OCG商业运营建议书

OCG商业运营建议书01此报告仅供客户内部使用，未获得圆梦集团的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密呈：远东华人集团圆梦国际2014——10目录PART1商业定位PART2业态定位PART3合作模式PART4运营模式PART5商家资源商业定位商业定位前提之一：一、周边商业体量庞大，项目所处大环境成熟期难以预料。OCG项目周边已建成的写字楼大型集中高档商业体量较大，但区域内住宅入住率较低，入住人口增幅有限，同时商务办公配套尚未完全形成，项目的昭示性以及交通通达性较差，都给项目未来的发展带来了较大的压力。银泰城商业定位前提之二：——众多开发商在招商环节持续发力，但困局难破。目前成都开工建设的城市综合体数量已超过110个，且大多单体体量在10万平方米以上，未来几年预计还将有1000万平方米的体量入市，金融城5平方公里范围内，超过20个城市综合体，众多的商业综合体集中呈现，所有开发商都在花费巨大的代价招商，但招商困局依然难破，同质化严重，若没有强大的现金流做支撑，部分项目的运营将会显得步履维艰，甚至倒闭。银泰城商业定位前提之三：——个别交付项目艰难运营，商家进退维谷。成都最好的商业，最好的歌剧院，最好的展览厅，文化娱乐均集中在南延线，但没有最够的人口红利分享和消费，庞大的商业体量面临种种尴尬的局面；在已交付的奥克斯广场.九方.苏宁广场等购物中心，“空城”已成为其大多数商业项目的真是写照；

商业定位前提之四：——经济发展及高端餐饮休闲业经营受挫，众多企业发展步履蹒跚。

《2013年度中国餐饮百强企业分析报告》指出，受市场环境和政策环境影响，2013年中国餐饮行业增长放缓，餐饮百强企业首当其冲也经历了经营最为困难的一段时期。2013年全国餐饮收入25569亿元，同比增长9.0%，增速创下20多年以来的最低值，与社会消费品零售总额增速的差距进一步扩大。在整个餐饮市场颓废的大环境下，作为餐饮业龙头的百强企业更是受挫严重。2013年，餐饮百强企业营业收入1911.1亿元，同比增长5.7%，增速比2012年大幅下降10.8个百分点，更是首次低于全国餐饮收入9.0%的平均水平。尤其高端餐饮严重受挫，2013年限额以上餐饮收入8181亿元，同比下降1.8%。增幅水平同比下降14.7个百分点，是近10年来同期首次出现负增长。商业定位前提之五：——项目的物业结构已基本决定了业态发展的方向。（以下会对分层的业态落位做描述）商业定位前提之六：——商业及写字楼的政策性和战略性自持，决定了业态之间的必然互补性。按各个物业类型的市场反应特点，以及本项目的区位具体情况和开发商的融资需要，分物业，分期实施，销售与经营相结合，优质物业短期内可自持；本项目大体量的自持物业，为了后期实现更高的资本价值，必然需要良好的商业运营才能使其成为企业的良性的资产包。商业定位前提之七：——配套性、经营的稳定及成长性，注定我们在以上问题的基础上突出特色化和差异化，鲜明的主题定位是项目现阶段最好的出路。奥克斯广场的儿童类，游乐类主力店，是目前经营最好的业态，九方定位的休闲娱乐mall也在逐渐好转，目前城南众多项目缺乏定位鲜明，有特色化和差异化的商业物业类型，大多数都是以大型百货加商超以及酒店构成的城市综合体，较难突围，而差异性的定位，做好市场的补缺者，是项目突围的核心竞争力。商业定位位前提之之八：——压缩合同同期，降降低招商商对价成成本，为为业态调调整期埋埋下伏笔笔。商业的成成功运营营发展需需要一个个优化的的过程，，逐渐淘淘汰一些些不好的的商家，，做好商商业的升升级换代代。与商家的的合同期期缩短，，便于后后期的业业态调整整。商业定位位前提之之九：——放弃追逐逐短期利利益，将将招商与与战略性性持有一一致对待待，明确确商业培培育的基基本目标标。开发商在在资金链链稳定的的情况下下，中短短期的战战略性持持有以及及招商先先行的策策略，即即可享稳稳定且渐渐高的租租金回报报和可观观的物业业增值。。前期招商商运营均均不错，，但后续续竞争乏乏力，商商圈偏移移，逐渐渐在走弱弱招商，运运营较困困难，几几度转型型本项目未未来可发发展模式式万达锦华华店苏宁广场场百货商场场模式收益能走走多高，，取决于于找到最最适合的的前期商商业定位位，招商商策略，，运营的的整体把把控收益的低低谷的持持续，取取决于区区域是否否成熟，，是否寻寻找到适适合市场场、符合合本项目目的商家家以及商商业的运运营。商业定位位前提之之十一：：——招商参与与者角度度看待项项目劣势势：1、作为沿沿天府大大道向西西扩展的的第二排排第三段段，商业业氛围成成熟需待待时日2、项目整整体在主主干道昭昭示性稍稍弱3、项目未未能接驳驳地铁，，较天府府大道众众多地铁铁商业稍稍显弱势势OCG商业综合合体（1—3号楼）———建议议项目定定位为：：台湾风情情荟项目商业业总体定定位：“台湾风风情荟””以台式商商业体验验为主，，综合型型服务性性商业构构成为辅辅，兼顾顾写字楼楼及周边边客群配配套商业业功能。。定位主旨旨：即能能形成写写字楼本本身的配配套、又又能辐射射周边办办公商务务人群，，同时可可形成以以台湾风风情体验验为主题题的目的的性消费费场所，，使项目目的商业业定位形形成足够够的、有有市场空空间的差差异化，，在周边边尚未成成熟的商商业环境境下尽快快脱颖而而出。台湾文化化：美食文化化作为两两岸文化化交流的的载体越越来越被被两岸政政府所重重视，大大陆民众对原原汁原味味的台湾湾美食需求求日益旺旺盛。台台湾小吃吃闻名世世界，散散落在民间的小小吃成千千上万，，“十大大小吃””是一种种传统的的称法，，因为他他们最能能体现台湾湾饮食的的特点。。台湾汇汇聚着来来自中国国各地的的人们，，他们带带来家乡乡的饮食，，与当地地食物和和烹调相相结合后后，发展展出独特特的小吃吃料理。。台湾美食食街成功功案例：：——北京台湾湾街：汇聚台湾湾本土高高档餐饮饮、主题题餐厅、、风味小小吃，明明星店铺铺、大型型咖啡主题馆，，原住民民生活馆馆、工艺艺作坊等等，是一一条原汁汁原味台台湾特色色的高端端商业街街。自开街以以来，每天生意意火爆，，过往人人群川流流不息。。台湾美食食街成功功案例：：——厦门台湾湾街：这条台湾湾美食街街位于老老路人和和路上，，台湾小小吃一条条街所有有业者都都来自台北、台南、台台中、高雄、花莲等等11个县市，，每个摊摊位使用用的食材材、调料料、器械械等都从从台湾运运过来。。每天营业时时间从上上午11:00－23:00，市民除除了可以以品尝到到正宗台台湾夜市市小吃外外，现场场还可以以欣赏到台湾街街头表演演和闽南南神韵文文化表演演——台湾美食食休闲业业是台湾湾文化的的精髓，，但本案案以商业业结构为为基础，，将形成成：台湾美食食体验：：台式快餐餐、饮品品、轻餐餐饮、特特色餐饮饮，台湾湾小吃集集群台湾休闲闲业基地地：台湾品牌牌茶楼、、咖啡简简餐、台台式养生生主题店店台湾文化化鉴赏：：在商业公公共区域域形成台台湾文化化泛博物物馆台湾零售售品牌折折扣店：：台湾品牌牌零售店店的仓储储折扣店店（类奥奥特莱斯斯理念））台湾健康康产业体体验店（补充业业态）：牙科医院院、健身身会所、、中医会会馆等早期不适适合形成成的业态态：教育育产业、、家庭服服务商业业、生活活服务商商业等。。但购物型型、特色色化、消消费体验验型商业业形态必必须存在在，否则则纯粹的的目的型型消费，，将会出出现点对对点的消消费客流流浪费。。圆梦国际际对项目目定位的的匹配：：成都圆梦梦隶属圆圆梦国际际投资控控股集团团有限公公司，（DreamInternationalInvestmentHoldingGroupCo.,Ltd.）于于2014年在在萨摩亚亚（SAMOA）注册登记记，公司司注册资资本金为为1000万美美元，注注册号码为：62750，与与全球四四大会计计师事务务所KPMG合合作，投资资于商业业运营、、地产开开发、环环保节能能产业等等多个领域域，并拥拥有成都都地区打打造台湾湾风情商商业街授授权。旗下下拥有千千家以上上的符合合业态需需求的合合作商家家。业态落位位一层业态态规划：：位置：1号楼面积：257平米招商要求求：可通向1号楼写字楼大大堂可划分为两个个独立租赁单单位适宜业态：银银行营业厅、、ATM台式面包店便利店位置：1号楼面积：324平米招商要求：建建议形成自动动扶梯，直接接上二楼适宜业态：在在扶梯侧形成成大堂吧（以以咖啡、茶饮饮为主）台式风情购物物精品区（香香水、化妆品品等）11一层业态规划划：位置：3号楼面积：324平米招商要求：可设立厨房及及烟道等适宜业态：台式西餐厅台式拉面餐厅厅台式快餐台式风味小吃吃牙科诊所位置：2、3号楼面积：64平米招商要求：无无适宜业态：便利店ATM台式茶饮店12二层业态规划划：位置：2号楼面积：1112平米招商要求：内部形成交通通体系，使营营业位置可划划分适宜业态：品牌折扣店位置：1号楼面积：2097平米招商要求：与2-201联通使用适宜业态：品牌折扣店三层业态规划划：位置：2号楼面积：1600平米招商要求：可设立厨房及及烟道可与四楼连通通使用适宜业态：台湾品牌咖啡啡台湾特色美食食位置：1号楼面积：3088平米招商要求：可设立厨房烟烟道等适宜业态：台湾小吃城四层业态规划划：位置：2号楼面积：1600平米招商要求：已具备可与四楼连通通使用适宜业态：台湾品牌咖啡啡台湾特色美食食台湾大型餐饮饮店中等规模会员员制健身会所所位置：1号楼面积：3120平米招商要求：已具备可与2—401共同使用适宜业态：会议室宴会厅五层业态规划划：位置：2号楼面积：3281平米招商要求：已具备适宜业态：中档餐厅（员员工餐厅）位置：1号楼面积：2067平米招商要求：已具备适宜业态：养生浴足会所所合作模式在统一定位的的基础上进行行统一运营统一运营：重点整合台湾湾商会资源，，扶持商家实实现聚集化经经营，将松散散的商家和多多元化的消费费形态，凝聚聚到一个主题题和信息平台台上，通过统统一的信息平平台实现统一一的财务体系系监控。统一布局：合理的规划动动线、业态业业种、店招形形象、广告展展示等设计，，进行整体规规划和定位，，形成台式风风情完美集合合。统一招商：专业的招商团团队，根据已已定的经营主主体和形象，，达到主题统统一、业态组组合、异业互互补，着重加加强补充招商商能力，在业业态调整期间间保障持续经经营。统一管理：以体验式、主主题化商业理理念，完善的的消费信息系系统，在形象象管理、物管管及营业管理理方面免去经经营者的后顾顾之忧。统一宣传：由商业管理公公司“成都圆圆梦”统一进进行营销策划划，宣传推广广，统一审核核设计形象，，并进行监督督管理，将台台湾风情主题题商业的定位位有效、有序序的推向市场场，使项目尽尽快步入成熟熟期。我司参与经营营我司会在旗下下高端养生会会馆、汽车销销售及美容保保养、台湾食食品、台湾酒酒业、日式拉拉面的五大品品牌中选取恰恰当业态进行行率先进驻，，形成业态的的引导性，为为招商打开突突破口，同时时，也将带领领我司战略合合作商家实现现第一阶段入入驻。开发商收益模模式所有进驻的商商家，均可在在两种模式下下进行合作方方式的选择。。1、单纯的租金金加免租期模模式2、营业额分成成模式重点引导商家家选择营业额额分成模式，，根据不同的的经营业态，，推出不同的的分成模式。。商家不需要要交纳进场租租金，只需交交纳一定数额额的保证金及及管理费，便便可进场装修修，根据统一一的收银系统统及会员消费费系统监控销销售产值，在在每月销售产产值中提取固固定比例作为为开发商当月月的营业额分分成冲抵租金金。开发商收益益模式分成模式模模拟测算：：我司收益模模式1、招商服务务启动至项项目正式开开业前，每每月服务费费10万元，最长长不超过12个月，自第第13个月起不再再收取。扣点模式商商家不收取取招商佣金，租赁模模式商家我我司收取免免租期外、、合同期内内两个月平平均租金作为招商佣佣金。2、开业后运运营托管期期间，我司司在开发商商营业额分分成中收取取佣金10%。3、运营管理理费、推广广费等由运运营管理公公司收取并并报计划由由甲方审批批、后支出，结结余部分与与开发商5：5分成。4、开业前，，根据制定定的开发商商对开业后后的运营扶扶持计划，，按月将明明确的运营扶扶持费用给给付运营管管理托管单单位，并计计入第3项费用同理列支。商家收益模模式1、可以为商商家最大限限度的降低低开业成本本及经营压压力。2、在特色化化经营后，，商家可根根据经营状状况灵活小小幅调整营营业毛利率率，即可最大程程度的降低低经营风险险。3、最大程度度降低了商商家因经营营困难难以以支撑经营营成本而导导致在培育育期平凡撤场场。4、在运营扶扶持期间，，开发商可可根据不同同业态不同同位置及不不同品牌的的商家，制定定阶段性免免分成政策策，也可将将某阶段的的经营分成成全部反馈作为商业业宣传推广广及折扣活活动基金，，加大培育育期投入。。商家——经营状况与与场地租金金支付成正正比，更能能使商家形形成合力对对商业进行整体统统一打造。。开发商——避免普通招招商模式进进展缓慢的的尴尬同时避免商商家与开发发商因对项项目商业价价值认识不不一致而导导致利益诉求求冲突过大大避免传统招招商形式由由于免租期期到期而导导致大量商商家撤场商家与招商商运营单位位、开发商商一起共同同承担市场场培育成本本将第一个合合同周期控控制在3——5年，力争在在第一个合合同周期内完成商商业的培育育，为下一一阶段经营营政策的重重新拟定打好基础础。运营商——运营商唯一一的利润来来源来自营营业额分成成及经营管管理费用分分成，在招招商阶段，，将会更加加注重业态态的合理搭搭配及优质质商家的大大力拓展，，为收益空空间打好基基础。商家资源2223巴伦西点石翠澳门豆豆捞和绿回转寿寿司釜山料理麻辣派对上品川菜金门食坊马马家菜巴山土菜馆馆瘾食吴铭火锅重庆乔林火火锅德庄火锅重庆小天鹅鹅火锅三只耳火锅锅刘一手火锅锅永和豆浆新兴泽源砂锅鹿港小镇寻常高非比萨帅爸台湾美美食西啤士餐吧吧茶餐书Kenttea上述商家为为我司部分分合作品牌牌24一心一客比比客状元水饺竹香园巴贝拉意式式休闲餐厅厅金翠河港式式茶餐厅多米港台茶茶餐厅初恋卤品太粒饭主Etenal喜云咖啡99粥王粤粥道十二井砂锅锅第1佳大鸡排乡村基禾风料理八玖间四季季创意料理理樱日本料理理松之岗两岸咖啡锅锅瘾八千代上述商家为为我司部分分合作品牌牌25守屋生捞果签签汇驰走三味韩国料理爱尚寿司海盗寿司天绿寿司釜山料理荣寿司元気寿司华越楼可可家101牛排尊品牛排格陵兰香格丽无国界私语语坊采蝶卢浮映像鼎泰丰良品铺子艾薯咔滋甜甜圈圈香焙可皇城坝上述商家为为我司部分分合作品牌牌26POPO奶瓶爆米花花故事汇煎饼道咕噜咕噜涮涮锅蜀中吴养生板栗鸡旮旮兔腰大城小面稳当小厨田园印象大碗厨粉彩鲁西肥牛新晴餐厅老城骨味鲜黄记煌上述商家为为我司部分分合作品牌牌27上岛咖啡良木缘星巴克85度C米兰太平洋咖啡啡costa咖啡绘咖啡茶好台台湾湾主题风味味馆豪丽斯咖啡啡SanaZoanCoffeeMK鲜果茶饮韩国caffe(caffebene)93/4站时尚甜品品河马渴了芒芒雪珍奶会所果语小筑大卡司玉米熊cooking-diy巧芋工坊莱克切瑞新新西兰冰冻冻酸奶上述商家为为我司部分分合作品牌牌29sensocafe落角咖啡优果舒沛享甜九头牛鲜奶奶LavazzaForyou贡茶Coco奶茶甜品类商家家品牌鲜芋仙仙草密西树泡芙、、禾味堂、、摩提工房房许留山西西丽娅没有猫采蝶西饼Pitta酒窝甜品糖糖私房甜甜品豆豆甜品玖恬甜品恒记甜品上述商家为为我司部分分合作品牌牌30拾光甜品米子雪娃娃台北北冰品爱茜茜里杜伯瑞卢卡小镇SanaZoanCoffee蒂娜多拉百纯冰淇淋淋冰雪皇后皮诺轩意大大利手工冰冰淇淋西点类商家家品牌面包新语华芙阁面包路汉密哈顿早安巴黎好利来浮力森林安德鲁森元祖瑞可爷爷的的店麦的多米旗徹思蛋糕上述商家为为我司部分分合作品牌牌THANKS！31超越梦梦想、投投资共共赢！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。21:43:4121:43:4121:431/4/20239:43:41PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2321:43:4121:43Jan-2304-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。21:43:4121:43:4121:43Wednesday,January4,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2321:43:4121:43:41January4,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。04一一月月20239:43:41下下午21:43:411月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月239:43下下午午1月月-2321:43January4,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/421:43:4121:43:4104January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。9:43:41下下午9:43下下午午21:43:411月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Wednesday,January4,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。21:43:4121:43:4121:431/4/20239:43:41PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2321:43:4121:43Jan-2304-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。21:43:4221:43:4221:43Wednesday,January4,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2321:43:4221:43:42January4,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。04一月月20239:43:42下下午21:43:421月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。。一月月239:43下下午午1月月-2321:43January4,202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2023/1/421:43:4221:43:4204January202317、空山山新雨雨后，，天气