徐家汇社区项目分析资料课件

徐家汇社区项目分析2013年9月3、地块总面积：99188.8平方米4、出让面积：99188.8平方米其中150-9、150-5-A、150-5-B地块总面积约66017平方米，150-1-A地块面积约11089.7平方米，151-11-C地块面积约7823.2平方米，57-1-A地块面积约14258.9平方米。5、土地用途：商办、餐饮旅馆业。6、综合用地各用途比例：150-9、150-5-A、150-5-B地块各用途比例整体平衡为：商业、餐饮旅馆业不大于35％，办公不小于65％；150-1-A地块各用途比例为：商业不大于30%，办公不小于70%；151-11-C地块各用途比例为：商业不大于30%，办公不小于70%；57-1-A地块各用途比例为：商业不大于50%，办公不小于50%。7、出让年限：商业40年，餐饮旅馆业40年、办公50年。8、规划容积率：150-9、150-5-A、150-5-B地块7.48、150-1-A地块2.7、151-11-C地块3.9、57-1-A地块2.1；9、建筑高度：150-9地块不大于370米，150-5-A、150-5-B地块不大于18米，150-1-A地块不大于90米，151-11-C地块不大于60米，57-1-A地块不大于24米，局部不大于40米。4、开工时间：交地后12个月内；竣工时间：动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工。五、地块起始价本地块起始价为人民币（大写）：壹佰柒拾伍亿贰仟陆佰拾壹万元（RMB17,526,110,000元）。预申请人一经提交预申请，视为接受该地块起始价。七、预申请保证本次预申请活动的全额保证金金额为人民币（大写）伍亿元（RMB500，000,000元）。解答：可全以外币支付有关保证金。问题三：因地块起始价已达人民币175亿元，有关外资企业注资申请还需要中央审批，所需时间将含不确定性。未知是否有机制加快整个程序？解答：开发企业凭成交确认书（中标通知书）及相关材料，在上海成立项目公司，由上海市商务委审批，但需商务部备案，才能结汇。市商务委很重视，会积极与商务部沟通，力争加快整个备案程序。问题四：在拍卖登记时所缴付之保证金，可否直接用作折换人民币以满足注册资本要求，并运用同一资金缴付地价，免除另外准备相同金额用作按时缴付地价之用？解答：请按《告客户书》的相关规定办理。问题五：因中央审批外资申请需时，或未能按时成功折换成人民币以满足注册资本要求，及运用统一资金缴付地价。可否以按时存入所需外币为基准，待审批完成后实时折换成人民币以满足要求？解答：注册资本要通过商务部备案后，才能结汇成人民币，用以支付地价。结汇汇率以结汇当天时间为准。问题六：明白联合申请者可提供不同银行担保之保函，但总保额需达人民币5亿之要求。如单一申请人，可否透过多于一间银行办理数份保函，但总保额仍维持满足所需人民币5亿之要求？解答：可以。问题七：如以多家中、外资法人联合申请的，是否接受只由部分申请人提供总保额达人民币5亿要求之保函，不需由每一申请人均提供保函（例如只由外资申请人提供保函，保函金额包含内资申请人所占比例）？解答：联合申请可按各方的投资比例分别交纳保函，也可以牵头人名义交纳保函（注：牵头人须为联合竞买申请各方中的一方），但需在《国有建设用地使用权出让预申请联合申请附表》中明确。问题八：在成功竞投地块后，是否容许成立不同项目公司以持有不同地块？解答：建筑物原则应整栋出售，如楼宇为商业办公综合的，可分用途后整体出售。问题十一：地块150-09内有一个“可变之公共通道”及一个“可变之连通道”通往地块151-11-C，未知可有具体要求？如开放时间、需在地上还是地下及当中连通道中可含一点商业吗？解答：150-09内有一个“可变之公共通道”及一个“可变之连通道通往地块151-11-C，应由竞得人自行建设和管理。通道中不可建商业设施。问题十二：地块150-09内有一“内部广场”，未知可有具体要求？解答：需提供广场，满足附加图则要求。问题十三：地块150-10暂时未有显示可沿恭城路出入车辆到地块150-09，以减轻路面压力。未知如我司有所建议，会否被采纳？解答：150-10地块应与150-9地块统一设计、统一建设，具体设计方案应以交警等相关部门意见为准。问题十四：为增加地块150-1-A与主地块150-09之接连，未知会否采纳以行人天桥或地下行人通道经150-10地块连接两地块？解答：具体设计方案应以交警、轨道交通管理等相关部门意见为准。问题十五：可否考虑地块57-1-A加设地铁出入口？解答：能否增设出入口，以轨道交通主管部门意见为准。问题十六：于地块150-09东南角之地铁排风口可否沿恭城路往北稍移？如可行，未知最多可北移多少？解答：能否移动地铁排风口，以轨道交通主管部门意见为准。问题十七：在文件中提及在地上总建筑量不变的前提下，各地块之建筑容量可按设计微调，未知以原地块建筑量中的15%为上限是否可被接受？解答：150-1-A、150-5-A、150-5-B、150-9、151-11-C地块根据方案，如确需对建筑容量微调平衡，在总建筑量不变的前提下，可在上述地块内适当微调，微调幅度不超过2000平方米，超过该幅度需通过专家程序论证。问题十八：文件中提及预申请结果公告发布后三个工作日内可申请不再参与后续交易活动，请问具体申请方法及有关流程？解答：可按登记单元销售。问题二十三：相邻的150-10地块是否有建设投资要求？建成后可否由竞得人使用？可否作为商业文化展示？解答：150-10地块应与150-9地块统一设计、统一建设，并在建成后统一运营管理。具体设计方案及使用要求应以相关部门意见为准。问题二十四：轨交9号线11号线在本地块是否有站点？本次出让地块是否涉及轨交结合建设？配合轨交建设有哪些具体的要求？解答：在地块周边有9号线11号线站点，目前已建成。地块建设方案应征询轨道交通管理部门意见。问题二十五：该地块是否净地交付？地块内是否有管线需要拆除？地块内是否有人防设施需要拆迁或移建？若有何时拆除？解答：该地块以净地交付。地下建（构）筑物及管线由竞得人自行办理有关搬迁或拆除手续和承担相应费用。问题二十六：各地块沿道路的退界要求？解答：按市政府批准的控详及上海市城市规划管理技术规定执行。问题二十七：机动车停车位的具体要求？是否有最低停车位要求限制？各地块可否平衡？解答：按《建设工程交通设计及停车库（场）设置标准》、《上海市停车场（库）管理办法》执行。停车位可在各地块之间平衡。问题二十八：对地块内商业设施的布局、面积分割及