X年博威云龙项目营销策划案

博威—云龙项目营销策划案CHINASTAR华星2013年1月梳理项目现状及自身，客观分析竞争市场理性找到核心策略！机遇和挑战并存！解读区域解读项目一二报告目录解读市场三客户推导四经济测算五PART1解读区域区域解读5年一个台阶，鄞州中心区发展一路南移，大鄞州格局显现万达南部商务区云龙镇2005年万达广场2010年南部商务区鄞州中心区格局初现产业升级，城市再扩容从鄞州万达广场到南部商务区，带动了整个鄞州区的发展，随着目前南部商务区的崛起，城市发展一路向南姜山镇云龙镇距离东钱湖2公里区域解读云龙镇东临东钱湖，西接鄞州中心区，区位优势得天独厚距离南部商务区6公里区域解读云龙镇是传统的工业强镇，区域购买力强劲概况：云龙镇地处鄞州东南，镇域面积40平方公里，全镇有常住人口2.57万，外来人口3.73万，辖17个行政村、1个居民会、2个渔业社。经济：全镇共有各类企业：762家产值上亿企业：20家利润超千万元企业：14

高新技术企业：20家各类工程技术中心：14家，专利500余件各类专业人才约2500人，其中中国工程院院士1重点企业：博威集团、锡青铜带、汇港集团、碧彩实业、浙东精铸为代表的一批高新技术企业云龙镇云龙镇地理优势得天独厚但是区域发展却一直处于瓶颈期区域解读城市化进程缓慢，区域认知度一直停留在乡镇概念老旧建筑区农田农田荒地区域解读次鄞州中心区板块逐渐兴起云龙镇缺乏实质性利好，城市化进程处于弱势区域解读云龙房地产产起步晚，，配套初级级，区域竞竞争力弱，，吸纳性较较差云龙镇鄞州中心区区板块鄞南板块潘火下应板块东钱湖板块块区域小结区位优越，，但不属于发发展的核心心板块潜力较大，，短期难吸纳纳大量城市市人口PART2解读项目项目解读东临安置小小区，西靠靠主干道，，居住舒适适性较为一一般安置小区主干道项目解读景观绿化空空间较小，，并且分割割成多个组组团项目解读ART-DECO建筑风格，，四种建材材运用，后后期施工工工艺要求较较高项目解读中小户型配配比，主力力户型基本本达到三房房，产品设设计较优建筑90㎡以下的户型型建筑130-139㎡的户型面积段70-90㎡100-120㎡120-140㎡套数227200154581比例39.1%34.4%26.5%100%项目解读本地家喻户户晓的大型型企业，有有较强号召召力第一个房地地产项目，，创口碑的的关键一役役博威集团荣荣获：“国家级企企业技术中中心”“国家首批批91家创新型企企业”“国家级博博士后科研研工作站””“国家认可可实验室””“中国优秀秀民营科技技企业”“浙江省工工业龙头骨骨干企业””旗下企业共共拥有：1项国际发明明专利24项国家发明明专利2项国家“十十一五”科科技支撑计计划项目承担5项国家火炬炬计划项目目3项国家科技技创新基金金项目主持和负责责起草15项国家标准准2项行业标准准连续16年被评为银银行资信AAA级企业项目“硬件件”一般需要提升产产品品质和和营销推广广来增加市场场竞争力，，打开利润润空间PART3解读市场市场解读鄞州中心区区细分成以以下四个房房地产板块块云龙镇鄞州中心区区板块鄞南板块潘火下应板块东钱湖板块块鄞州中心区区区域发展逐逐渐成熟，，配套齐全全，房地产产逐渐进入入稳定期潘火下应新近通过鄞鄞东南规划划，未来8年投资400亿重点建设设区域，也也是鄞东房房地产价值值谷地鄞南板块中心南扩发发展区，以以南部商务务区为代表表，目前认认知度较高高，价格已已经攀升至至高点东钱湖板块块传统富人区区，目前以以千万级以以上高端别别墅为主区域市场自自成一体华公馆15316元/㎡风格璟院18252元/㎡荣安蝶园13685元/㎡城南华府13865元/㎡雍城世家15495元/㎡荣安府24845元/㎡金色珑庭12963元/㎡中基理想城城15198元/㎡印象外滩17587元/㎡隆兴峰景苑苑17120元/㎡御玺园30584元/㎡城市上园12942元/㎡宜家花园13346元/㎡潘火下应片片区：13000-18000元/㎡鄞州中心区区：15000-30000元/㎡姜山片区：：8000-12000元/㎡小城春秋9700元/㎡都市华庭11800元/㎡奥克斯人才才公寓（待待售）万科地块（（待售）和协地块（（待售）奥克斯地块块（待售））华茂地块（（待售）本案市场解读鄞州区在售售项目和未未售项目，，共计潜在在供应量超超100万方2012年鄞州区（（不含城西西）住宅市市场共计供应90.24万方，较去去年有了很很大的增长长，增幅为为33%鄞州区2012年共计成交交63.56万方，较去去年同期上升了140%；全年市场场供需两旺旺，近两年年压抑的需需求量集中中爆发市场解读中心区供应应以改善型型中大户为为主，和本案竞争争较小项目规模万㎡产品类型开盘时间主力面积（㎡）均价（元/㎡）主力总价（万）备案/推出销售率荣安府16高层2011.5.22135-155精装24500（装修5000）330-380550/93559%雍城世家40别墅、高层2010.6.26学院派55-75住宅170-190学院派15500住宅15000-16000学院派85-116住宅255-3041854/241477%苏豪爱居1.5高层2011.659-7518000（装修2000）106-135139/20169%隆兴峰景苑6.6多层、高层2011.4120238174/26366%雅戈尔御玺园11类独栋、复式2010.11.13复式275-290类独栋400复26000（3000装修）类独栋40000复式715-754类独栋1600复161/276类独栋67/7266%印象外滩16.3多层、别墅、高层2011.12洋房2012.6高层洋房138、201；别墅275；高层95、129高层17000，洋房18500，别墅33000-37000高层150-204洋房255-372别墅907-1017高层382/388多层147/160别墅0/4090%中基理想城4.9高层2012.7.5123201217/28377%江湾府第3.4别墅、多层、高层2012.12.19高层106，多层190高层14100，多层18200，150-345高层34/21716%盛世华府3.7高层2012.12.1690-145㎡15500140-224136/30245%市场解读东钱湖片区区以千万级级以上高端端别墅为主主，和本案没有有直接竞争争状态项目产品类型区域户型面积地下面积货量已售余货整体均价在售香湖湾别墅东钱湖250-270约902401736713298在售钱湖御景湾别墅东钱湖500-700（含地下）150-2505474734024在售九唐别墅东钱湖730-2700（含地下）300-12006055528301在售卡纳湖谷二期南区别墅东钱湖420-520170-30089533632233在售钱湖比华利二期别墅东钱湖470-740（含地下）150-3001731434431在售钱湖悦府别墅东钱湖500-800（含地下）200-37012413111293002012年东钱湖片区成交排行项目名称成交套数总成交面积均价九唐85803.3329836钱湖比华利105731.0740378卡纳湖谷93772.8830426钱湖御景湾42777.1431881香湖湾92375.0114252市场解读潘火下应片片区主打性性价比，以以低总价的的刚需产品品为主和本案有一一定的竞争争项目规模万㎡产品类型开盘时间主力面积（㎡）均价（元/㎡）主力总价（万）备案/推出销售率宜家花园16.5高层2011.9.25117170789/88789%荣安心居7.3高层2011.9.17130-13815500-16000234-248296/43868%和协风格璟院8高层、别墅2010.11.21高层137、170别墅255-265高层18000（装修2500）；别墅40000高层233、340别墅1100高层185/35253%荣安蝶园5.3高层2012.590、13715000-16000117、178397/50579%中物科技园8.6小高层2011.4住宅62、931300074、112152/24562%金色珑庭5.3高层2012.680-113㎡15000120-169234/31075%市场解读下应片区刚刚需类项目目成交客户户以首南街街道和下应应街道为主主云龙区域客客户比例约约8%左右奥克斯置地地平均楼面价价为：3550元/平方米今年8月竞得，结结合市场目目前锁定中中端的刚需需客群万科地产平均楼面价价为：5880元/平方米定位中端的的城郊结合合项目市场解读2013年区域供应应超4463套万科和奥克克斯等品牌牌大盘入驻驻将会迅速速炒热区域域风格璟院18252元/㎡荣安蝶园13685元/㎡金色珑庭庭12963元/㎡宜家花园园13346元/㎡项目销售状况80以下80-100100-120120-140140-160160-180180-200200以上库存库存库存库存库存库存库存库存风格璟院在售---54-80-32中物科技园在售593530-----宜家花园在售-78120110--7739荣安心居在售---10021822-荣安蝶园在售-108-100----金色珑庭在售105610-----奥克斯潘火地块未售17079085889248万科下应地块未售产品预计以80-120平米户型为主合计17762771048952949899119市场解读读云龙房地地产板块块和鄞州州区市场场脱节，，区域自自成体系系云龙镇鄞州中心心区板块鄞南板块块潘火下应应板块东钱湖板板块区域市场场自成一一体市场解读读目前区域域一个尾尾盘项目目，2013年下半年年供应量量将会集集中爆发发君悦龙庭庭（尾盘盘）总建：4.5万方均价：8631元/㎡龙鼎花园园（售罄））本案银亿地块块（未售））产品类型小高层住宅占地面积28391㎡建筑面积60055㎡总户数295户容积率1.6得房率85%层高2.8米开发商宁波启明光大置业开盘时间2012年5月4号户型面积98-138㎡，车位388个市场解读读君悦龙庭庭：定位为精精品刚需需盘，均均价8600元/㎡，目前前基本售售罄137㎡137㎡101㎡101㎡101㎡101㎡101㎡101㎡101㎡101㎡101㎡101㎡106㎡106㎡106㎡106㎡106㎡106㎡106㎡106㎡98㎡98㎡98㎡98㎡132㎡132㎡132㎡132㎡132㎡132㎡101㎡101㎡120㎡120㎡110㎡110㎡市场解读读君悦龙庭庭：蓄客期一一年，销销售期半半年常规报广广、积极极外拓，，多渠道道拓客是是推广中中的重点点发布媒体发布日期发布周楼盘名推广节点东南商报4月12日星期四君悦龙庭前期宁波晚报4月26日星期四君悦龙庭前期东南商报4月26日星期四君悦龙庭前期现代金报5月3日星期四君悦龙庭前期宁波日报5月3日星期四君悦龙庭前期东南商报5月10日星期四君悦龙庭开盘期现代金报5月10日星期四君悦龙庭开盘期现代金报5月17日星期四君悦龙庭开盘期东南商报5月23日星期三君悦龙庭开盘期东南商报5月31日星期四君悦龙庭开盘期现代金报6月7日星期四君悦龙庭续销期东南商报6月14日星期四君悦龙庭续销期东南商报7月4日星期三君悦龙庭续销期现代金报7月12日星期四君悦龙庭续销期现代金报7月26日星期四君悦龙庭续销期东南商报8月2日星期四君悦龙庭续销期东南商报8月24日星期五君悦龙庭续销期现代金报8月31日星期五君悦龙庭续销期现代金报9月13日星期四君悦龙庭续销期东南商报10月10日星期三君悦龙庭续销期现代金报10月12日星期五君悦龙庭续销期宁波晚报10月17日星期三君悦龙庭续销期东南商报10月18日星期四君悦龙庭续销期宁波日报10月24日星期三君悦龙庭续销期现代金报11月7日星期三君悦龙庭续销期2009年拿地楼楼面价1106元/㎡2010年项目启启动，年年末正式式动工2011年4月11日进场2012年5月1日品鉴会会2012年5月5日开盘全年报告告投放量量达25篇市场解读读君悦龙庭庭：80%的客户来来自云龙龙镇和周周边17个乡镇少量高教教园区教教师和企企业员工工楼盘名称客户区域购房需求君悦龙庭80%为云龙镇和周边17个乡镇，10%来自横溪和莫枝镇，10%为高教园区教师以及企业员工为子女买婚房和自住占最大比例本地换房其次市场解读读银亿项目目：楼面价2043元/㎡，目前前已开工工，预计计明年10月开盘产品以别别墅+高层为主主，是本本案的重重点竞争争对手与本案同同期推出出有利于于区域起起势但是对于于项目销销售来说说喜忧参参半非常规性性市场，，容量小小，受众众有限云龙区域域特征：：数据：目前云龙龙年均去去化约3.5万方明年下半半年将有有2个项目，共共计约15.5万方的潜潜在供应应量市场小结结鄞州中心心区：环境配套套优越，，中高端端云集东钱湖片片区：城市后花花园，千千万级别别墅区下应潘火火区：高性价比比区，刚刚需大盘盘扎堆云龙镇片片区：区域去化化量小，，后市供供应大区域竞争争激烈，，后市不不容乐观观PART4客户推导导解读客户户区域发展展的瓶颈颈注定了了项目短短期难以以吸引大大量城市市外溢群群体云龙镇鄞州中心心区板块鄞南板块块潘火下应应板块东钱湖板板块以往个案案来看，，云龙是是个本地地人买房房比例达达70%以上区域域因此本案案吸引到到城市溢溢出客户户的可能能性较小小客户核心心策略：：立足云龙龙镇，力力抓本地地有限客客群让本案成成为区域域客户首首选！客户界定定一：云云龙及周周边17个镇区云龙镇经经济发达达，下属属达17个镇区，，这部分分客户对对于本区区域有较较强的归归属感，，是本项项目需要要重点把把握的年龄职业购买动机40-50岁村企事业单位中层小型加工企业主有一定资产的农业户自住为子女买房3KM全镇有常住人口2.57万，外来人口3.73万王夹岙村园馋村任新村荻江村前徐村徐东埭村云龙村冠英村石桥村双桥村顿岙村荷花桥村前后陈村陈黄村上李家村姚家浦村甲村村客户界定定二：云云龙及周周边17个镇区全镇762家企业，，其中产产值上亿亿的有16家，国家家级高新新技术企企业18家尤其是博博威集团团、锡青青铜带、、汇港集集团、碧碧彩实业业、浙东东精铸等等重点企企业的年年轻员工工年龄职业购买动机25-35岁村企事业单位新进员工云龙及周边乡镇企业高管婚房或过渡银行业员员工政府机关关员工大型企业业中高层层客户界定定三：宁宁波大市市范围这部分群群体对云云龙认知知感较强强，但是是收入有有限，受受城区高高房价的的挤压，，回流至至家乡买买房结婚婚或过渡渡性购房房年龄职业购买动机20-30岁在宁波工作的云龙人婚房或过渡公交线路起讫站途经通行时间117明园－甲村家乐福、体育馆、二号桥、儿童公园、紫郡、下应街道、云龙06：20－18：30109客运中心－云龙客运中心、轻纺城、石契、钟公庙、鄞州区政府、下应、东钱湖、云龙05：40－17：40111甬港南路－横溪紫鹃新村、东湖花园、华泰剑桥、天宫庄园、下应、云龙、横溪05：15－20：15128李惠利医院－顿岙村兴宁桥东、日月星城、长丰、万达广场、下应、云龙、隐学山庄、东钱湖06：20－17：40云龙公交交线路客户界定定四：高高教园区区及鄞东东南各乡乡镇这部分客客群有一一定的购购买力，，较为看看好和认认同区域域前景，，是项目目的偶得得客群年龄职业购买动机20-45岁各类职业婚房自住投资兼自住横溪镇东钱湖各各村高教园区象山、宁宁海、奉奉化潜在客户宁波工作的云龙人偶得客户高教园区及鄞东南片区的购房群体主力客户大云龙片区所有购房群体项目的三三大客群群：年龄职业购买动机云龙本地约70%40-50岁村企事业单位中层小型加工企业主有一定资产的农业户自住为子女买房25-35岁村企事业单位新进员工云龙及周边乡镇企业高管婚房或过渡20-30岁在宁波工作的云龙人婚房或过渡其它区域约30%20-45岁各类职业婚房自住投资兼自住PART5经济测算算君悦龙庭庭（尾盘盘）总建：4.5万方均价：8631元/㎡本案银亿地块块（未售））经济测算算目前区域域仅有一一个项目目提供价价格参考考经济测算算物业类型体量均价总销住宅部分64840.438600557627698商业部分9011.1514000126156100车位383个3万/个11490000合计

695273798我们以目目前的价价值来测测算，得得出总销销为6.95亿元THANKSFORLISTENING9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。02:24:3002:24:3002:241/5/20232:24:30AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2302:24:3002:24Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。02:24:3002:24:3002:24Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2302:24:3002:24:30January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20232:24:30上午02:24:301月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月232:24上上午午1月-2302:24January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/52:24:3002:24:3005January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2:24:30上午午2:24上午午02:24:301月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。02:24:3002:24:3002:241/5/20232:24:30AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2302:24:3002:24Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。02:24:3002:24:3002:24Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2302:24:3002:24:30January5,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月20232:24:30上上午02:24:301月-2315、楚塞