2022年行业分析从紧货币信贷政策对房地产市场影响分析

从紧货币信贷政策对房地产市场影响分析经过近几年房地产市场快速进展，房地产开发企业自我筹资力量和顺应宏观调控的力量也在不断增加，当前从紧的货币信贷政策不会对房地产市场形成太大的冲击，更不会造成大量的房地产开发企业资金链条断裂而产生类似于美国的次贷危机

2022年年初以来，为了应对经济过热和流淌性过剩的局面，国家实行了一系列从紧的货币信贷政策，截至今年一季度，从紧货币信贷政策效果渐渐显现。一季度金融机构本外币各项贷款比年初新增1.61万亿元，同比少增1830亿元，人民币各项贷款比年初新增1.33万亿元，同比少增891亿元。

虽然当前的货币信贷增长消失了肯定程度的减缓趋势，但今年一季度的金融机构本外币贷款新增量仍旧偏多，相当于去年全年本外币贷款新增量的40%。由于当前固定资产投资仍处于高位，物价水平高企，流淌性过剩的局面没有根本好转；另外，四川汶川县地震波及范围较广，造成的破坏程度尚不清晰，有可能进一步推高近期的通货膨胀和固定资产投资，因而今后一段时期，从紧的货币信贷政策主基调可能不会发生大的转变。在此背景下，摸清当前金融机构的信贷投向，保持信贷投向紧松有度，通过合理的信贷投一直化解从紧宏观调控的政策风险显得尤为重要。本文就第一季度金融机构新增贷款的投向进行分析。

1.基建贷款新增较多，

票据融资大幅缩减

由于政府换届的因素，今年一季度的基建贷款新增较多。一季度金融机构新增人民币基建贷款3721亿元，比经济过热的2022年和2022年分别同比多增2358亿元和2022亿元，新增基建贷款占中长期贷款新增额的46.8%。

在货币信贷从紧的政策背景下，金融机构连续保持以往通过压缩票据融资来拉低信贷增速的方式来应对从紧的宏观调控政策。尤其值得留意的是，自去年7月份以来，票据融资消失了连续8个月的环比少增（今年1月份除外），去年年底票据融资比去年年初削减额高达4414亿元，今年一季度票据融资额又少增加795亿元，这种状况在票据融资的历史上还是第一次消失。即使在2022年和2022年实行紧缩信贷政策的年份，票据融资才消失3个月的当月削减。

2022年年初以来票据融资消失大幅下降，还存在其他两方面的主要缘由：一是金融监管部门调整了对地方法人存贷比考核口径，由原来的剔除贴现业务改为包含贴现业务，这样加大了地方法人金融机构存贷比指标考核压力，导致资金实力相对较弱的中小银行票据融资额大幅削减；二是在从紧政策下银行较高的贴现利率肯定程度上抑制了企业的票据融资需求。票据融资大幅缩减使企业流淌资金贷款削减较多，可能会导致部分企业面临流淌资金紧急的局面。今年一季度，企业流淌资金贷款新增5449亿元，同比少增1827亿元，并且，今年1、2月份新增贷款消失同比负增长态势，其同比增速分别为-13.8%和-25.12%。

一季度中长期贷款同比增速消失了肯定程度下降，但仍旧增长偏快，一季度，中长期贷款新增7947亿元，同比多增979亿元，同比增长22.87%，仍高出各项贷款同比增速8.1个百分点。当前票据融资大幅下降，中长期贷款增长仍旧较快的状况表明，商业银行依靠存贷利差的盈利模式没有发生根本转变，主要通过压缩流淌性较强的票据融资来减缓信贷增速的路径依靠依旧较为严峻。这种模式意味着一旦从紧的宏观调控政策有所松动，商业银行的信贷增长很快又会消失反弹。

2.居民部门贷款紧缩，

企业部门贷款扩张

一季度居民部门新增贷款2394亿元，同比少增927亿元，其新增贷款占全部新增贷款的比重为14.85%，比上年末下降15.26个百分点，比去年同期下降8.39个百分点。非金融性公司及其他部门的新增贷款为1.37万亿元，同比多增2758亿元，其新增贷款占比为85.15%，比上年末提高15.26个百分点，比去年同期提高了8.39个百分点。

伴随着居民部门贷款的紧缩，一季度居民经营贷款新增1161亿元，同比少增531亿元，同比下降了29.44%；与此鲜亮对比的是，居民消费贷款新增1233亿元，同比增长32.31%，同比提高了17.87%，目前居民消费贷款余额占各项贷款的比重约为12%，其主要由占总消费贷款比例84.81%和3.53%的住房贷款、汽车贷款构成，一季度住房和汽车贷款分别新增995亿元和56亿元，同比增速分别为32.47%和17.48%，比去年同期分别加快了20.45%和20.71%。

此外，居民也加快了还贷的速度。去年3月到12月，居民消费贷款的累放同比增速均高于累收同比增速，但自今年年初状况发生了逆转，今年1~3月，居民消费贷款累放累收同比增速之差均为负数，分别为-1.09%、-4.22%和-8.06%，这种趋势预示着居民消费贷款增长以后有可能走缓。

另外，一季度企业贷款消失了扩张，但不同经济类型的企业贷款投放分化明显。其中国有企业新增贷款占比为25.78%，比去年同期提高了20.88个百分点，私营企业新增贷款占比为7.8%，比上年末下降了4.69个百分点，比去年同期下降了1.32个百分点。内资企业中的国有企业新增贷款占比上升较多，私营企业新增贷款占比下降较快，这表明商业银行紧缩信贷，对私营企业融资产生了肯定冲击。一般来说，私营企业大多为一些中小企业，私营企业新增贷款占比的下降表明中小企业融资难度增加，生产经营将受到肯定影响，特殊是一些出口型中小企业将面临汇率升值和信贷紧缩的双重压力。

3.热点地区房贷收缩，

房价相对较低地区房贷扩张

由于美国次贷危机给中国的房地产金融市场供应了前车之鉴，加上部分热点地区如北京、上海等城市房价依旧居高不下，一些南方热点城市消失了房价下降趋势，房地产市场的潜在信贷风险开头显现。为了防范房地产信贷风险，各商业银行普遍紧缩了房贷，并开头优化房贷的区域投向，部分房价高企的热点地区房贷开头退出，另有一些房价相对较低的地区房贷开头扩张。

今年一季度房地产贷款新增1961亿元，同比少增1058亿元，同比增长25.67%，比上年末下降了5个百分点，其中房地产开发贷款新增961亿元，同比少增636亿元，个人住房贷款新增986亿元，同比少增309亿元。值得留意的是，虽然房地产贷款增势趋缓，但房地产开发投资仍在高位运行，主要缘由是房地产开发企业自筹资金的力量增加，另外部分资质较好的房地产开发企业可能加快了境外筹资的步伐。

近几年房地产价格上涨较猛的热点地区，如东部地区的北京、上海、浙江、福建，中部地区的河南，西部地区的内蒙古等地区的房地产投资、信贷增长势头减缓，而房价和地价相对较低的地区，如东部地区的辽宁、山东，中部地区的吉林，西部地区的四川，房地产投资和信贷增长加速。

一季度东部地区房地产贷款新增701亿元，同比少增490亿元，占全国房地产新增贷款的比重为72.88%，比去年同期下降了1.69个百分点。其中，北京房地产贷款新增25.7亿元，同比少增103亿元，上海房地产贷款新增-88亿元，同比少增255亿元。在东部地区放缓的同时，房地产开发企业加快了对中西部地区的布局。一季度中部地区房地产开发投资同比增长42.7%，高出全国平均增长水平的10.4个百分点，同比提高了6.5%。

经过近几年房地产市场快速进展，房地产开发企业自我筹资力量和顺应宏观调控的力量也在不断增加，当前从紧的货币信贷政策不会对房地产市场形成太大的冲击，更不会造成大量的房地产开发企业资金链条断裂而产生类似于美国的次贷危机。相反，房地产信贷从紧有利于淘汰一些资质较差、实力不强的房地产开发企业，有利于抑制房地产市场的投机需求，挤出房地产市场的部分资产泡沫，并最终有利于房地产业的健康进展。

4.农林牧渔业新增贷款占比上升，服务行业贷款增长乏力

一季度，第一、其次、第三产业分别新增贷927亿元、6038亿元、5704亿元，其中地产产业同比增长11.16%，比第一、其次产业同比增速分别低1.24%和4.50%。

今年一季度贷款新增最多的前五位行业分别为制造业，交通运输、仓储和邮政业，电力、燃气及水的生产和供应业，房地产业，批发和零售业，五个行业的新增贷款分别为3799亿元、1571亿元、1468亿元、1253亿元和1016亿元，新增贷款前五位行业的贷款合计为9108亿元，占全部贷款新增额的60.05%，比去年同期上升了6.8个百分点，表明商业银行贷款的行业集中风险大幅上升。

从各行业的状况来看，行业经济效益较好的采矿业一季度新增贷款563.11亿元，同比多增416亿元。物价的持续上涨对服务行业的消费需求产生了肯定抑制作用，部分服务行业的经济效益滑坡，商业银行削减了贷款投放，一季度批发和零售业新增贷款为1016亿元，同比少增520亿元；另外居民服务和其他服务业新增贷款98.29亿元，同比少增56亿元；住宿和餐饮业新增贷款70.91亿元，同比少增21亿元；信息传输、计算机服务和软件业新增贷款为-89.53亿元。

一般来说，服务行业为劳动力密集型行业，行业自身吸纳劳动力的力量较强。当前珠三角地区的一些劳动力密集型中小企业由于受人民币升值、出口退税率调整等多重因素的影响，出口力量严峻减弱，生产经营举步维艰，相当数量的企业亏损甚至倒闭。为了协作国家的产业结构升级，目前迫切需要进展服务行业来吸纳从珠三角地区转移出来的劳动力，而服务业的进展又离不开金融支持，因而，商业银行对服务业贷款的收缩应坚持紧松适度原则，对于一些进展前景较好，经营正常，只是目前面临流淌资金紧急的中小服务企业应赐予准时扶持，关心其渡过难关。

5.国有和股份制银行贷款有所紧缩，政策性银行和外资银行贷款快速扩张

我国4家国有商业银行和13家股份制商业银行，除民生银行和浙江商业银行2家银行由民营资本控股以外，其他15家均为由国家控股的商业银行，15家商业银行的存、贷款（人民币）占全部金融机构存、贷款的66.5%和62.4%，是国家进行金融宏观调控的实施主体，这些银行对国家宏观调控政策响应程度较高。3家政策性银行尚未实行商业化运作，还担当一部分政策性金融功能，受国家宏观调控的影响较小。

一季度国有商业银行新增人民币贷款5227亿元，同比少增721亿元，占全部新增贷款的比重为39.22%，比去年同期下降了2.62个百分点；股份制商业银行新增人民币贷款2699亿元，同比少增817亿元，占全部新增贷款的20.25%，比去年同期下降了4.48个百分点。民生银行仍旧保持了对民营企业的信贷支持，一季度新增贷款324亿元，同比多增35.51亿元。另外，一季度城商行、农村合作金融机构人民币贷款分别新增687亿元和2323亿元，分别同比少增206.89亿元和252亿元。主要定位于服务于农村金融的邮政储蓄银行2022年信贷增长是1181亿元，今年一季度新增贷款425亿元，同比增加358.51亿元。

政策性银行受宏观调控的影响相对较小，由于国开行实施向商业银行战略转型和农发行加大对南方冰雪灾难地区的政策性信贷支持，使得政策性银行新增贷款较多。一季度政策性银行贷款新增1602亿元，同比多增744亿元，占全部贷款的比重为12.02%，比去年同期提高了6个百分点，同比增长17.41%，比去年同期提高了4.13个百分点。其中，国开行和农发行各新增人民币贷款1018亿元和440亿元。

自2022年底我国银行业全面对外开放以来，外资银行改制为境内法人银行的步伐加快，其人民币业务增势较猛。在当前中资银行缩紧信贷的背景下，其贷款增长加快。一季度外资银行新增人民币贷款389亿元，同比多增165.44亿元，占全部新增贷款的比重为2.92%，比去年同期提高了1.44个百分点，2022年一季度、2022年全年、2022年一季度的同比增速均稳定在82%左右。

6.东部地区贷款增势减缓，

西部地区贷款有所增长

商业银行加强了对贷款投放的规划管理，全年贷款投放更趋均衡，区域结构进一步优化。东部地区始终以来都是商业银行贷款重点投放的对象，但今年以来，商业银行对贷款的区域结构作出了乐观调整，对东部热点地区的贷款进行了适当收缩，增加了对西部地区的贷款投放。

一季度东部地区新增贷款7653亿元，同比少增936亿元，占全部新增贷款的比重为57.43%，比去年同期下降3个百分点，同比增长15.06%，比去年同期下降2.38个百分点，江苏、浙江、广东等贷款投放的热点地区贷款增长减缓，分别比去年同期少增751亿元、382亿元和241亿元；中部地区新增贷款1808亿元，占全部贷款的比重为13.75%，同比下降了0.86个百分点；西南地区新增贷款1583亿元，占全部贷款的比重为11.88%，提高了1.26个百分点；西北地区新增贷款859亿元，占全部贷款的6.45%，提高了0.86个百分点。东北三省新增贷款1118亿元，占全部贷款的比重为8.39%，提高了1.95个百分点。一季度，南方受灾7省新增贷款3219亿元，占全部新增贷款的比重为24.15%。

7.人民币贷款增速渐渐回落，

外汇贷款增长加速

随着国家各项紧缩的宏观调控政策逐步落实，人民币各项贷款同比增速从去年10月份开头逐月回落，截至今年一季度末，人民币各项贷款同比增长14.78%，比去年10月末下降了2.88个百分点，但外汇贷款从去年4月份开头消失连续12个月的快速增长。今年一季度外汇贷款新增2797亿元，同比多增2721亿元，同比增速由去年4月份的6.19%大幅上扬到今年一季度末的42.41%，并且转变了2022年7月人民币汇改到美国次贷危机爆发之前的长达22个月（2022年11月到2022年8月）的人民币贷款同比增速快于外汇贷款同比增速的态势。

外汇贷款增长持续快于人民币贷款增长，外汇与人民币贷款同比增速之差连续几个月为正数的状况，在经济过热、国家实行从紧宏观调控政策的2022年和2022年也曾消失过。通过对比我们认为，目前外汇贷款快速增长主要缘于外汇贷款供需两方面的缘由：一是目前企业外汇贷款的需求较强，央行连续加息之后，企业人民币贷款的利息成本增加，而外汇贷款利率相对较低，另外美元贷款的汇兑损失主要由银行担当，企业假如以后用人民币购买美元来偿还贷款还能赚取人民币升值的收益，由此，外汇贷款的增长应当主要是企业需求推动的；二是从外汇供应的角度看，次贷危机以后美联储连续降息，使国内金融机构从国际市场上拆借美元的成本相对廉价，这样增加了国内美元的供应。

不过，由于中资银行的美元头寸主要来自存款和拆借，在人民币持续升值的背景下，个人和企业的外汇存款持续下降，而外资银行的外债额度受到国家外管局严格的比例管理，因而市场上美元开头紧缺，另外人民币升值幅度扩大以后，商业银行的汇兑损失增加，目前商业银行的外汇贷款基本上是放一笔赔一笔。一季度金融机构汇兑净损失为238亿元，亏损比去年同期增加246亿元。再者，假如美国次贷危机逐步见底，美联储暂缓减息，或者为了应对通胀恶化开头加息，随着美元由弱转强，人民币将转变对美元单边升值的趋势，本外币利差将会缩小，商业银行的外汇资金拆借成本和企业外汇贷款的还款成本将会相应上升。

基于以上考量，我们认为外汇与人民币贷款同比增速之差经过一段时间的扩大以后，将会随着国际国内经济金融形势的逆转而渐渐收窄。因而，商业银行应未雨绸缪，谨慎放发外汇贷款，乐观防范汇率风险，尽量避开外汇贷款损失。

8.商业银行应着力落实从紧政策

商业银行应着力落实国家从紧货币政策精神，进一步优化贷款结构，保持贷款合理均衡投放。

当前国家宏观调控的主基调是要把掌握物价上涨、抑制通货膨胀放在更加突出的位置，坚持实施从紧的货币政策。从前一段时间商业银行的贷款投一直看，商业银行在掌握热点地区和热点行业贷款增长偏快，保持贷款合理均衡投放，优化贷款结构等方面取得了肯定成效。但今后一段时间，商业银行应深刻领悟和着力落实国家从紧货币政策精神，切实转变通过一些业务操作手段转变调控指标，达到应对国家宏观调控的目的。

例如，为了应对国家货币从紧的调控政策，部分商业银行实行了以下方式来压缩信贷规模：一是压缩票据融资；通过压缩流淌性较强的票据融资来掌握贷款规模。二是季初放，季末压；季初大量放款，季末大幅压缩贷款。三是压时点，保日均；通过调整贷款发放时间，转让信贷资产等方式使得贷款时点余额掌握在规模调控目标之内，而日均贷款增长则远高于时点余额增长。四是互转让，调余缺；商业银行之间相互转让信贷资产，调剂贷款额度。五是表内收，表外放，其表现为托付贷款增长较快，进