XX营销策略专案

营销策略专案2007年9月12号思路的形成源自对项目的深度思考，对项目层层剖析，知微见箸，实现未动而先行！

市场——大发展下的楼市背景07伊宁多层楼市导航

品牌资源楼盘营建白杨丽景经典花园后推出的第一个楼盘，借助经典花园的市场口碑和良好的地段，赢得了一定市场。地段价值楼盘上海城位于伊宁主干道解放西路中心路段，克服之前市场负面影响，成为热销楼盘之一。品质资源楼盘怡安都市田园开发商大力的景观打造，以及通过去年与今年对楼盘的品质营造，受到市场追捧。规模资源楼盘

江南春城

外来开发企业，经过两年的挣扎，守得云开见月明，以较大的社区规模，稳步去化。仁和苹果社区号称30万平方米的苹果生活乐土，大规模和仁和房产在开发区的影响力，一直是该楼盘成功销售的关键。07伊宁多层楼市导航价格导向楼盘

钻石花苑边缘地段，但一投入市场就以低于其它楼盘300元/平方米的价格宣传，引起了广泛关注度。民怡新居

以低价位、小户型，缓步销售。楼市机会楼盘

天合康城、荣华苑在地段、价格、品质和品牌方面均没有大的引导力，市场火爆是生存机会。07伊宁多层楼市导航项目名称地址开发栋数套数主力户型预计房价上海城（黄埔苑）新客运站旁16栋600多套户型齐全3楼2300以上天合康城二期黎光街8栋+去年8栋600多套78平米、83平米、102平米3楼1870元仁和苹果社区开发区安徽路与福州路交叉处6栋312套户型齐全3楼1660-1930多仁和苹果社区（南区）开发区安徽路与福州路交叉处25栋1000多套户型齐全未定荣华苑小区后天山后街4栋300套户型齐全3楼1860-1920元江南春城开发区三中对面9栋300套左右户型齐全3楼1890元钻石花苑218国道8栋400多套户型齐全3楼1600都市田园飞机场路20多栋700多套户型齐全3楼1946白杨丽景体育场20多栋600多套户型齐全3楼2400多元民怡新居胜利街旧货市场12栋400套户型齐全3楼1800元伊宁多层市场列表多层住宅行情播报：

全民地产大势看好规模：70万平方米左右，项目分布于伊宁的各个区域，四面开花价格：跳跃式增长，2006年下半年1450元市场均价，2007年8月1750元左右。去化速度：各房产公司都保持良好销售，呈现平稳销售态势。产品：产品类型单一，缺乏新型产品；普通住宅产品剧增，优质产品少。目前市场仅有四个高层楼盘,都占据了绝佳的地段！（高层住宅区位图）高层市场看点分析一下市场上的高层,看看他们的主张是什么?华东东··百百盛盛总建建筑筑面面积积：：23611.4平平方方米米销售售均均价价：：2466元元/平平方方米米销售售率率：：住住宅宅已已认认筹筹95%面积积范范围围：：104.59————204.59平平米米户数：104户户综合分析析：1、利多多：具有有非常好好的地段段，生活活机能配配套齐全全、交通通便捷。。2、利空空：环境境嘈杂，，并不适适宜人居居。3、市中中心绝佳佳的地段段掩盖了了其弱点点，博得得了客户户认同。。主推广语语：中央商圈圈，荣耀耀府邸营建·望望景华庭庭总建筑面面积:43000平方方米销售均价价:2500元元/平方方米销售率:50%面积范围围:160平方方米左右右户数:234户户综合分析析:1、利多多：位于于伊宁市市主干道道解放西西路，优优势地段段、交通通便捷生活配套套齐全。。2、利空空：位置置临街，，噪音污污染严重重，缺乏乏住宅应应有的舒舒适环境境。3、伊宁宁市的第第一座高高层住宅宅，但由由于市场场对于高高层住宅宅的认同同感销售状况况一般。。主推广语语：砥柱柱城市中中流，远见伊宁宁未来白银谷总建筑面面积:平平方米销售均价价:2400元元/平方方米销售率:98%面积范围围:139.79，，202.86平方米米户数:44套综合分析析：1、利多多：位于于青年街街商圈，，住宅资资源贫乏乏，属于于稀缺地地段。2、利空空：环境境嘈杂，，影响居居住品质质。3、市场场空白点点和学区区成为住住宅销售售的关键键。主推广语语：双子星座座,幸运运星宿46尊我们对竞竞争对手手及其营营销推广广分析的的结论是是：伊宁市的的高层，，大都占占据了良良好的地地缘优势势伊宁市的的高层，，目前的的价格在在2400元———2600元元伊宁市的的高层，，大都保保持中庸庸的特点点伊宁市的的高层，，在市场场空白的的机遇与与客户认认同的挑挑战中徘徘徊伊宁市的的高层，，在标榜榜高居住住品质的的同时，，都忽略略了高档档住宅最本本质的特特点———良好的的居住环环境。那么直面面现状，，我们的突破口在哪里？？多层楼盘盘的同质质化，竞竞争激烈烈，而高高端市场场产品贫贫乏；城中心优优质地段段稀缺，，为高层层市场预预留空间间；地价高，，房价涨涨，为保保证利润润空间，，高层是是首选；；小部分追追求生活活品质的的客户，，呼唤高高档住宅宅小结与思思考：伊宁高层层楼市剖剖析启示示：强势资源源者赢强势资源源集大成成者大赢！产品———了解并并完善自自己，与与认识竞竞争对手手同样重重要！项目SWOTS：地块环境境：地块块平整、、生态环环境优良良、闹中取静静，适宜宜做高端端物业。。地段：紧紧邻主干干道解放放西路，，交通便便利。学区：有有三中、、二十四四小等优优质教育育源。升值潜力力：位于于开发区区前瞻性性区域，，商务公园就在在对面,升值潜潜力巨大大。W：周边生活活配套目目前不是是很齐全全。开发企业业在地产产界没有有显著影影响力。。T：市场对于于高层楼楼盘的接接受程度度。项目周边边的多层层楼盘会会分流部部分客户户。O：目前伊宁宁市场高高端楼盘盘稀缺，，但有市场场需求。。市场中高高层项目目少，竞竞争处于于萌芽状状态。与其它高高层项目目相比,本案处处于劣势势.本项目与与其它在在售或待待建楼盘盘相比:在地段资资源方面面,其它它高层都都处于商商圈核心心位置,与本项项目相比比优势明明显。在开发商商品牌资资源方面面,他们们都属于于伊宁地地产界的的前辈,具有良良好的客客户资源源与品牌牌效应。。如何克服项目目与其它高层层相比地段方方面的弱势，，争取到最大的的目标客源？？问题一：如何突破开发发商品牌资源源限制，快速树立市场场认知度？问题二：我们的主张：：决战资源决胜市场项目核心资源源挖掘：区位资源环境资源教育资源配套资源交通资源投资热点开发区，紧邻解放路，具有稀缺地缘价值。周围绿树成荫荫闹中取静，环境清幽，具有良好居住住环境。三中二十四小，让孩子从小接受良好教育熏陶。社区会所、游泳池等内部配套具有吸引力。。紧邻解放西路，出行便捷。有了这些还不不够，我们对对现有规划的的建议：对现有规划的的意见此种设计方式式，虽然满足足了地块利用，，但未从市场场角度考虑，设设计理念非常常陈旧，无法符符合现代复合合地产的需求。。户型秉承人性性化设计理念念，追求创意意先进，精心心设计三到四个户型，，户型种类不不宜过多、过过杂。在保证私密的的前提下，采采取开放格局局，特宽开间间，保证较高高的得房率。。每户通风采光光，通过观景景凸窗与南北北双阳台把绿绿色引入室内内，让花草的的气息敞入屋屋内，使房型型在功能性、、舒适性、经经济性、科学学性上达到完完美统一。户型设计建议议房型总体部署署原则在环境优秀、、景观好（如如中心景观周周围）的配大大房，好房卖高价；在在沿街，边角角地方配以小小房型低价，，便于去化。。安防系统建议议人们对居住环环境的要求不不断提高，希希望拥有高效效率、舒适、、温馨、便利利以及安全的居住住环境，因此此我们建议本本项目在安防防系统做到以以下几个方面面：1、楼宇对讲讲系统：除实现身份确确认，门禁控控制外；还可可实现紧急求求助，红外报报警、烟雾报警警等家居安保保功能；2、车辆管理理系统：磁卡识别，自自动控门，对对车辆放行，，并记录到物物业数据库，，实现无人管理理；3、电子巡更更系统：在小区关键地地段设立电子子巡更点，既既起到防卫作作用又能监督督工作人员负责责情况；4、周界防盗盗报警系统：：在小区关键地地点布置安装装主动红外双双射探测器，，在设定的时间区域内内对这些地点点实施设防；；5、闭路监控控系统：对小区内的主主要出入口、、重要公共场场所、停车场场出入口、每每栋楼入入口门门厅等等重要要位置置进行行实时时监控控和录录像、、监控控。规划篇篇综合合处理理意见见：现代房房地产产开发发步入入品质质时代代,楼楼盘规规划、、配套套、环环境越越来越越被人人们关关注，，成为为判断断楼盘盘品质质的重重要指指标，，而一一个规规划设设计方方案的的好坏坏很大大程度度上决决定着着楼盘盘成败败命运运。规划设设计应应该与与时俱俱进，，从市市场的的角度度考量量，注注重差差异化化，营营造楼楼盘个个性，，从而而提升升楼盘盘竞争争力，，达到到预期期的目目标。。因此，，我们们建议议更换换规划划设计计单位位！营销———在在狭小小的市市场缝缝隙里里挖掘掘最大大的市市场份份额首先,来看看看我我们未未来的的业主主，他他们是是一群群什么么样的的人？？他们必必定有有较强强的经经济基基础他们对对物质质享受受充满满欲望望他们注注重精精神内内涵他们在在各自自的工工作领领域中中占据据重要要的位位置他们对对居住住有自自己独独到的的要求求和眼眼光！！他们，，就是是金帝帝·城城市愿愿景的的追随者者！我们尊尊称他他们为为城市领领航者者!!客户定定位不是所所有的的建筑筑都可可以让让他们们仰目目，它所具有的的气势和力力度，必须是眼界和心灵灵的彻底折服服！建筑外立面面眼界社区景观设设计室内空间物业服务、、智能化升值潜力产品竞争力力配套设施只有我真正正看得上的的，才是我我想要的！！（凝聚时代代精神）（人与自然然的沟通））（便利是关关键）（满足所有有舒适的要要求）（贴心、安安全、方便便）（增值、保保值）触碰内心深深处最敏感感的神经！！这个神经包包括：听觉觉、感觉、、视觉听觉感觉视觉楼盘浓缩价价值的体现现楼盘精神内内涵的共鸣鸣楼盘表现力力度的影响响形象竞争力力心灵听觉——听听起来就是是我想要的的！给楼盘一个个形神和一一的好名字字！每一个城市市都有一个个远景规划划每一个城市市的人都有有骨子里流流淌着的美美好生活愿愿望！金帝·城市市愿景———城市领航航者生活之之域金帝·城市市愿景感觉——为为购房者留留一个想象象空间通过整合推推广，金帝帝·城市愿愿景应该在在目标客户户群里形成成这样一种种观念：金帝·城市市愿景，精神与物质质达到共融融那么，第三三种生活应应该是物质质和精神都都趋向于平平衡的一种种高质量生生活方式！！感觉的营造造者——第三种生活活，静候伊伊宁如果说解决决温饱是第第一种生活活，纯粹的物质质享受是第第二种生活活，营销主题感觉的营造造者——第三种生活活，静候伊伊宁这是一个精精神符号，能获得社社会的广泛泛认同,是绝大多数数目标群的的自我认同同和相互认认同。这是一个社社交名片，它告诉别别人，你你和谁在一一起，你在在人群中的的位置,你你过的怎样样的一种生生活。这是城市理理念的一个个提炼，是时代精精神的一个个概括。营销主题感觉的营造造者——城城市领航者者生活之域域形象定位项目形象定定位直接瞄瞄准目标客客户群体——城市领领航者。这是专属于于这类特定定人群的生生活版图这里，令精精神与物质质达到共融融！暗线：第三三种生活，，静候伊宁宁明线：城市市领航者生生活之域我们其实需需要明暗两两条线来完完成楼盘感感觉的营造造！视觉：将我我们所想要要表达的，，直观传递递给客户。。好了，现在在一起来看看看，我们如何把把关于楼盘盘“眼界与与心灵”的的信息传递递给客户？？营销策略：：三个支撑点点从执行手段段上看，我我们归结出出三个关键键点，支撑撑项目销售售：客户挖掘关键字分众营销销售物料关键字多向包抄活动营销关键字经营人群营销策略：：客户挖掘：：瞄准目标标多多管齐下分众营销单张，针对性活动动行业大客户户专场活动企事业单位位VIP客户户夹报、DM目标区域客客户手机短训，，业主通信信保温活动，，推荐奖励励旧业主准业主单张、巡展展活动广泛客户营销策略：：销售物料，，多向包抄抄，定点传传球除楼书、户户型图、总总规图等常常规资料外外，为配合合现场销售售与推广应根据项目目阶段性推推广卖点，，制作不同同资料：生活手册———全面阐阐述项目概概况，周边边配套等业主通讯———通过直直邮派送准准业主，介介绍工程进进度、销售售快讯等多期夹报———含项目目前景利好好，促销信信息等，针针对目标客客户投放单张——配配合各个活活动推进制制作单张派派发，吸纳纳客流，同同时广布项项目信息营销策略：：活动营销：：因时度势势，经营人人群活动营销做人气做人群做热点做业主做品牌营销策略：：活动营销：：因时度势势，经营人人群1、做品牌——提升形形象，引发发关注在项目品牌牌建设阶段段，举办新新闻发布会会，巡展等等活动，增进公众认认知度，同同时赢得各各媒体的广广泛关注，，为拉升金帝品牌牌形象，推推广项目预预热。营销策略：：活动营销：：因时度势势，经营人人群逢大时大节节、销售旺旺季利用大大型活动聚聚集现场人人气抢占客流，，传播品牌牌效应，挖挖掘潜在客客户。2、做人气聚集人气，，抢占客源源营销策略：：活动营销：：因时度势势，经营人人群在销售闲日日，针对特特定客户群群（专业市市场、企事事业单位客户）举办办专场活动动，如银行行VIP客客户理财沙沙龙等，吸吸纳目标客户，，推行针对对性营销。。3、做人群群——深挖客客源，对口口营销营销策略：：活动营销：：因时度势势，经营人人群把握社会热热点，举办办专题活动动，增进品品牌美誉度度，借力推广项项目优势，，创造持续续旺销的业业绩。4、做热点点——紧扣热热点，借力力营销营销策略：：活动营销：：因时度势势，经营人人群在不同推货货阶段，穿穿插不同类类型业主活活动，鼓励励旧业主推推荐新业主够房房，保温客客户资源的的同时，借借助口碑传传播挖掘各各层次客户，促促成持续销销售。5、做业主主——保温客客源，鼓励励推荐价格策略：：我们建议开开盘销售均均价为2500元元/平方米米当然，如果果规划更具具前瞻性；；户型更为科科学、合理理配套设施更更完善；……一切做的更更好我们有信心心卖到2800元元/平方米米甚至更高………我们的支持持点：金帝公司打造精品建建筑的决心心,对产品的雕雕琢程度,好的价格需需要好的产品来支撑撑!合富辉煌专业地产代代理商,致力成为地地产品牌提升专家.以对客户户与市场的把把握度取胜胜!合作共赢谢谢!9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。02:19:2002:19:2002:191/5/20232:19:20AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2302:19:2002:19Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。02:19:2102:19:2102:19Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2302:19:2102:19:21January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20232:19:21上午02:19:211月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月232:19上午午1月-2302:19January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/52:19:2102:19:2105January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2:19:21上上午2:19上上午02:19:211月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。02:19:2102:19:2102:191/5/20232:19:21AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2302:19:2102:19Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。02:19:2102:19:2102:19Thursday,January5,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2302:19:2102:19:21January5,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月20232:19:21上上午02:19:211月-2315、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。一月232:19上午午1月-2302:19January5,202316、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2023/1/52:19:2102:19:2105January202317、空山新雨后后，天气晚来来秋。。2:19:21上午2:19上上午02:19:211月-239、