，，直取曲江核核心也就是十来来分钟的车车程。向北直通咸咸宁路，是是进入城区区的主要方方式。道路路上车辆非常稀稀少，偶尔才有有汽车高速速驶过。主主要的公交交线路集中中在咸宁路路上，浐河河西路上只只有一条708路小公交线线。道路平整，，交通比较较方便，车车流量稀少少项目地旁的的浐河流域域河道宽阔，由于目前前处于旱季季，浐河水量较较少，河床裸露露。河床上杂草丛生荆荆棘密布，一股混浊不堪的溪水从中中穿过，完完全不是我我们期待中中“一级水源地地”的景象。浐河水量稀稀少，河床床裸露，河河道内杂草草丛生低调的史家家湾在曲江江、浐灞光光芒下蓄积积着力量浐灞生态区区，规划划总面积129平方公里，，其中集中中治理区89平方公里。。浐灞生态态区被列入入西安市重重点发展的的“四区一一基地”之之一。目目前的浐灞灞生态治理理已经进入入第二阶段段，建设““两塬夹一一川”的南南区（杜陵陵塬、白鹿鹿塬夹浐河河川道约10平方公里））。打造造9公里浐河水水岸线，400亩滨河花园园，2014年浐河将进进入全面蓄蓄水阶段，，启动浐河河碧水工程程，在浐河河滨河西路路的部分路路段建设截截污管道，，封堵了现现有排污口口，并开工工建设“引引灞济浐””工程，不不断净化浐浐河水质。。到2015年这个浐河河综合治理理基本完成成。2015年这个浐河河综合治理理基本完成成随着浐灞生生态区的逐逐步落实和和曲江的生生态资源开开发殆尽，，浐河流域域将成为未未来西安的的新生态宜居居区。我们项目地地位置正好好处在生态态宜居功能能区的核心心，雁鸣湖湖的北侧，，其区位价值潜潜力不可估估量。区域小结1、处在尴尴尬位置的的史家湾，，看似享受受到两个行行政区域的的共同眷顾顾，实际上上却是两区区行政管辖辖的盲区。。2、在曲江和和浐灞的光光芒下，她她犹如沧海海遗珠被大大多数人所所忽视。3、在周边丰丰富的生活活配套设施施、便捷的的交通条件件映衬下，，史家湾自自身的条件件反而显得得贫瘠和匮匮乏。4、随着曲江江核心区域域开发殆尽尽浐灞生态态改造的逐逐步深入，，史家湾将将逐渐被世世人所关注注，之前的的暗淡是给给未来的璀璀璨聚集能能量。第一篇：版版块漂移第二篇：市市场分析第三篇：客客群分析第四篇：产产品定位第五篇：规规划建议纲举目张：：2010.4.15贷款买二套套房首付不不低于50%；2010.4.17“国十条出台台”；国务务院：房价价过快上涨涨区可暂停停发放第三三套房贷款款；2010.9.29中国出台措措施巩固房房地产市场场调控成果果，暂停发发放第三套套及以上房房贷，首套套房首付比比例不低于于30%；2010.1.10《关于促进房房地产市场场平稳健康康发展的通通知》出台；2010.1.12央行宣布上上调存款类类存款准备备金率0.5个百分点；；2010年1月2010年2、3月2010.2.20银监监会会正正式式发发布布《流动动资资金金贷贷款款管管理理暂暂行行办办法法》；2010.2.20《《个人人贷贷款款管管理理暂暂行行办办法法》出台台；；2010.3.08《《关于于加加强强房房地地产产用用地地供供应应和和监监管管有有关关问问题题通通知知》出台台；；2010年4.17新政政2010年9.29新政政政策策高高压压2011年新新年年伊伊始始““新新国国八八条条””、、西西安安““限限购购令令””等等政政策策相相继继出出台台，，将将西西安安房房地地产产市市场场推推入入前前所所未未有有的的寒寒冬冬期期，，2011年注注定定将将成成为为西西安安房房地地产产不不平平凡凡的的一一年年政策策法法规规1.限购购政政策策：：已拥拥有有1套住住房房的的本本市市户户籍籍居居民民家家庭庭(包括括夫夫妻妻双双方方及及未未成成年年子子女女，，下下同同)、能能够够提提供供在在本本市市一一年年以以上上纳纳税税证证明明或或社社会会保保险险缴缴纳纳证证明明的的非非本本市市户户籍籍居居民民家家庭庭，，限限购购1套住住房房(含新新建建商商品品住住房房和和二二手手住住房房)。2.停购购政政策策：：已拥拥有有2套及及以以上上住住房房的的本本市市户户籍籍居居民民家家庭庭、、拥拥有有1套及及以以上上住住房房的的非非本本市市户户籍籍居居民民家家庭庭、、无无法法提提供供一一年年以以上上本本市市纳纳税税证证明明或或社社会会保保险险缴缴纳纳证证明明的的非非本本市市户户籍籍居居民民家家庭庭，，暂暂停停在在本本市市辖辖区区向向其其售售房房。。3.二手手房房贷贷：：对贷贷款款购购买买第第二二套套住住房房的的居居民民家家庭庭，，首首付付款款比比例例不不低低于于60%，贷贷款款利利率率不不低低于于基基准准利利率率的的1.1倍。《通知》要求银行行业监管管部门要要加强对对商业银银行执行行差别化化住房信信贷政策策情况的的监督检检查，对对违规行行为要严严肃处理理。西安楼市市限购令令4.限购类型型：本次限购购的类型型仅限新新建商品品住房和和二手住住房，而而公寓、、写字楼楼和商铺铺不在限限购范围围之内。。国家限购购令的出出台：让让老百姓姓的思维维发生了了变化1.限购对市市场需求求的抑制制是理论论远大于于实践2.限购购的的实实施施打打乱乱了了既既有有的的市市场场运运行行秩秩序序3.限购购不不是是良良药药，，行行政政手手段段过过度度使使用用不不利利于于市市场场长长期期发发展展4.市场场需需求求长长期期被被压压制制，，之之后后必必将将会会有有报报复复性性的的反反弹弹。。5.限购购令令让让一一部部分分投投资资性性需需求求转转向向二二三三线线城城市市，，推推高高了了当当地地的的楼楼价价。。限购购政政策策停购购政政策策二套套房房贷贷实质质影影响响近期期市市场场分分析析1月份份城城东东区区商商品品房房销销量量为为29.55万平方米，，与去年12月相比上涨涨了57.33%；具体分物物业来看，，普通住宅宅销量为25.88万平方米，，环比上涨涨了62.56%；商服用房房销量环比比上涨20.34%；别墅销量量依然较旺旺，销量环环比上涨了了33.25%。车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城东481258830840227831295544城东区2011年1月份销售情情况单位：平方方米一月城东市市场普通住住宅销量为为25.88万平方米，，环比上涨涨了62.56%城东区2011年1月份普通住住宅各面积积段销售套套数分段单位：：平方米50以下50－7070－9090－110110－130130－144144－180180—220220—260260以上13310735155763832719911664本月城东区区普通住宅宅销售套数数为2393套，环比上上涨了46.54%。与以往相相比，1月份城东区区的住宅销销售面积段段偏大，其其中110-130平方米的户户型成交638套，占总量量的26.7%，成为本月月的主力成成交面积区区间；其次次是90-110平方米之间间，占总量量的23.3%；再次是受受刚需及投投资置业群群欢迎的70-90平方米的户户型，销量量占总量的的14.7%；其他面积积段的销售售比重与以以往基本保保持一致。。90~130平方米为城城东主力面面积区间城东区2011年1月份普通住宅宅各价格段销销售套数分段单位：元元/平方米小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500-80008000-10000大于1000024371052955483651973342231287562从本月成交价价格段分布图图中可以看出出，5000-5500元/平方米的房源源共成交548套，占本月城城东区的22.9%，是本月的主主要成交价格格区间；其次次是5500-6000元/平方米的价格格区间，占总总量的15.3%，排行第二；；排在第三的的是6500—7000元/平方米价格区区间，占城东东区普通住宅宅成交总套数数的14%。5000-5500元/平方米的房源源为该区域销销售主力城东区2011年1月份普通住宅宅购买人群来来源情况单位：套本市本省其他地区外省市境外235022210本月城东区普普通住宅的购购买者还是以以本市为主，，占98.2%；本市其他地地区的购买值值占0.9%；外省市占0.9%。与以往一样样，本月城东东区依然以本本市的购房者者为主。东区普通住宅宅的购买者还还是以本市为为主周边项目调研研御锦城水岸东方沁水新城龙湖弗莱明戈戈恒大绿洲暖山康城国际幸福城国际生态城本案项目名称御锦城项目位置长乐立交西北角售房位置长乐立交西北角开发商盛邦新业集团营销代理不详售房电话83528888承建商不详规划设计西北设计研究院景观设计西北设计研究院占地面积13.34万㎡建筑面积30万㎡产品组成小高，高层，别墅绿化率42%容积率2.29总户/栋数一期16栋客户来源本地主力户型三房工程进度一期交房，二期出地平户型配比不详畅销户型三房楼间距70米销售均价7000元/㎡交房日期2012地下车位110面积区间85㎡-210㎡车位比例1：0.8得房率78%开盘日期2010.12销售率2011.2.19日物业公司锦江物业物业费1.4元/平方米优惠方式不详恒盛御锦城项目名称水岸东方4期项目位置长乐路浐河东岸售房位置长乐不立交西侧开发商陕西广厦营销代理广润房产售房电话83516666承建商广厦集团规划设计西北设计研究院景观设计西北设计研究院占地面积1200亩建筑面积215000㎡产品组成高层、小高层绿化率45%容积率2.2总户/栋数7000户客户来源本地主力户型三室工程进度出地平户型配比不详畅销户型三室楼间距50米销售均价6600/㎡交房日期2012.5地下车位378面积区间95㎡～200㎡车位比例1:5得房率75%开盘日期2010销售率70%物业公司白银新城信物业公司物业费1.2元不含电梯费优惠方式均是98折水岸东方4期项目名称沁水新城项目位置长乐东路2号售房位置长乐东路2号开发商陕西兄弟置业有限公司营销代理自销售房电话83251111承建商不详规划设计北京大地建设设计景观设计日本TACK景观公司占地面积190亩建筑面积280000平方米产品组成高层、小高层、多层绿化率70%容积率2.21总户/栋数2952客户来源本地主力户型两房三房工程进度主体封顶户型配比不详畅销户型两房三房楼间距50销售均价7000交房日期2009.7地下车位89面积区间91~208车位比例0.15得房率80%开盘日期2008.1销售率70%物业公司经典物业物业费1元/平方米优惠方式暂无沁水新城项目名称暖山西安项目位置咸宁东路付28号售房位置咸宁东路付28号开发商西安富祥房地产营销代理普兰尼克地产顾问售房电话82290000承建商陕西2建规划设计北京意匠景观设计北京意匠占地面积116亩建筑面积300000㎡产品组成高层绿化率47%容积率3.42总户/栋数2453客户来源本地主力户型两室工程进度封顶户型配比不详畅销户型两室三室楼间距50销售均价7000交房日期2011.9地下车位1300面积区间90~145车位比例0.54得房率82%开盘日期为看盘销售率前期咨询物业公司西安雅嘉物业物业费1.20元/平方米优惠方式存3000抵6000暖山西安项目名称龙湖弗莱明戈一期项目位置浐河生态区浐河西路中段售房位置东二环百盛负一层龙湖生活体验馆开发商西安龙湖地产营销代理自销售房电话83216999承建商不详规划设计西北设计院景观设计加拿大泛太建筑设计公司占地面积818亩建筑面积120万平米产品组成高层,多层,别墅,绿化率50%容积率2.4总户/栋数74栋6700户客户来源本地主力户型四房工程进度处理地基户型配比不详畅销户型四房楼间距30销售均价未定交房日期2013.5地下车位未定面积区间90~300车位比例0.67得房率不详开盘日期未开盘销售率未开盘物业公司龙湖物业物业费未定优惠方式不详龙湖·弗莱明戈项目名称恒大绿洲项目位置浐河畔咸宁东路北侧售房位置西安恒大绿洲会所首层开发商恒大地产集团营销代理易居中国售房电话88181888承建商江都建设规划设计新世纪景观设计新加坡雅克筑景公司占地面积390亩建筑面积70万平方米产品组成高层小高层绿化率45%容积率2.6总户/栋数4410户63栋客户来源本地主力户型两房三房跃层工程进度封顶户型配比不详畅销户型两房楼间距50销售均价6500交房日期2011.9地下车位3240面积区间81~167车位比例1：0.6得房率未定开盘日期2010.12销售率不详物业公司金碧物业有限公司物业费1.20元/平米优惠方式不详恒大绿洲项目名称幸福国际城项目位置纺南路与半引路什字售房位置纺南路与半引路什字开发商宏润地产营销代理易居中国售房电话62260999

承建商不详规划设计不详景观设计不详占地面积785亩建筑面积100万平方米产品组成高层、小高层、多层绿化率40%容积率2.5总户/栋数30000客户来源本地主力户型两房三房工程进度地上20层户型配比不详畅销户型两房三房楼间距50销售均价待定交房日期地下车位不详面积区间70~246车位比例0.5得房率80%开盘日期2010年6销售率不详物业公司宏润物业物业费0.9元优惠方式不详幸福国际城项目暂时叫停停项目名称绿地国际生态城项目位置咸宁东路与浐河西路十字售房位置咸宁东路与浐河西路十字开发商绿地集团营销代理深圳九天机构售房电话88180999承建商四川亚泰西安分公司规划设计英国UA国际建筑设计有限公司景观设计香港玉琪璘景观堂占地面积1569亩建筑面积2百万平方米产品组成别墅绿化率42%容积率0.69总户/栋数3734户客户来源不详主力户型无户型配比24幢双拼；35幢三合院；16幢四联排；12幢六联排工程进度60%楼体已建成畅销户型不详楼间距20销售均价30000元/平交房日期2012-07地下车位466面积区间340~520车位比例1:2得房率不详开盘日期2010-07-06销售率不详物业公司第一太平洋戴维斯物业费3.5元/平方米优惠方式现购房免一年物业费绿地国际生态态城市场小结序号项目名称位置建筑类型销售均价面积区间主力户型1御锦城三环与长乐东路交汇处西北角别墅、多层、小高层、高层700085~210三房2水岸东方长乐路浐河东岸小高层、高层660095~200三房3沁水新城长乐东路2号别墅、多层、小高层、高层700091~208两房、三房4龙湖·弗莱明戈浐河生态区浐河西路中段高层,多层,别墅,未定价90~300四房5恒大绿洲浐河畔咸宁东路北侧高层小高层650081~167三房6暖山西安咸宁东路付28号高层小高层700090~145两房、三房7幸福国际城纺南路与半引路什字多层、高层小高层项目叫停70~246暂无8绿的生态国际城咸宁东路与浐河西路十字别墅30000340~250无周边在售项目目以两房、三三房为主，价价格范围主要要集中在6500~7000元/㎡，个别高端项项目均价过万万元，城中村村改造项目价价格较低，国国际幸福城目目前工程叫停停，之前销售售价格仅在3000元/㎡左右。重点关注重点项目解析析1、原原味味西西班班牙牙风风格格建建筑筑的的100万平平方方米米的的大大型型居居住住社社区区，，体体量量和和风风格格于于我我们们类类似似。。2、一一期期4幢多多层层洋洋房房、、9幢9层小小高高层层，，产产品品与与我我们们不不尽尽相相同同。。3、首首次次使使用用红红陶陶筒筒瓦瓦、、精精致致铁铁艺艺、、圆圆弧弧檐檐口口和和手手工工质质感感文文化化石石等等高高端端筑筑材材与与工工艺艺标标准准。。4、龙龙湖湖特特有有的的五五重重景景观观体体系系。。5、多多种种手手法法将将别别墅墅专专属属的的尊尊崇崇生生活活体体验验与与奢奢侈侈空空间间享享受受，，完完美美嫁嫁接接于于花花园园洋洋房房。。6、社社区区内内优优质质幼幼儿儿园园及及小小学学教教育育资资源源，，以以及及10万平平方方米米的的社社区区配配套套商商业业。。龙湖湖·弗莱莱明明戈戈1、总总建建面面70万平平米米，，南南侧侧紧紧邻邻咸咸宁宁路路，，规规划划中中的的地地铁铁6号线线由由此此经经过过，，交交通通十十分分便便利利。。2、建建筑筑设设计计为为欧欧式式风风格格、、欧欧式式皇皇家家园园林林风风格格。。建建瓯瓯风风格格内内容容丰丰富富但但不不纯纯粹粹。。3、20000多平平米米中中心心水水景景环环绕绕双双会会所所、、7000多平平米米综综合合楼楼规规划划有有超超市市、、餐餐饮饮、、艺艺术术娱娱乐乐中中心心和和儿儿童童活活动动中中心心4、15000平米米运运动动中中心心““一一兆兆纬纬德德””全全程程经经营营管管理理，，规规划划有有室室内内恒恒温温游游泳泳馆馆，，室室内内篮篮球球馆馆、、壁壁球球室室、、桌桌球球室室、、健健身身大大厅厅。。5、2000平米的的国际际知名名幼儿儿园，，为业业主子子女提提供优优质的的基础础教育育。6、全国国一级级资质质的金金碧物物业有有限公公司携携手全全球知知名物物管专专家戴戴德梁梁行，，共同同为您您提供供国际际水准准的英英式管管家贴贴心服服务。。恒大绿绿洲1、总建面为291856.8平方米，于我们紧贴具有直接竞争关系。2、楼体间设有喷泉水系，小区绿化率高达47%，3、本身的配套非常完善，小区设有多功能会所，游泳池，健身房，幼儿园及购物超市等生活配套设施，4、建筑风格为简约欧式建筑，户型面积从97平方米至150平方米户型可以满足不同的购房者的需求，5、户型设计格局自然和谐，建筑构造为全剪力墙结构，结构稳定，抗震性好，6、地理位置非常优越，升值潜力可想而知！暖山·西安SWOT分析市场优优势：：区域域内竞竞争项项目较较少，，市场场有待待深挖挖。交通优优势：：道路路交通通发达达，未未来地地铁上上盖。。商圈优优势：：周边边生活活商圈圈众多多，满满足居居民需需求。。配套优优势：：区域域教育育、医医疗条条件充充足，，生活活质量量有保保障。。环境优优势：：地理理位置置优越越，自自然景景观丰丰富，，环境境优质质无污污染。。竞争劣劣势：：周边边竞争争项目目较为为强势势，竞竞争压压力大大。属性劣劣势：：项目目性质质属于于城中中村改改造，，对树树立品品牌有有影响响。景观劣劣势：：浐河河周边边景观观比较较原始始，形形象欠欠佳有有待治治理和和改善善。距离劣势势：项目目地上配配套设施施匮乏，，生活配配套有一一定距离离。优势劣势机会威胁曲江资源源消耗殆殆尽，浐浐河、雁雁鸣湖成成为新的的宜居生生态区浐河流域域改造为为该区域域带来新新的发展展契机经济实用用型房子子需求量量庞大，，城改房房还有不不错的机机会政策高压压“限购令”对市场造造成极大大冲击，，限制了了部分客客户投资资置业消费者逐逐渐理性性，对城城改房还还有一定定的偏见见周边项目目实力强强劲，直直接造成成客户的的分流项目在性性质上始始终烙着着城改的的烙印，，品质道道路在前前行中受受阻对比之下下，项目目的品质质必须出出奇制胜胜WT主攻战略略指导应对策略略：1、针对周周边项目目而言：：避其锋锋芒，客客户锁定定，不与与其争；；2、针对目目标客户户：打造造好而不不贵的产产品，提提升居住住的品质质；3、针对产产品户型型：借鉴鉴市场比比较受欢欢迎的户户型，填填补市场场空缺；；4、针对市市场价格格：避免免与高档档楼盘的的较量，，张扬项项目的性性价优势势。我们的目目标是立立足浐河河岸打造造片区内内最适合合居住的的房子！！WT战略指导导--克服内部部劣势，，回避外外部威胁胁第一篇：：版块漂漂移第二篇：：市场分分析第三篇：：客群分分析第四篇：：产品定定位第五篇：：规划建建议纲举目张张：客群定位西安“限购购令”的出出台，在抑抑制房地产产市场的过过快增长的的同时，将将一大批本本地投资型型客户、外外地改善型型客户阻挡挡在了我们们的售楼部部之外。首首次置业的的刚性需求求和二套改改善型投资资者成为目目前市场的的主力。偶得客户游离客户重要客户核心客户客群细分客户策略：：以纯粹的产产品形象锁锁定核心客客户；以以精准的价价值体验感感染重要客客户；以以坚挺的片片区价值传传递打动游游离客户；；

以产品品投资潜力力吸引偶得得客户。区域内追求求优质生活活环境，却却承受不了了曲江高额额房价的首首次置业青青年在区域内经经营生意的的外来生意意人有地域情结结或者现在在生活区域域远离城市市核心，稍稍有积蓄急急需改善居居住环境的的本地二次次置业者追求价格低低廉，交通通便利，倾倾心于浐河河未来规划划的本市其其他区域居居民客群特征1、大部分经济济实力比较较薄弱，少少部分相对对富足，具具有务实的的消费观，，价格延伸伸的性价比比往往是他他们考虑的的首要要素素，因为口口袋实在羞羞涩，所以以可承受的的总价有限限！2、对该区域域具有地域域情结，祖祖祖辈辈生生活在这片片土地上，，他们熟悉悉周围的一一草一木，，在这里有有着他们曾曾经的美好好回忆。3、现在生活活、工作的的地方属于于城市的非非核心区，，向往城市市便利的生生活，希望望分享城市市资源，对对区域的改改变望眼欲欲穿！4、他他们们希希望望社社区区内内和和社社区区周周边边有有比比较较完完善善的的生生活活、、交交通通等等配配套套………居住住是是他他们们最最大大的的需需求求，，对对房房子子空空间间分分割割得得是是不不是是合合理理？？没没有有什什么么清清晰晰的的认认识识！！客群群小小结结1、区区域域内内经经济济实实力力相相对对薄薄弱弱的的首首次次置置业业青青年年2、区区域域内内有有一一定定经经济济基基础础，，对对目目前前居居住住条条件件不不太太满满意意的的改改善善需需求求3、纺纺织织城城国国棉棉厂厂的的普普通通职职工工和和一一般般管管理理人人员员4、周周边边商商圈圈内内的的个个体体私私营营者者5、周边边城中中村改改造带带来的的周边边村民民锁定客客户需需求，，制定定战略略目标标第一篇篇：版版块漂漂移第二篇篇：市市场分分析第三篇篇：客客群分分析第四篇篇：产产品定定位第五篇篇：规规划建建议纲举目目张：：项目周周边的的楼盘盘风格格调研研项目名称建筑风格项目建面御锦城别墅采用简欧建筑风格，高层和小高层均才用现代建筑风格30万㎡水岸东方一期到三期都采用现代风格建筑21.5万㎡沁水新城别墅、花园洋房采用新中式建筑风格，高层、小高层采用现代建筑风格28万㎡龙湖·弗莱明戈西班牙地中海建筑风格120万㎡恒大绿洲一期到三期均采用简欧建筑风格70万㎡暖山·西安一期到二期均采用简欧建筑风格30万㎡国际幸福城高层、多层均为现代风格建筑100万㎡绿地国际生态城均为别墅采用地中海式建筑风格200万㎡周边8个项目目主要要是现现代建建筑，，品质质感普普遍较较低，，而且且容易易淹没没在灰灰色的的天际际线之之下！！只有有少数数高端端项目目采用用地中中海式式建筑筑风格格，皇皇马建建议的的建筑筑风格格力求求与高高端项项目看看齐！！细数我我们周周边的的项目目，唯唯有绿绿地国国际生生态城城和龙龙湖弗弗莱明明戈充充分发发挥所所处地地理优优势，，结合合自身身园林林景观观，打打造了了较为为纯粹粹的地地中海海风格格社区区。但但是由由于产产品门门槛过过高，，将很很大一一部分分人挡挡在了了优美美的地地中海海风情情之外外。所所以我我们建建议在在产品品风格格上与与之呼呼应，，在产产品结结构上上与之之配合合，打造纯纯粹的的地中中海风风情高高层、、小高高层社社区，，以弥弥补市市场空空缺。。一改以以往城城中村村改造造房品品质低低、户户型差差的形形象，，塑造造好而而不贵贵的高高品质质社区区，城城中村村改造造也有有春天天。属性定位位：浐河岸上上·地中海原原筑在有价值值的土地地上，河河与山的的价值首首当其冲冲！在整整个项目目区域内内，浐河河水量虽虽然小、、河面虽虽然也窄窄，距离离项目有有一定距距离，但但对提升升项目形形象具有有举足轻轻重的意意义！因此，我我们也要要立足浐浐河岸！！自古及及今，只只要有水水的地方方就是人人居的最最佳去处处！地中海风风情，欧欧陆气质质，点明明项目形形象，将将来整个个建筑都都是欧式式风格，，园林建建议为地地中海园园林，原原筑，还还原本真真的建筑筑，最纯纯的建筑筑，为原原筑！不同的建建筑风格格能为项项目注入入迥然的的形象气气质，从从对以下下几种风风格的分分析比较较中，我我们找出出了合乎乎项目属属性的建建筑风格格；项目精选选欧洲风风情立面面，打造造异域风风情的高高端项目目！以期期实现差差异化战战略定位位！建筑风格现代主义风格新欧陆建筑风格新中式风格风格特征时代感强，代表理性前卫时尚个性化，并反映新材料、新技术的特征是时尚、浪漫的代表，展现的是西方传统的艺术特征，具有鲜明的地域感和档次感；保留并延续名士灰和中国红，并局部汲取冰裂、花窗等建筑元素。建筑形态形体自由、不受约束，讲求体块的穿插、构架的运用等；或点式或板式、或低层或高层；讲究固定的形体比例，大量柱式、装饰线脚的运用，可谓精雕细刻的艺术品；以花园住宅为代表，多以住宅立面所采用；主要继承的是徽派建筑的青砖黛瓦马头墙，画檐挂落小格窗，讲究的是意境和幽雅的塑造，讲究的是家族礼仪以及睦邻友好的传统美德，质朴，加之院子里的松风翠竹，丹桂飘香、小桥流水，是居住别有一番诗情画意。材质选用强调不同材质的强烈对比，虚实结合，表现于实体、石材、金属、玻璃等材质的运用，并注重新技术的含量以石材为主，细部偶有雕花铸铁的运用,采用新古典主义风格，追求三段式的设计手法，强调轴线对称，运用一些简化的古典建筑符号，现代更加入木质等外墙材料，塑造形体的以表达大面积的体块感色彩表现色彩设计中强调运用对比色和金属色，造成稳重、典雅、高贵的视觉印象色彩温暖、热烈、、宁静、细腻色彩以灰、白、木色为主，统一而单纯，视觉上又极具现代特色；代表楼盘万邦时代广场、汇豪信天地星河湾、雅居乐花园重庆金科东方王榭、万科第五园建筑风格格遴选战略依据据：1、城市低低端片区区，周边边色调灰灰暗，要要想远看看就有视视觉冲击击感，首首选欧式式，然后后是美式式和泰式式，但限限于造价价，我们们仅建议议欧式建建筑风格格，风情情浓郁，，色调亮亮丽；2、在普通通的购房房者心中中，对异异域风情情保持的的向往是是毋庸置置疑的，，尤其是是项目地地周边的的老居民民，早已已经厌倦倦了那些些低矮而而缺乏生生机的筒筒子楼布布局，使使用功能能极差！！3、基于打打造一个个浪漫而而有味道道的建筑筑群落，，基于为为这个片片区注入入新鲜的的亮色……基于更多多，我们们的建筑筑风格，，欧式恰恰到好处处！立面仅供参考造型雅致致的建筑筑立面：：看不到一一根管线线的建筑筑外立面面，彰显显着生态态环保理理念。采用的澳澳洲砂岩岩（淡水水），源源于澳大大利亚昆昆士兰州州，是由由石粒经经过水冲冲蚀及沉沉淀于石石床上，，经数百百万年堆堆积变得得坚固而而成，生生态环保保。案名建议：普罗旺斯备选1、花盛香缇2、香颐郡3、月映长桥4、漫芳汀*……犹如遗落人间间的幻境……浪漫，无以言言表主推案名：普普罗旺斯Provence普罗旺斯是这这个世界上最最浪漫的地方方之一，是欧洲的“骑士之城”，是中中世纪重要文文学体裁骑士士抒情诗的发发源地。普罗罗旺斯”已不不但是一个单单纯的地域名名称，更代表表了一种简单单无忧、轻松松慵懒的生活活方式，一种种宠辱不惊，，看庭前花开开花落；去留留无意，望天天上云卷云舒舒的闲适意境境这个地方飘溢溢自由的气息息，这样的气气息蛊惑着艺艺术家创作的的灵感，包括括塞尚、凡高、莫奈、毕加索、夏卡尔等人均在普罗罗旺斯展开艺艺术生命的新新阶段，蔚蓝蓝海岸的享乐乐主义风气，，也吸引了美美国作家费兹兹杰罗、英国国作家劳伦斯斯、法国作家家赫胥黎黎、尼采等人前前来朝朝圣，，当然然，还还囊括括了《山居岁岁月》，将普普罗旺旺斯推推向巅巅峰的的彼得得·梅尔。。普罗旺旺斯浪浪漫的的色彩彩，永永无止止境的的艺术术也吸吸引着着世界界人居居前往往朝拜拜！那午后后弥漫漫着酒酒香的的农场场，停停靠在在海岸岸边小小憩的的游艇艇，少少女耳耳际别别着的的一抹抹紫色色……无论是尼斯斯、戛纳、、安蒂博，，任何人都都不可能到到此而不动动容。普罗旺斯案名释义Provence那片灰色的的天底下，，纵横交织，，蛛网状的的高压线、、高低起伏伏的棚户和和工厂、冒冒着黄烟的的大烟囱、、摇着尾巴巴到处跑的的小狗、风风驰电掣的的拉土车、、所向披靡靡的小货车车……建筑与土地地之间，要要么归为一一体，沦为为大地的附附属，要么跳出大大地的桎梏梏为城市抒写写动人之画卷普罗旺斯，，在灰色的的土地上，，建筑城市市最亮丽的的天际线浐河岸边，，浪漫优雅雅的建筑、、精致优美美的园林地中海生活活款款降临临！一个浪漫天天成的名字字、一个风风情弥漫的的名字、一个可以让让人遐思无无尽的名字字……普罗旺斯，，开启您最美美丽人生之之旅核心SLOGEN：一生浪漫漫，宛如初初见我们要一句句直抵人内内心的口号号，我们要要一句高度度概括项目目气质的广广告语！一生浪漫，，说的是客客户居住普普罗旺斯之之后，整个个建筑、园园林所营造造的生活氛氛围和生活活方式，一一生浪漫，，回到家！！宛如初见，，说的是一一种永恒的的赏心悦目目，说的是是一种浪漫漫如同最初初的心灵感感受，这是是一份永不不变质的、、宛如初见见的美丽！！一生浪漫，，宛如初见见，传达的的是一种让让生命永恒恒美丽的境境界，这是是一种居住住上的人文文关怀和心心灵上的高高度关照！！一生浪漫，，宛如初见见那是时光的的倒退，还还是时光的的穿越，昨昨日和今日日的幸福无无数次地重重叠在庭院院里，普罗罗旺斯的秋秋日，像瀑瀑布一样的的浐河阳光光，明媚而而温暖，这这一生的浪浪漫，宛如如最初的相相见，从未未改变！一生浪漫，，宛如初见见那是时光的的倒退，还还是时光的的穿越，昨昨日和今日日的幸福无无数次地重重叠在庭院院里，普罗罗旺斯的秋秋日，像瀑瀑布一样的的浐河阳光光，明媚而而温暖，这这一生的浪浪漫，宛如如最初的相相见，从未未改变！那浓郁的色色彩是生命命的歌唱，，梵高、塞尚、莫奈、毕加索、夏卡尔、都曾用这里里的色彩，，点亮生命命最绚丽的的画卷，普普罗旺斯……简欧的建筑筑风格：整整个项目的的建筑风格格为浪漫的的欧式建筑筑，如同塞塞纳河边的的小城；实用的中小小户型：简简约而实用用的户型设设计，完全全满足不同同目标客群群，之消费费需求；优美地中海海园林：由由于小区内内铁塔林立立，园林绿绿化面积大大，将会成成为项目大大亮点；丰富而便利利商业：项项目周边临临路部分布布局不同体体量商业，，生活配套套和主题相相配合；泛会所巧妙妙设置：裙裙楼顶部的的绿化，以以及社区内内的部分底底层架空可可以设置泛泛会所；主题会所的的预留：想想和周边的的城改房拉拉开距离，，那就巧于于布局一些些稍显品位位会所；独出心裁的的包装：主主题个性鲜鲜明的楼盘盘，我们的的风情包装装也一定抢抢足客户的的眼球；全地下的停停车位：为为了追求项项目的品质质，人车分分流的地下下生态车库库，生活更更美丽！结论：1、本项目现现代欧式风风格，户型型实用合理理、园林地地中海浪漫漫、优雅，，绿化面积积大。2、针对本片片区内的客客户，范曲曲江已经满满足不了的的客户，环环境的稀缺缺，在性价价比上提升升一定的空空间后，市市场肯定会会有一个小小范围的追追捧！第一篇：版版块漂移第二篇：市市场分析第三篇：客客群分析第四篇：产产品定位第五篇：规规划建议纲举目张：产品定位产品类型：全全部为高层住住宅。高度控制在100米范围内，建建议层高按照照2.9米以上设计，，层数可按照照28、30、31层考虑。底商2F住宅29F住宅30F住宅28F++90米84米95米8米根据2010年11至2011年1月城东普通住住宅市场各面面积区间销售售份额统计开开看，城东市市场主力面积积区间集中在在70㎡~~130㎡范围之间。户型配比根据目前市场场情况同和对对未来3~5年市场的展望望，结合城中中村改造项目目的特点，我我们对本次规规划的户型面面积分布及户户型配比建议议如下：面积㎡户型比例%备注说明50平米左右经济一室8资金实力不是很雄厚的小生意人，既能自己居住又能投资出租70~80平米紧凑二室35首次置业的首选，刚性需求使然，这个区间的产品永远是市场的主流户型80~90平米多功能2+120市场的主流户型，是改善型购房的不变需求90~100平米紧凑三室20作为3房中的经济型，是部分资金实力不足、家庭成员较多客户最爱100~120平米阔绰三室10资金实力雄厚，追求舒适生活的客户120~130平米阔绰四室7三世同堂，共享天伦之乐1户型能有一个入户花园或者空中院馆赠送面积，以提升附加值。2高层全部设计成落地飘窗结构，或者错层阳台，内置储物间，甚至是阳台半面积销售，销售结束后甲方再进行集中封闭。3130㎡左右，设计子母房，满足三世同堂需要，且可分割销售。东郊市场目前空白4结构上全部采取全剪力墙，尽量满足魔幻空间所需，使房子成为能长大的房子，会变形的房子。根据市场提出出的户型建议议270度转角飘窗飘窗露台单元平面：一一梯四户一梯四户的经经典产品在功能分区及及通风采光上上极尽合理！！单元平面：一一梯四户单元平面：一一梯六户一梯四户和六六户的经典产产品在功能分区及及通风采光上上极尽合理！！3室2厅126平米2室2厅85平米户型点评：105.89㎡2+1房2厅1卫，户内花花园送10.95㎡㎡户型点评：127.77平米2+2房2厅2卫，户内花花园、客厅落落地窗送20.25平园林定位组团式地中海海风情园林园林林是是小小区区的的眼眼睛睛，，是是品品质质的的中流流砥砥柱柱，我我们们可可能能要要在在园园林林上上花花点点心心思思，，这这关关系系到到这这个个项项目目的的顺顺利利启启动动，，鉴鉴于于区区域域园园林林水水平平………我们们以以填补补市市场场空空白白方方式式进入入，，以以地中中海海风风情情园园林林与邻邻近近的的高高端端项项目目辉辉映映；；通通过过抬抬升升/下沉沉等等处处理理手手法法，，为为小小区区建建立立多多层层次次、、分分组组团团式式园园林林空空间间体体系系………比如如我我们们将将1号地地命命名名为为：：卡卡梅梅尔尔，，2号地地命命名名为为：：香香波波堡堡，，3号地地位位：：贡贡多多雅雅，，每每一一个个地地块块的的园园林林都都异异彩彩纷纷呈呈，，锦锦绣绣如如同同欧欧洲洲的的湖湖滨滨小小城城！！为营营造造良良好好的的居居住住空空间间，，构构筑筑以以人人为为本本的的生生态态建建筑筑，，设设立立架空空层，引引入阳阳光、、引入新新风、、引入入树木、引引入流流水、、引入入视野野；园林建建议结合开开敞式式广场场/雕塑/喷泉/公共户户外健健身配配套等等设施施的设设计，，以及及不同同层次次乔木木、灌灌木、、草地地的结结合，，创造造出一一种富富有浪浪漫感感的异异域风风情园园；增增加园园林景景观小小径，，可供供业主主茶余余饭后后闲逛逛散步步，也也适合合业主主清晨晨跑步步锻炼炼使用用。部分架架空层层部分结结构，，比如如中央央楼王王。6～8米架空空层设设计，，引入入绿化化、放放置休休憩长长椅、、改建建活动动场所所等，，制造造泛会会所交交流空空间整个小小区通通透明明朗，，绿化化连为为一体体，使使整个个社区区园林林更有有统一一感和和连贯贯感。入户大大堂是是客户户观察察项目目品质质的敏敏感点点，需需重点点处理理。入户大大堂适适度雕雕饰，，凸显显品质质感。。入户大大堂在在项目目的1梯四的的高层层产品品中适适度强强化，，提升升价值值。入户大大堂注意售售楼处处、样样板房房等现现场展展示，，增加加客户户体验验感，，增强强价值值传递递。售楼处处外部部：在几条条岔路路增设设引导导性强强、昭昭示性性佳的的路标标指引引；门口设设置专专属礼礼宾，，并配配置保保安引引导停停车，，增加加车辆辆遮阳阳罩的的人性性化服服务，，提高高接待待品质质；售楼处处外墙墙清洗洗，将将门牌牌更换换为更更具有有昭示示性和和尊贵贵感的的门头头昭示示；门前广场种种植花池花花卉，入口口地毯向外外延伸，形形成进入售售楼处的仪仪式感；强化动线感感知，通过过样板房的的展示，提提升客户价价值感知。。看房动线及及样板间：：安排专职看看房导购人人员；前往样板间间的看楼通通道，两侧侧摆放盆花花，丰富视视觉；看房通道门门岗设置专专岗保安人人员，不能能由其他岗岗位随意替替换，保持持高形象与与精神面貌貌；现代简欧风风格装修样样板间，增增加客户对对生活品质质的感知；；增加样板房房背景音乐乐。安全以安防为核核心的智能能化管理系系统，强调调从社区到到楼栋到入入户的三重重保障品牌与知名物业业管理品牌牌强强联合合，提升项项目品牌形形象品质有效的职能能化物业管管理系统品牌物管：：三大核心心要素的落落实关键点点英式管家标准不必要要参照5星际，但形形象至少要要有英国管管家的派头头；细节落实首首先是服饰饰和礼仪，，将来联系系专门的公公司做培训训即可！商务主题会会所——生活俱乐部部，属于片片区业主的的交际场、、生活场俱乐部定位位：星级标准的的商务主题题会所，打打造休闲生生活俱乐部部。俱乐部设设施建议议：会所面积积约3000平米，设设置红酒酒吧、雪雪茄吧、、咖啡吧