XXXX年东莞东城东方威尼斯项目市场定位报告

【东方威尼斯项目】市场定位成果汇报东莞中原物业顾问有限公司>>成果体系:项目评价：SWOT矩阵分析区域市场：空白点机会点分析定位分析：CCTI推导模型定位推导体系宏观定位策略功能定位档次定位客户定位业态组合形象定位经营模式管理模式价格定位发展建议>>项目评价:>>地块现状总体评价:地块的商业价值较高；地块可进入性、视觉可见性较强；具备开发中高档商业物业的物理条件；所处地段具备形成新兴商圈的条件；主临街面少及烂尾楼形象是项目硬伤。>>项目SWOT矩阵分析:优势S（strength）：区位地段优势；市政配套齐全；商业氛围浓厚；交通便利优势；规模优势；片区认知度高。劣势W（weakness）：项目“久建未完”，客户心理障碍存在；临街面少；周边环境相对较为杂乱；开发时机滞后。机会O（opportunity）：地段升值潜力较大；市场需求有望增加；强劲的经济支撑；政策利好。威胁T（Threat）：区域之间的市场竞争；同片区市场竞争。>>项目CCTI定位推导:态势（Trend）消费者（Consumer）竞争者（Competitor）自身资源（Itemself）>>商业形态:>>大型商场功能定位:东莞尚缺乏类似深圳铜锣湾、茂业百货、香港青衣城、广州天河城这种真正意义上的大型购物中心。而经济环境调研显示，东莞经济实力及居民消费能力具备中高档消费能力。【东莞商业发展现状】：>>大型商场功能定位:三级辐射区：500万人口二级辐射区：100万人口一级辐射区：10万人口【大型购物中心的市场支撑】：>>大型商场功能定位:从市场竞争态势、市场需求、市场发展趋势综合考虑，本项目大型商场部分定位于以购物与娱乐为主题，购物定位于综合性购物中心（ShoppingCenter），以百货主力店为主，辅助以娱乐功能。大型购物中心ShoppingCenter>>大型型商场功功能定位位:以商带娱娱，以娱娱带商，，全新消消费体验验>>大型型商场概概念提示示:>>步行行街功能能定位:第四重：商业/社会/文化交流的消费及服务功能第三重：外延辅助型消费及服务功能第二重：舒适性消费及服务功能第一重：基本消费及服务功能【步行街街功能元元素层次次组合】】：>>步行行街功能能定位:国际风尚尚街区集购物、、休闲、、娱乐、、餐饮、、商务等等为一体体的步行行街；城区及其其周边地地区的商商业核心心及文化化中心，，复合了了广场功功能效应应的步行行街；东莞商业业信息的的集散地地；东莞市民民社区文文化生活活的共鸣鸣体。>>步行行街概念念提示:>>公寓寓功能定定位:精装酒店店式服务务公寓>>写字字楼功能能定位:发展型公公司创业业平台>>项目目总体功功能定位位:集购物、、娱乐、、餐饮、、休闲、、商务、、居住于于一体的的主题式式商业中中心；以大型百百货商场场和娱乐乐城为旗旗舰店，，专卖店店、个体体独立店店为辅助助店的多多种商业业形态的的组合；；商业形形态将将充分分满足足购物物、休休闲、、文化化、娱娱乐、、餐饮饮等方方面的的功能能。>>项项目档档次定定位:东纵大大道商商圈地地标性性商业业物业业►强调调物业业的地地段价价值、、发展展前景景。>>业业态组组合:【业态态组合合的原原则】】：了解不不同类类型商商户对对位置置、楼楼层、、面积积以及及其他他特殊殊的要要求（（如面面宽、、进深深、层层高、、仓储储、消消防、、煤气气、货货运等等因素素）；；了解不不同类类型商商户的的价格格承受受能力力、租租赁方方式等等；考虑不不同类类型商商户之之间的的关系系，将将可以以相互互补充充的商商户安安排在在同一一区域域，尽尽可能能避免免在一一定范范围内内存在在相互互抵触触的商商户；；需求大、利利润高的商商户适合安安排在位置置好、价格格高的铺面面，而需求求小、利润润低的商户户适合安排排在较偏位位置；主题鲜明、、无相对竞竞争的商户户适合安排排在较偏位位置，保证证整体的销销售或出租租均衡，最最大程度的的体现不同同位置的商商业价值；；尽可能安排排适合当地地的新型商商业形态。。>>购物中中心体验式式业态组合合:7F：美食城、特色餐饮1F：金银首饰、化妆品、皮具皮鞋、娱乐SHOW场2F：品牌女装、时装T型台3F：品牌男装、体育用品及服饰、体育大看台4F：床上用品、孕妇及儿童服饰、亲子乐园5F：电玩城、数码电影城、桌球竞技场、溜冰场6F：娱乐城：夜总会、酒吧、迪厅、卡拉ok花样年华潮流风尚活力新生代欢乐家年华游乐天地动感不夜城食神广场主力百货店店主力百货店店主力百货店店主力百货店店娱乐城娱乐城娱乐城>>购物中中心业态组组合概念提提示:>>特别企企划:【企划的另另类可能性性】：CEPA主主题>>中心广广场业态组组合:首选大型酒酒楼，其次次以家居、、电器、电电脑为主题题的专业市市场以不和购物物中心业态态相重复为为原则>>步行街街业态组合合:单层及1－4层联体街铺2－4层联体铺位A区品牌休闲服饰区酒吧区，约2400㎡B区国内品牌服饰区、精品皮具美容健体中心，约5680㎡C区国外/香港品牌服饰区休闲区，咖啡厅、茶楼、西餐厅，约12378㎡D区眼镜、首饰、装饰品等精品街廊潮流特区，时尚青年手工艺品，约1536㎡E区眼镜、首饰、装饰品精品街廊潮流特区，时尚青年手工艺品，约1185㎡>>步行街街业态组合合:单层独立铺位1-4层联体铺位A区B区C区E区D区>>步行街街业态概念念提示:>>物业形形象及推广广主题:东方威尼斯斯广场■购物■休休闲■娱乐乐■文化■■餐饮■商商务■居住住东莞首席情情景商业旗旗舰►►購物中心大型ShoppingCenter消費新體驗驗►►威尼斯風情情步行街國際風尚街區區投資新領地投資新主張都心金鑽財財富領地>>经营定位位:购物中心一层层街铺单独划划出主力店出出售；步行街单层独独立商铺及1－4层联体体商铺出售，，2－4层联联体商铺可考考虑先招商，，后销售；公寓、写字楼楼出售，裙楼楼商铺出售；；>>管理模式式定位:所有者、管理理者和经营者者分离的管理理模式>>价格定位位:【购物中心整整体招商价格格底线】：1－4层核心心承租户租赁赁期限不低于于15年，起起点租金不低低于30元/㎡.月【一层街铺销销售均价】：26,520元/㎡>>价格定位位:【步行街单层层及1－4层层联体铺位均均价】：【2－4层联联体铺位销售售均价】：10,080元/㎡25,200元/㎡>>价格定位位:【公寓销售均均价】：【写字楼销售售均价】：毛坯房：3,895元/㎡毛坯房：3,230元/㎡>>直接销售售收入测算:以上直接销售售收入未包括括商场租赁部部分，步行街街二层以上联联体铺位及公公寓、写字楼楼二层商铺销销售收入。总计66,691万元>>价格计算算说明:由于本项目步步行商业街离离正式发售尚尚有较长时间间，本价格只只作为当前参参考性价格，，最终市场销销售价格依据据正式发售当当时市场行情情调整执行；；本价格测算制制定只考虑市市场因素，未未结合项目发发展成本因素素，建议发展展商以此定价价对比项目发发展成本，以以实现合理的的利润回报。。>>项目发展展建议:【利用中庭空间间的功能与作作用】：>>项目发展展建议:【从不同的层面面同时引入人人流】：>>项目发展展建议:【精彩的夜间照照明设计能提提升物业形象象】：>>项目发展展建议:【步行街建筑环境与小小品设计】：>>市市场场切切入入点点建建议议:以商商场场作作为为市市场场切切入入点点，，先先主主攻攻购购物物中中心心的的招招商商；；待主主力力商商家家确确定定合合作作关关系系及及开开业业时时间间后后，，开开发发步步行行商商业业街街。。预祝祝东东方方威威尼尼斯斯项项目目开开发发取取得得成成功功！！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。00:23:0200:23:0200:231/5/202312:23:02AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2300:23:0200:23Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。00:23:0200:23:0200:23Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2300:23:0200:23:02January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月202312:23:02上上午00:23:021月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2312:23上上午1月-2300:23January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/50:23:0200:23:0205January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。12:23:02上上午午12:23上上午午00:23:021月月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。00:23:0200:23:0200:231/5/202312:23:02AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2300:23:0200:23Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。00:23:0200:23:0200:23Thursday,January5,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2300:23:0200:23:02January5,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月202312:23:02上上午午00:23:021月-2315、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。一月2312:23上上午1月-2300:23January5,202316、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2023/1/50:23:0200:23:0205January202317、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。12:23:02上上午12:23上上午00:23:021月-239、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、阅读一切切好书如同同和过去最最杰出的人人谈话。00:23:0200:23:0200:231/5/202312:23:02AM11、越是是没有有本领领的就就越加加自命命不凡凡。1月-2300:23:0200:23Jan-2305-Jan-2312、越越是是无无能能的的人人，，越越喜喜欢欢挑挑剔剔别别人人的的错错儿儿。