XXXX北京中海御鑫阁整合推广创意策略

中海御鑫阁整合推广创意策略北京GVL房地产广告的真实作用是推进销售推进销售的根本是分析产品→塑造差异→找到真正客群的对语语境→最终促成购买不要用漂亮精致的广告画面“美丽的伪命题”来完成推广不要说什么都没说的“漂亮谎话”因为它“放之四海而皆准”，因为它“对，但不唯一”结论：所以中海御鑫阁，市场定位必须独特！GVL观点开宗明义这个案子集中解决三个问题

中海御鑫阁是谁？客群是哪些人？项目型格是什么？推广调性是什么？中海御鑫阁是谁？项目解读区域价值：京西四环，总部基地旁便捷交通：地铁9号线、10号、14号线，万寿路南延线英伦建筑：围合式布局，英伦风格建筑稀缺薄板：一梯两户，通透薄板精装户型：36㎡、91㎡两种，精装高品质小户型丰盛配套：商业配套，高端商业、生活超市齐全学府氛围：幼儿园、小中大学，一站式教育自然景观：世界公园、御康公园、花乡名园，华科高尔夫结论：英伦建筑风格，精装小户型大配套项目周边市场纵览【万科蓝】物业类别：住宅占地面积:14400平方米

建筑面积:13600平方米

项目位置:丰台区南四环科丰桥南800米路东，距离地铁郭公庄站仅200米环线位置：四至五环

楼层状况：高层户型：96平米南北通透三居将会在有100余套房源，其余户型待定绿化率：30%

容积率：2.50停车位:1:0.4开盘时间：预计2012年9月首次开盘

入住时间：预计2014年

建材装修：精装修开发商:北京万科物业管理:北京万科物业

产权年限:70年万科蓝是万科色彩联盟系列的精品，带来地铁线上新系列生活概念住宅。“蓝”象征自由、年轻和无忧无虑，为热衷于享受生活的青年人群打造的人文社区。项目周边市场纵览【

设计师广场】物业类别：普通住宅建筑综合体（由4栋23或26层高层塔式酒店公寓、综合商业组成）占地面积:

17949平方米建筑面积:99206平方米

项目位置:丰台西四环南路1号（看丹桥）环线位置：四至五环楼层状况：7-23层为住宅户型：30-600平方米均价：31000元/平方米绿化率：30%容积率：

3.80停车位:500个开盘时间：2011年6月

入住时间：

现房建材装修：精装修

开发商:

北京鑫丰信德房地产开发有限公司产权年限:70年小户型面积约32-55平方米，总套数约700户现不到60套房源在售，34—58平方米西三环20万平方米国际综合社区物业类型：酒店式公寓楼盘位置：丰台区葛家村西里1号

建筑类别：板楼户型面积：一居42-83平方米、二居106㎡-107㎡开盘时间：二期现房预计2012年6月中旬入住时间：二期现房户

数：702户开

发

商：北京金兰甫房地产开发有限公司物业管理：一期北京诺博国际物业管理有限公司优惠信息：全款98折均价：32000元/平米建筑装修：精装现房总价130万/套起，精装标准3000元/平方米

不足：周边缺少大型购物场所50年产权

【优筑】

项目周边市场纵览均有便捷的交通均有投资价值均有快速交通干道连接城市中心便捷出行，到达政务区的时间相差无几所在地段具备发展前景和投资价值购买产品具有一定的保值增值潜力竞品项目分析相同点精装修竞品均为精装修

竞品项目分析

本案优势

►开发商品牌：与其它开发商品牌相比，有相对较强竞争力；

►设计师广场虽为小户型项目，仅剩60套左右的房源，万科蓝项目最小户型还未确定，现只有96平米三居，未定价，预计9月开盘，2014年才能入住，凸显本案现房优势。

结论：中海品牌、现房小户型，优势突出产品力之上上，是品牌牌力区域少有的的小户型，，精装高品品质，英伦伦风格建筑筑，地铁上上盖，丰盛盛的商业配配套，一站站式教育，，这些有能能力使产品品具备竞争争力。然而产品固固然重要，，但消费者者对项目的的认识最重重要，这样样才能找到到与客户沟沟通的方式式，所以要要将项目做做成“品牌牌”。客群是哪些些人？为了研究客客户，再次次分析一下下产品产品：关键键词-刚需►36平米全功能能小户型、、91平米适用性性两居户型平均、、通透薄板板、一梯两两户，中端端价位，是是目前市场场中的刚需需产品。►一梯两户户，品质优优越一梯两户的的户型设计计、精装修修，可以呈呈现出南北北通透、阳阳光板楼的的舒适特性性►英伦风格格，建筑本本身都会感感&宜居性，双双重突出本案英伦风风格，都会会配套丰富富，建筑本本身所带来来的价值感感与宜居性性将具备强强烈的感染染力和说服服力。结论：是总总部基地区区及泛京西西南三、四四环刚需客客群的置业业首选。他们是谁？？他们的特特征有哪些些？他们可能是是初出茅庐庐的白领，，有一定的的家庭背景景他们可能是是年轻的IT精英他们可能是是广告公司司的创意总总监……这些人是75、80、甚至90后，这样区区分又过于于笼统。仅两种“36㎡、91㎡”户型，且户户型比例均均等，因此此要细分客客群。【住宅客群样样本分析】第一类购购买需求求36㎡22岁—26岁自我空间-独立刚需族族年轻活力一一族，有一一定家庭背背景，父母母有多余的的资金、有有能力为即即将或者已已经走向社社会的儿女女购置房产产。一是为儿女女添置资产产，二是为为日后结婚婚准备婚房房。【住宅客群样样本分析】第二类购购买需需求91㎡27岁—35岁婚房——适婚刚需族族这是一个拒拒绝裸婚的的时代，有有房有车已已经成为为婚姻的基基本砝码。。

本案是是西四环、、南城地缘缘性客户结结婚刚需族族置业的首首选。他们也许不不会背着LV、CUCCI，外表看似似无华；但有自己的的文化观，，隐藏着对对生活的独独特认知。。【住宅客群样样本分析】第三类购购买需需求91㎡27岁—35岁亟需baby房——小家庭刚需需族长期在北京京工作，收收入较高，，可能是广广告公司总总监，可能能是科技公公司管理者者。或或是北京人人，在先与与父母同住住，一旦身身份由丈夫夫升级为父父亲，那么么换房就迫迫在眉睫了。GVL观点1：借势中中海，以公公信力与专专业力独占占鳌头如何借势中中海，打造造出集团在在区域内的的公信力呈呈现产品品开发的专专业力打造区域独独特的项目目GVL观点2：借势区区域，本案案处于京西西四环本案所处地地块是总部部基地附近近

目前发发展还需完完善，总部部基地东区区也在蓬勃勃发展推推广重点在在于如何让让客户看好好区域，相相信区域价价值的提升升塑造较高的的区域形象象GVL观点3：强化交交通优势，，扩大客户户来源本案所在地地块拥有便便捷的交通通优势不不仅要吸区区域内的客客群

更要要用交通条条件来吸引引来自西三三环、南三三环区域的的客群快快速完成项项目的首期期销售回款款需要更广泛泛的渠道到到达，关注注交通动线线包装，如如户外等GVL观点4：两类产产品，同中中有异，分分开推广本案的两类类产品所针针对的客群群可以说是是完全不同同

但又有有关联度两两者相互互补充所所以建议在在推广上，，两类产品品分开推广广

产品升升级、客群群升级、包包装升级、、推广升级级……包装与推广广需要从长长远着手。。双线并行行项目型格是是什么？客户对生活活品质的要要求越来越越高，因此此有了讲究究的户型设设计1.虽只有小户户型的面积积，却有大大户型的尺尺寸2.规避传统小小户型采光光通风不佳佳的缺点3.考虑到年轻轻人对于住住宅的多种种用途，可可作书房，，也可作小小卧室4.充分考虑到到各种用途途下家具的的摆放6.大师级精装装，定制化化空间一种户型，，塑造一种种生活方式式如果用标签签来代表产产品，那会会是什么？？精装小户型型是宝马系系的MINI、奔驰系的的smart车内虽没有有超豪华的的配饰，但但空间舒适适。精装小户型型是iPhone纤薄的机身身，漂亮的的外观，强强大的功能能。价值体系梳梳理每个小户型型都是“高附加值”的产品，都都有独特的的价值体系系【地铁上盖】位于９号线线郭公庄站站之侧，物物业升值风风向标【立体交通】９号线已开开通，１００号线、１１４号线、、万寿路南南延线未来来开通，都都市交通枢枢纽交汇【价值核心】３３０万㎡㎡京西总部部基地、东东区商业配配套奢现【醇熟配套】高端购物中中心、银行行、酒店、、综合商场场齐备【人文学府】幼儿园、小小学、中学学、大学，，知名学校校构建浓厚厚的人文氛氛围【自然盛景】世界公园、、御康公园园、花乡名名园，稀有有浓荫，华华科高尔夫夫俱乐部【英伦建筑】以八角筒塔塔整体造型型为基础，，三段式设设计，通透透薄板，一一梯一户【纯粹户型】３６㎡全功功能户型、、９１㎡舒舒适两居，，区域小户户青年社区区【华贵精装】精致空间，，功能分区区合理，实实用且让生生活充满自自由想象【庭院园林】整体布局呈呈围合式，，最大限度度保证户户户观景【豪宅专家】３３年品牌牌积淀，３３３年豪宅宅物业服务务，定制级级物业服务务项目定位京西四环地地铁旁精精装装定制小户户传播概念：：SLOGANHasbeenexceededSLOGAN与定位相同同，地铁物业的的升值潜力力是巨大的的，且处于于京西的皇皇贵位置，，京西四环、、地铁旁，，精装小户户型只为新新贵阶层定定制，阐明小户的的唯一性。。京四环地铁铁上盖精精装定制小小户型SLOGAN备选Hasbeenexceeded虽是MINI，但是功能能强大，且且是精装，，所有优点点集于一身身。京西四环地地铁旁精精装装小户聚落落SLOGAN备选京四环地铁铁上盖精精装装全功能小小户Hasbeenexceeded一句话道出出了本案的的特性，单单纯区位““京西四环环地铁上盖盖”，就足足以说明物物业的价值值，全功能小户户，区隔于于普通小户户型项目。。中海御鑫阁阁的推广调调性？其实就一句句话：保持一颗放放松的创作作心境！还有一句：：学会点儿小小幽默！1、强销期推推广主题2、推广画面面视觉调性性推广定调原原则强销期推广广主题强销期推广广主题炒热西四环环地铁上盖盖唯一的小小户型，让让本案成为为瞩目焦点点，吸引潜潜在的客户户眼球，提提高来电、、来访量。。主线从“发发现小户””到成为““青年们关关注的焦点点”，再再到“项目目本体价值值”，最后后述说“生生活价值””。主题一：四四环地铁上上盖小户，，惊现！主题二：有有享法的青青年，因她她来到四环环主题三：创创意精装小小户豪宅主题四：大大成小户，，精英聚落落里的“红红”生活推广画面视视觉调性报广广户型折页产品手册第一套产品手册第二套产品手册形形式谢谢！北京GVL9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。00:07:2000:07:2000:071/5/202312:07:20AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2300:07:2000:07Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。00:07:2000:07:2000:07Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2300:07:2000:07:20January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月202312:07:20上上午午00:07:201月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2312:07上上午1月-2300:07January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/50:07:2000:07:2005January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。12:07:20上上午午12:07上上午午00:07:201月月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。00:07:2000:07:2000:071/5/202312:07:20AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2300:07:2000:07Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。00:07:2000:07:2000:07Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2300:07:2000:07:20January5,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。05一一月202312:07:20上上午00:07:201月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。。一月2312:07上上午1月-2300:07January5,202316、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2023/1/50:07:2000:07:2005January202317、空山新雨后后，天气晚来来秋。。12:07:20上午午12:07上上午00:07:201月-239、杨柳柳散和和风，，青山山澹吾吾虑。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、阅读读一切切好书书如同同和过过去最最杰出出的人人谈话话。00:07:2000:07:2000:071/5/20231