2013年03月15日-恒大绿洲项目发展建议报告

【【房商网·2015】第一部分：综 第二部分：重要结 第三部分：分析依 1、项目区域属 2、项目交 3、项目周边教育配 4、项目景观资 5、项目周边环 6、项目四 7、项目指标与现 8、项目SWOT分 一、全市房地产市场研 二、郑东新区市场分 三、管城区市场分 四、经开区市场分 1、竞品分 2、竞品项目基本情 3、竞品规 4、竞品项目建筑风 5、竞品景 6、竞品配 7、竞品户型结构分 8、竞品量价走势及价格结构分 8、竞品客户分 9、竞品分析借鉴总 2011年“新国八条“祭出，以限购的强制行政干预市场，平缓，但2012年国内住房市场很快全面复苏，房价反弹风险加大，为了稳定市场预期，2013年伊始，地再次加码应覆盖城市全部行政区域、依法严格按转让所得的20%计征所得选取周边竞争性案例，就其产品规划特点、产品线结构、成交结构及其去化情况进行深入的研究分析，做到知己知彼，扬长避短，并提出绿洲项目一期的户型配比建议；选取区域可类比的代表性案例，采用市场比准法确定本案期初价格，并结合市场价格增长趋势，确定本案动态价格。第二部分：重要结价格策“顺应大势、适应市场、低开高走、合理溢从全市及区域商品住宅的成交价格增长趋势看，2010年住宅成交价格增速达到峰值，继而在史无前例的限购令的下，投资投机需求受到实质性的抑制，调控取得预期效果，价格增长速度明显开始逐年回落；7200-7800㎡之间，同比及环比增长上下波动，从政策走势看，2007年以来，中地产市场巨大的市场容量直接推动房价不断攀升，日益高企的房价越来越影响到国计民生，随之中央一系列的调控政策层出不穷，以至新近的“新国五条“出台，调控不断升级，限购、限贷、等手段多管齐下，再释放出后市调控不放松的强烈信号，经开区很可能被纳入限购的范围；从区域属性看，经济技术开发区的房地产市场份额较小，市场容量有限，基于市场和政策判断，未来房价增长预期应保持理性，合理预判定位本项目价格。重在通过特色景观打造、提升产品性价比，提高产品的竞争力和市场接受度；综合各种因素考虑，本项目期初（2013年初）模拟价格为8343㎡（含精装，结合全市及区域市场、竞品价格增长趋势，以及未来的政策，我们谨慎预测本案未来价格增速在3-5%的合理增长区间内。定为首置、首改一族，户型产品应以70-140㎡之间的两房和三房为主，同时，从规避角度考虑，户型尽量控制在144㎡以下，以适应新形势下刚需的承受能力，考虑到投资客的淡出的现实，首期一房暂不作考虑；房和三房为绝对主力，占比分别达到51.2%和32.2%，其中两房面积主要集中在70-90㎡，而80-90㎡为最大供应，但70-80㎡的去化率（98%）要好于80-90㎡的去化（87），三房面积主要集中在110-㎡，去化率基本在80%左右；四房供应比例仅为5.5%，去化率仅为第三、从总价控制原则出发，适当增加中小套型的比例，并通过户型创新增加产品的附加值和实用性，提高产品竞争力，主力总价应控制在60-90万元之间。根据以上原则，项目一期户型配比建议一、项目认开发区概郑州经济技术开发区成立于1993年4月，2000年2月被批准为国家级经济技术开发区。经开区是省唯一的国家级经济技术开发区，郑州市对外开放的窗口，企业、工业企业和出口加工企业的地，郑州东南部的绿色产业园。地理区面积与人规划控制面积136.7平方公里，常住人口5.5人员近10发展定位：开放型现代化工业新区，经济园、创业园、生态园经济园——以高新技术产业、现代制造业、出口加工企业为支撑创业园——与国际惯例接轨、与现代市场经济接轨三为主——以提高吸收质量为主,以发展现代制造业为主，以优化二致力——致力于发展高新技术产业，致力于发展高附加值服务业一促进——促进国家级经济技术开发区向多功能综合性产业区转变”五大发展平台：按照“一区多园”的发展思路，创办产业功能园区对外开放平台——依托郑州出口加工区、省公共保税中心科技孵化平台——依托留学人员创业园、郑州高新技术创业中心产业平台——依托信息产业园、汽车工业园、台商工业园、中小企业工业园；承接现代服务业平台——依托、天乐动漫等新兴产业自主创新平台——依托知识保护中心8个销售收入超百亿元的产业园物业项目对内、对通便利，与107国道、机场高速距离在5公里范 项目对通海路的地铁5号线开通后，出行将更加方便；107国道：项目与107国道距离不足2南三环：项目距离南三环不足1机场高速：项目距离机场高速5公里左右新客运东站：项目距离新客运站4郑东新区：项目距离东区CBD7内部交通区域内规划“12纵12区内道路总长达到5033、35、46、 南线、327北线、152、129、K812郑州一中经开第街鹤 郑州市85第街梁湖小本项目周边景观资源较为丰富，为项目的一大优势；经南三路两侧设置 项目周边2公里范围内以住宅小区为主，有多层、小和别墅区等物素（如高压电网、污染源、噪声等。 经开第六大街经开第六大街经南三街七经经南三街七经经南四已打通道 未打通道北至：东至：之间的路段目前仍然是土路，尚未修建，未来1-2年可能修建之后并继3首期住宅建筑面积筑面积为23481优 作为中国10强上市房企，具有强势的品牌效项目规模适中，易于营造丰富的产品线和规模大盘，市场关对通便利，便于客户的导入和出游园长廊，距200亩大型中心广场0.5公里，与金沙湖球场仅3公里劣机经开区发展已经初具规模，拥有了较好的产业基础，基础设施和生活重要支撑，特别是郑东新区及航空港区，有利于客户的导入经开区进入新的发展阶段，发展规划将由过去的工业区定位向商住、经贸功能转变，房地产业迎来春天，前景广阔目前经开区几乎没有具有一定的项目在售，优良项目稀缺，市场存在空白点，具有明显的窗口机会来自管城区等周边区域的市场竞争，对客户存在截流或分流，市场争夺战不可避免二、房地产市场郑州市商品住宅11年由于受限贷、限购和加息多重调控政策的叠加影响，市场开始呈现供过于求的趋势，自12降息等一系列政策，促使楼市回暖，供应量较11年有明显上涨，基本达到12年，全市商品住宅供应量为828.34万㎡，环比上涨12年，全市商品住宅成交量为777.49万㎡，环比上涨12年，全市商品住宅成交价格为6731元/㎡，环比上涨2012年年初，首先在政策方面，对调控政策进行技术性校正以支持在市场方面，由于受11年全市商品住宅成交量大幅下滑影响，多数企业06年至今商品住宅成交均价年度平均增幅达14.8调控政策的影响，预计11年商品住宅成交价格会受到一定的影响郑州市商品住宅供不应求的影响，全市商品住宅成交价格仍保持上涨态势，12年，商品住宅市场在商家急于出货、货币政策放松及刚需入市的带动下，成交量放量增长，但价格增速明显有所降低，2012年成交均价同比仅增长2.9%，创下有史以来的最低增速，未来在政策进一步收紧的情况下，预计量价保持稳定的增长，大幅波动的可能性较小12年，全市商品住宅成交量为777.49万㎡，同比增长29.2%，从全市成交量处于12年全年低位水平，3、4月份以来在货币政策放松的推动下，楼市开始回暖，成交量明显升高，在接下来的8个月中，全市商品1919/住宅成交量基本维持在12年水平上下浮动，成交情况良好。从典型项目成交情况来看，12年成交情况多是以刚需客户为主，11年刚需购房者的持续观望，12年的货币政策松动，以及各个开发商积极的活动，都为12年商品住宅市场回暖起到了推动作用，为刚需客户购房提供了足够的购房信心，也促成了12截止13年1391.17万㎡，自12年4月份起，商品住宅存量出现小幅上涨，4存量基本保持稳定。在12年4月之后，楼市出现回暖迹象，在成交量提13年到来，政策面收紧预期进一步加大，存量可能会出现阶段性上升的趋势，但之后供求会继续维持在一个较为平稳的状态。年从全市12年商品住宅（不含政策房）成交面积段结构看，90㎡以下户中60㎡以下户型成交量下降明显，占比为13.72011年和2010年下降了2和7.3个百分点；而90-150㎡成交套数占比为37.9%，分别此现象说明在国家一系列调控政策作用下，市场成交结构已经在悄然发生年年从上图可以看出，与11年同期价格段结构对比，12年住宅价格上移较6000提高到12年的52.6%。从成交总价来看，商品住宅成交总价在30-60万元之间的，1237.21137.410与10年占比22.5％相比增长了13.1％。我市大部分商品住宅价格明显12345678912345678909况及在售项目推案节奏来看，预计未来2-3年区域内供应项目会有一定湖湖心岛的建设和地铁一号线的建设，区域内价值提升，将该区域转变为一个新的市场热点12138.72㎡11上涨了12.8%；12118.96㎡11上涨了38.9%；12年，在货币政策放松的影响下，全市成交量出现了70%的上涨，其中然相比11年市场有所上涨，但是相较全市整体市场，增长较小，而从郑东新区全年供应来看，郑东新区的供应量增长率达到了128%，而区域供应量的上涨与区域内个案海马公园、鑫苑世纪东城、卢浮等项目有关。区域量价走势：12年全年郑东新区在典型项目的拉动下，成交均价达到了7896元/㎡，同比增长5.7%，高于全市2.8百分点。127896元/㎡，与11比，上涨了12.8%，从郑东新区项目价格分布来看，区域典型项目海马12郑东新区商品住宅成交面积段主要集中在80-100㎡的首置产品120-150㎡的改善产品，80㎡11年成交量出现大幅锐减，成交套数占比由10年的25.4%降至122626/成交单价段分析：10年以来，区域内成交单价段集中在6000-9000元㎡，而且单价段逐渐升高趋势明显，其中9000元/㎡以上面积段产品逐渐增加，主要表现在东区高品质楼盘的成交增多，6000㎡以下产品段有郑东新区总价段集中在60-90万元；一房总价集中在30-50集中在50-70万元，三房集中在80-110万元12全年郑东新区商品住宅市场整体呈现为上半年市场，供求下滑；下半年，市场开始回暖，量价齐升；预计2013年将继续保持12年市场回暖态势外地及多次改善型客户的将有所上升，但成万元，三房集中在80-110项目周边的板块以本地自住型和改善型客户为主，其中投资性客户也09年以来管城区商品住宅呈现供不应求的局面，除11年受政策影响，供求创下了近年最低水平，12年货币政策的放松，助推刚需市场成交，未来2-3年区域内供应项目较少，整体增长幅度有限了80.3%；了131.5%；12年，在货币政策放松的影响下，全市成交量出现了70%的上涨，其中政策松动的推动下，成交量受影响较为突出，出现了131.5%的大幅上涨。从管城区年度供应来看，区域的供应量增长率达到了803%，而区域供应量的上涨与区域内个案正商蓝海港湾、正商新蓝钻、阳光城、美景鸿城等项目集中上市有关。6092㎡1.412年，管城区商品住宅成交价格为6032元/㎡，与11管城区商品住宅成交面积段：主要集中在70-120㎡之间，其中80-上房型相对较少，主要由于区域内重点项目成交产品类型多以刚需产品为主。成交单价段分析：10年以来，区域内成交单价段集由5000-6000元㎡向单价段逐6000-8000元/㎡的价格区间过度，截止到12年，成交1011但11年成交情况较差，12年均价上涨并不明显管城区总价段主要集中70万元以下，占比达到区域成交总套数的71.3％；较10年有明显结构变化，与11交总价整体上基本都在120万元以成交房源多集中在80-90㎡的两房和三房，单价以6000-8000㎡30-70 年经开区商品住宅供求较低，区域内土地出让成交皆以工业用地1-212年，经开区商品住宅供应量为15.99万㎡，仅占全市供应量的12年，经开区商品住宅成交量为12.77万㎡，仅占全市成交总量的12年，从供求方面来看，经开区占全市供求总量皆不到2％，区域内大型项目目前仅有金沙湖观邸，远大理想城二个项目，且远大理想城于12年已基本售罄，金沙湖观邸12年则以别墅项目首先入市，不能大幅带动区域内供求量的上升，但随着未来区域规划的调整，商住、经贸项目会得到扶持，住宅、商业及办公项目投放量将会增加，同时随着本项目的入市，将使这一局面得以改观。区域量价走势：12年经开区在金沙湖观邸入市成交的拉动下，12月份成交均价达到了14699元/㎡，此前价格一直处于5000元/㎡上下3333/12年，经开区商品住宅成交价格为5701元/㎡均去化量在1万㎡左右，成交价格截止到115000元/㎡上下浮动，12月份成交价格激增至14699元/㎡左右，这与经开区目前区域办、住用发展，但目前仍处于初期，商、办、住用地仍然较稀缺。次，域内远大想城罄无大商住目入市金沙湖观邸于12年10月份入市，其主推产品以别墅为主，且区域内住宅项目多为小体量定向产品，造成了全年成交量价皆低，年底金沙湖观邸入市，拉高月度均价。区域内目前项目较少，商、办、住项目共计6业761208.513132小小314//型住宅项目为金沙湖观邸，为地产项目，体量较大，定位较高，价格较高，具有提升区域形象作用。经开区目前整体上市场供应量较小，在建在售的各类物业体量小，竞争性相对较小；三、竞品分案例选择的标准物业类型相似——均为市场上开发一定规模的住宅产客户群相似——客户群须能够与本案的目标客户定位有较大的相似项目名占地（㎡建筑面（万㎡物业形建筑形价（元/㎡面积区（㎡）（新一期开盘时销售情未来推（㎡住宅、商80-售无海马公2住宅、业、办91-一期在50卢住宅、底45-三期在10鑫苑世东住85-一、二在10财信尚城住宅、办50-一期在12住宅、商、办、78-一期在美景鸿住宅、商综合53-三期售40（住宅商多层、、层75-三期在12远大理想城：远大理想城位于郑州经济技术开发区，航海东路与朝凤路交汇处北，远大理想城总占地面积近500亩。项目建筑形态包括叠院综合物业形态，以及从到高中阶段的教育配套。卢浮：新里卢浮位处永平路与东风东路交汇处，南临经济技术开发区，联接政务新区、商住物流区、CBD商务区三个中心。项目社区内设计有自然绿化与人文的法式景观园林、欧式商业步行街、多功能、社区、户外运动中心、车库等。项目地块共分为4块，总面积500亩，周边有郑州东站，规划的医院，郑州市101中学，正商新蓝钻：正商新蓝钻位于航海路与未来路交叉口向西200米路北，总占地面积约526亩，总建筑面积约100万㎡。项目共分为7个地等各种业态，现已经开发出来有三个地块。整体容积率控制在3.5以内；以全薄板式围合，内部更设置7层带电梯多层建筑。小区美景鸿城：美景鸿城坐落于郑州市中州大道与航海路交汇处东米，东临机场高速，北抵航海路，擎领中原南大门建成后将成为以宅为主，集高端写字楼、商业街、学校等于一体的大型居住社区。项目独享地铁4、5号线换乘中转站；880亩中国唯一火车公园——世纪欢乐园、388米罕世高度的中原明珠——广播电视观光购物塔、激阳光城：阳光城项目位于郑州中州大道航海路口南300米，处于郑州市“向东向南”的主要发展方向上,阳光城是由郑州煤电和泰宏两家大型企业强强联合组成的郑州鼎盛置业开发；项目总占地面积约1300亩，总建筑面积约200万平方米，项目规划由住宅、中小学、多所、商业中心、写字楼、酒店等综合业态组成。教育、商务办公、休闲购物等多功能为一体的城市综合体项目；海马公积约95亩，建筑面积约237000平方米，全板式纯住宅规划。财信尚东城：财信尚东城亦称财信圣堤亚纳，是财信企业斥巨资拿下的郑东新区160亩开发地块，项目位于郑东新区东路以西，商都路以南，西邻七里河，由16栋新古典主义风格建筑、1栋财信、1条时尚商业街，1所12班制组成。48#楼。418827单元是18层。有24户、23-42413户。社区北部毗邻运站和占地达48亩的洛阳正骨医院。远大理想城项目等等，物业涵盖住宅、大型商业广场、甲级写字楼及酒店等综合业态。远远大理想从竞争项目的建筑风格来看，产品的建筑外立面风格大都采用ArtDeco建筑风格或中式现代风格。ArtDecoArtDecoArtDecoArtDeco美景鸿ArtDeco是仿石涂料，下面3-6层采用干挂石材，建筑十分讲究。据调研得知，客户在建筑风格的喜好上更偏向于欧式的建筑风格，如ArtDeco建筑风格，目前郑州在售楼盘蓝堡湾、建业壹号城邦、银基、锦艺国际华都、卢浮、海马公园、鑫苑世纪东城等等，都采用此建筑风格，对于本项目，建议采用客户认可度较高欧式风格。美景鸿城内部重点打造的与建筑外立面一致的富有禅意的景观廊道，卢浮充分结合地块形状打造的蝴蝶形状景观布局特点，项目景观分为6海马公园项目利用住宅围合造就30多亩的中心景观公园，绿化率达59%，项目一期主处的叠水溪流，15米宽的林荫大道，小区内部喇中充分感受各种绿意。财信尚东城项目住宅点散分布围合的法式景观园林风格，45%的高绿化篮球场以及环形的跑道，满足小区业主各种需求。59%的高里中法式园林省级示范101中学、1会2.5万㎡商业街，高鑫苑世纪立体空中省级示范101中学、/财信尚东法式园林/正商新蓝二期1㎡中心景观、1会4万㎡新华都购物广富有禅意的景观廊2会沿七里河独立商业3/15万㎡集从竞争项目来看，户型以80-90㎡的二房和120-150㎡的三房为主远大理想该项目的主力户型是70-90㎡的二房和110-130㎡的三房为主，户型面比最多，为51.4%，其次是二房户型，占比43.8%。70-90㎡的二房、110-120㎡的三房为主，产品供应面对的是首置、首改人群，三房户型309二房户型占66.5%。正商新蓝该项目整体上户型以80-90㎡的二房、110-120㎡和130-140㎡的三房户型占比40.7%。近期在售的三期推出的户型较之前比较集中，以90㎡的二房和110-130㎡美景鸿该项目户型以60-70㎡的一房和80-90㎡的二房为主，产品户型偏小，主要是户型设置比较人性化，均有大面积的，一房变两房，二房变三房的户型比较受客户青睐，其中二房占比达到52.4%，一房占比达到22.2%，吸引的多为自住的首次置业客户。其中近期推出的三期，户型较之前有所变化，面积没有一二期的多，仍然是80-90㎡的二房最多，其余60-150㎡之间的户型分配比较平均，客户仍然面向刚需人群。卢浮80-90㎡63%，其次是以45-60㎡的一房为主，产品的主要诉求点为学区房，所以客户以首次海马公该项目产品主要以90-100㎡的二房和110-140㎡的三房为主，产品的一大特点是目前在售产品为准现房，另因其坐拥东区极佳的地理位置、高客户，客户70%是外地投资客，亦有部分改善型居住客户。财信尚东80-90㎡的二房和房、130-140㎡的三房为主，另还有部分90-100的双层80-90㎡的房较受客户青睐。鑫苑世纪东该项目产品户型整体上比较紧凑，产品线单一，主要以80-90㎡的二房房110-120㎡的三房为主，由于项目内部有部分房源为安置房，资的客户。【【】绝户型分常见户型：户型设计方正，布局合理，动静分离，客厅主卧均朝南，客厅卧米2.93.53米3创新户型：美景鸿城项目开盘热销的原因很大一方面在于它的户型设计非常的灵活多变，全明户型，其中涵盖很多“1+12+13+1”多变户户型。（以下户型图中二房户型85米2.93.53米3米米米项目量价走势阳光城项目自11年11月入市以来，整个项目月均去化119项目11年初次开盘时均价6678元/㎡，12年均价6913元/㎡，较11年同比上涨11.2%，短短1年内，该项目价格上升态势明显。新蓝钻项目分三期开发，一期最早于09年10月份入市，项目凭借自身良好的内部配套以及周边强势的教育、医疗、休闲配套抢占108份开盘6月即消化一空，三期于115开盘，有所减慢，在价格作出相应调整后，去化情况有所好转。该项目11年均价8162元/㎡，12年均价7450元/㎡，同比下降8.72%，13年年初价格7637元/㎡，较12年同比上涨2.51%，整体价格增长走09年年底入市，目前一二三期售罄。从项目的量价走13年1月份，三期基本售罄，项目整体月均去化165套。项目09年均价4582元/㎡，10年均价5842元/㎡，同比上涨27.50%，该项目五期目前正处于形象阶段，预计于13年7月份左右推出。海马公园项目于海马公园项目于11年入市，4销售70%以上，销售情况比较火爆，由于项目地处东区优越地段，较完善，客户多来源于外地，投资型置业较多。项目首次开盘推出1-4#楼，之后推出5#楼，项目自开盘大量去化之后，加之限购的影响，后期成交量下降，11.11-12.5没有新推楼栋，价格有所下跌，12年6月整体市场逐步回暖，开始推出新房源，成交量上升，目前项目鑫苑世纪东城项目11年6月份开盘，首次推出的是项目一期的东苑，成交均价8634元/㎡，之后11.7月-11.11月，项目量价走势平稳，后来受限购影响，该项目表现出量价齐跌，而随着12年整体市场的回活动，高强度的活动取得了一定的效果，成交量比较平稳。12年12月，该项目二期，熙苑入市，成交均价9000元/㎡，高于项目财信尚东城项目于201172600608因，共备案47套房源，成交均价8721元/㎡，后来受调控影响，以及项目之后一直未推出新房源，所以11.8-12.5期间成交情况惨淡，12.6与某机关单位进行的定向团购活动，均价为5800，推出3#楼，成交均价为9000元/㎡。卢卢项目09年4月份首次开盘，当时的均价仅为4500元/㎡项目二期10年9月开盘，价格为9000元/㎡，目前均已基本售罄价格方面：项目从09年4月到11年8月一直处于价格上扬期，随着国家宏观调控政策的不断深入和项目清盘的原因，11年8月价格进入下滑期。成交量方面：09年市场行情较好，项目成交量较大，而随着国家宏观调控的深入，项目在10年和11年成交，12年竞品项目成交单价结构（数据取 2012.01-7000-8000㎡占比最多，产品占比达91.1%，其余单价段成交占比都较小。阳光城项目成交单价段集中在6000-7000㎡67.57000-8000㎡32.4为62.0%，其次主要集中在5000-6000元/㎡和6000-7000元/㎡5656/海马公园项目成交单价段集中9000-10000和10000-12000元㎡，分别占比为42.1%和42.8卢浮项目成交单价段主要集中在8000-9000元/㎡7000-8000㎡4539.4财信尚东城项目于2011年75000-6000元/㎡，商品住宅的成交单价主要为8000-9000元/㎡。竞品项目成交总价结构（数据取自2012.01-正商新蓝总价段80-90万元的，占比为26.2％，60-70万元的占比为21.5％，其余总价段占比均在10％以下该项目的成交总价段50-60万元占总成交量的近一半左右，占比为49.2％，其次为60-70万元的总价段，占比为美景鸿海马公该项目总价二房集中在80-90万和120-140万，三房集中在100万80-9027.1120-1400卢浮70-8039.731.3 房商网·2015版房地策划大 【谨 绝鑫苑世纪东品主要为80-90㎡的两房有较大关系。财信尚东70-8080-9070-80比37.5%，80-90万以上占比23.8%。层为主，供应户型两房和三房为绝对主力，占比分别达到51.2%和32.2%，其中两房面积主要集中在70-90㎡，而80-90㎡为最大供（87%，110-150㎡80%左右；一房和四房为辅助补充，一品供应比例为10.4%，去化率达到90%，5.568.6%，市场从产品的来看，竞品12.01-13.01的成交均价主要集中6000-9000㎡7000-800050-90随着限购政策的持续影响以及再度升级的可能，未来除郑州六大区的目标客户；和正在销售的金沙湖别墅项目外规模较大外，其他项目零星分淡市场容相对较，由此项目带来定的，如结合区市场及周边市场状况，走差异化路线，最大程度吸引刚性置业者前来置业安居是项目需重点考量的。四、产品建定为首置、首改一族，户型产品应以70-140㎡之间的两房和三房为主，同时，从规避角度考虑，户型尽量控制在144㎡以下，以适应新形势下刚需的承受能力，考虑到投资客的淡出的现实，首期一房暂不作考虑；4%房和三房为绝对主力，占比分别达到51.2%和32.2%，其中两房面