金地未未来营销执行报告客源与定价篇

金地·未未来

营销执行报告新聚仁机构谁购买本项目？我们的客源在哪里？我们的客源究竟什么样？目标客群需求划分前提远海系：欧美背景的海外人士，公寓400万、别墅500万渡新系：新上海人过渡型，购房总价40-50万、无力购买神龙系：顶层购房人士，公寓600万、别墅1200万近海系：日韩、东南亚、港台人士，公寓300万、别墅450万本土系：三代居住于同一区域，公寓250万、别墅350万白二系：白领二次置业，公寓150万左右、别墅很少购买少成系：年轻私营业主专业人士，公寓200万、别墅300万白一系：白领首次置业，购房总价70、80万，无力购买项目总价段划分户型面积毛坯均价总价花园洋房大户202万花园洋房小户型8913000106-116万高TOWN88.512000小高层两房85-881100094-97万小高层一房55-651100061-72万在售楼盘一房两房三房其它7月均价别墅均价连城新苑74939839幸福小镇4762-6686311831112459绿地崴廉公寓76-8410610101仁恒家毛坯）高桥荷兰新城6174105-1336984150-202万可购房源150-202万总价目标客源竞争竞争产品：仁恒家园三房、四房，高桥新城叠加别墅本产品竞争力：花园洋房低密度形态、地下室等附送空间、精装修、较少费用、金地品牌仁恒家园客源：近海系、本土系为主，部分少成系

——对近海系有得天独厚的优势高桥新城别墅客源：本土系为主本项目150-202万总价目标客层远海系：欧美背景的海外人士，公寓400万、别墅500万渡新系：新上海人过度型，购房总价40-50万、无力购买神龙系：顶层购房人士，公寓600万、别墅1200万近海系：日韩、东南亚、港台人士，公寓300万、别墅450万本土系：三代居住于同一区域，公寓250万、别墅350万白二系：白领二次置业，公寓150万左右、别墅很少购买少成系：年轻私营业主专业人士，公寓200万、别墅300万白一系：白领首次置业，购房总价70、80万，无力购买目标客源106-116万可购房源在售楼盘一房两房三房其它7月均价别墅均价连城新苑74939839幸福小镇4762-6686311831112459绿地崴廉公寓76-8410610101仁恒家毛坯）高桥荷兰新城6174105-1336984106-116万总价目标客源竞争竞争产品：绿地崴廉公寓三房，高桥新城叠加别墅本产品竞争力：花园洋房/高层TOWNHOUSE形态、空间实用多变、精装修、风格现代前卫、金地品牌绿地崴廉公寓客源：白二系为主，部分少成系

高桥新城别墅客源：本土系为主远海系：欧美背景的海外人士，公寓400万、别墅500万渡新系：新上海人过度型，购房总价40-50万、无力购买神龙系：顶层购房人士，公寓600万、别墅1200万近海系：日韩、东南亚、港台人士，公寓300万、别墅450万本土系：三代居住于同一区域，公寓250万、别墅350万白二系：白领二次置业，公寓150万左右、别墅很少购买少成系：年轻私营业主专业人士，公寓200万、别墅300万白一系：白领首次置业，购房总价70、80万，无力购买106-116万总价目标客群目标客源61-97万可购房房源在售楼盘一房两房三房其它7月均价别墅均价连城新苑74939839幸福小镇4762-6686311831112459绿地崴廉公寓76-8410610101仁恒家毛坯）高桥荷兰新城6174105-133698461-97万总价目目标客源源竞争竞争产品品：连城新苑苑、幸福福小镇、、绿地崴崴廉公寓寓、高桥桥新城的的普通公公寓产品品本产品竞竞争力：：小高层附附送面积积多、空空间多变变、精装装修、风风格现代代前卫、、金地品品牌客源：以以白一系系、白二二系为主主远海系：：欧美背景景的海外外人士，，公寓400万、别墅墅500万渡新系：：新上海人人过度型型，购房房总价40-50万、无力力购买神龙系：：顶层购房房人士，，公寓600万、别墅墅1200万近海系：：日韩、东东南亚、、港台人人士，公公寓300万、别墅墅450万本土系：：三代居住住于同一一区域，，公寓250万、别墅墅350万白二系：：白领二次次置业，，公寓150万左右、、别墅很很少购买买少成系：：年轻私营营业主专专业人士士，公寓寓200万、别墅墅300万白一系：：白领首次次置业，，购房总总价70、80万，无力购买买61-97万总价目目标客群群目标客源源产品对应应主力人人群定位位户型总价主力人群花园洋房大户型150-202万本土系花园洋房小户型116万白二系高TOWN106万白二系小高层两房94-97万白一系小高层一房61-72万白一系谁购买本本项目？？我们的客客源在哪哪里？我们的客客源究竟竟什么样样？交通动线线导入客客源金桥高行五角场中环线外环线内环线外高桥陆家嘴张江五角场城城市副中中心金桥出口口加工区区外高桥港港区张江高科科技园区区小陆家嘴嘴金融区区客源行业业特征产业区域主导产业主要年龄层次陆家嘴金融、贸易、商业30-45岁外高桥国际贸易、制造业、物流业25-40岁金桥轿车及零部件、微电子、现代通讯、新一代家电、机电一体化、生物医药25-40岁张江生物医药、集成电路、软件30-40岁五角场贸易、咨询、服务业、教育、商业25-35岁特征以催生大量白领人群的智力型行业居多25-40岁项目总价价段划分分户型面积毛坯均价总价花园洋房大户202万花园洋房小户型8913000106-116万高TOWN88.512000小高层两房85-881100094-97万小高层一房55-651100061-72万客源购买买力分析析税后年收入税后月收入月还款（月收入40%，30年）总价承受力首付（3成）客源置业次数5-6万4000-5000元1600-2000元37-47万11-15万一次置业10-18万8000-15000元3200-6000元75-140万22-45万一次置业为主，二次置业为辅税后年收入税后月收入月还款（月收入30%，30年）总价承受力首付（3成）客源特征20-25万16000-20000元4800-6000元113-142万34-42万二次置业为主，一次置业为辅25-30万20000-25000元6000-7500元142-177万42-53万二次置业为主30-50万25000-41000元7500-12300元177-290万53-87万二次置业为主50-80万41000-67000元12300-20000元290－450万87-135万二次置业为主80万以上67000元以上20000元以上450万以上135万以上二次置业以上目标客源源目标客源源客源属性性分析产业区域主导产业主要年龄层次普通职工平均收入中级管理人员收入高级管理人员收入陆家嘴金融、贸易、商业30-45岁6-10万20-25万50万以上外高桥国际贸易、制造业、物流业25-40岁5-8万12-18万30万以上金桥轿车及零部件、微电子、现代通讯、新一代家电、机电一体化、生物医药25-40岁5-6万12-16万30万以上张江生物医药、集成电路、软件30-40岁5.5-6万12-18万30万以上五角场贸易、咨询、服务业、教育、商业25-35岁5-8万12-20万30万以上特征以催生大量白领人群的智力型行业居多25-40岁一次置业一次置业居多，部分二次置业者二次置业为主客源地图图中环线外环线内环线外高桥保税区25％高行镇5％金桥出口加工区20％五角场商圈5％陆家嘴及紫竹园区5％张江高科5％北外滩商务区5％高桥镇10％高东镇5％杨浦高新产业区5％浦东软件园5％东沟5％谁购买本本项目？？我们的客客源在哪哪里？我们的客客源究竟竟什么样样？目标客层层划分远海系：：欧美背景景的海外外人士，，公寓400万、别墅墅500万渡新系：：新上海人人过度型型，购房房总价40-50万、无力力购买神龙系：：顶层购房房人士，，公寓600万、别墅墅1200万近海系：：日韩、东东南亚、、港台人人士，公公寓300万、别墅墅450万本土系：：三代居住住于同一一区域，，公寓250万、别墅墅350万白二系：：白领二次次置业，，公寓150万左右、、别墅很很少购买买少成系：：年轻私营营业主专专业人士士，公寓寓200万、别墅墅300万白一系：：白领首次次置业，，购房总总价70、80万，无力购买买对本项目目可能的的客户群群进行逐逐个扫描描客群扫描描——本土系购房特征征：注重生活活区域，，本地化化；硬件上，，看重房型型的实用用性，需需要的面面积比较较大，房间间比较多多软件上，，对品牌的的关注不不高，看看重小区区有美观观的感觉，，注重生生活的舒舒适性对政策敏敏感度高高典型楼盘盘：高桥新城城、仁恒恒家园主要居住住区域：：高行镇，，高桥镇镇、东沟沟等本地地客源业主特征征：本土多金金人士，，40岁以上，，三口之之家或三三代同堂堂私营业主主、政府府官员典型特征征：传统统观念，，希望居居住密度度低，强强调舒适适性外环线高行镇5％高桥镇10％高东镇5％东沟5％客户假想想：三代同堂堂。之前前居住于于高行当当地。家庭结构构：二位位老人，，一对中中年夫妇妇，一个个10岁左右上上小学的的男孩。。二位老人人：均退退休在家家，享受受天伦之之乐。爷爷爷喜欢欢找老邻邻居喝茶茶下棋，，奶奶则则愿意呆呆在家里里养花种种草，较较多时间间放在家家事处理理和照顾顾孩子上上。男主人：：公务员员。稳重重勤奋，，责任感感强。最最大的嗜嗜好是和和儿子看看球赛，，有空时时还会带带儿子实实地比上上一场。。女主人：：当地小小学的语语文教师师。性格格温和重重视家庭庭观念。。平时会会花更多多时间在在儿子的的教育上上，注重重对于孩孩子全面面的培养养。男孩：调调皮好动动，不过过学习成成绩良好好。对于于户外体体育运动动尤为感感兴趣，，最希望望养一只只大狗。。客群扫描描——少成系购房特征征：购房理性性，比较较看重实实惠，性性价比要要求最高高；硬件上，，看重房型型设计的的合理性性，有属属于自己己的天地地，要求求有赠送送的地下下室、花花园和露露台等高高附加值值。软件上，，看重大开开发商品品牌。但但无品牌忠诚诚度典型楼盘盘：仁恒家园园、金桥桥瑞仕花花园主要居住住区域：：比较分分散，，一般般内环环附近近公寓寓，外外环外经济济型别别墅业主特特征：：30-40岁，私私营业业主、、专业业人士士三口之之家较较多，，三代代同堂堂也很很普遍遍，典型特特征：：最有自信心心人群，自以为离成成功一步之之遥中环线五角场商圈5％陆家嘴及紫竹园区5％张江高科5％北外滩商务区5％杨浦高新产业区5％浦东软件园5％客户假想：：一对中年夫夫妇以及正正在上小学学的儿子。。男主人：私私营业主。。精明能干干、事业上上已取得一一定成绩，，是个极为为自信的高高学历精英英人士。认认真严谨的的态度不但但是在事业业上，也体体现在生活活中，事无无具小均亲亲力亲为。。对于生活活品质的追追求，不喜喜欢表面的的虚华，更更注重内在在的功能与与价值。女主人：公公务员。较较多时间都都以家庭为为重，同时时拥有自己己的个人喜喜好，舞蹈蹈、瑜伽是是一直以来来坚持的爱爱好，希望望能拥有属属于自己的的私人空间间。努力营营造一个温温馨浪漫的的居家氛围围。儿子：比同同龄孩子显显得更为懂懂事成熟的的小男孩。。对于一些些富有创造造性及想象象力的事物物颇为感兴兴趣。客群扫描——白二系购房特征：：购房是面子子工程，看看重地段和和口碑，地地段要有便便利性和升升值潜力，，对学校等等配套要求求较高；硬件上，需需要大一点点的房型，，外立面要要豪华美观观，园林绿绿化好，会会所漂亮，但不一定定使用，大大堂气派，，可接受精精装修；两房到三房房，有创意意的房子软件上，看看重开发商商品牌和楼楼盘的名气气与口碑。。典型楼盘：：证大家园，，绿地崴廉廉主要居住区区域：比较分散，，一般内中中环之间业主特征：：35-40岁，公司的的中层三口之家居居多，工作作繁忙，压压力大典型特征：：面子+需求，楼盘盘知名度和和气派最重重要中环线外高桥保税区25％金桥出口加工区20％张江高科5％杨浦高新产业区5％浦东软件园5％客户假想：：一对中年夫夫妇，一个个正在上中中学的女儿儿。一家人工作作、上学的的区域均在在陆家嘴。。男主人：某某贸易公司司经理。工工作繁忙，，交际应酬酬多，很少少时间照顾顾家庭。因因而空闲时时尽量陪伴伴妻女，享享受温馨家家庭时光。。女主人：某某外企人事事主管。讲讲究生活的的情趣、爱爱好广泛，，参与许多多社交团体体如国标舞舞蹈、茶座座、美容课课程等，同同时还进行行进修学习习，有许多多拥有共同同喜好的朋朋友。周末末有时会邀邀请自己及及丈夫的朋朋友举办小小PARTY。女儿：性格格活泼，平平时寄宿在在学校。与与母亲一样样有着广泛泛的爱好，，将来希望望做一名女女外交官，，因此父母母也经常带带她参加一一些公共活活动，锻炼炼她的口才才与沟通能能力。客群扫描——白一系购房特征：：单价高些没没有关系，，面积要小小，总价要要低，地段段远些没关关系，但要要有大卖场场和公交、、轨道硬件上，环境好，喜欢欢水景，会所所功能丰富，，对游泳池、、蓝球场等运运动设施有强强烈要求，可可接受精装修修；二房为主主软件上，看重开发商品品牌和社区的的名气，喜欢欢大社区，喜喜欢社区有活活力，邻里有有文化，乐活活。典型楼盘：绿地崴廉、幸福小镇主要居住区域域：比较分散，中中外环之间，，特别是轨道道附近业主特征：25-30岁，两口之家家或孩子年龄龄较小的三口口之家年轻、有活力力，婚房占很很大比例，工工作积极向上上典型特征：希希望面面俱到到（均好），，格外关注交交通中环线外高桥保税区25％金桥出口加工区20％张江高科5％杨浦高新产业区5％浦东软件园5％客户假想：新婚不久的年年轻白领夫妇妇男主人：某外外资企业从事事采购工作。。具有十分强强烈的事业心心，对于未来来有着清晰的的努力目标。。平时喜欢上上网或看书，，且范围广泛泛；偏爱英文文歌曲；周末末时会与妻子子吃饭看电影影，保持恋爱爱时的浪漫与与甜蜜。女主人：与男男主人同公司司。平时喜欢欢按自己的喜喜好布置新家家，追求洁净净舒适的居家家氛围，空闲闲下来会在家家里喝喝茶翻翻阅时尚杂志志，或去健身身中心练瑜伽伽和美容。项目主力客源源以较为年轻轻的白一，白白二系为主，，收入较高，，追求现代、、前卫、时尚尚的生活方式式，乐于品味味个性化和创创新，追求前前沿的居住模模式，这也恰恰好契合了本本项目的产品品气质，是目目标市场上最最优质最独特特的客源圈层层。另一部分客源源为区域内的的本土系及事事业有成的少少成系，其购购房目的以改改善型为主，，希望提升生生活品质，向向往更优质，，更高品质的的生活方式。。概述本项目主力客源日常出行的交通工具主要信息来源最常阅读报纸消费生活习惯启发白一，白二系地铁/轻轨公交/出租网络/报纸/楼盘宣传资料新闻晨报/申江服务导报/上海楼市/朋友告知67.5%使用MSN，

50%以上拥有自己的博客。67%以上主要通过网络获取信息注重网络，平面媒体的宣传本土系公交/私家车/自行车户外/报纸/亲戚朋友告知/电视新民晚报/专业类地产杂志/新闻晚报亲戚朋友之间的口碑传播可信度最高注重户外，现场及定向的传播少成系私家车/出租车/地铁，轻轨报纸/户外/朋友告知/电视新民晚报/各类杂志/专业地产杂志/东方早报购买行为都以自己的判断为主加强平面媒体及现场的宣传力度结合市场研究究报告及我司司近几年针对对项目主力客客源的项目操操作经验：9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。15:54:4715:54:4715:5412/31/20223:54:47PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2215:54:4715:54Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。15:54:4715:54:4715:54Saturday,December31,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2215:54:4715:54:47December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月20223:54:47下下午午15:54:4712月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月223:54下下午12月-2215:54December31,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/3115:54:4715:54:4731December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。3:54:47下午午3:54下午午15:54:4712月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。15:54:4715:54:4715:5412/31/20223:54:47PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2215:54:4715:54Dec-2231-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。15:54:4715:54:4715:54Saturday,December31,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2215:54:4715:54:47December31,202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。31十十二二月20223:54:47下下午15:54:4712月月-2215、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月223:54下午午12月-2215:54December31,202216、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2022/12/3115:54:4715:54:4731December2