中国公共场馆物业管理行业市场现状分析

中国公共场馆物业管理行业市场现状分析

公共场馆主要指为公众提供工作、学习、经营、文化、社交、娱乐、体育等活动所使用的建筑物、处所及其附属设施的总称，包括但不限于博物馆、图书馆、影剧院、会展中心等。公共场馆物业具有客流量大、安全标准高、开放性高等特点。公共场馆物业服务主要面向前述公共场馆，为其提供基础物业管理和后勤保障一体化服务，主要服务内容除传统“四保”外，还包括文物保护、图书维护、剧院调配、会展接待等专业化服务。

公共场馆开放性较高、客流量较大，所以其物业服务相应有特殊的要求：1）管理标准高，公共场馆人口密度大、专业设施多，对物管企业的安保措施、设备保养、应急处理等能力要求更为严格；2）准入门槛高，公共场馆严格的管理标准需要物管企业付出更高的运维成本，中小企业进入难度大；3）增值服务空间广，公共场馆类型丰富，以主营业务为主线，根据具体场景扩展其外延服务，从而拓宽场馆的增值服务空间。

公共场馆物业排名前五的企业均为第三方物业企业，即非开发商下属物业企业。表明在此类物业项目的竞争中，独立第三方物业企业积累的营销能力和市场化经验将为其获得项目带来优势。

《2020-2026年中国非住宅物业管理产业运营现状及发展前景分析报告》数据显示：预计全国公共场馆物管市场规模在500亿元左右。截至2018年底，全国博物馆、公共图书馆、运营影院、会展中心数量分别为5354、3173、10532、348所。近两年公开招投标单份合同金额的水平进行测算，其中博物馆每单中位数水平约为395万元/年，图书馆每单中位数水平约为151万元/年，博物馆每单中位数水平约为228万元/年，会展中心每单中位数水平约为149万元/年，测算得博物馆物业服务市场规模约211亿元，图书馆规模约48亿元，影剧院约240亿元，会展中心约5亿元，合计约505亿元的市场总容量。

公共场馆物业市场仍处于发展早期，市场格局分散。2018年度500强物业企业中有236家企业涉足公共场馆物业，平均公共场馆管理面积为3093万平。但数量占82.6%的企业的公共场馆物业管理面积在100万平以下，3%的企业管理面积大于500万平，仅有0.8%的企业管理面积大于1000万平。

公共场馆毛利率中枢在18-19%左右，处于中等水平。其中综合毛利率（含所有服务）的平均值和中位数分别为17.8%、19.4%，仅次于面向企业的商业、办公、产业园类物业，高于住宅和面向事业单位的政府、学校、医院类物业。

新世纪以来，全国各地博物馆、图书馆、影剧院的改建、新建工作也步入高潮。场馆的建筑面积、展览空间和内容、机械和电子设备大幅增加，自动化控制水平大幅提升，所以对物业服务的品质要求大幅提高。在传统固有的管理模式下，难以保障物业管理的质量，于是公共场馆物业服务逐步走向市场化。

据近两年公众设施物业服务公开招投标情况看，博物馆合同数量约为图书馆、影剧院的4倍，博物馆物业市场化程度已经处于较高水平，发展阶段相对成熟。此类物业运营管理具有一定的特殊性，相较于常规物业，博物馆在防火防盗与维持秩序上的要求更高，根源在于博物馆所陈列物品的不可再造性与珍稀性，需要设置专人引导访客文明观展，并且需要富有经验的职业人员对展品进行维护，这也是博物馆物业管理市场化程度高的主要原因之一。

图书馆物业管理的特殊之处在于对馆藏图书的整理和维护。随着各种高科技智能系统、计算机系统的应用,对图书的管理内容也更加丰富。物业需运用网络智能化设备，完成图书的日常借还和整理服务，以及图书文献的装订、运送、保管、修补、保温、通风、保湿，图书的防尘、防虫、防鼠等。据招投标合同数量看，图书馆物业数量较少，平均合同单价也较低，所以总体市场规模远小于博物馆。

影剧院的物业管理服务具体细分为剧院部分和影院部分。剧院部分承办大型演出及大型会议，用电量大，物业管理公司需要配合强电、弱电、舞台机械等工作，并需要配备专业人员完成灯光、音响调控。影院部分，物业管理要完成放映电影的票务服务，空调运行调试，配备保洁人员配合每场影片放映结束后的清场及日常影城的环境维护。现阶段影剧院招投标合同数量不高，2018年底运营影剧院数量有10532家，可见影剧院物业仍存在广阔的存量市场。

会展中心以其动态性高、开放和服务性强的特点，对物管公司有更为特殊的要求。1）定制化宣发服务：在保障展品和区域安全的基础上，还需要满足布展方在设施、广告等方面的个性需求，比如展位设计、现场装饰等；2）服务人群广：其服务对象不仅限于布展方，更要面对广泛的参展人群，因此需要高效协调会展各个环节，如合理规划车辆行驶路线和停放，科学设计参观路径，以及休闲餐饮、商务洽谈等其他配套服务；3）应急措施完善：针对各种突发事件制订应急预案，需要提前联系当地政府和社会，采取急救等紧急措施。

会展行业的产业链较为成熟，其中主办方作为上游，负责策划、招商、营销、宣传等，以政府补贴和佣金收入作为回报，拿走单次展会总利润的50%。会展中心作为中游，负责场馆