XX产品设计附加值总结以四季花城为例

产品设计附加值总结以四季花城为例2007年3月15日设计部:金晓龙第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！1、缘起2、定义3、营销关系4、成本关系4、设计发展5、客户投诉6、风险控制产品附加值目录第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！产品附加值缘起私家花园地下娱乐室露台私家天面您看过有复式花园、2楼带地下室、有天窗的洋房吗？------花城七期广告语为什么销售宣传喜欢侧重附加值？第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！附加值(ValueAdded)是附加价值的简称，是在产品的原有价值的基础上，通过生产过程中的有效劳动新创造的价值，即附加在产品原有价值上的新价值。定义产品附加值哈佛大学出版的《企业管理百科全书》中对附加价值的解释如下:附加价值是企业通过生产过程所新增加的价值;或者，从企业的销售额中扣除供生产之用而自其他企业购人的原材料成本，也就是企业的纯生产额。对应以上两种附加价值的概念，产品附加值应该包括两个方面的内容，即通过企业的内部生产活动等创造的产品附加值（生产环节）和通过市场战略在流通领域创造的商品附加值（销售环节）。第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！广义附加值：通过营销手段，赋予室内空间更多的功能意义，同时为业主带来附加的生活方式。狭义附加值：通过设计手段，在规则允许的范围内，为业主带来产权外的额外可使用建筑面积。定义产品附加值附加值带来一种附加的生活方式，比房子本身更富有生活情调和想象空间；更容易从情感上打动客户！第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！产品附加值营销2005年5月6日广州四季花城销控表优点：1楼和6楼有附加值的单位销售速度比普通楼层快．丹桂苑单元1单元2单元3单元5单元6单元7单元8单元合计楼层01020301020301020102010201020102036层111

1

11

11

85层111

11

1

63a层111

11

1

63层111

11

11

72层

11

11

1

51层11111111111111

14合计4661561111122126046161222338第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！产品附加值营销丹桂苑

价目表实际价格

单元房号套内面积建筑面积原始单价原始总价附加价值定价总价定价单价1单元30195.8105.78

4,427

468,241

2,000.00

470,241

4,4451单元3a0195.8105.78

4,417

467,183

2,000.00

469,183

4,4351单元50195.8105.78

4,387

464,009

2,000.00

466,009

4,4051单元60196.03106.05

4,347

460,952

47,722.50

508,674

4,7971单元10280.9589.38

4,088

365,359

73,910.00

439,269

4,9151单元20280.9589.38

4,148

370,722

10,000.00

380,722

4,2601单元30280.9589.38

4,188

374,297

10,000.00

384,297

4,3001单元3a0280.9589.38

4,178

373,404

10,000.00

383,404

4,2901单元50282.0290.57

4,148

375,658

10,000.00

385,658

4,2581单元60285.8294.76

4,108

389,246

94,448.00

483,694

5,1041单元103102.81113.52

3,651

414,484

152,162.00

566,646

4,9921单元203102.81113.52

3,711

421,295

13,352.00

434,647

3,8291单元303102.81113.52

3,751

425,836

13,352.00

439,188

3,8691单元3a03102.81113.52

3,741

424,701

13,352.00

438,053

3,8591单元503102.81113.52

3,711

421,295

13,352.00

434,647

3,8291单元603102.81113.52

3,671

416,755

88,432.00

505,187

4,450首层单价提高了134０元／平米顶层阁楼毛胚提高了45０元／平米优点：有附加值的单位有卖点，价格也高于其它楼层；利润也高.顶层私家天面提高了78０元／平米第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！产品附加值营销丹桂苑

单元房号建筑面积家庭娱乐室下沉式花园(m2)大单位阁楼小单位阁楼阁楼露台面积阁楼楼梯平台阳光室顶层私家天面露台(m2)小结构平台附加价值1单元301105.78

1

2,000.001单元3a01105.78

1

2,000.001单元501105.78

1

2,000.001单元601106.05

1.00

22.94

47,722.501单元10289.3849.58

15.76

73,910.001单元20289.38

1.00

10,000.001单元30289.38

1.00

10,000.001单元3a0289.38

1.00

10,000.001单元50290.57

1.00

10,000.001单元60294.76

1.00

80.56

1.00

94,448.001单元103113.5239.0673.36

1

152,162.001单元203113.52

1

13,352.001单元303113.52

1

13,352.001单元3a03113.52

1

13,352.001单元503113.52

1

13,352.001单元603113.52

96.35

88,432.00实际附加值详表第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！产品附加值营销假凸窗阳光室结构平台实际这部分空间等同卧室效果《2200层高不计面积阁楼空间私家天面地下室私家花园第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！产品附加值营销第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！产品附加值营销不是所有的附附加值单位都都那么好销．．．．架空停车空间间回填土空间案例:文竹轩地下室室的扩大设计计变更设计变更：回填区改地下下室教训:地下室面积增增加，销售总总价增加；销销售速度缓慢慢，靠加大宣宣传和降价９９折处理．－－－－附加值不是越越大越好．第一管理资源源网（），提供海量量管理资料免免费下载！产品附加值成本附加值应该做做多大?四季花城附加值类型及分布汇总产品类型多层洋房情景洋房（华中版）情景洋房（华南版）ＴＨ叠加ＴＨ小高层产品区位１－３期２－３期１－６期４－６期４－６期４－６期附加值类型家庭娱乐室（地下室）■■■■■■首层私家花园■■■■■■露台■■■■■■顶层阁楼■■

楼梯间顶平台■

顶层私家天面■■■■■■赠送结构平台■

■阳光室■■■■■■亲水平台

■

空中合院

■结构空腔

■■

二层高阳台（计露台）

■备注

附加值类型及及分布花城的产品类类型多,附加值类型涵涵盖面广.第一管理资源源网（），提供海量量管理资料免免费下载！产品附加值成本附加值应该做做多大?售价与成本的相对关系低容积率的小小区要控制附附加值面积.成本:可售比=可售面积/(可售面积+附加值面积)>85%

即100平米可以做17.6平米的附加值面积.

85%的可售比是针对全期而言,不是针对每一套.是个宏观概念.各产品类型的的可售比产品类型一梯二多层洋房(小三房)华南版情景洋房TH叠加TH可售面积540450250370附加值面积501005074可售比91.5%81.8%83.3%83.4%第一管理资源源网（），提供海量量管理资料免免费下载！附加值类型成本控制

单方建安成本单方销售价格财务效能说明家庭娱乐室（地下室）1500(毛坯）按1000元/平米(三A期),

1300元/平米(三B期),1700元/平米(六期)中有部分成本属结构被动成本,附加值成本会比测算成本低.首层私家花园1、1925（下沉式）；2、700（非下沉式）下沉式花园按1200元/平米,普通按1700元/平米计高普通花园成本属景观被动成本,附加值可视为零成本.顶层阁楼850大三房按450元/平米，小三房及两房按650元/平米低有部分成本属结构被动成本,附加值成本会比测算成本低.楼梯间顶平台70020000元/个高

露台/顶层私家天面166按600元/m2,天面按800元/m2高该部分成本属结构被动成本,附加值可视为零成本.赠送结构平台8508m2以下按10000元/个；8m2以上按12000元/个高该部分成本属结构被动成本,附加值可视为零成本.阳光室1500统一按2000元/个低有些阳光室进深尺度太大,结构成本增加明显.进深需控制在<1000亲水平台1470统一按20000元/个中

空中合院1380按售价的一半,５期悦山基准价５３４３元／平米；合２６７１元／平米；中

结构空腔1500按1700元/平米中该部分成本属结构被动成本,附加值成本会降低.二层高阳台（计露台）730按售价的一半,５期悦山基准价５３４３元／平米；合２６７１元／平米；高

备注

产品附加值成本附加值应该做做多大?售价与成本的相对关系利用被动成本本的附加值单单方利润高,要加以充分利利用.第一管理资源源网（），提供海量量管理资料免免费下载！产品附加值成本附加值应该做做多大?售价与成本的相对关系高端产品的总总价高,附加值对总价价的影响小,同时附加值的的利润也高,要尽量多做.销售:销售总价=原始总价+附加值总价原始总价/销售总价>???

>85%

?销售总价的提高会引起目标客户人群的转变(低端产品尤其要注意).比销售总价更更重要的是附附加值单价的的高效区间;这与客户的实际使用需求有关.第一管管理资资源网网（），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！产品附附加值值成本本附加值值应该该做多多大?售价与与成本本的相对对关系系产品类型单元房号套内面积建筑面积原始价原始总价家庭娱乐室附加价值初始成交总价初始成交单价原始总价／销售总价面积可售比华中版情景洋房首层带地下室文竹轩1单元101146.9159.816,6991,070,567112.17112,1701,182,7377,40190.50%58.76%华中版情景洋房首层带地下室雅竹轩15单元101146.9159.816,9301,107,48370.5870,5801,178,0637,37294.00%69.36%华南版情景洋房首层带地下室文竹轩3单元102124.25133.257,407987,036128.24128,2401,115,2768,37088.50%50.96%华南版情景洋房首层带地下室文竹轩8单元102124.25133.627,074945,28192.2992,2901,037,5717,76591.10%59.15%原始总总价/销售总总价>90%单套的的面积积可售售比>60%?最终这这几套套房子子以销销售总总价的的90%销售出出去.第一管管理资资源网网（），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！产品附附加值值成本本附加值值应该该做多多大?附加值值的实际际使用用要求求变更前前地下下室92平米变更后后地下下室128平米附加值值的实实际使使用要要求是是有一一个合合理面面积范范围的的,超过这这个面面积附附加值值的单单价会会下降降;成为低低效区区间或或者无无效区区间;第一管管理资资源网网（），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！产品附附加值值多出来来的空空间怎怎么办办?变更前前地下下室92平米变更后后地下下室128平米设计计二层地地下室室一层层地地下下室室一层层地地下下室室品质质提提升升部部分分二层层地地下下室室品质质提提升升部部分分附加加值值有有一一个个合合理理面面积积范范围围的的,这个个面面积积是是以以客客户户实际际使使用用要要为为基基础础的的;设计计上上充充分分利利用用已已有有的的空空间间来来合合理理利利用用;第一一管管理理资资源源网网（（），，提提供供海海量量管管理理资资料料免免费费下下载载！！地下下室室的的设设计计在地地下下室室的的设设计计中中，，大大三三房房面面积积控控制制在在50平米米，，小小三三房房控控制制在在35平米米;在功功能能上上既既可可以以作作为为一一个个大大功功能能室室，，同同时时也也为为业业主主以以后后改改成成一一房房一一厅厅提提供供了了可可能能。。40004000客厅房间42005900将花园下沉沉作为采光光井将花园下沉沉作为采光光井此处的门需需要做防火火门产品附加值值设计计将地下室多多出来的部部分设计成成工具间,作为车位的的附加值附加值的设设计要充分分注重功能能设计,以客户实际际使用为前前提.第一管理资资源网（），提供海海量管理资资料免费下下载！阳光光室室：阳光室室通常位于于主卧，为为户主创造造了一个不不受干扰的的休憩、交交流空间。。风险险：目目前的规范范做了调整整，高于2200算全面积，，低于2200算一半，那那么做阳台合适适还是做阳阳光房合适适还需要做做进一步的的考虑。设计注意点点：阳光房房的进深需需要统一为为550，为做假凸凸窗创造条条件。设计计产品附加值值附加值的设设计结合立立面造型，，立面更丰丰富多变。。第一管理资资源网（），提供海海量管理资资料免费下下载！私家天天面：为为业主创造造了一个与与自然接触触的室外空空间。设计注意点点：在向业业主赠送私私家天面时时，注意消消防规范对对屋面的规规定。建筑设计防防火规范第第5.3.3条超过六六层的组合合式单元住住宅和宿舍舍，各单元的楼楼梯间均应应通至平屋屋顶，如户户门采用乙乙级防火门门时，可不通至屋顶顶。案例:海棠苑2单元将公共共天面当作作私家天面送给业业主，引起起消防验收收问题。公共天面产品附加值设计计附加值设计要要注意销售承承诺,销售资料的产产品附加值部部分要重点审审查.第一管理资源源网（），提供海量量管理资料免免费下载！结构板结构平台:由于结构抗震震需要，在连连接处要有结结构板，注意意板面标高与与室内标高的的关系。案例:14＃组团8单元连接体结结构板作为出出阳台附加值值。设计计产品附加值附加值设计要要充分利用原原由结构要素素，花小钱办办好事。第一管理资源源网（），提供海量量管理资料免免费下载！大部分属于产产权外的面积积（建筑面积积外），“可以做不不能明说”。。一般是利用原原有空间或建建筑构件，稍稍加改造而成成，不是当作作功能用房来来设计，设计计隐患／缺陷陷多，要加强强功能设计。。附加值设计的特点设计计产品附加值有些附加值设设计还有“二二次设计”或或者“两套图图纸”，要把把后续操作明明确给下游部部门。附加值设计是是销售资料的的一个重要部部分，也是最最容易出错的的部分，要重重点关注．第一管理资源源网（），提供海量量管理资料免免费下载！193cm1.加设小柱子2.将梁由600减少到4003.净空由1730增加到19304.技术处理方案案如图产品附加值投诉诉案例：花城芙芙蓉苑在阁楼楼的设计大梁梁问题。坡屋顶阁楼：：利用坡屋顶顶下的空间设设置阁楼，为为业主主预留留了可改造的的生活空间。。设计注意点：：阁楼的结构构设计对将来来改造造成影影响。第一管理资源源网（），提供海量量管理资料免免费下载！返修办：玻璃雨篷长度度不当，下雨雨时雨水经玻玻璃面下来正正好落在木扶扶手上，再折折射入相邻室室内。高达7/8M解决措施：重新定做，加加宽玻璃。经验教训：此部分雨蓬因因销售承诺问问题后续加装装，导致较大大的设计缺陷陷。产品附加值投诉诉第一管理资源源网（），提供海量量管理资料免免费下载！业主：二层露台销售售承诺时是阳阳台，但顶层层阳台与二层层上下距离有有三层高度，，无法遮得住住二层的阳台台，雨水不打打招呼就入户户了。上下达三层解决措施：给业主加装玻玻璃雨棚。经验教训：“三层高阳台台”在广州虽虽然还算阳台台，但确实不不符实本地客客户对阳台的的认可和理解解。实际上设计初初衷也为露台台，一户一图图上应该标示示为露台，此此问题是审图图不细导致。。产品附加值投诉诉第一管理资源源网（），提供海量量管理资料免免费下载！业主：影湖居一楼阳阳台，栏杆外外为普通玻璃璃，人如果从从此缺口上玻玻璃很容易出出事故。解决措施：改造最后一段段栏杆以封堵堵缺口。业主：影湖居10楼01单位入户阳台台上设置了烟烟囱及其透气气帽，严重影影响了归家感感受。解决措施：由于涉及其它它楼层，已无无法从本质上上进行全面改改善；只能加加高烟囱及透透气帽避免过过大影响。经验教训：多层及情花产产品平面变化化较多，审图图时需对变化化处多加留心心。产品附加值投诉诉第一管理资源源网（），提供海量量管理资料免免费下载！业主：主人房外的阳阳台为公共休休息区，空间间不够私密且且影响休息，，还存在安全全隐患。解决措施：公共区域与阳阳台间作绿化化隔离带。经验教训：景观设计师应应充分理解建建筑施工图，，尤其是首层层平面图，重重点关注高差差关系及户内内外的功能关关系。私人区域与公公共区域之间间设一定的高高差及安全距距离，并增加加绿化隔断。。入户高差控制制在20mm—60mm之间，高差过小考虑虑坡道处理，，高差过大考考虑分段步级级或调整场地地关系。业主：涟山233入户门前台阶阶过多，要求求退房。解决措施：在不影响整体体效果及其它它住户的情况况下对场地进进行整改。产品附加值投诉诉第一管理资源源网（），提供海量量管理资料免免费下载！业主：院墙太矮，有有的甚至不足足一米，造成成可视门铃装装得过低，使使用不便。明明确围墙情况况以后再收楼楼。解决措施：根据建筑造型型将局部墙体体加高，将门门铃置于合适适的高度，方方便使用。业主：小铁门向梯段段方向开启而而又没有平台台空间，上楼楼开门时,需要往后退一一两步台阶,才能开得了门门，很容易发发生摔人的危危险。解决措施：调整铁门的开开启方向；若若空间不足，，更换铁门为为双开门。经验教训：门扇开启方向向上及进出口口前方都必须须要有1.2米以上的平台台空间，功能能需求同时也也是心理上的的缓冲空间。。产品附加值投诉诉第一管理资源源网（），提供海量量管理资料免免费下载！业主：涟海湖边护栏栏安全系数比比较低，不整整改不收楼。。业主：部分院墙未封封闭，湖边无无防护措施。。解决措施：加高院墙。经验教训：临水区域要注注意安全问题题，设置达到到标准的安全全护栏及具有有边界提示作作用的线光源源，公共区域域考虑设安全全标示，让业业主了解水深深。产品附加值投诉诉第一管理资源源网（），，提提供供海海量量管管理理资资料料免免费费下下载载！！产品品附附加加值值投诉诉附加值类型客户投诉投诉量投诉点解决方案及成本家庭娱乐室（地下室）3户业主要求增加网线及电视插座600元首层私家花园？户一期私家花园的形状表示不清；私家花园内有公共管井；私家花园被人工湿地遮挡；

顶层阁楼？户坡屋顶梁太高，加楼板后阁楼层高太矮，不实用；

楼梯间顶平台1户销售时没讲清楚归属左右哪户，

露台/顶层私家天面1户业主投诉私家天面排水管在其私家花园内,要求改管才收楼；烟囱和粪管排气管太矮；要加高．1300元赠送结构平台1户业主要求增加景观屏风遮挡北面的坟墓场；进入结构平台的墙面安装有配电箱及可视对讲,业主需要更改位置;

阳光室21户合同附图对于阳光室或窗台的表现不清楚,有的业主想要窗台,有的想要阳光室.

亲水平台8户安全性需求

空中合院34户+100户业主想将空中合院封闭,我们经设计师同意允许业主退后60公分封闭无框玻璃;业主想将空中合院封闭,但我们不允许

结构空腔3户＋８户部分无结构空腔,导致客户心理不满（花城）,作为储藏室没有开门洞造成业主投诉（蓝山）

二层高阳台（计露台）？户顶盖无法遮得住二层的阳台，雨水不打招呼就入户了；晒衣服不方便．

备注

附加值引发投投诉的主要原原因有:1.功能设计不到到位;2.部门之间的信信息传递不到到位;3.操作思路(物业管理)没有事先明确确.第一管理资源源网（），提供海量量管理资料免免费下载！案例:影湖居的二层层高阳台的设设计二层高阳台：：丰富了建筑筑立面，同时时为部分户型型带来了露台台的附加值。。风险险：在佛山，，二层高阳台台面积按照露露台计算，在在广州，二层层高阳台面积仍仍然按照阳台台计算面积，，在佛山规划划局和国土局计算面积积方法不一致致。设计注意点：：二层高阳台台对飘雨的遮遮挡较差，要要注意对出阳阳台门的影响响。产品附加值风险险附加值与政府府政策关联密密切，与各地地执行力度也也有很大关系系，要及早与与相关部门沟沟通。第一管理资源源网（），提供海量量管理资料免免费下载！产品附加值风险险附加值类型附加值描述风险控制

成本控制

经营风险风险类型风险等级风险控制做法财务效能家庭娱乐室（地下室）利用地下室或半地下室不计容积率面积的特点．1.地下室正常层高的住宅要计容积率;2.层高１６００＜＜２２００层高规划局计一半面积．测绘不计面积.报建/验收高要按规范真正做地下室或半地下室;中首层私家花园公共花园的一部分封闭给首层业主用与物权法的规定不一致，有客户投诉风险物业管理低设计时平衡好公共花园和私家花园的面积比例.高顶层阁楼利用坡屋顶斜面空间，增加层高，可改造成两层住宅1.高于4500的层高要计算两层面积,2.加夹层后的房