XXXX房地产新政解读及税务稽查风险防范下

商品房预售2007中华人民共和国城市房地产管理法第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。1商品房预售（续1）2010关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。23商品房预售（续2）注1：是否属于违法预售房地产，应该由当地的房地产开发管理部门来确定，税务机关即使证据确凿，也不能界定收取的款项为非法收入。注2：实际工作中应按照企业在内部认购阶段取得的预售款预征所得税，但有关行政部门判定该收入为非法收入除外。开盘前的预收款2010河北关于营业税若干政策问题的公告房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时间与预收房款相同，为收到款项的当天。（所得税？）4开盘前的预收款（续）1995国税函156号营业税问题解答（之一）营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。5收入的范围2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。2001安徽关于个人所得税若干政策问题的通知6收入的确认时间2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：2006财税162号关于印花税若干政策的通知（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。7收入的确认时间（续）六（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。营业税实施细则第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。8银行按揭方式（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现2002北京关于对房地产公司收取客户的违约金征收营业税问题的批复9解除买卖合同2006国税函865号关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复2011财税32号关于购房人办理退房有关契税问题的通知对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。10银行按揭方式式（续）第十九条企企业采取银行按揭方式式销售开发产品品的，凡约定定企业为购买买方的按揭贷贷款提供担保保的，其销售售开发产品时时向银行提供供的保证金(担保金)不得从销售收收入中减除，，也不得作为为费用在当期期税前扣除，，但实际发生生损失时可据据实扣除。2011公告第25号企业资产损损失所得税税税前扣除管理理办法4411委托销售六（四）采取取委托方式销销售开发产品品的，应按以以下原则确认认收入的实现现：1.采取支付手续续费方式委托托销售开发产产品的，应按按销售合同或或协议中约定定的价款于收收到受托方已已销开发产品品清单之日确确认收入的实实现。2009财税29号关于企业手手续费及佣金金支出税前扣扣除政策的通通知12委托销售（续续）3.采取基价(保底价)并实行超基价价双方分成方方式委托销售售开发产品的的，属于由企企业与购买方方签订销售合合同或协议，，如果销售合合同或协议中中约定的价格格高于基价，，则应按销售售合同或协议议中约定的价价格计算的价价款于收到受受托方已销开开发产品清单单之日确认收收入的实现，，企业按规定定支付受托方方的分成额，，不得直接从从销售收入中中减除注：佣金的实实际支付和扣扣除限额的基基数不一致13佣金的纳税地地点营业税暂行条条例第十四条营营业税纳税地地点：（一）纳税人人提供应税劳劳务应当向其其机构所在地地或者居住地地的主管税务务机关申报纳纳税。但是，纳税人人提供的建筑筑业劳务以及及国务院财政政、税务主管管部门规定的的其他应税劳劳务，应当向向应税劳务发发生地的主管管税务机关申申报纳税。14佣金的纳税地地点（续）2004总局令第7号税务登记管管理办法第十条（五））从事生产、、经营的纳税税人外出经营营，自其在同同一县（市））实际经营或或提供劳务之之日起，在连连续的12个月内累计超超过180天的，应当自自期满之日起起30日内，向生产产、经营所在在地税务机关关申报办理税税务登记，税税务机关核发发临时税务登登记证及副本本；2005国税函402号关于大连市市税务检查中中部分涉税问问题处理意见见的批复15样板房2009国税发31号房地产开发发经营业务企企业所得税处处理办法第二十七条开开发产品品计税成本支支出的内容如如下：(六)开发间接费。。指企业为直接接组织和管理理开发项目所所发生的，且且不能将其归归属于特定成成本对象的成成本费用性支支出。主要包包括。。。项目目营营销销设设施施建建造造费费等。。注：：开开发发产产品品内内的的样样板板房房装装修修费费16样板板房房2008广州州土土地地增增值值税税清清算算工工作作若若干干问问题题的的处处理理指指引引三(四)房地地产产开开发发企企业业将将样样板板房房独独立立于于销销售售商商品品房房以以外外单单独独建建造造的的，，其其装装修修费费用用计计入入房房地地产产开开发发费费用用；；对在在销销售售商商品品房房内内既既作作样样板板房房又又作作为为开开发发产产品品对对外外销销售售的的，，其其样样板板房房装装修修费费用用计计入入房房地地产产开开发发成成本本。。2010厦门门房房地地产产开开发发企企业业土土地地增增值值税税清清算算管管理理办办法法232008青岛岛房房地地产产开开发发项项目目土土地地增增值值税税税税款款清清算算管管理理暂暂行行办办法法16.517单独独的的样样板板房房一、、单单独独建建造造、、事事后后拆拆除除的的建造造成成本本和和装装修修费费用用，，作作为为长长期期待待摊摊费费用用处处理理，，参参照照企企业业所所得得税税法法实实施施条条例例第第七七十十条条的的规规定定分分期期摊摊销销（销销售售费费用用）），摊摊销销年年限限不不得得低低于于3年。。注：：以以经经营营租租赁赁方方式式租租入入房房屋屋进进行行装装修修，，发发生生的的租金金和和装装修修费费用用在租租赁赁期期间间均均匀匀摊摊销销（（销销售售费费用用））18开发发产产品品的的样样板板间间二、、在在开开发发产产品品内内建建造造，，事事后后出出售售建造造成成本本和和装装修修费费用用，，作作为为开开发发成成本本处处理理，，不不允允许许在在当当年年申申报报扣扣除除，，但但允允许许在在未未来来实实际际销销售售年年度度申申报报扣扣除除，，同同时时可可以以享享受受土土地地增增值值税税的的加加计计扣扣除除。。注：：开开发发产产品品包包括括住住宅宅、、非非住住宅宅三、、利利用用公公共共配配套套设设施施作作为为样样板板间间的的如果果属属于于非非营营利利的的公公共共配配套套设设施施，，建建造造费费用用按按照照公公共共配配套套设设施施处处理理，，装装修修费费用用作作为为长长期期待待摊摊费费用用处处理理19开发发产产品品的的样样板板间间（（续续））情形形：：出出售售小小区区内内已已建建成成商商铺铺，，但但书书面面合合同同约约定定三三年年后后再再实实际际交交付付。。在在这这段段期期间间，，开开发发商商保保留留控控制制权权，，用用于于售售楼楼部部或或样样板板间间、、家家居居展展示示等等用用途途。。2008国税税函函576号关关于于个个人人与与房房地地产产开开发发企企业业签签订订有有条条件件优优惠惠价价格格协协议议购购买买商商店店征征收收个个人人所所得得税税问问题题的的批批复复20赠送送家家用用电电器器2006国税税函函1278号关关于于中中国国移移动动有有限限公公司司内内地地子子公公司司业业务务销销售售附附带带赠赠送送行行为为征征收收流流转转税税问问题题的的通通知知2007国税税函函778号关关于于中中国国联联通通有有限限公公司司及及所所属属分分公公司司和和中中国国联联合合通通信信有有限限公公司司贵贵州州分分公公司司业业务务销销售售附附带带赠赠送送行行为为有有关关流流转转税税问问题题的的通通知知2007国税税函函1322号关关于于中中国国网网络络通通信信集集团团公公司司及及其其分分公公司司和和中中国国网网通通（（集集团团））有有限限公公司司及及其其分分公公司司业业务务销销售售附附带带赠赠送送行行为为征征收收流流转转税税问问题题的的通通知知21赠送送家家电电会会计计处处理理一、、销销售售前前明明确确承承诺诺赠赠送送的的1、属属于于捆捆绑绑销销售售，，不不需需要要单单独独计计算算增增值值税税，，实实质质上上是是合合并并计计算算销销售售不不动动产产营营业业税税2、如如果果赠赠送送的的家家电电、、家家居居构构成成房房屋屋的的附附属属设设备备或或设设施施，，则则属属于于开开发发成成本本，，未未来来可可以以享享受受土土地地增增值值税税的的加加计计扣扣除除，，如如可可视视对对讲讲系系统统、、壁壁挂挂锅锅炉炉、、整整体体厨厨房房、、整整体体卫卫生生间间等等，，否否则则计计入入销销售售费费用用，，如如空空调调、、电电冰冰箱箱、、家家具具等等。。22赠送送家家电电会会计计处处理理（（续续））二、、如如果果采采用用有有奖奖销销售售形形式式，，由由于于是是否否赠赠送送具具有有不不确确定定性性，，或或者者明明确确赠赠送送但但金金额额不不确确定定，，不不论论是是否否人人人人有有份份，，均均属属于于销销售售费费用用，，同同时时扣扣缴缴个个人人所所得得税税2011财税税50号关关于于企企业业促促销销展展业业赠赠送送礼礼品品有有关关个个人人所所得得税税问问题题的的通通知知23赠送送家家电电的的发发票票如果果开开发发商商没没有有过过渡渡发发票票，，即即要要求求供供应应商商的的发发票票抬抬头头为为业业主主，，自自己己只只负负责责办办理理转转交交，，则则房房地地产产销销售售收收入入和和销销售售成成本本不不包包括括赠赠送送的的家家电电金金额额。。如果果开开发发商商过过渡渡了了发发票票，，即即要要求求供供应应商商的的发发票票抬抬头头为为自自己己，，自自己己统统一一开开具具销销售售不不动动产产发发票票，，则则房房地地产产销销售售收收入入不不得得扣扣除除赠赠送送的的家家电电金金额额，，但但家家电电金金额额可可以以作作为为销销售售费费用用或或开开发发成成本本处处理理。。2425预售售款款的的会会计计处处理理2006企业业会会计计准准则则第第14号———收入入2008国税税函函875号关关于于确确认认企企业业所所得得税税收收入入若若干干问问题题的的通通知知成本可可靠计计量标标志一一般认认为应应办理理竣竣工决决算。。在办办理竣竣工决决算前前，预预售款款和缴缴纳的的营业业税金金等均均不进进入会会计损损益，，即会会计利利润一一般仅仅反映映期间间费用用预售年年度会会计处处理借：银银行存存款借：应应交税税费贷：预预收账账款贷：银银行存存款注：只只影响响资产产负债债表，，不影影响损损益表表。但但按照照纳税税资金金能力力原则则，必必须按按照税税法规规定的的预计计计税税毛利利率计计算征征收所所得税税债务偿偿还程程序2627竣工决决算年年度会会计处处理借：预预收账账款贷：主主营业业务收收入借：营营业税税金及及附加加贷：应应交税税费借：主主营业业务成成本（已售售）开发产产品（未售售）贷：开开发成成本所得税税季度度预缴缴2008国税函函635号关于于填报报企业业所得得税月月（季季）度度预缴缴纳税税申报报表有有关问问题的的通知知对于房房地产产开发发企业业来说说，如如果不不考虑虑以前前年度度亏损损，第第4行实际际利润润总额额=会计利利润+预售收收入×计税毛毛利率率－预售收收入对对应的的营业业税金金及附附加（含土土地增增值税税）2008国税函函299号关于于房地地产开开发企企业所所得税税预缴缴问题题的通通知（部分分废止止）28营业税税金2009房地产产开发发经营营业务务企业业所得得税处处理办办法第十二二条企业发发生的的期间间费用用、已已销开开发产产品计计税成成本、、营业业税金金及附附加、、土地地增值值税准准予当当期按按规定定扣除除。注：多多数省省份下下发文文件，，允许许扣除除预售售收入入对应应的营业税税金及及附加加、土土地增增值税税29权责发发生制制与配配比原原则与收入入存在在直接因因果关关系的扣除除项目目（如如销售售成本本和销销售税税金）），应应当与与收入入保持持在同同一个个纳税税年度度申报报扣除除与收入入没有有直接因因果关关系的扣除除项目目（如如期间间费用用），，应当当按照照权责责发生生制原原则扣扣除直接因因果关关系一一般表表现为为完全全变动动成本本30计税毛毛利率率第八条条企企业业销售售未完完工开开发产产品的的计税税毛利利率由由各省省、自自治区区、直直辖市市国家家税务务局、、地方方税务务局按按下列列规定定进行行确定定:（一））开发发项目目位于于省、、自治治区、、直辖辖市和和计划划单列列市人人民政政府所所在地地城市市城区区和郊郊区的的，不不得低低于15％。（二））开发发项目目位于于地及及地级级市城城区及及郊区区的，，不得得低于于10%。31计税毛毛利率率（续续）（三））开发发项目目位于于其他他地区区的，，不得得低于于5％（四））属于于经济济适用用房、、限价价房和和危改改房的的，不不得低低于3%注:不包括括经济济适用用房等等项目目配套套建设设的商商铺、、车库库、地地下车车位等等未完完工产产品取取得的的收入入毛利率率=（收入入－成成本））÷收入项目所所在地地≠企企业注注册地地32计税毛毛利率率偏低低由于征征收房房地产产开发发企业业所得得税时时，是是按照照预计计计税税毛利利率暂估销售成成本，，因此此不属属于预预缴税税款性性质，，未及时时申报报预售售收入入，或或者期期间费费用在在汇算算清缴缴时没没有正正确纳纳税调调整，，导致少少缴纳纳税款款的，，应当当按照照征管管法63条偷税税处理理如果税税务机机关核核定的的计税税毛利利率低低于实实际毛毛利率率的，，应当当在项项目完完工或或者决决算年年度补补缴所所得税税款，，但不不涉及及滞纳纳金和和罚款款。33法律性性质征管法法第六六十三三条纳纳税税人伪伪造、、变造造、隐隐匿、、擅自自销毁毁帐簿簿、记记帐凭凭证，，或者者在帐帐簿上上多列列支出出或者者不列列、少少列收收入，，或者者经税税务机机关通通知申申报而而拒不不申报报或者者进行行虚假假的纳纳税申申报，，不缴缴或者者少缴缴应纳纳税款款的，，是偷偷税。。房地产产企业业按照照会计计规范范的要要求，，在办办理竣竣工决决算前前不需需要在在账簿簿上记记载会会计收收入和和成本本，但但按照照税法法规定定应当当进行行纳税税调整整，否否则属属于“进行虚虚假的纳纳税申报报”34亏损弥补补2008国税函635号关于填填报企业业所得税税月（季季）度预预缴纳税税申报表表有关问问题的通通知注：季度度申报可可以弥补补以前年年度亏损损，但第第一季度度的申报报如果在在上年度度汇算清清缴前，，无法弥弥补上年年度亏损损从新的季季度申报报表的逻逻辑结构构分析，，也可以以弥补当当年以前前季度的的亏损季度预缴缴申报表表35广告宣传传和业务务招待2006国税发31号关于房房地产开开发业务务征收企企业所得得税问题题的通知知（明确废废止）开发企业业取得的的预售收收入不得得作为广广告费、、业务宣宣传费、、业务招招待费等等三项费费用的计计算基数数，至预预售收入入转为实实际销售售收入时时，再将将其作为为计算基基数。2009国税发31号没有具具体规定定36预售收入入能否作作为基数数可以提前前作为计计算广告告费等扣扣除限额额的基数数，但未未来实际际转作会会计收入入时不允允许重复复作为计计算基数数（当年业业务招待待费允许许部分扣扣除）青青岛岛/江苏/大连/北京/宁波不允许作作为当年年计算广广告费等等税前扣扣除限额额的基数数，但未未来实际际转作会会计收入入时允许许作为计计算基数数（当年业业务招待待费全部部不允许许扣除））福州/辽宁注：不影影响广告告宣传费费的绝对对扣除额额37年度申报报表填写写前提：预预售收入入不允许许作为计计算基数数尚未决算算前：按按照预售售收入的的预计毛毛利扣除除销售税税金后的的预计利利润填入入附表三三第52行（房地地产企业业预售收收入计算算的预预计利润润）作纳纳税调整整增加处处理办理决算算年度：：按照以以前年度度已经确确认的预预计利润润填入附附表三第第52行（房地地产企业业预售收收入计算算的预预计利润润）作纳纳税调整整减少处处理申报表-房地产38年度申报报表填写写（续））前提：预预售收入入允许作作为计算算基数尚未决算算前：预预售收入入申报为为视同销销售收入入，预售售收入的的85%申报为视视同销售售成本，，对应的的销售税税金申报报为扣除除类调整整项目（（其他））调减金金额办理决算算年度：：按照上上述原则则，视同同销售收收入和视视同销售售成本填填写负数数，对应应的销售售税金申申报为扣扣除类调调整项目目（其他他）调增增金额39广告宣传传的待摊摊2000关于执行行《企业会计计制度》和相关准准则有关关解答（（一）《企业会计计制度》规定，期期间费用用应当在在发生时时直接计计入当期期损益。。企业为为扩大其其产品或或劳务的的影响而而在各种种媒体上上作广告告宣传所所发生的的广告费费，应于于相关广广告见诸诸于媒体体时，作作为期间间费用，，直接计计入当期期营业费费用，不不得预提提和待摊摊。40广告宣传传的待摊摊（续））如果有确确凿证据据表明（（按照合合同或协协议约定定等）企企业实际际支付的的广告费费，其相相对应的的有关广广告服务务将在未未来几个个会计年年度内获获得，则则本期实实际支付付的广告告费应作作为预付付账款，，在接受受广告服服务的各各会计年年度内，，按照双双方合同同或协议议约定的的各期接接受广告告服务的的比例分分期计入入损益。。如果没有有确凿的的证据表表明当期期发生的的广告费费是为了了在以后后会计年年度取得得有关广广告服务务，则应应将广告告费于相相关广告告见诸于于媒体时时计入当当期损益益。41广告的宣宣传形式式一、媒体体广告（（有可能能分期））二、户外外广告（（有可能能分期））先坚持权权责发生生制，然然后与扣扣除限额额比较三、店堂堂广告（（有可能能分期））四、印刷刷品广告告（直接接扣除））五、临时时性广告告（直接接扣除））42业务招待待与业务务宣传2003国税函847号关于中中国移动动通信集集团公司司有关所所得税问问题的通通知给予已有有用户或或使用者者（包括括个人消消费者和和单位法法人）的的，凡是是作为商商业折扣扣给予单单位使用用者的，，应在帐帐面上反反映；给予法人人单位的的特定人人员（如如业务联联系人、、单位领领导等）），应作作为企业业业务招招待费按按规定标标准扣除除；为宣宣传推广广目的随随机给予予不确定定客户（（包括实实际用户户和潜在在用户））的，应应作为业业务宣传传费按规规定标准准扣除43公益性捐捐赠2009财税124号关于通通过公益益性群众众团体的的公益性性捐赠税税前扣除除有关问问题的通通知企业通过过公益性性群众团团体用于于公益事事业的捐捐赠支出出，在年年度利润润总额12%以内的部部分，准准予在计计算应纳纳税所得得额时扣扣除。年年度利润润总额，，是指企企业依照照国家统统一会计计制度的的规定计计算的大大于零的的数额。。思考：会会计利润润<0，所得额额>044预售阶段段税务检检查要点点1、预售收收入的及及时性和和完整性性2、预售收收入的会会计处理理和税务务处理3、广告宣宣传费和和业务招招待费的的扣除4、样板间间的会计计处理和和税务处处理5、赠送实实物的营营销手段段税务处处理6、售楼公公司的税税务检查查（税务登登记/广告宣传传/佣金支付付）45房屋交付付当年及及以后1、合同面面积与实实测面积积误差处处理2、复核计计税毛利利率与核定毛利率3、地上地地下停车车位的出出售与出出租4、开发产产品用于于长期经经营租赁赁5、开发产产品转为为自用固固定资产产6、开发产产品用于于对外债债务重组组7、开发产产品对外外长期股股权投资资46代收款项项（土地地增值税税）1995财税48号关于土土地增值值税—些具体问问题规定定的通知知对于县级级及县级级以上人人民政府府要求房房地产开开发企业业在售房房时代收收的各项项费用，，如果代代收费用用是计入入房价中中向购买买方一并并收取的的，可作作为转让让房地产产所取得得的收入入计税；；如果代代收费用用未计入入房价中中，而是是在房价价之外单单独收取取的，可可以不作作为转让让房地产产的收入入47代收款项（加加计扣除）对于代收费用用作为转让收收入计税的，，在计算扣除除项目金额时时，可予以扣扣除，但不允允许作为加计计20％扣除的基数数；对于代收收费用未作为为转让房地产产的收入计税税的，在计算算增值额时不不允许扣除代代收费用。注：代收的有有线电视、燃燃气初装费等等公用事业项项目收费参照照执行48代收款项（开开发商）如果开发商以以自己的名义义统一收款，，应当计算缴缴纳营业税，，但转付相关关单位的金额额可以作为开开发成本在计计算企业所得得税时申报扣扣除，但土地地增值税不允允许加计扣除除如果开发商统统一收款，但但开具相关单单位的发票，，则不计算缴缴纳营业税，，但转付相关关单位的金额额也不允许作作为开发成本本处理49代收款项（票票据）2004长春关于明确确营业税若干干政策问题的的通知1-11对房地产开发发企业收取的的煤气安装费费、有线电视视安装费等费费用，如房地地产开发企业业使用有关部部门的合法票票据直接开据据给业户的，，则不属于代代收代垫款项项，不征收营营业税。50面积误差1、合同面积和和测量面积误误差2001商品房销售管管理办法20补收房价款的的，需要计算算缴纳营业税税、土地增值值税和企业所所得税，但不不涉及罚款和和滞纳金退还房价款的的，按照退款款处理51面积误差的保保护开发商普遍在在商品房买卖卖合同的附件件约定当面积实测后后的分摊系数超过原预测分分摊系数的20%时，套内面积据实实结算；对超过20%部分的公摊面面积，买受人人不再缴纳超超出部分的房房价款公用建筑面积积分摊系数=公用建筑面积积÷套内建筑面积积52营业税调整营业税暂行条条例实施细则则第十四条纳纳税人的营业业额计算缴纳纳营业税后因因发生退款减减除营业额的的，应当退还还已缴纳营业业税税款或者者从纳税人以以后的应缴纳纳营业税税额额中减除。注：已经全额额开具不动产产销售发票的的，应当收回回后重新开具具，否则不允允许减除营业业额。53土地增值税调调整2010国税函220号关于土地增增值税清算有有关问题的通通知土地增值税清清算时，已全全额开具商品品房销售发票票的，按照发发票所载金额额确认收入；；未开具发票票或未全额开开具发票的，，以交易双方方签订的销售售合同所载的的售房金额及及其他收益确确认收入。销售合同所载载商品房面积积与有关部门门实际测量面面积不一致，，在清算前已已发生补、退退房款的，应应在计算土地地增值税时予予以调整54核定毛利率2009国税发31号房地产开发发经营业务企企业所得税处处理办法第三条企企业房地产开开发经营业务务包括土地的的开发，建造造、销售住宅宅、商业用房房以及其他建建筑物、附着着物、配套设设施等开发产产品。除土地地开发之外，，其他开发产产品符合下列列条件之一的的，应视为已已经完工：(一)开发产品竣工证明材料料已报房地产管管理部门备案案。(二)开发产品已开始投入使使用。(三)开发产品已取取得了初始产产权证明。55成本的核定当满足以上条条件之一时，，税务机关应应核定已经发发生的成本和和核定毛利率率：如果核定毛利利率低于15%，说明规定的的计税毛利率率高于核定毛毛利率，继续续等待开发商商主动办理竣竣工决算，再再被动调减其其差额如果核定毛利利率高于15%，说明规定的的计税毛利率率低于核定毛毛利率，需要要税务机关主主动按照核定定毛利率调增增其差额。注：核定毛利利率≠实际毛毛利率56预计工程成本本第三十二条除除以下几几项预提(应付)费用外，计税税成本均应为为实际发生的的成本。(一)出包工程未最最终办理结算算而未取得全全额发票的，，在证明资料料充分的前提提下，其发票票不足金额可可以预提，但但最高不得超超过合同总金金额的10％。注：主要对应应书面合同约约定的付款期期限没有届满满的金额，不不包括约定的的付款期限已已经届满但没没有实际付款款的金额，以以及建设方提提供的设备款款。57应当取得而没没有取得2009国税发31号房地产开发发经营业务企企业所得税处处理办法第三十四条企企业在结结算计税成本本时其实际发发生的支出应应当取得但未未取得合法凭凭据的，不得得计入计税成成本，待实际际取得合法凭凭据时，再按按规定计入计计税成本。注：票据的所所属时间一般般限定在三年年以内，如果果税率没有变变化，直接计计入实际取得得当年，否则则应当进行追追溯调整58预计工程成本本（续1）(二)公共配套设施施尚未建造或或尚未完工的的，可按预算算造价合理预预提建造费用用。此类公共共配套设施必必须符合已在在售房合同、、协议或广告告、模型中明明确承诺建造造且不可撤销销，或按照法法律法规规定定必须配套建建造的条件。。注：提供工程程施工合同和和建设工程规规划备案材料料（含造价工工程师编制的的预算造价））园林绿化属于于基础设施，不包括在内内59预计工程成本本（续2）(三)应向政府上交交但尚未上交交的报批报建建费用、物业业完善费用可可以按规定预预提。物业完完善费用是指指按规定应由由企业承担的的物业管理基基金、公建维维修基金或其其他专项基金金。注：房地产开开发产品在建建造过程中按按照政府相关关文件规定应应该缴纳的，，且有确定的的金额或者有有具体收取标标准的各项费费用。60预计工程成本本（续3）2010年度青岛企业业所得税汇算算清缴若干问问题的公告房地地产产企企业业预预提提报报批批报报建建费费用用，，应应提提供供政政府府相相关关部部门门关关于于此此项项收收费费的的文文件件规规定定，，或或者者企企业业能能够够提提供供相相关关政政府府部部门门发发出出的的"缴费费通通知知书书"。对于于房房地地产产企企业业预预提提税税前前扣扣除除的的报报批批报报建建费费用用，，主主管管税税务务机机关关应应纳纳入入跟跟踪踪管管理理，，对对于于按按规规定定应应缴缴纳纳但但是是超超过过3年仍仍未未上上交交的的，，应应计计入入当当期期应应纳纳税税所所得得额额，，以以后后年年度度实实际际支支付付时时再再准准予予税税前前扣扣除除。。61交付付使使用用—竣工工决决算算交付付使使用用后后，，税税务务机机关关重重新新核核定定毛毛利利率率如果果计计税税毛毛利利率率小于于核定定毛毛利利率率，，主主动动追追征征交交付付使使用用前前对对应应的的企企业业所所得得税税。。如果果计计税税毛毛利利率率高高于核定定毛毛利利率率，，被被动动等等待待开开发发商商办办理理竣竣工工决决算算，，不不予予退退税税或或抵抵税税在办办理理竣竣工工决决算算前前，，按按照照计计税税毛毛利利率率与与核核定定毛毛利利率率孰孰高高的的原原则则，，继继续续作作相相应应的的纳纳税税调调整整增增加加处处理理62毛利利率率的的各各年年适适用用及及调调整整例一一，，计计税税毛毛利利率率15%，核核定定毛毛利利率率18%，实实际际毛毛利利率率20%，则则1、交交付付使使用用前前按按照照15%计算算毛毛利利2、交交付付使使用用当当年年按按照照3%（18%－15%）追追征征确确认认以以前前年年度度毛毛利利，，不不追追溯溯调调整整3、交交付付使使用用当当年年至至办办理理竣竣工工决决算算前前，，按按照照18%计算算毛毛利利4、竣竣工工决决算算当当年年按按照照2%（20%－18%）追追征征确确认认以以前前年年度度毛毛利利，，不不追追溯溯调调整整63毛利利率率的的各各年年适适用用及及调调整整例二二，，计计税税毛毛利利率率15%，核核定定毛毛利利率率14%，实实际际毛毛利利率率17%，则则1、交交付付使使用用前前按按照照15%计算算毛毛利利2、交交付付使使用用当当年年不不需需要要调调减减以以前前年年度度毛毛利利3、交交付付使使用用当当年年至至办办理理竣竣工工决决算算前前，，按按照照15%计算算毛毛利利4、竣竣工工决决算算当当年年按按照照2%（17%－15%）追追征征确确认认以以前前年年度度毛毛利利，，不不追追溯溯调调整整64毛利利率率的的各各年年适适用用及及调调整整例三三，，计计税税毛毛利利率率15%，核核定定毛毛利利率率18%，实实际际毛毛利利率率14%，则则1、交交付付使使用用前前按按照照15%计算算毛毛利利2、交付使使用当年年按照3%（18%－15%）追征确确认以前前年度毛毛利，不不追溯调调整3、交付使使用当年年至办理理竣工决决算前，，按照18%计算毛利利4、竣工决决算当年年按照4%（18%－14%）调减以以前年度度毛利，，不追溯溯调整，，不予退税税65竣工决算算内容1、工程结结算——不完全制制造成本本施工单位位编制，，建设单单位审核核2、财务决决算——完全制造造成本建设单位位编制，，社会审审计3、土地增增值税清清算——房地产开开发明确公共共配套设设施的归归属4、调整土土地增值值税与企企业所得得税差异异66竣工决算算年度会会计处理理结转营业业收入和和成本、、税金借：预收收账款贷：主营营业务收收入借：营业业税金及及附加贷：应交交税费借：主营营业务成成本（已售））开发产品品（未售））贷：开发发成本67视同销售售2009国税发31号房地产产开发经经营业务务企业所所得税处处理办法法第七条企企业业将开发发产品用用于捐赠赠、赞助助、职工工福利、、奖励、、对外投投资、分分配给股股东或投投资人、、抵偿债债务、换换取其他他企事业业单位和和个人的的非货币币性资产产等行为为，应视视同销售售，于开开发产品品所有权权或使用用权转移移，或于于实际取取得利益益权利时时确认收收入（或或利润））的实现现。2008国税函828号关于企企业处置置资产所所得税处处理问题题的通知知68开发产品品转为自自用1、企业所得得税成本转账账，历史史成本延延续，递递延纳税税2、土地增值值税3.2成本转账账，历史史成本延延续，递递延纳税税，未来来对外转转让时按按照转让让处理3、营业税税、契税税内部处置置，无4、房产税：照章征征收69外部处置置计税价价格确认收入入(或利润)的方法和和顺序为为：（一）按按本企业业近期或或本年度度最近月月份同类类开发产产品市场场销售价价格确定定；（二）由由主管税税务机关关参照当当地同类类开发产产品市场场公允价价值确定定；（三）按按开发产产品的成成本利润润率确定定。开发发产品的的成本利利润率不不得低于于15%，具体比比例由主主管税务务机关确确定。计税收入入=计税成本本×（1+15%）÷（1－5%）70债务重组组1998国税函771号关于以以房屋抵抵顶债务务应征收收营业税税问题的的批复（现行有有效）单位或个个人以房房屋抵顶顶有关债债务，不不论是经经双方(或多方)协商决定定的，还还是由法法院裁定定的，其其房屋所所有权已已发生转转移，且且原房主主也取得得了经济济利益(减少了债债务)，因此，，对单位位或个人人以房屋屋或其他他不动产产抵顶有有关债务务的行为为，应按按“销售售不动产产”税目目征收营营业税。。7172债务重组组（续））如果存在在公允价价值，应应当按照照公允价价值确认认预售收收入，抵抵债金额额高于公公允价值值的部分分确认为为营业外外收入。。借：应付付账款开发商品品抵债金金额贷：主营营业务收收入开发商品品公允价价格营业外收收入差额如果不存存在公允允价值，，按照组组成计税税价格和和实际抵抵债金额额孰高的的原则确确认预售售收入1991财农税37号关于以以房抵债债征收契契税的复复函对外股权权投资（（营业税税）2002财税191号关于股股权转让让有关营营业税问问题的通通知一、以无无形资产产、不动动产投资资入股，，参与接接受投资资方利润润分配，，共同承承担投资资风险的的行为，，不征收收营业税税。注：企业业从无到到有，或或者定向向增发2001山东关于于以不动动产换取取企业产产权征收收营业税税问题的的通知不动产股股权投资资结构图图73对外股权权投资（（土地增增值税））2006财税21号关于土土地增值值税若干干问题的的通知对于以土土地(房地产)作价入股股进行投投资或联联营的，，凡所投投资、联联营的企企业从事事房地产产开发的的，或者者房地产产开发企企业以其其建造的的商品房房进行投投资和联联营的，，均不适适用《财政部、、国家税税务总局局关于土土地增值值税一些些具体问问题规定定的通知知》(财税字[1995]48号)第一条暂暂免征收收土地增增值税的的规定。。7475对外股权权投资（（所得税税）没有清算算前，仍仍然按照照计税毛毛利率或或核定毛毛利率预预征企业业所得税税2010公告第19号关于企企业取得得财产转转让等所所得企业业所得税税处理问问题的公公告1991财农税38号关于以以房产作作投资作作股转让让契税问问题的复复函分配开发发产品1997国税函387号关于以以不动产产作为股股利进行行分配征征收营业业税问题题的批复复（现行有有效）东亚公司司将属于于东亚公公司的不不动产作作价作为为股利分分配给中中外双方方，所有有权发生生了转移移，符合合现行营营业税关关于销售售不动产产的规定定。因此此对东亚亚公司分分配的不不动产应应按"销售不动动产"征收营业业税。76分配开发发产品（（续）借：应付付股利——xxx贷：主营营业务收收入借：主营营业务成成本贷：开发发产品借：营业业税金及及附加贷：应交交税费—营业税—土地增值值税77出租收入入营业税实实施细则则第二十十五条第第二款纳税人提提供建筑筑业或租租赁业劳劳务，采采取预收收款方式式的，其其纳税义义务发生生时间为为收到预预收款的的当天。。所得税实实施条例例第十九九条第二二款租金收收入，，按照照合同同约定定的承承租人人应付付租金金的日日期确确认收收入的的实现现。2010国税函函79号关于于贯彻彻落实实企业业所得得税法法若干干税收收问题题的通通知78租赁合合同摘摘要中华人人民共共和国国合同同法第二百百一十十五条条租租赁期期限六六个月月以上上的，，应当当采用用书面面形式式。当当事人人未采采用书书面形形式的的，视视为不不定期期租赁赁。第二百百二十十六条条承承租人人应当当按照照约定定的期期限支支付租租金。。对支支付期期限没没有约约定或或者约约定不不明确确，。。。。。租赁赁期间间不满满一年年的，，应当当在租租赁期期间届届满时时支付付；租租赁期期间一一年以以上的的，应应当在在每届届满一一年时时支付付，剩剩余期期间不不满一一年的的，应应当在在租赁赁期间间届满满时支支付。。79出租收收入（（续1）《中华人人民共共和国国合同同法》第二百百一十十四条条租赁期期限不不得超超过二二十年年。超超过二二十年年的，，超过过部分分无效效。2005国税函函83号关于于营业业税若若干政政策问问题的的批复复（全文废废止）对具有有明确确租赁赁年限限的房房屋租租赁合合同，，无论论租赁赁年限限为多多少年年，均均不能能将该该租赁赁行为为认定定为转转让不不动产产永久久使用用权，，应按按照““服务务业——租赁业业”征征收营营业税税。（融资租租赁？？））80出租房房产税税1999山东关关于房房产税税城镇镇土地地使用用税若若干政政策规规定的的通知知出租房房产，，租金金收入入在租租赁期期间一一次性性收取取的，，应由由房产产出租租人按按照收收取的的租金金全额额计算算并一一次性性缴纳纳房产产税1999海南16/2000江苏/2004广东2010湖北关关于明明确财财产行行为税税若干干具体体政策策问题题的通通知81出租收收入（（续2）2009房地产产开发发经营营业务务企业业所得得税处处理办办法第十条条企企业业新建建的开开发产产品在在尚未未完工工或办办理房房地产产初始始登记记、取取得产产权证证前，，与承承租人人签订订租赁赁预约约协议议的，，自开开发产产品交交付承承租人人使用用之日日起，，出租租方取取得的的预租租价款款按租租金确确认收收入的的实现现。注：期房房在交付付使用前前即使收收到定定金和租租金，也也不需要要确认所所得税的的租金收收入，需需要等到到实际交交付时再再一次或或分次确确认，但但营业税税需要提提前确认认82其他收入入一、小区区