金郡转角商业营销报告

金郡转角商业营销报告2012年9月10日报告结构一、市场分析二、销售执行三、企划推广供应分析近年苏州酒店式公寓供应走势分析2011年苏州酒店公寓市场供应总量为56万㎡，供应总套数为8791套，供应总量同比增幅较大；2012年1-7月酒店公寓供应总量为37.53万㎡，同比去年的28.16万㎡，增加了9.37万㎡；2011年在宏观调控的大环境下，“不限购、不限贷”的酒店式公寓产品供应量猛增，创历年新高成交分析2011年酒店式公寓产品成交量降幅较大，2012上半年成交量同比去年降幅近三成，整体市场去化较为缓慢2011年苏州酒店公寓市场去化总量为30.14万㎡，成交总套数为5221套，成交总量同比降幅较大；2012年1-7月酒店公寓去化总量为12.48万㎡，同比去年的18.2万㎡，下降了5.72万㎡；2012年以来苏州酒店式公寓市场集中放量，目前整体市场趋于饱和，且成交相对低迷2011年苏州酒店公寓市场供求比为1.86，呈供大于求态势；2012上半年苏州酒店公寓市场供求比达3.07，市场供求严重失衡；从成交情况来看，2012年1-7月成交12.21万方，同比降低32.9%。供应量：56.2万㎡成交量：30.14万㎡供求比：1.86供应量：37.5万㎡成交量：12.2万㎡供求比：3.07供求分析截止2012年7月，苏州酒店式公寓存量供应达94.09万㎡，且吴中区占比供应近总量的35%截止2011年底，苏州酒店式公寓可售存量为9814套，存量面积为63.23万方；且存量供应主要集中在吴中区，其次为相城区及园区；截止2012年7月，苏州酒店式公寓可售存量达94.09万㎡，可售套数达13344套；存量分析苏州酒店式公寓市场，以挑高类产品去化较快，为现有市场主流供应截止2012年7月，挑高类酒店式公寓可售存量为36万方，可售套数为7119套，市场占比约53%；从苏州酒店式公寓市场的去化情况来看，挑高类产品去化速度相对较快；成交分析成交分析热销产品层面：热销项目去化套均面积主要在40-60㎡之间；挑高类产品市场接受度较高，同时溢价能力较高于平层产品；去化速度层面：除今年首次开盘低价入市、5米以上挑高的小户型产品为主的项目开盘热销外（如世茂广场、枫华广场、美乐城等），整体去化缓慢，普遍；君地新大陆后期仅保留一幢酒店式公寓，其余在售楼幢全部调整为写字楼出售，成交数据中含写字楼成交数据。2012年1-6月苏州酒店式公寓成交排行成交分析美乐城商铺，开发商预留约600多平米给品牌商家，剩余面积分割成15-60平米销售给客户；世茂广场新城地产世贸广场世贸广场加推13#平层公寓41-105约200套，均价8500元/㎡二期世贸营营销中心及及样板间开开放开始预约，，VIP卡享受98折优惠11.54.74.216.298.188.28推案流流程盛大开盘，，推出12#，44-90㎡公寓，首首批180套，均价13000组织客户参参加绍兴项项目365地产主办的的2012苏州商业地地产领袖峰峰会在会所所举行南区商铺认认筹通过近5个月的蓄水水后，分楼楼幢进行集集中开盘商铺开盘，，加推14、15#1-5F商铺，约230套，1楼：5万，2楼3.5万，3楼万，4楼0.9-1万，5楼8000元。世贸广场SP活动——开盘前多举举行大型系系列产品推推介活动2012年3月10日，万豪酒酒店产品推推介会2012年3月24日，世贸营营销中心首首次开盘2012年4月21日，世贸广广场总体规规划启动活活动2011年10月15日，世贸营营销中心公公开暨样板板间对外开开放2012年4月7日，世贸广广场业主体体验之旅新城地产枫华广场枫华广场5.126月中旬6.237月上旬首次开盘推推出3-4F,约100套，均价8000元/㎡加推5-6F,约88套，加推11F,均价8000元/元加推7-8F加推9-10F,约80套，均价8000元/㎡推案流流程采用小批量量、高频率率、分楼层层推盘的形形式2012年5月12日，加推活活动，母亲亲节送康乃乃馨，高级级料理师制制作寿司2012年4月22日，枫华广广场开盘2012年4月15日，枫华广广场SOHO壹公寓产品品推介会2012年6月1日，枫华广广场售楼处处缤纷儿童童节，快乐乐过六一活活动2012年4月8日，样板间间开放SP活动动———开盘盘前前产产品品推推介介活活动动及及阶阶段段利利用用节节日日的的节节点点活活动动枫华华广广场场市场小结2011年苏苏州州酒酒店店式式公公寓寓市市场场整整体体去去化化较较为为缓缓慢慢，，年年度度供供求求比比为为1.86，呈呈““供供大大于于求求””态态势势，，截截止止2012年7月供供应应总总量量达达94万㎡㎡，，供供求求比比高高达达3.07；Ⅰ吴中中区区（（木木渎渎板板块块））供供应应量量较较大大，，为为全全市市酒酒店店式式公公寓寓的的主主力力支支撑撑，，占占据据全全市市供供应应的的35%，库存存压压力力较较大大，，整整体体去去化化速速度度较较慢慢；；Ⅱ挑高高类类产产品品相相比比平平层层类类产产品品的的去去化化速速度度较较快快，，能能实实现现一一定定的的溢溢价价，，同同时时也也是是现现有有市市场场供供应应的的主主流流产产品品；；Ⅲ销售售较较好好项项目目多多采采用用线线上上线线下下铺铺开开的的方方式式，，开开盘盘前前的的活活动动造造势势做做的的较较为为突突出出；；Ⅳ竞品品分分析析周边边项项目目多多为为挑挑高高类类产产品品，，主主力力面面积积主主要要集集中中在在50㎡㎡左右右，，成成交交均均价价较较为为接接近近，，且且都都为为毛毛坯坯出出售售，，产产品品同同质质化化较较为为明明显显竞品品分分析析竞品品项项目目产产品品排排布布为为中中间间走走廊廊或或北北侧侧走走廊廊，，排排布布密密度度较较大大，，多多以以4部电梯梯配置置，1-3层多为为裙楼楼商业业世贸广广场枫华广广场合景峰峰汇美乐城城睿峰竞品项项目都都为挑挑高产产品，，项目目附加加值较较高，，多为为两房房户型型，一一楼为为功能能区、、二楼楼为休休息区区竞品户户型分分析去化分分析监测项项目除除沧浪浪新城城的世世茂广广场去去化较较快外外，其其余项项目去去化较较为缓缓慢首付对对比分分析监测项项目的的主力力总价价在40万元左左右，，其首首付在在20万元左左右，，相比比普通通住宅宅，首首付无无明显显优势势板块项项目——美乐城城美乐城城为邵邵昂路路板块块，首首个复复合商商业项项目123美乐城城商业业体量量相对对较小小，以以大卖卖场及及餐饮饮为主主业态态，酒酒店式式公寓寓分为为4.49米及6米挑高高两种种8-17F6米挑高酒酒店式式公寓寓4-7F4.49米挑高酒酒店式式公寓寓3F健身馆馆、会会所等等2F都为餐餐饮1F为便利利店、、药店店、服服饰等等-1F为3000㎡㎡大卖场场约3万方商商业面面积，，其中中约600㎡自管，，剩余余的全全部销销售一层均均价3万；二二层均均价2万；三三层均均价1万板块项项目——美乐城城美乐城城户型型1号2号3号5号6号7号8号9号10号11号12号13号15号16号17号21号20号19号18号22号23号主力户户型48.57㎡户型46㎡户型63㎡主力户型型48.57㎡2-2-2挑高4.49㎡户型，毛毛坯交付付，自己己分割，，舒适度度差，压压抑开间4.5m、进深10.8m挑高6.00㎡户型，毛毛坯交付付，自己己分割，，舒适度度好，宽宽敞特点：苏苏州市场场少有的的然气入入户酒店店式公寓寓一层21户，4部电梯板块项目目——美乐城第二批品品牌签约约仪式开盘推商铺，，100套，15-100㎡售楼处正正式开放放样板房公公开第一批品品牌签约约仪式9.611.1210.2911.26推出11F，面积46-63㎡，6.0米挑高优惠：1）8月4日起，与与365团购95折；2）一次性性付款97折；3）按揭50%以上98折；4）定购送送清凉饮饮料一份份；首推酒店店式公寓寓，4-7F，46-63㎡，4.5米，8000起2012.2加推酒店店式公寓寓，8-10F，46-63㎡，6米，10000元2012.5“安家计划划”首付13.8万起，第第一期付付30%，第二期期付20%，在签约约起半年年内付清清2012.62012.8蓄水阶段段销售阶段段引入商家家有效引引导商铺铺销售，，做足人人气，后后以产品品分类从从下向上上层层加加推的方方式销售售板块项目目——美乐城1号2号3号5号6号7号8号9号10号11号12号13号15号16号17号21号20号19号18号22号23号模式一：：一口价（（2012年2月份，酒酒店式公公寓推出出前后，最低低72折）模式二：：网络竞拍拍团购（（2012年1月12日推出一一套房源采取0元起拍，，封顶价价9.9万元即2.75折）700人疯抢，，轰动苏苏州模式三：：团购折扣扣（每一一期的团团购都不不一样，，目前365团购95折）模式四：：特价房（（每逢重重要节日日都会推推出特价价房）模式五：：多家公司司分销，，卓高、、楠江两两家分销销公司与与开发商商三家联联合销售售多渠道及及价格策策略相结结合的营营销手段段美乐城——营销模式式11200美乐城价价格分布布1145011000115501号2号3号5号6号7号8号9号10号11号12号13号15号16号17号21号20号19号18号22号23号1-5号均价11000元/㎡，东西朝朝向，价价格最便便宜，其其中1、2号比3、5号贵100-200元左右右;南北6-11号均价价11450元/㎡，南北北朝向向，但但南北北不通通透，，价格格较贵贵，其其中6、7、8号比9、10、11号贵100元左右右;12-16号均价价11550元/㎡，南北北朝向向，南南北通通透，，位置置最好好价格格最贵贵;17-18号均价价10960元/㎡，南北北朝向向，南南北通通透，，63㎡㎡布置，，格局局较差差，价价格相相对便便宜;19-23号均价价11200元/㎡，西南南朝向向，户户型通通透，，楼梯梯干扰扰；横向价价格分分布竖向价价格分分布4-17F,越往上上越贵贵，楼楼层差差价约约100元/㎡走廊板块项项目——美乐城城美乐城城客户户分析析成交客客户以以地缘缘性投投资客客为主主，自自住客客比例例占一一部分分，自自住及及投资资类客客户的的主要要抗性性仍集集中在在价格格上主要抗抗性：：对于4.49M挑高产产品，，感觉觉压抑抑；商用水水电；；首付50%；楼层排排布密密度大大、户户数多多，楼楼间距距小；；价格、、交通通；客户语语录：：王先生生：我我们算算是新新苏州州人，，附近近工作作，买买套作作为过过渡，，商业业贷款款也不不受限限制；；房子子两层层空间间感也也不错错，也也能通通天然然气，，住着着也算算舒服服，以以后买买套大大面积积的，，还能能算首首套，，不影影响首首付和和贷款款。业务员员语录录：大多都都是年年轻人人买来来自住住的，，首付付也就就20万左右右，多多了也也承受受不了了，6米高的的比4.49米的卖卖的快快，价价格也也高点点，毕毕竟使使用率率、性性价比比都比比较高高。主要关关注点点：价格地段交通户型近期动动态：：6米米层高高的酒酒店式式公寓寓对外外报价价为11000元/㎡，，现折折扣优优惠为为团购购95折,实际际成交交还有有暗扣扣,多多采用用周末末特价价房形形式放放优惠惠;实际成成交价价格：：4.49米层层高的的余房房房源源为8200元元/㎡㎡，整整体成成交均均价为为7600元，，6米米层高高的为为9500-10000元/㎡；；美乐城城酒店店式公公寓共共294套套，其其中8层以以上为为6米米挑高高，现现共去去化145套，，其中中4.49米层层高的的去化化82套，，6米米层高高去化化63套；；美乐城城的推推广渠渠道主主要为为工地地看板板、短短信、、CALL客及网网络，，从现现有情情况来来看，，去化化相对对缓慢慢美乐城城分析析目前工工程进进度：：刚刚刚开始始施工工（地地基工工程））板块项项目——欧蓓莎莎板块项项目——欧蓓莎莎7-23F3.6米1-6F4.495米4F为品味味休闲闲馆、、世界界风情情餐饮饮、中中华风风味美美食、、特色色主题题餐厅厅等3F为菜系系概念念店2F为特色色主题题餐饮饮1F为中华风味味美食约3万方商业面面积，约1万方住宅面面积，约3万方写字楼楼面积共11层酒店式公寓寓共23层98米写字楼共3层商业2012年8月12日售楼处公公开预计今年年年底推出商商业部分（（不可分割割销售），，价格未定定预计明年初初推出酒店店式公寓和和写字楼部部分，价格格未定共4层商业酒店式公寓寓4-6F4.495米7-11F3.6米周边项目都都为挑高类类产品，主主力户型集集中在50㎡左右，且都都为毛坯形形式出售，，产品同质质化较为明明显；现有产品排排布主要分分为中间走走廊与北侧侧走廊两种种，其中南南向及南北北通透房源源客户认同同度较高，，但存在户户型开间较较小，排布布密集等问问题；本案案为南北户户型，且不不通透，与与直接竞品品相比并无无优势；从层高上看看，主要分分3.3米、4.49米、6米三种，层层高高的更更能实现产产品的溢价价、并相对对保证去化化速度；本本案层高在在4.95米，与在售售竞品美乐乐城相比舒舒适度较弱弱；项目的主力力总价约在在40万元/套，但首付付要求五成成与周边普普通住宅相相比，并无无明显优势势；部分项项目采取低低首付、首首付分期的的形式降低低门槛；小结客户分析项目成交客客户以地缘缘性客户为为主，自住住客比例上上升明显，，自住及投投资类客户户的主要抗抗性仍集中中在价格上上自住类客户户主要抗性性：对于于4.49M挑高高产产品品，，感感觉觉压压抑抑；；商用用水水电电；；首付付50%，且且只只能能是是商商业业贷贷款款；；楼层层排排布布密密度度大大、、户户数数多多，，楼楼间间距距小小；；价格格；；投资资类类客客户户主主要要抗抗性性：：项目目自自身身配配套套、、区区域域成成熟熟度度；；开发发商商品品牌牌、、产产品品档档次次；；户型型单单一一，，排排布布户户数数太太多多；；价格格；；玩美美天天地地客客户户定定位位客群群一一：：吴中中区区工工作作的的蓝蓝领领所占占比比例例：：45%客源源特特性性：：区域域性性客客源源，，主主要要是是想想定定居居苏苏州州外外地地人人，，单单身身或或是是有有对对象象或或是是快快要要结结婚婚或或是是已已结结婚婚人人群群，，价价格格承承受受能能力力不不高高，，害害怕怕还还贷贷压压力力，，同同时时在在新新政政影影响响下下，，不不符符合合政政策策的的购购置置住住宅宅要要求求，，故故是是本本案案的的成成交交主主力力军军；；客群二：私营业主、福福建、浙江商商会成员所占比例：20%客源特性：为为投资客，因因其本案不限限贷、不限购购的因素，加加之单价较低低，升值空间间较大，故为为投资客关注注。案例客户描摹摹客群四：其他区域购买买者所占比例：10%客源特性：多多为个体经营营者，无社保保和税单，不不符合新政购购置住宅要求求。客群三：园区娄葑区域域的普通上班班人员所占比例：20%客源特性：对对本案的区区域较为认可可，离上班单单位较近，加加之本案低单单价及小面积积的总价段接接受度较高；；玩美天地客户户定位案例客户描摹摹自住（为主））国际教育园、、开发区年轻轻工薪阶层，，吴中城区年年轻人吴中及周边客客户低总价，买一一层送一层公共交通状况况，生活配套套未来发展前景景，升值空间间低总价，买一一层送一层具有一定升值值空间出租率，租金金投资客户描述客户关注因素素：价格>生活配套（交交通）>未来升值空间间投资兼自住吴中及其他区区域客户低总价，买一一层送一层临近生活圈功能性强，办办公居住皆可可客户分析李先生：年龄：26岁学历：大学本本科工作：电子公公司职员（来来苏州工作3年）现居住情况：：跟女朋友及及同事合租一一套三室，租租金650元/平存款不多，现现在是5个人合租一套套房，跟女朋朋友单独租一一整套的话，，房租差不多多1200-1500元/平，所以想考考虑一下有没没有便宜的酒酒店公寓或者者小面积住宅宅，总价低，，相对承受压压力较小，以以后如果限购购不取消，再再买一套大面面积的还能算算首套房，首首付比例低。。陈先生：31岁，年薪15-20万，已婚，孩孩子5岁，上幼儿园园，从事销售售行业，公司司在上海（缴缴纳上海社保保），苏州办办事处在越溪溪，不打算一一直在苏州发发展，在徐州州老家已购买买一套房，老老婆、孩子都都在老家，想想买一套总价价低一点自己己住，离公司司不要太远，，以后离开苏苏州的话就卖卖掉。客户访谈韩先生：年龄：29岁学历：专科吴中区本地人人，已有一套套房子，已婚婚，工作稳定定，有一定存存款，无其他他理财经验，，买住房的话话算是二套房房，首付60%，贷款没有优优惠，没有那那么多钱。现现在物价涨的的很快，又不不想把钱放在在银行，所以以想买一套便便宜一点的酒酒店式公寓，，最好是挑高高类型房子，，算是一种投投资吧，自己己也可以住。。为什么选择在在越溪买房（（关注点）：：本来就是吴吴中区人，对对越溪比较了了解，虽然现现在商业等配配套很差，但但毕竟那边这这么多小区，，这么多人口口，未来会发发展的不错，，道路，交通通也很方便，，以后还有轻轻轨通过。张先生：在金郡有一套套房，再买一一套小面积的的做工作室，，或者给父母母住，住得近近照顾也方便便，关键是看看总价低，在在承受的范围围。客户访谈另一类：兼投资类客户户客源特性：苏州本地人，，手上多余闲闲钱，考虑住住宅投资利润润低，对商业业颇感兴趣外地人（生意意人)，对苏州没有有过于依赖性性，购房是自自己的一种保保障，居住投投资皆可金郡前期业主主，手上多余余闲钱就近投投资选择一类：自住类（吴中中区工作蓝领领、白领）客源特性：：区域性年轻轻客源，主主要是想定定居苏州外外地人，单单身、有对对象、快要要结婚、已已结婚人群群，总价承承受力不高高，害怕还还贷压力，，同时在新新政影响下下，不符合合政策的购购置住宅要要求，故是是本案的成成交主力军军；项目的主要要客群本案客户定定位客户关注词词：低单价、低总价、低首付、高优惠、、高报率、优质管理理、优质配配套客户定位目前酒店式式公寓市场场销售相对对较差，本本案产品并并无明显优优势，较难突破市市场；目前酒店式式公寓推广广渠道与普普通住宅一一致，均采采用线上、、线下铺开开的方式，，小众渠道道运用较多多；从竞争角度度看，新项项目欧蓓莎莎将于年底底入市，目目前仅美乐乐城一个项项目在售，，产品有一一定优势，，但销售较较慢，多靠靠价格撬动动去化；本本案在10月销售旺季季入市，为为项目造势势，集中开开盘，营造造第一批火火爆销售的的氛围。从成交客户户来看，受受限购、限限贷政策影影响，目前前多以自住住客户为主主，且有上上升的趋势势，存在部部分自主兼兼投资的客客户，纯投投资客较少少，因此本本案的推广广方向可兼兼顾自住、、投资两类类人群；本案建议十月中旬开开盘开盘销售突突破100套指标情况销售卖点SOHU总价与住宅宅相比，具具备较大优优势SOHU一分为二，，实际使用用面积约为为100平米10年商业贷款款总利息仅仅为8万元，性价价比略高于于住宅SOHU具有投资价价值，未来来升值潜力力大难点一：SOHU首付款(50%)与住宅首付付(30%)基本相近难点二：40年产权(实际剩35年)，商住性质质（商用水水电），使使用成本高高;难点三:贷款年限最最长为10年,且利率为上上浮1.1倍的利率销售难点购买成本使用成本销售难点同类产品物物业费最高高为3.5元,整体水平为为2.5元左右,本案的物业业费暂定为为5元左右，使用用成本偏高高蓄水期：9月下旬正式式进入蓄水水期蓄水流程：：单层单价吸吸客短短蓄线上线下全全面铺开样样板房公公开蓄水开开盘预约蓄客：：以投资+自住百变空空间为价值值点,采取折算单单层单价形形式进行推推广蓄客以底总价为为嘘头开展展竞拍(如总价9.9万,借鉴美乐城城做法)收取诚意金金SOHU公寓蓄水10月11月9月房交会SOHO产品面市10月1日且SOHO样板间大型型公开10月8日认筹(竞拍\抱团优惠)10月13日SOHU开盘去化目标：：100户SOHU推案节点存在困难分分析：首付与住宅宅接近，本本案住宅及及周边竞品品住宅的拦拦截；商铺无法增增加SOHU投资客的信信心计划年内要要清盘，需需保证SOHU销售指标高高去化率竞品分析（（美乐城））：4.49米酒店式公公寓整体均均价为7600元目前在售6米挑高户型型优越,南北通透，，全南户型型,赠送面积大大，并可采采用首付分分期（最长长8个月分期））商业自带招招商，目前前入驻的品品牌有效增增加投资客客信心全市唯一通通天燃气酒酒店式公寓寓总结:去化周期10个月,共计去化120套,月均去化率率12套开盘价格建议年内清盘，，总量247套，保量还是保价？开盘价格建议建议酒店式式公寓整体体均价7700-7800元，南北建议差差异：500元缩小楼层之之间差价开盘价格建议均价7250，南均价7500，南均价7000均价7500，南均价7800，北均价7300均价8000，南均价8500，北均价7500方案一：（（保守推盘盘）推盘安排：：房源全部部推出，楼楼层差价做做平，客户户任意挑选选目的：首次推出保保证产品优势及及价格优势势并存避免客户因因楼层、房房源流失分分流铺开面广，，吸引多层层次客户关关注推盘方案方案二：封控推法法推盘安排：：房源全面面铺开，底底价楼层差差价浮动不不大利用价价差合理控控制房源，，保证开盘盘房源（中中、差）比比例偏重，，优质房源源价格高位位目的：整盘价格格优势凸凸显，利利于销售售首次推盘盘避免客客户流失失价差调整整控制主推推方向（（3-5F、8-10F、14F）避免客户户犹豫竞竞品分流流推盘方案执行想法部分需要领导导确认部部分思考：降低购买买成本、、降低使使用成本本？（一）推推广采用用较为直直白的主主诉求，，是否可可行推广方向向：利用低价价策略，，仅以xxx元/起售（两层折算算单价），低单价、、低总价价，冲击击市场价价格底线，吸引引眼球。。项目执行想法（二）明明确项目目的水、、电、天天燃气收收费标准准（能否学习习美乐城城，增设设天燃气气）措施：打消客户户疑虑，，并在合合同条款款中明示示出，同同时在销销售说辞辞中做为为本案的的卖点，，对外宣宣传。必要时公公关（类类似项目目有解决决）？备注：美乐城通通天然气气、玩美美天地民民用水电电及通燃燃气项目执行想法（三）降降低首付付门槛，，同时增增加分期期付款方方式，有有效灵活活运用，，减少客客源流失失建议想法法：首付分期期（半年期））：首付20%办贷贷，其余余首付各各分15%，每每三个月月支15%，，计划半半年内付付清。首付分期期与优惠惠相结合合（举例例）首付分期期可执行行性：目目前大部部分银行行办理SOHU贷款时时要求产产品封顶顶方可办办理，本本案封顶顶时间为为2013年1月。项目执行想法（四）提提高附加加值赠送送措施：提供样板板房装修修方案，，另外提提供装修修方案(A/B/C)可供选择择，并做做预算估估价装修类型型：功能型、、空间型型、办公公型操作手法法：买即送装装修方案案买即送装装修团购购优惠（（原价10万折后5万）不同装修修方案带带来更多多空间节点冲刺刺“买就就送装修修”（开开盘当日日购买））备注：开开盘抽奖奖、业主主专属项目执行想法（五）提提高附加加值赠送送措施：多变（变变换）空空间，““买一房即即送一房房”操作手法法：选择两种种分割方方案，半层分割割、全层分割割买即送分分割方案案节点冲刺刺“买就就送分割割层”（（前30名购买））备注：开开盘抽奖奖、业主主购买广告诉求求更直白白项目执行想法（六）新新城业主主（员工工）联动动销售措施：凡是新城城老业主主及新城城内部员员工购买买本案产产品均享享受“特特殊福利利”特殊人群群，特殊殊福利，，让他们们感受到到归属感特殊优惠惠：首付付返点、、总价优优惠、送送装修方方案（分分层）项目执行想法需要确认认事宜：推广诉求求方案及及价格制制定是否可采采用低价价搜房拍拍是否可协协调水、、电、煤煤气事宜宜是否可赠赠送分层层方案及及活动是否可采采用分期期首付业主购房房专属优优惠企划推广广产品价值值思考定位策略略1Part1定位之前前先解读读产品酒店式公寓产品13652交通价值产品价值品牌价值配套价值版块价值空间价值50平年轻LOFT居住便捷感生活成熟感富区4.95买一层送一层功能感潜力提升感新城品质感4产品价值与客客户感受契合度：在目目前市场上，，项目集聚年年轻客群热衷衷选择的产品品段，小户型型、低总价、、挑高，对于于很多客户而而言，产品的的综合性价比比成为吸引他他们的关键。。接下来，我们们将以更直接接、更美观、、更清晰的方方式，将产品品的优势表达达出来，促使客户产生生至项目现场场参观的冲动动，产生购买买的渴望。价值点凝练，，锁定定位产品与客户心心理的契合核心价值点——推广关键词50平米LOFT房4.95米创意空间交通便捷、配配套趋于成熟熟小户型4.95米高功能空间轻松生活年轻客群梦想生活的启启航Part2价值定位与案案名命名与定位：：从产品角度度小户型+4.95功能空间+南苏州核心轻轻松生活南苏州核心，，铂金品质公公寓约50平米双层空间间，大有天地地，大有未来来【产品定位】【案名】传播策略2产品推广思考考Part1锁定传播对象象与目标产品传播，对对谁发声？国际教育园、、开发区年轻轻工薪阶层，，吴中城区年年轻人【自住型】南苏州正在奋奋斗的新晋城城市菁英80%【投资型】南苏州二次置置业的投资客客20%金郡已购大户户型客户的自自主选择吴中及周边投投资型客户主要客群：南南苏州正在奋奋斗的新晋城城市菁英如何达成产品品的快速传播播推广？传播主旨：短期引爆，，快速蓄客，，快速开盘。。10月产品推出，，推广时间非非常紧凑需要达成产品品形象的快速速占位和产品品集中推广因此需要线上上线下的集中中配合，以及及媒体渠道的的拓宽，增加加曝光度线上媒体横向向拓展产品知知名度影响力力，线下从纵纵向上深度挖挖掘客户9月10月形象占位：实实现产品认知知、客户开拓拓【目标】产品占位+客户累积【重要节点】秋季房交会，，实现第一批批客户累积【特色营销】主题活动炒作作+线下截客房交会产品首首亮相推广节奏划分分产品引爆：集集中推广，为为开盘造势【目标】产品强化+客户认同+开盘热销【重要节点】样板间+竞拍+开盘【特色营销】线上媒体集中中投放+线下截客样板间公开9.14-16开盘目标100户10.1310.8竞拍团购Part29月形象占位：：出奇制胜、、快速入市9月推广主题自住交通+产品南苏州核心，，铂金品质公公寓投资地段潜力+空间的利用率率提高溢价城南副中心，，50平米双层2房自住兼投资资菁英层小居居室，资本本型不动产产从不同客群群需求，分分层次发声声为新城广场场新产品，，制作基础础物料，包包含销海销销平、海报报。呈现项目新新形象，细细节上阐述述卖点制作时间建建议在9月月下旬完成成物料制作——销平销海9月10月房交会首亮相样板间公开开盘团购竞拍现场包装售楼处、样样板间形象象更新现场8块表板内容容更新为酒酒店式公寓寓信息现场电子屏屏滚动播放放酒店式公公寓画面酒店式公寓寓沙盘模型型布置样板间外通通道等形象象包装样板间外导导视指示牌牌9月10月房交会首亮相样板间公开开盘团购竞拍1、户外高高炮、道旗旗集中投放放产品信息息，实现形形象落定，，知名度提提升2、工地围围挡更新为为项目产品品信息，释释放产品品优势卖点点。户外主题：：南苏州核心心，铂金品品质公寓50-58㎡LOFT好室成成双买一送送一现场户外——高炮、工地地围挡9月10月房交会首亮相样板间公开开盘团购竞拍1、为实现现快速占位位，密集投投放网络，，如：搜房房、365、新浪等等2、推广内内容：产品总形象象（酒店式式公寓）、、产品细节节阐述（户户型居住的的利好）等等3、主题：：南苏州核心心，铂金品品质公寓好室成双，，买一层送送一层50-58㎡LOFT新品面面市，双层层灵动空间间大众媒体——网络硬广9月10月房交会首亮相样板间公开开盘团购竞拍房展会SOHO新品品首次亮相相前的产品品推介预热热，以及样样板房公开，开盘盘前软文炒炒作，投放放媒体：搜搜房、365、新浪浪乐居等主题：1、南苏州州核心铂金金品质公寓寓即将首次次亮相2、新城广广场SOHO样板间间10.1华丽绽放放大众媒体——网络软文、、专题9月10月房交会首亮相样板间公开开盘团购竞拍新颖流媒体体——LOFT生生活秀集装箱巡展精装集装箱箱样板间，，展现LOFT创意意生活空间间，并在城城市繁华地地段流动展展示，增加加互动体验验，形式新新颖吸引眼眼球，形成成热议话题题，引发媒媒体主动关关注报道。。9月10月房交会首亮相样板间公开开盘团购竞拍苏州秋季房房展会首次次亮相9月14-9月16日，苏州州秋季房展展会上首次次亮相，南南苏州核心心铂金品质质公寓整体体形象展示示，吸引目目标客群关关注。9月10月房交会首亮相样板间公开开盘团购竞拍活动目的：：扩大品牌牌影响力，，引发全城城关注。活动方式：：向全苏州州征集生活活梦想、对对未来生活活空间的无无限畅享。。在网络、、售楼现场场平台同步步进行，邀请客户描描绘空间想想法。网上投票选选取10个优秀的创创意，获选选主题由新新城邀请设设计师精选选后制成平平面方案。。锁定目标客客户“4.95米自由空间间”价值深深入全城影响力力建立活动事件：：LOFT趣味空间设设计大赛9月10月房交会首亮相样板间公开开盘团购竞拍Part310月产品引爆爆：强化产产品，开盘盘热销10月推广主题题10月推广围绕绕9.9万竞拍团购购展开，主主题也据此此展开9.9公寓集中放放大，引爆爆全场话题题50㎡双层两房房，彰显空空间价值和和高溢价拍案惊苏城城9.9万抢购50㎡双层2房电商合作以以一套特惠惠房源，采采用现场叫叫价的方式式决定房源源的归属，，同时，拿拿出一部分分优惠房源源进行团购购。叫价房房源推荐采采用9.9万封顶价价，叫价无无限制的方方式，吸引引购房者参参与活动。。9.9万竞拍折扣团购9月10月房交会首亮相样板间公开开盘团购竞拍强劲话题——9.9万抢购50㎡2房全城影响力力建立推出房源线上炒作客群累积活动落地配合竞拍团团购活动，，网络硬广广、软文炒炒作，同时制作我我们本月活活动的网络络专题页。。主题题：：史上上最最彪彪悍悍拍拍卖卖！！9.9万万LOFT两两房房疯疯狂狂拍拍团购购穿穿越越价价！！50平平米米双双层层2房房钜钜惠惠团团购购南苏苏州州大大事事件件！！9.9万万买买一一层层送送一一层层网络络媒媒体体炒炒作作9月10月房交会首亮相样板间公开开盘团购竞拍10月秋秋交交会会蓄蓄客客10月秋秋交交会会的的再再次次展展示示产产品品，，利利用用秋秋交交会会人人气气进进行行蓄蓄客客，，累累积积更更多多客客户户资资源源。。利利用用9.9万两两层层公公寓寓引引爆爆秋秋交交会会人人气气。。9月10月房交会首亮相样板间公开开盘团购竞拍户外更新新9月10月房交会首亮相样板间公开开盘团购竞拍10月配合竞竞拍团购购活动主主题，更更新户外外形象，，吸引客客户关注注户外主题题：疯狂团！！9.9万抢50平米双层层2房10月配配合推广广主题，，更新海海报，突出“9.9万万抢50㎡双层层两房””的信息息铺展本月月推广话话题的覆覆盖面物料更新新——海报9月10月房交会首亮相样板间公开开盘团购竞拍老带新推推荐老业主专专场答谢谢会10.13开盘前，，于售楼楼处举办办老业主主专场答答谢会要约老业业主，进进行老带带新回馈馈。回馈方式式可以赠赠送一年年物业费费等吸引老客客户的关关注，促促进老带带新达成成9月10月房交会首亮相样板间公开开盘团购竞拍1、定向向巡展：：针对目目标客群群，在国国际教育育园、吴吴中人流流密集区区域等定定期巡展展2、终端端拦截：：针对竞竞品美乐乐城，终终端拦截截目标客客群，方方式包括括：针对对竞品树树立户外外展板、、竞品派派单3、短信信、派单单小众持持续，拓拓宽营销销渠道，，锁定有有效客户户，促进进销售巡展、派派单、短短信有效拦截截精准客客户9月10月房交会首亮相样板间公开开盘团购竞拍谢谢Thankyou最为命运所所屈辱的人人，只要还还抱有希望望，便无所所怨惧。这个世界并并不在乎你你的自尊，，只在乎你你做出来的的成绩，然然后再去强强调你的感感受。12月-2212月-2216:01以爱为凝聚聚力的公司司比靠畏惧惧维系的公公司要稳固固得多。珍惜今天的的拥有，明明天才会富富有。一个公司要要发展迅速速得力于聘聘用好的人人才，尤其其是需要聪聪明的人才才。3岁前后后严格格管理理，做做孩子子的家家长；；13岁前后后逐步步放手手，做做孩子子的朋朋友。。有效效的教教育是是先严严后松松，无无效的的教育育是先先松后后严。。有效效的激激励是是朝五五晚九九，无无效的的激励励是朝朝九晚晚五。。12月月-2212月月-2216:0112月月-22怀疑和和否定定之海海，围围绕着着人们们小小小的岛岛屿，，而信信念则则鞭策策人，，使人人勇敢敢面对对未知知的前前途。。12月月-2212月月-2212月月-2212月月-22对人才才的运运用，，仅仅仅限于于收罗罗是远远远不不够的的，重重要的的是对对人才才不仅仅要善善于识识别其其长处处，而而且要要敢于于大胆胆地使使用，，以让让其充充分显显示自自己的的才能能。微软公公司在在用人人上所所表现现出的的胆略略与气气魄是是别的的公司司无可可比拟拟的。。因为有有了感感谢之之心，，才能能引发发惜物物及谦谦虚之之心，，使生生活充充满欢欢乐，，心理理保持持平衡衡，在在待人人接物物时自自然能能免去去许多多无谓谓的对对抗与与争执执。只有一一条路路不能能选择择16:01:4816:01:48一个人人在科科学探探索的的道路路上，，走过过弯路路，犯犯过错错误，，并不不是坏坏事，，更不不是什什么耻耻辱，，要在在实践践中勇勇于承承认和和改正正错误误。业精于勤，，荒于嬉。。12月-2212月-229716:01:4812月-22合作是一切切团队繁荣荣的根本。。我知道什么么是劳动:劳动是世界界上一切欢欢乐和一切切美好事情情的源泉。。世间间没没有有一一种种具具有有真真正正价价值值的的东东西西，，可可以以不不经经过过艰艰苦苦辛辛勤勤劳劳动动而而能能够够得得到到的的。。16:0116:01:4812月月-2216:01靠制制订订和和管管理理标标准准吃吃饭饭的的，，有有什什么么样样的的判判断断就就会会有有什什么么样样的的产产品品，，有有什什么么样样的的标标准准就就会会有有什什么么样样的的人人才才。。讲到到国国家家的的政政治治，，根根本本上上要要人人民民有有权权；；至至于于管管理理政政府府的的人人，，便便要要付付之之于于有有能能的的专专家家们们。。只要要有有坚坚强强的的持持久久心心，，一一个个庸庸俗俗平平凡凡的的人人也也会会有有成成功功的的一一天天，，否否则则即即使使是是一一个个才才识识卓卓越越的的人人，，也也只只能能遭遭遇遇失失败败的的命命运运。。有信念念不一一定成成功，，没信信念一一定会会失败败。12月月-2212月月-2212月月-2212月月-22我这一一生基基本上上只是是辛苦苦工作作，我我可以以说，，我活活了七七十五五岁，，没有有那一一个月月过的的是舒舒服生生活，，就好好象推推一块块石头头上山山，石石头不不停地地滚下下来又又推上上去。。2022/12/3116:0116:0116:01:48一次良良好的的撤退退，应应和一一次伟伟大的的胜利利一样样受到到奖赏赏。有非凡志志向，才才有非凡凡成就。。4:01:48下午午12月-2216:01:48我的人生生哲学是是工作，，我要揭揭示大自自然的奥奥秘，并并以此为为人类服服务。我我们在世世的短暂暂的一生生中，我我不知道道还有什什么比这这种服务务更好的的了。抓住时机机并快速速决策是是现代企企业成功功的关键键。最有希望望的成功功者，并并不是才才华最出出众的人人，而是是那些最最善于利利用每一一时机发发掘开拓拓的人。。31十十二月202231-12月-22一个伟大大的企业业，对待待成就永永远都要要战战兢兢兢，如如覆薄冰冰。如果强调调什么，，你就检检查什么么；你不不检查，，就等于于不重视视。为了能拟定定目标和方方针，一个个管理者必必须对公司司内部作业业情况以及及外在市场场环境相当当了解才行行。16:0116:01:48十二月22诚恳待人是是迈向成功功的唯一途途径。这与与没有尝过过辛苦，而而获得成功功的滋味迥迥然不同。。不下功夫夫，却能成成功，根本本是不可能能的事情。。管理关系就就是人的关关系。16:012022/12/3116:01创新是惟一一的出路，，淘汰自己己，否则竞竞争将淘汰汰我们。危机不仅带带来麻烦，，也蕴藏着着无限商机机。人生是尊贵贵的。大家家重新励志志，努力奋奋斗，为时时应犹未晚晚。观念决定思思路，思路路决定出路路。12月-222022/12/3116:01:48谢谢各位！！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头