XX市场定价及销售建议报告

美林小城、小上海新城市场定价及销售建议报告目录第一部分：美林小城市场定价及销售建议一、区域房地产市场综述二、区域个案点评三、项目价格形成体系研究四、项目SWOT分析五、项目销售建议一、周边楼盘分布图第二部分：新上海新城定价简报二、类比可实现价值比较价格三、对于07年本项目价格升值空间的预判四、项目优劣势分析第一部分：美林小城市场定价及销售建议一、区域房地产市场综述1、周浦镇简介周浦镇地处南汇区西北，北邻康桥工业区，西邻闵行区江浦镇，南连航头。周浦距人民广场13公里，浦东机场12公里，南浦大桥8公里，为南汇区经济重镇。随着市政交通的完善，轨道R3线建设对南汇未来的便捷出行有了极大幅度的拉升，近几年来“一城九镇”的发展将产业重新布局调整，通过产业带动将人口从市区疏散到郊区，有力推动当地楼市发展，特别是洋山深水港的建设及跨海大桥的通车，使得南汇进一步有了产业支撑，而周浦成为市区至芦潮港的必经之路，周浦原来略显冷僻的地段，其房产随之水涨船高。156套，占南汇总成交的7层左右。周浦镇与附近的康桥镇同属于周康版块，其距离市中心的直线距离不过25公里，作为南汇最靠近市区的版块，该区域集中了现正在销售的楼盘有6个，其现在的均价集中在5500-5700元/平方米之间，也是现在最能吸引外区客户的地方。从今年年初到现在，周康版块共计成交了2、区域房地产发展领跑南汇

周边楼盘分布图天台星城成交价：6000元/m2菱翔苑成交价：5680元/m2龙威茗庭成交价：5450元/m2汇康公寓二期成交价：5600元/m2沈默荷兰园成交价：5500元/m2目前售楼处成交价：5680元/m2二、区域个案点评项目名称：天台星城开发商：上海天台恒星房地产发展有限公司项目地址：康桥镇上南路6333弄建筑面积：16万平方米容积率：1.59建筑形态：小高层销售成交均价：6000元/平方米交房时间：2006年6月点评：该案目前在售房源主要是100-120m2左右的二房和三房，多层和小高层全部配置电梯，品质较高。但距离周浦中心镇较远，生活配套较少。1、云台星城2、菱翔苑建筑类别：小高层、多层

物业地址：南汇年家浜路周西路口

交通状况：581、东周线、沪南线、万野线、639、陆南线等开发商：上海菱朝置业有限公司

销售成交均价：5680元/平方米简介：小区共分三期，一期已售完，现已交房，现在推出的是本案的二期和三期，二期共有11幢，幢距在23--29.4米，共有44种房型，460户住户；三期共有16幢，一房二厅一卫约71--73平方米，二房二厅一卫约86--107平方米，二房二厅二卫约98--112平方米，三房二厅一卫约107--119平方米，三房二厅二卫约113--138平方米。点评：位置好，靠近镇中心，生活购物方便，是从2002年就开始销售的老盘，该盘现还有40套房源在售，主力面积为96平米。3、龙威茗庭建筑类别：8幢小高层和3幢多层物业地址：南汇周浦镇周康路169弄交通状况：581、万野线、原野线等开发商：上海汇业房地产开发有限公司均价：5450元/平方米点评：项目位置较偏，为周浦镇边缘，生活配套缺乏，乘坐公交必须走较长的一段路。小区房型为现在比较流行的户型，面积从95－132㎡不等。4、沈默荷荷兰园建筑类别：：小高层、、多层物业地址：：南汇周浦浦镇韵浦路路167号号交通状况：：581、、624、、639、、申周线、、沪南线等等数十条公公交线路开发商：上上海沈默房房地产有限限公司销售成交均均价：5500元/平方米简介：该案案坐落于周周浦镇周浦浦塘南侧，，周浦镇上上繁华便利利的生活配配套设施为为小区居民民提供完善善的生活服服务。占地地面积66866平平方米，总总建筑面积积达113600平平方米，整整个小区规规划三期开开发，建筑筑结构以多多层、小高高层相结合合为主。小小区内有一一条650米的天然然景观水岸岸，与1.6万平方方米的中心心绿地形成成两个突破破空间格局局的视觉通通道。其间间点缀原木木亲水平台台、风车广广场、羊角角村屋、郁郁金香坛等等十九大艺艺术景观。。二房面积积在89.5--105.5平方米之之间，三房房113.2--127平方方米。点评：该项项目位于周周浦镇中心心，生活购购物方便，，房型方正正，布局通通透。5、汇康公公寓建筑类别：：多层、小小高层物业地址：：南汇周东东路191弄交通状况：：东周线、、同车线、、581开发商：：上海丽丽达房地地产开发发有限公公司销售成交交均价：：5600元/平方米米简介：汇汇康公寓寓本案位位于南汇汇周东路路年家浜浜路口，，总建面面52000平平方米，，总户数数约400户，，目前有有100多套房房取得预预售证，，部分房房源供动动迁使用用，在售售房型：：2房95平方方米，3房114－125平平方米，，4房134－－140平方米米，小区区南部为为9幢多多层，北北部是2幢11层商住住小高层层。由于于周边多多为在建建或未建建工程，，环境稍稍显凌乱乱。但是是该地区区在建工工结束之之后，将将会大大大改善，，小区内内部四房房为景观观房，其其余房型型比较中中规中矩矩，无显显著缺点点，但也也没有特特色。现现在该盘盘有房源源79套套在售，，面积为为114-153平米米.楼盘资料料汇总表表楼盘名菱翔苑天台星城龙威茗庭汇康公寓二期沈默荷兰园平均售价（元/m2)56806000545056005500在售套数401375778114主力面积9611498114157主力总价（万元）6070557270总建面（m2)2000001600005200052000113600楼盘形态多层、小高层多层、小高层小高层多层、小高层多层、小高层容积率1.51.591.391.731.78绿化率44%35%36%30%40%交房时间2006年10月2006年8月2006年10月2006年7月2006年11月三、项目目价格形形成体系系研究定价方法法选定：：市场比较较法推算算单价（运用类类比可实实现价值值、土地地固有价价值评估估法综合合计算））租金还原原法推算算单价（运用单单位租金金、单价价的关系系，结合合区域市市场行情情判断价价格实现现的可能能性）定价的依依据与原原则：类比可实实现价值值是指在在当前的的市场条条件下，，本项目目与周边边同一地地价圈内内同类项项目相比比，所具具备的比比较价值值。在具具体的数数量计算算中，需需全面考考察比较较各类比比楼盘的的诸多价价值要素素。决定定一个成成熟市场场（合理理的买方方市场））的成熟熟商品住住宅项目目的价值值要素包包括以下下三类：：A、市场场比较法法（1）类类比土地地价值———地段段资源的的差异地段从来来就是决决定房地地产价值值的最基基本和重重要的因因素之一一。作为为一个““资源””的概念念，不同同地段具具有不同同的房地地产资源源优势。。即具备备不同的的地产因因子。这这些地产产因子包包括交通通条件、、环境景景观条件件和市政政配套条条件等等等，在某某个时期期内是难难以改变变的。在在同一地地价圈内内的不同同项目，，其类比比土地价价值的差差异主要要决定以以下要素素：市政交通通及直入入交通的的便利性性的差异异：项目周边边环境的的差异，，包括项项目周边边自然和和绿化景景观的差差异、教教育人文文景观的的差异、、各种污污染程度度的差异异以及周周边社区区素质的的差异：：周边市政政配套便便利性的的差异；；地块累计计商业价价值（针针对商业业的地产产因子））（2）项项目可提提升价值值判断如果说项项目的地地段资源源所决定定的类比比土地价价值是客客观不能能为发展展商所改改变的话话（当然然会因为为政府市市政规划划的发展展而改变变），那那么，发发展商所所能做的的最大限限度地使使项目价价值提升升的就是是对项目目的精心心规划、、包装和和管理。。以下是决决定中高高档楼盘盘可提升升价值的的主要要要素：建筑风格格和力面面设计单体户型型设计、、得房率率：设备、材材质档次次建筑规模模空间布局局和环艺艺设计建筑公共共空间、、户外广广场（针针对商业业权重较较大）停车条件件（针对对商业权权重较大大）物业功能能组合（（针对商商业权重重较大））小区配套套形象包装装和营销销策划物业管理理发展商品品牌和实实力（3）价价值实现现的经济济因素———经济济、政策策因素区域规划划：房地产业业和宏观观经济之之间是相相互影响响、相互互制约的的关系。。房地产产市场的的发展是是宏观经经济走强强的结果果，而房房地产业业的发展展，对国国民经济济增长的的贡献又又具有支支柱性的的作用。。一般来来说，房房地产市市场周期期是同宏宏观经济济周期基基本同步步的。政策方面面：利息的变变化、金金融政策策、房地地产相关关政策等等都对商商品住宅宅项目的的价值实实现有着着显著的的影响。。定价法说说明在权重中中，各权权重值为为本机构构价值分分析法之之经验值值。在价值类类比中，，以“1”作为为本项目目类比系系数及类类比值参参照的基基准，大大于“1”则表表明本项项目差于于类比对对象、小小于“1”则表表明本项项目优于于类比对对象，数数值相距距越远，，相差程程度越大大，反之之越小。。项目定价价—类比可实实现价值值模型项目定价价—（土地固固有价值值评估模模型）基本因素权重数具体因数权重数菱翔苑龙威名庭云台星城本项目分值商服繁华状况0.204商业繁华度0.10975808580生活便利度0.09570758580交通条件0.214道路通达度0.08580859075对外交通便利度0.07880858575公共便利度0.05175858580基础设施状况0.196基础设施状况0.09985708085社会服务设施0.09780758085环境质量状况0.121绿地覆盖度0.02490759085自然条件状况0.04985808580环境质量优劣度0.04880758585规划前景0.167用地规划0.08770907585道路规划0.0885758580政策影响0.098政策影响0.09875757575总评分值1178.2778.7482.71580.47计算方法法：本项目修修正系数数：土地地评估系系数+类比比价值评评估系数数可比楼盘盘系数：：类比A项项目价格格类比A项项目修正正系数+类比A项项目价格格类比A项项目修正正系数类比A项项目价格格+本项目价价格：平均可比比楼盘系系数*本本项目修修正系数数=5605.61以此来计计算本项项目市场场可实现现的价格格为：5600元/平平方米类比A项项目修正正系数B、5483元/平方方米结合以上上两种比比较方法法，本项项目可实实现的市市场售价价为：5550元/平平方米租金还原原法本案能运运用收益益还原法法的前提提条件是是：本项项目在区区域中介介市场中中以存在在租赁情情况，因因此我们们初步能能判断本本案在未未来有实实现收益益的可能能。根根据区区域市场场对该项项目所挂挂牌的租租赁价格格来看，，位于本本项目已已交房中中位置朝朝向均较较高的房房源市场场可接受受租金为为850元/月月，投资资回报率率则为2%左右右，以此此来计算算本项目目市场可可实现的的价格为为：（该价格为项项目期房价格）以上得出的市市场价格5450元/平平方米为本项项目目前期房房的市场价格格，而从本项项目的实际情情况而言，本本项目目前存存在着部分现现房产品。从目前区域中中介报出的本本项目市场现现房平均价格格5600元元/平方米左左右，且根据据市场发展规规律及建造成成本的因素来来看，普遍多多层与小高层层的价格差为为5%左右。。结合以上依依据，普润认认为本项目现房部分的市场价格为为：5700元/平方米从区域市场各各楼盘小高层层与多层的价价格差比例分分析，本项目目小高层与多多层的可实现现价差在600-800元/平方米米。因此普润润建议本项目目多层与小高高层的价格分分别为：多层：5100元/平方米小高层：5800元/平方米期房价格现房价格多层：5300元/平方米小高层：6000元/平方米对于07年本本项目价格升升值空间的预预判07年本项目目可能在现有有的价格基础础上客观上调调3%左右，，即：升值依据：根据据近近期期南南汇汇房房地地产产市市场场普普遍遍的的升升值值规规律律即即2-4%；；根据据南南汇汇区区整整体体人人口口导导入入的的密密集集度度之之07年年不不会会有有大大幅幅度度增增加加；；根据据目目前前动动迁迁房房源源的的规规模模以以及及未未来来动动迁迁房房的的施施工工量量预预判判；；预判判07年年南南汇汇整整体体新新房房市市场场供供应应量量将将逐逐渐渐偏偏少少，，稳稳步步形形成成供供求求平平衡衡关关系系；；根据据南南汇汇区区宏宏观观经经济济的的发发展展将将会会稳稳步步增增长长，，居居民民消消费费能能力力有有上上升升的的潜潜力力存存在在。。小高高层层：：5970元元/m2多层层：：5250元元/m2（该该价价格格制制定定不不包包含含07年年本本项项目目现现房房部部分分的的折折旧旧费费用用及及其其他他不不可可预预见见费费用用））四、、项项目目SWOT分分析析（1））优优势势分分析析地段段优优势势美林林小小城城位位于于沪沪南南公公路路、、上上南南路路口口，，距距离离周周浦浦镇镇中中心心步步行行约约15分分钟钟，，地地理理位位置置较较有有优优势势。。交通通优优势势项目目与与主主干干道道沪沪南南公公路路相相连连接接，，距距人人民民广广场场约约30分分钟钟车车程程，，且且项项目目周周边边公公交交车车线线较较多多，，分分别别拥拥有有581、、603、、639、、534、、沪沪南南线线、、周周南南线线等等数数十十多多条条公公交交车车线线，，出出行行较较为为便便利利，，交交通通优优势势明明显显。。规模模优优势势美林林小小城城总总建建筑筑面面积积达达35万万平平方方米米，，预预计计可可容容纳纳总总人人口口将将超超过过1万万人人，，属属区区域域内内的的第第一一大大盘盘。。市市场场形形象象已已经经建建立立，，将将为为后后续续开开发发项项目目奠奠定定较较好好的的基基础础。。市场场认认同同度度优优势势由于于该该项项目目的的大大盘盘效效应应在在区区域域市市场场上上已已经经建建立立，，消消费费者者已已经经完完全全认认同同该该项项目目。。从从目目前前的的市市场场销销售售情情况况来来看看，，该该项项目目在在区区域域市市场场中中的的销销售售量量也也是是名名列列前前茅茅。。教教育育资资源源优优势势项目目周周边边拥拥有有众众多多教教育育资资源源，，如如建建桥桥学学院院、、周周浦浦中中学学、、周周浦浦小小学学、、康康桥桥镇镇第第三三小小学学、、周周东东幼幼儿儿园园等等。。（2））劣劣势势分分析析动动迁迁房房劣劣势势项目目所所在在区区域域为为动动迁迁房房的的重重点点区区域域，，包包括括美美林林小小城城等等在在内内的的区区域域楼楼盘盘均均有有相相当当部部分分的的动动迁迁房房源源，，为为项项目目的的后后期期开开发发品品质质与与项项目目的的提提升升价价值值带带来来影影响响。。周周边边形形象象劣劣势势项目周边边分布大大量破旧旧平房，，形象档档次较低低。且给给购房者者带来较较大安全全隐患，，视觉效效果上也也有较大大抗性。。噪噪音劣势势由于项目目位于主主干道沪沪南公路路上，平平日来往往车辆较较为频繁繁，噪音音及环境境污染较较为严重重，该因因素已经经成为了了项目的的一大难难以解决决的抗性性。房房型劣势势本项目在在房型上上存在一一定缺陷陷（如卧卧室与书书房布置置不合理理、餐厅厅采光效效果差、、走廊过过长等））均影响响其利用用率。（3）机机会分析析整体南汇汇经济发发展迅速速，人口口导入速速度较快快，为南南汇区整整体房地地产市场场的发展展带来了了有利支支撑。目前区域域房地产产价格走走势较为为平稳，，基本没没有出现现大起大大落的现现象，而而该因素素的成立立是目前前宏观调调控以来来少数基基本保持持价格平平稳的区区域，可可以看到到区域市市场泡沫沫基本不不存在，，未来区区域房地地产市场场的发展展潜力将将会是极极大的。。由于受到到世博会会的利好好因素影影响，世世博会外外围辐射射区域越越来越受受到世人人瞩目，，投资型型客户也也会更为为关注发发展潜力力大的重重点区域域，本项项目所在在区域正正是该因因素的组组成部分分，而本本项目的的极多利利好因素素也将成成为关注注区域内内的关注注楼盘之之一。从区域内内楼盘目目前的规规模来看看，少有有后续大大规模的的房源供供应，而而本项目目由于属属区域内内的大盘盘，未来来市场供供应将会会持续较较长时期期，项目目的发展展潜力也也将是巨巨大的。。（4）威威胁分析析同同质楼盘盘的竞争争从目前的的区域市市场来看看，与本本项目同同质化的的楼盘较较多，部部分楼盘盘以低价价来吸引引客户，，同时消消费者的的选择余余地也加加大，市市场竞争争压力突突现。拆拆迁周期期的影响响由于本项项目周边边平房较较多，目目前部分分正在动动拆迁，，而如此此大规模模的拆迁迁势必要要延续较较长的一一段时间间，此影影响必将将会给本本项目未未来的后后续开发发带来较较大的影影响。宏宏观调控控的后续续影响虽然目前前宏观调调控对区区域市场场的影响响并不十十分突出出，但随随着房地地产市场场的高度度发展，，未来市市场定会会随着房房地产发发展而逐逐渐深入入。届时时，怎样样合理的的规避调调控给本本项目所所带来的的市场压压力，将将是目前前所必需需要界定定和考虑虑的因素素。项目SWOT小小结：综合来看看，本项项目优势势多于劣劣势，机机会胜于于威胁，，但部分分劣势以以及威胁胁将在较较长的时时期内影影响本项项目的发发展，而而由于前前期销售售给本项项目建立立的市场场基础将将会更直直接的改改变消费费者对本本项目不不利因素素的抗性性，因此此本项目目具备可可操作性性的先天天条件和和综合优优势。五、项目目销售建建议从目前房房地产发发展的趋趋势来看看，完备备的销售售体系的的建立将将是确保保销售率率的首要要前提。。从本项目目来看，，由于在在前期的的市场推推广中基基本已经经建立了了市场影影响与知知名度，，消费者者心中的的认可度度普遍也也较高。。这一点点正为后后期的市市场销售售提供了了较大的的利好存存在，而而由于消消费者购购房越来来越理性性化，本本项目未未来势必必要在前前期所做做工作的的基础上上以提升升产品附附加值以以及进一一步提升升产品的的整体形形象上大大做文章章，才能能有效的的去化房房源，达达到利润润最大化化。且本本项目存存在多家家产权方方，对项项目统一一对外营营销带来来无法避避免的阻阻力，我我司建议议整体项项目争取取统一对对外营销销的销售售方，避避免同一一项目多多家恶性性竞争的的局面产产生。建议具备备的销售售条件样板房装装修布置置完毕景观样板板段及看看房通道道完工必须具备备体验式式营销的的各种条条件知名的代代理公司司全程营营销代理理项目统一一售楼处处重新包包装投入入使用虽然根据据上海市市相关规规定，只只要主体体工程完完成三分分之二以以上即具具备预售售条件。。但普润润公司建建议在具具备如下下体验式式营销的的销售条条件之后后进行销销售，才才能以最最快的销销售速度度实现最最高的销销售利润润。策略解析析：体验式营营销客户购买买的不仅仅仅是房房屋建筑筑本身，，更是一一种社区区生活及及服务。。采用体验式营营销模式，寓寓销售于于生活体体验，转转生活体体验为销销售促进进。借助项目目现场、、样板房房、样板板段及会会所等形形象展示示，合理理安排客客户体验验生活的的路线及及流程，，让客户户在正式式签约购购房之前前亲身感感受、体体验未来来生活社社区的种种种细节节，体验验环境、、建筑和和生活三三者的互互动和交交融。三大形象象展示借助已交交房的社社区环境境与景观观，设置置看房样样板区域域，挑选选几套产产品来打打造人性性化样板板房，使使客户能能够充分分感受到到环境、、建筑与与生活三三者的互互动与交交融。对现有会会所的功功能进行行完善，，以满足足休闲娱娱乐、康康体健身身、运动动等功能能，以符符合大盘盘的整体体形象。。样板形象象展示会所展示示现场形象象展示对售楼处处及周边边形象重重新包装装。包括括销售道道具的准准备（沙沙盘、经经典音乐乐、人性性化接待待等）、、景观绿绿化、工工地形象象、围墙墙包装等等。售楼处的的重新包包装建议可以以对售楼楼处重新新装修包包装，包包括对销销售功能能区域的的人性化布置等均均将对现现有售楼楼处产生生直接冲冲击。洽谈区/模型展展示区/休闲区区/销控控区/休休息区/形象展展示区/办公区区样板房、、样板段段展示从细节入入手，打打造人性化样样板房，，对室内内布局进进行装潢潢上的布布局提示示，避免该该物业房房型设计计上的不不足。顺势开盘体验式营销销所需条件件基本具备备市场形象进进一步提升升工程基本本完成市场知名度度和认同度度大幅提升升意向客户积积累达200组以上上具体开盘时时机建议所需条件开盘①预留期期房到现房房的升值空空间，给购购房业主一一定的升值值预期；②开盘实实行“低开高走走”的价格提升升战略，即即“低价入市，，适应市场场，平价抢抢市，占领领市场，高高价面市，，引领市场场”；③销售过过程中采用用“小幅频调调”的调价价方式，定定期上调““1－3％％”，既达到相应应的调价目目的，又达达到客户挤挤压的销售售效果。合合乎客户买买涨不买跌跌的心理，，强调产品品品质升值值的广阔空空间。销售策略建建议第二部分：：小上海新新城定价简简报一、周边楼楼盘分布图图宁怡苑成交价：4600元元/m2康庭苑成交价：4800元元/m2楼盘名平均售价（元/m2)在售套数主力面积主力总价（万元）总建面（m2)楼盘形态容积率绿化率交房时间宁怡苑4600112924372000多层、小高层1.2336%06.6康庭苑48001291135442000多层1.341%06.8“小上海新新城”未来来可实现的的市场单价价范围为4600-4800元/平方方米。二、类比可可实现价值值比较价格格三、对于07年本项项目价格升升值空间的的预判07年本项项目可能在在现有的价价格基础上上客观上调调2%左右右，即：升值依据：：根据近期南南汇房地产产市场普遍遍的升值规规律即2-4%；根据南汇区区整体人口口导入的密密集度之07年不会会有大幅度度增加；根据目前动动迁房源的的规模以及及未来动迁迁房的施工工量预判；；预判07年年南汇整体体新房市场场供应量将将逐渐偏少少，稳步形形成供求平平衡关系；；根据南汇区区宏观经济济的发展将将会稳步增增长，居民民消费能力力有上升的的潜力存在在;根据该地块块的市场可可利用价值值偏低的因因素进行预预判。4700-4900元/平方方米优势：项目四至均无主干道环绕，噪音污染较小；整体南汇经济发展迅速，人口导入速度较快，为南汇区整体房地产市场的发展带来了有利支撑。区域市场泡沫基本不存在，未来区域房地产市场的将有一定发展潜力。劣势：该项目交通状况较差，出入非常不便；项目地段位置较偏，土地利用价值不明显；周边居民销售能力不高，整体档次较差；项目基本以动迁房源为主，与区域商品房差距甚大；周边多以破旧平房为主，区域形象极差；未来区域在规划不明确的前提下，市场的发展不可预计，项目可能会遇到不可预料的抗性；动迁居民迁入的时间以及数量不可预计，本项目未来可能会有较高的空置率；项目周边以沿街商铺为主，配套基本不成熟。四、项目优优劣势分析析本地块劣势势明显大于于其所存在在的优势，，且部分负负面影响因因素在短时时期内难以以有所改观观，通过对对目标地块块自然资源源和社会资资源两方面面的研究，，我司认为为该地块利利用价值不不大，地块块开发过程程中可能存存在不少不不可预见的的风险（如如动拆迁、、安全隐患患等）。项目优劣势势小结：9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。02:14:3602:14:3602:141/5/20232:14:36AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2302:14:3602:14Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。02:14:3602:14:3602:14Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2302:14:3602:14:36January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20232:14:36上上午02:14:361月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月232:14上午午1月-2302:14January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/52:14:3602:14:3605January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。2:14:36上午2:14上上午02:14:361月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力