工程项目投融资课程设计报告

一，项目概况地使用年限自建设用地使用权出让之日起计算分别为70年和40年的土地使用权。项目容积率为3.6，建筑密度为20％，绿化率高达30%，由相同的16栋楼房组成，总建筑面积为360000㎡，连同地下部分总共20层，其中-2-2层为商业及配套设施用房，3-18层为居环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米的鑫丰市儿童医院，南侧是新规划医院。小区南侧为环城大水系，两侧为近百米的绿化，紧邻祥和公园，西侧为恒祥北大街，小区至恒祥北大街之间规划为一片公园，景色优美，绿化非常好，空气也会特别清新，业主散步也特别方便，小区南侧建有一个近8万平米的商业中心，地下是1万平米的大型超市，地上是一个4层的商场，将来购物、逛街会特别方便，本小区是由北京中建集团规划设计的，南低北高，南边是水，北边这几栋高层像一座大山倚靠在小区后边，背山前水，老总特意请风水大师看过的，绝对的风水宝宅，小区内部设有会所、中心广场、幼儿园以及老年活动中心和休闲设施，小区形象门朝东开，意味着紫气东来，是一个比较好的寓意，本小区建成后将是北部高品质社区，首屈一指的楼盘。二，市场分析及预测部，与北京、天津构成金三角地带，北距北京130公里，东距天津240公里，南距石家庄124公里，具有得天独厚的经济地理优势。全市总面积2.21万平方公里，总人口1012万，辖3区、4市（县级）18个县，是全省人口最多的市。保定市位于石家庄、北京和天津的三角中心处，城市之间的交通网络建设，大大缩短了城际间的时空距离感，因此，保定的经济发展潜力是很大的。目前，当地政府正在努力将保定打造成为一个宜居城市。我相信，随着北京到市区面积相对较小，建设用地的稀缺，城市人口的增加，就造成了城市购房需求量很大，而这也恰恰是保定现阶段房地产的一个实情。2012年保定二手房房价走势图上显示，从2012年1月15日开始，保定二手房均价从5579元开始直线小幅下跌，到2012年2月5日，随着全国楼市的回暖，跌至5200元/平米谷底后开始小幅上扬。2012年2月至7月，保定二手房每平方米均价在5200元至5500元之间小幅波动。从7月开始，房价出现快速上扬的趋势，到本地区去年12月份共有21个楼盘在销售，如今市场上处于开发代销状态总量为9个楼盘，约有200万平方米处于开发状态。从近几年看保定市房地产业的需求量比较大，供求关系在一定时间内保持根据项目所在地段的市场需求，本项目主要面向中高等收入消费群划总户数大约为3000户，配套设施用房约为14000平方米。本项目东侧为永华北大街，西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米的鑫丰市场；小区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教育用地，也就是保师附南侧是新规划医院。小区南侧为环城大水系，两侧为近百米的绿化，紧邻祥和公园，西侧为恒祥北大街，小区至恒祥北大街之间规划为一片公园，景色优美，绿化非常好，空气也会特别清新，业主散步也特别方便，小区南侧建有一个近8万平米的商业中心，地下是1万平米的大型超市，地上是一个4层的商场，将来购物、逛街会特别方便，本小区是由北京中建集团规划设计的，南低北高，南边是水，北边这几栋高层像一座大山倚靠在小区后边，背山前水。，设。四，规划设计方案4.0，建筑密度不高于25％，绿地率不低于30％，居住土地使用年，动应充分符合国家相关规定及市规划要求。通过对市场的严格调查，结合本项目的具体情况，经过设计对该土宅开发为主，并配有商业用房，配套设施用房；（2）设计容积率为3.6，总建筑面积360000㎡，（3）设计建造密度为20％；（4）设计绿化率为30％；（5）建筑物由16栋相同高层楼房组成，每栋分别为地下2层，地上20层，其中-2-2层建筑面积相同，3-20层用于住宅建设，住宅建筑面积280000㎡，商业建筑面积66000㎡，配套设施用房面积是14000㎡，绿化面积30000㎡，道路占地面积25000㎡，公共设施占地面积6000㎡。五市政建设条件项目位于丽景蓝湾的斜对面；小区东侧为永华北大街，小区西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米的鑫丰市场；小区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教育用地，也就是保师附小和17中，将来孩子上学比较方便；小区北行500米是儿童医院——，南侧是新规划医院，本小区位于北部行政新区，是一块上风上水的风水宝地。7路、31路、310路至北二环路口站下车，59路丽景蓝湾站下车本项目地处保定市新开发的地带，各种城市供电，供水，供气，排水设施以及通讯设施建设齐全。齐全交通条件便利地块结构良好已充分具备开发建设条件六．进度安排该项目建设期为3年，进度安排如下：（单位：2

46

8

10

12

14

16

18

20

22

24

26

28

30

32

34

36七．融资方案设计随着社会主义市场经济体制的建立和融资渠道的不断拓展，呈现出国家财政投资，银行贷款，企业自筹投资和利用外资多种融资渠道并存的格局。在投资来源结构中，中国家财政投资的比重趋于下降，与此同时银行贷款投资，企业自筹投资和利用外资的比重趋于上升。源创房地产开发有限公司规模适中，现企业有25名技术人员，约3亿自有资产，应选用合资的投资结构，企业承担的风险小。选用ABS模式，选用ABS模式，ABS模式是以项目所拥有的资产为产可以带来的预期收益为保证，ABS模式最大的优势是通过国际市场上发行债券筹集资金，偿债利率一般较低，从而降低了筹资成本。且具有吸引力的收益和较高的信用评级。权益融资：项目资本金占项目总投资额的48.5%，7亿。①项目合同保证②借款人或股东承诺③与银行的保证形式为物的担保，以房地产项目作抵押。八．投资估算（1）土地成本土建设用地由招标所得，中标价格3亿，土地总成本为3亿（2）工程费用1，前期工程费单位：万元12345设计费可行性研究费平整费.68.12650.124005134.92依据建安工程费的3%总投资的1%设计概算的0.5%建安工程费的2%40/平方米2）建筑安装工程费： 项目 建筑面土建工程费装饰工程费设备购置费金额2800001400066000360000

单价1200100015003360014009900449001309015036401269904756220100300616056019808700

43400208612870583563）基础设施建设费：

12345

金额62402912187321167.1210538.121507014020建安工程费的2%4）公共配套设施建设费300元/㎡*6000㎡=180万元=5134.92.92+58356+10538.12+180=74209.04万元。取土地费用和工程费用之和的

2％，则开发间接费为（30000+74209.04）×2％=2084.18万元。包括建筑工程质量安全监督费，分散建设市政公用设施建设费及其他税费，综合取建安工程费的15％，则开发期税费为：58356*15％=8753.4万元主要包括临时用地费，临时建设资金等，按土地费用和工程费用之=2605.226万元。按土地费用和工程费用之和的3％估算，则不可预见费为：（30000+74209.04）×3％=3126.27万元。1），管理费用。取土地费用和工程费用之和的3％，则管理费用为：（30000+74209.04）×3％=3126.27万元。2），财务费用。项目长期贷款40000万元，按等本偿还，贷款利率第一年借款利息=（0+½*20000）×6.5%=650万元第二年借款利息=（20000+650+½*10000）*6.5%=1667.25万第三年借款利息=【（20650+10000+1667.25+½10000）]*6.5%=2425.62万元则建设期利息总=650+1667.25+2425.62=4742.9万元3，销售费用。包括广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费用，占销售收入的1.5%；其他销售费用，占销售收入的0.5%，合计为:(280000×4000+66000×6000)×(2%+1.5%+0.5%)=6064万元。开发费用合计为：1038.49+4742.9+2032=7813.39万元（8）、项目总投资于总成本估算表： 123456费用工程费设施建设费安装工程费配套设施建设费间接费300005134.9210538.12583561802084.18说明300元/㎡1-5项的2%789101112期税费费用预见费

3126.2760642605.2263126.27134711.286

1-5项的3%投资额2%1-5项的3%（9）资金使用及筹措本项目建设期为3年，项目开发建设期总投资额（不含建设期利息和销售费用）为126842.116万元，其中土地费用在期初投入，其他费元、27558.565万元，其资金来源有3个渠道：（1）项目开发商投入资金80000万元作为启动资金；（2)从银行贷款40000万元，分期 序 号 项目 1 2 3 4 1 总投资 54006.07549417.92633016.2 134711.2861.1 开发建设投资53356.075 45931.476 27558.565 126846.1161.2 建设期利息650 1667.25 2425.62 4742.871.3 1819.2 3032 1212.8 60642 80000 49258.4 24483.34 3992.45 134711.2862.12.2

6000020000

2000010000

10000

80000400002.3 19258.4 14483.34 3992.45 37734.19评价期间

1

2营期3

4

面积

16800060%

5600020%

5600020%

280000100%

50008400046200

50002800019800

500028000

140000比例 70% 30%

700032340116340

70001386041860

28000

46200186200比例 62.48%22.48%15.04%100%其销售计划如下： 1、销售税金及附加估算： 单位

依据

1

2经营期3

4

12维护建

销售收入的3%营业税的5%

84042

5586 3教育费附加营业税的3% 104.706 4

收入的0.05%

4

14

855 交易管理销售收入的0.5%582.15209.314054409.771586.4 合计 6 94 1061.2752、土地增值税估算 序号 项目 计算依据 12345收入项目金额成本费用税金及附加扣除项目增值税

四项之和开发成本的2%增值额×30%

186200150517.76132987.167813.397057.472659.7435682.2423.7%10704.672 序项目 计算期（年） 1 2 3 412

1163404409.776

41860

28000

1862003总成本费用 134711.254006.07549417.92633016.2 864

2140.934

2140.934

10704.6725利润总额 -54006.0756089.4985116.376 23585.0633726.575 667

5

056089.498

2140.1532976.22350.607934.459.76994.1057.1盈余公积金

0

1693.4459

2199.4127.2可分配利润 2678.603 15241.013

197①静态盈利能力分析134711.28×100%＝6.26%投资利税率＝年均利润总额÷总投资×100%＝﹙33726.57﹢7057.47﹢10704.672﹚÷4÷134711.28×100%＝9.56%资本金净利润率＝年均税后利润总额÷资本金×100%＝21994.105÷4÷80000×100%＝6.87% 从静态盈利能力分析结果来看，项目的投资利润率，投资利税率，资本金净利润率均反映项目的盈利能力强故可以考虑接受这一项目②动态盈利能力分析⑴全部投资财务现金流量表及评价指表1）全部投资财务现金流量表 序 1

流入收入

1

2116340116340

34186041860

428000280001862001862002

流出

54006.07559809.01

38515.223

11001.36

163331.6682.1项目总投资54006.07549417.92633016.2 1212.8134711.286金及

3968.2841322.7611322.761

6613.8077

值税

2140.934

2140.934723流量（1-2）

75

2140.1536650.60756530.993344.77816998.6422864前净流量75

56530.995380.106

23323.506

31228.526计算指标：（i=18%）所得税后 动态投资回收期 财务净现值 12759.04万元17925.3万元财务内部收益率 34.53% 41.74%2）财务资本金现金流量表及评价指标 单位序 1

流入收入

1

2116340116340

34186041860

428000280001862001862002 6000049649.4820087.1918849.6533 60000 20000 80000入再息偿

14483.349金及

3968.2841322.7611322.761

6613.8077

值税

2140.934

2140.934723前净流量

-60000

2140.15366690.5221772.81

6650.6079150.35.763.67计算指标：（i=18%）动态投资回收期

财务净现值 17836.85财务内部收益率 42.083%3、项目动态盈利能力分析从财务净现值指标（NPV）来看，全部投资的税后、税前NPV分别为12759.04万元17925.3万元34.53%41.74%，项目资本金的IRR为42.083%，均大于基准收益率18%，项目可行。综上所述，该项目可行。9.5清偿能力分析1）项目借款还本付息估算 利率：6.5%单位：万元序 项目 12

及还本付息借款应计利息还本付息借款本金来源

120000

210000650

3100001667.25

4.624000040000400002）资本金来源与运用表 单位序 项目 计算期（年） 1

年份

1800006000020000

21463401163402000010000

3518604186010000

42800028000

30620018620080000400002 54006.07559809.0138620.04816070.002168505.135

54006.075

49417.926

134711.286

3968.284

1322.7611322.761

6613.8077

2140.9342140.153

2140.9346650.607

10704.6723

25993.92586530.9913230.92511929.998

137685.8384

累计盈余资金2