生态休闲中心项目可行性分析

生态娱乐中心项目可行性分析是指一个用作休闲娱乐的建筑群，通常是由一间独立公司营运，但也有数个集团合作经营的。为了让客人们于假日时可享受他们的假期，内通常设有多项设施以应付客人的需要。就是为不断满足科学、文明、健康休闲的需要而处于的生态文明创造体验、欣赏并建构的一种高层次、高品位和高质态的生存状态和发展状态,它既是人类着力建造的生态环境物质文化和生态享受精神文明的结合,亦是人的一种崭新的生活方式和生活态度。休闲娱乐中心是三种因素的结合：①能提供把客人吸引来的娱乐设施；②能为外出客人提供住宿、食品、饮料等服务；③能提供充实客人停留时间的活动。认识生态休闲娱乐中心SWOT优势分析劣势分析机会分析威胁分析该项目有着非常好的市场成长优势，随着环保观念的日益深入人心和我国可持续发展战略的实施，生态旅游也获得了长远的发展该项目投资规模大、服务多样化。生态旅游的市场不成熟企业存在外部环境欠缺管理层专业技术人员欠缺建设和经营周期长，对项目管理要求高；目前国内生态旅游消费还处于初级阶段，市场的需求还有待培养。生态旅游区归属不清，管理混乱本项目可以提高天津滨海新区的知名度，带动周边旅游的发展；应是政府大力扶持的项目带来生态旅游的新概念，填补本地生态旅游消费的空白吸引强大企业投资，拉动本地区整体经济SWOT分析现状：

天津滨海新区的生态休闲的发展并不乐观，当前天津的生态休闲娱乐场所主要集中在武清区，其他的地区少之又少，并且服务质量也较低。随着人们生活水平的提高，人们对精神享受的需求日益增长，为了实现人们高层次，高质量，高品位的生活追求，丰盈人们的精神世界，发展生态休闲娱乐场所是最佳的一种方式。认识生态休闲娱乐中心1天津滨海新区生态休闲中心投资环境分析2项目概要3投资估算与资金筹措4财务分析5总结政府政策滨海新区经济情况概述优惠政策文化状况交通情况产业结构

1、投资一般环境分析一、投资环境分析政府政策2006年，以纳入国家整体发展战略布局为标志，滨海新区开发开放进入新的发展阶段，成为继深圳特区、上海浦东新区之后，中国新的区域经济增长点，被誉为“21世纪中国经济增长的第三极”。在“一核双港、九区支撑、龙头带动”的发展战略规划下，滨海新区通过九个功能区的产业布局调整、空间整合，将打造航空航天、石油化工、装备制造、电子信息、生物制药、新能源新材料、轻工纺织、国防科技等八大支柱产业。最终使九区成为产业特色突出、要素高度集聚的功能区，成为高端化、高质化、高新化的产业发展载体，支撑新区发展，发挥对区域的产业引导、技术扩散、功能辐射作用。滨海新区经济情况概述“十一五”期间，滨海新区经济发展始终保持20%以上的增长速度，五年年均增长22.5%，提前一年实现“十一五”3500亿元的规划目标。财政收入1008亿元，年均增长25.8%，是规划目标700亿元的1.44倍,其中地方财政收入623.2亿元，年均增长38.2%；五年完成固定资产投资9522.8亿元，是规划目标5000亿元的1.9倍。2010年，实现生产总值5030.1亿元，比上年增长25.1%；工业总产值10653.6亿元，增长33.2%；财政收入1006亿元，增长36.1%。其中地方财政收入623.2亿元，增长36.8%；全社会固定资产投资3352.7亿元，增长34%；社会消费品零售总额567.4亿元，增长23.8%；城镇居民人均可支配收入26800元，增长11%；农村居民人均纯收入12600元，增长10.5%。文化状况2010年黄万铁路、海滨大道、导轨电车、沙井子风电、道路绿化等一批基础设施和市政设施竣工，城区环境面貌得到改善。农村城市化步伐加快，启动了胡家园、茶淀镇、小王庄等6个示范小城镇建设。高等院校快速发展，职业学校和中小学布局进一步优化。建成了一批文化卫生体育设施，社会保障体系不断完善。实施“强街强镇”战略，启动建设13个街镇社区服务中心和一批居委会便民服务设施，社区建设和民主法制建设进一步加强。交通情况天津已基本形成以港口为中心的海陆空相结合的立体交通网络。天津滨海国际机场是目前中国北方最大的货物空运中心，目前已开通国内外航线近百条；铁路和公路辐射华北、西北、东北广大地区；天津港对内拥有200万平方公里的辽阔腹地，对外与170多个国家和地区的300多个港口通航。铁路交通—北方重要铁路枢纽公路交通—4243公里高密度高速路网港口交通—世界第五大综合性港口航空交通—国家一类航空口岸产业结构

滨海新区已初步建成了以外向型为主的经济新区，形成了航空航天、电子信息、汽车及装备制造、石油和化工、现代冶金、生物制药、新材料新能源等八大主导产业，总产值9168亿元，占工业总量的86%。其中，石油和化工产业规模突破3000亿元，电子信息等三个产业规模突破1000亿元。空客A320大飞机、新一代运载火箭、百万吨乙烯、300万吨造船等引擎项目带动作用明显，汽车年生产能力达到120万辆，无缝钢管产量位居全国第一，手机产量占全国总产量比重达到17%，未来将成为中国最大的航空航天产业基地和世界级石化基地。产业结构

服务业快速发展。现代物流、现代金融、服务外包等新的优势产业正在迅速崛起，2010年，天津港货物吞吐量4.1亿吨，集装箱吞吐量1008.6万标准箱，机场旅客吞吐量727.7万人次。金融租赁同比增长60%，服务外包增长30%，旅游综合收入增长25%以上。创新能力显著增强。建成了天津国际生物医药联合研究院、中科院天津工业生物所等50个国家级研发中心，90家企业技术开发中心，63家外商投资研发中心，科技企业孵化器达到26家，博士后工作站达到66家。组织实施了100项重大科技创新项目，初步形成了电子信息、生物医药、先进装备制造、绿色能源、新材料等高新技术产业集群，成为先进技术的承接地和扩散地、高新技术的原创地和产业化基地。开放层次不断提升。聚集了国家级开发区、保税区、高新区、出口加工区、保税物流园区和我国面积最大、开放度最高的保税港区，108家世界500强企业在这里投资，累计实际利用外资已超过350亿美元。优惠政策《国务院就推进天津滨海新区开发开放提出若干意见》规定：给予天津滨海新区一定的财政税收政策扶持，对天津滨海新区所辖规定范围内、符合条件的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税；比照东北等老工业基地的所得税优惠政策，对天津滨海新区的内资企业予以提高计税工资标准的优惠，对企业固定资产和无形资产予以加速折旧的优惠；中央财政在维持现行财政体制的基础上，在一定时期内对天津滨海新区的开发建设予以专项补助。2、投资相关环境分析地理位置和交通优势相关基础设施优惠政策相关市场地理位置和交通优势相关基础设施项目规划分为几个部分：健身区、娱乐区、休闲度假区、服务区。健身区项目建设内容包括设有篮球天地、足球天地、网球天地，以及其它配套建设，如羽毛球馆、乒乓球馆、排球馆、台球馆、壁球馆、健身房。娱乐区包括垂钓中心和游泳池。休闲度假区有竹林木屋、药膳堂、茶室、棋牌室、飞镖房、露营基地。服务区内设有一个大型星级餐饮住宿服务区，内包括高档次的商务房、酒店、KTV等等，满足不同消费者的住宿需求。优惠政策凡企业、个人所得税、营业税实行“两免三减半”优惠。

新办高新技术企业：第1年和第2年免征企业所得税。高新技术企业的生产性外商投资企业：从获利年度起第1年和第2年免征企业所得税，第3年至第5年减半征收企业所得税。国内外科技人员到区内工作或兴办企业，享受国家和本市规定的优惠待遇。重点企业员工享受户口迁津政策。企业总部置业可获得高额财政资金返还、政策引导资金、产业扶持资金等财政支持。相关市场随着经济的飞速发展，人们的生活环境大大改善，尤其是京津冀地区，具备较强的消费能力，民众对消费质量要求越来越高，更多追求高层次的享受和健康，同时人们生活方式开始慢慢转变，对休闲健身娱乐的观念也在逐渐变化，把越来越多的时间和金钱花在这方面上，这为建造大型现代化的运动健康娱乐休闲中心奠定基础。国家鼓励拉动内需、促进消费。人群消费越来越注重身心健康，运动、养生概念产品越来越受欢迎。

投资环境因素评分方式投资环境因素评分方式政治稳定性长期稳定稳定但因人而治存在一些不稳定因素国内外有强大的反对力量可能发生动乱极有可能发生动乱0分-10分1086420经济发展状况长期稳定发展发展较快但稳定发展速度不快且不稳定经济处于停滞状态经济出现负增长存在严重的经济危机0分-10分1086420三

产业市场发展潜力发展潜力巨大潜力很大市场潜力有限

无潜力开始下降已被淘汰0分-20分201612840四交通运输条件

运输条件齐全且十分便利运输条件齐全且较为方便运输条件齐全但不方便

运输条件不齐全且较为方便运输条件不方便

运输条件十分落后0分-20分201612840投资环境因素评分方式投资环境因素评分方式（五）基础设施

基础设施很好

基础设施较好

基础设施一般

基础设施较差

基础设施很差0分-16分1612840（六）近五年的通货膨胀率小于1%1%-5%5%-10%10%-20%20%以上0分-8分86420（七）政策优惠国家非常支持发展的产业国家支持发展的产业国家不支持也不限制的产业国家限制发展的产业国家不准发展的产业0分-8分86420八）其他因素

其他因素很好

其他因素较好

其他因素一般

其他因素较差

其他因素很差0分-8分86420总分84途经天津滨海国际机场、天津航空城、天津市经济技术开发区、滨海站、海洋高新区、北塘、中新生态城、滨海旅游区、中心渔港、汉沽等区域，是天津各个重要区域及交通枢纽的连接线。本项目定位以绿色环保为理念，为天津滨海新区各大企业的员工提供休闲娱乐的中心，满足日常的吃、住、行、娱、购的多方面需求。二、项目概要总占地面积约4.4万平米，总建筑面积约14万平米。设施、产品在设计上主要突出以节能、生态、环保著称的木质结构建筑。主要建设大型生态娱乐休闲场所及商业配套在建筑上，木结构房屋使用寿命长，建设周期短，可移动性强，工厂预制现场拼装的建筑形式一般可在3个月内投入使用，施工受天气变化影响小。这点非常适合我国北方寒冷区域。项目概要项目前期工程包括成立组织机构，配备强有力管理人员；建立工程施工管理网络；进行图纸会审；编制施工材料综合计划；做好技术交底工作；施工现场布置，做好设备进场计划；编制施工进度计划；确定施工程序、工艺流程，确定劳动定额用工，制定资金使用计划；景观、精装专项设计等工作，费用估计为165元/平方。

配套设施包括停车场地、设备用房、消防站等平均摊销为270元/平方。

基础设施包括道路修整、排水、绿化等，平均每平方计价480元。

工程相关费用包括造价咨询费、监理费，其他各项专项咨询费、检测费、测量费等单方造价约为75元。

另外，维修整改费用单方约为45元；销售费用单方420元；财务费用、管理费用、人员成本单方1470元。土地契税按土地价的3%征收，营业税按25%征收，所得税率25%。项目概要项目规划用地按项目建设时签署的合同价计算，购置土地费用为4356万元，按照国家相关规定，土地使用年限为40年，按平均年限法进行摊销。项目建设期间向银行贷款总计30000万元。预计2014年到位10500万，2015年到位12750万，2016年到位6750万。当年贷款利息按合同规定的4%计算，2015年和2016年按6%计算。2014年预计支付利息420万，2015年预计支付贷款计息1395万，2016年支付利息1800万,2017年预计支付利息1800万,2018年预计支付利息900万。项目总投资约为94128万元，其中企业自有资金23538.765万元，占总投资额的25.01%；预售楼房回笼资金16661.37万元，占总投资的17.70%；申请银行贷款30000万元，占总投资额的31.87%。该项目于2014年投入建设，预计到2016年底竣工营业。三、项目估算和资金筹措四、财务分析总资产估算表（单位：万元）序号

年份项目201420152016合计一总投资31655.7637486.2624986.7694128.781固定资产投资19033.52824515340.5626192无形资产投资435643563流动资产7846.267846.267846.2623538.784建设期利息420139518003615二资金筹措37009.6351858514605.570200.145自有资金23538.76523538.776预售楼房回笼资金2970.8758357855.516661.377银行贷款1050012750675030000四、财务分析总成本费用表（单位：万元）序号

年份项目合计占总成本的百分比20142015201620172018一前期工程4773.65.82%4773.6二配套设施2632.53.21%749.94936.87497.49三基础设施建设费用4236.875.17%674.4451645.471916.955四建筑施工工程32242.8639.32%9996.91512145.03510100.91五其他费用6558.7058.00%1011.2211512.2611623.811143.741267.673六维系整改费用366.30.45%227.7138.6七销售费用1811.162.21%981.135815.025八摊销费用435.60.53%108.9109.9110.9599749005九折旧费用19435.523.70%972.675972.675972.675972.675972.675十建设期利息32253.93%42011401665十一财务费用17102.09%1305405十二管理费用3542.1054.32%1016.845862.63762.63450450十三不可预见费用1040.3251.27%四、财务分析四、财务分析还款付息表（单位：万元）序号年份项目201420152016201720181年初借款累计0105002325030000150002本年借款10500127506750003本年应计利息4201395180018009004本年还本00015000150005本年付息420