XXXX年内蒙古杭锦后旗金鼎国际项目定位战略报告

、【杭锦后旗】

金鼎国际项目定位战略报告写在前面杭锦后旗的商业正面临着升级改造、消费模式也在变革，在新一轮的商场争夺战中，以专业商业视野运作的项目，才能树立真正的领袖形象，才能旺透百年，并创造一个城市的财富神话。金鼎国际项目适逢其时。本报告在之前市场研究的基础上进行了深入分析，以《市场研究报告》为基点，以当地市场的实际为出发点，在结合市场需求以及项目自身条件，并参考内蒙同类型项目开发经验的基础上，力求根据市场的发展态势与趋势进行定位。居乐公司提出了项目的开发思路，并将重点放在项目的定位战略上，同时对项目的规划设计、营销、运营也提出了指导性战略。本报告纲要第一部分：市场回顾及项目分析第二部分：项目整体开发战略第三部分：项目定位战略第四部分：项目规划及业态布局第五部分：项目盈利模式第六部分：项目营销战略第七部分：项目运营思路陕坝商业市场回顾项目地块分析项目SWOT分析市场分析总结项目发展战略目标项目竞争战略项目开发理念项目定位项目功能和经营定位全新消费模式目标客户群定位项目外环境规划要点项目规划设计理念项目规划设计要点招商策略要点销售策略要点第一部分：市场回顾及项目分析居乐地产投资顾问居乐地产经纪居乐商业顾问居乐广告第一部分：市场回顾及项目分析陕坝商业市场回顾项目地块分析项目SWOT分析市场分析总结第一部分：市场回顾及项目分析陕坝商业市场回顾项目地块分析项目SWOT分析市场分析总结陕坝商业市场回顾——零售市场现状零售业同质化竞争严重，群龙无首陕坝商业主要以百货、街铺形式存在，特色商业、创新商业寥若晨星，传统意义的批发零售商场，成为陕坝的典型商业零售市场以国营百货商场、沿街商铺为主，经营手法及配套设施陈旧陕坝的商场普遍配套设施（如停车场、电梯、休闲景观等）陈旧落后，市场意识薄弱，相互之间的竞争，仅是价格竞争，商业服务、运营、管理、人才等都比较滞后，除了少数民营企业能够盈利外，多数处于亏损状态目前尚无国内知名大商户进驻陕坝经营国内著名的超市、专业商场、百货公司均未进驻陕坝，瑞丰商厦也仅仅是私人管理而已，经营比较独立服务型商业业态如餐饮、娱乐、休闲等经营场所普遍生意火爆，客源来自城区及周边乡镇。该现状表明陕坝市民的消费能力并不低，但消费方式值得引导升级。陕坝商业市场回顾——服务业市场现状在落后、同质化的市场，一个充满现代商业气质的大型综合购物广场的领航，显得尤其必要。

启

示：商业地产开发发情况陕坝近年来开发的的商业物业极极少，大部分分为住宅底商。目前陕坝有两个商业项目值得得关注。瑞丰商厦位于中山路中中段路西，共六层，建筑面积6000多平米，商业经营营面积约5000㎡，每层营业业面积1000平米左右，由杭后旗瑞丰丰商贸公司于于2007建立并运营，商场整体经营营比较落后，，对外缺乏统统一形象，传传统的零售兼批发发市场。怡和二期（待售）位于瑞丰商厦厦北侧，总建建筑面积2.8万㎡，单层面面积约4000㎡，规划业态态涵盖购物、、餐饮、休闲闲娱乐等业态。分析从市场来看，，现代化的大大型综合商业业将有广阔的的前景，本项项目初步方向向定为陕坝目前档次较高的大大型综合购物物中心。瑞丰商厦依然走传统的的零售兼批发路线，和本项项目方向有别别。而怡和二期以2.8万㎡较大商业规模出现现，来势汹涌涌，成为陕坝商业龙头指日日可待，不可可小视。从目目前现状来看看，怡和二期欲打造陕坝最高档商业中中心的雄心已已经非常明显显，我们必须须客观看待，，并设法避其其锋芒。而陕坝的消费能力毕毕竟有限，大大型品牌商家家不可能都同同时布点，尤尤其是国内一线品牌更是如此此。因此，怡和二期坐落落在主要商业业街中山南路路上，对我项目将将是一个很大大的威胁。启示抓紧计划，尽尽快拆迁，确确立规划报建建，尽早入市市。抢在怡和二期之前招商（知知名品牌、商商家）陕坝消费投资经营营三大群体特特征消费特征：市民普遍工资资不高，但舍舍得娱乐休闲闲消费。消费能力有限限，能承受高高档消费的人人群很少。高高收入消费客客源流失到临河、呼市甚至北京等城城市。消费观念较保保守，一般不不轻易接受新新产品新事物物，属引导性性消费经营者特征：：陕坝消费投资经营营三大群体特特征商场、商业街街的商铺的招招租率都比较较高，市民经经商意识浓厚厚。跟风经营非常常普遍，一窝窝蜂经营现象象严重，经营营手法呆滞，，经营理念落落后，许多店店面的经营情情况不甚理想想。投资者特征：：陕坝消费投资经营营三大群体特特征杭后旗市民购买商铺铺进行投资虽虽未普遍，但但也有资金比比较雄厚的人人逐步接受商商铺投资这种种理财方式。。杭后旗市民比较喜欢欢有墙间隔的的独立商铺，，产权式商铺铺尚是新概念念，市民了解解并不多。主要投资人群群是私营业主主、旗县富裕农民民、企事业单位干部（年收入入20～30万元/年）启示杭后旗的商业土壤虽虽不肥沃，但但绝不贫瘠。。极富生命力力的商业种子子，绝对能成成长为参天大大树。商业地地产市市场的的整体体把握握商业市市场属属于起起步阶阶段，，存在在很大大的发发展空空间杭后旗旗的商业业物业业无论论从功功能分分区、、业态态组合合、配配套设设施、、商场场管理理等方方面，，都处于初始阶段，整体体的商商业市市场形形态还还是属属于起起步发发展的的阶段段。按按照前前沿城城市商商业发发展的的轨迹迹，严严格地地说，，杭后旗旗的商业业还没没出现现一家家真正正的百百货形形态机机构。。据我们调调研统计，，杭后旗旗的各商商场总总的营营业面面积不不足5万平方方米，其它它均以以沿街街商铺铺形式式存在在。因此市场还还是存存在很很大的的发展展空间间与挖挖掘的的潜力力商业规规划设设计严严重滞滞后，，远远远跟不不上市市场所所需杭后旗旗各商场的规划划设计计无论论从外外立面面还是是从内内部细细节的的规划划设计计都已已严重重滞后后，展展现不不出现现代商商业的的形象象。商场业业态分分布严严重重重复与与混乱乱各商场场的业业态分分布普普遍都都比较较混乱乱与重重复，，没有有系统统而有有机的的分布布，造造成消消费者者不能能达到到有效效性的的购物物目的的，导导致客客流得得不到到有效效的良良性循循环。。商场配配套设设施严严重不不足，，严重重影响响商场场的人人流良良性循循环杭后旗旗商场普普遍存存在配配套不不足的的情况况，既既无法法提升升项目目的档档次，，也难难以吸吸引市市民前前往购购物消消费。。项目开开发时时，没有有考虑虑到商商场以以后的的经营营，轻轻视商商场以以后的的经营营配套套建设设，不不但给给商家家带来来很大大的不不便，，也会会从很很大的的程度度上不不利于于输送送客流流，不不能让让人流流在商商场里里产生生良性性的循循环商场经经营管管理意意识落落后杭后旗旗的各商商场都都普遍遍存在在只重重开发发而轻轻经营营管理理，甚甚至有有些商商场只只是名名义上上存在在物业业管理理，更更不用用说存存在商商业经经营管管理。。这不不但很很大程程度上上有损损经营营商家家的利利益，，更不不利于于整体体提高高商场场的商商业价价值与与档次次。现现代代商场场管理理理念念与核核心是是“以以人为为本，，将管管理寓寓于服服务之之中””总结结在充满满不确确定因因素的的市场场环境境中，，市场场更新新换代代的速速度很很快，，必将将大浪浪淘沙沙。在在未来来几年年内，，必将将会淘淘汰一一批低低素质质的商商业物物业。。只有有高素素质、、环境境好、、适合合现代代商业业发展展规律律的新新型购购物中中心才才能在在时代代的潮潮头浪浪尖中中独领领风骚骚。作为杭后旗旗核心心商业业街边边沿的商业业物业业，是是一个个极具具挑战战的战战略命命题，，关键键在于于对开开发战战略的的定位位上，，必须须把握握市场场发展展大势势，充充分发发挥项目优势，，突破破传统统的商商业格格局，，强势势抢占占市场场制高高点，，领跑跑杭后旗旗商业的的先锋锋。第一部部分：：市场场回顾顾及项项目分分析陕坝商商业市市场回回顾项目地地块分分析项目SWOT分析市场分分析总总结总体技技术指指标项目名称单位数量规划用地面积万平米0.62总建筑米纳吉万平米4.40其中商业建筑面积万平米1.56酒店建筑面积万平米2.835容积率7.1建筑密度%64.5地下建筑面积万平米0.4地块特特征描描述项目东临城城市主主干道道将军军路上上，北北临亚亚细亚亚街；地上规规格：：长104.6米（沿沿将军路路）×宽宽55.3米（沿亚细细亚街街，顺顺亚细细亚街街西行行240米到达中中山南南路商商业街街）；地块方方正，，有利利于规规划，但地块与与核心心商街街中山山南路路尚有有二百百多米米的距距离一定程程度上上增加加了消消费受受众的的不安安定因因素，，可能能导致致人流受受限。另外外，将军路本身旺车不不旺人人，如如何尽尽可能能吸引引该路路人流流也是是问题题。地块开开发环环境地处城城市““核心商商街”边沿，辐射射能力力强杭后旗旗十二五规划划强调调，将将把中山南南路商商业街街及周周边商商业街街重点点打造造成核核心商商圈。而中山南南路则是城城市中中心区区当之之无愧愧的““核心商商街”。本项目可共享商商圈影影响力力、客客流，，具有有强大大的消消费辐辐射能能力交通通通达性性良好好项目东东侧的的将军军路为为城市市主干干道，枢纽纽地位位无与与伦比比。另另外，，项目目所在在位置置靠近近入城的的迎宾宾路不不远，交通通优势势比较明显综合分分析就目前前的商商业氛氛围而而言，，项目目微观观地理理环境境商业业气氛氛并不不太好好，与与核心心商业业街仍仍有一一段距距离，，但项项目的的开发发符合合市政政府规规划方方向，，商业业发展展潜力力和优优势十十分明明显。。第一一部部分分：：市市场场回回顾顾及及项项目目分分析析陕坝坝商商业业市市场场回回顾顾项目目地地块块分分析析项目市场场分分析析总总结结项目目优优势势分分析析（1）商商业业区区域域环环境境优优势势本项目目处处于于城城市市中中心心商商贸贸区区内，具具有有先先天天商商业业开开发发优优势势及及符符合合未未来来城城市市规规划划方方向向，，商业业区区域域及及环环境境都都具具备备一一定定优优势势。。（2）资资源源利利用用优优势势经营营商商户户的的需需求求资资源源：：陕坝坝现现有有经营营商商户户对改改善善经经营营环环境境的的需求求、、投资资需求求等等，，都可可以以转转化化为为项项目目可可利利用用资资源源。。政府府关关系系资资源源：：项项目目得得到到政政府府的的大大力力支支持持，，可可理理顺顺项项目目各各开开发发环环节节的的关关系系。。本项目可以考虑虑进一步步政府公公关，把把项目升升级为政政府重点点建设工工程、旗示范工程程，借用政府关关系为项项目树立立良好形形象，强强势招商商。（3）形象优势本项目为陕坝地地标性建建筑，其其建筑形形象为当当地最具具标志性性，具备打造造高级商商业中心的软硬硬件，具具有强大大的竞争争力。（4）规划优优势项目通过过和专业业公司的的合作，，如策划公司，经营公司等，，精心进进行规划划（建筑筑及商业规规划），，以现代代先进的的商业房房地产开开发理念念，打造造陕坝标志性的的商业地地产项目项目劣势势分析与核心商商街的承接尚尚需时日日中山南路路向项目方方向的辐辐射力，，一定程程度上受受到亚细亚商商城的阻隔。。项目除除了以创创新的开开发理念念、经营营理念和和自身雄雄厚实力力吸引消消费客户户外，还还必须尽尽可能的的创造吸吸引中山路人流的条条件地块两面临街，，人流欠欠顺畅项目虽两面临街街，但将军路为车流主干干道，车车来车往往，缺乏人流流；而亚细亚亚街人流流主要由由中山路路而来，，人流不易易到达，本项目目必须要要有足够够的吸引引力目前周边边缺乏商商业氛围围项目周边边主要以以沿街商商铺经营营存在，，缺乏整整体吸引引人流的的氛围。。项目机会会分析杭后旗高档次、、领袖型型商业物物业的空空白杭后旗没有真正正现代意意义的购购物中心心，代表表现代商商业文明明的购物物中心尚尚一片空空白，杭后旗的高收入入消费者者流失去去临河等城市，，目前商业形象象需要升升级，商商业经营营环境和和消费环环境都要要升级，，老百姓姓消费模模式需要要变革，，巨大的的市场需需求等待待瓜分。商业市场场对地块块前景乐乐观大城市的激激烈竞争争，使得得许多国国内著名名品牌商商业纷纷纷把目光光投向有潜力的的小城市；市民未能能感受现现代购物物中心的的丰富商商业功能能，特别别是夜间间的商业业消费潜潜力未能能充分发发挥；市区可开开发商业业比较少，而本项项目体量量适中，会成为为知名商商家、品品牌企业业的首选选经营地地址。项目威胁胁分析竞争对手手的存在在怡和二期期开发的威威胁怡和二期期是本项目最大大的竞争争对手，，其更大的体体量，多功能能商业业业态构筑筑的影响响力，极极有可能能分流部部分知名名商家。。解决的的途径就就是，及早组建招商商及销售团队开始始定点接接洽。其它竞争争对手的的威胁杭信大厦厦已经开开始招商商，但其其定位为为中低端端，无明明确的业业态定位位；原长长途客运运站商业业的启动动也会吸吸引一部部分投资资客；解解决方法法是通过过专业公公司的运运作，使使商户经经营得到到保障，，吸引更更多投资资客的关关注。项目地段段因素可能导致致招商销销售时间间拉长地处核心心商圈边边缘，业态丰丰富，模模式创新新，面对对商家种种类也多多，招商商工作繁繁复，可可能导致致整个招招商期延延长，故故而影响响开业。。因此，，必须实实施“招招商先行行”的策策略。综合分析析项目的开开发优势势比较明显，而而劣势是是大多数数购物中中心都必必须面临临的难题题——守守场。最最大的竞竞争对手手是怡和二期期，但谁敢敢断定这这不是好好事呢？？升级换换代的市市场，对对手既是是对手也也是合作作者，联联合作势势的力量量不可小小视；同时我我们可以以有效利利用怡和和二期交交通不便便（处于于中山南南路人流流密集区区域，车车辆不便便通行））的劣势势。第一部分分：市场场回顾及及项目分分析陕坝商业业市场回回顾项目地块块分析项目SWOT分析市场分析析总结巨大的市市场空白白急需填填补市场分析析总结陕坝商业大多多以传统统的购物物概念存存在，在在商业规规划、环环境配套套、商场场管理等等方面陈陈旧呆滞滞，以致致经营惨惨淡。娱娱乐、餐餐饮、购购物等业业态单一一、传统统，缺乏乏真正一一体化集集购物、、娱乐、休闲、餐餐饮等功功能于一一体的综综合商业业中心。。但从陕坝城市发展展的步伐伐来看，，近几年年经济发发展迅速速，正面面临城市市产业结结构和商商业结构构调整的的重大时时期。丰富的商商业开发发资源急急需整合合项目得天天独厚的的区位优优势、与与政府保保持的良良好关系系、良性性的资金金周转能能力、周周边强大大的商气气人气，，这些都都是成就就一个商商业的丰丰富资源源，加以以合理整整合，将将会成就就项目。抓住城市市发展变变革的有有利时机机，瞄准准行业空空白点和和商业业业态亟待待提升的的需求，，发挥自自身优势势，依据据科学的的规划、、布局专专业技术术，以新新型业态态经营理理念，从经营管管理上引引领杭后后旗商业业发展，，打造一个个中高档档次，集集购物、、娱乐、、休闲、餐饮等于一体体的大型型综合商商业中心心，是切切实可行行的。市场分析析总结第二部分分：项目目整体开开发战略略居乐地产产投资顾顾问居居乐地产产经纪居居乐商商业顾问问居居乐乐广告第二部分分：项目目整体开开发战略略项目发展展战略目目标项目竞争争战略项目开发发理念第二部分分：项目目整体开开发战略略项目发展展战略目目标项目竞争争战略项目开发发理念项目发展展战略目目标发展战略目标杭后旗环境最好的购物中心成为杭后旗现代都市生活的名片实现强大的可持续盈利能力1、杭后旗环环境最好好的购物场所本项目要要打造成成杭后旗环环境最好好的购物场所。这意味味着，不不仅项目目建筑规规划先进进，业态合理理布局，，引入享誉誉国内的的著名品品牌，还还将创造造颠覆杭后旗商业视野野的消费费模式，，这一切切奠定其其在杭后旗商业老大大的地位位。2、成为杭后旗现代都市市生活的的名片如同在呼市购物就想想到维多利、万达广场一样样，在杭后旗购物首先先就想到到本项目目。最时时尚的商商品，最最现代的的购物享享受，项项目的建建成，将将城市发发展与商商业发展展进行有有机结合合，以其其宏伟的的建筑和和亮丽的的外观屹屹立在杭后旗城市市中心，可以以肯定：项项目的建成成除了成为为杭后旗都市生活名名片外，更更将成为杭后旗城市的形象象名片。3、实现强大大的可持续续赢利能力力所有的工作作，所有的的目标都必必须与经济济效益密切切挂钩。项项目在规划划设计、招招商、管理理，每一个个环节都不不能马虎。。项目的建建成，将成成为杭后旗迈向商业现现代化的重重要里程。。4、重新划分分杭后旗商业格局，，引导新消消费文化项目建设把把先进的商商业形态融融入杭后旗人的消费理理念，以全全新的一站站式消费打打造杭后旗目前最有特特色的商业业风景线，，无疑会引引起杭后旗商业格局的的重新划分分，消费方方式的彻底底变革。5、杭后旗的商业、人人流、物流流的重要枢枢纽项目建设将将改变传统统的消费观观念，推进进杭后旗商业的发展展，提高杭后旗人民的生活活素质的过过程中，它它将成为一一个重要的的里程碑。。同时，项项目的多元元化，将成成为杭后旗的人流、物物流、信息息流、资金金流的重要要枢纽，其其重要地位位不可复制制、取代。。项目整体的的开发控制制1、科学协调调项目与城城市之间的的关系：站得高：站站在服务城城市的高度度来规划看得远：着着眼城市未未来的发展展来规划做得细：从从市民生活活的真切需需求出发来规划2、合理安排排本项目与临近街道的关系：必须考虑将将临近街道的的交通路线线布置，能能有效引导导车流、人人流进入本本项目。3、项目商业业开发与酒店办公的协调八层以上的的酒店办公公的有效结合，担任着传传播形象及及提升商业业价值的重重任，因此此一定要提升酒店经经营的档次次，核心目标客户是是杭后旗的高档、中中产消费群群。在与商业的互互动上起到到相互带动动的作用。第二部分：：项目整体体开发战略略项目发展战战略目标项目竞争战战略项目开发理理念市场竞争策策略选择策略影响竞竞争成败。。项目与其其它项目之之间的竞争争，采取的的办法首先先是发挥现有的商业业经营优势势，弥补劣劣势与不足足，而且，，更要在策策略层面上上的战胜竞竞争对手。。（1）价格竞争争策略———高综合性性价比优势势：以高性价比比的竞争价价格和竞争争优势赢得得市场，高高品质产品品与入市低低于消费心心理预期两两种措施形形成强大的的销售势能能。（2）差异化竞竞争策略———形成最最佳市场切切入点：高起点、高高端定位形形成项目的的差异化竞竞争路线。。采取与其其他楼盘相相差异的产产品设计与与形象包装装等，形成成差异化竞竞争。包括项目开开发策略、、定位策略略、营销策策略等的差差异化竞争争策略，进进一步抢夺夺市场先机机，引发一一轮热潮，，引领市场场走势。（3）全面领先先竞争策略略----占领市场制制高点即以我为主主，开发理理念先进、、产品精细细、品质与与品位相结结合的产品品，从而取取得全面领领先的市场场地位。本项目选择择全面领先先竞争策略略。居乐公司认为，为保保证全面领领先于本地地市场3～5年，必须构构建他人不不可模仿与与超越的““核心竞争争力”，才才可以立足足市场，并并在竞争中中占据有利利的地位。。项目核心竞竞争力思考考本项目区别杭后旗其它商业特特征的三大因素：：成功基础——科学的建筑筑设计、规规划。科学的建筑筑规划是项项目的硬件件优势，项项目一旦出出现硬伤，，其它一切切免谈，作作为提高竞争力的基础，不不可小视。。成功关键——准确的定位位与合理的的业态布局局。参考杭后旗风俗民情，，消费习惯惯、购物模模式；盲目定位，，或是盲目目引进没有有市场的商商户、商品，也会会竹篮打水水一场空。。准确的定定位与合理理的业态布布局，我司司将全力促促成。成功保证——商业运营团团队的高效效运作。一个具有多多方面专业业经验及资资源的开发发、经营、、管理团队队至关重要要，是保证证大型综合合商业成功功的最重要要工具。因因此本项目一定要要聘请到专专业的团队队，提高在在杭后旗的竞争力。。全面领先的的竞争策略略：（1）更强的发发展战略———发展战战略高度：：提出更新的的战略高度度，全面突突破现有商商业地产发发展格局，，从战略定位、营销销策略上全全面超越，，彻底击败败同类竞争争对手。在在杭后旗商业地产发发展中处于于领先地位位并强化开发商及项目品品牌地位，，在商业地产经经营中占据据战略制高高点。（2）全面领先先策略———做市场的的领导者：：全面提升项项目购物环环境与经营营环境，以以全新标准准引领杭后旗商业市场。以我我为主，开开发理念先先进、配套套精良、产产品价格合合理，从而取得全面面领先的市市场地位。。成为杭后旗商业地产市市场全新标标准的制订者、、引领者，，最终获得得整体市场场上最大的的市场份额额。（3）全面创新新策略———创新意识识渗透每个个细节我们主张的的创新，来来自于项目目的理念，，也根基于于规划、建建筑、立面设计、配配套、功能能及管理等等每个环节节的细致到到位，只有有如此才能真正实现现从产品进进行全面全全新，打破破传统的商商业模式。。第二部分：：项目整体体开发战略略项目发展战战略目标项目竞争战战略项目开发理理念开发理念决决定开发成成果。能否否取得更大大的、更理理想的开发成成果，很大大程度上取取决于开发发理念的高高度和广度。。商业地产和和开发必须须遵循政府府的规划方方向，根据杭后旗城市市格局，陕陕坝整体商业发发展定位为为“服务于杭后旗旗本土的商贸中心””，居乐建议项目的的核心开发理理念必须确确定为：打造杭后旗一流，陕坝第一商贸平平台开发理念阐阐述“陕坝第一”的意意义陕坝第一即打造造陕坝商业购物环境最最好、功能第一一、人气第第一，也是是杭后旗第一个集购购物、娱乐乐、餐饮及及休闲于一一体的综合合性shoppingmall，创杭后旗商业地产之之先河，领领跑杭后旗商业界。杭后旗目前各个商商业缺乏相相应的硬件件、软件的的支持，缺缺少行业领领导者，第第一商贸平平台的提出出，确立了了项目的市市场地位，，由行业领领先者向行行业领导者推进，抢占占市场先机机。“杭后旗一流”的的意义：项目借政策策东风，立立足于陕坝，辐射整个杭后旗旗，搭建为杭后旗领先的现代代化、专业业化、系统统化的专业业商贸平台台。这一理念的的提出，将将项目的建设提升到了更更高的层面面，对社会会的影响更更为深远。。同时，更更容易赢得得政府、媒体及社会的关注和支支持。开发理念的的实施方向向（1）以现代购物物中心的开开发理念打打造杭后旗首席现代商商业中心现代购物中中心具有三三大特点：：规模大、、品种齐全全、购物环环境舒适。。本项目以以现代购物物中心为开开发模式，，作为购物物、娱乐、休闲、餐饮兼具的多样样化商业组组合环境，，。因此我我们的所有有工作都必必须围绕这这个核心。。（2）以体验式消消费理念吸吸引杭后旗市民的有效效需求体验式消费费是现代购购物中心的的最大特征征，通过对对其商业现现场环境和和氛围的营营造，使消费者在消消费购物的的同时享受受全方位的的“情感体体验”式的的消费过程程。全方位位而新鲜的的身心感受受和体验将将会是带动动消费热情情的最佳手手段。因而而在规划设设计上，要要尽可能的的吸引并留留住客人。（3）通过高效招招商，实现现商场的迅迅速旺场购物中心成成功开业迅迅速旺场，，都必须借借助高效的的招商。因因此按照规规划要求，，确定实力力商家名单单，组成卓卓越招商团团队定向公公关，“招招商先行””成为项目目开发举足足轻重的事事。（4）创造科学学的盈利模模式租售比例、、租售价格格，以及购购物、娱乐乐、休闲各各业态所占占比例的不不同，都直直接影响到到商场的收收益，因此此必须结合合杭后旗市场，运用用科学手段段与方法确确定最佳租租售比例，，业态比例例以及最合合理的租售售价格。（5）合理的商商业业态布布局购物、娱乐乐、休闲、、餐饮各业业态的分布布，有着严严格的逻辑辑关系。楼楼层的不同同，同一楼楼层位置的的不同，都都会影响到到生意，本项目必须给给予最佳的的组合搭配配，实现““店店兴隆隆，场场爆爆满”的布布局效果。。（6）现代购物物中心的专专业运营管管理体系租金收入是是开发商及投投资者的利润来源源，而租金金的保持或或稳定上涨涨都必须有有专业的运运营管理支支持。这也也是现代购购物中心的的继开发、、招商后，，又一大主主要工作。。作为杭后旗环境境最好的购物场所，我项目要要达到如下下条件：一流的硬件件设施和先先进的规划划设计；宽敞舒适的的购物环境境；拥有一批国国内知名品牌；；购物、娱乐乐、休闲、、餐饮多种种功能于一一体。第三部分：：项目定位位战略居乐地产投投资顾问居居乐地产经经纪居居乐商商业顾问居居乐广告第三部分：：项目定位位战略项目定位项目功能和和经营定位位全新消费模模式目标客户群群定位第三部分：：项目定位位战略项目定位项目功能和和经营定位位全新消费模模式目标客户群群定位项目的定位位必须结合合当地市场场的实际情情况与发展展趋势，运运用敏锐的的市场判断断力给项目目确定一个个方向，不不但要从项项目整体上上把握发展展方向，更更要从细节节方面着手手实施，要要做到步步步为营，稳稳打稳胜。。我们建议议本项目定定位为：杭后旗首个一站式式时尚名品购物乐园定位阐述倡导在快乐中消消费，在快快乐中享受受，在快乐乐中体验。建立一个个优雅的购购物环境，，让消费者者在一种特特定的人文文环境中消消费，建立立身临其境境的独特的的商业氛围围。杭后首个一站式时尚购物乐园杭后首个功能最最齐全大型型购物中心心，能“一一站式”实实现消费者者一次购足足、一次享享受足，包包括衣食住住行、吃喝喝玩乐的生生活功能，，让消费者者在项目可可以一次性性满足购物物、休闲、、娱乐的需需求。最舒适现代代的购物环环境，最时时尚的消费费元素，最最流行的娱娱乐主题，，成为时尚尚的焦点，，极大地吸吸引着杭后人的目光，，引领杭后人的消费潮潮流。杭后第一个集购购物、娱乐乐、休闲、、餐饮、酒店于一体的大大型综合性性购物中心心，创杭后商业之先河河，领跑杭后商业界。第三部分：：项目定位位战略项目定位项目功能和和经营定位位全新消费模模式目标客户群定定位全面打破单一一购物的概念念，搭建全方位位满足现代人人多元化需求求的生活平台台。它打破传传统商场或百百货商店的模模式，以“娱娱乐休闲”带带动消费，将将传统商场的的经营理论提提升到了新的的更高层次，，延伸服务功功能，娱乐、、购物、休闲、酒店等各功能融于于一体。全新购物中心心模式，一站式满足足体验消费的的全方位需求求。结合城市市公共服务功功能与现代商商业最高形态态“mall”的理念，本本项目以“现现代购物中心心”为核心理理念，为杭后旗的中高层消费费人群提供现现代生活体验验的诸多元素素与商业文化化。一站式购物、、休闲、娱乐乐、餐饮的全全景化购物广广场本项目超越单单纯百货主题题的商城概念念，以多功能、综合合性、一站式式消费理念打造“荟萃都都会生活元素素于一体的全全景化购物广广场”，以满满足现代城市市居民全方位位的消费需求求。购物餐饮娱乐休闲酒店五大商业功能七大主题名流精品亲子乐园家电数码餐饮美食休闲体验儿童游乐特色时尚第三部分：项项目定位战略略项目定位项目功能和经经营定位全新消费模式式目标客户群定定位体验式的快乐乐消费模式在这里，目的的性消费不再再是消费的主主要组成，身身体、眼睛与与心灵的感受受也成为消费费的主体。购购物的过程得得到前所未有有的重视。商场通过个性性化的店面装装饰、不同品品牌的组合、、不同的色彩彩搭配以及丰丰富多样的公公共空间的修修饰，牢牢吸吸引消费者，，使之尽可能能多停留，从从而完成一站站式的消费。。倡导在快乐中中消费，在快快乐中享受，，在快乐中体体验。杭后旗实际上没有真真正的购物中中心，零售市市场以百货商商场、街铺为主，本项目目就是要打造造杭后旗首个综合型购购物中心。第三部分：项项目定位战略略项目定位项目功能和经经营定位全新消费模式式目标客户群定定位立足陕坝，辐射杭后；大众为主，兼兼顾高端客户群体定位位目标消费群体体经营客户群投资客群本旗县主流消消费者周边乡镇高收收入消费者a)老经营者b)新经营者c)未来经营者d)新入品牌经营营者投资自营者经营客户群目标消费群定位核心消费群（（陕坝市民）＋辐射射辅助消费群群（杭后旗地区居民）核心消费群辐射消费群陕坝城区居民的日常购购物、休闲、、娱乐、饮食食、社交首选选场所。本项目作为杭后旗核心商圈的大大型商业项目目，同时也是是城市的规划划中心，城市市居住人口将将是本项目的的最核心的消消费圈层。项项目就是要成成为市民日常常购物、休闲闲、娱乐、饮饮食、社交的的首选场所，，是满足城区区居民新型消消费的都市生生活平台杭后旗地区居民的娱娱乐休闲购物物天堂整个杭后旗地区目前缺乏乏综合型有特特色的娱乐商商业中心，本本项目完全可可以填补这一一空白，打造造成整个杭后旗地区，以及辐辐射周边乡镇的购物娱乐休休闲天堂，成成为“一小时时生活圈内的的体验消费之之都”。12目标消费群体体定位消费客户群消费模式所占量比消费标准A.杭后旗中高收入家庭由外地集中购物转为本地经常性购物40%国内一线、二线品牌B.杭后旗中青年家庭由瑞丰、临河等中档商场购物转为到本商场购物40%国内二线、三线品牌C.乡镇中高收入家庭阶段性进城购物，提升购物档次到本商场购物20%国内三线品牌、散货经营客户群体体经营客户群经营方式客户来源A.老经营者转租或扩大经营集中于中心商圈，数量约150-200户B.新经营者转租为主集中于中心商圈，数量约300-500户C.未来经营者直接进租外地回家者及乡镇前来谋生者D.统一管理商家直接进租大型超市、国美电器、大型百货等商家E.新进品牌直接进租招商进入本商场的新品牌，原在杭后未有经营投资客群定位位投资客户群分类客户来源预期比例A.投资自营者a.老买卖人“瑞丰商厦”“金桥商厦”“大千市场”、干道底店等经营者，集中于中心商业圈，数量约为150-200户。20%b.新买卖人集中于中心商圈的商业经营新人，目前以租铺为主，数量约300-500户。25%c.未来买卖人外出打工回家者，乡镇到陕坝的谋生者等，计划购铺以开店经营，解决就业问题。10%B.纯投资者a.杭后高收入投资者杭后当地政务官员、高收入单位职员等30%b.杭后拆迁者拆迁获补偿者，已拥有多套住宅，希望购买商铺以长期受益。5%c.原经营户经营状况良好，拥有部分闲余资金，投资购铺，以扩大收益。10%第四部分：项项目规划及业业态布局居乐地产投资资顾问居居乐地产产经纪居居乐商业业顾问居居乐广告告第四部分：项项目规划及业业态布局项目外环境规规划要点项目规划设计计理念项目业态布局局要点第四部分：项项目规划及业业态布局项目外环境规规划要点项目规划设计计理念项目业态布局局要点项目外环境规规划要点1将军路引客设计（人流、车流）将军路北往南向机动车引导入口在项目南侧设计东汽车入口与地下一层连接。2公交站点停落点向杭后旗公交管理公司递交申请，申请在将军路项目位置设一公交站停落点，聚集人流。3轿车位与自行车、摩托车车位比。沿项目南侧辟出空地，可作为临时停车场和广场使用，考虑到陕坝自行车与摩托车比例较大，建议设置专门的自行车及摩托车区。购物中心必须须具有易通达达性，需要有有合理的交通通组织和足够够的停车位，，使购物者在在交通上花费费的时间和精精力最少。鉴鉴于本项目的的具体地理，，建议作如下下规划：外环境规划示示意图本案亚细亚街将军路公交站点地下停车入口口自行车摩托车车停车区第四部分：项项目规划及业业态布局项目外环境规规划要点项目规划设计计理念项目业态布局局要点时尚、现代的的购物空间建筑风格现代气息：建筑外观可采用简约、几何、流畅的立面，主体可选用乳白色调点缀红色，高贵大气；外观设施，如出入口等处可采取一定的商业娱乐主题装饰布置，商场外墙、屋顶设置固定的位置安装的霓虹灯、广告牌、灯饰等规划设计时尚高雅：购物中心的时尚更多的表现在功能区的设计及内部材料的运用上。自然体验空间自然体验空间，更多的是强调从生活与情境出发，塑造感官体验。在各个室内中庭，引入园林，摆放奇花异草模型，塑造自然的空间，以此抓住消费者的注意力。第四部分：项项目规划及业业态布局项目外环境规规划要点项目规划设计计理念项目业态布局局要点业态规划建议议原则原则一原则二原则三原则四同业差异、异业互补：将各业态的比比例控制在相相对合理的范范围内，从而而形成较为理理想的业态组组合和良性互互补合理配比各主主力业态：主力店是各业业态的龙头，，具有较强的的聚客能力和和导向作用；；一站式式全体体验原原则：商品品多层层次，，购物物无拘拘束环境优优化：：打造轻轻松、、休闲闲的购购物环环境，，注意意划分分出休休息、、生态态景观观等体体现““以人人为本本”的的配套套设施施各楼层层业态态布局局建议议楼层经营业态B1层停车位一层鞋帽、箱包、珠宝首饰、化妆品、钟表眼镜、皮具、饰品、眼镜二层男装、羊绒羊毛、休闲装、运动服饰、亲子乐园三层女装、女式内衣、母婴用品四层儿童服饰、床上用品、家居用品、电玩五层品牌餐饮六层特色品牌餐饮七八层足疗、茶座、娱乐本业态态布局局基于于对陕陕坝商商业市市场研研究及及消费费市场场研究究结果果而得得出，，具体体业态态需确确定商商业经经营管管理公公司后后，从从经营营角度度综合合考虑虑。地下停停车场场A区：对对外门门脸B区：皮具具鞋帽帽区C区：珠宝化化妆区区一层具具体布布局划划分一层业业态计计算业态分区面积（㎡）铺位数（个）商铺面积（㎡）A区（街铺）1261.582049.69-105.70B区1705.96675.58-40.5C区927.46379.45-40.5配套区休息区、生态植物摆放区、卫生区合计3895124A区：男男装B区：运运动休休闲牛仔C区：羊羊绒羊羊毛二层具具体布布局划划分2层以上上增加加休息息座椅椅，体体现人人性化化购物物环境境亲子家家园二层业业态计计算业态分区面积（㎡）铺位数（个）商铺面积（㎡）A区1977.535310.35-68.4B区1087.78418.97-40.5C区829.692410.35-57.96配套区休息区、生态植物摆放区、卫生区合计3895118A区：成成熟女女装B区：淑淑女系系列C区：内内衣系系列D区：女女饰品品E区：母母婴系系列三层具具体布布局划划分三层业业态计计算业态分区面积（㎡）铺位数（个）商铺面积（㎡）A区1101.153416.22-68.4B区1084.383710.35-46.8C区520.2228.97-37.8D区568.8288.97-20.7E区620.472118.9-76.44配套区休息区、生态植物摆放区、卫生区合计3895108A区：儿童服服饰B区：床上用用品C区：家居用用品D区：电电玩四层具具体布布局划划分电玩四层业业态计计算业态分区面积（㎡）铺位数（个）商铺面积（㎡）A区1810.473718.68-74.7B区889.481920.7-72.3C区627.962510.35-37.8D区564.091218.9-75.6配套区休息区、生态植物摆放区、卫生区合计389593品牌餐餐饮1300㎡㎡特色品品牌餐餐饮1825㎡㎡1、六层层建议议做大大型特特色品品牌餐餐饮招招商，，不做做大排排档及及特色色小吃吃类餐餐饮；；2、大型型餐饮饮不但但能带带动消消费，，同时时能带带来中中高端端客流流，便便于招招商；；3、楼梯梯口建建议做做成卷卷帘门门，白白天商商场营营业时时能兼兼顾购购物人人流，，晚上上锁门门后可可独立立营业业，不不影响响商场场安全全。六层经经营建建议：：第五部部分：：项目目盈利利模式式居乐地地产投投资顾顾问居居乐地地产经经纪居居乐商商业顾顾问居居乐广广告第五部部分：：项目目盈利利模式式盈利模模式确确定租售价价格测测算第五部部分：：项目目盈利利模式式盈利模模式确确定租售价价格估估算集中商商业常常规盈盈利模模式全部持持有（全部部租金金收益益）租售结结合（取价价值最最大化化进行行租售售配比比）本项目目盈利利模式式确定定根据之之前的的沟通通，确确定1-3层销售售，4层以上上持有有；1-3层出售售回笼笼投资资资本本，4层以上上出租租保持持长期期租金金收益益。风险点点：销售难难度加加大；；影响主主力店店招商商；影响后后续经经营。。租售结结合本案建建议商业地地产主主流模模式是是以持持有物物业租租赁为为主，，做法法是以以自持持部分分物业业快速速招商商，确确定主主力店店，继继而带带动整整体商商业价价值，，促进进销售售物业业资金金回现现；建议自自持一一层及及部分分底商商，有有利于于主力力店的的招商商和运运营；；第五部部分：：项目目盈利利模式式盈利模模式确确定租售价价格估估算可比项项目租租赁价价格比比重对比项目瑞丰商厦金桥商厦大千市场所在地段中山南路中山南路中山南路平均租赁价格（元/㎡·月）605550权重40%30%30%因金桥桥商厦厦、大大千市市场仅仅3层，故故瑞丰丰商厦厦也取取1-3层的租租赁均均价；；权重重系数数商场场的档档次、、业态态分布布、及及开业业时间间综合合考虑虑。各项目目修正正系数数比较较对比项目本项目瑞丰商厦金桥商厦大千市场所在地段将军路中山南路中山南路中山南路对比要求及权重地理位置（20%）11.61.51.5交通因素（15%）10.90.90.9人流量（15%）11.61.21.3商业氛围（15%）11.51.51.5建筑规模（5%）10.950.90.85项目品牌（5%）11.41.31.2经营档次（15%）10.90.750.7项目配套及服务（10%）10.80.70.7总修正系数（各系数*各自权重结果之和11.25251.13251.1325各项目目修正正价格格一至三三层租租金均均价计计算表表比较项目权重租金均价（元/㎡·月）修正率（1/修正系数）修正价格修正价格*权重瑞丰商厦40%600.804819.2金桥商厦30%550.8848.414.52大千市场30%500.884413.2本案平均租金均价（按建筑面积）46.92对瑞丰丰商厦厦、金金桥商商厦、、大千千市场场等可可比商商业物物业的的综合合情况况进行行深入入的调调研、、对比比分析析后，，通过过上述述方法法初步步推算算出项项目1-3层平均均租金金为46.92元/㎡··月。按投资资回报报率8%，推算算出1-3层内铺铺销售售均价价为：：46.92×12÷÷8%=7038（元/平米））显然从从目前前市场场租金金回报报来推推算本本项目目的价价格是是偏低低的，，主要要原因因是：：市场场不不规规范范，，价价格格比比较较混混乱乱现有有各各商商场场经经营营方方式式比比较较落落后后，，脱脱离离市市场场需需求求各商商场场业业态态比比较较杂杂乱乱，，各各楼楼层层租租金金脱脱离离商商业业常常规规运运作作如何何从从市市场场脱脱颖颖而而出出，，提提高高销销售售价价格格？？本项项目目价价值值点点挖挖掘掘项目目标标志志性性形形象象定定位位———引领领杭杭后后旗旗商商业业形形象象科学学的的建建筑筑规规划划———人性性购购物物环环境境的的打打造造合理理业业态态布布局局———消费费体体验验，，自自由由自自在在专业业招招商商团团队队———招商商先先行行，，主主力力店店保保障障专业业销销售售团团队队———专业业手手法法，，保保证证价价值值实实现现专业业商商业业运运营营团团队队———提高高投投资资信信心心修正正系系数数价值提升点提升系数项目标志性形象定位10%科学的建筑规划10%合理业态布局10%专业招商团队10%专业销售团队10%专业商业运营团队10%合计60%排除除其其它它市市场场因因素素，，本本项项目目修修正正后后1-3层均均价价为为：：7038+7038*60%=11260元/平米米1-3层销销售售价价格格推推算算采用用商商业业定定价价普普遍遍规规律律，，一层层:二层层:三层层=100:80:70得出出本本项项目目各各层层的的租租金金如如下下：：楼层推算出销售均价（元/平米）一层14075二层11260三层9853备注注：：本本租租金金不不含含底底店店底店店销销售售价价格格推推算算陕坝坝各各主主要要街街道道租租金金情情况况道路租金水平（元/㎡/月）中山路（龙宝路至赛上街段）117—175中山路（赛上街至迎宾路段）58—125中山路（迎宾路以南段）25—83塞上西街33—50塞上东街25—67龙宝东路50—67迎宾东路17—50迎宾西路50—67依据据：：1、结结合合陕陕坝坝主主要要干干道道街街铺铺租租金金水水平平46.88-85.5元/㎡㎡··月；；2、本本项项目目定定位位为为中中高高端端及及自自身身规规划划特特点点，，可可提提升升10%价值值点点；；3、考考虑虑目目前前房房地地产产市市场场政政策策因因素素及及金金融融因因素素，，降降低低10%的价价值值点点；；4、综综合合各各类类因因素素权权重重，，得得出出本本案案底底店店租租金金水水平平在在46.88-85.5元/㎡㎡··月之间间。。底店店销销售售价价格格推推算算从目目前前陕陕坝坝商商业业销销售售价价格格来来看看，，在在售售商商业业基基本本以以新新社社区区底底店店为为主主，，其其价价格格差差异异较较大大，，对对本本项项目目无无可可参参考考性性，，因因此此本本项项目目以以中中山山南南路路二二手手商商铺铺价价格格为为参参考考，，目目前前中中山山南南路路二二手手商商铺铺价价格格报报价价14000-23000元/平米米之间间。。通过过租租金金水水平平及及投投资资回回报报率率反反算算出出本本案案底底店店销销售售价价格格为为：：46.88*12/8%——85.5*12/8%，计计算算出出价价格格为为：：7032——12825元/平米米。综合合测测算算出出价价格格区区间间：：10516——17913元/平米米底店店销销售售价价格格推推算算结合合以以上上因因素素，，假假设设本本项项目目优优势势能能冲冲抵抵这这些些风风险险，，本本项项目目销销售售价价格格仍仍为为目目前前测测算算的的静静态态均均价价：：14300元/平米米综合合考考虑虑因因素素：：1、本本项项目目地地段段偏偏离离核核心心路路段段中中山山路路；；2、商商铺铺为为期期房房，，需需一一年年后后交交房房；；3、新新商商场场，，后后期期经经营营存存在在风风险险；；4、政政策策因因素素不不确确定定；；结合本项项目价值值点，修修正系数数为价值提升点提升系数备注项目标志性形象定位10%科学的建筑规划底店和其它街铺无差别街铺相对比较独立合理业态布局底店不存在业态布局底店业态无法要求专业招商团队5%招商主要针对内铺专业销售团队10%专业商业运营团队10%合计35%结合本项项目价值值点，修修正后底底店销售售价格为为：14300+14300*35%=19305元/平米根据市场场和项目目本身推推算出的的价格：：销售楼层面积（㎡）销售均价（元/平米）销售总价（万元）底店1261.58193052435.48一层2633.42140753706.54二层3895112604385.77三层389598533837.74合计14365.53本价格是是从市场场和项目目本身，，从销售售角度推推算出的的，具体体销售报报价需和和招商、、商业运运营管理理结合而而定，商商场的销销售需要要招商、、运营、、销售三三个团队队有效配配合才能能实现更更高价值值。推算出本本项目的的租赁价价格为：：楼层面积（㎡）建议租金（元/㎡·月）年租金（万元）一层2633.42129407二层389594439三层389575351四层389566307五层13005585合计1589本租金不不含底店店本租金是是根据测测算后的的销售价价格，利利用投资资回报率率8%情况反推推而得，，实际租租金应该该根据招招商及商商业运营营管理情情况而定定；此表表计算年年租金收收益1589万元，如如前期资资金许可可的情况况下，建建议持有有一部分分物业，，以求长长远可持持续收益益。第六部分分：项目目营销战战略居乐地产产投资顾顾问居居乐地产产经纪居居乐商商业顾问问居居乐乐广告第六部分分：项目目营销战战略招商策略略要点销售策略略要点招商策略略要点第六部分分：项目目营销战战略销售策略略要点招商落实实步骤租金及优优惠扶持持措施确确定经营管理理公司确确定招商团队队组建招商策略略要点1324首选专业业招商团团队，有有资源；；自行组建建招商团团队，但但需要有有招商经经验的管管理者；；好的招商商能促进进销售。。专业的经经营公司司能提高投资资者和经经营者对对项目的的信心租金是商商家最为为关心的的因素，，租金的的确定除除了考虑虑合理的的售价及及投资回回报率外外，还要要结合目目前陕坝的商铺市市场再行行确定，，在确定定每层均均价之后后，根据据位置优优劣再定定具体铺铺位租金金。重点招商商：主力力店定向招商商：一般般品牌店店公开招商商：中小小商户招商策略略要点第六部分分：项目目营销战战略销售策略略要点实效的营营销推广