2022年行业分析东莞茶山市场渐被业界淡忘

东莞茶山市场渐被业界淡忘说起东莞的茶叶市场，不能不说起东莞在2022年首批建起的两大茶叶市场———万江茶叶市场和茶山茶叶市场。经过5年的进展，回望这两个茶叶市场的进展，东莞茶叶市场的鼻祖———茶山茶叶市场，却在竞争中渐渐地被业内所忘却。

如今，围围着东莞万江绽开的新一轮的茶叶市场竞争格局，五足鼎立的格局让业内增加了对茶山这个老市场的担忧。

5年前的博弈

“可能是走了一些茶商，又来了一批做服装、餐饮的，然后又走了，这样外界看来茶山的市场做得很萧条。”来自福建的蔡先生从2022年茶山茶叶市场成立伊始进入了，是不折不扣的老租客了，他在万江茶叶市场的也拥有自己的店铺。从某种程度上说，蔡先生可谓见证了东莞两个老牌茶叶批发市场的早期进展。

光从开业时间上来看，万江茶叶批发市场在2022年6月开业，比茶山茶叶市场的开业早3个月。但是业内的人士都知道茶山茶叶市场招商是最早的。

蔡先生告知记者，当时东莞还只有一些茶商自发形成的商铺，没有形成一个系统批发市场，为此茶山产业市场的招商一提出来，茶商的反应都很乐观。当时并不被看好的二楼商铺都被来自各地的茶商预订满了。

依据茶叶协会的有关人士介绍，万江茶叶市场的最早雏形是石美村开发的，体量不是很大，就是围围着老107国道上的横街两旁铺开，后来其他的投资商自发聚集，越聚越大，其中茶缘区为石美村下面的一个村委开发，形成一块专做茶叶的商铺集群。

2022年，万江石美四周已经形成部分集中的茶叶商铺，“当时万江的许多商铺都很廉价，那些物业全部者也不知道做些什么，进驻了一些搞运输的企业，铺租每个月就400—500元，特别廉价!”另外一名茶商高先生告知记者，“当时茶山的招商广告一放出来，万江这边已经形成的商铺也立即行动起来，提出了在万江石美建一个茶叶市场的想法。万江原来就形成一些茶商，其铺租优势以及靠近107国道的交通优势，让许多原来选择茶山的商家都跑到万江去了。”

就是在这样的状况下，2022年6月和9月，位于万江和茶山的两个茶叶批发市场先后面世，东莞在一年间同时增加了两个专业的茶业批发市场，营业面积超过了10万平方米。

“茶山市场不像茶叶市场”

茶山茶叶市场位于茶山镇的商业中心区，市场占地面积不大，与万江茶叶市场开放式格局相比，它更像一个围合式的集中市场。

走在市场内部，会发觉这个市场最先天的不足就是停车的问题。除了中间和市场侧边有两条大路可以容下大货车进去，其他几条与大路平行的路只能牵强容下一辆小轿车开进，而且光线被上方的雨棚遮住，显得很暗淡。假如要在小路旁的商铺前停车，那其他的车辆就别想再开进去。

记者在茶山供销社驻市场的招商办公室看到，目前一楼约百家商铺中，只有小路旁约8家商铺还没有租出，但是出租的商铺中，做茶叶的店主仅有50多家，另外还有约1/4的商家是做餐饮、彩票等。

记者看到，二楼、三楼按原方案全部是做茶商铺，现在却没有一家茶商进驻。这些商铺中有做旅馆的，也有出租给保险公司的，还有部分空置。三楼则是网吧或租给部分茶商做仓库和住地。整个茶叶市场共分为七座，其中位于市场最里面的单座楼房已经整栋租给了一个酒家。

“大家都说我们这边不像个茶叶市场了。”另一位在市场内的年轻茶商张先生告知记者，“但是在这里留下来的50个商户，大部分都是从开业时做到现在的，都是老租客了。”

依据早期进入茶山茶叶市场的茶商介绍，市场的前身是茶山本地一个国有玩具厂，工厂的产权属于茶山镇政府，后来镇政府将该工厂物业租给东莞市供销社和茶山镇供销社，由二者合股改造，开发和运营茶叶批发市场，并且在2022年9月正式开业。

茶山供销社有关人员告知记者，现在东莞供销社已经撤股，由茶山供销社对市场进行全权管理。而依据市场内的铺主介绍，目前市场的二三楼又承包给个人经营，已经无法再招到茶商进驻，全部是做其他生意的。

租金却水涨船高

前年年底到去年年中，经受了茶叶市场的一片火热，现在的茶叶行情显得特别冷淡。

在蔡先生看来，目前无论是万江还是茶山，两边的市场都特别冷淡。但是两者的运营成本却相差甚远。“就在今年5月份，茶山茶叶市场还加了3元/平方米的租金，现在我们的租金是57元/平方米，管理费是4元/平方米。”蔡先生说，“茶山这边的租金算得上是东莞茶叶市场中最贵的。”

另外一位不情愿透露姓名的店主告知记者，茶山茶叶市场的经营模式显得很落后，这些从商铺的细节上看得出。对于茶商来说，有两个最基本的需求，一是单独的会客环境，二是仓储功能。“但是这些都满意不了。”

记者在茶山茶叶市场看到，每个商铺都是单独的，商铺的层高仅3.2米，做了一些吊顶装饰后，根本无法隔出单独的阁楼进行会客或仓储。相比万江石美的茶叶批发市场，三层楼的设计，商住功能一体，除了仓储和会客功能外，还会具备住宅、卫生间等生活需求。据蔡先生介绍，其在万江石美茶叶批发市场的租金还不到20元/平方米。

相比茶山茶叶市场目前的经营状况，为什么还能维持同类市场较高的租金呢?对此，茶山供销社驻市场人员告知记者:“我们的市场是一个整体管理，不会很散的。”他们说的这种整体管理就是围合式的管理。

而一位常驻茶山市场的商家认为，这也跟批发市场的管理理念有关。目前供销社直接管理的只是一层商铺，而且也只有一层商铺还是以做茶叶为主。二三层全部承包给私人来做，这也从管理上分割了茶叶市场的整体专业管理。

实际上许多一楼的茶商都跟茶山供销社提过建议，盼望能够把二三楼的商铺作为仓库和住宅配套租给茶商，而在价格上相对优待一些，但是均被供销社拒绝了。

这位商家告知记者:“主要还是利益在里面的驱使吧。当时就连二楼的商铺都要租到40元/平方米以上，连一楼的生意都没有，别人怎么情愿花这么高的价钱上二楼。现在由于市场刚好就在茶山商业中心区内，出门便是闹市，二三楼这边茶商不租，也还会有其他的进来租。但是根据现在的情形，单从出租收入来看，出租状况也不抱负，算来还没有整体租给茶商划算。现在这种格局，整体的形象乱了，又没有达到收益的目的。”

■记者追问

除了收租还能做什么?

“家家有本难念的经”，这个道理也可套用到茶叶市场。而置身其中的茶商又有自己的视角来看待这个问题。蔡先生给记者算了一笔账，光从房租和管理费上对比，茶山这边的铺租就比万江贵到一倍不止。但是他本身没有想过离开这里，关键还是考虑到一个老顾客的问题，现在茶山市场主要辐射是东莞的东部市场，相比来说还是有肯定的地域优势。

“在这里呆久了，我也觉得茶山这个最老的市场也不像外面说的那样萧条，市场辐射不同，为此效果也各不相同。”蔡先生说。现在对于蔡先生最大的心愿就是盼望市场管理方能够多多加强市场形象宣扬，另一方面就是依照当前冷清的行业状况，适当地削减租金，多为商家考虑一下。

关于老牌茶叶市场的管理，还有许多茶商有着自己的看法。就在去年3月，发生在万江茶叶市场的一起抢劫案件，让社会都颇为震动，4分钟劫走10多万元普洱茶。“现在想起来还心有余悸，当时正是茶叶市场最火的时候，任凭抢一下就是上10万的损失，当时起码我听到的就有7—8起，晚上根本不敢单独派人看管店子。”同样在万江也有商铺的蔡先生说。

经过这次大事后，万江茶叶市场的市场管理得到了相关部门重视，目前晚上市场会实行封闭管理，加强巡逻。对此，仍有茶商提出了疑问，虽然现在是茶叶行业惨淡，案件发生率也下降了，但不知道现在的管理能不能防止类似大事的发生。

关于老茶叶市场的管理，位于万江茶叶市场的一名湖南茶商宋先生认为，依照这些茶叶市场的进展渊源，他们的自发性较强，前期的规划意识淡薄，为此在后期的管理上也很缺失。对于市场内的商人来说，市场方主要发挥的就是收租的功能，很少想方法怎样搞好市场的整体形象工程，比如，“市场方可以借助茶叶市场的平台，定期搞一些互动活动，让市场内的茶商跟外界有个互动沟通的机会”。

“东莞收茶是出名的，但是这只