绿城南昌项目定位报告

南昌众森项目调研定位报告2014年1月二、市场分析四、客户分析五、项目定位三、产品分析一、项目区位目录1、项目概况2、项目属性分析二、市场分析四、客户分析五、项目定位三、产品分析一、项目区位一期（已建成）项目概况项目鸟瞰图项目概况项目指标分区用地面积及属性一览表一期建成区序号用地性质用地面积1旅游用地38.112住宅用地24.603住宅用地4.374住宅用地6.765住宅用地175.656住宅用地19.317住宅用地

旅游用地住宅38.10

旅游26.238住宅用地5.92合计住宅用地274.72旅游用地64.338单位：亩项目属性分析区域属性城市介绍江西省省会，重要的综合交通枢纽。南昌，又名豫章、洪城;地处江西省中部偏北为江西省省会。行政区划：六区四县——东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区、湾里区、红谷滩新区；南昌县、进贤县，安义县、新建县（项目所在地）。备注：南昌行政区划图（红色区域为市区范围）江西省一江两河：赣江、抚河、玉带河；内四湖：东湖、南湖、西湖和北湖；外四湖：艾溪湖、青山湖、象湖和黄家湖项目属性分析区域属性城市介绍外四湖赣江青山湖艾溪湖瑶湖象湖黄家湖玉带河抚河南昌水域面积2204.37平方公里，占全市面积29.78%；水域面积居全国前三甲。内四湖北湖南湖东湖西湖名副其实的水城，因水而发，缘水而兴，古谚有“七门九州十八坡，三湖九津通赣鄱”之称。项目属性分析区域属性城市规划老城区市政府省政府本案昌北工业区长棱工业园昌东工业区高新文教区“双核拥江”城市规划中心城区呈东西向发散，向东往瑶湖的方向推进，向西到达红谷滩新区；红谷滩新区呈现南北向发展，但北侧受工业区限制；城市热点板块与城市发展方向吻合：向东达瑶湖新城；向沿赣江两岸，红谷滩新区、西湖区朝阳新城自然延伸呼应。城市发展方向以中心区域东延伸，西南发展。朝阳洲板块红角洲板块红谷滩CBD长堎板块凤凰洲板块青山湖板块艾溪湖板块瑶湖板块中心城区板块昌北板块象湖板块湾里九龙湖板块城东板块新建县高新区青山湖区东湖区西湖区青云谱区经开区红谷滩新区从房地产板块属性看，项目虽属于新建长堎板块，但毗邻红谷滩CBD区域，与中心区域关系更为紧密。项目属性分析区域属性房地产板块属性红谷滩新区，地处南昌赣江北，与主城区隔江相望，原属新建县，2002年经批准正式成立红谷滩新区管委会；新区总占地面积175平方公里，规划建设用地面积40余平方公里，规划人口40余万，至今人口已超60万；经过10多年的发展，红谷滩新区高楼林立，与主城区“一江两岸”新格局形成；红谷滩新区现已成为南昌的政治中心区。项目属性分析区域属性红谷滩现状项目属性分析区域属性小结毗邻南昌唯一CBD红谷滩，行政与商业双核心位置，生活、交通配套成熟；红谷滩未来住宅用地供应量较少，红谷滩向西为区域住宅开发新方向，新建县属于不限购区域；周边新开发的住宅、商业规格较高，邻里结构调整向好，具备高端物业打造潜质；新建县中低端项目居多，竞争力较弱；政府对红谷滩中心区持续投入，新建县已归为红谷滩区；随南昌地铁开发以及地区规划，东西湖区大量拆迁客户持币买房，又临近红谷滩已成熟，成为客户重点关注区域；N项目一期多层排屋多层实景排屋实景排屋实景项目一期内部实景（有6层电梯洋房和排屋产品）项目属性分析地块属性地块现状N项目属性分析地块属性项目四至项目南侧——已建成的项目一期南侧入口景观龙潭河项目南至——龙潭河黄家湖项目北至——黄家湖优势：湖面宽，水质好，景观优势明显；劣势：湖对面山上为烈士陵园，本地客户对此抗性较大。优势：水面宽阔，最宽处120米左右，河景资源良好；劣势：水质有污染，有较大异味。华东交通理工大学项目西至——华东交通理工大学优势：与学校相邻，居住环境学习氛围浓厚；劣势：学校人口密集，对于周边环境有一定影响。N优势：地块内道路，连通红谷滩新区和新建县，规划向东跨越昌九高速进入红谷滩新区，改造后出行更方便。劣势：属市政规划改造公路，时间未定。目前道路未来规划未来规划项目属性分析地块属性项目四至项目内部——黄家湖东路目前黄家湖东路为双向六车道（规划为48米城市主干道）N乌沙河万达广场万达广场乌沙河河面较窄，为赣江的支流，目前污染较重，有异味；未来政府会投入资金整治河道。万达广场商业体量20万方，涵盖万千百货、万达国际影院、大玩家娱乐城、大歌星KTV、华润万家超市等主力店。莱蒙都会商业体量80万方，地块商圈围绕，商业氛围逐渐形成，商业价值得到提升。项目属性分析地块属性项目四至项目东至——乌沙河及对岸的万达广场（距离项目约1.2公里）莱蒙都会双向3车道，穿过昌九高速、连接会展路，可直达红谷滩中心区。项目南侧主干道——红湾公路红湾公路瀛上公墓区（不会搬迁）本项目黄家湖湿地公园（规划中）昌九高速乌沙河龙潭河保利高尔夫花园南昌殡仪馆瀛上公墓区主管部门为南昌市民政局；市殡葬管理处管辖的国有经营性公墓；占地约1000亩，共有墓穴12万，掩埋骨灰22万，2001年兴建了可容纳5万骨灰的骨灰堂（本项目立地可见）；南昌市民绝大多数知晓该墓区，由于殡仪馆因素，老市民不愿过江而居；黄家湖北瀛上公墓区分布多个大规模墓园，南昌市民“坟地”印象较深，受地域习惯影响，客群置业（尤其高端）抗性较大。项目属性分析地块属性不利因素项目属性分析属性界定小结区域属性与城市断层明显项目行政上归属于新建县，相对城区客群置业有一定顾虑受昌九高速隔断，项目与红谷滩城市空间属性差异明显，典型城市郊区认知毗邻红谷滩CBD紧邻红谷滩中心区域，依托CBD项目借势开发具有一定机会项目虽归属于新建县，但在南昌一环线内项目属性项目规模较大项目总体量45.45万方，相对周边项目具有一定规模优势且物业类型丰富万达广场开业，周边商业氛围进一步集聚，本项目商业价值也随之提升部分商业配套和公共景观资源的设置，将为住宅项目销售增加卖点交通规划预期较好目前项目通达性一般，但随规划道路的连通，预期交通利好距离规划地铁线出口约1.4公里，将拉近项目与主城区之间的关系周边生活配套缺乏周边近距离配套缺失，配套依赖东侧1.5公里外红谷滩新区景观资源不强势地块北侧黄家湖水面开阔且水质较好，具有一定水景资源环地块水资源污染较严重，对居住品质有一定影响墓区抗性大与地块一湖之隔的坟墓区，视线可达，高端客群置业抗性较大毗邻城市CBD、较大规模、近郊、低密度、中高端、第一居所项目。一、项目定位四、客户分析五、项目定位三、产品分析二、市场分析1、房地产市场2、房地产属性市场新增供应创下历史新高,房源去化保持常态水平

2013年，南昌市商品房新增供应64777套，供应面积730.69万平方米，创历史新高，供应面积同比暴增185.4万平方米，增幅高达34%。2012年前出让地块逐渐进入供应阶段，为楼市供应量提供了基础。同时12年下半年开始的回暖，给予了房企信心，在开发节奏上有所加强，两者推动供应走高。

2013年，南昌市新建商品房成交51606套房源，成交面积521.93万平方米，同比有所下降，下降了21.15万平方米，减幅仅为3.89%。成交端虽显现回落，但市场的热度却远超12年成交水平，主要表现在：一、刚需持续稳健走量的同时改善性需求稳步抬头；二、房源成交由边缘板块逐步回归到城区或泛城区；三、单位集资房成交占比回落，虽然部分项目针对事业单位进行房源团购，也仅考虑房企自身全年高企的销售目标；四、价格快速上涨。市场分析房地产市场分析

数据来源：南昌房地产信息网、江西中原地产研究中心市场分析房地产市场分析

住宅全年表现强劲价格上涨强势

2013年，南昌市商品住宅新增房源46949套，供应面积517.73万平方米，同比增加108.31万平方米，增幅为26.45%。成交房源38152套，成交面积401.76万平方米，同比减少14.78万平方米，降幅为3.55%。商品住宅整体供求比为1.29。2013年住宅市场整体延续了12年下半年势头，买卖双方对楼市预期都持看好态度，需求在市场稳健供应下释放良好，而供应则在需求旺盛的同时进一步加大，两者循环激励。而由于年末房价控制目标压力，住宅多数项目不能取得预售证和不能网签备。全年商品住宅为8213元/平方米，同比暴涨1176元/平方米，涨幅高达16.71%，较2012年上涨7.23%。房价上涨的原因有：首先市场持续走好，房企对楼市预期看好，催生房价上涨；其次13年，定向性房源依然有不俗的成交量，但相比较12年近25%的市场占有量来讲有明显的下降；第三，南昌拆迁高额补助，衍生出拆迁置业；第四，地王效应，带动在售项目价格快速上涨；第五，“南新”两县价格猛涨，形成楼市房价成片上扬。市场分析房地产市场分析

数据来源：南昌房地产信息网、江西中原地产研究中心市场分析房地产市场分析

年末集中供应和限制网签楼市库存破新高截止年末南昌市商品房库存量为46117套，库存面积为556.82万平方米，同比锐增14035套和208.5万平方米，分别增加了43.75%和59.86%；住宅库存23878套，库存面积为301.15万平方米，同比暴增9069套和123.77万平方米，增幅分别为61.24%和69.78%；打破2011年15808套和179.4万平方米的记录，成为南昌市库存量历史新高，比2011年高出8070套和121.75万平方米。前三季度楼市库存相对稳定，进入四季度，针对高价位房源限网签和限备案，低价项目井喷面市，让楼市供求关系”被恶化”，从而造成库存创新高。市场分析房地产市场分析

数据来源：南昌房地产信息网、江西中原地产研究中心市场分析房地产市场分析

写字楼供应井喷，成交表现平稳2013年写字楼供应面积106.18万平方米，同比增加41.43万平方米，增幅63.98%；成交面积45.21万平方米，同比增加3.94万平方米，增加了9.55%。上半年，写字楼供应主要是绿地高新中心和新项目富隆城、世纪欧美中心，而进入下半年，写字楼市场供应井喷，8个新盘供应，加上佳海产业工业厂房入市供应，写字楼供应创新高。销售端，市场选择面大，产品同质化严重加上写字楼多在新区，成交端并没有供应端那么火爆。另外，部分项目集中预售，但推售节奏偏缓，造成数据面，供求关系失衡。市场分析房地产属性写字楼数据来源：南昌房地产信息网、江西中原地产研究中心市场分析房地产属性写字楼写字楼取巧设置为公寓，受投资市场欢迎

2013年公寓供应面积29.62万平方米，同比增加2.51万平方米，增加了9.26%；成交面积31.61万平方米，同比增加4.56万平方米，增幅16.86%。香域尚城70年产权公寓成为供求两端的最大赢家，整体供应了5.97万平方米，成交了4.87万平方米，分别占总量的20%和15%。和写字楼相似之处，新盘供应较为强势，主要是多项目在拿地后，将商办性质地块设计成写字楼和公寓两种产品，故而在一定程度上促使两种产品齐增或齐减的情形。市场分析房地产属性公寓数据来源：南昌房地产信息网、江西中原地产研究中心市场分析房地产属性公寓在政策持稳、地方楼市分化加剧的情况下，2014年南昌住宅均价上涨势头会有所放缓，调控政策很难有大的变化；预计2014年南昌由于住宅供应量放大，供给改善，而城市扩容建设，基建投资激发购房、换房需求，成交量仍保持上扬，但存量房源压力较大，市场价格呈现疲态，红谷滩九龙湖概念将持续13年成交热潮，成为14年主要成交区域；南昌发展趋势：昌九开通、西客站建设、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮。大都市崛起的身影若现；政策挤压住宅市场，非住宅或将迎来波段良机；2012年在“限购限贷”持续调控下，并且未来较长一段时间内看不到松绑的希望，绝大部分投资客转战商业地产，加之开发商在供应刚需住宅产品的同时，也有意放大非住宅市场供给，从2013年非住宅成交走势来看，非住宅市场供应较大，需求呈现平稳上升走势，2014年在去库存同时，新上市项目将面临一定挑战；产业刺激着商业办公自用市场需求的释放，而旺盛的投资需求将更多流向商品非住宅市场；南昌商办性质地块设计成写字楼和公寓两种产品，公寓较写字楼更受市场欢迎，成交表现强势；市场分析房地产属性小结一、项目定位四、客户分析五、项目定位三、产品分析二、市场分析1、住宅分析2、公寓分析3、写字楼分析4、商铺分析5、产品建议新力·帝泊湾英伦联邦中央香榭南昌万达旅游城新宇·拉菲公馆莱蒙都会奥克斯·盛世华庭南昌金融大街新建中心万科·海上传奇绿地·玫瑰园世茂天成铜锣湾广场御湖半山注：为本项目所在位置产品分析住宅分析楼盘分布项目名称南昌莱蒙都会楼盘地址红谷滩区碟子湖中大道999号区域红谷滩中心区开盘时间2013年10月14日装修情况毛坯主力户型多层126-175㎡高层90-140㎡建筑面积27万㎡展示中心地址红谷滩区碟子湖中大道999号绿化面积35.1%项目均价多层15000-18000元/㎡；高层未定开发商南昌莱蒙置业有限公司房屋类型高层、多层、商铺容积率2.0得房率多层90%；高层80%物业费多层3.1元；车位比例1：2.28去化率商铺售罄；多层去化95%物业公司莱蒙物业总户数1108余户优惠无交付时间洋房交房时间为2014年底产品分析住宅分析楼盘分析

南昌莱蒙都会项目总占地404亩，拟分为三大区域：南昌莱蒙都会第一大区域位于万达西侧，为顶级豪宅区，并将率先面世，由洋墅和品质高层组成；南昌莱蒙都会第二大区域为国际商务区，位于会展路与碟子湖交界处，由星级酒店、甲级写字楼和精品公寓组成；南昌莱蒙都会第三大区域为世界级商业区，位于金融大街西侧，拥有地铁1号线双出口，未来引将进国际奢侈品步行街、世界旗舰百货、顶尖环球影院等。建成后的莱蒙都会项目将成为绝无仅有的城市地标，成为城市发展的核心动力。

莱蒙国际拥有20年房地产开发运营经验，与3家英资背景的全球战略合作伙伴，同时也是天虹集团第二大股东。更是4座莱蒙都会，2座莱蒙城，2座莱蒙商业中心及水榭系列中高端豪宅的缔造者。2012年9月莱蒙国际，以20亿巨资摘得红谷滩金融中心区的“地王之王”。

楼层状况：一期由7栋洋房、6栋高层和1万㎡外围沿街商业组成。产品分析住宅分析楼盘分析产品形象渠道价格附加值客户一期洋房x高层x商铺二期写字楼x公寓三期商业莱蒙地产品牌星级酒店/写字楼/大体量高端商业配套一期洋房16000元/㎡，高层12000元/㎡品牌体验馆新品发布会大型户外各个/报纸/电视活动营销拓客：银行与政府机关单位公务员企业主团购关系户红谷滩CBD百万方国际综合体产品分析住宅分析楼盘分析项目名称奥克斯·盛世华庭楼盘地址经开区长征路，黄家湖东路西段南侧区域经开区开盘时间2013年8月5日装修情况毛坯主力户型多层90-120㎡；高层75-104㎡建筑面积26万㎡展示中心地址经开区长征路，黄家湖东路西段南侧绿化面积30.7%项目均价多层10000元/平米高层8800元/平米；开发商南昌市奥克斯置业有限公司房屋类型多层、高层、排屋容积率2.0得房率80%-90%物业费多层1.65元；高层1.8元车位比例1：0.8去化率35%物业公司民安物业总户数2474优惠按揭99折、一次性付款98折，总价减4万交付时间2015年底产品分析住宅分析楼盘分析奥克斯盛世华庭位于南昌经济开发区，总用地面积为179933平方米，分为04、05两地块，其中04地块用地面积87729.8平方米、05地块用地92203.2平方米。地块位置北临黄家湖和华东理工学院，南贴龙潭水渠，东面可视市中心，西面为金嘉名筑小区。

奥克斯盛世华庭项目总占地面积约270亩，总建筑面积约52万㎡，整体项目分04地块、05地块两期开发。其中，04地块用地面积87729.8平方米，建筑面积235189.61平方米，一期有别墅、高层、退台电梯洋房，其中别墅14套、花园洋房412套、高层住宅1168套。双拼别墅面积约204㎡、洋房约99-120㎡、高层为75㎡-104㎡。商业为2.2365㎡。

04地块用地面积87729.8平方米，建筑面积235189.61平方米，一期有别墅、高层、退台电梯洋房，其中别墅14套、花园洋房412套、高层住宅1168套。双拼别墅面积约204㎡、洋房约99-120㎡、高层为75-104㎡。

产品分析住宅分析楼盘分析产品形象渠道价格附加值客户一期洋房x高层二期洋房x高层高赠送面积外立面特征一期洋房8500元/㎡，高层7400元/㎡二期预计9500元/㎡以上大型户外指引/报纸/电视活动营销网络互动推广新建县地缘客户周边企事业单位普通白领52万㎡低密度波士顿褐石街区产品分析住宅分析楼盘分析项目名称新建中心楼盘地址新建县长征西路与长麦大街交汇处区域新建县开盘时间2013年10月19日装修情况毛坯主力户型94-158㎡建筑面积总建筑面积将达到约70万㎡，其中商业为近17万㎡展示中心地址新建县长征西路与长麦大街交汇处绿化面积30%项目均价9600元/㎡开发商江西省海威房地产开发有限公司房屋类型排屋、高层、商业综合体容积率3.4得房率78%物业费未定车位比例1：2（包括商业）去化率18%物业公司未定总户数1229户优惠存5000抵20000元交付时间2015年12月31日产品分析住宅分析楼盘分析新建中心项目位于新建县长征西路及长麦大街交汇区域，属于整个新建县长堎新区最成熟，最中心的地段。长堎新区作为南昌中心城区，与红谷滩的加速融合，使得区域价值日渐高涨。而位于长堎新区中心地段的新建中心更是成为最亮眼的标杆项目，备受各方瞩目。新建中心项目总建筑面积将达到约70万㎡。其中商业为近17万㎡。新建中心是由著名的日本M.A.O设计所担纲设计，项目是集商业与居住为一体的复合型城市综合体。产品类型包含高层、别墅、大型商业综合体、酒店式公寓等，并在多处设置了城市开放空间和集散广场，为客户全方位营造出一处居家、购物、休闲娱乐的高端生活聚集地。新建中心项目拥有完善的内外部配套，距离新建县政府仅千米。新建县人民医院、县中医院、新建博物馆、心怡广场、老年体育中心等市政配套均环伺左右。教育资源也十分丰富，近享新建县二幼、三小、一中、二中等，完善0-16岁教育体系配套。新建中心项目商业地块的定位为：圈层商业。规划文化、运动、美食等业态；情侣浪漫圈层和酒店式公寓。以生活型消费业态为主体，打造南昌商业历史上首座LivingMall，即“全生活广场”。内部将打造近17万㎡的商业综合体，3横4纵12街的开放式布局，包含了餐饮、休闲、娱乐、运动等多业态组合，建成后将成为新建县甚至整个红谷滩最大的综合商业体，带给新建人一种前所未有的居住生活方式及休闲体验。同时，社区内还配建了2000㎡的幼儿园，800㎡的社区活动中心以及2400个停车位，采用人车分流的人性化设计，处处体现了开发商用心打造精致品质的理念和决心。产品分析住宅分析楼盘分析产品形象渠道价格附加值客户一期小高层x高层二期高层x酒店式公寓x商业一期高层9620元/㎡关系户拓客、团购报纸/电视活动营销大型户外导视省交通集团内部员工企事业单位新建县地缘客户70万集萃生活平台，集LIVINGMALL、酒店公寓、别墅、高层于一体的综合体高赠送面积内部配套丰富：近17万㎡的商业综合体，社区内还配建了2000㎡的幼儿园，800㎡的社区活动中心以及2400个停车位产品分析住宅分析楼盘分析项目名称世贸天城楼盘地址红谷滩红谷中大道以北，春晖路以东中央商务区区域红谷滩开盘时间2012年9月22日装修情况毛坯主力户型160-270㎡建筑面积331096㎡展示中心地址红谷滩红谷中大道以北，春晖路以东中央商务区绿化面积30%项目均价14000元/㎡开发商上海世茂建设有限公司房屋类型超高层、高层容积率4.3得房率80%物业费2.8元车位比例1：1.3去化率75%物业公司世茂物业总户数528户优惠全款97折交付时间2014年6月30日产品分析住宅分析楼盘分析

由世茂集团重金打造的世茂天城，位于八一桥头、红谷滩CBD红谷中大道与春晖路交汇处，总占地面积约8.3万平方米，总建筑面积约40万平方米，规划建设为集高档住宅、大型商业、办公写字楼、公寓及配套商业为一体的综合性商住社区。

世茂天城由C-15、D-3、D-5三块用地组成，其中C-15为商业用地规划为商业中心和写字楼，D-3为住宅用地，D-5为综合用地规划为商业、SOHO、住宅。项目自身拥有的7万㎡旗舰商业，将引进大型超市、精品店、餐饮、KTV、影院等综合商业娱乐项目，届时将为红谷滩中心区的璀璨繁华锦上添花。此外，向来以打造超高层住宅闻名于业界的世茂集团，此次亦在世茂天城打造了南昌前所未见的171米超高层住宅，不仅可以将赣江浩瀚江景与CBD中心繁华景致尽收眼底，还将极大地美化红谷滩的天际线。产品分析住宅分析楼盘分析产品形象渠道价格附加值客户一期公寓x高层x商铺二期高层一期LOFT公寓9000元/㎡，高层11000元/㎡，商铺33000元/㎡活动营销报纸/电视大型户外拦截企事业单位企业主豪宅教父地铁上盖物业商业配套齐全、高端物业产品分析住宅分析楼盘分析项目名称新力·帝泊湾楼盘地址海棠南路33号区域经济技术开发区开盘时间2012年12月2日装修情况毛坯主力户型38㎡；97㎡；103㎡；118㎡建筑面积27万㎡展示中心地址海棠南路33号绿化面积35%项目均价高层8000元/㎡；多层9000元/㎡开发商江西新力置地投资有限公司房屋类型高层、多层容积率1.5得房率80%物业费高层1.6元，洋房1.8元车位比例1：0.9去化率65%物业公司三新物业总户数2410户优惠存5千抵2万交付时间2015年6月15日产品分析住宅分析楼盘分析新力帝泊湾是由江西新力置地投资有限公司开发，项目位于红谷滩万达广场西，距离万达广场仅5分钟车程。东临广兰大道，北靠南昌高校园区，驱车数分钟至南昌大桥、八一大桥。新力帝泊湾占地面积185565平方米（合278.35亩），总建筑面积347661平方米，由13栋高层住宅、25栋小高层住宅、25栋多层住宅、配套公建和单建地下车库组成，分三期建设完成。新力置地携手上海天华、香港贝尔高林、梁志天工作室等国内外一线设计团队打造华中顶级“现代格调生活社区”。新力帝泊湾采用现代英伦风格进行建设，融入现代建筑及自然园林设计之精髓，巧妙的扩大建筑空间视觉边界，创造大尺度、层次丰富的实景体验。在项目建筑设计、景观规划、建材选择、现场工艺等全面融入国际标杆项目元素。江西广播电视艺术幼儿园已签约入驻，项目内私享6万㎡新力公园，南昌独家首创阳光地下车库、高端休闲运动中心、主题商业街，未来配套丰富，生活多彩。产品分析住宅分析楼盘分析产品形象渠道价格附加值客户一期洋房x小高层x高层二期小高层x高层一期高层7400元/㎡，洋房8300元/㎡新建县拓客、巡展报纸/电视活动营销大型户外导视新建县地缘客户企事业单位普通白领善待一生的好房子高赠送面积江西广电双语艺术幼儿园、羽毛球馆、篮球场、游泳池、户外活动中心、主题商业街产品分析住宅分析楼盘分析项目名称万科·海上传奇楼盘地址高新技术开发区艾溪湖北路188号区域高新技术产业开发区开盘时间2013年12月7日装修情况毛坯、精装修主力户型多层118-175㎡小高层113㎡建筑面积440000㎡展示中心地址高新技术开发区艾溪湖北路188号绿化面积35%项目均价多层11000-12000元/㎡小高层9500元/㎡开发商南昌万科高新房地产有限公司房屋类型别墅、商业、公寓、花园洋房、SOHO容积率2.18得房率多层91%小高层82%物业费3.8元车位比例1：0.72去化率16%物业公司万科物业总户数1796户优惠存两万抵五万交付时间2016年初产品分析住宅分析楼盘分析

万科海上传奇位于高新技术开发区艾溪湖北路与京东大道交汇以东。占地面积为163213平方米；建筑面积约44万平方米。项目为海派风情建筑风格，集住宅、商业、办公娱乐为一体的综合项目。项目紧邻艾溪湖，有优越的景观资源，此外，项目周边的商业和生活教育配套也较齐全。项目周边路网四通八达，规划中的地铁三号线经过项目，交通便利。113方大三房产品分析住宅分析楼盘分析产品形象渠道价格附加值客户一期洋房x高层x小高层二期高层x商业一期洋房11000元/㎡，高层9000元/平方米精装修小高层9500元/㎡活动营销报纸/电视大型户外拦截企事业单位普通白领南昌首座海派建筑生活地铁物业综合体万科物业产品分析住宅分析楼盘分析项目名称地理位置总建筑面积总户数建筑形态主力户型装修标准均价容积率绿化率得房率车位配比首期开盘时间整体去化率优惠方式物业公司物业费交付时间南昌莱蒙都会红谷滩区碟子湖中大道999号27万㎡

1108余户

高层、多层、商铺多层126-175㎡,高层90-140㎡毛坯多层15000-18000元/㎡

；高层未定

2.035.1%多层90%；高层80%1：2.28

2013年10月14日

商铺售罄；

多层去化95%

无莱蒙物业

多层3.1元洋房交房时间为2014年底

奥克斯·盛世华庭经开区长征路，黄家湖东路西段南侧

26万㎡

2474户

多层、高层、排屋

多层90-120㎡；

高层75-104㎡

毛坯多层10000元/平米高层8800元/平米；

2.0

30.7%

80%-90%

1：0.8

2013年8月5日

35%

按揭99折、一次性付款98折，总价减4万

民安物业

多层1.65元；

高层1.8元

2015年底

新建中心

新建县长征西路与长麦大街交汇处

总建筑面积将达到约70万㎡，其中商业为近17万㎡

1229户

排屋、高层、商业综合体

94-158㎡

毛坯9300元/㎡

3.4

30%

78%

1：2（包括商业）

2013年10月19日

18%

存5000抵20000元

未定

未定

2015年12月31日

新力·帝泊湾

海棠南路33号

27万㎡

2410户

高层、多层

38㎡；97㎡；103㎡；118㎡毛坯高层8000元/㎡；多层9000元/㎡

1.5

35%

80%

1：0.9

2015年6月15日

65%

存5000抵20000元

三新物业

高层1.6元，洋房1.8元

2015年6月15日

世贸天城

红谷滩红谷中大道以北，春晖路以东中央商务区

33.12㎡

528户

超高层、高层

160-270㎡

毛坯14000元/㎡

4.3

30%

80%

1：1.3

2012年9月22日75%

全款97折

世茂物业

2.8元

2014年6月30日

万科·海上传奇

高新技术开发区艾溪湖北路188号

44万㎡

1796户

别墅、商业、公寓、花园洋房、SOHO

多层118-175㎡小高层113㎡

毛坯、精装修

多层11000-12000元/㎡

小高层9500元/㎡

2.18

35%

多层91%

小高层82%

1：0.72

2013年12月7日

16%

存20000抵50000

万科物业

3.8元

2016年初

产品分析住宅分析楼盘分析品牌（万科海上传奇）形象（世茂天城）渠道（莱蒙都会）价格（奥克斯盛世华庭）附加值（新力帝泊湾）客户（中央香榭）高增送与内部配套奥克斯以低于市场预期的价格突破市场竞争，价格上涨速度较快莱蒙都会通过广泛线上推广与深入的线下拓客，取得销售爆破以“豪宅教父”为宣传语掀起南昌热议通过市政等企事业单位扫客去化房源产品分析住宅分析楼盘小结区域在售以高层、花园洋房物业为主，竞争激烈，后期供应量大，产品类型同质化日趋加重；项目临近板块因城市建设及配套完善程度不同，板块价格拉差较大，且同板块价格梯度明显，项目所处区域价值实现难以突破；红角洲规模项目较多，未来供应预计物业类型丰富，是项目未来重点竞争板块，且因政府政策引导因素，未来市场预期明显高于本项目区位。结合已交付楼盘高层价格在8500元/㎡左右客户接受度较高，花园洋房价格在9100元/㎡左右接受度较高，多层相对于高层物业溢价能力一般，价值实现难度大；客户对面积及户型设计较高，面积段在90-110㎡之间接受度较高，本地开发商户型赠送面积多，客户易接受。产品分析住宅分析楼盘小结南昌目前在售别墅楼盘区位图：产品分析低密度住宅分析楼盘分布项目名称中央香榭楼盘地址红谷滩红角洲丰和南大道1888号区域红谷滩，红角洲开盘时间2012年10月15日装修情况毛坯主力户型80-290㎡建筑面积50万㎡展示中心地址红谷滩红角洲丰和南大道1888号（南航北门以南100米）绿化面积35%项目均价高层1.1万元/㎡，洋房1.3万元/㎡，别墅3万元/㎡开发商南昌金融大街建设开发有限公司房屋类型别墅、高层、花园洋房容积率1.63得房率80%物业费高层2.3元，洋房2.6元，别墅3.2-3,.6元车位比例1：1去化率50%物业公司世邦魏理仕总户数一期1242套，二期未定优惠按揭98折，一次性96折交付时间2014年12月31日产品分析低密度住宅分析楼盘分析中央香榭位于江西省南昌市红谷滩红角洲片区，东侧为丰和南大道，西侧为凤凰南大道，南侧为前湖大道，北侧为学府大道。至南昌市红谷滩CBD中心约3分钟车程，距市中心八一广场约10分钟车程，15分钟即可达南昌昌北机场。规划中二号地铁线位于项目东侧，预计将于2016年下半年开通，五号地铁线位于项目北侧，预计将于2020年开通。中央香榭项目总占地面积约280亩，总建筑面积约50万㎡，整体项目分两期开发。其中，一期占地面积约160亩，建筑面积120亩，一期有别墅、高层、花园洋房，其中别墅252套、花园洋房150套、高层住宅840套。联排别墅面积约210-230㎡、双拼别墅约260-290㎡、合院约220-280㎡、叠加约160-240㎡、花园洋房约120-160㎡、高层为80㎡-180㎡。产品分析低密度住宅分析楼盘分析产品形象渠道价格附加值客户一期别墅x洋房x高层二期别墅x高层三期高层x洋房双地铁覆盖建筑外立面、低密度社区一期别墅25000元/㎡，洋房12000元/㎡，高层9000元/㎡二期别墅23000元/㎡，洋房13000元/㎡，高层11000元/㎡关系户拓客、团购报纸/电视活动营销市政公用集团关系户企事业单位新建县地缘客户红谷滩50万㎡英伦城邦产品分析低密度住宅分析楼盘分析项目名称御湖半山楼盘地址南昌乐化·御湖路88号区域新建县开盘时间2010年5月29日装修情况毛坯主力户型双拼190-280㎡排屋166-200㎡建筑面积240000㎡展示中心地址南昌乐化·御湖路88号绿化面积60%项目均价双拼16000元/㎡排屋13000元/㎡开发商江西蓝天碧水开发建设有限公司房屋类型联排、双拼容积率0.45得房率98%物业费3.5元车位比例1：1.67去化率85%物业公司世邦魏理仕总户数1200户优惠全款98折，按揭99折交付时间2013年12月31日产品分析低密度住宅分析楼盘分析御湖半山位于御湖路88号（蛟桥收费站前行800米），是由市政公用地产开发建设。是南昌真正半山之上的城市别墅！

作为资源性城市别墅，拥有非常合理的20分钟黄金生活圈，距昌北国际机场10公里，约10分钟车程。距红谷滩中心区15公里，约10分钟车程；距市中心（八一广场）20公里。约25分钟车程；随着昌九一体化进程的不断加速，片区将成为昌九区域内，空港经济区的核心地段。依托昌北国际机场为核心的空港新城发展，以及昌北经济开发区与红谷滩新区无缝对接迎来的大红谷发展。将真正实现的离尘不离城的生活方式。

项目打造的是一个生态环境优越，居住舒适的别墅养身大盘。打造的是“回家就是度假”的生活概念，随着业主的不断入住，将形成一个成熟舒适的高端生活圈；除此之外，项目是南昌唯一一个能如此亲近的山与湖的项目，整个项目利用私家打造的山体公园、来龙山景的生态合围，建筑与溪水、山石、树木自然地结合，打造纯生态自然宜居社区，造就他处难及的度假般回家的感觉。

御湖半山总共分四期开发，一期已开发完毕，共127栋（209套），全部售罄。目前是处于项目二期开发建设当中。二期别墅，建在海拔约100米的半山之上，产品有着全方位的创新，是拥有阳光双首层，全明地下室，有天有地，超大花园赠送，并且有魔方空间6.6米挑高客厅、餐厅的新坡地别墅。产品分析低密度住宅分析楼盘分析产品形象渠道价格附加值客户一期别墅x高层二期别墅活动营销报纸/电视市政公用集团关系户企业主景观资源：溪霞景区一期8000元/㎡二期12000元/㎡世界墅产品分析低密度住宅分析楼盘分析项目名称地理位置总建筑面积总户数建筑形态主力户型装修标准均价容积率绿化率得房率车位配比首期开盘时间整体去化率优惠方式物业公司物业费交付时间中央香榭

红谷滩红角洲丰和南大道1888号

50万㎡

一期1242套，二期未定

别墅、高层、花园洋房

80-290㎡

毛坯

高层1.1万元/㎡，洋房1.3万元/㎡，别墅3万元/㎡

1.63

35%

80%

1：1

2012年10月15日

50%

按揭98折，一次性96折

世邦魏理仕

高层2.3元，洋房2.6元，别墅3.2-3,.6元

2014年12月31日

御湖半山

南昌乐化·御湖路88号

24万㎡

1200户

联排、双拼

双拼190-280㎡

排屋166-200㎡

毛坯

双拼16000元/㎡

排屋13000元/㎡

0.45

60%

98%

1：1.67

2010年5月29日

85%

全款98折，按揭99折

世邦魏理仕

3.5元

2013年12月31日

产品分析低密度住宅分析楼盘分析在售低密度物业整体规划缺乏创新，排布规整，不重视园区景观规划；中心城区产品单一，联排占比高，城郊个别重点项目产品有所创新；联排主力户型200-250平米，双拼主力户型200-300平米；市场产品附加值表现明显（赠送面积）；核心地段拥有资源型项目品质一般，地段是价值的主要体现，城郊项目重视品质但受总价段限制；城郊项目重视自身配套打造；结合已交付的楼盘，均价在1.3-1.8万的楼盘去化较快。产品分析低密度住宅分析楼盘小结联泰金中环注：为本项目所在位置欧尚国际公馆唐宁街铜锣湾广场南昌金融大街英伦联邦东亚朝阳SOHO世纪新宸中心产品分析公寓分析楼盘分布项目名称联泰·金中环楼盘地址红谷滩南斯友好路与丰和南大道交汇处区域红谷滩开盘时间2013年5月20日装修情况毛坯主力户型58㎡建筑面积80000平方米展示中心地址红谷滩南斯友好路与丰和南大道交汇处绿化面积49%项目均价11000元开发商江西联泰实业有限公司房屋类型小户型,LOFT,酒店式公寓容积率2.0得房率74%物业费2.8元车位比例1：0.7去化率99.3%物业公司

广东联泰物业管理有限公司总户数1368户优惠一次性95折，按揭98折交付时间2014年3月5日产品分析公寓分析楼盘分析

联泰金中环位于红谷滩中心区，南斯友好路与丰和南大道交汇处，包括MINI公寓、LOFT公馆、商务写字楼和MALL商业街四个产品。项目共1368户，总建筑面积80000平方米，其中商业16000平方米。联泰金中环项目包括A、B、C、D和E五座，底层2-3层为商业，其中C座为LOFT公馆，4.5米层高的；A、B、D、E为35㎡-58㎡的公寓和写字楼。可乘坐225、235、245、504直达项目现场。产品分析公寓分析楼盘分析产品形象渠道价格涨幅附加值客户纸媒/网络短信、call客户外拦截联泰老业主红谷滩周边居民市内投资客地铁上盖周边配套业已成熟一期住宅7500元/㎡二期公寓均价8200元/㎡，后加推涨至12000元/㎡一期住宅二期LOFT公寓x普通公寓万能资产之王产品分析公寓分析楼盘分析项目名称欧尚国际公馆楼盘地址红谷滩红谷滩翠苑路西侧区域红谷滩开盘时间2013年9月1日装修情况精装主力户型36-48㎡建筑面积44529平方米展示中心地址解放路1号红谷十二庭营销中心绿化面积38%项目均价10000元开发商江西尤金房地产开发有限公司房屋类型小户型,酒店式公寓容积率1.7得房率78.3%物业费2.80元车位比例1:1去化率99.5%物业公司圣庭物业总户数209优惠一次性99折交付时间2014年底产品分析公寓分析楼盘分析

欧尚国际公馆为红谷十二庭三期。红谷十二庭三期分东、西两区，总建筑面积13万余平米。欧尚国际公馆东区（B区）欧尚生活广场以2万平米5层主题商业和1033套公寓为主，欧尚国际公馆70年产权精装小户型不限购，目前在售中。

欧尚国际公馆西区（A区）欧尚超级商业中心，总建筑面积56000平米，现已入驻肯德基、85℃、黄记煌、大娘水饺、味之都、屈臣氏、达芙妮等众多知名品牌。2万㎡的欧尚生活广场，汇聚百货、美食、时装以及大地影院等各类品牌商家。

2012年12月31日，法国欧尚（世界500强、世界十大零售商）已正式开业。

产品分析公寓分析楼盘分析产品形象渠道价格附加值客户纸媒/网络短信、call客户外拦截新建县地缘客户市内投资客引进欧尚超市一期均价5500元/㎡，后引进欧尚超市，价格大幅度增长二期均价8100元/㎡，精装小户型公寓10800元/㎡住宅住宅x公寓欧尚在南昌，铸就无界生活住区产品分析公寓分析楼盘分析项目名称唐宁街楼盘地址红谷滩红谷中大道与会展路交汇处区域红谷滩开盘时间2011年4月装修情况精装主力户型40-60㎡建筑面积

115000平方米展示中心地址红谷滩红谷中大道与会展路交汇处绿化面积40%项目均价17000元开发商南昌凯宇实业发展有限公司房屋类型LOFT公寓,酒店式公寓，写字楼容积率5.00得房率74%物业费2.60元车位比例1:0.35去化率99.5%物业公司

DTZ戴德梁行物业管理有限公司总户数1152优惠暂无交付时间2014年底产品分析公寓分析楼盘分析

唐宁街公寓位于红谷中大道与会展路的交汇处，位于南昌市政府西侧。南面与南昌市顶级城市综合体隔路相望，处于红谷滩政经核心，CBD中心地段。项目占地面积20063平米，总建筑面积11.5万平米，容积率为5，绿地率为42%，建筑密度28.3%，由一栋双子座精装高层豪邸及一栋176米的超高层组成。整体项目分为两期开发，一期双子座商住楼，总面积约7万平米，共1152户，其中A座26层，为3.9米挑高的稀缺产品40-60平米的高附加值LOFT产品；B座共30层，1-2层为商业，3-6层高档酒店，7-30层写字楼，写字楼面积130-1200㎡不等。

营销动态：A栋精装公寓在售，共26层，，均价15000-17000元/㎡，面积为41-63㎡，仅剩25F、26F的房源，一次性95折，按揭98折；B栋写字楼仅剩24F、25F房源售，整层销售，价格约17000-20000元/㎡，一次性98折。C栋为商业楼，目前已有中国银行和与中国洪都农商银行入驻。近期成交：B栋写字楼总体量35000㎡，目前剩24F、25F房源售，2800平左右，整层销售.产品分析公寓分析楼盘分析产品形象渠道价格附加值客户纸媒/网络短信、call客户外拦截红谷滩投资客中国银行、南昌洪都农商地铁上盖SOHO写字楼＋酒店式公寓红谷滩中心之芯均价13500元/㎡产品分析公寓分析楼盘分析项目名称地理位置总建筑面积建筑形态土地年限主力户型装修标准均价容积率绿化率层高车位配比公寓开盘时间去化率优惠方式联泰·金中环红谷滩南斯友好路与丰和南大道交汇处（丰和立交旁）80000平方米底商、LOFT、酒店式公寓70年58㎡毛坯11000元2.049%LOFT层高4.5米，平层3米1:0.72013年5月20日99.3%一次性95折，按揭98折欧尚国际公馆红谷滩翠苑路西侧410000平方米商业、酒店式公寓70年36-48㎡精装10000元1.738%2.9米1:12013年9月1日99.5%一次性99折唐宁街红谷中大道与会展路交汇处114964平方米底商、LOFT酒店公寓50年40-68㎡精装17000元5.7342%3.9米1:0.52012年底99.6%无产品分析公寓分析楼盘分析产品（联泰金中环）形象（唐宁街）渠道（唐宁街）价格（联泰金中环）附加值（欧尚公馆）客户（唐宁街）江报关系户拓客纸媒/网络短信、call客户外拦截整层/半层购买率高去化速度快，受客户追捧红谷滩中心之芯引进欧尚超市一个月内价格上涨68%LOFT公寓产品分析公寓分析楼盘小结在售酒店式公寓主力户型均在35-60㎡；地段体现产品价值，核心地段依托周边高端物业，租金更高，投资客更愿意购买，价位较高；总价低产品及精装LOFT产品受欢迎程度较高，去化较快；结合已交付的楼盘，毛坯单价在8000-9000元/㎡，精装单价在10000-13000元/㎡的楼盘去化较快。产品分析公寓分析楼盘小结新地中心联泰金中环注：为本项目所在位置欧尚国际公馆唐宁街远帆国际铜锣湾广场南昌金融大街富隆中心上海湾保利凯旋国际广场华尔街广场绿地中央广场产品分析写字楼分析楼盘分布项目名称保利凯旋国际广场楼盘地址南昌市庐山南大道1999号区域红谷滩开盘时间2012年6月17日装修情况毛坯标准层面积800㎡建筑面积89000平方米展示中心地址南昌市庐山南大道1999号绿化率60%项目均价9500元开发商南昌铭雅欧洲城实业有限公司房屋类型商铺，写字楼容积率0.8得房率72%~78%物业费4.00元/平方米·月车位比例110㎡:1去化率95%物业公司保利物业总户数A座56层优惠一次性95折，按揭96折交付时间2013年4月底产品分析写字楼分析楼盘分析保利凯旋国际广场是以超低容积率、超低建筑密度的规划理念，以凯旋门中央景观广场和保利高尔夫内部丰富的球场、水系等景观资源完美融合的设计理念的基础上打造的江西首席EOD企业墅群。EOD（ecologicalofficedistrict）是绿色生态办公区的缩写，往往坐落在优美的山水环抱之中，低密度，个性化。EOD办公区不会像CBD形成一整块区域，而是散落在各个适宜建筑生态办公区的区域，办公环境舒适、环保、健康，处处体现亲近自然，尊重自然。项目总体建筑面积为6万平米，容积率0.8，绿化率达60%以上，由6栋共计3万余平米的生态写字楼、4栋共计2万平米风情商业街以及一栋8000平米的GOLF酒店三种物业形态组成。多层办公楼6~8层，层高3.6米。单层面积1200㎡，单间面积37-800㎡。（还有2、3楼在售，楼栋不一样，2楼均价9000多元/㎡，3楼均价8000多元/㎡。车位出售，价格未定，预计在10万左右。交清房款便可装修。）产品分析写字楼分析楼盘分析产品形象渠道价格附加值客户商铺X写字楼活动营销报纸/电视线下拓客开发区关系户企业主高尔夫办公新模式花园办公入市价格9000元/㎡，至今12000元/㎡产品分析写字楼分析楼盘分析项目名称联发广场楼盘地址红谷滩红谷大道与红谷三路交汇处区域红谷滩开盘时间2012年08月10日装修情况精装修标准层面积1850㎡建筑面积

21.16万平展示中心地址红谷滩红谷大道与红谷三路交汇处绿化率40%

项目均价19000元开发商南昌联发置业有限公司房屋类型天虹购物中心、国际精装酒店式公寓、5A甲级写字楼容积率5.51得房率66%物业费精装写字楼物业费8元/㎡，公寓2.5元/㎡·月车位比例1100（地下850，地上250）去化率99%物业公司第一太平戴维斯总户数公寓1000套优惠无交付时间2012年9月产品分析写字楼分析楼盘分析联发广场总占地面积为47.27亩，总建筑面积为21.16万平方米，总投资近8亿元人民币。项目位于南昌市红谷滩新区的中央商务区CBD核心区域。由天虹商场、国际精装酒店式公寓、5A甲级写字楼共同组成。联发广场地下两层为停车位；商场为地上五层，建筑面积约4万平方米；酒店式公寓30层，建筑面积约5万平方米，高度约100米，全部为精装修小户型；5A写字楼48层，主体高度超200米，建筑面积8.3万平方米，是未来南昌市地标性建筑组团。联发广场公寓与商业广场为一体化商住两用建筑，商业广场共分5层，为公寓的底部裙楼，其上的精装公寓组团名为”克拉”，为三栋标准通廊结构高层电梯房，其建筑主体为东南朝向，正对赣江，从正下方仰视，公寓由东向西逐次如坡地式拔高，西南面最低，除去底部商业区，有22层，东北面最高处则为30层，全部共拥有超过1000套公寓房源。三栋公寓一字排开，每栋至少拥有三部住宅专属电梯，上下极为方便，南北两面皆无高层建筑阻挡，采光充足，高层住户甚至可以远眺赣江风景。公寓产权70年，户型主要为标准公寓单间户型及一房一厅一卫的小户型，面积从40㎡至110㎡不等（其中包含一些两房户型），但房源主要集中在40㎡至60㎡之间。公寓交付标准为精装修，另外附赠部分家电设备。除去精装修的赠送，公寓内部还配备了闭路电视监控系统、巡更管理系统、门禁管理系统、可视对讲及家居报警系统、新风排气系统、计算机网络系统、综合布线系统、公共广播及背景音乐系统等多种现代科技手段。产品分析写字楼分析楼盘分析产品形象渠道价格附加值客户一期商铺X公寓二期公寓X写字楼活动营销报纸/电视大型户外拦截线下拓客写字楼以金融/保险类为主，整层销售深圳天虹南昌市内投资客超甲级精装综合体地铁物业综合体江景3亿元将4万㎡商业整体打包给深圳天虹精装公寓9000~13000元/㎡写字楼17000元/㎡产品分析写字楼分析楼盘分析项目名称地理位置总建筑面积建筑形态主力户型装修标准均价容积率绿化率得房率车位配比首期开盘时间总体去化率优惠方式物业公司物业费联发广场

红谷滩红谷大道与红谷三路交汇处

21.16万㎡

购物中心、酒店式公寓、5A甲级写字楼

1850㎡精装修

19000元

5.51

40%

66%

1100（地下850，地上250）

2012年08月10日

99%

无

第一太平戴维斯

精装写字楼物业费8元/㎡，公寓2.5元/㎡·月

保利凯旋国际广场

南昌市庐山南大道1999号

8.9万㎡

商铺，写字楼

800㎡

毛坯

9500元

0.8

60%

72%-78%

110㎡:1

2012年6月17日

95%

一次性95折，按揭96折

保利物业

4.00元/平方米·月

产品分析写字楼分析楼盘分析产品（联发广场）形象（联发广场）渠道（保利凯旋广场）价格（联发广场）附加值（保利凯旋广场）客户（保利凯旋）减少线上推广，增加开发区及政府拓客，渠道营销较为成功大客户整层购买比例高较好的入市形象以及楼宇昭示性花园办公超高层精装写字楼初期销售不理想，待招到大客户后价格飙升现价格已上涨至18000元/㎡，低于绿地中心双子塔，但仍处於区域第二高办公楼价格产品分析写字楼分析楼盘小结红谷滩CBD基本成型，然CBD核心商圈尚未形成。近两年红谷滩大量出让非住宅用地。迎合城市规划，未来红谷滩用地出让仍将以商业办公为主，红谷滩中心区非住宅市场仍将快速发展。通过地铁、立体桥架设，红谷隧道即将开建，红谷滩交通路网更加丰富便利，由此核心商圈与次级商圈同步发展，将促进区域非住宅市场的快速发展，写字楼聚合效益显现，红谷滩潜质巨大；截止到2013年12月，红谷滩写字楼存量为23万方，但未来还将增加40万方左右，40万方相当于12年全市写字楼总成交量；区域整体办公物业品质较高，热点区域加绝对的资源优势尚可脱颖而出；销售面积多为60-1600平米左右，整层与切割情况均可；产品分析写字楼分析楼盘小结面积：住宅类：公寓建议以90-110㎡为主，低密度产品以180-200㎡为主；非住宅类：酒店式公寓以35-60㎡为主，写字楼以60-1200㎡为主，商铺:以40-70㎡为主，考虑配套一个800㎡左右的中型超市。价格(考虑用地年限):住宅类：小高层建议在9000-10000元/㎡，低密度建议18000-20000元/㎡；非住宅类：酒店式公寓7500-9000元/㎡;写字楼:9000元/㎡;商铺:15000-20000元/㎡。装修标准：住宅类：以毛坯为主，小部分可考虑精装修；非住宅类：酒店式公寓需精装修，拎包入住，吸引投资客户，写字楼及商铺考虑毛坯。产品分析定位分析产品建议二、市场分析五、项目定位三、产品分析一、项目区位四、客户分析1、目标客户分析2、老客户分析目标客户分析客户分析根据对目标客户的预判，以及区域市场影响力的考虑，最终选取了距离本项目1.2公里的红谷滩万达广场作为我们的市场调研地点，并在此选取了60位调研样本，进行了调研。目标客户分析年龄结构客户分析本次调研，主要选取了25—55岁年龄层次的客户进行了调研，此部分人群是传统的主力购房人群。目标客户分析需求面积客户分析调研客群首选的主力户型范围为90—140㎡户型，占总数的40%，其次是60—90㎡及140—160㎡户型都各占15%。目标客户分析购房预算客户分析调研客群对房屋总价的承受范围主要集中在60—100万，占总数的33%，其次是100—150万区间，占总数的30%。目标客户分析需求物业客户分析有60%以上的调研对象选择了小高层产品，占绝对数60%（其实因当地流行带电梯的花园洋房，很多对象都选择了小高层）。1、客户对于90-140㎡以内的户型认可度较高。2、总价50-150万的房源接受度比较高。3、对高层抗性比较大。4、对楼盘的地理位置，户型，产品品质，物业服务比较看重。5、对绿城产品基本没有认知，故需加大品牌宣传力度。目标客户分析小结客户分析①业主朱先生，13年5月入住，多层电梯花园洋房，购买价格5000元/㎡左右，物业费1.5元，面积为89.34㎡。户型图：朱先生对小区安全，物管，环境，房子质量都比较满意，房子公摊也少，虽然只有89㎡，但是跟高层的100多方实用面积不相上下，实用性很高。就是对于配套设施少比较不满，买菜有时候走路要走近一个小时，希望二期能多一些商业配套。老业主分析客户分析②甘女士，2013年初入住，多层电梯花园洋房，购买价格5000多元/㎡，物业费1.5元，面积为89.34㎡，户型与朱先生相同。甘女士是湾里人，当初置业首先考虑的就是小区门口的红湾大道，方便回家，第二就是环境好，升值空间大。她购房的当时新建县的房价均在3000元/㎡左右，相对来说还是比较贵的。目前她对小区的环境，物业认可度比较高。但是认为配套设施不够齐全。第一，缺少老年人活动娱乐场所；第二、园区里没有配备石凳石椅等可供业主休息的场所；第三、停汽车、电动车的车位太少，造成不便；第四、虽然临近红谷滩，但是学区是属于新建县的，美中不足。老业主分析客户分析③宁阿姨，12年11月入住，多层花园洋房，不带电梯，购买价格3000多元/㎡，物业费0.9元，面积为75.68㎡。户型图：

宁阿姨属于较早入住的业主，认为小区的绿化，环境卫生不错，对物管很满意，小区的住户素质普遍较高，邻里关系非常好。就是对于1楼不能装防盗门有些意见，据宁阿姨称，由于不能装防盗门窗，已经出现了好几起入室盗窃。另外交通不方便，因此购物比较麻烦。最让宁阿姨不满意的是小区没有老年人的活动场所，阿姨是与女儿女婿一起住的，孩子上班后她无处可去，小区的老人只能夏天在小区的凉亭聊天，冬天在门口的保安岗亭门口晒太阳，生活比较枯燥。老业主分析客户分析1、业主对小区环境、绿化、物管都较为满意；2、小区内的园区安全还有待提高；3、目前入住业主对后期商业配套有较高期待；4、一期车位配比不足，需要在二期中考虑补充。老业主分析小结客户分析二、市场分析四、客户分析三、产品分析一、项目区位五、项目定位1、SWOT分析2、项目整体定位3、产品建议

内部能力外部因素优势（Strengths）劣势（Weaknesses）◎绿城品牌强势，企业开发理念先进。◎项目相对规整，面积较大，利于产品设计。◎毗邻红谷滩商业中心，依托CBD项目借势开发有一定机会。◎距离高速路，机场较近，出行方便。◎本项目不限购。◎项目南面是龙潭河，水质污染较严重，有异味，对生活有一定影响。◎背面能隐约看到烈士陵园，高端客户置业有抗性。◎由于是首次进入，各种社会关系需要梳理。◎南昌本地对绿城品牌认知不够。机会（Opportunities）S-O:发挥优势，转化机会，提升区位品质。W-O：抓住机会，克服劣势，正确引导◎当地真正高端楼盘缺乏，随着人们生活水平提高，急需改善住宅条件。◎绿城产品丰富，服务优质，竞争力较大。人们希望看到绿城这样的房产公司进驻。◎发挥品牌优势，让客户真正了解品牌的源泉。◎发挥规模效应，在机会出现的时候，规模型抢占市场。◎发挥产品优势，提升全方位居住品质。◎利用梳理的机会，抓住当地意见领袖，发挥带头作用。◎用优质的产品来提升小区整体档次。◎物管配套进场，让客户感受绿城的服务品质威胁（Threats）S-T：正确规划，抢占市场，发挥品牌优势。W-T：提早认识，做好预案，让客户用心感受◎周边楼盘推盘量和营销力度对本项目有较大影响。◎短时间全面去化有困难。南昌家庭收入不高，地块总量较大，不利于销售去化，需合理确定开发分期。树立品牌形象，用丰富的产品线走差异化竞争，同时用品牌和实力去处理各种关系。抓住各营销节点，合理、适时推出产品。引导客户认知，让客户来明白产品的价值。加快资金回笼速度，正确推出合适产品。充分调研市场，