XXXX产业地产商业模式

产业地产商业模式探讨中航工业沈阳航空产业园项目研究沉淀2010年8月研究内容产业地产商业模式要点探讨产业地产案例研究注：上述两部分并非逻辑化和结构化的关系。第一部分更多的是理论及经验探讨；第二部分的案例研究采用了案例包的形式，目的是分享项目组研究的全新案例，以期对以后操作产业地产项目提供全新的案例支撑。产业地产是工业地产发展的高级形式，是一种区域开发模式传统的工业地产开发模式的问题投资大回报周期长操作难度大典型的项目开发模式，难以形成综合开发效益产业地产为工业地产发展的趋势产业地产是一种将产业运营和地产开发相结合的区域开发模式从单一的工业地产项目开发向区域开发转型的开发模式从传统产业园向产业新城转型的模式本质是对土地资源的利用方式，区域内土地资源因区域性开发导致的超额升值越来越多的开发商投身产业地产项目：联东U谷、裕廊集团、南京新城…产业地产的组织与实现形式产业地产实现形式产业地产一般开发流程征地拆迁安置土地一级开发土地出让或二级开发产业集群招商、地产营销区域运营产业集聚地产开发人口集聚商务发展区域发展产业地产实现逻辑更具吸引力的发展组织方式良好的投资预期引发产业地产开发各环节投资者兴趣产业地产开发投资者收益新产业更合理的布局和产业集群效应产业高效发展居民将愿意为土地和房产的溢价买单案例：北京联东集团——欲打造成为中国产业地产的领头羊选址依托城市原有产业基础，多建设在原有产业园区附近，充分利用产业集聚带来的各种优势产品多功能通用厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生产、商务配套设施招商依托园区周边原有产业基础，通过打造优质园区环境吸引企业入驻主营业务：产业地产的开发、运营，是中国产业地产专业运营商开发形式：集生产制造、研发办公、综合服务为一体的城市产业综合体经营策略：绕着“产业微笑曲线”构建价值链一体化平台，通过二、三产业的匹配和互动形成业态聚合、功能聚合和资源聚合，从而迸发出规模和集聚效应，提升产业和区域价值产业地产商业模式及其要点产业地产商业模式：通过统筹组织区域内的经济活动（产业、地产）和生活方式，达到对土地更高利用效率的目的，并使相关利益者都从中获益；这个组织的过程和方式等各种因素的总和就是商业模式。产业地产商业模式要点6.风险控制市场风险协议风险政策风险1.开发主体主导方利益相关方及其影响2.主题设计战略定位产业定位3.规划设计用地配比功能分区产业招商4.一二级联动一二级开发参与程度参与方式参与时机5.开发进程把控开发次序关键节点借鉴先进产业园商业模式，结合世联经验，产业地产商业模式要点主要包括：【主题设计】不同的主题设计其实质对区域价值的提升有不同价值溢价，同时其中的核心项目设置也有显著差异主题设计原则：导向性强紧扣发展趋势突出自身特色资源有效嫁接航空产业园主题设计探讨：民用航空产业园航空产业新城航空产业研发社区航空旅游小镇其他主题…突出民用航空产业带动的“新城”，具有城市意向社区意向，突出航空产业的研发功能利用航空及其他资源，强调旅游意向利用何种资源，发展成为何种园区？产业新城发展规律起步期快速发展期成熟期房地产完善的生活商业等配套设施土地供应量日渐有限具备一定生活服务商业公建配套产业新城发展大量企业入驻带来大量产业人口引致园区的置业需求工业区+居住区为数不多的企业入园工业区集工业、地产、商业等业态为一体的综合功能的新城区大量土地供应开发，房地产业进入快速发展阶段生活商业设施建设与地产业建设相呼应，进一步变得完善产业新城以产业园起步，最终演变为功能复合的产业新城而产业新城在不同发展阶段可能有不同的定义和诠释，其发展驱动力也不尽相同；对较大的园区来说，可能需要复合驱动力案例：东莞松山湖科技产业园前期——高科技产业园发展期——生态新城目前——科技园+高端房地产板块XX项目需要怎样的定位？以及怎样的驱动力？产业概念产业特色产业园产业城、生态公园…强化产业特色产业和配套发展成熟并升级植入其他资源产业驱动配套驱动旅游驱动、教育驱动、复合驱动…案例：苏州工业园是“产业新城”发展的典型代表人口产业地产00年02年03年04年01年06年08年09年07年05年99年98年97年自98年到01年为苏州园区的基础奠定期，成立领导机构，成立开发公司，招商的准备以及制定园区的规章制度和管理办法金鸡湖东地区开始全面的开发建设，经过多年的发展，园区的产业体系已经基本成形园区二次创业：即加快建设四个示范区的转型发展，实现优二进三；工作重点：制造业升级、科技跨越、服务业倍增、生态优化项目：师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉商业广场等。区域：城市配套延伸区项目特点：普通住宅商住楼，住宅档次不高，商住楼提供底端配套项目：东方春晓、湖滨公寓、天翔花园等，区域：围绕金鸡湖发展项目特点：产品以低密和湖景公寓为主，产品力较大提升项目：星湖国际、半岛华庭等，区域：金鸡湖延伸发展项目特点：随着知名开发商的进驻，产品多元化，复合化项目：国际社区、尚玲珑、朗诗国际等，区域：沿cbd向东发展项目特点：高端化、科技化产业人口开始进驻；购房客户主要是当地居民、部分产业工人、城市被动外溢人口产业人口大量进驻；购房客户市中心占到半数左右、出现上海为代表的长三角的资产客户,其余产业客户长三角的资产客户比重进一步加大配套借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成《苏州总体规划2004-2020》提出市域cbd在园区的概念。截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区陆续出现Cbd商业办公功能的完善，李公堤商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等基本配套+住宅商业中心+住宅商务办公+住宅【规划设计】】1234经营性用地与与产业用地用用地的配比关关系经营性用地的的合理开发方方向经营性用地的的业态特征（（哪些是基础础配套功能、、哪些是增值值功能）航空产业园区区的最优的规规划布局有哪哪些经验可以以借鉴规划设计或建建议需要探讨讨的主要问题题【一、二级联联动】一二级联动需需要解决什么么问题？土地指标的分分配问题功能之间合理理进程搭配问问题一、二级联动动的结合点问问题二级开发的切切入环节和切切入方式影响因素：利益主体诉求求企业开发实力力开发工期要求求盈利要求抗风险能力及及风险意愿……二级开发设施施：工业地产产开发开发模式探讨讨阶段发展策略略探讨增值措施设施增值、主主题增值、配配套服务增值值、活动策划划增值？植入中航特色色与文化，打打造诸如主题题公园、工业业旅游、航空空会展类的增增值设施？专业工业地产产开发主体企业引导导开发综合开发前期基础设施施完善？中期配套完善善后期采取增值值措施，并消消除可能的挤挤出效应二级开发设施施：配套地产产开发两大配套体系系：工业地产配套套城市配套目标：功能保障功能增值区域增值（土土地增值）经济实现（从从财务平衡到到盈利最大化化）阶段开发策略略：从为工业地产产配套过渡到到城市配套启动期开发策策略一二级联动策策略后期挤出效应应应对策略世联经验表明明：开发进程程把控是产业业园/城成功功开发的重要要要求进程把控起步期发展期成熟期树立区域高端端产业园和生生态形象？保保证顺利起步步发展阶段核心目标节点把控及阶阶段策略产业链形成，，集群效应开开始显现；配配套完善产业集群效应应最大化发挥挥，产业逐步步升级；从园园区向“城区区”蜕变基础设施和环环境打造；核核心产业引进进；资金压力力较大延展产业链，，核心产业做做大；完善配配套，提升配配套品质；打打造核心盈利利点产业升级，嫁嫁接企业资源源，形成产业业品牌；配套套升级，形成成独立的城区区配套，并辐辐射周边；设设施运营，利利润最大化分期开发的进进程把控不仅仅是滚动开发发所需，更重重要的是保证证前后期联动动、互为促进进此外我们还须须关注盈利点点设计：最终终目标之一是是要实现盈利利，盈利点设设计是项目成成功的保障盈利点设计盈利点工业地产开发发：取决于1）工业地产开开发能力；2）工业地产开开发目标等因因素土地出让：取决于1）资金压力；；2）引进重点产产业之需；3）大规模地产产开发能力；；4）开发周期等等因素配套开发：住宅、商业等等配套开发，，回现快，开开发难度较小小资源嫁接，提提升价值：1）中航航空品品牌、文化和和产业实力等等的嫁接；2）自然资源、、工业旅游资资源等的嫁接接；3）其他资源嫁嫁接。共同提提升“城区””价值产业利税：取决于本项目目政企合作利利益分配关系系，恐难以作作为核心盈利利点世联以及案例例经验初判：：盈利点设计与与阶段性财务务目标和开发发目的相关，，一般开发初初期资金压力力较大，需要要一定的现金金快速回现支支撑；开发中中后期主要目目标往往是回回现，以支持持滚动开发；；后期往往持持有优质资产产，作为核心心盈利点。研究内容产业地产商业业模式要点探探讨产业地产案例例研究注：上述两部部分并非逻辑辑化和结构化化的关系。第第一部分更多多的是理论及及经验探讨；；第二部分的的案例研究采采用了案例包包的形式，目目的是分享项项目组研究的的全新案例，，以期对以后后操作产业地地产项目提供供全新的案例例支撑。产业地产案例例研究主要内内容对沈阳航空产产业城项目有有借鉴意义的的产业地产开开发研究产业新城（商商业模式）案案例探讨一开始就作为为产业新城来来规划的案例例开始不是作为为产业新城规规划的，但后后来发展为产产业新城的案案例成功的案例不太成功，甚甚至失败的案案例国内案例国外案例案例类型案例要素开发模式开发主体及利利益相关方职责（权责利利）规划主题/定位进程把控……管理体制管理方及其职职责案例归纳序号类别案例特点1产业（工业）地产开发商及其开发项目津通集团一体化服务平台充分把握企业需求的招商模式2联东地产“聚合U”模式统一平台因地制宜利用当地优势3深圳天安数码城有限公司“天安模式”4南京新城发展股份有限公司区域开发模式5普洛斯项目选址于枢纽城市拥有全球客户资源灵活多样的运营方式6航空产业园/城/基地新加坡实里达航空产业园有效的产业规划统一的开发运营主体及平台开发与招商模式7美国西雅图“波音城”核心产业带动挖掘品牌内涵，嫁接资源8法国航空航天谷统一的协调平台利用既有优势资源9类似航空产业园的园区德国大众汽车城统一的协调平台规划与设计体现企业特色嫁接资源，提升品牌实力案例研究类别别产业（工业））地产开发商商及其开发项项目航空产业园/城/基地类似航空产业业园的园区津通集团及其其开发项目【津通集团】】以工业地产产为主的综合合性开发商津通集团，是是一家以工业业科技地产开开发为主业，，集住宅、商业地地产开发，产产业发展和产产品研发及制制造为一体的大型型集团公司高科技产业地产住宅商业地产工业地产核心业务产品研发产品制造两大支柱产业核心企业及其产品：津恒能源科技公司再生能源设备津汉电气科技公司电子产品津通先锋光电科技公司太阳能电池等物业管理[津通国际工工业园]概况况区位：位于常州南翼翼武进高新技技术产业开发发区位于长三角地地理心脏和沪沪宁高速公（（铁）路中段段1小时40分钟可达上海海，40分钟可达南京京禄口国际机机场，2小时可达杭州州距离国家一类类口岸常州港港仅30分钟车程，并并可在2小时内到达周周边的上海港港口、张家港港口和江阴港港口；规模：占地1000亩，总规划建建筑面积90万平方米投资：总投资16亿建设状况：一期近30万m2的17座高标准工业业厂房、1座生活服务中中心和1座商务服务中中心已正式投投入使用鼓励类产业:生物/化学、电子装装配&制造、研发2005年10月开园津通国际工业园1小时40分钟车程40分钟车程南京禄口国际机场上海目前，津通国国际工业园在在工业科技地地产领域，已已形成建设、、招商、运营营、管理、服服务等一体化化体系建设招商运营管理服务…一体化的服务务体系津通物业管理理有限公司：：是津通集团在在吸收国内外外先进工业园园区运作模式式和管理经验验的基础上成成立的专业工工业园物业服服务公司可为入驻企业业提供集设备备安装和监管管、工业工程程、后勤服务务、企业管理理和物业管理理于一体的综综合性服务。。工业工程后勤服务企业管理物业管理设备安装和监管一体化服务体系津通国际工业业园的服务体体系以津通物物业管理公司司为主要实施施主体增值服务及设施内容智能化管理系统信息网络系统、智能管理系统、智能办公系统专业服务网点海关、商检、物流、工商、税务、物业管理、配餐中心、银行、邮政、超市便利店齐全的功能设施远程视频会议、同声翻译系统、商务洽谈会场、临时办公场所、新闻发布会场完善的基础设施供电、供水、供气、通讯、污水处理等优美的绿化环境资金、技术、管理等支持与合作津通创业投资有限公司和津通投资建设有限公司提供给入驻企业带带来的优势：：降低生产与管管理成本提高生产效率率保障安全生产产利于获得国际际质量体系认认证服务型企业战战略合作平台台为入驻企业业降低成本、、提高效率这些现代服务务型企业的注注入——可为园内企业业提供高效率率、低成本的的多种其核心心流程以外的的其他业务；；可为入驻企业业的发展提供供良好的战略略合作平台，，从而使其充充分获得产品品扁平化与运运作扁平化所所带来的成本本和效率的双双赢。认证外贸咨询法律会计设计广告信息物流仓储通讯金融教育培训人力资源租赁会展税务环境科技政府部门网络型专业服服务型企业战略合作平台台在一体化服务务体系基础上上，融资平台台为科技孵化化创造了良好好条件科技孵化企业成长融资平台投资向导津通国际工业业园内的“现现代服务业集集聚区”为为入驻企业提提供全方位的的包括金融、、会计、税务务、人力资源源、物流、商商检等在内的的高效率、低低成本的集成成服务，引导导投资一体化服务体体系为基础：：融资平台公司司：津通创业投资资有限公司（（津通集团为为发展高新技技术、促进成成果产业化，，为创业企业业或项目提供供创业投资基基金而成立的的专业公司））津通国际工业业园内的国家家级“国际科科技合作基地地”和国家级级“留学人员员创业园”中中符合条件的的创业企业可可优先获得““种子基金””，以缩短从从科技“孵化化”到“产业业化”之间的的时间。目前入驻津通通国际工业园园留学生企业业众多，在津津通这个工业业园得到发展展壮大，取得得了良好的经经济效益津通集团宣传传：“您只需与您的的团队带着商商业计划和少少量资金，就就可来津通国国际工业园运运作”针对不同投资资者的招商模模式战略眼光的投投资者认为商业机会会还欠“火候候”的投资者者缺乏足够信心心的投资者可以直接投资资可采取合资方方式可用虚拟方法法，先挂牌子子，由津通运运作，看清前前景后再投资资针对不同投资资者的三种招招商模式自开园以来，，已吸纳50多家国际知名名制造型企业业和现代服务务型企业入园园投产运营包括美国GoodYear、美国GE、美国BELKIN、德国WOLCO、日本FOSTER、瑞士SGS标准认证、香香港KerryEAS物流、美国RubberShaw工业设计、美美国KPMG财务等。招商情况联东地产及其其开发项目联东地产公司司是专业的产产业地产开发发商，首创了了产业地产开开发的“聚合合U模式”联东地产属于于联东集团的的全资子公司司，负责工业业地产的开发发，经过七年年的发展和累累积，形成了了联东U谷的品牌和模式式，创造了产产业地产的聚合U模式联东地产产品品类型涵盖了了几乎全部产产业地产范围围：独栋商务楼、、研发办公室室、标准厂房房、配套设施施、住宅公寓寓、物业服务务、定制服务务联东地产主要要项目联东U谷·北京联东U谷·沈阳联东U谷·无锡联东U谷·北京光联聚合U模式：：重点吸纳位位于产业微笑笑曲线两端的的高附加值产产业，同时构构建一体化服服务平台，推推动园区快速速发展微笑曲线聚合U模式来源于微微笑曲线，联联东U谷集中吸纳位于于微笑曲线两两端的产业，，提高附加值值，推动产业园园以及区域经经济的发展聚合U模式：构建价值链一一体化平台二、三产业的的匹配和互动动业态聚合、功功能聚合和资资源聚合形成规模和集集聚效应提升区域价值值一体化服务平台的构建成为聚合U模式强有力的助推器[联东U谷]基于“聚合合U模式”的的开发策略因地制宜，打打造最适宜当当地条件的产产业园/城两个“原点””模式：服务务企业、联动动政府以企业为原点点：为企业提提供完善的配配套和全面的的服务，提高高企业的附加加值以政府为原点点：引领产业业园区升级的的发展方向，，推动区域经经济的发展，，为政府谋利利益，以此与与政府建立良良好的合作关关系将产业地产的的发展与区域域经济相结合合，根据当地地经济现状以以及所需打造造不同的产业业园区例如：北京联联东U谷项目偏重的的是打造产业业地产总部地地基，而在无无锡、沈阳等等二线城市，，联东U谷则更注重打打造的是综合合性的产业园园园区实现统一一规划、统一一建设、统一一招商和统一一运营，保证证项目的品质质和可持续发发展规划、建设、、招商和运营营的高度统一一[联东U谷··北京]项目目概况开发商：北京联东投资资集团有限公公司运营商：北京联东金桥桥置业有限责责任公司（（联动集团旗旗下子公司））规模：项目投资25亿元，占地960亩，规划建筑筑面积100万平米，可可容纳500家企业入住，，年产值可达达300亿元人民币，，税收30亿元以上，解解决就业员工工近5万人地理位置：位位于亦庄新城核心心、北京中中关村科技园园区金桥科技技产业基地内内，与北京经经济技术开发发区（CBD）相连，交通通便利距北京通州物物流基地1公距南四环3.5公里里距南三环7公里距市中心天安安门广场16.5公里距三环路15公里距CBD中心18公里距首都国际机机场30公里距北京火车站站22公里五大功能分区区规划——一站式为企业业提供从研发发到成果转化化的多业态办办公需求产品品总部商业园、、研发科技园园、生产制造造园、企业定定制园、配套套服务园五大大功能分区，，融合产业上下下游，打造产产业链综合体体，为处于产产业链条中不不同位置的企企业或不同阶阶段的企业提提供从研发到到成果转化的的可拓展空间间总部商务园研发科技园生产制造园企业定制园配套服务园满足企业总部部办公、、营营销部门需求求满足产品下线线生产之前的的研发、中试试需求满足企业生产产制造、物流流需求满足企业对厂厂房的特殊和和个性化需求求满足企业会展展、培训、咨咨询、餐饮娱娱乐住宿需求求多样化的产品品形式有针对对性地吸引不不同需求的客客户进驻花园独栋面积：800m2－3200m2，根据企业需需要调整特点：容积率率非常低，绿绿化率很高，，贴近自然、和谐、、安宁的办公公环境租售类型：以以出售为主吸引企业类型型：服装设计计类、文化创创意类和生物物医药类企业业单层厂房面积：最大8000m2租售类型：整整层出租吸引企业类型型：急加工企企业、新能源源新环保企业业、生物制药药企业多层厂房面积：很灵活活，整栋面积积有四五千的的，单层面积积也有六千多多的租售类型：可可租可售吸引企业类型型：生物医药药类、电子信信息类企业。。既可以当做办办公和生产用用也可以当做做研发和生产产用定制厂厂房面积：：四五五千平平方米米以上上，根根据客客户需需求而而定租售类类型：：出租租，起起租期期十年年吸引企企业类类型：：对厂厂房与与特许许要求求的企企业。。例如如：生生物医医药类类企业业要求求很好好的密密封性性。[景观观规划划]绿绿色、、生态态、环环保为为主题题的园园区环环境———提提升园园区价价值、、取得得客户户认同同感中央独独栋花树环环绕绿色植植被800米景观观大道道水榭、、喷泉泉、回回廊、、绿地地分散散分布布[招商]利用区区域产产业集集群优优势，，因地地制宜宜发展展园区区产业业…[联东U谷·北京]临近区区域主要产产业：：生物技技术与与新医医药光机电电一体体化电子信信息软件新材料料与新新能源源京津城城际走走廊上上的京京津城城际发发展走走廊上上的新新技术术产业业和科科技研研发基基地中关村村科技技园区区产业业升级级示范范地位于亦亦庄新新城产产业发发展核核心区区域，亦庄庄新城城定位为为高新新技术术产业业中心心、高高端产产业服服务基基地、、国际际宜居居新城城[联东U谷·北京]临近区区域产产业情情况：：[招商商]……同时时利用用各种种优惠惠政策策针对对性地地引进进生物物医药药、精精密机机械、、电子子信息息、能能源环环保等等高附附加值值类产产业联东U谷·北京租租售量量在北京京排名名第一一获2009年度最最具品品牌影响力力园区区园区政政策金桥基基地独独栋研研发楼楼项目目奖励励办法法行业政政策通州区区优惠惠政策策：金金融企企业、、文化化创意意企业业、、物流流企业业中关村村科技技园区区优惠惠政策策：中中关村村科技技园高高新技技术产产业企企业联东U谷政策对比较较强势势、比比较大大的品品牌，，和对对这个个区域域做出出贡献献的企企业，，在租租金、、增值值服务务给予予更优优惠的的政策策深圳天天安数数码城城有限限公司司及其其开发发项目目【天安安数码码城公公司】】天安安数码码城有有限公公司是是专业业的科科技园园开发发与运运营商商，主主要服服务中中小企企业与与民营营企业业(香港)天安中国投资有限公司50%深圳天安数码城有限公司深圳泰然股份有限公司50%深业泰然是具有国家一级资质的大型房地产企业集团，注册资本2亿元人民币，拥有五家控股企业和二家参股企业，为中国房地产200强企业。天安中国投资有限公司（香港天安集团）于1986年成立，1987年在香港联合交易所上市，被视为香港第一只“中国概念股”。天安集团资本雄厚，在国内的总投资超过60亿港元，主要集中于住宅开发；深圳天安数码城有限公司为其子公司之一公司定定位：：科技园园区开开发运运营商商天安数数码城城运营营主体体：中港合合资深深圳天天安数数码城城有限限公司司主营业业务：：房地产产开发发经营营，科科技园园开发发运营营，创创业服服务以以及投投融资资服务务股东结结构：：房地地产开开发背背景定位于于园区区开发发战略意意识定位：：为中中小企企业服服务构建适适应性性的支支持体体系与与环境境，配配置金金融、、智力力、技技术、、信息息、专专业服服务等等各种种要素素资源源使命：：服务务民营营企业业加强服服务民民营科科技草草根企企业，，即那那些从从事与与科技技研发发、产产品相相关的的一般般型企企业通过市市场、、服务务、要要素配配置促促进它它们向向科技技企业业的转转型与与深化化目标：：完善善创新新系统统强调科科技、、商业业、与与文化化理念念的融融合引入公公众技技术平平台、、风险险资本本、商商业价价值等等要素素一方面面依托托政府府产业业发展展政策策，另另一方方面通通过市市场化化的运运作机机制，，对企企业及及创新新活动动实现现服务务。愿景：：构建建创新新集群群吸引优优质的的创新新科技技企业业及关关联企企业与产业业界、、学术术界、、研究究机构构及专专业团团队合合作并并建立立伙伴伴关系系创造了了“天天安模模式””，目目前已已进入入全国国扩张张、模模式复复制阶阶段深圳天安数数码城城天安广州番禺节节能科科技园园天安龙岗数码新新城天安南海数码新新城天安东莞数码科科技名名城天津天安数数码城城常州天安数数码城城武汉天安数数码城城…深圳1989年2001年2005年2006年2006年2006年2007年2007年珠三角角中国南中国国“天安安模式式”已已走向向复制制阶段段“天安安模式式”解解读天安数数码城城模式式源于于1997年原深深圳天天安工工业区区的转转型定位：：定位于于发展展中小小民营营科技技企业业，致致力于于中小小民营营科技技企业业创新新环境境的构构建。。运作机机制：：民投民民建民民营民民管的的运作作机制制，由由深圳圳天安安数码码城有有限公公司投投资、、开发发、建建设、、运营营、管管理和和服务务。聚集效应应：包括高端端产业的的集聚、、高端人人才的集集聚、金金融商务务的集聚聚以及信信息服务务的集聚聚。和谐共赢赢的园区区文化：“共赢赢”体现现在数码码城公司司与入驻驻企业的的合作互互惠，共共同成长长，体现现在其促促进区域域产业发发展、完完善城市市功能、、提升城城市价值值的社会会意义。。天安数码码城模式式内涵：：天安数码码城经历历了起步步、高速速发展、、稳健发发展三个个阶段，，成功突突破了传传统工业业园区的的发展模模式1990年1999年未来2003年传统产业业园规模化的的高科技技企业迅迅速发展展传统加工工制造企企业厂房、食食堂水电、网网络园区定位位城市产业业发展机机遇企业构成成物业构成成软件设施施高平台下下的中小小民营科科技企业业园区服务于较较大规模模高科技技企业的的下游中中小企业业缺失中小民营营企业办公楼，，厂房，，公寓、、高档住住宅，商商业，配配套物业管理理、网络络环境、、金融服服务模式成熟熟的全国国知名民民营科技技园区高科技产产业形成成较为完完整的产产业链中小民营营企业办公楼，，厂房，，公寓、、高档住住宅，商商业，配配套物业管理理、网络络环境、、金融服服务起步期全国化模模式复制制期高速发展展期发展历程程资料来源源：文献献检索、、世联分分析发展过程程中，天天安数码码城及时时调整发发展战略略，从单单一的工工业园转转向功能能复合的的数码城城，并适适时定位位为中小小企业发发展加速速器资料来源源：《深圳统计计信息年年鉴2002》专家访谈谈深圳1980-2001年GDP周期指数数变化1990年天安工业园成立，主要是传统加工制造企业进入园区厂区建设发展初期19901999年天安工工业园主主动升级级为天安安数码城城，由功功能单一一的工业业园向复复合功能能园区转转变定位为中中小企业业发展加加速器孵化器建建设发展转型型1999[准确定定位，抓抓住市场场]把握握政府核核心目标标，结合合市场需需求，将将自身定定位为民民营企业业的加速速器而不不是孵化化器促进区域域发展增加税收收哈佛大学教授拉瑞·葛雷納(LarryE.Greiner)中小企业成长模型创业阶段集体化阶段规范化阶段精细化阶段合作阶段加速器孵化器工业园发展阶段发展载体企业需求政府目标标…开始时我我们也准准备按照照政府的的要求做做孵化器器，但孵化器器的成功功率确实实太低，，连投行行都不愿愿意做，，我们是是企业，，不是政政府，赔赔不起时时间和资资金，后来我我们梳理理出政府府的真实实目标，，现在我我们年创创造税收收30多亿，虽然我我们没有有按照政政府的要要求去做做孵化器器，但我我们还不不是照样样得到各各种颁奖奖，反过过来说，，一旦当当时做孵孵化器做做死了，，我们去去找谁埋埋单呢…——天安数码码城有限限公司营营销总监监杨毅谈企业定定位…当时深圳圳市提出出产业升升级后，，规划了了高新技技术产业业带，以以高新区区为标志志，高新新区当时时招商的的对象就就是大企企业，以土地招招商形式式为主，，中小企企业无法法进入，，而我们们把握住住了这个个机遇，建造天天安数码码城弥补补城市科科技产业业的不足足…——天安数码码城有限限公司工工作人员员访谈为适应从从园区向向“社区区”和““城区””转变，，适当提提高商住住物业比比例…99年时园区区物业主主要以办办公为主主，居住住、商业业的比例例都很少少，随着着园区发发展，居居住、商商业比例例提升…适当提高高住宅的的比例是是可以接接受的…配套比例例提高是是市场化化的发展展趋势，，是市场场的选择择，并不不是人为为刻意的的结果。。——天安数码码城物业业管理公公司王王经理1999年园区内内物业配配比2006年园区内内物业配配比单一功能能社区向向综合社社区发展展主要物业业：厂房主要物业业：天安数码码时代大大厦天安创新新科技广广场一期期天安创新新科技广广场二期期天安科技技创业园园天安高尔尔夫花园园一期天安高尔尔夫花园园二期天安高尔尔夫花园园三期…一体化服服务提升升园区吸吸引力…我们凭借借做好水水电网络络，金融融服务，，物管，，科技园园区氛围围营造这这些基础础工作，，提升园园区吸引引力，实实现企业业聚集...----天安数码码城营销销总监杨杨毅[深圳天天安数码码城项目目]天安数码时代大厦创新科技广场一期创新科技服务中心厂区创新科技广场二期天安高尔夫花园一期天安高尔夫花园二期天安高尔夫花园三期天安管理中心和派出所区位及规规模：位于深圳圳市中心心区，占占地30万平方米米，建筑筑面积90万平方米米物业类型型：包括工业业厂房、、科技产产业大厦厦、配套套公寓和和住宅属性：国家科技技部认定定的首批批国家级级民营科科技园入驻企业业数量：：截至2009年，园区区入驻企企业、1600家（其中中总部型企企业占61%），员工工5万多名入驻企业业类型：：总部型企企业；国国家、省省、市认认定的高高新技术术企业；；银行；；风险投投资机构构；基金金公司；；小额贷贷款公司司；担保保公司；；评估机机构；会会计师事事务所等等项目物业业建成情情况及比比例总用地面积30万平方米（450亩）总建筑面积80万平方米容积率2.66物业形态商业，高档住宅，公寓，办公楼，厂房资源优势临近高尔夫，位于城市中心区域项目指标标福田区项目区位位：深圳圳车公庙庙片区小结创新开发发与运营营模式——天安模式式差异化发发展定位位：针对中小小企业和和民营企企业、成成长型企企业民投民建建民营民民管的运运作机制制：由深圳天天安数码码城有限限公司投投资、开开发、建建设、运运营、管管理和服服务，一一体化的的开发与与运营、、服务、、管理一体化服服务体系系为适应从从园区向向“社区区”和““城区””转变，，适当提提高商住住物业比比例适时调整整发展战战略，从从传统工工业园转转向功能能复合的的数码城城，并强强调集聚聚、创新新与成长长南京新城城发展股股份有限限公司及及其开发发项目【南京新新城发展展股份有有限公司司】首创创城市化化与产业业化协调调发展的的新模式式——区区域开发发模式，，致力于于成为区区域开发发商南京新城城发展股股份有限限公司泰达股份份（控股南南京新城城）江苏一德德集团公司业务务定位：：与区域开开发相关关的土地地一级半半开发、、土地二二级开发发、战略略咨询业业务、战战略投融融资业务务、招商商业务、、集中采采购及相相关贸易易业务首创区域域开发模模式区域开发发业务架架构：以土地开发发为核心，，以产业业综合体体、新城城综合体体等项目开发发和资产管理理为支撑雄厚的资资本实力力泰达股份份以城市市环境运运营商为为基本定定位，以以“营造造美好生生活空间间”为主主要经营营理念，，具备四四大重点点产业：：生态环环保、高高科技人人造纤维维系列、、土地资资源整理理、公共共交通强大的资资源整合合能力公司以““通过投投资与产产业发展展相结合合，追求求公司价价值最大大化”为为宗旨，，经营区区域开发发、信息息化咨询询服务、、技术服服务、贸贸易、实实业项目目投资等等主要股东东结构区域开发发模式———提供供产业发发展、城城市功能能、人居居生活等等相对平平衡的新新城市空空间形态态以区域价值策划划为核心，，对既定定区域的的土地、空空间、产产业、文文化等要要素进行行研究、、挖掘、、开发和和创造区域开发发模式包含的三个方面面的涵义义区域开发发模式的的关键点：明确区域域价值主主张通过经济济发展规规划、空空间规划划、土地地利用规规划、开开发实施施规划等等手段，，对区域域资源价价值进行行更充分分、更有有效的挖挖掘和配配置将土地开开发作为为承接城城市规划划、基础础设施建建设和产产业发展展的载体体强调产业业发展是是区域价价值和财财富创造造的源泉泉寻求产业业的商业业特性、、区域综综合条件件的良好好匹配，，最终形形成可持持续发展展之动力力。区域开发发的代表表项目8.6平方公里里的扬州州广陵新新城核心心区6平方公里里的江苏苏软件园园吉山基基地80万平方米米的托乐乐嘉国际际街区30万平方米米的成都都青城山山研发社社区40万平方米米江苏徐徐庄软件件产业基基地12万平方米米南京明明城汇商商业街区区的资产产管理……2008年，新城城发展获获得“中中国房地地产20年·最佳区域域开发模模式”荣荣誉称号号江苏软件件园吉山山基地概概况规模总规划面面积6平方公里里，总投投资250亿元，其其中基础础设施总总投资30亿元，建建成300万平米研研发办公公、商务务、商业业娱乐、、居住等等设施，，容纳65000人居住和和工作。。定位国家软件件产业基基地、国国家火炬炬计划软软件产业业基地和和中国服服务外包包基地城城市示范范区融合生态态责任、、知识拓拓展与发发展智慧慧产业的的新社区区地理位置置位于南京京江宁经经济技术术开发区区吉山以以南、正正方大道道以北、、丹阳大大道以西西，距离离南京市市中心25公里处于南京京市中部部高科技技产业带带和“牛牛首山——祖堂山””生态走走廊中间间。周边配套套周边拥有有五星级级湖滨金金陵饭店店、禄口口国际机机场、银银杏湖高高尔夫球球场等成成熟商务务配套突破传统统软件园园“房东东+政策策”模式式，用企企业化的的手段做做社区化化产业园园区“产居合合一”的的社区化化生活概概念首次提出出“5+2””生活模式式：在一周7天中，5天工作、、生活在在郊区，，这些集集聚区里里拥有生生活、娱娱乐所需需的基础础设施;而到了周周末，园园区职工工便返回回市区，，去享受受在产业业园区内内无法得得到满足足的娱乐乐休闲项项目市场化的的产业发发展方式式目前中国国绝大多多数产业业园区都都是政府府主导与与运作，，“拼拼政策””、“拼拼扶持””成为园园区的普普遍而又又单一的的招商方方式产业园区区要有自自身的竞竞争优势势，为驻驻地企业业提供一一个好的的生态环环境，帮帮助他们们提高运运营效率率，降低低运营成成本对于企业业来说，，可持续续发展更更加重要要，短期期的政策策性优惠惠不如长长远的市市场和产产业化扶扶持，要要做到企企业化运运作，需需要园区区主管方方与投资资方、政政府、当当地企业业进行沟沟通合作作，改变变政策推推动模式式，营造造生态环环境，培培养软件件园和软软件企业业自主创创新能力力全球最大大的工业业地产开开发商：：普洛斯斯普洛斯物物流园——布局于城城市枢纽纽城市，，强大的的物流企企业客户户构建其其核心竞竞争力客户资源源成为其其核心竞竞争力：：近半世世界1000强企业是是其客户户客户可以以分为三三类：一是物流流业：如如UPS、DHL、联邦快快递、马马士基二是制造造业：通通用汽车车、大众众、卡特特彼勒、、雀巢等等三是零售售业，如如沃尔玛玛和欧尚尚等。跨跨国企业业都租用用了普洛洛斯遍布布全球的的多项仓仓储设施施布局于枢枢纽城市市布局于城城市群枢枢纽城市市布局集中中在渤海海经济圈圈、长江江三角洲洲和珠江江三角洲洲东海沿沿海地区区的一、、二线城城市设点点布局每个枢纽纽城市开开发3至4个物流园园区，形形成一个个物流配配送网络络具体项目目选址于于交通枢枢纽区域域开发选址址上重点点是临港港、临空空而建，，基本上上选址在在城市周周边临近近机场、、海港和和高速公公路等交交通枢纽纽获取土土地，开开发建设设物流中中心灵活多样样的物流流设施运运营模式式，并为为客户提提供专业业的物业业和物流流管理服服务普洛斯为为客户提提供的四四种服务务模式物流园区区与标准准物流设设施开发发按客户要要求定制制开发仓仓储设施施在选定了了最具战战略性的的物流配配送地点点后,着手开发发在规模模、登记记与合同同条款上上满足客客户要求求的通用用仓储物物流中心心,为客户提提供便捷捷、高性性价比的的物流配配送设施施根据客户户的特定定需求,选择合适适的地点点,建设与管管理客户户专用的的物流设设施收购与回回租为了满足客客户不断增增加的财务务目标,普洛斯可以以收购客户户现有的物物流配送设设施,再将其租给给客户使用用提供咨询服服务依靠经验丰丰富的专业业管理团队队,普洛斯也为为客户提供供咨询服务务,帮助其设计计或改善供供应链管理理流程案例研究类类别产业（工业业）地产开开发商及其其开发项目目航空产业园园/城/基地类似航空产产业园的园园区新加坡实里里达航空园园规模【概况】区位及交通实里达是新新加坡的第第一家国际际民用机场场。虽然在在这些年以以来，国际际航空交通通的中心转转移到加冷冷，巴耶利利，并最终终转移到樟樟宜，但是是实里达一一直继续作作为商用以以及通用航航空工作者者和飞行器器的日常维维护、修理理及检察（（MRO）供应商的的工作基地地，同时也也是飞行培培训的基地地。实里达航空空园区约市市区约30分钟车程，，到樟宜国国际机场仅仅需20分钟，交通通便利。实里达背景世界一流的的航空工业业基地、综综合性航空空产业园区区——在前期基础础上，新建建的实里达达航空园区区将形成一一个新的综综合性的航航空产业链链，其中包包括：MRO；飞机系统统及部件的的设计和制制造；商用用及通用航航空活动；；以及一个个培训飞行行员、航空空专业人士士及技术人人员的航空空学院。发展目标占地约300公顷【产业规划划】1234四大规划产产业日常维护、、修理以及及检查（MRO）对飞机的日日常维护、、修理以及及检查（商商务、地区区性以及窄窄体式喷气气机）对零部件、、系统以及及引擎的日日常维护、、修理以及及检查飞机系统以以及零部件件的设计和和制造零部件以及及系统的制制造小型飞机的的制造以及及组装航空园区将将吸收飞机机系统和零零部件制造造以及具有有发展潜力力的小型飞飞机组装地区性航空空教育学院院培训飞行员员和机组人人员培训航空专专业人员（（比如机场场经理人））培训航空工工程师和技技师商用/通用航空的的次级机场场（Secondaryairport)实里达机场场将作为次次级机场在在商用/通用航空领领域担当重重要角色，，辅助作为为主要航空空中心的樟樟宜机场，，同时可以以连带着支支持发展商商务，旅游游以及理财财领域的发发展。【规划产业业之解析】】日常维护、、修理以及及检查（MRO）飞机系统以以及零部件件的设计和和制造地区性航空空教育学院院商用/通用航空的的次级机场场突出优势抓住航空业业发展机遇遇差异化发展展新加坡在宽宽体式飞机机以及商务务抗空领域域已经拥有有强大的MRO能力。园区区的建设将将帮助新加加坡提升自自身能力，，从而得以以在还处于于发展中的的窄体式飞飞机及小型型飞机市场场占有一席席之地。欧美公司日日益寻求具具有竞争力力成本的生生产地，而而开发新机机型（如微微型飞机））的公司也也在寻找设设计和生产产的驻地，，使得飞机机制造业逐逐渐浮现出出新的发展展契机。亚太地区面面临巨大的的人力培训训需求商用/通用航空领领域在亚洲洲刚刚起步步，在未来来的十年预预计将有更更为显著的的增长。实实里达机场场可作为次次级机场，，辅助作为为主要航空空中心的樟樟宜机场。。【入驻与即即将入驻产产业】新科宇航（（STAerospace）——客货机转换换等的飞机机维修和改改装工程JetAviation福克服务亚亚洲公司（（FokkerServicesAsia）霍克太平洋洋（HawkerPacific）公司瑞士Execujet航空公司普惠公司（（PrattandWhitney）劳斯莱斯公公司（Rolls-Royce）——宽弦风扇叶叶片工厂（（在英国国以外首个个制造中空空钛合金宽宽弦风扇叶叶片的工厂厂）飞机维修厂厂30家公司在那那里营业罗罗公司（（Rolls-Royce）——亚洲首个大大型飞机引引擎工厂入驻企业及及项目即将入驻企企业及项目目【参与主体体及其职能能关系】新加坡经济济发展局（EDB）裕廊公司（JTC）实里达航空空园背景及职能能：新加坡政府府贸工部隶隶属的法定定机构，是是负责制订订和实施商商业与投资资策略的主主导机构背景及职能能：作为新加坡坡的政府机机构，负责开发重重要行业设设施以及工工业园区的的兴建以下的政府府机构共同同努力携手手打造实里里达航空园园区：在实达里项项目中的职职责：裕廊公司被被授命负责责占地140公顷的实里里达航空园园区的总体体规划以及及发展，负负责将其建建设成为一一个综合的的航空园区区以满足工工业家们的的需求，同同时吸引新新的投资。。在实达里项项目中的职职责：负责制定和和实施项目目发展战略略以及统筹筹实施招商商等工作由新加坡经经济发展局局和裕廊公公司参与开开发的园区区一般都采采用类似或或相同的开开发模式，，我们来看看：新加坡工业业园区普遍遍采用的开开发模式开发主体———新加坡坡经济发展展局、裕廊廊集团（JTC)新加坡经济济发展局成立于1961年，是新加加坡贸工部部隶属的法法定机构。。经发局是是负责制订和和实施商业业与投资策策略的主导导机构，协助加强强新加坡作作为商业与与投资环球球中枢的地地位组织结构：：产业发展：：各类产业的的发展、提提供专业服服务、建筑筑及基础设设施解决方方案政策与规划划：维护经商环环境、制定定法律政策策、统计环球业务：：欧美及亚太太的投资业业务、公共共传媒与市市场推广机构发展管管理：行政、人力力资源与战战略规划等等裕廊公司裕廊集团（（JTC，原裕廊镇镇管理局））是新加坡坡贸工部下下属的官方方机构，成成立于1968年；是新加加坡最大的的高级工业园园和商业园园区的规划划、发展和和管理商，向客户提提供适合于于制造和相相关行业的的各种工业业及商业设设施。在过去的三三十多年间间，裕廊集集团开发并并管理着38个各类园区区，拥有超超过7000家本地和跨跨国公司的的客户群；；园区包括括特殊工业业园，高高科技，石石油化工及及生命科学学园等。在中国，苏苏州科技园园是裕廊集集团与中国国政府合作作的典范之之作新加坡工业业园区开发发主体角度度的开发模模式新加坡工业业园区的开开发运营主主要是由政府垄断开开发。不论是在在最初的管管理机构——经济发展局局，还是后后来在从经经济发展局局独立而出出的裕廊管管理局(JTC)以及后来的的裕廊集团团的管理之之下，新加加坡工业园园区的公共物品特特性很强。新加坡工业业园的主要要开发模式式资金筹集土地运用招商引资一级政府统统一规划并并制定政策策：经济发展局局专业化分工工建设、管管理和服务务协调（裕廊集团）JTC统一控制全全国工业用用地和各类类园区的供供给园区由经济济发展局遍遍布世界的的专业招商商队伍统一一负责招商商政策制定园区的初期期开发建设设资金来自自政府,后期资金的的来源呈多多样化。为入区企业业创造最优优越的制度度环境和法法律环境核心特点：：政府及企业业全方位主主导政府提供合合理的制度度安排政府或企业业提供开发发资金裕廊集团在在园区开发发中的具体体职责与权权利，及其其对本项目目的启示裕廊集团新加坡所有有工业地区区的：规划：批准城市规规划以及园园区规划建设：园区的开发发建设，包包括基础设设施土地供给：：工业用地、、科技园区区和商业园园区设施的的供给租赁：园区设施的的租赁管理：发放居民暂暂住证，管管理贸易和和市场，征征税，发放放商业许可可证等对本项目的的启示园区开发主主导权规划主导权权开发建设主主导权【招商模式式】统一招招商、有针针对性选择择客群新加坡工业业园区一般般采取公司司总部统一一招商策略略，由经济济发展局统统一招商，，在世界各各地设立分分支机构。。经济发展局局主要招商商的客户群群体有三类类：战略性公司司，重点吸引引其财务、、市场等重重要部门至至园区内；；技术创新型型公司，重点吸引引其核心产产品及技术术研发的部部门至园区区内；公司的重要要部门，重点吸引引其最复杂杂的生产程程序和最先先进的生产产技术部门门到园区内内。通过以下三三类公司的的引进，工工业园区不不再仅仅是是一个低成成本的生产产中心，而而是公司进进行战略运运作的长期期基地。这种策略的的主要特点点是：拥有高度的的营销自主主权为跨国公司司提供优质质服务的基基础，如新新加坡首创创的“一站站式”服务务有效选择客客户群园区之间没没有恶性竞竞争这种开发模模式的优点点保证项目快快速启动并并尽快达到到规模经济济快速并以较较低成本获获取私人土土地有效吸引跨跨国公司的的投资实里达航空空园可资本本项目借鉴鉴之处可资借鉴点点开发模式：：公司主导、、统一开发发模式产业发展突出优势、、差异化发发展、抓住住未来发展展机遇招商模式统一招商、、针对核心心企业招商商附：新加坡坡裕廊集团团子公司腾腾飞集团及及其开发项项目新加坡腾飞飞集团概况况核心业务商务房地产产产品预建标准设设施、定制制设施、科科学园和商商务园、灵灵活的融资资方案（建建后回租、、售后回租租）商务房地产产服务开发和项目目管理、物物业和房地地产管理、、翻新改造造服务、咨咨询服务、、商务网络络服务、风风险投资加加速服务、、房地产管管理培训房地产基金金管理在新加坡证证交所上市市的基金有有两只私募房地产产基金六只只是新加坡裕裕廊集团的的子公司隶属于新加加坡贸工部部腾飞集团是是新加坡最最大的工业业房地产开开发商之一一。其业务务集中于东东南亚地区区，代表园园区：印度班加罗罗尔国际科科技园新加坡科技技园腾飞集团在在中国的发发展1994年以苏州工工业园项目目进入中国国，目前业业务以扩展展到上海、、苏州、北北京、深圳圳、大连、、南京、天天津、沈阳阳、西安、、杭州10个城市，，工业项目目达到15个腾飞南京创创造中心腾飞西安创创新中心大连软件园园腾飞园区区新加坡－杭杭州科技园园中国深圳威威新商务园园……腾飞集团开开发工业地地产的特点点注重品牌塑塑造不仅仅为企企业提供商商务空间，，而是致力力于实现企企业管理的的有序性和和持续性注重园区科科技、建设设、营销方方面的创新新，重点突突出理念创创新，即从从客户服务务方面入手手，在园区区建设丰富富的服务设设施，并为为企业提供供实现信息息共同与共共享的平台台投资方式多多样化投资方式已已经趋向多多样化，比比如自主开开发建设、、收购、合合作开发城市产业资资源的整合合将自身的先先进经营理理念和资源源优势与区区域产业资资源相结合合，实现更更大的提升升。例如大大连软件园园，腾飞园园区的建设设很好的利利用大连快快速发展的的软件和服服务外包业业大连软件园园腾飞园区区开发主体新加坡腾飞飞集团、大大连软件园园股份有限限公司分别别出资50%共同开发腾飞主要提提供的是轻资产，即产业园园区的管理理理念、运运营经验、、服务模式式等规模占地35公顷，属于于大连软件件园二期龙龙头工程园区分三期期建设，目目前已建成成使用第一一、二期整个项目投投资额4亿美元大连软件园园腾飞园区目标行业软件开发，，产品开发发/研发，业务务流程外包包和IT服务等行业业入驻企业日本柯尼卡卡﹒美能达、丰丰田通商、、美国网存存储、简柏特，IBM，戴尔，思思爱普，惠惠普，埃森森哲，索尼尼、松下等等法国航空航航天谷产业业基地航空航天谷谷区位：位于南比利利牛斯-阿基坦（Midi-Pyréénées&Aquitaine）地区，包括波尔多多和图卢兹兹两大城市市该基地在2005年7月12日被CIADT（法国国土土规划和发发展部跨部部门委员会会）认定为为世界级产业业基地。总体评价及及社会效益益：欧洲最大的的航空领域域就业聚集集地园区企业雇雇员数940008500名名来自公公共或者私私营研究部部门的研究究人员逾120000个就业岗位位集中在1300个机构中，，占法国该该产业的三三分之一图卢兹——图卢兹云集集了航空、、航天工业业以及机载载电子设备备系统的最最优秀企业业、最尖端端技术，为为空客总部部所在地。。图卢兹又是是法国著名名的大学城城，是仅次次于巴黎的的法国第二二大大学城城波尔多——波尔多是欧欧洲的军事事、空间和和航空的研研究与制造造中心法国战略核核弹研究和和物理实验验的核心，，拥有原子子能研究中中心和兆焦焦激光计划划等许多高高端技术机机构。航空航天谷中心图卢兹波尔多大批优质企企业以及科科研、培训训机构相继继进入航空空航天谷，，保证了其其世界级航航空航天科科技园区的的地位59