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案例：海上海1海上海-项目区位楼盘地址：大连路920号

地块前身是上海工具厂的历史渊源项目北面紧邻杨浦区大学城的各大名校“海上海”临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程——黄浦江两岸综合开发区域北外滩仅300米。外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在“海上海”3公里范围左右。2“海上海”项目中涵盖了三种独具风格的物业形态：生态居、创意LOFT和创意商业街。

建筑用地面积近8万平方米总建筑面积为23万多平方米绿化率35%其中包括7栋16至25层的住宅三栋22层的创意LOFT38套1-3层商铺组成的创意商业街04年11月写字楼开盘。06年5月底推出小高层和高层公寓均价15000元/平方米物业费2元/平方米/月左右。3商业街入口LOFT人行入口LOFT人行入口4创意LOFT、创意生态居和创意商业街完美结合，打造“海上海”新城

海上海创意LOFT设计出最丰富的空间形态，给所有创意工作者最大的想象空间，并通过创意群体的互动，产生无穷的创作和生活灵感。它的物业性质具有“做自己生活主人”的后SOHO时代特征。只卖不租，目前售价：15000-16000元/平米，仅余少量，进驻企业多为设计、咨询等小型公司。

海上海创意居以体验经济学说为灵魂，在这里，业主的生活将按照体验经济的模式贯穿从购房、入住、消费的所有循环过程。海上海创意商业街、海上海创意LOFT均将对海上海创意居产生辐射和互动，使在创意居的生活体验美好、难得、不可复制。精装修房，预计今年末开盘，预计售价15000元/平米。

海上海创意商业街规划有海上海讲堂（海上剧场）、海上会馆和海上影院等标志性建筑，充盈在这条街区的是活力、趣味、智慧的因子，创造出永不落幕的生活情景剧。30000元/平米，现已售完，年底将全部开业。5海上海的创意商业街是充满创意活力的商业街，更是有着文化与艺术灵魂的商业街本区域至今仍缺乏成规模的高档商业设施，与区域内日渐高涨的消费力极不相称，海上海商业街出现后将迅速占领这一高成长性市场的至高点。

凭借独有的创意主题定位，海上海商业街将辐射全市，吸引高收入、高品位的消费者。海上海项目内的8万平米写字楼，9万平米高尚住宅将为商业街提供稳定的客源基础。

作为杨浦区重点项目的海上海，获得了区政府的强力支持，其成为东城商业的崭新地标，引领区域商业的全面升级“上实发展”精心打造的海上海，具有超一流的规划定位与建筑品质，是“新文化地产”的开山之作！6海上海的创意商业街是充满创意活力的商业街，更是有着文化与艺术灵魂的商业街，三座标志性建筑是这灵魂的载体。“海上讲堂”是传播世界最新学术成果和人文思考结晶的场所，它不是宗教建筑，但具有宗教建筑的圣洁感，每一位讲演者的大幅照片将在讲堂内永久悬挂，成为超越时代和国度的人类文明象征。“海上剧场”以典雅为内涵，展示原创文化的艺术情调。日后小剧场上演的剧目，一是试验性的现代艺术作品，一是“海上海”大社区本身发生的生活故事。上演剧目和建筑形态交相辉映。“海上会馆”是将随着策展经济的蓬勃发展而产生的，这里，将是文化与艺术的展示场。7创意商业街按照场景制造分为五大主题院：金属院、玻璃院、木院、砖院、混凝土院玻璃院金属院混凝土院木院砖院8“创意LOFT”比SOHO概念更加细化和具有更加明确的指向，它开宗明义表明的就是“创意产业”呼唤而出的未来潮流。

创意LOFT是3幢高80米的匣型建筑，由黑灰底色的铝板和玻璃幕墙构成艺术与技术交织的形象。三栋LOFT的立面在不同的位置分别开了三个不同大小的洞口，分别象征“创意之门”、“智慧之眼”、“成功之梯”，仿佛是一部人生咏叹调凝固与建筑之上。内部多为错层空间，可任意组合。3.4米、4.6米、5.3米层高可让思想在不同的高度绽放灵感。9LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构10LOFT平层高高3.4米，错错层则将将不同的的空间尺尺度融入入，三层层结构的的错跃层层结构自自然分出出三个不不同的办办公区域域，中间间一层挑挑高达5.3米米彻底底摆摆脱脱动动线线、、视视线线、、功功能能的的相相互互干干扰扰，，成成就就更更大大的的空空间间利利用用经经济济价价值值中中管管网网房房地地产产频频道道11“海海上上海海””四四大大看看点点看点点一一：：引引领领““十十年年浦浦东东，，十十年年沪沪东东””新新板板块块格格局局内内，，汇汇聚聚三三大大效效应应，，未未来来发发展展直直逼逼陆陆家家嘴嘴看点点二二：：以以创创意意商商业业街街+创创意意LOFT，，以以及及海海上上讲讲堂堂、、海海上上剧剧院院、、海海上上展展馆馆三三大大文文化化建建筑筑构构成成独独立立的的商商务务配配套套环环境境看点三：最高高层达5.3米，面宽8.4米，错错层3层的涉涉外产权办公公看点四：“上上实发展”品品牌与“九个个和首位”荣荣誉12海上海成功因因素分析：宏宏观角度一是时机把握握准确：03-05是是上海房地产产市场最火爆爆的一段时间间，写字楼市市场也逐渐回回暖，由于杨杨浦区写字楼楼供稀少，且且均为上世纪纪九十年代年年代产品，品品质、配套严严重与时代发发展落伍，造造成一楼难求求的局面。三是客户把握握准确：杨浦区是上海海高校最为密密集的一个区区，而且全国国重点院校居居多，尤其是是同济，培育育出大量的从从事创意产业业的小型公司司，为海上海海的成功奠定定的客户基础础。二是城市配套套成熟：海上海地处内内环线内，交交通四通八达达，附近有两两条地铁线在在建，商业、、酒店、居住住、配套环境境已完全成熟熟，客户认知知度高。13海上海成功因因素分析：产产品角度一是具有创新新性：海上海在产品品外形、风格格、色彩及内内部结构等多多方面打破了了传统的模式式，与周边建建筑形成了强强烈的对比。。二是瞄准客户户要害：创意性公司对对产品的创意意表现具有强强烈的认同感感，满足了此此类公司的消消费喜好。三是以细节表表现产品品质质：海上海用材很很普通，但通通过一些小件件的另类设计计和人性的关关怀，创造出出别样产品的的感觉，间接接地提高了产产品的价值。。14海上海海成功功因素素分析析：营营销角角度一是首首先售售卖溢溢价值值最高高的产产品：：海上海海周边边存在在大量量的中中高档档住宅宅，但但中高高档集集中商商业确确严重重缺乏乏，因因此商商业的的快速速售卖卖形成成了市市场亮亮点，，并变变性地地提高高了区区域的的价值值。二是性性价比比高：：海上海海一期期写字字楼的的销售售价格格比周周边住住宅价价格低低了近近1千千元/平米米，并并通过过LOFT的形形式在在空间间上给给予了了客户户更多多的实实惠，，高性性价比比成为为项目目的一一个关关键亮亮点。。三是营营销投投入大大：海上海海项目目仅前前期营营销推推广费费用就就花费费了1千多多万元元。15案例分分享：：创智智天地地16创智天天地成成功因因素分分析：：宏观观角度度二是城城市配配套成成熟：：项目距距离五五角场场中心心区不不足五五分钟钟步行行路程程，而而五角角场正正在被被上海海政府府打造造为城城市副副中心心，各各项大大型配配套已已完全全成熟熟。一是时时机把把握准准确：：上海中中长期期规划划提出出科技技兴市市的战战略，，而瑞瑞安公公司借借此东东风，，与杨杨浦区区政府府合作作，提提出打打造上上海科科技中中心的的概念念，并并得到到了政政府的的强力力支持持（政政府入入股））。三是区区域科科技氛氛围浓浓厚：：项目周周边名名校林林立，，提供供了大大量的的高科科技后后备人人才。。17创智天地成功功因素分析：：产品角度一是在城市中中心走低密度度生态化路线线：创智天地一改改过去写字楼楼地处“水泥泥森林”的印印象，同时一一改过去科技技园实用、简简单、档次低低的现象，在在城市中心走走了一条高品品质（甲级配配置）、生态态化的路线。。二是充分体现现创意性：通过色彩、门门口造型、小小品、楼梯、、LOFT等等产品构件营营造一种创意意的空间感。。18创智天地成功功因素分析：：营销角度一是自身渠道道强劲：瑞安公司在上上海有两座顶顶级写字楼，，期间与多数数公司建立了了良好的关系系，深知公司司扩张之苦，，瑞安在第一一时间向他们们伸出了橄榄榄枝。二是借势政府府：利用各种活动动先后邀请了了上海市级领领导和国家重重要领导人视视察、参观该该项目，在市市场上产生了了强大的社会会影响力。三是高性价比比：利用政府关系系，对重点企企业进行税收收等方面的优优惠，同时与与部分重点引引进企业进行行战略联盟，，参与项目的的建设。四是明星效应应：首期引入国际际明星企业，，奠定产品气气质，同时为为后期产品推推广奠定基础础。19金地格林世界界20金地•格林世界中中管网房房地产频道1/4/2023典型案例1：金地格格林世界———以多元元化产品高高形象占位位区域市场场，打造一一座近郊城城区域：外环环外，嘉定定区南翔镇镇，距离人人民广场40分钟左左右车程占地面积：：2100亩物业类型：：一期由独独栋、叠加加、联体别别墅和4栋栋18层公公寓组成综合容积率率：0.65分期开发:分四期开开发，各期期风格各异异金地人民广场约40分钟钟车程2223多层洋房公公寓户型参参考——上海金金地格林世世界案例面积：77平两两室两厅厅一卫结构通透，，功能分布布、空间分分割合理一层二层上海青年城城25一、项目属属性上海青年城城YMOA--位于城市未未来热点居居住区的小小户型综合合项目26二、项目基基本概况投资商：上上海城开（（集团）有有限公司总建面30万方平方方米容积率1.8该案分为Y派（时尚尚住宅）、、M派（商商业）、O派（办公公楼）、A派（酒店店式公寓））四种物业业形态Y派是青年年城一期产产品，共891套，，由5栋11至15层小高层层组成，一一层架空用用作物业会会所等，总总建面5万万平方米。。主力户型：：38-80平方米米（精装修修）均价：8500元/平方米物业管理费费：3元/平方米绿化率40%27三、项目开开发理念开发理念：基于LINECITY生活模模式而建主题：集住宅、商商务、商业业、酒店、、酒店式公公寓于一体体的年轻态态生活社区区主广告用语语：天天都是””青年独立立日”目标客户群群：25-30岁之间的的城市青年年、青年夫夫妇、投资资客注：LINECITY（蓝城城）：由一条地铁铁连接若干干个居住区区与功能区区组成的线线形城市28蓝城的概念念及模型初衷：用最合理的的解决方法法解决急需需解决的城城市化问题题蓝城（基本本结构）：：是一种“由由一条地铁铁连接若干干个居住区区与功能区区组成的线线形城市””特点：在就业上，蓝城是城城市而不是是小区，提提供大量就就业机会非非常重要。。在交通上，简化城市市交通结构构，蓝城中中划分若干干个相互独独立的居住住区，居住住区内主要要依靠步行行和电动车车在环境上，具有良好好的治安条条件，没有有噪音和污污染，垃圾圾处理高效效，提高绿绿化率和生生活环境在配套设施施，蓝城的每每个小区可可以提供人人均3平平方米的的室内体育育设施，提提供小区内内便捷廉价价的快递和和商业配送送系统，高高速的宽带带网络功能区的是是指中学大大学城、工工业城、商商业城等具具有一定功功能的建筑筑群。蓝城城的核心是是居住区。。29社区规划--该案分分为Y派（（时尚住宅宅）、M派派（商业））、O派（（办公楼））、A派（（酒店式公公寓）四种种物业形态态整个社区基基于“蓝城城”的理念念，集合了了多种业态态的年轻态态城市综合合体位于办公和和酒店之间间的在建轨轨道交通9号线（地地铁是蓝城城的基础，，也是整个个社区的中中心）将将于2010年开通通，为社区区提供交通通动力，使使得综合配配套穿插期期间社区中利用用自然水系系以及人工工绿化带与与社区内景景观水体及及草坪连为为一体形成成区域生态态屏障一期Y派建建造了完备备的生活服服务设施，，提供慢跑跑道、篮球球场等休闲闲娱乐功能能30一期Y派社社区规划1：蒲汇塘自然然水系2：6米宽公共共阳台－－－交流平台台3：人工水体景景观4：5栋连为一一体的连廊廊31建筑特色建筑立面：：以红、蓝、、橙、黄、、绿构成鲜鲜明色块，，表达年轻轻朝气的居居住氛围单元空间：：每栋Y派里都有若干干楼层走廊廊的平行交交流平台和和每两个楼楼层间的垂垂直空间，，让相应住住户提供交交流空间，，不再有距距离感组团空间：：Y派5栋楼体建建筑底层全全部架空，，形成了一一个庞大的的立体交流流共享空间间，为住户户提供了读读书、酒吧吧、健身、、交际的场场所，让年年轻人有更更多展现自自我，相遇遇相识、交交流的机会会32一期Y派户户型优势:1、精装修38-80M2复合房房型,面积积小总价低低2、挑高3.6M,视觉觉效果好3、房屋空间利利用率高4、阳台,厨房房采光效果果好劣势1、夹层层高1.3M,成人无无法站立2、夹层无窗户户,采光通通风效果差差3、常受下水管管道流水声声的干扰33一期Y派户户型实景34四、核心驱驱动因素1超低总价、高高性价比80%的40M2房房型,最低低首付7万万元，总价价在35万万,月供也也在多数年年轻人的可可接受范围围内使其青青年城在一一开始销售售时的销售售突破点.根据销售的的情况来看看该案于06.7.12开盘盘截止06.7.17，5天天中共售出出75套套，占总量量的22.9%之后后的每周都都位居上海海市住宅类类销售排行行榜的前三三位但从单价来来看,开盘盘时的9000元/M2比当当初在九亭亭红遍